房地产企业税收筹划专项方案

房地产企业税收计划方案第一部分概括房地产企业关键有以下四种运行方法：一是经过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购企业或股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为关键两个税种（土地增值税、企业所得税）分别叙述房地产企业税收计划。第二部分房地产企业土地增值税税收计划国家税务法规是税务部门征税法律依据，企业进行税务计划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法要求税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是计划余地较大，能够节省较多税金支出。土地增值税税法要求，有下列5种情形之一，能够享受免征土地增值税优惠政策：1、纳税人建造一般标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%。2、因国家建设需要依法征用、收回房地产。因城市计划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，经税务机关审核，免征土地增值税。3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营企业中房地产，暂免征土地增值税。4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按百分比分房自用，暂免征土地增值税。5、在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中，暂免征土地增值税。依据以上土地增值税优惠政策，我们分别策划以下方案：（一）“临界点”计划方案：房地产开发企业开发一个项目，总要取得一定利润，而利润高低又包含土地增值税多少，利润越大缴税越多，造成房价越高。所以，怎样在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所赢利润最多是房地产企业应认真考虑问题，这就包含到增值税“临界点”。“临界点”：税法要求，纳税人建造一般标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法要求扣除项目金额后余额）未超出扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超出扣除项目金额20％，应就其全部增值额按要求计税。这里“20％增值额”就是“临界点”。基础思绪：依据土地增值税税率特点及相关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实施四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。所以，增值额成为税率决定原因，土地增值税计划关键点就是合理正当地控制、降低增值额。控制增值额，必需从税法要求五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、房地产开发费用、和转让房地产相关税金、财政部要求其它扣除项目（关键是指从事房地产开发纳税人许可扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和20%）。必需主意到，税法许可扣除项目比企业自己实际核实中包含项目要少，计算增值额时必需以税法要求为准。税法要求，纳税人建造一般标准住宅出售，假如增值额没有超出扣除项目金额20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造一般标准住宅，又进行其它房地产开发，应分别核实增值额；不分别核实增值额或不能正确核实增值额，其建造一般标准住宅不享受免税优惠。房地产企业假如既建造一般住宅，又进行其它房地产开发，分开核实和不分开核实税负会有差异，这取决于两种住宅销售额和可扣除项目金额。在分开核实情况下，假如能把一般标准住宅增值额控制在扣除项目金额20%以内，从而免缴土地增值税，则能够减轻税负。比如：某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中一般住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法要求可扣除项目金额为1.1亿元，其中一般住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。1、不分开核实应缴纳土地增值税：增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%适用税率：30%应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元2、分开核实应缴纳土地增值税：一般住宅增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%适用税率：30%应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；豪华住宅增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%适用税率：40%应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元二者累计：600万元+650万元=1250万元如上所述，分开核实比不分开核实多支出税金50万元。原因在于一般标准住宅增值率为25%，已经超出20%，仍须缴纳土地增值税。所以，必需经过深入计划，合适降低销售收入使一般住宅增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提升房屋质量、改善房屋配套设施等）效果，在猛烈销售战中取得优势。我们对上例给出条件做一点改动，然以后计算土地增值税税负和企业收益情况。3、深入计划后分开核实应缴纳土地增值税：深入计划关键是将一般住宅增值率限制在20%，有以下两种方法：（1）增加可扣除项目金额假定上例中其它条件不变，只是一般住宅可扣除项目金额发生改变，使一般住宅增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，一般住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额路径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房质量深入提升。不过，在增加房地产开发费用时，应注意税法要求百分比限制。税法要求，开发费用扣除百分比不得超出取得土地使用权支付金额和房地产开发成本金额总和10%，而各省市在10%之内确定了不一样百分比，要注意把握。这是，能够应用第二种方法。（2）降低房屋价格降低房屋销售价格造成销售收入降低了，在可扣除项目金额不变前提下，增值率自然会降低。这一方法是否合适，关键在于比较降低销售收入和控制增值率降低税金支出大小，从而作出选择。假定上例中一般住宅可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，和降低收入400万元相比节省了200万元，比第一个方法少节省17万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时能够扣除，对企业所得税和企业税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析）（二）合作建房营业税计划方案：土地入股合作建房计划是较常见一个计划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间关键是土地入股节省土地转让这一步骤营业税，合作建房有两种方法：第一个方法是纯粹“以物易物”：双方以各自拥有土地使用权和房屋全部权相互交换，一方发生了销售不动产应税行为，另一方发生了转让土地使用权应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。第二种方法是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目标合作建房。我们关键谈一下合作项目标合作建房，合作建房最关键是在协议签署过程中必需注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方法：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成分配方法；二是房屋建成后双方按一定百分比分配房屋。在第一个分配方法下，向合作企业提供土地使用权视为投资入股，依据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同负担投资风险行为，不征营业税”要求，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方法下，向合作企业转让土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。在实际操作中，企业经营会受新企业取得房地产开发资质时间条件限制，可变通为收购“洁净”壳企业后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定百分比股权来实现。（三）企业吞并转让房地产计划方案：假设A企业收购B企业。A企业收购前净资产公允价面值为1000万元，B企业净资产账面价值为-100万元，收购价500万元（增值部分关键为房地产），合并前有还未填补亏损700万元（未超出税法要求5年填补期限）。企业合并过程中非股权支付额为低于20%，估计合并后A企业每十二个月应纳税所得额约为100万元。依据国税发[]119号文件要求，A企业吸收合并B企业有两种税务处理方案：方案一：免税合并。因为本例中非股权支付百分比低于20%，所以B企业可不确定资产转让所得，其亏损可由合并后A企业继续用以后年度实现和B企业净资产相关所得填补，A企业接收B企业全部资产计税成本，须以B企业原账面净值为基础确定。方案二：应税合并。当非投权支付百分比低于20%时，国税发[]119号文件要求为“可选择”免税合并，所以A企业和B企业有权选择应税合并。B企业可视为按公允价值转让，处理全部资产，计算资产转让所得，依法缴纳所得税，B企业以前年度亏损，不得结转合并后A企业填补，A企业接收B企业相关资产，计税时能够按经评定确定价值确定成本。方案比较：1、方案一中B企业不确定资产转让所得，不缴纳企业所得税。方案二中B企业须确定资产转让所得税600万元[500-（-100）]，但确定资产转让所得可全部用于填补以前年度亏损（600＜700），不需要负担企业所得税；2、方案一中B企业亏损可结转到合并后A企业进行填补，但B企业净资产公允价值仅占合并后A企业净资产公允价值37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每十二个月大约只能约补亏损37.5万元（100×37.5%），考虑税前填补亏损年限，合并前B企业700万元亏损，合并后大约只能在税前填补187.5万元。方案二中B企业亏损不得结转到A企业填补；3、方案一中A企业接收B企业相关资产只能按B企业原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。方案二中A企业接收B企业相关资产可按评定价值提取折旧在税前扣除。由此可见，在本例中，不管采取哪种合并方案，B企业均不需要负担企业所得税。方案一优势在于合并后A企业能够税前填补B企业亏损约187.5万元，方案二在优势在于合并后A企业能够税前多列支取折旧60万元，可见，方案二显然优于方案一。在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评定增值税务处理。这么加大多房地产成本。选择应税合并，从而在税前列支更多固定资产折旧、无形资产摊销等费用。（四）将房地销售改为股权转让计划方案：比如：某房地产开发企业和某酒店投资企业签署协议，建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发企业根据该酒店投资企业要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资企业购置该酒店，需要支付土地出让金20,000万元，房地产开发成本70,000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为140，000万元。当地政府许可扣除房地产开发费用，根据取得土地使用权和开发成本金额之和5%以内计算扣除。该房地产开发企业房地产转让收入为140,000万元。应该缴纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应该缴纳城建税和教育费附加：7000×（1%+3%）=280（万元）。该企业取得土地使用仅支付成本20,000万元、房地产开发成本70，000万元。房地产开发费用累计为：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（万元）。房地产加计扣除费用为：（20，000+70，000）×20%=18,000（万元）。许可扣除项目累计为：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（万元）。增值额为：140,000-124,780=15,220（万元）。增值率为：15,220÷124,780×100%=12.19%，应该缴纳土地增值税：15,220×30%=4566（万元）。该企业实际利润为：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（万元）。应该缴纳企业所得税：28,654×15%=4298（万元）。该企业税后利润为：28,654-4298=24,356（万元）。该房地产开发企业能够依据该酒店投资企业要求自行开发建设该五星级酒店，该酒店投资企业能够将原来应该按期支付工程款以借款方法借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产开发企业能够和该酒店投资企业合资成立一家酒店企业，房地产开发企业以该酒店投资入股，占对应股份。酒店企业成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有股东全部转让给该酒店投资企业。假设该酒店各项建设成本不变，为了和酒店开发企业共享纳税计划收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这么，酒店投资企业少支付价款15,000万元。依据《财政部国家税务总局相关股权转让相关营业税问题通知》（财税[]191号）要求，以无形资产、不动产投资入股，和接收投资方利润分配，共同负担投资风险行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店投资入股行为不需要缴纳营业税，转让股权行为也不需要缴纳营业税。依据《财政部国家税务总局相关土地增值税部分具体问题要求通知》（财税[1995]48号）要求，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资入股能够免征土地增值税，而其转让股权行为也不需要缴纳土地增值税。该房地产开发企建造该酒店总成本为：20,000+70,000+4500+5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125,000-99，500=26,000（万元）。应该缴纳企业所得税：26,000×15%=3900（万元）。该企业税后利润为：26,000-3900=22,100（万元）。多取得税后利润：22,100+24,356=46,456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担：15,000+46,456=61,456（万元）。（五）以契约方法约定甲方应得前期工作赔偿和合作利益：假如一个中外合作企业，双方成立中外合作项目企业，甲方是中方，负责项目土地三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目企业之前基础完成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其它资金由成立后项目企业以项目企业名义筹集，项目完全后乙方取得项目利润。我们在设计这个概念时候在设计当中我们能够看，在每个步骤当中计划方法，计划点和风险控制，我就不再具体说了。在企业组建阶段计划方法，以契约方法约定前期费用归属问题，计划目地；对于中外合作企业项目企业，经过约定甲方负担前期限费用归属，将甲方应得利润分为前期限工作赔偿费和合作利益两部分，使前期费用流入合作项目标开发成本，这么能够增加开发成本，可在税前扣除。注意几下方面：1、前期赔偿方法费用归属，合作双方合作利益分配方法怎样约定；2、支付甲方赔偿。第三部分房地产企业企业所得税税收计划（一）外商投资企业税收优惠政策外商投资企业所得税法中差异最大、最能表现其本身特点是所得税优惠政策。本文把所得税优惠政策归纳为以下多个方面：1、生产性外商投资企业税收优惠生产性外商投资企业，经营期在以上，从开始赢利年度起，第十二个月和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。2、追加投资项目标优惠符合下列条件之一投资者，在原协议以外追加投资项目取得所得，可单独计算并享受两免三减半定时减免优惠：（1）追加投资形成新增注册资本额达成或超出6000万美元；（2）追加投资形成新增注册资本额达成或超出1500万美元，且达成或超出企业原注册资本50%。3、外国投资者并购境内企业股权优惠（1）国投资者根据要求并购境内企业股东股权，或认购境内企业增资使境内企业变更设置为外商投资企业。凡变更设置企业外国投资者股权百分比超出25%，能够依据外商投资企业所适用税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。（2）外资并购境内企业后，境内企业变更设置为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。依据1月9日，财政部、国家税务总局公布了《相关享受企业所得税优惠政策新办企业认定标准通知》，新办企业权益性出资人（股东或其它权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产累计出资额占新办企业注册资金百分比通常不得超出25％，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，通常均用现金进行交易，非货币性交易可能性几乎没有，所以该通知不会对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。4、再投资退税再投资退税是指外商投资企业外国投资者将从企业分得税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳所得税给全部或部分退还。按再投资方法不一样，退税分两种优惠处理措施：（1）部分退税（40%）外商投资企业外国投资者，将从企业取得利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或作为资本投资创办其它外商投资企业，经营期不少于5年，经投资者申请，税务机关同意，退还其再投资部分已缴纳所得税税款40%。（2）全部退税（100%）外国投资者在中国境内直接再投资举行，扩建产品出口企业或优异技术企业，和外国投资者将从海南经济特区内企业取得利润直接再投资于海南经济特区内基础设施建设项目和农业开发企业，经营期不少于5年，经投资者申请，税务机关同意，全部退还其再投资部分已缴纳企业所得税税款。5、购置国产设备投资抵免企业所得税按核实征收方法缴纳企业所得税外商投资企业，其购置国产设备投资40%可从购置设备当年比前十二个月新增企业所得税中抵免。假如当年新增企业所得税税额不足抵免时，未予抵免投资额，可用以后年度比设备购置前十二个月新增企业所得税税额延续抵免，但延续抵免期限最长不得超出5年。6、亏损填补外商投资企业发生年度亏损，能够用下一纳税年度所得填补，下一纳税年度所得不足填补，能够逐年延续填补，但最长不得超出5年，该项填补应逐年依序连续计算。（二）外商投资企业税收计划1、充足利用国家税收优惠政策，经过关联方转移税负进行税收计划和股本投资相比，融资更具灵活性。依据《中国税收征收管理法实施细则》第三十九条要求，关联企业之间在融资业务中所支付或收取利息不能超出或低于没相关联关系企业之间所能同意数额，或超出或低于同类业务正常利率。企业可在这一要求框架内灵活选择关联企业间融资最高上限或最低下限利率，以达成最好节税效益。如总企业所在地税负高，而子企业所在地税负低，当子企业占用总企业资金时，总企业能够采取同类业务同期下限利率和子企业结算，使税负较高总企业税基降低，所降低税基转移到税率较低子企业；反之，当总企业所在地税负低时，能够采取同类业务同期上限利率和子企业结算。2、经过合理选择会计处理方法进行税收计划经过会计处理方法选择进行税收计划包含预提费用、个人所得税、开发商品和出租商品、营业费用、管理费用和财务费用计划等6个方面：（1）预提费用计划房地产开发企业项目完成时能够预提费用，估计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，含有较强可操作性。在许可范围内就高预提，伴随销售实现，先行计入成本增加，其作用是延缓企业所得税缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。（2）个人所得税计划。因为个人所得税为超额累进税率，年底一次性发放数月奖金缴税率较高，企业能够依据当月经营业绩结合以往经验，按月预提奖金计入成本，年底发放时稍加调整即可。把年底奖金扣缴个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，降低税负。（3）开发商品和出租商品计划。有些房屋因为地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其它原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本靠近实际成本，同时增加成本，降低税收。而假如把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。另外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税和一些地域为处理积压商品房特准以前完工空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。（4）营业费用计划。作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大费用项目，广告费支出多少往往和销售业绩亲密挂钩。依税法要求，房地产企业每一纳税年度广告费支出应在不超出销售收入2％内据实扣除。有些企业集团广告由总企业统一策划、费用由总企业统一列支，很可能出现总企业因广告费支出超出2％扣除百分比不得税前扣除，而子企业不足2％情况，针对这一情况，能够让和子企业业务相关总企业广告费，由不足2％子企业负担。（5）管理费用计划。企业按要求缴纳养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金能够税前扣除，企业应依法足额缴纳。这么，企业既推行了法定社会保障义务，稳定了职员队伍，又能够减轻企业因纯粹支付工资而产生个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职员不合理负担如因公外出交通费、公务通信费(按销售收入一