彭州房市调查分析专项方案

市场调查汇报一、彭州宏观环境调研<1）城市简况彭州市幅员面积约1421平方公里，主城区面积约26平方公里。北和汶川县、茂县接壤，南隔蒲阳河—清白江和郫县、新全部区相望，东邻什邡、广汉两市，西连全部江堰市。它是古蜀国发祥地，含有三千余年文明史，素有“天府金盆”、“成全部后花园”美誉。彭州地属四川盆地北部，在成城市西北方向约30公里处，是成城市域内面积第二、人口第三县级市，属于成全部第二圈层发展地带。现和成城市区之间有成彭公路和成彭高速公路相连。成彭公路到成城市车程约40分钟，成彭高速到成全部车程约30分钟。彭州市辖20个镇、94个小区委员会、261个村委会，市政府所在地为天彭镇金彭东路。末，全市总人口80.33万人，人口增加率为4.64‰，其中人口自然增加率为4‰。总人口中非农业人口21.3万人，占26.5%，农业人口59万，占73.5%。<2）经济简况彭州前后被评为全国<五大）商品蔬菜生产基地；成城市秋淡菜第二线基地；国家级农业高科技示范园区。现在，彭州已建成中国西南最大蔬菜批发市场、国家级南菜北运转运站和全省唯一县级蔬菜农药残留度检测中心。现在，彭州已建成标准化优质蔬菜基地67万亩，年产量16.8亿千克，年销售收入14亿元，农业是彭州关键经济产业。彭州工业区计划面积12.8平方公里，远期计划25.2平方公里，已被确定为省级关键开发区。工业开发区内设有医药化工产业园、交大科技产业园、机械工业产业园、服装工业产业园、家俱工业产业园、新型建材产业园六个专业园区，现已经有133个工程入驻，产业工人1.8万人。在工业方面，尤其值得一提是，中石化80万吨乙烯工程落户彭州，每十二个月高达700多亿产值将极大地拉动彭州GDP经济增加。，全市实现地域生产总值149.21亿元，人均19110元，农民人均纯收入6672元，同比增加19.1%。<3）城镇建设及远景计划彭州现在形成了“一主”、“两次”、“一基地”城市计划布局。“一主”即以彭州中心城区和南部工业科技新城为关键，大力发展现代服务业和机械、电子、医药、精细化工、家俱等。“两次”指以濛阳镇和丽春镇两个关键镇为依靠，建设未来城市经济和社会发展次中心，承接主城区产业辐射，带动周围镇域经济发展。“一基地”即四川石化基地，作为中国西部地域关键炼化一体现代石油化工生产基地，在彭州城镇和产业空间格局中占有举足轻重地位。在“十二五计划”中，明确提出了“四区两核一带一轴”发展战略，着力打造绿色生态之全部、千亿产业之城、田园休闲之谷。四大产业功效区即：龙门山生态旅游综合功效区—湔江河谷生态旅游区、现代石化产业功效区、现代农业及农产品物流产业功效区、家纺服装产业功效区。两个极核即：中心城区和濛阳新城。“一带”指浅丘高效生态产业带。“一轴”即汉彭—彭白公路“L”形统筹城镇示范轴。<4）宏观环境分析及小结1、在成全部以北，发展潜力大彭州在成全部平原西北，在大多数成全部老百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜居家区域。伴随成全部北城区改造步伐加紧，加之彭州快铁支线和地铁延伸线计划建设将极大地缩短彭州和母城时间距离，这肯定将为彭州吸引众多开发商和购房者关注。2、经济水平逐年提升，市场环境日益完善现在，据各项经济指标显示，彭州在大成全部区县中经济发展处于中游，和成全部发达地域差距较显著。在成全部“十二五计划”中，彭州定位是现代农业及农产品物流区，塑胶、服装产业区等，加之原有石化基地等条件，未来彭州经济将取得长足发展。伴随政府“工业富市，城建活市”发展战略深入开展，将衍生大量有效需求，无疑是彭州房地产市场发展一大驱动力。目前，彭州楼盘体量逐步增大，除置信外，部分有实力开发商也选择入驻，可见“工业+地产”模式已经取得了成效，市场环境趋好。3、资源丰富，有产业支撑彭州素有“天府金彭”、蜀中“膏腴之地”美称，自然资源十分丰富，山区植被覆盖率达80%以上，城市绿地覆盖率29.56%，是山清水秀宜居之城。和此同时，彭州是中国西南关键商品蔬菜供给基地，集中在彭州医药产业生产基地是成全部关键经济点，而且落户有大型石化基地，彭州经济发展可谓后劲十足，这肯定带来大量人流、物流。这些全部将是房地产开发优势。4、城市计划带来巨大发展潜力彭州将本身定位为中等城市，十二五末城镇人口将达成30万左右，城区面积扩大和人口增加将为房地产开发带来巨大发展空间。早在就已经开始进行开发建设牡丹新区，将成为彭州新行政文化中心、石化基地配套服务区。伴随牡丹新区住宅、商务办公、商业配套等成熟，彭州市住房需求将全方面释放。同时，计划中南部新城将和家纺服装产业融合发展，在“产城一体”中实现“两化”互动，成为彭州房地产开发又一活力点。二、区域住宅市场环境调研<1）区域基础情况工程所在区域为天彭镇回龙西路中段，紧靠彭州市新行政中心，距老城区中心约3公里，距离彭州市政府约1公里，是计划中牡丹新城关键区域。作为彭州未来“行政文化中心、石化配套新城”牡丹新城，将是彭州又一居住集中地。区域内商业配套计划齐全，牡丹大道、金彭大道、天府大道等组成了四通八达交通网络，有多路公交车通行，居住环境良好。<2）区域房地产市场分析及小结现在，工程所在区域是彭州市开发烧点区域。入驻房地产开发商数量较多，楼盘规模普遍偏大。楼盘之间竞争已经趋于全方位竞争，户型、环境<园林设计）、营销推广手段和开发商实力和信誉等原因全部将影响工程市场地位。各个楼盘十分重视园林特色宣传，这能表现出彭州市民生活理念转变，也能表现出较旺改善性住房需求。三、个案调研<1）11月在售楼盘信息调查置信逸全部丹郡F区工程信息开发商成全部置信实业<集团）开盘时间-8-16占地面积44614㎡交房时间-10-1总建筑面积223052.99㎡绿化率34%总户数1686车位1:0.6总栋数5公摊系数约15%层数20/26销售情况5号楼在售；6号楼排号中。(两个单元二梯7户>起价4850均价4400户型套二84房源348套，已售128套。价格区间3400~4400左右，层差约30元。85套三122125营销策略分析推广专题地中海园林、现代简约欧式风情建筑关键卖点物业、水景园林优惠全款10%；按揭8%广告媒体DM单、户外广告等紫光兴城<一期4批次）工程信息开发商成全部振坤贸易开盘时间1月8日占地面积60266.34㎡交房时间6月30日总建筑面积180000㎡绿化率31.54%总户数1573车位1:1总栋数19公摊系数约17%层数6/11/18销售情况10号、11号楼在售。(两个单元二梯4户>起价3400均价3800户型套二77房源280套，已售222套。价格区间3850~4200左右，层差约20~30元。89套三111营销策略分析推广专题1㎡超大中庭、超低容积率关键卖点超大中庭、多层/小高层/高层优惠全款96折；按揭98折广告媒体DM单、路牌广告等恒昌贵筑<一期3批次）工程信息开发商彭州恒昌房地产开发开盘时间-5-6占地面积62.1亩交房时间-10-1总建筑面积20万平方M绿化率30%总户数1628车位1:0.7总栋数10公摊系数约14%层数18/25销售情况5号楼和6号楼在售。(二梯6户>起价4000均价3700~3800户型套二86房源300套，已售60%~70%。价格区间3700~4100左右，层差约20元。可变套三118营销策略分析推广专题东南亚巴厘岛风情园林关键卖点巴厘岛风情景观优惠全款4%；商业贷款2%；公积金贷款1%广告媒体DM单、路牌广告等鸿运星城<三期）工程信息开发商四川长丰置业开盘时间1月份占地面积121827.28㎡交房时间6月份总建筑面积286621.30㎡绿化率30%总户数2523车位1:0.6总栋数22公摊系数约15%层数6/11/18销售情况13号和15号楼在售。(两个单元二梯4户>起价3980均价4100户型套二75房源288套，已售约30套。价格区间3900~4100左右，层差约10元。套三90多营销策略分析推广专题欧式皇家园林关键卖点花园洋房优惠无广告媒体DM单、路牌广告等朋城远界<四期）工程信息开发商成全部朋城实业开发有限责任企业开盘时间4月23日占地面积54853㎡交房时间4月份总建筑面积160000㎡绿化率40%总户数1600车位1:0.4总栋数12公摊系数约15%层数11/18/23销售情况7号(三个单元一梯4户>和8号楼(两个单元一梯4户>在售。起价4100均价4200户型套二81房源230套，已售约100套。价格区间4100~4500左右，层差约40元。88套三115营销策略分析推广专题16500余平M奢侈景观园林关键卖点低建筑密度、超大面积景观园林优惠一次性付款优惠8%，按揭7%广告媒体DM单、路牌广告等<2）小结经过调查，总结关键点以下：1、所调查楼盘中，建筑风格以现代简约为主，外立面色彩素净，根本条以白色为主，直观印象很好。2、楼盘平均绿化率在30%左右，容积率普遍偏低。3、各个楼盘在宣传推广中全部着重突出园林景观面积及特色。水景有一定优势。4、楼盘普遍均价在3800元/㎡~4100元/㎡，且优惠较大。5、户型以80-120平M套二及套三为主，购房者喜好差异不显著。6、所调查楼盘和企业工程地理位置临近，能够共享周围配套。现在，周围配套还不成熟。7、当地缺乏主流媒体，电视、报刊在当地影响很小，宣传手段多以路牌广告及DM单派发为主。怎样进行口碑宣传是推广工作中需要考虑关键。四、消费者调研经过对部分消费者和部分置业顾问走访，对消费者市场及消费习惯做出以下总结：<1）消费者特征1、现在，区域房地产市场购房群体以25-40青壮年为主，40-50中年人次之，50岁以上老年购房群体较少。购房主力以当地人为主。2、购房者家庭组成以三口之家为主。3、石化基地等单位职员购房百分比较大。4、主力购房群体收入水平处于中等或中等偏高。高收入人群更倾向选择到成全部购房。5、消费理念趋于理性化，各个楼盘绿化、配套、物业等综合考量以后才会做出选择。<2）购房需求特征1、关键购房目标，第一是改善居住条件，第二是追求舒适生活，第三是安家置业。能够将二次置业看做购房关键动力。2、购房者对区域地块升值潜力普遍看好。3、多层和小高层很受欢迎，高层亦能接收。高层中间房源相对较受欢迎。4、购房者很重视小区环境，对南北朝向比较敏感。5、购房者需求房屋主流户型以80~100㎡套二或套三为主，关键还是考虑功效。小户型供给较少，这部分需求基础上没有得到满足。6、购房者对房屋总价认可基础控制在40万左右。7、按揭购房是关键方法。五、工程调研<1）优势1、“中节能·新时代广场”节能示范工程将带给彭州人民全新生活理念，节能建筑和节能科技将大大提升居住舒适度，这是其它工程无法比拟优势。2、企业实力能够给购房者足够消费信心。3、超宽楼间距、一级服务标准物业、大面积现代生态园林、户型配比多样等全部能满足购房者追求舒适生活需求。<2）劣势1、工程在新计划牡丹新区，周围商业配套均处于计划中，人气不足。2、工程周围竞争楼盘多，如置信入驻彭州较早，在当地口碑很好，竞争性很强。3、彭州人民对国家绿色二星建筑、节能建筑认识还不足。