物业管理公司的财务制度样本

物业管理公司财务制度一、财务会计管理涵义

财务是指公司为达到既定目的所进行筹集资金和运用资金活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务收入和相应开支等，就构成了物业管理公司资金运营。

物业财务管理就是物业管理公司资金运营管理，在资金运营过程中，涉及整个物业经营出租、管理服务收费等资金筹集、使用、耗费、收入和分派。要按照政府关于规定，规范物业管理公司财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理对象就是物业经营、管理、服务资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，各种经营”方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，尚有出租物业及其她提供有偿服务服务机构。

财务管理重要内容有：对资金筹集运用管理，固定资产和经租房产租金管理，租金收支管理，商品房资金管理，物业有偿服务管理费管理，流动资金和专用资金管理，资金分派管理，财务收支汇总平衡等等。

财务管理任务是：

(一)筹集、管理资金

这就是要保证物业经营需要，加快资金周转，不断提高资金运用效能，特别是提高自有资金收益率。物业管理公司重要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费收费工作，做到应收尽受，提高回收率。此外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止挥霍。充分发挥资金效果。

(二)经济核算

通过财务活动加强经济核算，改进经营管理，减少修缮、维修、养护成本，不断减少消耗，增长积累，提高投资效益和经济效益。

(三)多元经营

积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断谋求物业经营新生长点，不断拓展物业经营新领域，形成新优势。

(四)财务监督

实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司经营、管理、服务，必要根据国家方针、政策和财经法规以及财务筹划，对公司预算开支原则和各项经济指标进行监督，使资金筹集合理合法，资金运用效果不断提高，保证资金分派兼顾国家、集体和个人三者利益。同步，要在分派收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补此前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分派利润。

二、财务会计管理制度

财务管理制度是物业管理公司内部管理重要制度，是保证关于财务管理工作规范化、原则化一系列详细规定。可分为如下几类制度：

(一)会计核算办法及凭证账册制度

(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算办法以公司单位预算会计为主，结合管理部实际，设立银行钞票日记账、总分类账、各项明细分类账；

(2)原始凭证是计账根据，财会人员必要认真审核各种原始凭证，规定一切原始凭证必要手续完备、合法，内容真实，数字对的，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才干填制记账凭证，据以记账；

(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除笔迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应依照性质，采用划线改正或红线改正。凭证、账册应依照专人列册登记，妥善保管，不得丢失。关于会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；

(4)指定专人保管一切未使用重要空白凭证，如支票、钞票收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写收据或作废支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。

(二)货币资金管理制度

(1)严格按照国家关于钞票管理制度规定，除抵补钞票库存外，非经银行批准，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；

(2)做好库存钞票保管工作，关于证券和钞票必要放在银箱内，保证安全。对指定使用备用金人员必要进行定期检查、核对，做好备用金管理，库存钞票不得超过银行规定限额。

①建立健全钞票账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外钞票，禁止私立“小金库”；

②对超过钞票收付限额以上收付款项，必要通过银行结算。

(三)费用钞票报销制度

为了加强钞票报销管理，严格执行财政纪律，对各项钞票报销拟定如下制度：

(1)差旅费报销制度(详细内容略，下同)；

(2)加班费报销制度：

(3)医药费报销制度；

(4)客饭招待费报销制度。

(四)往来账目清理制度

做好结账收付款工作是保证管理正常运转重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收账款，要上门催收。对月终尚未清理债权债务，应查明因素，列出清册。财会人员不能解决事项应及时上报领导。

(五)会计报表制度

会计报表是经营收支执行状况重要构成某些，其书写报告是领导和上级主管部门理解管理部经济状况和领导工作重要信息资料，也是编制下半年收支筹划重要根据。因此，要保证报表数据精确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支筹划执行状况阐明。

(六)固定资产管理制度

1.固定资产涵义

固定资产是指有效期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态资产，是管理部门进行有偿服务所必要物质条件。为保证固定资产安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。

2.固定资产范畴和分类

(1)凡单价在200元以上普通设备，单价在500元以上专用设备，其耐用时间在一年以上，均列为固定资产；

(2)不满上述金额设备而耐用时间在一年以上大批量同类财产，也列为固定资产；

(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，普通设备等大类。

3.固定资产账务解决

(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门物品状况，建立物品使用登记卡；

(2)购入、自制和馈赠固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；

(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表白其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；

(4)固定资产报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；

(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行解决。

4.固定资产管理职能

(1)固定资产管理员应负责管理部所有财产管理，办理固定资产购买、验收、领发、建卡、报废、报损解决及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调节账目；

(2)为保证固定资产账、卡、物精确性，管理部门和使用部门要互相配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调节账、卡。

三、财务管理机构及职责

(一)财务部门机构设立

物业管理公司财务会计与其她行业机构设立也大体相似，只是工作内容和办法有物业管理行业特点。依照物业管理公司详细状况、资质级别及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门普通可设立下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、记录员、收费员。

(二)财会人员岗位职责

1.财会部经理

(1)向公司领导人负责，组织公司财会管理工作，当好公司负责人经营管理参谋；

(2)每月、每季审核各种会计报表和记录报表，写出财务会计分析报表，送公司法人审视；

(3)检查、监督物业管理各项费用及时收缴，保证公司资金正常运转；

(4)审核控制各项费用支出，杜绝挥霍；

(5)合理有效地经营管理好公司金融资产，为公司创造利润；

(6)依照物业管理行业详细特点、根据财会管理关于法规、政策、文献，制定财会管理详细制度和操作程序；

(7)组织拟定物业管理各项费用原则预算方案，送公司领导、业主委员会和有关主管部门审核、修定；

(8)研究熟悉和实行有关工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司合法权益。

2.主管会计

(1)向部门经理负责，详细组织好本部门寻常管理工作；

(2)每日做好各种会计凭证和账务解决工作；

(3)每月、每季准时做好各种会计报表，定期向业主委员会发布管理收缴及使用状况；

(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构收支账目，向公司领导及时报告工作状况；

(5)检查银行、库存钞票和资产账目，做到账账相符，账实相符；

(6)按照物业管理行业特点和需要，分类计账；完毕公司领导交办财会工作。

3.出纳

(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；

(2)管理好公司钞票收付、银行存款存取，保管钞票、有价证券、银行支票等；

(3)及时追收公司各种应收款项，保护公司和业主利益不受损失；

(4)编制关于钞票收付记账凭证、钞票日记账、银行日记账工作；

(5)及时办理各项转账、钞票支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。

4.记录员(电脑员)

(1)及时记录、存储各种费用收付资料，供主管会计参照；

(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；

(3)及时输入打印收费告知单，保证费用准时收缴。

5.收费员

物业管理公司所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：

(1)负责物业管理费等各项费用告知和收缴；

(2)对缴费状况随时进行记录，及时追讨欠缴费用；

(3)承办与物业管理有关经营服务收费，为业主办理各项公用事业费缴付；

(4)和业主(使用人)交朋友，争取她们对物业管理工作理解和支持，协助搞好“窗口”服务；

(5)完毕公司和部门领导交办其她任务。在物业行业，服务质量好坏直接影响着物业管理整体水平高低，其重要性不言而喻。随着物业管理工作各种资料不断积累，服务质量综合测评办法不断严密，各种原则定性和定量化，管理部门（涉及公司决策层、管理层、执行层）面临着全面协调各项管理工作，并把在管理过程中发现问题加以分析解决，不断改进工作、提高管理效果问题。

一、循环引入和建立循环可行性

咱们做任何工作，普通都是要事先有个设想，然后依照设想进行工作。在工作进行中或工作进行到某个阶段后来，还要把工作成果与本来设想进行对比，这一过程普通叫做检查。用检查成果再来改进工作或修改本来设想，这一过程在管理学中称为解决，这就是咱们做工作普通规律。在国外，有人把它总称为PDCA循环，它是英文Plan（筹划）、Do（执行）、Check（检查）、Action（解决）四个词第一字母组合。它反映出，做工作必要通过四个阶段：第一阶段就是筹划，涉及方针、目的、主导思想、主题、宣传筹划、活动方案等；第二阶段就是执行，即按筹划实际去干；第三阶段是检查，即活动完毕了或活动过程中检查哪些错了，哪些对了。通过检查必定效果，找出问题；第四个阶段就是解决，把成功经验加以必定，形成原则，失败教训也要总结，后来克服。后来工作要按原则进行，没有解决问题转入下一循环。PDCA循环建立，基于两个方面：一是全员管理，即涉及管理者被管理者所有参加管理，只是循环范畴有差别；二是各种成绩、错误、问题等要素尽量地量化，不能量化某些要原则化，即形成制度。服务质量综合测评办法使用，将服务质量问题量化。这在客观上为PDCA循环打下基本。

二、建立物业管理循环机制

物业管理工作在形式上属于条块结合。从全公司角度来讲是条条管理，公司董事会（总经理→职能部门→各管理处→个人）；从各物业社区角度出发又属于块块管理。

1、大环套小环，互相增进

PDCA循环做为管理中一种科学办法，具备规律性特点，合用于物业管理工作各个方面、各个环节。因而整个公司物业管理是一种大PDCA循环，依次类推，直到员工个人。

职能部门（工程部、综合部、保安部等）依照公司制定物业管理工作筹划，制定本部门管理工作筹划；关于部门依照公司及职能部门管理工作筹划制定本工作部门管理工作筹划，接着各管理处、各部门、楼层，直到贯彻到每个人筹划（例如：个人工作目的筹划）。

上一级PDCA循环是下一级PDCA循环依照，下一级PCDA循环又是上一级PDCA循环贯彻贯彻详细化，通过循环把物业公司各项管理工作有机地联系起来，彼此协调，互相增进。

2、爬楼梯

P、D、C、A四个阶段周而复始地运转，而每一次动转均有新内容和目的，因而也意味着迈进了一步，犹如爬楼梯逐渐上升。在物业管理工作中，通过一次循环，解决一批问题，制定某些办法，水平就有了新提高。

3、解决是管理效果稳定提高核心

解决就是指总结经验、必定成绩、纠正错误，“以利再战”。解决内容涉及PDCA循环中各个阶段和PDCA循环执行者主观因素。在解决阶段中，必要对成绩和错误都加以原则化（量化）、制度化（定性），以便在下一循环中巩固成绩，避免重出错误。

对于PCDA循环，由于解决办法不同，其效果也不同样。一种解决办法是总结经验、必定成绩、纠正错误，通过开会总结，把这些经验和教训贯彻在一种记录本子上或者是某个总结报告上。当前，这种解决办法比较常用。另一种办法是：成绩和教训中重要东西加以原则化、制度化，贯彻在各关于部门规章制度、工作规程上，或者以管理通报形式发布出来。

两种解决方式产生效果截然不同，前者贯彻在小本子或总结报告上，这是个没有约束力东西，可以贯彻也可以不贯彻。管理人员调动、小本子丢失或换上新手，一切都得从头开始，过去存在问题会重新浮现，管理效果不会浮现大提高。后者由于成绩和错误都贯彻在关于部门规章制度、工作规程或通报上，对关于人员有较强约束力，虽然新来人员，也可避免重犯本来错误。这样就可以从点滴各累经验，效果可以稳步提高。

三、解决问题，改进物业管理工作八个环节

为理解决问题，改进物业管理工作，咱们把PDCA循环详细化为八个环节：

1、分析现状，把影响管理效果优、劣势找出来

2、分析影响效果各种因素或因素

3、找出影响管理效果重要因素

4、针对重要因素，制定办法，提出行动筹划，并预测效果。办法和筹划应详细明确。普通要达到：为什么要制定这一办法和筹划，由谁执行，什么时候开始执行，何时完毕以及如何执行。

以上四个环节也就是筹划阶段详细化。

5、执行办法和筹划。按筹划执行，严格贯彻办法。

6、检查。也就是调查采用办法效果，这是检查阶段。这一阶段是非常重要。

7、总结经验。也就是巩固成绩，把成功经验和失败教训都规定到相应原则和制度中，防止再发生过去已发生过问题。

8、提出尚未解决问题

以上7、8两个环节是解决阶段。

上面八个环节是一环扣一环，不能有丝毫脱扣现象发生，并且需要运用大量数据和资料，才干做出科学判断，然后对症下药。

四、运用记录学原理解决问题。

（一）用排列图解决三中：1、3、6三个问题。

1、依照“核心少数，次要多数”这个管理学原理，把影响物业管理服务效果各种问题或因素按其不同类型整顿出数据，然后按问题多少排列做图。以直观柱条形长短及其合计频率（比例），用曲线来表白影响效果核心所在。

2、按部门排列

从排列中不难看出，由于车位纠纷、外来人员出入和水、电维修质量引起投诉事件占到总投诉事件55.07%，加上保安人员礼貌和礼宾服务问题，投诉事件达到76.80%，其中由于待人接物（车位纠纷、外来人员出入、保安人员礼貌、礼宾服务）占68.86%，已相称可观。综合以上指标，由于待人接物、水电维修、卫生三项占到投诉85%以上。

从排列中可看出，被投诉服务质量事件中，保安和事务占到81.15%。

结论：

A、在所有投诉事件中，重要因素是待人接物，重要分布在保安和事务部门。本次PDCA循环中，必要找出因素，制定切实可行办法，改进工作。

B、水电维修、卫生、信报收发属重点防范因素；工程部门一方面加强教诲，一方面加入下一种PDCA循环。

C、开水送达等问题属少数，放入下一种循环中解决。

结论A中需要找出因素。咱们把这个因素看作由于某些因素而促成成果。

（二）用因果图解决三一2问题：分析产生问题因素（因素）。

1、明确问题（“成果”出了什么问题）

使用排列图找出了服务质量投诉重要因素。重要是由于接物上占60.86%，问题多发生在保安和事务部门中。

2、画因果图：（图三）

以成果（车位纠纷）为主干，定出导致纠纷原由于中枝、小枝、细枝。始终分析到可以采用办法为止。对特别重要因素附以标记。

因果图做出后，对找到因素要加以解决，拟定是改进，还是维持。从图三中可看出，产生因素有四项十三条，其中影响最大有6条：a、态度不好；b、脱岗；c、缺少业务知识；d、泊位设计不合理；e、矫横；f