北京奥林匹克项目策划书样本

北京奥林匹克项目策划书北京诚必达房地产投资征询有限公司二零零四年三月三日目录市场分析本项目分析市场产品对比分析市场调查结论目的客户群定位营销建议广告宣传销售管理营销服务承诺及售后服务十、结束语引言受开发公司委托，依照项目实际状况，在对本项目周边房地产项目调查研究基本上，对此项目市场定位分析建议如下：市场分析北京大市场分析市场供需分析(1)商品房供应投资持续增长房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应状况两项重要指标，据北京市记录局记录，，北京市房地产开发状况如下：开发总金额比上年同期增长开发总面积比上年同期增长1050亿元11.7％2737.64万平方米30.3％其中：住宅700亿27.7%其中：住宅万平方米21.7％从上表可以看出，房地产投资及当年新开工商品房屋面积增长势头依然很大，房地产开发依然是增长。供应量充分

从至每年商品房实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充分商品房供应。由于近两年已经形成北京房地产投资峰值年，依照建设周期，从起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。因而从商品房供应总量上看，商品房上市量仍会保持一种较大幅度增长。供应构造多样化政府及关于部门依照中低收入人群需要，下大力狠抓了经济合用房建设，调节了产品构造。经济合用房达到200多万平方米；此外，由于开发商之间激烈竞争，按消费层次细化市场格局已经基本形成，中低价位住宅比重正在逐渐上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型楼盘也不断推出。这种总量供应充分，供应构造多元化趋势，对广大消费者来说，无疑是购房置业好时候。对开发商来讲，是一种机会同步也是一种挑战。大量供应，增长了市场竞争，必然带来相应风险。面对越来越精明消费者，规避风险唯一出路，就是提高产品性价比和舒服度。（2）商品房需求，北京销售商品住宅1038.28万平方米，比去年同期增长了19%。因而尽管商品房供应量会持续增长，但从需求量看，如果市区内项目以低价位高品质出当前市场上，无疑将会再次引起销售大战。市场发展将是某几种项目热销，而不是整体热销。两极分化日趋明显，但就北京市房地产总消费水平和发展水平而言，是增长型。2、市场利好（1）政策向消费者倾斜，利好办法不断出台

为了使广大市民尽快改进居住条件，提高生活质量，政府近年来持续出台了一批勉励消费者购房置业政策和办法，如先后出台了《关于北京市城乡廉租家庭申请租金补贴还贷购房关于问题告知》、《关于北京市城乡居民购买经济合用住房关于问题补充告知》，《关于商品房销售关于问题告知》和《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊关于问题告知》等，为消费者创造了一种极为有利置业环境。北京市又出台了一系列新政策，从内容上看，对今年消费需求将起到很大推动作用,特别是33号文献补充规定发布，某些通过合同出让获得土地，并且原先决定进行土地储备开发商将不得不提前上市，加上大量经济合用房，供应速度也许将不不大于需求，会导致上半年市场竞争加剧。但由于严控土地出让政策出台，也限制了将来市场商品房供应量，从而在后期会带动房价发展。（2）减免契税，减少个人购房贷款利率底，北京市地税部门出台了被拆迁户拆迁前购房契税减免新办法，明确了拆迁户只要是在从房地局正式得知拆迁后购房，就可以享有到减免契税待遇。关于部门于1月又出台了减少住房公积金贷款利率新办法。同月又出台了申请住房公积金贷款须提供个人信用级别办法，并给与AAA级申请人贷款额度可上浮30％，并只交纳95％担保服务费优惠。（3）市政建设进一步完善，逐渐消除距离对居住影响北京当代化交通提速表日前对外发布：公路总里程达到14700公里；新开辟公共电、汽车线路200条左右；环保型运营车辆达到80％以上。同步，完毕都市铁路、地铁八通线、地铁5号线建设，开通地铁4号线、地铁奥运支线、东直门至首都机场迅速轨道等工程，初步形成轨道交通基本骨架。综上所述，当前房地产开发无论是政策环境还是供需市场，都是十分有利。项目开发有一定风险，但在合理分析市场、详细研究产品基本上，开发出好项目，实现预期利润是可实现。3、市场预测：（1）热点区域

北城继续升温。发展商“扎堆儿”于中关村、海淀区、亚运村，特别是对北京西北城开发，如朝阳北亚奥片区将来市场定位是一种国际型商务居住圈，届时将有大量国际型人士，中关村IT界人士，海淀大学城区教诲界人士及高素质商务人士生活、工作、居住于此。这将大大提高该片区市场知名与认同度，提高该片区居住环境质量，是朝阳区乃至北京市重点发展地区，是将来北京市风水宝地。奥运商圈将成为北京房地产市场主战场，以体育文化为主奥运商圈，亚北地区将浮现一种更当代化、更有超前性奥运城及奥运商圈。北京办奥，奥运村及奥运设施是北京房地产市场新需求。据悉，奥运村在奥林匹克公园内占地80公顷，建筑面积共47万平方米，涉及公寓、娱乐场合、餐厅、医疗设施等等。到奥运会举办之前，除奥运会自身所需要场馆外，其她直接需求不会增多，但潜在客户大大增长，办奥运会使北京全面核心地位得到加强，国际化限度提高，都市功能得到加强，环境得到改进，会吸引更多国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续发展，整个都市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业需求上升，潜在客户大大增长。

（2）热点户型

所有开盘项目中，中小户型占到了相称比例，这也是开发商针对当代都市人生活习惯与消费特点而开发。在供销两旺过程中，今年市场开发会进一步成熟，如户型向原则户型回归，楼市会更加接近主流消费人群，产品会更加体现实用性，主打户型100平米左右，这对于开发商主导与消费者投资、居住需求上也得到了某种平衡。二、本项目分析一、地理位置本项目位处北京市朝阳区亚运村北，奥林匹克公园与国家森林公园（规划中）西边约200米。科荟路南侧。东临林萃路，西接八达岭高速公路，在北四环与北五环之间，连接中关村与奥林匹克公园、国家森林公园，属旧城改造项目。二、交通状况本项目位处中关村科技园区及海淀大学园区与奥林匹克公园之间交通要冲，是连接两地区之间桥梁。规划中科荟路六车道改造工程即将动工，将来将处八达岭高速公路、科荟路、林萃路环绕之间，届时交通将十分发达。但当前该地段因尚处非成熟生活区域，交通站点少，公交线路少，交通状况不甚抱负，来往市区尚较不以便。当前林萃路有820外环线，在倚林家园站下车可到。八达岭高速公路上有618、850、328、344、315、等多路公交车线路通过。三、项目状况本项目占地5100M2，总建筑面积21928.63M2（其中地上建筑面积19756.30M2地下建筑面积2172.33M2，可售面积19000M2），共4个单元。呈L型连体排列。层高14层，共252户。配套设施未规划有自身社区配套，仅以首层商铺辅之.车位68个,占总户数30%。项目swot分析依照以上项目位置状况及规划与配套状况，结合上述市场状况分析，本项目SWOT分析如下:1、竞争强项(Strength)小户型，面积适中，总价较低，特别是60M2如下小户型是本区域市场空缺；板楼设计，通透性，采光较好，周边当前在售楼盘中较少带精装修住宅；位处朝阳区阳光地带，发展潜力巨大，市场看好，连接中关村与朝阳北、奥运村科荟路核心地段，来往便利，又处奥林匹克公园旁，位置较好；项目开发周期短，入住时间快，适当迅速销售，速战速决；距京昌高速路较近，不到400米；在澳林春天等大社区边沿，可以享有到该区域某些配套；项目周边规划建设日益成熟，具备很大升值潜力（特别是翠南路规划建设）；2、竞争弱项（Weakness）当前社区四周环境较差，暂时搭建房脏、乱、差影响形象，体现不出楼盘自身应有质素。对目的客户有较大影响；社区规模小，社区生活不浓厚不能提供相对较全面配套，设施不全，没有规划，园林景观较少；交通不便，路况较差该片区尚处在未成熟阶段，交通网络不齐全，来往不太以便。；楼体紧邻市政道路，存在噪音影响；按照消费心理与消费习惯，方圆500米半径内尚未有大、中型生活配套（如银行、酒楼、医院、商场等）缺少便利交通工具；6）户型设计1、2、3居皆没有非常明确、精确目的客户定位，为销售推广带来困难。7）现场环境狭小，不利于现场环境设计包装，因而不能得到因现场环境优美而增长对客户现场感染力，并进而达到促销目和效果客户看楼时缺少停车位置。3、场机会点（Opportunity）社区周边市政道路开通，是影响社区销售重要因素；奥运规划，将涌现大量拆迁户；项目附近将有地铁（城铁）概念，周边多条道路修建及规划；周边项目开发带动了项目区域成熟，区域价格会提高；奥运地区市政投入巨大；周边道路、市政配套改进；4、市场威胁点（Threat）社区周边项目较多，她们规模较大，潜在目的客户群较易分流；社区旁机关公司宿舍楼建筑形式对本项目有较大影响；周边项目逐渐交房入住，社区日益成熟将吸引更多客户；（现房优势）该区域尚有可开发用地，将分散该区域潜在客户群；三、市场调查为了更好把握市场、对产品有一种透彻分析，以便制定出更切实可行方案和精确市场价格预测。咱们对周边有关项目进行了详细市场调研，进行了缜密分析比较，详细如下：当前亚奥片区在售楼盘重要有：澳林春天，倚林家园，天和人家。HINHHOWIE（高巢），亚奥阳光，北辰绿色家园3期（1）价格状况房号楼盘名称均价起价银行按揭开盘时间入住时间销售方式地理位置规模备注1澳林春天四期最南面一栋6300元/M2往北第一栋6500元/M2往北第二栋6600元/M2最北面一栋6800元/M2四栋平均均价为6550元/M2二居以上5868元/M2一居(所有在底层)6000元/M2最高8成25年.2.18.11由美好都市经纪公司代理销售在我司项目北边规模大，配套全,更快邻(仅一街之隔)国家森林公园及奥林匹克公园,是我司项目最强劲竞争对手板楼毛坯房价2倚林家园二期板楼7300元元/M2联排别墅1元/M26800元/M29800元/M2最高8成25年.2.10.10底由金网络经纪代理公司代理销售在澳林春天北边以联排别墅为主,少量板楼,与我司项目非同一档次,不具竞争性毛坯房价3天和人家5800元/M2西向5400元/M2南向5900元/M2最高8成30年.9月底由亚豪地产经纪代理公司代理销售在我司项目南边由三座板塔结合楼围合而成共788户占地26000M2毛坯房价4亚奥阳光6500元/M25800元/M2最高8成25年.9月5月开发商销售在我司项目东南边位居成熟社区,闹中取静板楼毛坯房价三居送3万元厨卫精装修5北辰绿色家园3期6500元/M2底商1元/M26100元/M2最高8成30年5月7日10月由北辰置地经营公司代理销售在我司项目东北边规模大，配套全,紧邻国家森林公园(在其东边)板楼毛坯房价6高巢5600元/M2（含装修）底商9800元/M24400元/M2（含装修）最高8成30年12月27日12月18日由开发商自己销售在我司项目东北边清河只有1栋塔楼临街而建平层错层精装修房600元/M2装修价（2）户型特性房号楼盘名称户型面积所占比例销售状况备注1澳林春天四期一居89M2左右3%普通所有在底层二居111--131M2左右37%较好三居149--157M2左右35%较好四居170M2左右20%较好跃式187--300M2左右5%较好底商无2倚林家园二期板楼三居200M2左右60%普通联排别墅300M2左右40%普通底商无3天和人家一居40--88M2左右10%普通二居100--128M2左右50%较好三居136--151M2左右30%较好四居以上200M2左右10%较好底商无4亚奥阳光一居78--87M2左右20%较好二居105-122M2左右40%较好三居145--165M2左右40%较好底商无5北辰绿色家园三期一居普通无二居109-123M2左右35%较好三居130-170M2左右40%较好四居以上176M2-235左右25%较好底商一、二、三层正在排号6高巢一居36-46M2左右20%普通二居88-94M2左右30%较好错层48-56M2左右50%较好三居以上无底商75-150M2/间所有卖完由上表可知：1、区域内规模较大项目中大户型所占比例较高，以二居、三居为主，而竞争户型面积集中在100--150M2之间。2、50M2如下户型是该片区市场空白点。3、区域内平均价格在6100元/M2左右（毛坯房），商铺平均价格在10900元/M2左右（毛坯房）。4、房屋总价以60—90万元/户为主，而30万元如下/户为市场空白点。5、除我司项目外，我司项目所在邻近楼盘几乎没有底商，且底商皆较为抢手，销售较快。6、区域内几乎没有精装修房(除位于亚奥片区边沿地区清河高巢外),这就为我司项目提供了一种市场空白点。四、市场定位本项目因占地面积小，规模小，户型设计以中小面积为主，故市场定位应为“短、平、快”项目，着重完毕公司规定目的筹划。区域定位为本区域中低价位楼盘。功能定位为过渡及投资商品房。由于文化具备丰富内涵，也具备更高品牌附加价值，是当代高素质人追求潮流。故本项目虽然占地面积小，规模小，但由于紧邻奥林匹克公园，是将来亚奥片区商圈及生活圈核心区域，因而可将本项目营造出一种国际性、具备国际特色、与奥林匹克等运动关于体育文化，将该种文化赋予楼盘特色，充实其内涵，使本楼盘具备了一种鲜活生命特色，也使本楼盘具备了区别其她楼盘文化内涵。商铺定位为为本楼盘住户及邻近住户寻常生活所需服务，不作大卖场，只为小店铺。五、目的客户群定位（一）定位根据：对北沙滩区域市场项目市场调研对本项目优劣势分析本区域将来五年内规划趋势预测（二）详细定位1、年龄特性年龄（岁）25如下25~3535~4545以上比例10%50%30%10%2、行业特性行业外企私企国家机关、企事业单位拆迁户其她比例5%60%15%15%5%3、区域特性区域分布丰台、崇文、朝阳、大兴其她临近城区外埠比例70%20%10%4、交通工具特性采用交通工具私车公共交通其他交通方式比例30%60%10%（三）选购本产品动机1、以为本产品经济实惠，总价低，户型功能比较齐全性价比较合理；2、本来在本区域生活、居住（租房或同亲友共同居住）、工作，对本区域有一定感情；3、为改进既有居住条件/子女结婚用房/父母孝心房/个人购房等；4、对本社区环境及区域将来发展潜力认同；（四）购买行为特性1、初次置业，以讲求经济、实惠客户为主。重要目的客户购房动机应为解决基本生存居住条件，第一次置业占绝大某些（80%以上）。目的客户选取该项目大多是由于经济承受能力所限，对产品功能方面有一定规定，对配套如车位（有车族少）、环境等规定不会过于挑剔，但若能提高几项配套设施功能，如：内装修（公共某些提高装修档次），则会让客户有物超所值感觉，从而直接促使其购买决心。2、目的客户对公共交通关注。由于目的客户有车族较少，她们对公共交通规定就较高。3、目的客户消费能力及付款方式。由于目的客户收入水平普通，因而比较关注总价，首付及月供方面会斤斤计较，因而建议采用25~30年按揭还款方式，减少月供款额，从而增大目的客户群。因本项目市场定位为“短、平、快”之小项目，故本项目目的客户群应定位为：高收入初次置业年轻一族，潮流一族等购买过渡房之人士以及投资人士本地居民：她们熟悉了这里生活，在感情上对该区域有一定依赖性（3）月收入在4500元以上者（4）年龄在25—40岁之间（5）付款方式大多选取银行按揭（6）以自住（过渡）为主（7）重要居住在北二环与北五环之间（8）商铺目的客户重要是本楼盘住户、邻近住户及想在此投资收益人士。客户构成重要为如下几类：A、公司中高管理人士。B、IT界人士。C、外籍人士。D、中关村学校教职人士。E、将来在奥运村工作、商务之人士F、私营业主（商铺客户）该区域客户以亚奥片区为主，向南扩展至北二环向北扩展至北五环，向西扩展至中关村，向东扩至朝阳北商务圈。该某些目的客户以年轻、时常为主，追求品位，讲究格调，需要交通以便，离上班地点距离近楼盘，讲求效率。4、精装修风格、原则由于本楼盘定位为年轻人过渡房，故精装修风格应以年轻人喜欢简洁、明快、色彩鲜艳符合都市年青人审美习惯与审美情趣风格为宜。精装修原则应以年轻人能承受均价512.5元/M2为宜。5、外立面选取外立面应以瓷砖装饰。由于瓷砖色彩鲜艳，立体感强，保新时间久，且品质感强，能增长楼盘视觉效果与楼盘档次。增长客户物美价廉购买心理和购买冲动。外立面瓷砖色彩应选取色彩鲜艳、明丽、富有当代感、质感高档国产瓷砖。六、项目综合比较分析本项目与周边重要竞争性楼盘相比之优、劣势楼盘名称开发商品牌位置户型设计规模价格配套会所物管车位交通装修入住时间备注本项目没有较好普通小待定没有没有普通较少较好精装修不利澳林春天四期较有名好较好大有优势好有好每户有较好无有利天和人家较有名好较好大好好无好较好较好无有利亚奥阳光较有名好较好小好好没有好普通较好无有利北辰绿色家园三期较有名好较好大好好有好每户有较好无有利高巢普通普通有创意小低较好有好较好较好精装修有利由上表可见，我司项目与周边重要竞争性楼盘相比之优势只有位置：因距离奥林匹克公园较近，故具备一定优势；其她相比并不具备明显优势。我司项目与周边重要竞争性楼盘相比之劣势：在构成项目楼盘质素11大因素中，我司项目皆不具备明显优势，反而与周边重要竞争性楼盘相比皆处在劣势。七、市场调查结论综上所述，成功项目必然有其独特内涵，本项目应在学习和借鉴基本上，深刻挖掘自己潜力，找出自身卖点。房地产开发布满了机会，但也蕴藏了风险。在市场上，谁能尽快收回资金，尽早实现利润，谁就是市场赢家，谁就能立于不败之地。为此，咱们建议：本项目初期均价为5500~5600元/平方米。由于本项目规模较小，又无二期工程，开盘时建议取低值，汇集人气开创知名度，销售速度得以提高，开发商知名度、公司品牌等都将引起业界关注，最重要一点是开发商资金回收速度不久，采用“短周期、高频率、小幅度”价格上涨方式，依照市场实际状况逐渐上调。由于本项目距离京昌高速、大屯路有一定距离，客户在认知限度上会有一定困难。故建议于项目开工前期在主路沿线修建售楼处并做某些宣传路牌，逐渐把项目引入市场。宣传手法上避免当前道路、交通问题，力图突出本案“户型小、总价低”和区位升值潜力。萃南规划路修建，可以作为项目短期时间内一种炒作卖点。在规划路修好此前，社区门前道路、围墙可以进行某些简朴平整和美化。增长潜在客户群，才有也许实现进一步销售，从而缩短销售期，加快实现资金回笼。价格与否被市场合接受，尚有诸多附带因素，例如市政环境、社区环境、人文环境、自然环境、产品质量、装修配备、户型构造、楼观设计、物业管理、开发商实力、建设单位工程质量保证及公司品牌等因素，即项目软硬件设施与否支撑其价格在市场上承认度及该项目在该区域内市场占有率。新面市房地产项目除了制定一种好价格方略外，项目品质也很重要。提高装修原则是提高项目品质一种快捷有效办法。周边项目大都是毛坯房，本项目可以配备一定精装房，以弥补这一空白。此外保证工程质量、保证社区内绿化环境、提供良好客户服务及完善物业管理在如今住宅社区建设中也越来越重要了。如果本项目在逐渐运作过程中可以达到市场承认度，引起市场关注，而项目自身配套、环境、服务都能将项目包装做到位，则本项目价格可逐渐提高至均价5800元/平米，以保证本项目预期利润。

八、营销策划一、营销战略：北京富兴苑公司在北京尚处在起步阶段，故其在商品房开发市场方面，没有市场知名度及消费者认同度，虽然在工业厂房开发方面积累了一定市场经验与社会名誉，但离形成品牌仍相差甚远。尚有很长路要走，任重而道远。但在北京开发房地产是公司即定长远发展目的，因而，在北京竞争如此激烈房地产市场上，将来竞争将会是品牌竞争，有了品牌才有市场认同度，消费者才会接受公司后来开发产品。而商品住宅开发是最能迅速地营造公司品牌，提高公司知名度与美誉度，深化公司产品附加值最快捷方式，是投入至少，产出最大有效途径。因而，北京富兴苑房地产公司后来方向应当是“两条腿走路”发展战略。“一条腿”继续向工业厂房方向进一步发展，另“一条腿”向商品住宅方向进一步发展。且“两条腿”互相交叉，互为补充，相得益彰，共同打造、提高北京富兴苑房地产公司在北京市场上品牌形象与市场知名度。通过对“双泉堡项目”及“阳坊项目”房地产开发，策划，销售，力求在将北京富兴苑房地产公司品牌在北京市场初步树立起来，站稳脚跟，充实力量。夺取市场份额，为公司后续进一步经营发展奠定坚实品牌与物质基本。二、营销方略考虑到本楼盘目的客户群为年轻、潮流一族高收入白领阶层，该阶层大多工作忙、时间紧、不乐意耗费太多时间在房子装修上特点，且本区域周边当前在售楼盘中很少精装修房销售，呈现出市场空白，故可将本楼盘以带精装修房形式对外销售，以满足着这一目的客户群需求。并且这样可让客户感觉到楼盘高质素与价格相对低廉，体验到一种物美价廉购买感觉，增进客户购买欲望，实现公司销售利润及目的最大化。三、营销方式考虑到这是公司第一种商品房项目，销售队伍及销售经验尚未成熟、丰富，为减少经营风险，迅速销售，以迅速实现公司利润及目的最大化，为公司今年目的筹划争取到最大时间与空间，可选取一家在该地区具备丰富经验，操盘实力强代理公司详细代理销售。当前该片区在售楼盘皆由代理公司代理销售。四、营销手段本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其她广告宣传方式。2、选取访问量大正规门户网站（如搜房网）设立自己宣传网页。3、设立北京富兴苑公司及本项目宣传网站，并可网上优惠购房。4、成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提高公司服务质量，联系公司与业主之间感情，提高公司口碑，营造公司市场品牌，并可将业主组织延伸至公司后来开发项目，作为公司品牌经营重要方式之一。5、成立客户服务热线或总经理投诉热线，迅速解决客户投诉与客户疑问，在公司优势资源不多状况下力求以服务取胜。6、参加北京夏、秋季房地产展销会，向市场简介本项目，宣传推广公司及本楼盘，并可在此间吸引客户看房、购楼及下定购买。8、参加某些评比活动，获得某些评比证书，（如健康示范社区，年度优质楼盘等）9、工地现场，售楼处及样板房精心装修，增强客户购买欲望及视觉效果。10、DM邮政直投，以便、快捷、便宜，针对性强。11、电台广播，随时随处，敏锐性强，可起到逼迫客户接受广告宣传效果。12、在通过中关村及亚奥片区公交车上作广告，向市场简介本项目，宣传推广公司及本楼盘。五、营销费用涉及广告费用、销售费用，管理费用、售楼员工资、佣金、其她有关费用，共计为销售总金额2.5%（按可售面积19000M2，毛坯房均价5800元/M2左右（如是精装修,则以均价6315元/M2左右计算）,商铺均价10637.5元/M2左右计算）。六、利润目的本项目按总成本5100元/M2计算，利润目的应定在成本15%左右，以迅速销售，回笼资金。七、现场包装：1、工地围墙应喷上楼盘名字，公司名称及其她有关设计方案，主题鲜明，特色明显，视觉冲击力强，并且也能吸引过路行人，增强广告效果。工地现场应在施工阶段，仍能保持干净，整洁、有序，使购房者进入工地现场就感觉到公司素质，感觉到工程建造质量，增长其购买欲望与购买信心。2、在科荟路与林萃路及科荟路与八达岭高速公路交界处各竖一广告牌，增强广告效果，提高楼盘宣传力度。3、在科荟路、林萃路、八达岭高速公路沿路边竖立起广告标语，增强广告效果，提高楼盘宣传力度。4、在现场竖立一块工程进度及公开发售时间倒计时广告宣传招牌，提示潜在目的客户及过往行人注意。八、售楼处选取及建造1、售楼处是工地形象最重要、最直观地方，体现着公司形象，塑造着公司亲和力，是购房参观者理解公司、结识公司、信任公司最重要场合，是联系公司与客户桥头堡。因而，售楼处应建在工地交通最便利处，便于看楼者参观出行，增强现场销售氛围与销售感染力，并可增长对过往行人广告宣传效果。2、售楼处设计、布置应精致、气派、新颖、独特、与众不同，符合楼盘定位与客户审美情趣、审美习惯及消费习惯，与无声处体现出楼盘内涵和特色，无形中增强客户购买欲望和冲动心理。3、售楼处面积建设应建设300M2左右为宜，才干有足够空间来表达楼盘定位、特色、内涵，才干有足够空间来表达楼盘文化气息，才干有足够空间来容纳客户看楼、洽谈、购房需要及摆放洽谈桌、椅、广告招牌、各种用品资料等。九、样板房设计与装修样板房是楼盘最详细、最细致、最贴近客户心理地方，也是促使客户购房最重要源动力，楼盘好、户形设计合理、可通过样板房来体现。楼盘不好、户形设计不合理、不合用，也可通过样板房来遮掩，样板房功能就是遮其局限性、彰其长处，因此样板房装修时机、装修风格、楼层选取、户型选取、朝向选取都是需要斟酌考虑，仔细谋划，以最大化实现销售目。本项目样板房装修配合工程进度作二次，可选取如下方案：开盘前样板房装修可依照工程形象进度，选取第三层景观开扬方向、视线开阔1居、2居、3居主力典型户型各取一种（或此阶段重点推售户型），依照细分市场后目的客户群审美情趣、审美习惯及消费习惯装修、装饰成样板房供客户参观，以促使、加大销售速度。2、开盘后样板房装修：第二批样板房可建在9－10层，选取视觉效果最佳楼层建造。依照当时销售状况，选取较难销售户型依照细分市场后目的客户群审美情趣、审美习惯及消费习惯装修、装饰成样板房供客户参观，以促使、加大剩余房销售速度。样板房设计装修应充分考虑购买者实用性，在保障样板房设计装修充分体现楼盘风格、内涵、质素及客户审美情趣、审美习惯及消费习惯前提下，充分考虑其实用功能与装修质量，避免业主重复装修辛苦与挥霍。十、售楼处与样板房之间道路选取，设计，布置在售楼处与样板房之间建设一条“绿色走廊”或“奥运长廊”，充分体现楼盘与森林公园之间融合性、一体性，充分展示楼盘绿色、生态文化内涵与纯正公园生活。或者楼盘奥运特色，奥运文化，充分体现楼盘与奥林匹克公园之间融合性、一体性，让客户从进入售楼处那一刻起就能感受到楼盘所释放出来文化内涵与独特特色，从而为促使客户下定购买营造一种浓厚氛围，加快其下定速度。十一、营销筹划(详细时间安排见附表)1、第一阶段：（时间.3.5—.6.15）.3.5—.6.15为销售准备工作,此阶段重要工作有：营销方案拟定；广告设计公司选定；现场工地围墙包装方案拟定并制作完毕；现场工地周边环境包装完毕；在科荟路与林荟路及科荟路与八达岭高速公路交界处各竖一广告牌方案拟定并制作完毕；视觉辨认设计（VIS）、关于事物用品设计制作某些方案拟定并制作完毕；营销部人员配备完毕到位；销售方案拟定；整体规划模型及户型模型制作完毕；(10)售楼处位置拟定、售楼处装修设计方案拟定、装修公司选取拟定；(11)各种销售文献及工具制作完毕；(12)媒体发布价格、时间拟定；该阶段重要为背面内部认购及销售做好前期准备工作，为楼盘全面出击、抢占市场至高点做好充分准备。第二阶段：内部认购阶段（时间.6.16—.8.18）按工程进度安排,预测建至二层后才干拆模板，模板拆完后才干装修售楼处，售楼处装修完毕后才干开始进行内部认购,对外发售。建至二层时间：.5.16拆模板时间：.5.16—5.20售楼处装修时间：.5.21—6.15如果不依照工程进度安排内部认购时间,由于工地场地狭小,没有足够大空间可以建造足够大售楼处,要建也只能建狭小售楼处,并且不能较好装饰、装修，这样反而会显得公司实力弱,项目档次低、质素低，影响客户购楼信心，进而影响销售。但另一方面，如按工程进度安排,在售楼处装修完毕后才开始进行内部认购,对外发售话，由于工地现场围墙及广告牌已经包装好，对外宣传已经开始，对于想购房客户来说，欲购不得，会更加激发起其购房欲望，并哺育酝酿市场，就象火山爆发前气势同样，待到开盘时喷薄而发，一声响而震天地，把北京富兴苑公司一举推向市场。按照北京市场状况，“五·一”与“十·一”前是最佳开盘销售季节，但我司项目由于工程进度因素，无法在“五·一”前开盘销售，故只能选取在“十·一”前开盘销售(按照筹划,预测在8.18日开盘)，而如果在8.18日开盘,前期内部认购有2个月就足够了，前期内部认购如果时间太长话,就容易导致市场疲软,对楼盘开盘销售及后续销售导致悲观作用,影响销售。该阶段为内部认购阶段，内部认购阶段毛坯房均价为5500元/M2，精装修加价450元/M2（实际造价300元/M2），商铺均价为10000元/M2。上述皆为折后实际成交价。此阶段重要工作有：销售人员到位进驻售楼处；开始在各种媒介发布售楼信息；内部认购本项目以崭新面貌强势登场，在最短时间内把楼盘信息传递至消费者，以较低具备吸引力内部认购价吸引市场关注，创造市场及本楼盘兴奋点。以报纸广告、电台、路边招牌等广告媒介第一时间全方位抢占北京楼市制高点，在短时间里抢夺潜在目的客户之注意力，为进一步销售高潮奠定基本。此阶段预测销售30%。3、第三阶段（时间.8.18—.10.18）该阶段为开盘阶段，销售价格在前阶段基本上提高5%，毛坯房均价为5775元/M2，精装修加价500元/M2（实际造价300元/M2），商铺均价为10500元/M2。上述皆为折后实际成交价。此阶段重要工作有：（1）8.18为开盘日