天都花园策划报告样本

淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议目录市场篇都市概况……………………淄博社会经济状况描述……………………宏观经济…………………………‥……区域经济……………‥…淄博市土地市场分析……………………淄博房地产市场经济状况描述（状况、特性和竞争）…………………历史回顾…………………‥………总体评价………………发展状况………………存在问题……………………………发展趋势……………………………淄博房地产微观市场状况描述…………………‥……………‥……张店区在建楼盘分布图………………………多层住宅市场分析………………………高层住宅市场分析…………………小户型住宅市场分析………………………别墅住宅市场分析………………………写字楼市场分析………………………商业地产分析………………………替她项目篇项目状况……………………新世界步行商业街状况描述（街区功能）………………区域规划分析周边环境分析………………政府机能状况………………文化教诲氛围………………商业氛围……………………人口及社区状况……………………………交通组织状况………………公共设施状况………………项目优劣势…………………项目概念篇----概念设计对项目基本结识…………………………总体方略和总概念设计……………………产品梳理……………………概念设计及构想……………………………项目定位篇市场定位…………………市场定位………………经营产品主题…………………………配套主题………………价格定位……………………客户定位……………………目的客层状况…………………………目的客层区域分布…………………影响到目的客层渠道………………四、商场区划分割与功能分区……………方略篇入市方略与时机……………………………项目形象方略……………………………价格及付款方式方略………………………项目包装方略………………公关促销方略………………媒体宣传广告方略…………………………销售推广篇阶段销售工作安排…………………………控盘方略及销售控制………………………附件项目装修原则建议……………………销售培训纲要和人员招聘安排………………………淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议书市场篇都市概况淄博区位：淄博位于山东省中部，东临潍坊市，东北与东营市相连，北接滨州地区，南靠临沂市、泰安市，西与济南市、莱芜市接壤。淄博是山东半岛对外开放较早都市之一。全市国土总面积5938平方公里，其中市区2961平方公里。历史沿革：淄博历史悠久，是齐文化发源地，被通称为齐鲁古都。行政区划：淄博下辖五区---张店、淄川、博山、临淄、周村，三县----桓台、高青、沂源全市人口412.03万人，其中，都市人口265万人，张店人口67万人。淄博社会经济状况描述宏观经济：,全市国内生产总值完毕1003.38亿元,同比增长16.6%,为十年来增速最高年份。其中,第一产业增长值49.3亿元,增长6.2%;第二产业增长值611.92亿元,增长19.7%;第三产业增长值342.16亿元,增长13.2%。三次产业比例由6.2:58.1:35.7调节为4.91:60.99:34.10。经济总体运营呈现出“速度加快、质量提高、构造优化、后劲增强”良好发展态势。经济运营重要特点是:

1、工业生产持续迅速增长。,全市规模以上工业公司共完毕总产值1413.29亿元,同比增长30.68%;实现工业增长值441.09亿元,同比增长25.16%。地方工业生产形势良好。全年全市规模以上地方工业完毕总产值974.56亿元,同比增长36.85%,高出全市平均水平6.17个百分点,高出中央省属工业增速29.18个百分点。地方工业中,市属工业完毕总产值93.82亿元,增长21.15%;区县及如下工业完毕总产值880.73亿元,增长39.75%。区县工业总产值排前3位依次是淄川区(159.96亿元)、张店区(156.30亿元)、桓台县(138.53亿元),产值增速居前3位依次为临淄区(63.9%)、博山区(48.21%)、周村区(44.43%)。

2、工业整体效益水平大幅提高,地方工业效益继续看好。全市规模以上工业经济效益综合指数达142.81%,同比提高19.67个百分点;实现利税138.71亿元,其中利润65.82亿元,同比分别增长54.11%和84.21%。效益水平大幅提高重要因素是中央省属工业整体效益明显好转。中央省属公司盈亏相抵后实现利润8.89亿元,较上年同期增效11.52亿元,极大地支持了全市工业整体效益高速增长。中央省属工业实现利税39.29亿元,同比增长84.28%。地方工业效益综合指数为147.62%,同比提高12.61个百分点;实现利税99.42亿元,其中利润56.93亿元,同比分别增长44.74%和48.40%。地方公司中区县属工业效益迅速增长。市属公司利润同比下降14.99%,区县及如下工业增长54.48%。从区县利润指标完毕状况看,利润总额排前3位依次为:淄川区(113193万元)、桓台县(100250万元)、临淄区(100112万元);增速居前3位依次为:临淄区(118.63%)、高青县(69.53%)、博山区(56.44%)。

3、固定资产投资大幅增长。全市50万元以上项目完毕固定资产投资365.91亿元,其中华人民共和国有基建、国有更改、国有其她和房地产开发投资共完毕196.20亿元,同比增长66.5%。分从属关系看,市区县属固定资产投资完毕301.61亿元;中央省属单位完毕投资64.29亿元。住宅建设继续保持较高投入，全年城乡单位自建和房地产公司开发住宅投资达40.04亿元；竣工住宅面积179.51万平方米；商品房销售额13.94亿元，其中销售给个人12.39亿元。（城乡单位自建和房地产公司开发住宅投资达14.74亿元；竣工住宅面积139.46万平方米；商品房销售额9.35亿元，其中销售给个人8.59亿元，增长79.71％）。

4、消费品市场稳中有旺。全市社会消费品零售总额实现254.86亿元,同比增长15.1%。其中,都市消费品零售额增长14.8%,区县及如下增长18.4%。分经济类型看,国有经济增长4.7%,个体经济增长13.7%,私营经济增长25.7%。从区县完毕状况看,各区县均呈不同限度增长,社会消费品零售总额居前3位依次为张店区(71.36亿元)、淄川区(42.48亿元)、博山区(35.32亿元)。

5、物价稳中有升,居民收入稳定增长,生活水平稳步提高。全市居民消费价格指数为100.1%,同比回升0.1个百分点。全年全市城乡居民人均可支配收入为8720元,同比增长11%,城乡居民人均消费性支出6126元,增长7.7%。

6、财政收支保持稳定。全市实现地方财政收入40.25亿元,同比增长25.08%;地方财政支出47.92亿元,增长20.16%。分区县看,财政收入居前3位依次为临淄区(56051万元)、张店区(46545万元)、淄川区(39086万元);各区县增速呈不同幅度增长,居前3位依次为桓台县(40.18%)、高青县(34.61%)、临淄区(32.71%)。

7、税收完毕状况较好。全市税务部门共完毕各项税收84.09亿元,增长13.01%;其中华人民共和国税完毕收入57.81亿元,增长13.68%;地税完毕26.28亿元,增长11.54%。分区县看,税收总额排前3位依次是临淄区(268517万元)、张店区(187567万元)、淄川区(92100万元),增速最高是高青县(27.47%)、另一方面是桓台县(24.69%)、第三位是博山区(19.22%)。

8、金融形势稳定。年末,全市金融机构各项存款余额达824.26亿元,比年初增长22.31%。其中城乡储蓄存款余额479.32亿元,增长15.74%;公司存款222.99亿元,增长23.09%。全市贷款余额达605.11亿元,比年初增长21.51%。在短期贷款中工业贷款和农业贷款分别增长7.21%和24.46%。全市金融机构完毕钞票收入2591.03亿元,钞票支出2580.05亿元,合计完毕货币净回笼10.98亿元。

9、运用外资形势良好。全市合计批准运用外资项目169个,合同外资金额61607万美元,同比增长133.61%;实际外资到位35058万美元,增长72.48%。区域经济：淄博房地产市场经济状况描述淄博市房地产行业历史回顾1999年，淄博市房管行业抓大事、干实事，全面完毕年内工作任务。全市房管系统房地产业完毕增长值13.6亿元，比上年增长19.3％；城乡居民人均居住面积10.2平方米，比上年增长3％；房地产交易面积381万平方米，交易额23.5亿元，分别比上年增长13％和14％；经济合用住房建设年内争取筹划138.7万平方米，开工120万平方米，竣工75.5万平方米；完毕房屋评估业务106万平方米，房屋安全鉴定25万平方米，房屋监理8.5万平方米，房屋设计11.5万平方米；10月底完毕已购公房上市启动工作，房地产二级市场全面开放；房改售房工作进入收尾阶段。，全市房管系统房地产增长值完毕15亿元，比上年增长10%；新开工经济合用住房122万平方米，竣工74万平方米，提供住宅10360套；完毕房地产交易420.97万平方米，比上年增长5.13%，房地产交易额达28.59亿元，比上年增长7.11%；房地产交易市场迁入新址，新交易大厅面积3000平方米，实现“一门式”服务；住房制度改革平稳推动，基本完毕房改房由某些产权向所有产权过渡；大力履行物业管理，继续开展先进住宅社区达标创先活动，年内有4个社区获省级先进住宅社区；全市城乡居民人均居住面积10.39平方米，高于全省平均水平。，淄博市住房制度改革全面进入住房货币化分派实行阶段，沿街开发和旧城改导致为全市房管系统新经济增长点。全市房地产市场活跃，房产交易日趋规范。全年房地产交易面积完毕497万平方米，交易额38.23亿元。一是成立市房屋置业中心，中心与市内各大银行合伙，推出贷款“一条龙”服务，全年合计为800余户居民提供住房贷款担保，担保额8000多万元，刺激了房地产金融市场发展。，全市房管系统房地产业增长值完毕15.9亿元，比上年增长6%；城乡人均居住面积11.1平方米，比上年增长0.71平方米；房地产交易面积497万平方米，交易额38.23亿元，分别比上年增长16.71%和17.66%，全市住宅与房地产业继续保持良好发展态势，在房屋拆迁、置业担保、评估改制、测绘改制、房产宣传等方面获得重大突破。，淄博市房改各项指标均高于全省平均水平，公房出售17.5万户、1291万平方米，出售率95%以上；公积金归集合计总额12.64亿元，归集率86%；住房贷款余额9300万元。，全市房地产业依然保持迅速发展态势，全年房地产交易面积430万平方米，交易额45亿元，城乡人均居住面积11.8平方米，住房消费成为社会消费热点，从而有效调动了社会资本投资房地产积极性，带动了有关产业发展，对拉动全市经济增长起到重要作用。，全市空置商品房31.91万平方米，其中住宅27.07万平方米，其她4.85万平方米。空置率15.1%。，全市房地产综合开发销售总额26.34亿元，其中：住宅22.06亿元，其她4.28亿元。

1.全年出售公房2262户、建筑面积20.2万平方米，全市合计出售公房17.73万户、建筑面积1311.3万平方米，占全市公有住房总量95%以上；住房公积金合计总额11.36亿元，归集率达86%。2.完毕24个单位，2438户产权过渡工作，全市房改由某些产权向所有产权过渡工作基本完毕。3.选定在张店中心路以西、联通路以北集中建设经济合用住房社区,可为1370户城乡中低收入家庭提供11.9万平方米住宅。4.出台《关于进一步加强经济合用住房管理告知》，明确规定经济合用住房认购条件、审核程序、权属管理、上市交易等工作。5.贯彻国务院《关于进一步加强住房公积金管理工作告知》及全国、省住房公积金管理工作会议精神，着手准备成立住房公积金管理委员会。，淄博市既有具备房地产开发资格公司135家，总注册资本金10.29亿元，房地产开发公司从业人员3750人。其中：省属开发公司1家，外地进淄开发公司3家，市属开发公司131家。具备开发一级资质公司2家，二级资质公司6家，三级资质公司18家，四级(含四级)如下资质公司109家。135家开发公司中：国有公司14家，集体公司27家，股份制公司51家，合资(涉及外资)公司8家，民营公司35家。

（2）淄博市地产行业总体评价：从以上数据显示，淄博市房地产市场正在稳步发展，当前已经成为淄博市国民经济支柱产业。几年来，淄博市房地产开发市场总体上体现为供销两旺，投资、销售均保持了较快增长速度。全市商品房平均销售价格增长速度平稳，年增长在50－80元／m2之间，房地产业已经成为国民经济发展得支柱产业，房价稳中有升，住宅市场行业风险不大。（3）淄博市地产发展状况当前，淄博房地产开发重要集中在张店区，作为市政府所在地张店区是全市政治、经济、文化和科技教诲中心区，房地产市场较活跃，平均价格在1700元/平方米左右。由于都市发展规定，淄博中心区西移已提到日程上，同步这也带动了新一轮房地产热潮兴起，以建业都市花园、世纪花园、紫荆园等为代表大中型规模社区业已启动。淄博地区区域住宅户型重要以三房为主，面积以110—200平方米为主力户型。因地区性和消费习惯因素，楼层以4—6层为主，客户对高层建筑接受限度低；建筑风格仍以简朴模仿欧陆风格为主。楼盘绿化上仍属起步阶段。（4）淄博市房地产市场当前存在重要问题

由于淄博组群式都市格局明显，区域经济发展不平衡、差别较大。从记录资料分析和市场调查状况看，其存在重要问题及因素是：

某些区县政府和部门指引思想有偏差，导致局部地区房地产开发规模过大。有区县和个别领导对房地产开发市场发展规律把握不准，对本地实际号脉不透，“形象工程”、“政绩工程”意积仍在作怪。

土地供应筹划不够、建房主体行为不合法，直接影响了房地产开发市场正常发展。

1、个别城区土地供应过量，开发项目确立不规范，摊子铺过大，存在潜在市场风险。据房地产记录资料显示，全年房地产综合开发施工面积比上年增长61.2%，全市房地产施工总面积达到558万平方米。一方面阐明房地产综合开发率比上年有了较大提高，另一方面也表白土地投放过量，新开工面积增长。其重要因素是：无筹划确立开发项目，规划失控，多头批地。建设单位和开发商所用地块和项目开工后，才到关于部门补办开发经营手续。据记录，比上年增长开发面积31.2%，土地比上年增长230%。缺少年度开发建设筹划控制。

2、个别区县和个别领导仍存在批条子、减免规费问题。从而导致资金流失，使房地产开发经营市场浮现不平等竞争。新开工项目，有近50%项目有减免规费现象，其中领导批条、说情和区县政府以文献、会议纪要形式减免上级规费现象占90%以上，导致上亿元资金流失。致使市场形成不平等竞争，配套资金局限性，群众生活质量得不到保障。也挫伤了某些开发商积极性。

3、机关事业单位自建自用住房问题没有得到有效控制，个别有钱单位还在建房，冲击了开发经营市场，助长了不正之风。

房地产开发管理职权不清，部门职能交叉，办事程序混乱，导致房地产开发经营市场发展不规范。

1、房地产开发、拆迁、商品房销(预)售等过程都属于房地产综合开发其中一种环节，均属于开发建设行为。当前，淄博市房地产开发管理和拆迁、房屋销(预)售管理在两个部门。房地产开发经营允许与房屋销(预)售允许管理脱节。

2、审批程序颠倒，导致某些开发经营项目违法建设。房地产开发项目确立应当由建设行政主管部门根据都市总体规划和住宅专项规划，按照年度建设筹划组织实行。而近年来建设项目确立是建设用地规划允许和建设用地批准在先，自建自用非经营性项目和开发经营项目性质还没有区别，就获得了建设用地规划允许和建设用地批准文献，致使诸多公司在不具备开发经营资格状况下，从事房地产开发经营活动，导致了主体行为违法事实，同步也是导致大量在集体土地上搞开发重要因素之一。

房地产综合开发建设管理机构不健全，不适应房地产开发形势发展。淄博市开发办既有事业编制11人，正科级单位，与发展中房地产业极不适应。区县级开发管理力度贫乏，多数区县只设立了房地产综合开发建设管理领导小组，好区县尚有一种专门管理人员，个别区县只设一种兼职管理人员。管理人员不到位，导致开发管理监管力度不够；对无资质开发、集体土地上搞开发、未获得开发经营允许搞开发、产权部门运用职权以旧城改造名义开发经营等违法行为惩罚力度不够，挫伤了合法经营者积极性。淄博整体房地产市场仍属起步阶段，房地产经营仍属粗放型经营；整体规划水平仍显稚嫩。产品差别化区别不明显，市场产品同质化现象严重。住房信贷发展仍未向服务型转型，手续仍繁琐；消费者购房心理不成熟及自我保护意识仍弱。（5）淄博市房地产业发展趋势

1）住宅需求继续扩大。随着货币化分派住房和取消福利分房政策实行，居民住房要通过消费市场解决，住宅需求量将继续扩大。一是我市居民住宅消费层次差别较大，有抱负住房大都集中在机关事业单位和经济效益较好个别公司。有60%居民户有住房，但不抱负，由于公司效益不好，想通过筹资或按揭贷款准备购房改进居住条件。另有10%左右无房户租住或借住房屋，期待购房。二是住房二级市场开放和规范使得房改房放开上市交易，住宅品级和需求层次拉开，市场交易活跃，规模逐渐扩大。三是都市当代化步伐加快，也将进一步扩大住房需求。当前淄博市都市化水平达到41%，比全省平均高出5个百分点，但与西方发达国家相比尚有相称差距，上世纪八十年代，美国都市化率就达到了87%、日本达到了65%。为此，住宅需求量在将来一种相称时期内继续扩大。

2）住宅开发向“全优化”发展。随着居民生活水平不断提高，对生活质量追求发生了变化。居住社区和住宅“智能化”、“生态化”、“多能化”建设，成为房地产开发商发展方向，对于户型、环境、会所、教诲、配套等方面规定进一步增强，产业多元化突出，多层、小高层、高层、别墅、TOWNHOUSE、商铺、产权式酒店、写字楼等业态大量浮现。

3）经济合用住房在此后一种时期内是住宅消费热点。当前，淄博市消费水平还较低，都市人均可支配收入7850元，按每户3人计算，年户均可支配收入23550元。依照联合国发布住宅消费收入价格比3—6年参照原则计算，再照顾到贫富之间差别，淄博市住宅每套销售价格在20万元如下比较适当广大居民消费心理。经济合用住房将是我市面向大众消费热点。

4）房地产市场向多元方向发展。随着房地产法律、法规和市场体系健全，房地产市场将由当前重营销发展成为生产、销售、租赁、抵押、评估、物业管理并举市场体系，土地将由过去合同出租、出让、转让，逐渐实现招标、拍卖获得土地，土地交易向规范化、市场化转变。二手房将成为销售市场交易主体，租赁市场趋于活跃。都市化步代加快，使得都市人口迅速增长，房地产二级市场和租赁、抵押、评估将加快发育。物业管理也将从过去开发商孵化出同体子公司分离出来，逐渐实现规范化、社会化和市场化。

5）房地产公司强强联合，向规模化、集团化方向发展成为必然趋势。房地产业是一种资金密集型行业，也是风险较大行业。因而，要想在日益激烈房地产市场竞争中长期生存和发展，必要具备强大资金实力。世界各国房地产共同特点，就是公司规模化、集团化，只有少数十几家、几十家大公司主导了房地产大某些市场。淄博市135家房地产开发公司，总注册资本金只有10.29亿元，并且135家公司中，国有和集体公司尚有41家。资金分散、体制问题已经制约了进行大规模开发需要，加之国家6月份颁布“121文献”对房地产公司限制，地产去也只有进行体制改革和行业内部强强联合，形成一批对市场有主导能力实力公司，才干在日益激烈市场竞争中稳步发展；而实力弱小、缺少核心竞争力房地产公司，在将来几年内将面临着被裁减危险。

6）“品牌”成为房地产公司生命。拥有一种知名品牌，是公司获取可持续发展一种非常重要条件，在市场供不不大于求状态下，消费者成为左右市场和公司生存决定因素，开发公司要获得竞争优势，立于不败之地，就必要注重树立品牌意识，保持公司长期稳定发展。

7）诚信成为房地产市场灵魂。古人云：“人无信不立”，离开诚信，整个社会都将失去发展基石，并陷于无序状态。从某种意义上讲，市场经济就是法制经济、信用经济。房地产市场也不例外，开发商要把诚信当作经营原则和长期生存和发展命脉。随着政府对房地产市场逐渐规范，房地产公司信用档案建立，广大消费者消费理念趋于成熟等，诚信将成为房地产市场灵魂。

8）淄博市住宅价格会稳中有升。当前，淄博市住宅价格与开发成本基本相等，其利润空间几乎为零。有社会背景开发商当前获得利润普通有如下几种方面来源：一是通过减免政府规费，把某些用于社区配套资金作为利润；二是通过减、免、缓缴某些土地出让金作为利润；三是减免某些税金作为利润。没有背景开发商只有通过加强管理和减少原设计原则获取利润。即便这样，淄博市消费群体也嫌住宅价格偏高。同步，都市居住社区受诸多因素制约，综合环境质量不上档次。形成了淄博市房地产市场特有发展状态。随着国家对房地产市场整顿和规范，淄博市房地产市场逐渐向着健康有序方向发展。淄博房地产微观市场状况描述1、张店区在建楼盘分布图2、多层住宅市场分析多层住宅项目大多分布在张店城区西、北郊区，重要分布在世纪路以西及联通路到开分区一带，在淄博市占主导地位。楼盘信息明细表图表一市场抽样户型记录比例图表二问卷调研中居民对户型需求比例从表中户型数量记录成果分析得出：当前复式楼供应量相对过大，处供过于求状态；并且复式楼多为顶层，多数淄博本地市民反映复楼存在楼层高，上楼难问题，对复式楼有一定抗性。二房，四房总体开发量不大，当前市场供应不能满足既有需求。三房供求基本平衡。从以上几种图表中也可粗略理解淄博房地产开发思路，市场成熟限度以及消费群体需求状况。张店区多层住宅市场特点绝大多数楼盘以三房为主力户型普通是以三房为主，二房为补充，如恒生都市花园，鸿泰嘉园等。附加顶层复式户型，或者是以三房为主，四房为补充，附加顶层复式户型，如：翡翠园等，也有某些楼盘以三房为主，二房为补充，如：天立花园。三房占了很大某些市场份额，且面积集中在105---140m²之间，户型面积适中，比较合理。三房占主导地位，阐明了淄博住宅市场开发是以三口之家居住为主，迎合和反映了本地居民家庭人中构造，生活习俗和消费需求。户型构造设计不够合理尚有许多户型不能满足明厨、明卫、明室采光通风规定。尚有体当前有些户型阳台及卧室设计上；在淄博诸多户型均为阳台设计，尚有诸如窗户采用平窗较多，采用凸窗设计住宅小不多，这也许是受淄博空气污染严重及北方温度相对较低，天气寒冷关于；底层，顶层设计淄博大某些楼盘临街，临路底层都设计成了商铺，有些二层甚至三层都联体做商业，或办公用房。普通社区内底层设立储藏间和车库，底层车库出售为主，车位以出租为主，普通车库和储藏间数量总和与户数比为1：1进行配比规划，储藏间层高普通都在2.2米如下,这样开发商对于这某些面积可以不计入建筑面积之内，储藏间价格水平在300—500元/m²之间.车库价格水平在元/m²左右;顶层多为六楼或五楼送阁楼,阁楼屋顶设计几乎均有无顶层花园.普通阁楼在销售时采用不计入销售面积进行赠送方式,相对单价比五层低,但单价并不是最高价,普通楼层最高单价出当前三层.(4)创新户型少,开始浮现创新户型并赢得市场错层,跃层户型市场份额较少,但错层,跃式户型已经浮现,并获得了不错市场反映.如翡翠园除多层住宅一种单元外别的都为错层户型,相对错层户型成本比平层高,普通来说它售价是比要同楼层价位高出约50元/m²,但是购买者仍是大有人在翡翠园是中房淄博城建公司继紫荆园开始销售后做规划设计,据说是在销售记录分析了平层与错层销售状况调查基本上做出规划定位,而事实上翡翠园错层销售还不错.(5)“会所”“商业街”等配套已成为时下卖点如在某些社区内甚至设有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套设施,新推楼盘不注重了提高社区绿化率,均在35%左右;容积率低,多在1.1左右,楼间距宽,基本达到1:1.1;在智能化硬件配套上采用了高频网络,对讲门禁系统,并对社区进行全天候封闭式管理,在优惠促销方面,大多是直接采用折扣优惠方式,范畴在优惠4%左右.多层住宅价格分析多层住宅名义价格图表多层住宅均价1500元如下示意图多层住宅均价1500元以上楼盘示意图不在考虑住宅项目建设规模,地理位置,户型构造优劣,优惠折扣,发售时间等因素,对以上29个抽样多层住宅楼盘名义均价作记录计算,以算术平均法计算得出近期多层住宅名义均价格是1062.29元/m².当前张店区在售经济合用房住宅社区温馨家园均价是1310元/m²,而低于此价格水平商品房住宅社区竟有3个,正是当前此类低价位楼盘还在建,在售,和大量经济合用房开发建设一定限度影响着整个住宅市场提高,影响着整个楼市价格上涨幅度不大,咱们以为这也是淄博房价远远低于与经济实力,购买力相差不多沿海周边地市青岛,威海,烟台一具重要因素.象此类楼盘普通是此前本地开发商通过各种关系,不合法手段而获得某些价低廉土地,而随着此类楼盘销售完毕逐渐减少，土地政策不断完善，获得土地方式越来越规范，获取土地越来越困难，地价也将越来越高，开发低价位，低档楼盘利润空间将越来越小，因而预测张店区低价位楼盘将在两年后越来越少，相对竞争不是很大，可考虑介入。总之，淄博在售楼盘价格总体趋于平稳，偏低于本地经济水平和本地市民购买力，与周边沿海都市相比有较大上升空间，固然这种增长是与市场成熟度关于，也与开发商产品定位有直接关系。高层住宅市场详细分析高层住宅市场简况图：高层住宅楼盘分布图从图2楼盘分布图中可看出，高层住宅市场重要集中在柳泉路人民公园一带，在张店区都市总体规划图中可以看出，高层建筑普通沿柳泉路一带规划分布，基本构造出大都市发展轮廓线。而柳泉路高层建筑正以其宏伟，气派气势展示张店区大都市繁华兴旺。插入商业地产分析某些在售商业项目简介：位置：西六路与共青团路交汇处；开发商：淄博中岳房地产公司；总建筑面积：5万m²；商铺形式：产权式专业商铺。摊位；出售形式：三层联体出售，商场内单层出售；促销手段：第四层商铺40%首付在银行贷款办妥后所有返还；均价：6000元/m²（一，二层联体）中华人民共和国财富陶瓷城位置：南外环路东鹏陶瓷厂对面；开发商；香港恒兴公司；均价：2100元/m²（一，二，三层联体）商铺形式：产权式专业商铺。摊位；区间面积：99，130m²；物业管理费：0.6元/m².月;促销手段:购买三套以上五年内返还总额50%;天鸿化工商城位置：美食街与东一路交汇处；发展商；淄博天鸿置业公司均价：5200元/m²（一，二层联体）商铺形式：产权式专业商铺。摊位；区间面积：57,80,117m²；物业管理费：0.6元/m².月;促销手段:12月1日前优惠100元/m²；当前优惠90元/m²义乌小商品城位置：华光路与世纪路交汇处；发展商；浙江华川实业规模:8800个商铺,占地面积700亩,总建筑面积48.6万平方米,商业区面积达30万平方米,商业配套面积达18万平方米,二期将有写字楼,住宅楼出售.开工时间:11月28日；交付时间:秋均价：3480元/m²内部认购时间:12月28日认购诚意金:10万元；物业管理:新加坡某物业管理公司;金泰营业房位置：联通路与中心路交汇处；开发商；金泰房产；均价：4100元/m²（一，二层联体）商铺形式：临街店铺；物业管理费：0.15元/m².月;优惠:60元/m²三大商业圈简介美食街淄博商厦商业圈本商圈商服业态各种各样,以服装,鞋类,电器,餐饮为主,以中高档次为主;餐饮业在本商圈有较大需求;本商圈商场经营较有特色,缺少主题商场;本商圈购物客户以本区中高收入者,某些周边区县消费者为主;美食街人流量较大,商场东路人流量锐减;共青团路商业圈通过金帝购物广场,富丽商城与王府井广场和银座落成构成了共青团路商业圈;处在都市空间交汇点,辐射半径较大;购物空间和环境较为休闲;随着金帝购物广场以及王府井广场,银座广场相继开始动作,共青团路商业圈购物空间和购物环境得到了改进,但同步导致了商业供应面积急增长;随着本商圈内生势将越来越壮大;新世纪商业街商业圈由壹世界数码广场以南延伸,与展览馆,鲁中家具城,东方家具城一同形成了新世纪商业街,步行街人流量大;集中经营,品牌服务;当前已形成了集中经营.品牌服务新型经营方式,同步丰富了商品种类,树立了良好口碑;随着都市中心西移,都市人口将逐渐向西移,新世纪商业街仍有较大发展潜力和对外扩张动力.张店区商业地产分析1,张店区商业物业存在构造性供需不平衡,专业性商业物业份量不大,还存在占道经营现象,将来一,二年商为物业供应量将继续增大,市场竞争将日趋激烈’2,商业物业多为一二层联体销售,甚至一至三层及一至四层商业房份额很大,一定限度导致销售面积偏大,总价过高,影响销售,二层,二层以上楼层销售不抱负,一层销售率,出租率普遍看好,临街，临路与进深长,不临街，不临路商业房售价,租价相差较大,3,老城区商业圈因其长年商业沉淀,将在相称长一段时间内占据商业圈老大地位,其他商业圈兴起一定限度上对其冲击影响,但难撼其商业龙头老大位置，淄博市民,投资者将继续看好老城区商业圈,随着都市中心西移,都市西部商业将日渐繁华,成为次商业中心;4,专业,专类商业市场受投资者青睐,销售状况不错,日后此类商业市场在张店区将增多;5,当前购物环境好购物广场------王府井广场营业状况不太抱负,出租率不是很高,一不定期限度影响投资者购买商业地产热情;6,产品设计存在某些问题,如王府井广场二层由于垂直交通设计不合理,上下楼不以便影响出租经营,同样商业步行街也有类似状况;7,大型项目商业地产多为外地有实力公司,集团与内部财团联合开发;8,相对住宅楼盘项目来说,专业化全程代理公司商业地产较多,营销力较强,商业地产包装水平较高;9,专业市场“返租”“代租”等减少投资风险促销手段较多,10,当前产权式室内综合性商场,商厦为市场空白点.淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议项目篇项目状况位置描述本项目位于淄博张店中心商业圈内，是淄博重要交通干道共青团西路和淄博市商业步行街----新世界商业步行街（原西四路）交汇处。经济技术指标本专业市场占地约5000平方米，总建筑面积14522平方米，共5层商业空间。周边道路状况项目北临共青团西路为车行路，是原则四车道，工交大巴为7路大巴，此路段还各有自行车道和人行道，属淄博东西向重要交通干道，道路两边为临街商铺和企事业单位。商业街为人行道路，路宽30米，沿街进行了绿化和景观装饰（原规划在横跨共青团路设立一人行天桥，现已取消，这对本项目是一利好）。二、新世界步行商业街状况描述（一）新世界商业街建设目和意义新世界步行商业街是淄博市政府为了更好地对淄博都市进行规划，呈现淄博旅游都市风貌，于1998年开始规划建设。现南段、北段在建设中，中段已开通。其建设意义在于：体现组群式都市特点；增进经济发展和都市繁华；体现以人为本思想；提高都市文化品位增强都市辐射力和凝聚力更好地塑造都市形象新世界步行商业街概况地理位置：项目位于淄博市中心城区----张店区四路北段。南起商品街，北至华光路，横穿市内重要交通干线共青团西路和人民西路，全长1800M，路宽14M。两侧建筑2-6层，新建建筑近23万平方米，总占地7万平方米。整个建筑采用欧式风格项目功能：集购物、旅游、娱乐、休闲、观赏、交往等为一体综合性步行商业街。多品种、多选取、多行业综合配套。商业业态以日用百货、精品类、地方特色类、专卖类、自选类为主。服务内容涉及商品类、饮食类、娱乐类、文化类。功能空间有商业空间、休闲空间、观赏空间及其他共享空间等。步行商业街周边状况区域规划：张店中心区部位为中心路以西，西七路以东，华光路以南，新村路以北区域。在此范畴内，南北向中心路、柳泉路、西五路，东西向华光路、人民路、共青团路、新村路为都市主干道，西二路、西四路、西六路、商场路（含美食街）为都市次干路。两侧有两个大型农贸市场，市委、人民公园、工程学院、67军及市属机关、单位等。政策优惠：（详见政府关于商业街招商引资文献中规定）项目租售状况新世界步行街项目在开始销售时状况良好，但在今年以来总体房价已下跌，且由于南段和北段有相称空置物业，总体市场销售状况不乐观。步行街中段已开业，沿街一楼尚余某些物业未出租出去，二楼、三楼物业空置较多，且在租金价格普遍较低状况下，市场依然是有价无市。三、区域规划分析政府对都市规划整体调节，对如下三方面产生了影响：行政区域变迁、人口变迁、核心商圈变迁均形成由东向西地平行移动状态，且原次中心区业已逐渐成为核心中心区，但都市整体变迁和新中心区形成仍有一种过程，如核心商圈变化即是此过程代表体现，在此过程中会浮现新旧商圈叠加过程，本项目即处在新旧商圈叠加地段。四、政府机能状况沿新世界步行街两侧有市委、市政府、区劳动局、规划局、区城乡建委等政府部门市属、区属政府部门分布。五、文化教诲氛围周边1公里范畴内大中专院校林立，有山东理工大学、淄博卫校、山东药校、工贸中专等大中专院校。六、商业氛围本区域周边形成了各种主题商业组团。位于共青团西路电信局周边形成了以电信行业为主手机、通讯市场组团。步行街南端以博物馆为核心家具主题商城，并成为区域性家具集散地。步行街业已形成以服装、餐饮为特性旅游商业组团。共青团西路以金地为代表百货商场组团及齐赛、太阳为代表电脑市场组团。七、人口及社区状况本区域座落了十余个住宅社区，有王辛社区、公园社区、公园二村、公园三村、城中区、城西一村、道庄社区、科研社区和金鼎花园等住宅区，大多数为老住宅社区，人口以本地老居民，政府企事业单位和商业经营者为主，整体人口素质高，收入相对稳定，有一定家庭积蓄。八、交通组织状况7路大巴为此路段重要工交车辆，其起点自火车站沿淄博重要交通干道运营，并穿过淄博重要核心商圈和人流聚居地。九、设施状况本区域公共设施齐全，淄博影剧院、中心医院、都市中心广场、博物馆和人民公园、区域菜市场均在1公里辐射半径内。项目总体状况归纳：本项目所在区域为淄博张店核心商业黄金走廊；本区域属政府在将来几年内重点发展区域；是官商往来频繁地区，同步将来自然流动人口旺盛；区域拥有成熟配套和较完善设施；五大核心商圈集中地段；周边潜在客户多，具备较强购买能力和投资能力；针对本主题类商场，周边具备较成熟产业环境和消费环境；九、项目优劣势本项目优势具备政策优势----产业政策和步行街政策优惠；产业发展具良好前景；政府对此区域发展予以了相称力度；品牌加挂，增强投资者信心；绝佳地段，新旧商圈叠加地带；区域将来发展状况良好，商业重心西移、人口、政府机能西移对本项目是重大利好；本区域专业市场林立，易产生产业互动，人潮互动；本区域政府行政办公、大型住宅社区环绕，大中专院校林立，产业环境及产品消费环境良好，同步，潜在目的客户群较多；区域投资渠道少，但仍有相称某些闲散资民间游弋，本项目可拓宽新投资渠道；区域客户购买心理仍不成熟，如跟风心理、从众心理，操作得当易形成热潮；强强联合，形成资源整合优势；将来高素质管理人才引进，使整体商城发展起步高。项目劣势步行街为政策型市场，因指令性因素多于商业性行为，人们对步行街看法不一，如几年美食街，就是这样形式，某些市民对此类政策型市场存有逆反心理；步行街统一宣传推广未到位，对消费者未作引导和概念提高，至当前该区域仍未形成自然畅通人流，人气仍淡静；步行街定位混杂，现阶段中、低档商品和经营模式混杂；步行街南段仍未开通，阻碍人流自然流动；本步行街仍未形成专业电子市场氛围；步行街二、三楼经营少，对客户购买和经营易形成心理抗性；齐赛电子市场和其他通讯市场等竞争对手直接竞争；济南电子专业市场对区域市场分流；人们购买电子产品习惯性消费行为延续性和我市场起步仍需一定期间市场哺育期；竞争对手相对成本低，若使用低价方略，则本项目欠缺价格优势；竞争对手已经营一段时间，具备一定品牌知名度；项目临共青团路街面没有，整体形象不鲜明；步行街外立面统一规划，本商城差别化形象不凸显，缺少地标性形象；市场容量状况不明朗；原付款方式不灵活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置业门槛高；本商城小分割，实用率低，也许导致客户心理抗性大；项目一部货运电梯，不能满足进出货需求；原推广中断一段时间，客户心理易产生犹疑，形成观望；原三年不满意，可退还所有房款方案易形成负面影响；原商服物业市场推广和经营状况对某些客户形成心理抗性（如步行街初期销售与现行价格反差和富丽商城经营状况不良等）淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议项目概念篇------概念设计对项目基本结识（一） 可以必定项目具可操作性电子产品专业市场是成熟市场类型；淄博需要一种能适应时代规定经营品种齐全上档次IT综合性市场；投资型商业模式在本地区具备一定接受环境；（二） 项目成功要素组合项目成功=硬件（规模/设施/区位……）+软件（崭新理念/专业操盘手段/价格、价值体系设计）项目硬件、软件要素有竞争力，具备了成功必要资源配备。总体方略和概念设计项目具备了市场可接受性和可操作性，但项目成功必要硬件、软件整合伙用。因而，在项目推广中，不但要体现项目硬件具备优势：如规模优势/政策优势/区位优势/设施优势等，还要张扬项目软资源优势，即：体现：项目理念（产品理念/经营服务理念/投资理念/创业理念）体现：以人为本，以顾客为本，以经营为本专业服务形象体现：价值>价格投资和经营模式产品梳理（一）包装推广核心规定是营造差别化产品。对于本项目，差别化不是指与既有电子市场有何不同，而是实现超越。因而，包装推广差别方略就是“如何体现超越？”“如何营造无竞争环境？”（二）由此，产品包装推广要跳出普通印象中老式电子产品市场。本项目不但是一间以电子为主IT产品总汇市场；也是数码淄博、科技将来窗口；也是数字生活展示场；也是时代资讯、最新技术集中场；也是潮流潮流领引地；是具备超强投资价值投资工具；为鲁中地区消费者提供“以人为本”专业服务形象当代数码电子广场；（三）由此，产品功能应是复合体，价值呈多元化专业化数码科技旺场+置业投资热点+创业经营热土（四）由此，产品诉求应是行业领先者+市场领引者+数字生活领跑者+全新投资工具——分析本项目包装推广，只有在以“超越”为核心任务基调上，跳出老式行业框架，营造全新产品形象；诉求更丰富产品功能和产品价值；扮演领导者、领引者、领跑者角色，才干让公众感受到项当前景；加强投资和经营信心；促使更多人介入参加，或投资或经营或创业。概念设计（一）投资工具概念投资金额小，投资门槛低，市场基本广大；收益稳定性原则及比照因素；银行利息因素股市风险因素其他投资类型投资高成长性原则（长期增值和升值因素）；社会整体和区域经济发展趋势；市场需求增长；区域行业政策利好----无纸化办公推广；区域商圈转移及人口迁移----人群变化；政策支持-----本步行街政策支持和行业政策；政府支持----政府背景充分运用；品牌和经营方式（模式）；同比市场价值增长和税、费优势；史无前例小投资、大回报全新投资概念；（二）营造数码科技主题商场核心优势概念营造经营成本与产品价格优势经营成本优势：租金成本+各类税、费+运营成本产品价格优势：将本商场升级为一级或二级市场2、品牌商场文化与当代化商业购物环境优势硬件设施（见装修原则）软件管理（品牌支持与管理导入）3、品种齐全与规模优势4、“一对一贴身理财管家”筹划----售后服务筹划（三）网络时代概念-----潮流、潮流和生活方式变化1、“E”时代是一种生活潮流；2、“E”时代是对人类社会生活方式彻底变化；（四）高附加值概念实体商铺+虚拟电子铺位双铺位概念；保租概念；（付款方式中有详细地阐述）公司孵化器概念；（五）差别化竞争方略经营产品品种差别导入品牌差别售后服务差别（六）概念设计构想导入强有力品牌，提高本商场价值和经营管理水平，为导入品牌当前接洽有：赛格、华强、深圳宝安电子广场等；同步，建议申请成为中华人民共和国电子行业协会、山东省电子行业协会、淄博会员单位电子行业协会。针对消费者建立“壹世界”数码家电医院：为本商场购物消费者提供更完全保障服务。针对场内经营者：设立淄博壹世界数码会作为本商场商业会员机构，并成立专业信息经营部门管理机构。公司孵化器---贴身理财大管家筹划：与品牌导入单位建立经营业主产品一对一服务体系，由品牌导入方直接输入产品经营者经营产品品牌或人员，同步，直接输入产品价格信息，并形成价格共享筹划。其目是将经营者获得产品价格由二级、三级市场价格转化为一级、二级市场价格；媒体服务筹划：由商场将一年管理经营费用10%作为商场宣传基金，与报纸、电视等重要媒体单位开设栏目，对商场及内部商家进行宣传。并配合各商家代办促销、庆典等活动，树立本商场进场公司形象；网上虚拟柜台和网上互动平台：商场建立自己网站，并与各大型专业电脑、通讯网站建立业务合伙关系；单位定点采购地：由数码会积极与各企事业单位、金融证券服务机构、各大中专院校等建立业务渠道，将本商场作为各单位选取同类产品时定点首选商场。申请成为淄博旅游定点单位；其他服务内容与设计：管理方式为：统一管理，规范管理；统一代开发票，代办工商税务手续；金融服务体系支撑：与关于银行达到合同，保证本商场、厂商和客户存款、取款、转帐等业务以便、快捷；并为每位商户免费办理一卡通；场内设立独立取款机；统一代办商场人员办公、食宿等有关事宜；商场设立服务投诉电话；本商场为无烟商场；保安服务：电梯、车场、各出入口及商场内部设立保安监控系统，提供24小时全天候保安服务；清洁服务：专人定期、定期对公共场合、走道、楼梯、电梯、广告位、内外墙进行清洁；展销服务：独有展示区，定期对新产品进行展示和促销服务，节假日作滚动式促销；商务中心：提供打字、复印、传真、翻译、等服务；淄博壹世界数码会定期举办各类主题活动，加强会员横向沟通与信息交流；宽频接入服务；法律征询服务；仓储服务（提供数百个货品存储柜）各楼层电子触摸屏服务；商务会所各类专业性报纸期刊免费阅读服务；广告位广告展示服务；一年重大活动告知制度；注：上述内容建议与经营管理公司进行详细探讨后予以实行淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议项目定位篇市场定位市场定位：1、淄博地区规模最大、档次最高、设施最完善、产品最齐全专业化数码电子主题商城；一站式数码电子购物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投资价值和升值潜力（二）经营产品主题：电脑产品、配套产品、电脑硬件、个人电脑电子元器件、集成电路软件开发和各类软件网络产品及网络工程办公自动化（传真机、复印机及耗材）音响器材、音像制品、视听产品保安和电子监控系统数码家电产品（照相机、摄像机）及信息家电通讯设备及器材（移动电话、传呼机、电话机、对讲机）二手手机、电脑及租赁市场电子玩具网吧和大型游戏机（三）其他配套主题：家电医院电脑台等家具市场仓储、货运市场----区域物流市场银行餐饮、休闲、旅游、商务配套设施价格定位（详见已提交关于淄博数码时代广场价格建议及方略）客户定位（一）本项目目的客层1、依照使用目划分目的客户群以投资为重要购买目自己购买自己使用观望心态较浓，依照市场变化状况决定是自营还是出租租赁客户各个目的客层购买心态整体投资金额不大，投资风险小有稳定投资收益将来具备良好投资增长性从众、跟风心理较重投资意愿较强烈受老式文化影响很大，性格偏内敛职业特性：（1）政府公务员（2）各私营公司主（3）公司高薪及白领阶层（4）小生意人家庭构造：多为稳定已婚家庭家庭收入状况有相对稳定收入，家庭收入约在1500元---元/月左右，家庭小有积蓄置业次数：拥有自有物业比例不不大于初次置业比例目的客层区域分布投资客重要是对投资有较强烈愿望人群，其分布仍具备区域性特点，其因素是由于对区域投资及区域将来发展有一定结识和认同，便于后来收益管理（收租和招租等），区域分布重要以张店区为主，并包括周边区县有投资意向目的人群；其特点是：有一某些闲钱，以为炒股风险大，银行利息低，但愿有较稳定和高成长收益。自购自经营或纯租赁业主：多分布在与经营品种有关行业汇集区域；注重资金周转率；经营客多为只租不买，不是重要购买铺位对象，因经营了一段时间，因而有一定进货渠道，对客户及利润把握空间了如指掌。影响到目的客层渠道（大众媒体未涉及在内）各证券交易所；各股票信息发布渠道（报刊、电视股评）；已购商铺购买个人或单位；各区域商业业主（如各批发市场集中经营业户）；人流汇集区域：淄博商厦、火车站、汽车站、各商务酒店、金帝商场、临淄区、周村区、淄川区、博山区、忻源县、桓台县、高青县商业网点（详细操作时还需优化选点）；网吧；有关行业推广渠道；网上有关行业网站渠道；各大型企事业单位定购；（四）本商场区划分割与功能分区本商场分割原则：综合考虑投资者和经营者这双重关系；经营品种在商场分布中规律；整体商场应形成完善道路交通组织和畅通人流组织；由商场中构造和布局合理性出发；各分层功能定位一层：通讯类产品及有关配件，品牌店、银行、电脑整机；二层：电脑及有关配套产品；三层：网络产品、网络开发、电脑软件、音响器材、音像制品、数码家电；四层：保安监控设施、办公自动化产品、网吧、大型公司进驻；详细分割初步方案已提交给公司，待拟定；淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议方略篇项目入市方略与时机入市方略：商业竞争，时机犹为核心，本项目应采用市场领先方略。入市时机考虑因素竞争对手因素：半年或一年租赁期告一段落；齐赛市场二期在8月或10月开始；项目准备状况：硬件某些：售楼中心完毕、样板铺位完毕；软件某些：方案拟定、各协作单位状况贯彻、宣传资料和销售道具完毕；行业市场变化状况：整体行业市场无过大变化；节气因素：五一、六一、十一、圣诞节、元旦、春节等各节气在推广中整体铺排规定；配合本步行街开通时机和阶段性展览会等时机；结合本项目详细状况，建议在春节后三月中下旬进行项目内部认购，四月中旬正式推盘。入市姿态强势推广，软硬结合；销售和招租两个阶段侧重及投资与经营两个主题侧重；项目形象方略项目命名淄博（赛格）壹世界数码电子广场淄博（赛格）壹时代数码电子广场在此命名中除要显示此市场是超越其他各类专业市场外含义，自身命名也与咱们后来推广主题和形象相吻合，同步，此命名还具备时代感，在使用过程中由“壹”或“E”可以演绎出许多概念，也便于客户记忆。此外命名建议有：淄博（赛格）数码时代广场差别化形象方略1、当代化商业经营，一改过去老式经营方式硬件齐全------红外线摄像监控设施；专有载货电梯；残障服务设施；室内、室外双停车场，自行车停放；全面仓储服务；商务洽谈、办公空间，商务会议功能；唯一强大展示空间；建材设施、展示柜一步到位等；强大电子商务配套服务支持体系：网上柜台；网上电子商务----集体采购；淄、深、济三地资讯交互服务等；完善售后服务体系：数码电子医院；集团定点采购特约单位；一对一公司支持、拓展业务筹划设计；旅游定点单位；强大媒体宣传增援体系；场内集团采购和场内招标；特别金融服务体系支撑等；潮流潮流形象价格及付款方式方略定价原则价格如果定不适当，高了导致销售困难，低了平白损失应得利润，更甚者，对项目形象也导致难以弥补负面影响。制定项目价格方略正是出于此种考虑，最后目是为增进销售、为了获得最佳利润，达到甚至是超过预期目的，同步为发展商创造良好无形资产，获得经济效益和社会效益双赢效果。1、在定价需要防止几种陷阱高开低走也就是价格在开盘时定得太高，销售受阻后来随意将价格下调。价格下调将使得先期已经购买置业者失去积极性，影响楼盘口碑，另一方面，降价也会使得楼盘信誉受损，打算购买客户也会由于降价而顾虑重重，改为持币观望。黑箱定价即价格不透明，定出一种高价后又随意依照不同客户予以不同折扣，让客户感到价格没个准，定价只是一种虚假价格。虽然故意购买客户也会由于价格不透明而无所适从。此外，讨价还价余地太大也会延长顾客决策期，给销售操作带来麻烦。调价过猛由于入市价格低，经常会浮现较为热烈销售形势，发展商如果急匆匆忙地调价、或者三天两天地又在调价；再或者是不调价则已，一调就是一种大变动。市场也有一种消化期，调价过猛将使市场浮现断层，一旦销售受阻再走回头路，将得不偿失。过于死板项目定价都是通过决策层事先决定，往往就是由于是原先决策层定价，执行时也真“定”下来了，销售受阻时没有价格应变办法，销售畅旺时则白白地牺牲应得利润。2、咱们价格原则低开高走在楼盘开售之初定以较低价格，然后再逐徐徐进提高。理由：低开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地汇集起人气。低开意味着价格线路会逐渐走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传最佳途径。低开使发展商在物业推广过程中占据积极，有较大方略调节空间。留有余地不把价格做得太满，给客户预留一定升值空间。价格定得太满使得她们难以享有物业升值，从而难以形成良好口碑，不利后期物业销售。价格透明楼价一经定出，即完全公平公开，绝不搞讨价还价和人情折扣。小幅频调价格调节时变动幅度不要太大，恰当多调几次。灵活付款依照客户各种理财需要多设计几种付款方式以供选取。储备后手不要一次将子弹用光，适度地将好物业、最优惠付款方式留到最后。3、定价程序一方面，决定项目整体均价，也就是“平均单价”（详细见项目定位）。然后在对项目各个某些分别定出“平均单价”。针对每个某些分别定出垂直差价，普通先拟定主价楼层，其价格等于“平均单价”。针对每个某些分别定出水平差价，重要依照铺位平面布局、人流动向、交通组织、铺位分隔空间（开放式或相对封闭式）、采光、通风等因素拟定。依照以上几步，最后分别计算出各层每个单位单价，形成项目价格表。4、调价原则调价时机：项目普通在销售周期达到1个月左右就要检讨一次价格。也可使用销售率指标为参照，普通每增长30%左右销售率可以考虑调价必要。要结合两者详细决定。调价顺序：如果已售户数多，可先调高已售户型，拉大与未售差价，增进未售户型；如果已售户数较少，则可全面调高价格，或有针对性调高某些户型特佳未售单位，增进未售户型销售。调价方式：采用明降办法解决，引起负面影响较大，对项目形象和发展商都不利，很少采用这种办法。普通是运用“明升暗降”方式，直接调节销售表价，折扣不变。让客户不会容易懂得实际价格是如何。如果降价，以调节“底价”方式解决较好。调价幅度：本项目通过相对价差原则，区别项目各层单位，产品差别化限度不是很大，因此幅度不适当过大，控制在5%如下。本项目定价参照因素周边市场销售价格和租赁价格：步行商业街中段租赁和销售价格步行街原价格原则：工商局限价状况（指引租金）同类市场租赁价格：销售价格和销售速度：商业销售应尽量达到短期内销售目的，因而，在正式销售三个月内实现60%左右销售目的是咱们操作预期，为达到此目的同步也需要在销售价格上予以一定限度支撑。收益还原法测算：商业回收率约为8年周期，同步考虑收益回报及空置率。付款方式设计1、一次性付款（93折）买方订立《商品房认购书》时支付定金人民币8000元整；买方订立《商品房认购书》7天内支付别的总楼价款30%（含定金）并订立《房地产买卖合同》；分期付款（96折）买方订立《商品房认购书》时支付定金人民币8000元整；买方订立《商品房认购书》7天内支付总楼价款50%（含定金）并订立《房地产买卖合同》；剩余50%楼款在半年内支付；按揭付款（98折）买方订立《商品房认购书》时支付定金人民币8000元整；买方订立《商品房认购书》7天内支付总楼价款50%（含定金）并订立《房地产买卖合同》；剩余50%楼款由发展商告知办理关于银行按揭手续。特惠按揭付款（不打折）买方订立《商品房认购书》时支付定金人民币8000元整；买方订立《商品房认购书》7天内支付总楼价款20%（含定金）并订立《房地产买卖合同》，办理关于银行按揭手续；剩余30%楼款每半年支付给发展商15%，分一年付清。开业前发展商供楼（105%）买方订立《商品房认购书》时支付定金人民币8000元整；买方订立《商品房认购书》7天内支付总楼价款20%（含定金）并订立《房地产买卖合同》；剩余30%楼款每半年支付给发展商15%，分一年付清。在正式开业前，由发展商支付银行产生月供款保租方案---三年回报8%所有购买本商业物业客户（不含带租约销售商铺形式），均享有发展商保租方案。由发展商从租金收益中持续三年，每半年支付客户购房房价4%，全年支付客户共计8%，作为客户年租金收益，则三年支付客户24%作为租金回报。而发展商可以从对客户租金收益中抵补此回报甚至获得一定租金收益。（以既有同类专业市场租金水准进行测算）上述方案为销售期间重要执行付款方式，如下为招租期间重要执行付款方式先租后购------（带租约销售）在销售工作进行到50%-60%同步，可开展招商工作，此招商工作可以针对未销售出去商铺进行重点招租，若招租成功，则此商铺可以带租约出售。租金减半和免半----三个月试营业筹划客户租金签约交纳为一种月押金和两个月租金；若客户缴纳一种月押金和五个月租金，客户可以享有一种月租金优惠；若客户缴纳一种月押金和九个月租金，客户可以享有三个月租金优惠；客户租赁期满时，若不续租，押金可退回；项目包装方略（一）包装原则本项目包装应涉及两个层面，即产品包装和概念包装，做到有形/无形结合；感性/理性结合；虚/实、软/硬结合产品包装：规划布局/卖场效果/销售现场/展示/氛围营造等（吻合形象和品牌规定，有形体现领导者/策划者/领跑者角色）原则：主题与风格一致，体现潮流、当代、潮流、精品、壹（E）时代楼盘包装细分表楼盘包装包装细分概念包装内容地盘包装楼盘范畴内一切广告宣传及销售设施和用品（硬件）广告幅、板、旗、牌、展示中心、示范单位、人工景观销售包装“软件”包装销售人员管理、谈吐、语言、着装、氛围营造、活动、表演施工建设包装施工现场整体管理涉及到发展商实力、销售进度、建设质量问题，需要作好统筹规划管理组织包装对工程进度、销售进度总体谋划和把握何时动工，加快进度何时封顶，何时全面竣工，何时入伙1、标记系统规划和运用标记系统在这里简称为VI系统，它是为所要宣传标设计一套统一视觉标记体系。一方面确立项目VI系统，涉及了：基本某些，有楼盘原则字体、颜色、标志基本组合、标志LOGO等；应用某些，有销售人员工作卡、制服、名片、信封、信笺、资料袋、招牌、批示牌、户外广告牌、广告宣传单张、折页、售价表、售楼书、入伙告知书、邀请函以及其她广告载体等。标记系统运用除了讲究统一以外，还要与项目自身主题要一致和协调，并且体现出具备亲和力人情味来。销售资料售楼书（投资手册、经营手册、壹世界数码会会刊）平面布置彩图宣传单张售价表付款方式购楼须知物业推荐阐明（计价表）认购书等概念包装：重要集中在三个方面：即，经营概念/投资概念/创业概念，建议制作：壹世界数码会《经营宝典》——针对经营人让经营者如何赢在数码时代广场，（硬件设施/服务办法）《投资手册》——针对置业投资人让投资人如何在数码时代广场获利，（理性分析项目投资模式，投资获益限度）《创业白皮书》——针对更广泛受众参加让经营者如何在数码时代广场成长，（为小型经营者提供有力创业保障，如为下岗人士创造再就业等）壹世界数码会会刊---商场信息交流刊物硬件包装1、外墙和围板可运用物业外墙有：本商城外墙、电子行业大厦外墙，可悬挂大面积条幅，面向共青团西路方向；施工某些设立围板，一是为了宣传形象，提高物业档次，将施工区与参观区进行严格区别，同步也为了客户看商场实景时起到安全保护作用；（若工程进度，商场整体装修较快，则此项可视工程进度而定）宣传内容涉及名称、广告语、标记、电话、发展商、设计单位、承建单位等商场内部布置：商场内部给客户展示面某些硬件应尽早到位，硬件设施中有几种重要某些：灯光某些电梯、扶梯某些钟楼可参观某些柜台及铺位某些广告位某些商场标记系统商场内休闲、绿化等软件设施也应到位。同步商场内部氛围渲染某些，涉及大量广告招帖、POP挂旗、三角旗、彩旗、挂幅、巨幅等。户外广告精神堡垒本项目设立精神堡垒有两处，商场钟楼某些，因而处是商业街至高点，是向周边展示项目形象重要某些，初步建议在钟楼四周悬挂巨幅，巨幅可考虑夜视效果，并打上灯光；在步行街南段入口处设立当代化形象、LOGO精神堡垒，并考虑夜视效果，因而处是重要交通干道，周边车流和人流旺盛。项目外观灯光筹划充分考虑项目夜视效果户外看板、批示牌、彩旗户外看板、批示牌：到本项目销售中心重要路线和人流汇集点及竞争对手所在地设立，涉及步行街端头、共青团西路重要路口等。（拦截客户）样式多样，可作成箭头批示牌、三角批示牌、平面批示牌、多面批示牌等，起到指引客户看楼，提示注意某些事项，表达发展商细心和诚意。户外彩旗布置在共青团西路（柳泉路、世纪路）路段：以投资价值、当代化数码电子商场主卖点、主广告语为诉求重点。户外巨幅地点选取：淄博商厦、金帝购物中心、博物馆、火车站、汽车站、齐赛电子市场对面、通讯市场对面、周边区县商业旺地。悬挂时要争取在最短时间内悬挂出来，有“忽如一夜春风来，千树万树梨花开之感觉”。4、工地形象施工现场保持整洁，注意洒水，防止粉尘飞扬；建筑体予以防护包装，并注意整洁、新颖形象；施工人员配带安全帽，并注意着装整洁；施工现场非展示面围板隔离，粉饰一新，标明楼盘名称及标记；施工材料堆放整洁工地现场人性化、温柔警告牌如：为了您安全，请注意……..为了您和您家人幸福，请注意…………或标语式标语如：争创优质工程庆祝本项目被评为省优工程等5、现场展示中心建议必要有明亮、宽敞、舒服展示、接待中心和精心制作示范商铺；展示中心位置选取和开门规定与重要进出道路平行（选取在面对关口一面较好），便于室内销售动线流畅。门前应留有一定空间，既便于停车，又可作为现场活动使用。展示中心设计应充分考虑通风采光规定，建议在临街面均采用玻璃作围墙，两面为轻质隔断，增强通透感。展示中心设计风格要与整个项目定位、项目质素相吻合。体现潮流、当代、潮流、精品、壹（E）时代当代化数码商场形象，色彩可考虑宝石蓝、柠檬黄等展示中心内部面积控制在200平方米左右为好。从临街到台阶至大门入口处，可以使用铺设地毯或采用硬质铺地材料做出人行通道，周边种植绿色植物做出绿色景观，也可在人行通道周边使用大型楼盘喷绘效果图，从整体上感觉浑然一体。展示中心内部规定依照销售功能严格作出明显分区。普通应涉及接待区、展示区、洽谈签约区、休息区、卫生间、办公区、储藏室（销售人员更衣、销售资料存储）构成。各个功能分区要充分考虑到销售动线流畅和实际使用以便原则。展示中心内部要充分考虑到销售工具和物件摆放位置。如接待台（长、宽、高尺寸、预留几种人员位置、做几种抽屉）等。高雅别致现场包装，门外造景绿化，清晰醒目户外定点POP旗设计精美印刷品，具备吸引力展板。总之，销售中心规划和设立力求为工作者创造一种良好工作环境同步，也为客户创造一种舒服大方参观和休闲场合。6、关于样板铺位建议样板铺位设立和设计往往是成功引导客户购房一种重要因素。在销售开始进行时候，购买客户对项目将来经营状况并不理解，因而，通过样板铺位设立，使客户可以感受将来项目经营氛围和经营方式，启发客户发挥充分想象力，对客户投资信心和承租信心有很大协助。并且能营造较好现场氛围和增进销售。样板铺位选取可选用一种专卖店和一种铺位，按真实卖场进行布置，对灯光、色彩、展示品摆放等卖场布置要充分考虑。软件包装现场销售人员应训练有素、具备良好职业风范；展示中心人员安排：项目销售经理协同4-5名销售人员。财务人员，保安人员及清洁人员现场销售人员形成良好接待防范和具备良好销售技巧是要通过经常地培训、演习和考核才可以达到。（见销售培训安排）公关促销方略（一）公关方略事件营销：通过在项目各个阶段，把握机会或创造机会进行事件营销。如：赛格进驻淄博壹世界数码电子广场，如：在销售过程中，一天销售几十套，如：淄博壹世界数码电子广场推出数码会，更好地为经营者开拓业务渠道等。关注重大社会热点问题，形成联系：与本地、地区或国家重大事件进行加挂，在形成社会舆论或社会口语时使客户对本项目产生美好联想，增长项目或公司美誉度。运用政府资源对本商场形象推荐：可选取步行街开通时政府造势活动进行宣传；可选取赛格进入淄博事件，通过政府官员嘴说出对项目评价；可选取与政府有关部门合伙，如：工商部门为以便淄博壹世界数码电子广场经营业主，在商场设立代办点，为业主进行积极上门服务等来张扬项目形象；行业性活动或有关公司连动：组织或积极参加行业性数码电子展；配合进场各个商家进行周末新产品联展等。针对目的客户活动设计：老客户回娘家活动，业主联谊会，对租赁客户阐明会等。形式：软性新闻、通讯