长沙格林星城商务项目物业发展策划报告128PPT恒嘉地产

2024/3/11长沙格林星城商务项目物业发展策划报告128PPT恒嘉地产一、项目三期整体定位二、酒店物业发展建议三、写字楼物业发展建议四、小户公寓物业发展建议目录项目三期整体规划布局概念4Ⅲ期产品功能定位示意图B:国际五星级酒店A:5A级写字楼23F5F裙楼26FC:小户型公寓整体功能定位

裙楼商业五星酒店写字楼高档配套佳兴豪生政务型写字楼＋＋小户型高档小户公寓＋＋高层住宅区高档住宅Ⅲ期ⅠⅡ期三期总建筑面积:约10.7万㎡地上建筑面积:约12.9万㎡其中：1、裙楼总建面（5层）：约2.1万㎡裙楼单层建面：约4200-5000㎡2、酒店总面积（21层）：约3万㎡酒店单层面积：约1420㎡3、写字楼总面积(18层)：约2.3万㎡写字楼单层面积：约1280㎡4、小户型公寓（30层）:约2.5万㎡临街商业（2层）：约0.8万㎡5、地下面积（2层）:约2.2万㎡三期产品技术指标配比建议7三期产品功能定位A栋：5A级高档写字楼层数：6－23层，2.3万㎡功能：中小企业政务型写字间C栋：景观型“自由公寓”层数：3－32层，2.5万㎡功能：灵活组合式“自由公寓”B栋：佳兴豪生国际大酒店层数：6－26层，3万㎡功能：五星级商务会议型酒店裙楼：商业、商务配套层数：1－5层，2.9万㎡业态：酒店服务用房、餐饮、娱乐、休闲、商务等一、项目三期整体定位二、酒店物业发展建议三、写字楼物业发展建议四、小户公寓物业发展建议目录佳兴豪生大酒店物业发展建议酒店应考虑如何打造长沙市河西的地标位置，建议通过酒店区域的高品质定位提升格林星城的整体品质提升。同时，随着格林星城整体人气的日趋旺盛，给酒店带来大量的客源。我们建议在硬件设计的功能上应突出以下几个方面：便捷（Convenient）：在酒店各个区域的功能设计上应处处体现便捷高效，主要体现在人流、物流的合理分布以及配套设施的合理布局；智能化（Cyber）：酒店的定位为智能型商务会议酒店，现代酒店的设计应能有效地运用高科技，如英特网，宽带，卫星电视，监控系统等酒店必不可少的先进设备融入酒店的硬件设计配套，为酒店的客人不论是商务旅行、商务会议都能感受到科技带来的便捷；舒适（Comfort）：作为酒店的基本功能，舒适的环境及设施是不可或缺的。人性化（Care）：人性化的设施是提供人性化的服务的基础或是工具，而人性化的服务可以不断地改善改进人性化的设施。合理的座椅高度，客房家具的摆放位置，空间的合理使用残疾人坡道及专供残疾人使用的客房等。4C打造地标性酒店1、酒店总建面（地上不含裙楼）：29820㎡2、楼体总高：100m3、楼层：5F（裙楼）6-12F（酒店公寓）13－25F（酒店）

，共26F4、酒店标准层建面：1420㎡层高：3.6m，每层净高2.7m5、裙楼标准层建面：4000－5000㎡层高：1F：6m2－5F：4.5m6、大堂面积：800㎡7、广场面积：约1500㎡8、停车场：地下2层，与公寓分区而治。9、A栋酒店楼层分布－1、－2F1F－5F6－12F13－25F停车场＋设备裙楼配套酒店公寓酒店酒店相关数据指标建议低区酒店公寓区（6－12F）高区住宅区（26F）中区酒店区（13－25F）顶层：停机坪或观光层酒店标准层示意酒店标准间示意1、开间：4.2－4.5m2、进深：8.5－9.5m3、层高：3.6m4、每层净高：2.5m5、走廊过道：2.2m6、客房门洞：2.2m(高)×0.9m(宽)酒店相关数据指标项目指标（㎡）备注酒店地上总建筑面积50820酒店裙楼面积210001－5层面积4000－5000㎡不等酒店公寓面积11360包括酒店公寓及顶层住宅酒店面积18460其中酒店房间面积14200客房300间公摊面积4260客房面积的30％地面以下22000其中酒店部分地下面积5000车位数＝客房数×0.4写字楼部分地下面积5500每100平米面积1个车位后勤及设备用房6000公寓部分地下面积5500房型房数百分比（%）面积自然间自然间总数标准大床9030%40平米190标准双床12040%40平米1120商务大床3812.66%40平米138商务双床175.66%40平米117小套房3010%90平米260高级套房31%130平米39豪华套房10.33%210平米55总统套房10.33%300平米77客房总数300100%————346客房总面积14200平米酒店房型配比表功能区域数量餐位面积备注大堂酒吧180320与前台同层特色酒吧150270含备餐区西餐厅1120400不含备餐区中餐厅15001800设25间10－12人带卫生间及小备餐间的包房特色餐厅150200不含备餐区配套中厨房1400配套西厨房1150配套特色厨房1120小计总面积3660平米餐饮设施面积配比表会议及宴会设施面积配比表功能区域数量餐位面积备注大宴会厅110001200室内无柱可分隔成3个400平米的小宴会厅大宴会厅前厅1

400宽度不小于5米贵宾室VIP120100衣帽间115新娘化妆间120配套库房1180配套厨房1300音控室115多功能会议室4－5250540面积30－200平米不等小计总面积2770平米商务商业设施面积配比表功能区域数量面积备注精品商店5－8300书店130花店130票务代理120商务中心1200含2个约30平米的会议室小计总面积580平米休闲及娱乐设施面积配比表功能区域数量面积备注室内游泳池150025米×13米游泳池更衣室140健身房1110宽度不小于5米桑拿及更衣室400足浴按摩1800约20－25间包房KTV1800约15－20间包厢棋牌室1400约30间棋牌室，带自动麻将桌乒乓球室160台球室160美容美发150面积30－200平米不等小计总面积3220平米后勤设施（地上）面积配比表功能区域数量面积前厅区域贵重物品室110行李房125前台办公室135小计70行政办公区域行政部办公室180预定部125话务员室125宴会销售部120机房及电脑房160行政办会议室130餐饮部办公室130总经理办公室130副总经理办公室125住店经理办公室125小计350总面积420平米功能区域面积备注餐饮设施366010650平米会议及宴会设施2770商务商业设施580休闲娱乐设施3220地上后勤设施420公共区域走道、卫生间、大堂、电梯厅5500约占总面积的35％小计总面积16150平米酒店地上裙楼功能区域小计后勤设施（地下）面积配比表功能区域面积后勤办公及员工区域保安部办公室30客房部办公室及库房90人事部办公室及库房60培训教室60男女倒班宿舍80医务室15员工娱乐室20员工厨房100员工餐厅150员工更衣室280制服房和步草房80财务部90工程部办公室及库房120洗衣房300污衣房20面积小计1195功能区域面积收货区域采购部办公室30食品检验10粗加工间80干货库30酒水库30冷冻库100花房15垃圾房30收货部办公室15收货平台区域120管事仓40总仓150面积小计650功能区域面积备注后勤办公及员工区域11951845平米收货区域650后勤区域走道、电梯厅、卫生间990约占后勤面积的35％机电设备房3500约占酒店总面积的10％小计总面积6335平米酒店地下功能区域小计酒店整体功能区域小计项目指标（㎡）备注地上建筑面积34610其中酒店裙楼面积16150酒店客房面积18460客房占总面积44.5%地下建筑面积11335其中酒店部分地下停车5000车位数＝客房数×0.4后勤及设备用房6335酒店总面积45945酒店裙楼功能标准层1F:酒店大堂、前厅、商店、票务代理、酒吧、特色餐饮、早餐厅2F:会议宴会及配套设施3F:中餐厅、西餐厅4F:休闲娱乐配套设施5F:行政办公、游泳池、物业用房1F：5000平米2F：3400平米3F：4200平米4F：4200平米5F层：4200平米楼层、面积业态布局酒店要推广酒店里所有的空间都是提供给客人的，给住客私人会所式的感觉。配较完整的、中高端的餐饮、康娱配套，特别是有较完整，现代的宴会、会议设施。为了有效分担酒店前期开办成本和规避经营风险，建议将部分餐厅和店铺出租不自营，收取租金。公共设施一定有足够的照明和园艺点缀给客人一个良好的欢迎，酒店外围应有明显的广告牌和引导牌，广场中央应有标志性建筑物。大气广场根据酒店自身的特点和优势设计专门的外部形象识别系统，包括：相关的酒店制服、客房用品，对外宣传用品等，以建立国际五星级酒店的形象。外部形象及识别系统工欲善其事，必先利其器，要有效地提供以上所有的服务给高级客人，员工一定要有一个精心设计的后勤基地，在酒店里面建议建造员工的后勤基地并全部规划在地下一层，包括仓库、更衣室和淋浴间、休息室等。后勤基地由于其项目周边交通配套设施尚不完善，故建议在酒店提供免费班车往返长沙市中心区，周边景点及机场等。班车服务一、项目三期整体定位二、酒店物业发展建议三、写字楼物业发展建议四、小户公寓物业发展建议目录5A级写字楼定位物业发展建议影响CBD的国际商务殿堂项目物业种类多样，使各种物业形式相辅相成，相互提升物业价值；目标：规避风险的同时，实现项目的地块价值最大化；通过打造项目品牌更好塑造佳兴公司开发商品牌形象。接下来我们将重点分析长沙商务物业的整体实况：一、长沙写字楼发展历程时间段：90年代后－2000初；特点：建立了按住宅标准设计的公寓楼，价格基本为3000元/平米左右，租金0.5元/㎡·天左右，面积100-150平米，在防火、安防、配套等硬件配置方面如同住宅，由于是第一批商住楼，销售周期较短。小结：伴随着房地产业的兴起，商住楼开始备受青睐，成为众多企业办公和投资者的首选，但与标准写字楼相差甚远，“商”与“住”的矛盾日益突出。第一代商住楼第一阶段：商住楼时间段：2000年－2003年；代表项目：曼哈顿新贵、碧云天等特点：价格基本为3500元/平米左右，租金0.8元/㎡·天左右，面积100-200平米，自由组合，由于价格攀升销售减缓。问题：（1）停车场设置不合理；（2）电梯数量不够，或电梯性能较差；（3）会所配套缺乏。小结：随着房地产业的进一步规范、成熟，第二代商住楼诞生，在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理及案名处理上，都已经有了很明显的商务办公的倾向，但配套和服务与标准专业写字楼仍然有差距。第二代商住楼第一阶段：商住楼时间段：2003年以后代表项目：亚大时代、顺天财富、中天广场、运达国际等特点：中档专业写字楼价位在3500-5000元/㎡,高档写字楼物业价位在5000--7000元/㎡；中档专业写字楼租金在1.2－2元/㎡·天左右。高档写字楼物业租金在2.5－3.5元/㎡·天左右；专业写字楼达到了80%以上，某些甲级写字楼出租率达到了90%以上。面积不等，跨度大，大开间自由组合。小结：

在外来资金、企业及内在发展需求这一根本动力的刺激下，专业化办公楼应“市”而生。在第二代商住楼的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，融入智能环保办公理念，大步走向专业化。第二阶段：专业写字楼二、写字楼物业的客户需求分析第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司；这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司正在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证；第二类：发展中的中小型公司；这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；第三类：刚刚起步的小型公司；由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业；第四类：个人工作室或部门承包人；对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。目前长沙推出的写字楼项目大都是针对第一类、第二类，而商住楼针对第三、四类目标客户。1、客户群体构成大中型企业企业类型：跨国公司、国内实力企业驻长沙代表处；全国500强的湖南企业，长沙实力企业需求特征：喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔。对于写字楼购买或租凭的因素：第一是地段，第二是价格，第三是配套。面积：办公场所在200-300㎡、300-400㎡和400㎡

以上的企业比例较为相当。配套要求：车位充足，要求有高速电梯、闭路监控、网络系统、楼宇综合管理系统、集中式员工餐厅、商务咖啡厅、康体健身会馆等。软件服务：智能化管理、24小时商务配套、送餐服务、代办票务、代取衣物等。各类客群需求调查结果中小型企业需求分析：70-120M2是满足中、小企业的主力面积。其中50--80㎡占10%；其中70㎡--100㎡占35％：100—120㎡占25%。结构需求方面：一般都选择自由组合的空间。地段需求方面：五一路为此群体首选地段；芙蓉路次之。租金承受能力：大概在2000—4000元/月左右，其中以2500—3500元为主。购买或租凭的因素：依次是价格、地段，户型功能、办公环境、配套。各类客群需求调查结果智力型企业企业类型：企业策划公司、投资咨询公司、市场调研公司、信息中心、各种软科学研究机构、资产评估、法律和会计服务、各类设计机构等提供智力产品的机构。企业特征：知识密集型企业，高盈利企业，人才是他们创造财富的主要资源，相信人的力量，注重开发人的潜能；具有前瞻性思维，能洞悉到未来发展和商机。决策因素：生态化、智能化、人性化的人文办公环境，充分释放人的能量，为企业积聚财富。看重与客户沟通的方便程度以及沟通成本。长沙目前商务楼主要是抢夺主力客户群体，竞争十分激烈，而主力客户群体潜在需求及潜在客户群体需求未得到真正满足。各类客群需求调查结果投资客户投资客户在写字楼市场占有较大比例。此类客户注重出租率和租金回报，会综合考虑物业的位置，价格、月供、月租以及升值潜力。投资关注因素：投资门槛、投资回报、投资风险。各类客群需求调查结果2、需求调研结论①对目前在用写字楼满意程度分析通过上表可以看出：目前长沙市场写字楼用户普遍对物业现状表示不满，且认为长沙写字楼物业尚有很大的提升和改善空间。这充分说明了长沙写字楼市场有较强的客户储备，也有一定的市场需求，关键是要有好的产品。②不满原因分析■通过以上分析对比，不满意原因排前三位的依次是：

电梯拥挤、物管服务不好、停车位不足、商业配套不全。■多数对现有写字楼不满都是因产品设计和配套而起，但也有部分原因是因企业发展壮大后所引起的。因此，开发商在前期规划产品时，应充分考虑市场需要，以前瞻性开发出符合市场需求的产品。③选择因素分析■选择因素前三位依次是：地段、物业和交通。■可见地段对写字楼的重要性。■而居其次的是物管，表明了人们对服务的要求。④目前使用面积分析■办公场地在400㎡以上的有实力的企业仍占有一定市场量。■200-300㎡、300-400㎡和400㎡以上的企业比例较为相当。■120-200㎡是满足中、小企业的主力面积。200㎡以内的办公场所占市场的主导。⑤结构需求分析在户型结构上，客户各自有较明显的偏好：较多的企业喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔；也有20%左右的企业喜欢隔好的套间；接受复式设计的占16%左右，但对跃层设计感兴趣不多。⑥硬件需求分析写字楼19项硬件需求中，占前五位的依次是：车位； 高速电梯；闭路监控； 网络系统； 楼宇综合管理系统；说明消费者对写字楼的功能、管理、安全、智能化设施等需求方面越来越重视。 停车场充足；足够高速美观电梯；楼宇综合管理系统；楼宇自控系统；闭路监控系统；电子巡更系统；停车场管理系统；综合布线系统；计算机网络系统；有线卫星电视系统；机房系统；多功能会议厅；多媒体查询系统；空调计费系统；消防自动化系统；双回路电源；分户计量中央空调；等离子电子信息板；公共广播、背景音乐及紧急报警系统。调查得出，对9项功能服务需求最多的前三项依次是：员工餐厅； 商务中心；娱乐休闲设施；购买写字楼的企业中，较看重的功能服务还是与办公、健康、员工生活息息相关的服务。

⑦物业功能需求写字楼定位建议核心语汇：高端层级，错位竞争我们的定位要基于市场，更要高于市场！恒嘉认为：一、功能定位二、形象定位三、客户定位四、产品定位五、营销策略佳兴豪生写字楼定位要点一、功能定位核心词:大河西国际品质5A甲级大河西国际品质5A甲级写字楼二、写字楼形象定位

政务级酒店式写字楼定位说明：项目紧邻市政府，独特的开发背景，周边市政、交通、教育、商务、商业、生活配套齐全，而同栋的佳兴豪生大酒店更是为服务档次和商务接待提供了不可多得的便利，这使得本写字楼集功能、服务、尊贵享受等于一身，既能满足一般企业对于写字楼的各种需求，更能为目标企事业群体带来更多更好的商务便利和配套服务。紧邻市政府佳兴豪生入驻高端硬件打造大气凝练的外观浓厚的商业氛围便捷的区域环境三、客户定位目标客户构成图主力客户

次要客户

边缘客户

中小型企业市外实力企业办事处投资客户刚刚起步的小型公司个人工作室或部门承包人根据项目所处地段和综合素质，要实现我们的目标---河西高端写字楼首选，就必须立足于区位特色与配套特色之上，为项目发掘一个独特的USP。三、客户定位客户对甲级物业的需求调研结果建筑类型：框架或钢结构，抗震8级以上；办公空间：可灵活分隔适应各种变化；使用率：高于70％；标准层高：室内净高2.7米以上；标准承重：楼板承重2.5KN/㎡以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/㎡以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户可根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积不小于3900㎡/台。按钮32秒以内进入电梯为基本标准；停车位：每90－120平方米出租面积提供一个机动车位，并智能化高效管理；供水系统：24小时冷热水供应；智能化系统：5A级标准（OA/CA/BA/FA/SA）；外立面：铝板、环保节能的换气式玻璃幕墙，局部为高档石材；大堂：大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材，墙面为大理石、花岗岩或高档墙纸，有吊顶；电梯厅：高档装饰材料，地面应采用石材，应有不锈钢大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面。（续上页）客户对甲级物业的需求调研结果四、产品定位——写字楼物业发展建议形象鲜明的、配套完善的、价值凸显的、极富个性的政务级酒店式写字楼灵活Flexibility效率Efficiency人性Humanity沟通Connectivity愉悦Enjoyment1、写字楼总建面：23040㎡2、楼体总高：100m3、楼层：1-5F（裙楼）6－23F（办公）共23F4、办公标准层建面：1280㎡层高：3.8m，每层办公净高2.7m5、裙楼标准层建面：4000－5000㎡层高：1F：6m2－5F：4.5m6、大堂面积：500－600㎡7、停车场：地下2层，与公寓分区而治。8、主楼分区建议－1、－2F1F－5F6F—21F22－23F停车场＋设备裙楼配套办公佳兴9、楼层分布建议裙楼中区高区1F-5F6F—21F22F—23F写字楼体相关数据指标建议裙楼部分中区办公区高区佳兴办公区12项写字楼产品建议——打造甲级物业标准建议将整栋楼分为高中低区分开，不同分区采用不同电梯上下，采取渐收式核心筒，将低区电梯空出面积与原办公面积结合，增大中高区的使用进深。标准层规划户数建议：标准层8－12家商家写字楼总户数共约：128户—192户1、分区办公体系建议682、写字楼标准层规划建议建议低区、中区与高区分开规划布局，采用“室内无柱式设计＋十字电梯厅”相结合的方式设计：（1）室内无柱式设计，可以使客户根据实际需求对室内空间进行自由组合；（2）纯十字型电梯通道设计，能够大大缩短行进距离，满足更多商家体面昭示需要，同时可做到四面采光。见下图示意：69写字楼主力单套建面：80－200㎡2、标准层规划建——中区中区06F－21F702、标准层规划建议——高区高区22F－23F3、电梯配置建议电梯数量：8台其中消防梯：1部，梯速4－5米/s客梯：高区1部，梯速4米/s中区4部，梯速3.5米/s低区裙楼2部，梯速3米/s电梯分区运行，均采用国际品牌，规格为18人/1350Kg。72国际经贸中心INTERNATIONALBUSINESSTRADECENTRE4、空调配置建议整栋大楼采用VRV（变频）空调系统：智能化、环保、节能、新风操作特点：办公区空调只计运行电费，无附加费用，独立冷暖分户式自控专属空调，节约成本，加班无需申请，24小时无时差办公环境735、天体大堂建面：约500－600㎡层高：挑高10m特点：恢弘大气的震撼空间，城市第一商务形象。6、停车场车位配置：建议设置地下2层停车场，地下车库层高：5米，除设备后2.7-2.8米；车位配置按照甲级写字楼的标准进行规划，即：每90－120平米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。尽量满足业主的停车需求，并设计好人性的导示系统。车位管理：建议车位租售结合、专用与临时结合，时租、月租分开管理。7、门禁系统建议设置先进的门禁系统，通过门禁卡权限设置，普通办公人员只能到达其本人办公楼层保证企业办公的私密性与安全性。8、超大步入式景观广场建议设置大于1000平米的大型步入式景观广场，并通过完善的人车分流系统，使商务用车直达大堂正门。779、大气外立面生态幕墙＋大理石材，LOW－E(低辐射镀膜玻璃)中空玻璃，甲级写字楼标准配置，隔热、保温、防噪、防辐射、超卓透光性、高抗风压性.我们建议本项目写字楼在总体上应体现：1、现代建筑风格外墙简洁、明快、富有现代时尚感，讲求现代流线美，表现出档次高，既要突出个性，也要与周边建筑及景观照应，强调与城市风格有机联系，特别注意相互间天际线的连贯性和韵律性，形成富有时代特征个性的空间层次。2、前卫屋顶造型屋顶部分可进行标新立异的造型，应体现现代建筑风格，与整个一期建筑物有机的结合，屋顶造型主题可以佳兴豪生企业文化为主题，也可以城市文化为主题等。3、立面色调建议采用冷色调（如蓝灰色或者灰色）为主，以白色或银色间隔进行点缀。9、大气外立面10、商务配套建议在裙楼设置会议室。建议数量：150－200人大会议室1个30－50人小型会议室2－3个功能：集大屏幕显示、音视频、文稿、幻灯、实物展示、无线传声、音响输出、计算机网络等多种系统于一体，造就企业商务峰会中心。经营模式：按小时租赁与按天租赁相结合。10、商务配套11、立体生态办公建议在裙楼上空区域设置立体绿化体系。绿色植物，可舒缓商务人员的压力，调节心情，满足现代办公需求。12、细节－地板办公区地面预留50mm高度，可埋管布线、网络地板或地面线槽，预留未来，将空间留给客户，满足各种办公装修实际需求一、项目三期整体定位二、酒店物业发展建议三、写字楼物业发展建议四、小户公寓物业发展建议目录小户公寓定位发展建议公寓定位建议核心语汇：大宅小户，承前启后若按传统思路将炮口对准时尚年轻一族，相当于与全市的在售小户公寓进行争夺。我们应当独辟蹊径，利用项目已有的区位及配套优势，进行突破。？公寓定位思考

公寓目标客户构成图主力客户

次要客户

边缘客户

投资客户周边二次置业客户项目周边首次置业客户全市其他认同片区与项目价值的客户公寓客户定位

形象定位

酒店式自由景观公寓佳兴豪生酒店做为公寓的最强配套，极大的提升了公寓的价值。同时还能共享格林星城大社区的园林景观。案名建议

他并非传统意义上的小户型！在这里，不仅能让你轻松享受到酒店式的尊贵服务，更能享受到未来整个大社区优美、成熟的环境！！大都会·新融合·爵版空间

产品定位定位说明：随着市政府搬迁、大河西的建设策略，区域成为承东启西的新兴都会，金星大道也将成为河西的主动脉。而项目又处于整个大河西的核心位置，加之整体项目融合了的丰富的业态，周边又有成熟的市政、交通、商务、商业、生活配套，本案所处位置绝对是大都市中越来越稀缺和珍贵的黄金地段、爵版空间。公寓建设的参考建议核心语汇：利润为重，品质为先1、低总价，低首付，主力面积为40－50平米一房一厅，搭配65－75平米的舒适两房及90平米紧凑型三房；2、投资、自住两相宜，更多的考虑居住舒适感，整体规划有自由创新组合的新颖户型；3、依附于格林星城，打造亲情型社区（自己在对面购买大户型一套，为父母购买小户一套，距离刚刚好！）4、户型全面超越长沙同类产品，尽量减少常见小户型通病；5、强调自住优先的小户公寓，配套是客户关注的，入户大堂、豪华电梯厅、公共部分的精装修展示、完善的生活配套，交楼标准采用菜单式精装修交付。6、配套方面：依附以及利用酒店底层裙楼配套，并与公寓连通；物业发展建议归纳入口大堂风格大堂入口大堂效果图超高的大堂采用单纯的细长方型为造型元素，发挥其空间的采光性和周围室外景观的视觉性。个性的玻璃钢结构满足了大堂的采光通风要求。建筑立面比较追求时尚、简洁、新颖的外形和立面；注重采用新材料或传统材料的创新使用。组合建筑立面，与酒店写字楼相协调，达到时尚而又气势恢宏的效果。户型配比户型主要包括一房、二房、三房。从市场消化速度来看,一房一厅两阳台户型最为畅销，两房其次。产品类别面积区间总套数比例一房(可改两房)40～5050%二房65～7540%三房（2.5房）80～9010%合计100%标准层布局建议一建筑平面布局图(面积约756㎡)形成集约式联体布局，既解决了传统高密度住宅弊端，又合理有效地解决了楼梯、电梯间的通风采光问题，更保证了庭院面积，并提高空间使用率。标准层户型示意一房一厅二阳台户型50-58平方米阳台改书房样板房一房一厅两阳台45-47平方米功能齐全，动静分区合理，一房一厅户型带两个阳台，为独创“百变2DK”户型，空间自由组合，生活阳台标准层户型示意两房78-90平方米功能齐全，层次分明，分区合理，大凸窗，双阳台、大面积观景阳台设计，凸显人性关怀。标准层户型示意第二天堂86-88平方米紧凑空间组合，方正适用，双卫生间，保正主人私密，双阳台、大面积观景阳台。标准层户型示意标准层布局建议二利用中央核心筒位置，使楼道错开，合理有效地解决了传统直套式小户型内廊过长造成的压抑感，又保证了