郑州项目回款及资金管理分享

河南区域财务资金部丁望高2014.8.282014.10.10开盘前资金峰值：1.16亿2015.4.012015.8.222015.12.312015.8.152015.8.29月份月份9合计金额92%交流学习，T50地产开发全产业链干货分享碧桂园为政府招商项目，快速纳税，易出成效签订土地合同前，取得组合土地发票，分期支付例：郑州土地款分期支付，同心共享减少投入560万。例：许昌项目基础设施配套费免交XX项目监管资金收支情况表项目标段账号重点监管比例重点进账信息非重点进账信息总进账信息监管余额（随时更新）至X月X日可提取重点进账已提取重点重点提取非重点进账已提取非重点非重点提取总进账累计已提取可提取重点可提取非重点目XX项地块一3%-20%不等----地块二3%-20%不等-----地块三3%-20%不等-----小计-----------工程部：需做好全周期工程款支出预估开发部：结合报建情况，做好行政规费支出计划营销部：工程部：需做好全周期工程款支出预估开发部：结合报建情况，做好行政规费支出计划营销部：做好推货计划和签约安排，财务部：做好税费预测，汇总项目整体收支预算项目总：督促各部门按财务要求时间完成做好项目成本策划，优化设计和施工方案例子：地下车位的优化，地下2,600元/平方，架空或半架空仅1,750元/平方，架空面积5.3万平方，降低成本4,500万(影响区域同心共享利润分红173万)456”456”郑州项目开盘前总流入-其中：楼款流入-总流出11,600其中：土地款5,621行政规费工程材料3,733税款支出薪酬福利销管费用其他支出807经营活动现金流净额-11,600财税（2008）186号合同约定交付土地次月；合同签订的次月200亩（三等地10元）：由1月31日调为2月1日1个月节约土地使用税11万财税（2008）186号合同约定交付土地次月；合同签订的次月耕地占用税条理、实施细则；国税发（2007）129号土地性质、纳税主体；临时租用场地耕地占用税必须在合同中加注“非基本农田”否则会加征50%；租赁土地如果为耕地亦要交：浠水70亩，耕地占用税条理、实施细则；国税发（2007）129号土地性质、纳税主体；临时租用场地耕地占用税暂行条例：房产余值计算财税（2005）181号：具备房屋功能的地下室占地只算基地面积，其他分摊苑区少建地下室，结算价值减少一般三证齐全后2-3个月一般三证齐全后2-3个月开发贷款定义/对房地产开发企业发放的用于项目开发建定义/设的中长期贷款三证齐全（国土证、用地规划许可证、工程规划许可证）、环评、立项批复三证齐全（国土证、用地规划许可证、工程规划许可证）、环评、立项批复前提施施工方融资施工方融资项目公司开具商业承兑汇票给施工方，施工方到指定的银行贴现，然后银行把扣除贴现利息后施工方、银行签订三方协议的保理业务。开发贷款截止12月31净利润截止12月31-先谈后建，控制付款节奏，减少前期投入实力强大、表现优秀的施工单位编制方案版目标成本，优化成本控制方案版目标成本，作为项目全周期成本控制的红线；根据市场形势，适当控制低首付比重；预售保证金预售保证金落实到跟办顾问落实到跟办顾问项目资金管理小组定期召开项目追款会议，月末制定追款目标，分解至每周，落实到部门，责任到人，定期总结，月初盘点到期未收款原因分类原因细分责任部门-对象客户原因营销中心-客户未到政府问询或未缴交维修基金不具备贷款资格银行原因额度不足财务-银行政府原因合同备案及预抵押登记开发部-房管/公积金公积金贷款公司原因提前预售未达到放款条件项目部/营销中心合同备案及预抵押未送件一般客户：滞纳金建议客户转名、转楼、转付款方式解决逾期款项；逾期超3月予以退楼处理，并收取总楼款15%的违约金员工关系：“谁”的关系“谁”去追，落实责任。政府关系：项目总及开发部负责追收。 监控资金资金流入经营支出资金支出还贷支出资金流入经营支出资金支出还贷支出楼款回笼早收快收多收项目资金管理小组需高度银行工作人员凌晨1郑州项目银行银行现场办公征公证处现场办公银行现场办公征公证处现场办公房管局现场办公房管局现场办公开盘当天，开盘当天，刷卡、开票、签约、签按揭合同、办理抵集中签约集中合同备案集中签约集中合同备案集中整理合同集中整理合同集中化战略，争分夺秒促回款小批量认购小批量备案小批量送审必须有一个能攻坚的开发经理，如果实在没有，项目总自己能快速顶上！！！项目于15年8月22日别墅开盘，8月29日洋房开盘，其中8中行1、分封规则：按银行额度大小、个贷规模大小及审核流程严格程度综合考虑；所有楼栋按揭银行签约分布中行1、分封规则：按银行额度大小、个贷规模大小及审核流程严格程度综合考虑；所有楼栋按揭银行签约分布郑州项目签约体量大（1891多套低首付按揭占比高（80%以上）熟悉开盘流程落实物料政府代收费用制定签约流程表一岗多人，分工明确双重管理，不利统筹大兵团作战模式一岗多人，分工明确双重管理，不利统筹大兵团作战模式短期高效、人员不固定不利于大规模追款对标同行，去粗取精，加强回款，稳生命线 项目资金管理小组组长：项目总，主责人主要职责：分配协调，结果管理副组长：项目财务负责人，主导人主要职责：过程跟踪，落实奖罚主要成员：其他部门负责人，分