房地产抵押价值定义的分析与补充建议

房地产抵押价值定义的分析与补充建议

2006年1月17日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）（以下简称《通知》），《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）作为附件同时发布，并将于2006年3一、抵押价值涵义的变化对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》中在关于抵押价值的定义分析[1]中，首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析，即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。进一步又从估价实务的角度出发，将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。国标《房地产估价规范》中尽管未对抵押价值进行明确定义，但是其解释基本是采用了中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》的理论基础。其中第6.4.3款规定，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。第6.4.2款规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。一直以来，在房地产抵押估价中，估价师也一直是采用上述理论为基础的，只对设定抵押权时的市场价格进行反映。《意见》对房地产抵押价值进行了明确的界定，房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。而法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。后面将对该定义进行深入的剖析。《意见》中对房地产抵押价值的定义与《意见》（征求意见稿）中的定义也存在不同，《意见》（征求意见稿）中的定义为：房地产抵押价值是拟抵押房地产或者抵押房地产的市场价值扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款额后的剩余价值。法定优先受偿款额是指假设在估价时点实现抵押权时法律、行政法规规定优先于本息抵押贷款受偿的款额，包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿权。从上面的分析可以看出，即使是占主导地位的房地产估价理论界，对抵押价值的定义也一直是在不断的讨论研究中，而对抵押价值定义的统一与规范，是指导房地产抵押估价的重要前提。二、市场价值定义的理解市场价值的定义很多，但“市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断”这一观点已得到普遍的认同。如果买卖双方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益最大化为目标，同时假设双方均未受到不当的胁迫，则市场价值是某一特定的房地产权利在公平交易和完全竞争的市场中已经停留了一段合理的时间后，最可能实现的价格，无论该价格是以现金、现金等价物还是其他明确界定的交易方式表示[2]。从上面的定义中可以看出，所谓的房地产市场价值是具备如下条件的房地产及其价值的表现形式：（1）房地产具有确定的权利状态；（2）市场价值是在公平交易和完全竞争的市场中形成中；（3）市场价值需要一段合理的议价时间；2、处分抵押房地产应缴纳的税费处分抵押房地产应缴纳的税费是指抵押权人依照法律规定处置抵押房地产，应该由债务人或抵押人支付的相关交易税金及费用。主要包括营业税金及附加、印花税、土地增值税、交易费等。另外，如果在建工程存在应缴而未缴的各种政府行政事业性及资源性收费等，在处置抵押在建工程时，应当按照规定予以补缴，这些费用也构成在建工程抵押权的优先受偿权。从上面的分析可以看出，建设工程价款优先受偿权与已抵押担保债权属于特定优先权的范围，而处分房地产的费用以及税金是一般优先受偿权。五、一般优先权与抵押价值定义的矛盾分析《意见》将房地产的抵押价值定义为房地产在估价时点的市场价值，那么这个市场价值就应该符合本文在第二部分中论述的四个条件。也就是说房地产抵押价值对应的抵押房地产的权利状态为设定本次抵押之时房地产本身已经具备的权利状态。如果抵押房地产在设定本次抵押时已经存在发包人拖欠承包人建筑工程价款的事实，那么该抵押房地产的权利状态就是已经具有发包人拖欠承包人建筑工程价款优先受偿权的房地产，是不具有完整权利的房地产。同样，如果抵押房地产在设定本次抵押时已经存有抵押担保债权，那么该抵押房地产的权利状态就是已经具有已抵押担保债权优先受偿权的房地产，也是不具有完整权利的房地产。已经具有上述发包人拖欠承包人建筑工程价款和已抵押担保债权两种优先受偿权的房地产的市场价值是如何评估？这要从交易价格形成过程来分析。不考虑拍卖等强制处分因素的影响，如果存在发包方拖欠承包方工程价款，在建工程在市场交易中要达成交易行为，或者是买方以不包含拖欠工程价款的较低价格购买但要承担支付拖欠工程价款的义务，或者是以包含拖欠工程价款的较高价格购买而由卖方支付拖欠工程价款，总之，拖欠的工程价款要在交易额中有所体现。对于在建工程抵押贷款，如果发生借款人拖欠贷款的行为，实际上相当于金融机构购买该在建工程，相应的金融机构还要负担借款人拖欠的工程价款。因此，在确定在建工程抵押价值时自然要将发包方拖欠承包人工程价款从假定不拖欠工程价款的在建工程的市场价值中扣除。如果拟抵押房地产已经设定抵押，该抵押房地产进入市场中交易，卖方首先要还清以该房地产抵押所形成的债务。而在抵押贷款市场中，如果金融机构判断该抵押房地产的价值大于已抵押担保债权，还可以就超过部分再次设定抵押[③]《中华人民共和国担保法》第35[③]《中华人民共和国担保法》第35条。从上面的分析，如果将法定优先受偿权界定在发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额两项，则抵押价值可以认为符合市场价值的条件，也只有将这两项法定优先受偿权扣除后的结果才是抵押房地产在本次设定抵押权时具有的权利状况的市场价值。但是在对法定优先受偿权的定义进行深入分析，明确了其他法定优先受偿款的范围包括处分抵押房地产的费用和应缴纳的税费两项后，按照《意见》的定义，我们需要将这上述两项其他法定优先受偿款从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除后才能得到抵押价值评估额，而在此以前我们所评估的抵押价值是不需要将上述两项其他法定优先受偿款从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除的。《意见》定义的抵押价值还符合市场价值的标准吗？回答这个问题的关键在于弄清楚其他法定优先受偿权的性质。处分抵押房地产应缴纳的税费是指抵押权人依照法律规定处置抵押房地产，应该由债务人或抵押人支付的相关交易税金及费用。我们知道，房地产交易过程中，按照国家以及地方相关规定，买卖双方都要相应的承担一定的税费。在抵押权实现时，房地产的所有权人也就是债务人或抵押人应该承担应由卖方负担的税费。但是我们知道，在抵押权实现时，要让房地产的所有权人负担应由其负担的税费在多数情况是不可能同，这部分费用要从房地产变现价格中支出，从而使得可用于偿还借款的金额减少，将该项费用从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除实际上是对市场价值在抵押估价中的一项交易情况修正，但还没有改变市场价值形成所应具有的市场条件基础。处分抵押房地产的费用是由于实现抵押权而在处置房地产过程中发生的服务性费用支出。抵押权绝大多数不是在和平条件下实现的，所谓和平条件是指在债务人无力履行借款合同时，由债务人或抵押人自觉的将抵押物变现用来偿还借款。在和平条件下，处分抵押房地产的费用主要是房地产销售推广费用。这种条件下处分抵押房地产仍然可以认为符合市场价值实现的市场条件基础。而在非和平条件下处分抵押房地产是抵押权实现的主流方式。其费用构成在前面已经分析过。这种条件下处分抵押房地产已经完全脱离了市场价值所要求的市场条件的基础。将假设无优先受偿权的市场价值扣除在非和平条件下处分抵押房地产的优先受偿款，所得的结果还认为是市场价值，我认为过于牵强，这就形成了《意见》对抵押价值定义中自身矛盾，即首先肯定抵押价值是市场价值，但根据定义计算所得的结果已经失去了市场价值所应具有的市场条件。六、抵押价值定义的补充与抵押估价操作建议其实无论是处分抵押房地产应缴纳的税费，还是处分抵押房地产的费用都可以认为是对交易方式的一种修正。只不过在一般的估价修正中，我们通常是将非正常条件下的交易修正为正常条件下的交易结果，而在抵押价值估价中，通过扣减处分抵押房地产应缴纳的税费和处分抵押房地产的费用来将正常条件下的交易结果修正为非正常负担条件下的交易结果。因此，我认为，在进行这样一个交易条件修正后所得的抵押价值定义为市场价值是不够合理的。而要解决抵押价值定义中的矛盾，必须弄清楚这种矛盾产生的原因，其实在上面的分析中已经可以看出这个原因就是对其他法定优先受偿权涵义的界定造成的，相应的解决抵押价值定义中存在的矛盾的途径有两个：第一个途径是肯定抵押价值是市场价值，而将动摇这个基础的其他法定优先受偿权从优先受偿权的概念中排除，就像中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》中定义的那样。这样抵押价值的定义恢复到《房地产估价规范》的定义框架中。也就是说房地产抵押估价中的法定优先受偿权主要是指特定优先权，对一般优先权无须在抵押价值前扣除。一般优先权导致的贷款风险应通过贷款乘数来解决。《意见》的制定意义主要是对《房地产估价规范》在抵押贷款目的估价的原则性规定的细化，并进一步明确了估价师在抵押估价对发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额两项法定优先受偿权进行调查与披露的责任。而假设无法定优先受偿权的市场价值只是取得拟抵押房地产在拟在本次设立抵押权时的所具有的实际权利状态下的市场价值的中间计算结果。第二个途径是保留处分抵押房地产应缴纳的税费和处分抵押房地产的费用两项其他法定优先受偿权，而不再将抵押价值定义为市场价值，就像《意见》（征求意见稿）中的那样。估价报告中估价结果要披露下表所列示的内容。房地产抵押估价报告估价结果构成价值项目行号总额（万元）单价（元/m2）假设无法定优先受偿权的市场价值（1）

估价师知悉的法定优先受偿权价值1工程款优先受偿权价值（2）

2已抵押担保债权价值（3）

3其他法定优先受偿权（4）

3.1强制处分费用（5）

3.2其他法定优先受偿权（6）

抵押价值（7）

如果这样定义，金融机构就需要重新认识房地产抵押估价结果的意义，对审定房地产最高抵押额度时所依据最到抵押率进行必要的调整。如果是在采用原先已经形成的最高抵押率确定最高抵押额度时，可以使用上表中的第（1）行减去第（2）、（3）行的结果为基础，与原设的最高抵押率相乘，可得本次抵押的最高抵押额度。如果直接使用上表中第（7）行的抵押价值确定最高抵押额度，需要对金融机构内部原先已经形成的最高抵押率进行重新修正。原先的抵押率实际上是考虑了（2）～（6）行以及抵押期间房地产价值的变化等影响因素而测算的，因此，使用第（7）行抵押价值直接确定最高抵押额度时的抵押率可以只考虑抵押房地产在抵押期间的价值变