收益还原法范例

☆收益还原法范例收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据土地估价《规程》，其计算公式：地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]其中：r——土地还原率n——估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：影响因素说明待估宗地案例1案例2案例3商场××广场××广场××商场情况说明修正指数情况说明修正指数情况说明修正指数情况说明修正指数建筑结构框架框架钢混混合用途商业商业商业商业出租面积5433.4317968.7420249.086295.02平均月租金待估一层45元/平方米一层40元/平方米一层租金35米/待估二层以上15元/平方米二层以上15元/平方米二层以上10元/平方米临路条件临××东大街100临××东大街100临××东大街100临××东大街100朝向朝北100朝南106朝北100朝北100临街宽度3010083102161.810555101宽深比0.581002.2102.42.25102.41.83102.4经营项目摩托车、电动车100鞋、手机通讯等103家俱99迪厅、内衣店97建筑物功能建筑年代早，功能较落后100成新度高，建筑功能好103成新度高，建筑功能较好102建筑年代早，功能落后96商场内部摊位出租利用方便程度差100高105较高104较差101修正后一层月租金(元/平方米)36.4935.4235.98修正后二层以上月租金（元/平方米）12.1613.2810.28最终确定值（求平均值）一层35.96二层11.91根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。二层以上租金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万元。2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2%—5%计。根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取4%。则：管理费＝房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象上同类建筑物重置总价的2%计算。根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。根据×年度××市区房屋重置价格标准，一等框架结构房屋重置价格为1000-1500元/平方米。考虑其实际情况，本次评估取1000元/平方米，则：维修费＝房屋出租面积*房屋重置价格×2%（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定各估价对象建筑物的年折旧值。若房屋耐用年限<房屋可使用年限,则年折旧费＝房屋重置总价*(1-残值率)/房屋可耐用年限;若房屋可使用年限<房屋耐用年限,则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察：估价对象为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，1993年建成，房屋耐用年限为60年，至估价基准日已使用年限为13年，房屋剩余使用年限(即土地使用年限)为40年，即房屋可使用年限为53年＜房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物年折旧一览表出租房屋建筑面积重置价（元/平方米）房屋重置总价房屋耐用年限房屋已使用年限房屋剩余使用年限年折旧费房屋总折旧费房屋现值5433.4310005433430.0060.0013.0040.00102517.551332728.114100701.89（4）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。据了解，目前，×××一般按房屋现值的1.5‰—2‰保险费率计收。本次评估按房屋现值的2‰计算，则：房屋现值＝重置总价－年折旧费×已使用年限保险费＝房屋现值×2‰（5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门交纳的房产税、营业税等，本次取17.55%,（现在的年总收益*17.6%）其中:①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(一九八六年九月十五日国务院发布)可知，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。则房产税税金＝房地年总收益×12%；②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令[1993]第136号)营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行规定》及《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》及其它相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。综合上三项合计为房地年总收益的5.55%；税金及费用合计为房地年总收益的17.55%。(6)空损费：指房屋可能出现的空置现象造成的房主租金收益损失，通过对该区域房屋出租情况的调查，以每年空置一个月的租金损失计。即：空损费=房地出租年总收益÷12综上：房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋年折旧费＋年保险费＋年税金+空损费，见表3-2-2。表3-2-2估价对象房地出租年总费用表管理费维修费税金保险金折旧费空损费纯收益42800.00108668.60187785.008201.40102517.5589166.67539139.223、房地年纯收益房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用4、房屋年纯收益依据土地估价《规程》和2005年8月公布实施的《×××区土地级别与基准地价更新报告》房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3%，考虑到我国保险行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。房屋年纯收益＝房屋现值×8%。详见表3-2-35、土地年纯收益土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益。详见表3-2-36、计算估价对象总地价总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]＝土地年纯收益÷6%×[1－1/（1＋6％）n]其中:r——土地还原率6%n——估价对象设定使用年限40年。详见表3-2-37、计算宗地单位面积地价单位面积地价＝总地价÷总用地面积收益还原法评估过程详见表3-2-3。表3-2-3估价对象收益还原法评估过程一览表宗地编号年总收益（元）总费用（元）房地纯收益（元）房屋现值（元）房屋还原率房