蚌埠花鼓灯嘉年华市场调查定位

市场局部框架结构PART1.宏观经济与政策大势

宏观经济背景楼市调控现状住宅市场表现未来楼市预期商业市场机会对本案的启示PART2.城市及区域价值研究

经济圈布局悠久的历史城市发展趋势高铁时代的开启双区板块市场价值对本案的启示PART3.蚌埠商品房调研分析PART4.市场定位核心价值

2011年度商品房分析商业发展方向全市商业布局商铺调研分析竞品项目参考对本案的启示

项目立项背景项目本体分析项目定位思考项目本体特真市场消费特真项目业态定位项目价格定位招商策略建议项目市场占位第一局部宏观经济及政策大势分析前瞻市场及政策开展大势，启迪工程开发的先机晶哲观点一：房地产市场开展的宏观经济及政策背景决定工程开发的宏观大势，花鼓灯嘉年华工程的开发及招商营销推广必须认清楼市开展的宏观政策及经济开展大势。汇率再创新高，人民币面临不断升值来自中国外汇交易中心的最新数据显示，2021年1月13日，人民币中间价首次突破6.6大关。从1月10日以来，人民币兑美元中间价已连续5个交易日创出汇改新高。汇率问题出口压力陡增适度宽松货币政策继续实施转向稳健

近期，一年一度中央经济工作会议即将举行，胡锦涛表示2021年的货币政策将由目前的适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策，增强调控的针对性和灵活性。货币政策依旧宽松央行连续九次上调存款准备金率我国今年2月CPI同比上涨4.9%；中国人民银行近期宣布，决定从2021年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行2021年以来第九次上调存款准备金率，也是在年内时间内第三次宣布上调存款准备金率。通胀控制抑制通胀出口不容乐观，通胀压力加大，央行加息，货币政策将由适度宽松转向稳健，抑制通胀压力与房地产投资，但货币政策依旧相对宽松的现状导致房地产投资依旧热度不减宏观经济与政策分析——经济背景连续三次加息，抑制通胀与房产投资

2021年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点；同时，住房公积金存贷款利率也上调。一定程度了央行开始了紧缩的货币政策，这对抑制房产投资投机，为市场降温具有一定的作用。央行加息抑制通胀与房产投资房价持续上涨导致2021年1月26日新“国八条〞的出台，以“二套房首付不低于60%，全面“限购〞、房产税为主要特征〞的第三轮住宅市场调控拉开帷幕。宏观经济与政策分析——楼市调控“国八条〞全面“限购〞强力措施——“限购〞是为了赢得六个时间宏观经济与政策分析——楼市调控“限购〞与新增土地供给的时间“限购〞与保障房建设的时间“限购〞与流动性调整的时间“限购〞与城市化质量的时间“限购〞与深层次改革的时间“限购〞与刚性需求购房的时间为了抑制高涨楼市，政府采用了非常规政策：限购。不惜动用行政手段来进行楼市调控，表达了政府的调控决心。如此的强势措施，政府意图何在？很多人不理解，限购令究竟能起到什么效果呢？是要到达什么目的？强力措施——“限购〞是为了赢得六个时间：“国八条〞全面“限购〞强力措施——“限购〞是为了赢得六个时间宏观经济与政策分析——楼市调控一、限购与新增土地供给的时间价格归根到底是供求决定．自05年开始的宏观调控在开始的多年间偏重于调控需求，但向上的经济趋势和城市化水平令需求难以被打压，政策开始更多的转为加大供给以扭转供不应求的情况〔2021年全国房屋销售面积与竣工面积之比到达1.52，为调控以来新高〕.这一政策力度在2021年得到强调，当年全国住宅用地共出让11.4万公顷，同比增加４成,但土地从出让到形成实际供给需要1-2年,扭转供求有待时日．限购令产生抑制需求的效果,从而为供需平衡赢得时间,尤其是在供求矛盾突出的大中城市.二、限购与保障房建设的时间限购另一方面是为保障房体系的形成赢得时间。政府一直致力于建立保障房体系与商品房体系的双核结构，期望住宅市场能够两条腿走路。应该说近年来保障房建设力度非常大，2021年、2021年分别为100多万套和300多万套，2021年580万套，但由于前期欠账过多，十二五的前三年仍是保障房体系的还账阶段，两会上传出来今明两年各建设1000万套，后面三年建设1600万套，使保障性住房的覆盖率到达20%，已经反映了这个思路．限购令压制高涨的投资投机需求对刚性需求的挤压，并在三年中帮助中低收入的刚性需求纳入保障体系，从而令楼市实现平稳过渡．“国八条〞全面“限购〞强力措施——“限购〞是为了赢得六个时间宏观经济与政策分析——楼市调控三、

限购与流动性调整的时间2021年楼市调控政策的力度不可谓不强，但就调控效果而言远不及08年，其关键原因在于流动性差异．08年调控期五年以上贷款利率最高到达了7.83%，10年只有6.60％，这中间还包括09-10年连续两年堪为历史高点的新增贷款,以及自宽松信贷以来一直沿用的优惠房贷利率,廉价易获得的资金在09年以来的楼市高涨中扮演了重要角色.但国际政经形势和国内通胀的压力都令宽松信贷不能持续,房贷势必要经历去杠杆化的过程,限购比限贷更严厉的提高了楼市准入门槛,可令房贷的降温更为迅速.收缩流动性也不是一下就可以收缩的，需要逐步收紧，2月末，广义货币(M2)余额73.61万亿元，同比增长15.7%，比上月末和上年同期分别低1.5和9.8个百分点；所以可以看到收缩是在收缩了，但M2余额依然处于高位。四、限购与刚性需求购房的时间对首套购房者、改善购房者等刚性需求者来说，限购令使得已有多套房屋的消费者被排除在购房需求外，使得已经使用过贷款的购房者也在信贷支持上处于比较劣势，这对当前楼市过度炽热的卖方市场的现状是个缓和，特刚性需求者可以有更大的选择余地，这是限购令对他们的积极意义所在，也是选择出手的比较好的时间节点。“国八条〞全面“限购〞强力措施——“限购〞是为了赢得六个时间宏观经济与政策分析——楼市调控五、限购与深层次改革的时间中国楼市经过十年的黄金期，有大成就，但也到了制度反思和改进的阶段了。如18亿耕地红线的限制下，后期要从哪里解决房地产用地的增长需求？农村土地流转、占补平衡、宅基地集约化等是个途径，但其效果以及形成规模需要时间；类似的还有税制改革，如何从土地财政的短期模式转化为长效的可持续的收入模式，同样需要摸索转型的时间。限购作为强制的行政性措施，所承受的期望是在短期内形成一个较为平稳的市场环境。在这个环境下，多项深层次的改革措施可以有时间来推行。但限购能持续的时间是非常紧张的，需要改革试验者加快步伐。

六、

限购与城市化质量的时间中国城市化方兴未艾，这点是明显的。但中国的城市化要走什么样的道路呢?从国情人口现实来看,中国不能单纯走少数超大都市或城市群的城市化道路,东中西部需要有相对的均衡，大型城市需要和中小城市搭配，大量的城镇也是中国城市化的内容，未来的城市化进程需要有一个纵深的开展过程。此次的限购令集中在以一线城市为代表的大中城市，恰是城市承载力与人口数量矛盾最大的地方。在这些地方的限购，有助于把人口引导到附近卫星城或城镇以及三四线城市中，可对深入、可持续的城市化以及纠正伪城市化起到促进作用。新“国八条〞的力度有所加大，但本质上调控目标依旧是抑制住宅市场房价过快上涨，而非房价快速下降；房地产市场的开展需要稳定，而非快速、过热宏观经济与政策分析——调控对住宅市场的影响2021年12月至今中国楼市调控演变进程2021年12月，“国十一条〞发布，遏制局部城市房价过快上涨2021年4月，以“新国十条〞出台，首轮楼市调控启动2021年1月底，以提高首付比例，征收房产税、全面“限购〞为特征的“新国八条〞出台，第三次楼市调控拉开帷幕2021年9-10月，以重点城市“限购〞为主要措施的二次调控启动政策方向房价控制住房保障全额征税首付六成土地双限全面限购约谈机制舆论引导主要内容合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。加强保障性住房管理，努力增加公共租赁住房供应。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。大力推广以“限房价、竞地价”方式对本外地居民根据实际情况限购1套住房或暂停本区域内购房进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费2021年12月底以全面“限购〞为主要特征的第三次楼市调控措施对于住宅市场的影响：相对之前出台的调控政策，新“国八条〞的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的稳固，即：调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的开展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可以看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。宏观经济与政策分析——调控对住宅市场的影响新“国八条〞的力度有所加大，但本质上调控目标依旧是抑制住宅市场房价过快上涨，而非房价快速下降；房地产市场的开展需要稳定，而非快速、过热此轮宏观调控对商业物业无影响，侧面是种利好楼市调控政策以“住宅市场〞为目标，商业性物业成为市场时机点商业物业首付原本就需50%，此次调控政策中所指的二套房、三套、楼市“限购〞调控政策只针对住宅，商业物业贷款不受二套、三套限制。所以，信贷政策的调控并未对商业市场造成负面影响。住宅市场商业市场楼市调控及信贷政策提高了投资者购置住宅的前期本钱及限制套数，打压了住宅投资需求，将投资商业物业与投资住宅物业所需的本钱拉回至同一起跑线。目前商业物业升值空间大于住宅市场，并且随着下半年调控的进一步收紧而显现出来。因此，从政策风险及投资回报的角度考虑，商业物业是更适合当前投资的产品。楼市调控政策以“住宅市场〞为目标，商业性物成业“不限购、不限贷〞成为市场投资时机点楼市调控对商业物业影响——政策调控时机点调控政策的周期性，为本案提供推出市场时机点，宏观经济复苏及通胀的来临，与商业类物业“不限购、不限贷〞突显本工程的市场价值启示一现行政策遏制住宅“投资、改善〞需求，而本案未直接受政策限制商业物业：在此轮宏观调控中无影响，侧面是种利好楼市调控以“住宅市场〞为目标，本案商业的推出成为市场时机点启示二政策调控“供需失衡〞与时效性越来越短，或将促使三四线城市房价继续上涨本次新“国八条〞的时效性延期至2021年第四季度启示三经济复苏与通胀来临，人们对于投资房产的关注度会越来越高，这对于本案市场价值的提升及上市提供了市场依据和信心。启示四本次新“国八条〞的时效性延期至2021年第四季度，政策调控“供需失衡〞促使三四线城市房价继续上涨，同时，伴随着中国经济复苏，商办类物业“不限购、不限贷〞也为商业地产的开展提供了市场时机，这为本案未来上市提供了良好的宏观市场背景和根底。宏观经济与政策分析——对本案启示第二局部城市开展环境及区域市场价值研究前瞻城市及区域开展价值，启迪工程开发的宏观大势晶哲观点二：城市开展城市及区域开展价值决定板块房地产市场特征及价值，充分挖掘本案周边区域价值是本案成功的外部条件。蚌埠地处皖北、淮河中游、京沪和淮南铁路交汇点，是安徽省重要的综合性工业基地，有皖北中心城市、淮畔明珠、交通枢纽之称。当前，蚌埠正处在经济快速上升期和对外开放的新起点，随着国家加快实施中部崛起战略，安徽省参与泛长三角区域分工合作和建设合芜蚌自主创新综合配套改革试验区，蚌埠自身的资源优势和交通区位、产业、科技优势将进一步显现，经济社会开展将进一步加快。新一轮开展进程：注定蚌埠将成为新一轮皖北经济开展的新亮点城市开展环境及区域开展价值——经济地位蚌埠悠久的历史，丰富的文化底蕴与自然资源，注定其成为国家历史文化名城城市开展环境及区域开展价值——悠久的历史

蚌埠市历史悠久，人杰地灵，是镶嵌在千里淮河上的一颗璀璨的明珠。蚌埠是华夏文明的发祥地之一，人文资源非常丰富。坐落在蚌埠市淮河北岸小蚌埠双墩村的双墩文化的载体----双墩遗址，是安徽省境内发现的一处早期新石器时代遗址，上限距今约7300年。它是淮河文明的杰出代表，可以与长江文化和黄河文化相媲美。临北狮子舞、端公腔、旱船舞、钱杆舞、花鼓灯、泗州戏、五河民歌等都是蚌埠地区较有代表性的非物质文化遗产。城市主城区开展向东，双区板块逐步形成与老城区呈现城市“双核心〞开展之势，与其他区域共同构成蚌埠新老城区联动的空间格局。城市开展环境及区域开展价值——城市开展趋势城市定位国家历史文化名城，皖北经济开展龙头。开展规划●主城区开展方向为“着力打造中心城区，统筹推进姜桥物流工业园区和城南新区的开展〞，新城区板块逐步形成与老城区呈现城市“双核心〞开展空间格局，搭建城市快速成长架构。●力争到2021年，地区生产总值比2021年翻一番，到达1200亿元。财政总收入增长两倍，到达200亿元。房地产投资规模增长力争到达150亿元。社会消费品零售总额翻一番，到达550亿元以上。蚌埠新城区蚌埠老城区双核模式形态：以政府规划为导向，城市呈新区与老区双核的开展模式城市代表：中国许多的兴旺二、三线城市，如苏州、南京、无锡等城市城市开展的四个阶段：单核模式形态：依托于老城区，向外呈圈形的扩张态势。城市代表：中国绝大数三线城市，如长三角的盛泽、新安江等城市多中心模式形态：城市呈多中心的开展模式，郊区化运动开始城市代表：中国的一线经济兴旺城市，如上海与北京等城市网络模式形态：城市多中心通过快速干道相连，并形成定位的差异都市圈城市代表：世界的大型兴旺都市圈，如日本的东京都市圈与美国的纽约都市圈蚌埠市所处阶段江苏省盛泽苏州市上海市日本东京与其他城市新、老双核的建设模式相同，蚌埠市处于双核模式的城市化进程中，并且正在快速开展，随着蚌埠市城市容量的扩大，双核模式将进一步加强。同时，在稳定周边几大区快速开展的根底上，为蚌埠市的开展奠定了良好的经济根底，为蚌埠逐步向多中心模式的开展建立了根底。蚌埠开展容量的扩大，促使蚌埠双核开展模式的加强，城市向东的开展趋势为老城区新城区双区板块〔以下简称：双区板块〕的开展带来机遇城市开展环境及区域开展价值——城市开展趋势蚌埠南站的运行使用，预示着蚌埠市尤其是双区板块将率先步入高铁时代。这将加速南部双区板块的建设进程，引爆东部新区历史性变迁城市开展环境及区域开展价值——步入高铁时代★双核心的模式是城市开展的必然趋势，而不会出现制约的局面，双区板块城区必然将通过自身的逐渐升级与功能重新定位来实现价值的提升。未来2大中心的结合，能更好的增加区域的影响力和辐射范围，很好的引领整个城市的开展和表达区域价值。浦东浦西文脉传承——浦西活力之源——浦东VS蚌埠城南区蚌埠老城区城市双核模式的开展加快了双区板块城市功能的升级城市开展环境及区域开展价值——双区板块价值启示一：蚌埠正处在经济快速上升期和对外开放的新起点，随着国家加快实施中部崛起战略，安徽省参与泛长三角区域分工合作和建设合芜蚌自主创新综合配套改革试验区，蚌埠自身的资源优势和交通区位、产业、科技优势将进一步显现，经济社会开展将进一步加快。启示二：随着双区板块价值升级，本案的市场价值将伴随着周边环境的升级而逐步走高，区域房价也会由初期“价值洼地〞的快速上涨阶段转为“价值高地〞期的稳定上涨阶段。经济圈规划与形成重新定义蚌埠中心城市地位，为本案开发与入市提供了宏观市场依据。随着双区板块价值升级，本案的市场价值将伴随着周边环境的升级而逐步走高城市开展环境及区域开展价值——对本案的启示第三局部蚌埠商品房调研分析认清市场方可有的放矢蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况一、新建住宅类商品房供需关系类别新增套数成交套数套数供求比新增面积（万㎡）成交面积（万㎡）面积供求比市区781287491：1.184.198.61：1.1〔一〕套数供求比蚌埠市2021年商品房住宅套数供求比为1：1.1，市场供给严重缺乏，仅依靠库存量满足购房需求。〔二〕面积供求比蚌埠市2021年商品房住宅面积供求比为1：1.1，仅依靠库存量满足购房需求。〔三〕供求比综述蚌埠市2021年商品房住宅供给量的套数和面积均小于销售的套数和面积，一方面是供给趋紧，另一方面也是在上半年成交量急速攀升的结果。销售套数（套）销售面积（万㎡）成交总金额（万元）成交均价（元/㎡）套均面积（㎡）套均总价（万元）874998.6487672494511255.3〔二〕住宅成交量区域分布2021年，蚌埠经济开发区住宅成交套数与面积均摇摇领先于其他区域，成为当仁不让的领军板块，囊括了市区大局部购房关注力。2011年区域新建住宅类商品房成交情况区域套数（套）面积（㎡）

蚌山区82797586经济开发区4649511390禹会区878101848高新区72182194龙子湖区1098125166淮上区57666816二、市区新建住宅类商品房成交量〔一〕市区成交总量蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况

三、市场现状分析

国家连续出台楼市调控政策，针对性之强、力度之大，前所未有。但房产市场运行整体健康平稳运行，房地产开发工程施工进度加快，商品住宅建设投资继续增长，但同时也存在着价格上涨，交易量阶段性下降、开发投资缺乏等问题。蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况市区各区域房地产市场一、蚌山区〔一〕区域总评蚌山区是蚌埠市核心老城区，住宅成交均价维持在较为稳定的水平线上，但由于该区域没有大型的可供开发住宅的地块，其住宅工程综合品质无法与经开板块进行抗衡，该区域正进行拆迁复原，未来市场潜力较大。〔二〕成交量蚌山区成交占比略低，这与供给量偏低有直接的关系。指标成交套数成交面积（万平方米）蚌山区8279.7全市销售874998.6占全市比例9.4%9.8%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况〔三〕成交价格分析蚌山区2021年三到四季度均价提升迅猛.指标蚌山区住宅成交均价（元/㎡）全市住宅成交均价（元/㎡）差额（元/㎡）一季度4596453759二季度4925486461三季度55015323178四季度53295172157

〔四〕成交总金额占全市份额及季度走势成交总金额占全市比重较低指标蚌山区全市占全市比例成交金额49280万元487671万元10%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况市区各区域房地产市场二、经济开发区〔一〕

区域总评经济开发区是蚌埠市住宅开发区力度最大的区域，随着淮河文化广场及周边商业配套的日益成熟，在开发企业持续性产品升级和产品投放的作用下，该板块的地位愈加重要，成为市区最受关注的版块，成交量价数据均表现出该板块强劲的市场活力。〔二〕

成交量经开板块住宅成交量占全市近50%，市场能量巨大指标销售套数销售面积（万平方米）经济开发区464951.1全市874998.6占全市比例53%52%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况〔三〕

成交价格分析经开区板块成交均价引领全市均价水平的增长，并大幅度高于市区住宅均价水平〔五〕成交总金额占全市份额及季度走势成交总金额占全市比重较高，占比超过50%指标经济开发区全市占全市比例成交金额271854万元487671万元55%指标经开区住宅成交均价（元/㎡）全市住宅成交均价（元/㎡）差额（元/㎡）一季度49384537401二季度51444864280三季度56175323294四季度55625172390市区各区域房地产市场三、禹会区〔一〕区域总评禹会区是与蚌山区一样，同为蚌埠的旧城区，但区位较差，区域内存在大量的工矿企业，尤其是丰原制药对区域存在较大的污染，加之区域内居民收入水平有限，导致区域房地产市场开展较为缓慢，近年依靠张公山风景区促进了房地产市场的长足开展，但总体来看，区域依靠原住民和客户倒流促进房源去化，加上开发力度积弱，现阶段市场活力缺乏。〔二〕成交量成交量占全市比重较小指标成交套数成交面积（万平方米）禹会区87810.1全市销售874998.6占全市比例10%10.2%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况〔三〕成交价格分析相距全市住宅均价差距较大，且季度间增长幅度较小指标禹会区住宅成交均价（元/㎡）全市住宅成交均价（元/㎡）差额（元/㎡）一季度40274537510二季度42124864652三季度46515323672四季度45335172539

〔四〕成交总金额占全市份额及季度走势成交总金额占全市比重较低指标禹会区全市占全市比例成交金额44660万元487671万元9.1%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况指标成交套数成交面积（万平方米）高新区7218.2全市销售874998.6占全市比例8.2%8.3%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况〔三〕成交价格分析相距全市住宅均价差距较大，且季度间增长幅度较小指标高新区住宅成交均价（元/㎡）全市住宅成交均价（元/㎡）差额（元/㎡）一季度41984537339二季度45174864347三季度48835323443四季度47975172385

〔四〕成交总金额占全市份额及季度走势成交总金额占全市比重较低指标高新区全市占全市比例成交金额37127万元487671万元7.6%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况市区各区域房地产市场五、龙子湖区〔一〕区域总评龙子湖区属于蚌埠市东区，龙子湖、解放路将其与市区隔开，区内大部区域被划为经济开发区，所剩区域均为老旧城区，区内新开发的大型工程寥寥无几，市民对此地关注度较低，仅依靠性价比和原住民促进区域内的住宅销售。〔二〕成交量龙子湖区住宅成交量占全市住宅成交量的比重较小指标成交套数成交面积（万平方米）龙子湖区109812.5全市销售874998.6占全市比例12.5%12.6%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况〔三〕成交价格分析相距全市住宅均价差距较大，且季度间增长幅度较小指标龙子湖区住宅成交均价（元/㎡）全市住宅成交均价（元/㎡）差额（元/㎡）一季度4489453748二季度47164864148三季度50785323245四季度50425172130

〔四〕成交总金额占全市份额及季度走势成交总金额占全市比重较低指标龙子湖区全市占全市比例成交金额59028万元487671万元12.1%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况市区各区域房地产市场六、淮上区〔一〕区域总评淮上区是蚌埠市比较特殊的区域，近几年才由村镇改为市辖行政区，在工业园建设推进和土地推介工作的作用下，区内住宅开发由2007年开始，由金地苑、丽景天成到目前的陶然北岸，住宅开发渐入佳境，由于地处淮河北岸，住宅成交量价不能与市区相提并论，但随着淮河公路桥取消收费，该区域逐渐受到关注。〔二〕成交量成交量占全市比重较小指标成交套数成交面积（万平方米）高新区5766.6全市销售874998.6占全市比例6.5%6.6%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况〔三〕成交价格分析相距全市住宅均价差距较大，且季度间增长幅度较小指标淮上区住宅成交均价（元/㎡）全市住宅成交均价（元/㎡）差额（元/㎡）一季度36524537885二季度39784864886三季度44655323868四季度43505172822

〔四〕成交总金额占全市份额及季度走势成交总金额占全市比重较低指标淮上区全市占全市比例成交金额27060万元487671万元5.5%蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况蚌埠房地产市场——2021年度市区住宅市场情况综述：

近一年多时间里，调控房地产价格的“国八条〞“国五条〞“国十一条〞“新国八条〞等相继出台；今年，我市也出台了一系列调控措施，诸如“一房一价〞、“商品房价格确定后，三个月内不得提价〞、“三万平方米以下一次性预售〞等等。但住宅均价依然持续攀升，2021年上半年，经济开发区到达5500元/平方米水平，市区到达5000元/平方米水平。2021年蚌埠市区住宅产品呈两极分化态势，90平米以下普通住宅、180平米以上豪华住宅将呈现较好的销售态势，而中间段的住宅将面临较大的竞争。如果未来政策开展变化，国家继续打压高房价时，我们预计市场成交均价不会发生太大的变化，变化主要存在成交量方面，成交量可能下降，供需关系那么发生变化，即进入调整期。蚌埠房地产市场——市区商业开展方向在蚌埠市商业中心规划中，表达出一主两次两片区，淮上区与龙子湖区在城市规划中是次级商业中心，城市未来是向南开展；工程所在区域是市级中心区域的边缘，随着城市向南开展，必将带动市级中心边缘区域的开展，工程处于城市开展方向轴上，未来升值潜力较大；本案蚌埠房地产市场——蚌埠市商业区分布荣耀商业中心淮河路商业区新城商业中心禹会商业中心

宏业商业中心

蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金蚌山区红旗一路沿街铺家具家饰60平米55元/㎡红旗二路沿街铺阳阳风味锅100平米50元/㎡红旗二路近工农路沿街铺面馆60平米75元/㎡工农路沿街铺有意思茶餐厅150平米65元/㎡工农路沿街铺农夫烤鱼坊100平米60元/㎡工农路沿街铺蓝天美容院100平米60元/㎡工农路近红旗二路沿街铺街铺60平米50元/㎡工农路沿街铺包天下60平米50元/㎡工农路近涂山路沿街铺美德士100平米50元/㎡涂山路沿街铺兄弟龙虾100平米60元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金蚌山区工农路近红旗三路沿街铺沁雅花园街铺50平米50元/㎡工农路近红旗三路沿街铺米亚汽车美容100平米60元/㎡工农路近红旗三路沿街铺黛妃妮家纺150平米50元/㎡工农路近红旗三路沿街铺澳柯玛橱柜200平米50元/㎡工农路近红旗三路沿街铺佳洁士干洗店100平米45元/㎡工农路近广场五街沿街铺沁雅烟酒50平米55元/㎡工农路近广场五街沿街铺沁雅大药房150平米55元/㎡工农路近广场五街沿街铺乐天烟酒50平米55元/㎡工农路近广场五街沿街铺茗心茶庄100平米55元/㎡工农路广场五街口沿街铺天缘婚纱影楼200平米65元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金蚌山区兴业街近阿尔卡蒂亚东门沿街铺圣象木门60平米60元/㎡汉明街淮河文化广场沿街铺永和豆浆150平米80元/㎡汉明街淮河文化广场沿街铺世邦眼镜200平米90元/㎡汉明街淮河文化广场沿街铺万达影城底商100平米100元/㎡汉明街淮河文化广场沿街铺风情家居底商150平米80元/㎡汉明街淮河文化广场沿街铺风情家居底商150平米90元/㎡汉明街淮河文化广场沿街铺风情家居底商100平米100元/㎡汉明街淮河文化广场沿街铺欧式面包房50平米90元/㎡涂山路近延安路沿街铺豆捞坊300平米80元/㎡涂山路近延安路沿街铺韩国风餐厅300平米80元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金蚌山区胜利中路近工农路沿街铺大明眼镜100平米55元/㎡胜利中路第三人民医院沿街铺烟酒店30平米75元/㎡胜利中路近中荣路沿街铺文体用品商店80平米80元/㎡工农路近前进路沿街铺华莱士100平米50元/㎡工农路近前进路沿街铺书香鱼府200平米50元/㎡工农路近前进路沿街铺鲜鱼阁200平米50元/㎡前进路沿街铺烟酒店50平米50元/㎡体育路沿街铺东顺酒店80平米40元/㎡体育路沿街铺烟酒店40平米40元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金蚌山区光明街国治路沿街铺玉器店40平米80元/㎡光明街国治路沿街铺玉器店40平米90元/㎡光明街国治路沿街铺玉器店40平米70元/㎡光明街国治路沿街铺拉面馆20平米80元/㎡光明街国治路沿街铺烟酒店20平米80元/㎡光明街国治路沿街铺玉器店40平米80元/㎡光明街国治路沿街铺玉器店40平米80元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金禹会区长兴路近东海路沿街铺蜀元火锅400平米30元/㎡长兴路近东海路沿街铺原味火锅300平米30元/㎡长兴路近东海路沿街铺老约翰100平米35元/㎡长兴路近东海路沿街铺烟酒店30平米30元/㎡东海路近长兴路沿街铺街铺50平米30元/㎡东海路近长兴路沿街铺烟酒店30平米35元/㎡东海路近长兴路沿街铺喜福楼300平米30元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金禹会区张公山路近兴中路沿街铺豆捞坊150平米40元/㎡张公山路近兴中路沿街铺汽车美容150平米35元/㎡兴中路近文景路沿街铺烟酒店40平米35元/㎡兴中路近文景路沿街铺超市便利店40平米35元/㎡兴中路近文景路沿街铺街铺40平米35元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金禹会区张公山路近大拇指幼儿园沿街铺拉面馆50平米40元/㎡张公山路近大拇指幼儿园沿街铺烟酒店20平米45元/㎡无湾路近长乐路沿街铺烟酒店40平米35元/㎡无湾路近长乐路沿街铺超市便利店40平米35元/㎡长乐路近无湾路沿街铺老约翰40平米40元/㎡长乐路近无湾路沿街铺烟酒店41平米30元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研区位路名类型业态面积租金龙子湖区解放一路近交通三巷沿街铺拉面馆20平米70元/㎡解放一路近交通三巷沿街铺麦根香面馆60平米80元/㎡解放一路近凤阳东路沿街铺惊喜元概念餐厅120平米80元/㎡解放一路近凤阳东路沿街铺烟酒店40平米70元/㎡交通路近交通三巷沿街铺美发厅100平米65元/㎡交通三巷步行街沿街铺精品包具30平米80元/㎡交通三巷步行街沿街铺精品服装30平米80元/㎡新淮路近解放路沿街铺烟酒店30平米80元/㎡新淮路近解放路沿街铺过桥米线60平米60元/㎡二钢路近新淮路沿街铺烟酒店30平米85元/㎡二钢路近新淮路沿街铺早餐铺15平米80元/㎡二钢路近凤阳东路沿街铺超市便利店60平米80元/㎡蚌埠房地产市场——商圈租金价风格研综述：

经过针对市区主要三大区域的商铺调研，除淮河路商业区市中心以外，新城商业中心淮河文化广场租金价格相对较高，环境配套相对较好交通便利。禹会区商业及配套相对龙子湖区蚌山区相对较差同时租金价格也相对偏低。市场租金价格普遍在50元上下，可商铺价格多在10000元/㎡~20000元/㎡，商铺投资回报率较低。蚌埠新城商业中心商业培育期过长，商业气氛虽已形成可赚钱效应不佳，除餐饮娱乐门庭假设市其余百货零售均生意惨淡。蚌埠房地产市场——竞品工程参考华夏第一街区工程地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场西侧开发商：上海铭基置业总建面积：30.25余万m2总投资：18亿元人民币工程类型：百货商场/购物中心商铺/高端住宅华夏尚都周边环境：亚洲最长音乐喷泉、家乐福“华夏第一街区〞底商：总建面约为12815.28平方米，全部为可售面积，一次性推盘底商供给总量：121套起价：12000元/m2最高价：16500元/m2招商政策：免租政策〔根据不同商家制定不同免租政策一般在6~12个月，家乐福免租3年〕家乐福外围中小业态商铺：主流面积：80—100m2商铺层高：6.5米进深：15米开间：4/6米业态分布：集超级市场、大型知名百货、家具广场、数码家电城、商业步行街、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓蚌埠房地产市场——竞品工程参考宝龙城市广场工程地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场东侧开展商：蚌埠宝龙置业占地面积：288余亩，192121.02平方米总建面积：498908.5m2总投资：13亿元人民币周边环境书城，超市，家居城，水景一条街，电器电影城等广告媒体：楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌、DM水景步行街：单价：14000元~20000元/m21F+2F10000——15000元/m2主流面积：60——80m2商铺层高：1F：4.5米2F：3米进深：14米开间：6米业态分布：35万平方米大型Shoppingmall中心、大型百货、商业街、大型生活超市、橱卫广场、家电连锁、五星级院、美食城、大型娱乐城、书城、真冰溜冰场、休闲活动中心、服装小商品城、家居大世界、数码广场、酒店式公寓和高档住宅生活区等招商政策：免租政策〔根据不同商家制定不同免租政策一般在6~12个月〕启示一：蚌埠正处在经济快速上升期，随着政府对新城区的扩建及改造，商业气氛将越加浓厚，可明显感觉商业培育期过长，导致硬件良好，软件逊色这一特点。启示二：商铺价格不低可租金不高，造成明显投资回报较低的现象。本案大面积沿街商业，如过多持有不但造成资金积压，并且收益率过低的现象不难防止。启示三：蚌埠新城商业中心商业培育期过长，商业气氛虽已形成可赚钱效应不佳，除餐饮娱乐门庭假设市其余百货零售均生意惨淡。对于本案商业街定位而言因引以借鉴，防止出现业态紊乱，成市效应低的现象。除淮河路商业区市中心以外，新城商业中心淮河文化广场租金价格相对较高，环境配套相对较好交通便利。禹会区商业及配套相对龙子湖区蚌山区相对较差同时租金价格也相对偏低。蚌埠房地产市场——对本案的启示第四局部本案市场占位及核心价值分析研判本案占位及开展价值，启迪工程营销大势晶哲观点四：明确工程的市场定位是工程执行策略的根底，也是寻找正确目标客户群的关键。?安徽省十一五旅游规划?中，蚌埠属于皖北旅游区，是皖北区域旅游开展的主阵地。蚌埠市及其周边城市拥有一千多万人口，旅游客源市场十分庞大，而以蚌埠市为中心，一小时车程的范围内，大型的游乐工程很缺乏。因此，整个皖北区域对于大型的游乐工程需求十分迫切，大型游乐工程的建设势在必行。蚌埠市花鼓灯嘉年华的建设将很好的满足这个需求。它可以极大地丰富蚌埠的旅游产品，走出单一的观光旅游的老模式，从而满足人们对旅游产品多元化的新需求，极大的活泼蚌埠的旅游市场，带动当地的社会经济开展。工程定位——立项背景工程定位——工程根本情况规划范围为西至朝阳南路，东临规划支路，北毗燕山路、南达黄山大道。整个地块范围面积为75.03公顷，本次工程规划地块范围为嘉年华一期建设范围，总规划用地面积为57.86公顷。地块内部用地性质主要为林地、耕地和露天厂矿用地。现状东西向道路黄山大道和燕山路，南北向的朝阳南路紧邻整个基地的南、北、西三侧。工程定位——定位思考定位思考Ⅰ：市场需要什么？定位思考Ⅱ：我们需要什么？工程定位——定位思考定位思考Ⅰ：市场需要什么？定位思考Ⅱ：我们需要什么？我们需要创造最大社会效应的同时，得到最丰厚的收益回报市场需要皖北