2024年维护与管理制度(3篇)

2024年维护与管理制度(3篇)

目录

第1篇某某小区房屋共用设施设备维护与管理规范

第2篇通信机房维护与管理规程

第3篇仪器维护与管理专员岗位职责内容

某某小区房屋共用设施设备维护与管理规范

我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理,并定期记录在相应表格中。

1、房屋建筑本体及公共部位:

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价;

每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或有关部门报告与建议;根据业主或有关部门的委托,组织维修工作;

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视,对质量较差,易出问题的部位重点检查;每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等;

每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;

业主已委托管理的空置房,每周户外巡视1次,发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主,并采取必要的紧急处理措施;

巡检有记录;

巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、供配电系统

建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;

值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证书;

保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍;

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况,并定时抄表做好记录,出现异常及时处理;

每年委托专业单位对变压器进行1次测试、试验等项目的维修保养;每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养;保证正常电力供应,限电、停电按规定时间通知业主(使用人);每年检测1次保安接地电阻;每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测2次配电房内消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测1次;

潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥;

每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝;

每日填写运行记录,建档备查。

3、弱电系统

操作人员受过专业培训,持证上岗;

工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理;

有切实可行的维修保养计划;保养、检修及时;

对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;

工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护;

分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表。

4、给排水系统及其配套设施

给水设施

饮用水水池(箱)半年消毒1次,操作人员具有相应操作资格,按照程序操作,清洗时无二次污染,有严密的管理设施;水质每6个月化验1次,有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证,保持箱体完好,池体内清洁,没有对水质构成污染的因素;保持水池(箱)结构完好,无渗漏,表面和支架不锈蚀,漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门;冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染;

保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,以防低位水池液压阀(浮球阀)失灵,各种仪表指示稳定正常,阀门开关灵活,发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油,保持润滑灵活;每年对水泵机组清洁保养1次;泵房内设备2年后,每年翻新1次,并标明各种标志;每日填写水泵运行记录,建档备查;

每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,对轻度锈蚀应将脱皮清理干净,在管道干燥的情况下,涂刷防锈漆两遍,然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关,对出现故障的阀门及时修复,阀门应开关灵活;

专业人员专人巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理。

排水设施

*楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每3年全面更换1次;

*每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;达到目视基本干净无污渍、无杂草,排水畅通,无积水、臭味;

*每2个月对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井彻底疏通1次,清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌,必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。

5、智能化安保系统

每日进行系统检查,确保系统始终处于正常、安全运行状态。

*日检:系统外观:前端、终端传输线路信号日常检查记录;软件测试。

*例检:系统外观:前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录;软件测试。

*监检:对日常维护工作、例检工作进行监督,对其工作成果进行测评。

制定维护计划

*小修计划:根据日常维护记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。

*中修计划;根据季检记录及报告,年检记录及报告制定每年一次的中修计划。

*大修计划:根据年检记录及报告,制定每三年一次的大修计划。

保安人员负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁中央监控室及设备表面;每次交接班时检查监控设备系统,发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理,同时立即采取人工保安补救措施。

6、电梯运行与管理

a、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养;每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试;年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告;每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验,负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

保持电梯机房清洁,每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面,地面无积灰,控制柜、主机表面无污渍;保持电梯机房消防设施完好;每年检查2次电梯井底,清除垃圾杂物。

确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常维修保养,适时降温、通风、防雨,做好运行服务,经常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况,建档备案。

电梯维护保养提前一天通知业主(使用人),并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容;住宅电梯年故障率低于5%。

制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号20分钟解救乘客、排除设备故障。

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案(电梯类)》,对电梯逐台建档、建卡、注册登记。

按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

b、工作程序

电梯维修保养管理:

*电梯主管工程师和电梯公司根据电梯安全维护操作规范,确定《电梯维修工岗位职责》。

*电梯例行保养:

①电梯公司维修组组长每月初填写该月《电梯保养时间安排》。

②对每栋电梯按照当月《电梯保养时间安排表》中时间安排及《住宅区电梯定期保养与检查记录》的检查项目,进行例行保养工作。

③每次保养完毕填写机房内的《住宅区电梯定期保养与检查记录》表。

*电梯维修管理

①电梯公司维修人员按照《电梯维修工岗位职责》的规定,参照《电梯维修保养工艺细则》中操作规范,对照《电梯季检报告书》中对应项目的要求对电梯进行维修。

②电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照《电梯维修质量检验制度》确定。

③电梯的小修工作由电梯公司驻点维修组进行,组长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知中央值班调度室,经中央值班调度室同意后方可停梯维修。

④电梯的中修工作由电梯公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管工程师和电梯公司审查,由电梯公司调配技术力量和人员配合实施。

⑤电梯的大修工作由电梯公司实施。

⑥由主管工程师及质检员进行维修质量检查,对维修质量不符合国际(gb10060-93)和《电梯季检报告书》中要求时,应限期两周内整改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。

⑦任何电梯维修完毕后由维修组填写《电梯维修记录表》。

7、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;

保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;

设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;

按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;

停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;

停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆。

标准与要求

维修人员在上门为业主提供维修服务之前,应做到'五个准备'和'三个统一',即:准备一双鞋套、一块抹布、一块施工布、一把刷子和一个塑料袋(装施工垃圾);服装统一、标识统一和收费标准统一;

雨水井、污水井完好率99%;

路灯完好率99%;

报修处理及时率达到100%;

维修质量合格率100%;

道路完好率99%;

业主基本满意率达到95%;

急修服务注意,在最短时间内修复。若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修原则上2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制);

维修作业人员岗前岗中培训率达到100%;

管理区域内房屋外观完好、整洁。房屋完好率99%;

管理区域内幢号、单元号有明显标志,有完善的区域指示标识;

管理区域内无乱搭、乱建现象,无违章装修;

房屋档案齐全,管理完善;

公共设施、设备良好,运行正常,无事故隐患;

管理区域内生活用水有严密的管理措施,无二次水污染发生。水质检验合格;

通信机房维护与管理规程

随着市场经济的快速发展和人们对信息交流需求的日益增加,通信机房的地位和作用越来越重要。合理有效地充分利用通信机房,对于设备的运行维护、快速处理设备故障、降低成本、提高企业的核心竞争力具有十分重要的意义。

一、通信机房对环境的要求

1.机房空气环境管理和维护

机房的管理和维护主要包括电气环境、温湿度、防尘、防火和防鼠等方面。

(1)电气环境要求

电气环境的要求主要是指防静电要求和防电磁干扰等。

防静电要求通信设备内部电路采用大量的半导体mos、cmos等器件。由于这类器件对静电的敏感范围为25~1000v,而静电产生的静电电压往往高达数千伏甚至上万伏,足以击穿各种类型的半导体器件,因此机房应铺设抗静电活动地板,地板支架要接地,墙壁也应做防静电处理,机房内不可铺设化纤类地毯。工作人员进入机房内要穿防静电服装和防静电鞋,避免穿着化纤类服装进入机房。柜门平常应关闭,工作人员在机房内搬动设备和拿取备件时动作要轻,并尽量减少在机房内来回走动的次数,以免物体间运动摩擦产生静电。

对于长期运行但无法经常清洁的设备,专门对设备做一次清洁是很有必要的。在长期的维护工作中,有时会碰到电路板的告警,如果对该电路板重新插拔,清洁掉电路板插针周围的灰尘,电路板就会恢复正常。

电磁干扰对通信设备的硬件和软件'>都有可能造成损害,通信设备本身产生的电磁辐射也会对临近的电子设备产生影响。因此,设备在安装时,应与临近用电设备保持一定的距离,必要时机房应采取屏蔽措施,以免临近电子设备之间相互产生干扰。通信设备的机外布线最好与火线交叉通过,并尽量避免长距离靠近并行。

(2)温湿度要求

电信设备尤其是交换机等设备对机房的温度有着较高的要求。温度偏高,易使机器散热不畅,使晶体管的工作参数产生漂移,影响电路的稳定性和可靠性,严重时还可造成元器件的击穿损坏。通信设备在长期运行工作期间,机器温度控制在18℃~25℃之间较为适宜。通信机房内不要安装暖气并尽可能避免暖气管道从机房内通过。

湿度对通信设备的影响也很大。空气潮湿,易引起设备的金属部件和插接件管部件产生锈蚀,并引起电路板、插接件和布线的绝缘降低,严重时还可造成电路短路。空气太干燥又容易引起静电效应,威胁通信设备的安全。为了保持通信机房的相对湿度符合标准,可视机房具体情况配置加湿器或抽湿机。加湿器工作时不要离通信设备太近,且喷雾口不要正对着通信设备,以防喷出的雾气对设备有影响。加湿器和抽湿机可根据机房内温度计的显示数据随时调整。一般说来,机房内的相对湿度保持在40%~60%范围内较为适宜。

(3)防尘要求

电子器件、金属接插件等部件如果积有灰尘可引起绝缘性降低和接触不良,严重时还会造成电路短路。空气中存在着大量悬浮物质,在这些悬浮物质中,对通信设备形成危害的污染物不计其数。污染物一旦进入机房,就会吸附在线路板上,形成人们肉眼能够发现和不能够发现的带电灰尘。随着时间的推移,线路板上吸附的灰尘越来越多,灰尘就会通过不同方式不同程度地影响设备的正常运行。

污染物对通信设备造成危害的事故现象主要有:元器件设计功能值改变;信号传输频率改变;输入输出值不稳定;系统运行不稳定;系统告警,重新启动时有时能恢复有时不能恢复;线路板出现故障,经测试,不能修复,只能换板。

以上事故现象时有发生,如果维护人员不及时解决,设备维护事实上就成了被动维护。

2.安全保障

通信机房应有7×24小时的专业保安人员,用户进入机房时,需登记或持有通行卡方可入内。为了保证用户的托管设备安全,通信机房要具备电视监控及出入机房控制系统,达到整个楼层没有监视盲区的要求;电视墙监控系统应有专人7×24小时值守,所有录像保存3个月以上;出入机房门禁系统须采用先进的数据库管理,用户身份卡内保存有持卡人编号、进出区域限制及时间限制等,只有经过特殊授权的人员才能进入重要区域。

3.消防保障

通信机房应采用防火构架及材料,消防能力要符合电信级标准,备有多个紧急通道;机房及楼道内应装有温度烟雾感应器及防火报警探测头,在遇火情时系统自动报警,并启动惰性气体灭火系统灭火。此外,机房内还可另外配备手提式、推车式灭火器。

4.配套电源保障

随着电源设备的智能化和高度集成化,在一体化方案设计里,各种动力设备应具有良好的电磁兼容性和电气隔离性能,不影响其他设备的正常工作。一体化供电方案在统筹设计保证主设备不间断供电的同时,也应在动力设备之间的数据通信上保证有良好的兼容性和通用性。各种数据协议能良好地兼容以组成一个完整的动力监控网络系统,有效地实施互动关联控制,这无疑是对能提供多产品服务厂商的一种考验。

2.安全保障

通信机房应有7×24小时的专业保安人员,用户进入机房时,需登记或持有通行卡方可入内。为了保证用户的托管设备安全,通信机房要具备电视监控及出入机房控制系统,达到整个楼层没有监视盲区的要求;电视墙监控系统应有专人7×24小时值守,所有录像保存3个月以上;出入机房门禁系统须采用先进的数据库管理,用户身份卡内保存有持卡人编号、进出区域限制及时间限制等,只有经过特殊授权的人员才能进入重要区域。

3.消防保障

通信机房应采用防火构架及材料,消防能力要符合电信级标准,备有多个紧急通道;机房及楼道内应装有温度烟雾感应器及防火报警探测头,在遇火情时系统自动报警,并启动惰性气体灭火系统灭火。此外,机房内还可另外配备手提式、推车式灭火器。

4.配套电源保障

随着电源设备的智能化和高度集成化,在一体化方案设计里,各种动力设备应具有良好的电磁兼容性和电气隔离性能,不影响其他设备的正常工作。一体化供电方案在统筹设计保证主设备不间断供电的同时,也应在动力设备之间的数据通信上保证有良好的兼容性和通