房地产开发全程入账票据处理技巧与风险管理

PAGE35-2024房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险1、税收增长如“脱缰野马一日千里〞2、税务稽查正逐渐从“执法督查〞转为“以抓收入为主〞，自查+重点稽查，纳税评估3、以票控税，查假票白热化，发票是税务稽查的突破口，也是企业税收管理的重点和难点2024年全国税务稽查工作要点：查账、查案、查税必查票2024年的稽查重点行业，分别是：房地产、建筑、交通运输、煤炭、水泥、农产品加工〔加工集中〕行业4、要成为一个税务认可的财务工作者〔1〕千万不要卖弄你的财务会计知识、税务知识，不要表白没问题〔2〕尽量让他们找出你的小错误，比方发票不正规等等〔3〕尽量拖延时间，成认错误〔4〕装傻充愣，推三阻四〔5〕别忘了倒开水让人家喝〔6〕稽查是有任务的，配合稽查人员完成任务5、财务工作者本身：〔1〕学会用税收的思维方式解决经营问题；账表做到“不管你信不信，反正审计/稽查当时信〞〔2〕税收政策的运用要在行政机关容忍的范围内；〔3〕理论与实际有差异，税收政策的运用注意合法与合理的结合，角度不同，结论不同；〔4〕知道处理程序比明白实体规定更重要，程序是解决实体问题最有效武器；〔5〕掌握“法无授权即禁止〞，是躲避执法风险的保障，也是应对稽查的关键〔6〕具体经办人员决定成败，不是财务太无能，而是税法太狡猾……〔7〕涉税问题不是可以随意咨询的—财务拨打12366引发的补税〔8〕不符合法律规定的税收筹划，无论是地方政府怎样支持支持，地方官员如何保证，都不能阻止税务机关的查处。6、总结：〔1〕发票，你心中永远的痛，忠告：与假票彻底分手吧〔2〕股权交易，你的达摩克利斯之剑〔3〕利润大户，hold住查与不查、税款都在那里，不增不减；来与不来，财务都在那里，不卑不亢；严稽查，你永远都不知道下一个倒霉的会是谁！7、?刑法修正案〔七〕?201条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑；有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处分的，不予追究刑事责任；五年内受罚或二次以上行政处分的除外8、?税收征收管理法?六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。9、?刑法修正案〔八〕?第205条：虚开本法第205条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处分金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处分金；单位犯前款罪的，对单位判处分金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处分。起诉标准：?最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定〔二〕?第六十八条规定“非法出售发票案〔刑法第209条第四款〕非法出售普通发票100份以上或者票面额累计在40万元以上的，应予立案追诉。〞财务人员的涉税风险：假设单位犯了上述几项罪，那么判刑的是单位法定代表人、财务人员。另外，?全国人民代表大会常务委员会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定?第三条规定，企事业单位犯偷税罪的，对单位判处分金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据〔非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据〕2、税务监制发票3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书收据是否可以税前列支？可以税前扣除的收据同时符合以下条件〔1〕费用合法真实，要有交易或提供劳务的合同；〔2〕与生产经营有关；〔3〕符合有关扣除标准〔4〕费用本身不具“经营活动〞特征〔收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款〕，符合不需要开发票的条件不需要开发票的情形：给予农民的青苗补偿费；工伤事故赔偿金；职工解聘经济补偿金；给予个人的拆迁补偿金；股权收购和资本收购支出；经济合同违约支出…?营业税细那么?第19条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证〔合法有效凭证〕，是指：①支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；②支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；③支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构确实认证明；④国家税务总局规定的其他合法有效凭证。三、跨期取得发票的税务处理与会计处理1、跨年度发放工资〔工资薪金扣除的原那么—收付实现制，实际支付〕国税函[2024]3号?实施条例?第三十四条所称的“合理工资薪金〞，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定，实际发放给员工的工资薪金。?实施条例?第三十四条，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。

前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括根本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出2、已付款但跨期取得发票的费用某公司在2024年9月发生一笔代理费支出，2024年取得发票，该费用是否允许扣除？3、无发票、无付款的预提费用〔后付的利息、租金〕总局2024年15号公告：企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过?企业所得税法?和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。4、跨期本钱之存货5、跨期本钱之固定资产6、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？总局公告2024年第15号：根据?税收征收管理法?的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该工程发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，缺乏抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原那么计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。总局2024年第34号第六条规定，汇缴期前取得发票才能税前扣除〔企业当年度实际发生的相关本钱、费用，由于各种原因未能及时取得该本钱、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该本钱、费用的有效凭证〕，而总局2024年第15号第七条规定，企业发生应扣未扣的支出，可以在5年内追补扣除。即15号第七条是否否认了34号第六条？没有，是让追溯在所属年度扣除，然后该退就退税，或者抵当年的应交所得税7、汇算清缴结束后，取得以前年度开具的发票如何处理？本年支付所属期为以前年度的费用，如何处理？四、财务人员如何躲避风险，发票的审核要点1、票据种类是否合规〔视收款方应交何种税而定〕普通发票代码第一位，根据收款方经营主业来判断2、票据来源是否合法〔发票来源地与开票单位所在地相符〕普通发票代码第2-5位3、发票有效期：发票所属年份，普通发票第6-7位。4、票据与经济合同经济业务是否相符〔交易双方名称、劳务/货物〕5、票据形式是否合规〔抬头、印章〕——汇总开具发票必须附清单6、付款方向与支付方式7、真伪检查五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生〞如何界定1、实际发生与实际支付实际发生就是一项经济业务的义务和权益现在发生了；实际支付就是现在兑现了一项经济业务的义务和权益。显然实际发生中的经济业务的义务和权益时点就是现在，而实际支付中的经济业务的义务和权益时点那么可能是过去、现在和将来。从时点和对价上来看：实际发生≠实际支付。收入和费用确实定不能以是否收付款项作为标准，要遵循权责发生制原那么，除非有明确规定〔如工资薪金支出〕，所以款项支付行为不是扣除工程的实际发生标志。但是企业支付的款项并不能与经济业务形成对价关系，而且支付的款项金额无法确定为扣除工程支出的金额，所以款项支付行为不一定就是表示扣除工程的实际发生。实际发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的本钱、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的根本原那么。因此，将税金和本钱、费用并列为支出，支付义务发生即为实际发生，也就意味着扣除工程支出发生，无论款项是否支付，还是付款凭据是否取得，纳税人最终都要负担此项费用，把支付义务发生时间作为扣除工程实际发生时间符合权责发生制原那么。2、实际发生与取得发票收到发票只是取得了支付款项的凭证的行为，并不能说明扣除工程什么时间发生的。假设将收到发票作为扣除工程的实际发生，最终就是税前扣除遵循收付实现制，所以收到发票也不能作为扣除工程真实发生的标志。况且发票也不是费用真实发生的唯一凭据，如农民拆迁补偿等，但需提供适当凭据，否那么如果本钱确已发生，税务机关可以核定开具或收到发票不仅仅是表示取得了收付款项凭证的行为，同样也表现双方对该经济业务的义务和权益互相确认行为。即使是违规提前开具发票没有款项支付行为，也属于承担约定义务，具有不可撤消的性质，也就是说双方确定的发生时间和支出金额。3、实际发生与权利义务发生支付义务发生也就意味着扣除工程支出发生，无论款项是否支付，还是付款凭据是否取得，纳税人最终都要负担此项费用，把支付义务发生时间作为扣除工程实际发生时间符合权责发生制原那么。至于这种支付义务的金额是否能够确定、是否有支付凭据这只是税前能否扣除的条件，并不能否认纳税人对支付义务的负担。当然支付金额不能确定、没有合法凭据即使扣除工程实际发生也不能在税前扣除。税法和?会计准那么?对销售〔交易行为〕的规定差异在于“相关的经济利益很可能流入企业〞；都强调“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的本钱能够可靠地核算〞。在这里税法排除了“可能〞性却强调“可靠〞性，观注点在“所有权转移〞和“义务承担〞上。通过上述分析，判断“实际发生〞实用简易的方法：应当采用货物商品〔效劳〕名义交付与支付义务发生双重标准来认定，即只有同时符合这两个条件才可认定为“实际发生〞。六、入账票据管理1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处分？2024年度开发工程未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发本钱，应该如何定性处分？如果是费用发票呢？2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救3、跨年度发票的税务处理土增税清算后转让房产，扣除工程按清算时单位建筑面积本钱乘以销售或转让面积计算〔即：清算之后发生的本钱，清算时已发生但尚未取得，清算之后取得合法票据将无法扣除〕4、发票遗失如何处理5、如何防止取得虚开、代开的发票6、稽查查处假票应如何定性处分，企业如何应对七、违约金专题1、房产企业支付的违约金支付给业主——支付给供应商或建筑商——2、房产企业收取的违约金向供应商或建筑商收取——向业主收取——八、征地过程票据〔拆迁补偿〕〔一〕土地闲置费的扣除企业所得税——国税发[2024]31号第27条，土地征用及拆迁补偿费土地增值税——国税函[2024]220号，不得扣除〔二〕拆迁还建发票如何开具2024年1月，A房产公司参与旧城改造，以评估价值为基准，拆迁补偿协议约定，被拆迁人可选择货币补偿，也可选择按面积置换新建房屋〔协议价4800/平方〕。2024年6月开发工程完工，现房销售价格为6000/平方，税务机关提出安置局部应按6000/平方计税，你认为是否正确？房地产企业拆迁实物补偿如何缴税一、营业税1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。2、计税依据国税函发〔1995〕549号规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照?营业税暂行条例?的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对归还面积与拆迁建筑面积相等的局部，由当地税务机关按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业税。这里的本钱价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付本钱，补偿房产的本钱价不应再计算土地本钱；有的地方那么认为应包括土地本钱。回迁房的本钱和正常销售的商品房一样，应分为土地本钱和建筑本钱两个方面，只不过这里土地本钱是以房换地换回来的，本钱价应该包括土地本钱。从筹划角度，建议把回迁房单独核算，别对外出售，这样无法取得同类房屋销售价，回迁房本钱价就无法从市场获得，只能从建筑本钱、前期工程费等方面考虑土地本钱，降低土地本钱，才是降低营业税、土地增值税的路子。某些县的征管水平达不到如此高度，按照建筑本钱交也有可能。深地税发[1999]462号：开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细那么第十五条规定，核定营业额计征〞转让土地使用权“的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的局部，按同类住宅房屋的本钱价核定计征〞销售不动产“的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的局部，按营业税暂行条例实施细那么第十五条规定，核定营业额计征〞销售不动产“的营业税。〞

另外，对被拆迁户取得的补偿收入征税问题，仍按原规定执行，不征收营业税。3、开具销售不动产发票问题无论怎么开发票，都不影响归还面积与拆迁建筑面积相等的局部按本钱价核定计征营业税。二、土地增值税国税函〔2024〕220号规定，房地产企业用建造的本工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发〔2024〕187号第三条第〔一〕款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。“三、非直接销售和自用房地产的收入确定〔一〕房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按以下方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。〞与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。三、企业所得税国税发〔2024〕31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入〔或利润〕的实现。注意，不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。四、以上三种税计税依据比较1、营业税是模糊的，“按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业税〞。2、土地增值税较清晰“〔1〕按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；〔2〕由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。〞3、企业所得税更清晰“〔一〕按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。〔二〕由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。〔三〕按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定〞五、以上三种税纳税时间比较1、营业税：没规定。2、土地增值税：发生所有权转移时。3、企业所得税：“于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入〔或利润〕的实现〞。六、契税拆迁补偿要缴纳契税。依据：财税〔2024〕134号，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

〔一〕以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

〔二〕以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。七、扣除凭据1、委托拆迁公司的，要有拆迁合同，拆迁公司开具的建筑业发票。2、居民局部要有：合同、补偿标准、花名册、位置、联系方式、身份证复印件、收条等。〔三〕某房产公司以每亩560万元价格中标某宗地，协议书另附条件：房产公司需在协议签订之日起1年内为政府无偿修建一条长5公里的市政公路，该代修公路行为是否征营业税，所发生支出如何处理？观点一：无偿代建，不征营业税；观点二：征收营业税土地出让/转让协议出让金返还涉税条款地方政府出于招商引资、建设回迁房、根底设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容。一、土地出让金返还条款1、用于建设购置安置回迁房例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该工程10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。相关税务处理：〔一〕营业税：本例实际上是由政府出资购置回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业，属于销售回迁房行为。在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的局部如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000万收入计算缴纳营业税。2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的局部如果土地出让金返还协议约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，那么取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。超过的局部，如果协议未约定该局部的特定用途，应视同购置回迁房的价款或价外费用，征收营业税。3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的局部开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，那么取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额局部，属于营业税条例细那么中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应补征营业税。〔二〕企业所得税本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金局部返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：根据财税[2024]151号：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财税[2024]70号明确：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：〔1〕企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；〔2〕财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理方法或具体管理要求；〔3〕企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。〔三〕土地增值税1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的局部如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税；企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的局部土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的局部，协议如果没有约定该局部的特定用途，应抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的局部如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要因“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由〞，根据国税发[2024]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，按照房地产评估价格计算征收。对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的局部，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。〔四〕会计处理土地出让金返还用于建设购置安置回迁房，企业应做营业收入处理。2、用于拆迁〔代理拆迁、拆迁补偿〕目前招拍挂制度要求土地以“熟地〞出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行局部返还，用于拆迁或安置补偿。某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该工程10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物撤除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。相关税务处理：〔一〕营业税：国税函[2024]520号第二条规定：纳税人受托进行建筑物撤除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业〞税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“效劳业—代理业〞行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。返还款3000万中，取得的提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款差额，应按效劳业—代理业征收营业税[〔2000-1500〕×5%]75万元。〔二〕企业所得税：返还款3000万元中：1、取得的提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的本钱费用，差额应计入当年的应纳税所得额。2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。〔三〕土地增值税企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入和代理效劳取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。〔四〕会计处理3、用于开发工程相关的根底设施建设〔BT〕在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地〞出让的情况，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发工程相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该工程外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等根底设施工程建设。相关税务处理：〔一〕营业税：本例符合投融资建设模式〔BT模式即“建设-移交〞〕的特征。即房地产开发企业将该工程城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等根底设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得根底设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理：1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于工程内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等根底设施工程支出，那么应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。〔二〕企业所得税：本案例企业取得的提供根底设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的本钱费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。〔三〕土地增值税规定企业取得的返还款3000万，属于提供根底设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。〔四〕会计处理借：银行存款3000贷：其它业务收入30004、用于建设开发工程内公共配套设施〔学校/医院/幼儿园/体育场馆〕公共配套设施是开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其本钱费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发本钱——土地征用费及拆迁补偿费〞。企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。相关税务处理：〔一〕营业税：此业务实际上是由政府出资购置全部或局部公共配套设施。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税〔3000×5%〕150万元。返还款3000万元如小于公共配套设施的本钱的差额局部，不属于视同销售行为。这局部应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。〔二〕企业所得税根据国税发[2024]31号第十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的建造本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该工程公共配套设施的建造本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。〔三〕土地增值税企业在实际交纳的土地出让金10000万元，全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时：1、如可以认定为属于向政府销售全部或局部公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。2、如不能认定为属于向政府销售全部或局部公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万补偿款项，抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。〔四〕会计处理收到返还款时：如是补贴行为：借：银行存款3000贷：开发本钱3000或、如是购置行为：借：银行存款3000贷：营业收入30005、返还给其它关联企业目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行局部返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。〔一〕营业税本案例房地产企业〔乙方〕未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。〔二〕企业所得税：本案例房地产企业〔乙方〕未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：如符合财税[2024]70号的三个条件，应作为不征税收入处理，但根据企业所得税实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。如不符合财税[2024]70号的三个条件，那么不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。〔三〕土地增值税房地产企业〔乙方〕企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发本钱。丙企业取得政府奖励3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。〔四〕会计处理房地产开发企业〔乙方〕未取得返还款，会计上不作处理。丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000贷：营业外收入30006、未约定任何事项，只是奖励或补助例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。〔一〕营业税本例房地产企业〔乙方〕取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。〔二〕企业所得税：本案例房地产企业〔乙方〕取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要根据财税[2024]151号、财税[2024]70号进行判定：本例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2024]70号文件所称的“不征税收入〞的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。〔三〕土地增值税：企业在实际交纳的土地出让金10000元后，全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金〞或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地本钱。因为返还3000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额〞的范畴。因此，企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。?土地增值税暂行条例实施细那么?第七条，条例第六条所列的计算增值额的扣除工程，具体为：〔一〕取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里所称“地价款〞，应为实际支付的价款，应为扣除政府返还后的土地实际价款。九、前期规划立项设计票据管理1、支付境外咨询费、设计费的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原那么。而营业税那么以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原那么判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让常设机构:提供劳务方在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过6个月〔或183天〕为限2、房地产企业委托境外设计公司进行方案设计，在签订设计合同时注意：〔1〕设计本钱归属的约定-开发商所有，如果合同约定成果归设计方所有，或未约定归属〔按著作权法归设计方所有〕，应认定特许权使用费；〔2〕明确境内外工作时限企业应与境外设计公司协定提供设计效劳的方式，假设全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。假设需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的效劳费金额。这样可以防止为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦3、勘察/监理合同〔1〕工程监理合同不属于“技术合同〞税目中的技术咨询合同，不征印花税〔2〕国税发[1993]149号，设计、制图、测绘、勘察设计劳务属于营业税税目中“效劳业——其他效劳业〞应税劳务。国税函[2024]1245号规定：对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额。上述设计合同分包给境外企业，境内企业均可以按国税函[2024]1245号规定差额纳税，但在支付分包给境外单位的劳务款时，根据条例第十一条关于“营业税扣缴义务人〞的规定，应履行扣缴营业税义务十、建设施工发票取得〔一〕混合销售发票如何开具甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？A、300增值税+100营业税B、300+100增值税C、300+100营业税D、不一定〔二〕施工阶段常见合同类型与发票开具：A：单纯货物购销合同B：混合销售〔销售方提供货物并施工〕合同C：工程大包、清包工合同D、工程总包、分包合同某建筑公司总包价款为1000万，将一局部工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？企业工程建设中设备的发票及税收问题一、企业从生产厂家或者经销商购入设备，然后交给安装公司安装企业以购入设备的增值税发票计入开发本钱。根据安装公司建筑业发票〔工程所在地地税局完税发票〕计入开发本钱。设备款不缴纳营业税，建筑公司和该事项没关系。发票：设备增值税普通发票和安装费局部的建筑业发票。设备不缴纳营业税的依据：?营业税暂行条例实施细那么?第十六条

除本细那么第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务〔不含装饰劳务〕的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。二、企业从生产厂家购入设备，厂家负责安装适用混合销售特殊规定，应当有厂家向工程所在地地税机关出具其机构所在地国税局自产货物销售证明。设备开具增值税普通发票，安装劳务费向工程所在地地税局开具建筑业发票。计入开发本钱或者在建工程。否那么，国地税分别核定。结果可能是：国税把劳务费加上，按照混合销售一般原那么征收增值税。地税按照全额征收营业税。依据：?增值税暂行条例实施细那么?第六条

、?营业税暂行条例实施细那么?第七条、税务总局公告〔2024〕23号纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

本公告自2024年5月1日起施行。国税发〔2024〕117号同时废止。本公告施行前已征收增值税、营业税的不再做纳税调整，未征收增值税或营业税的按本公告规定执行三、经销商销售并负责安装属于一般混合销售行为，全额开具增值税普通发票，不用缴纳营业税。依据：?增值税暂行条例实施细那么?第五条

一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细那么第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。1、甩项A：销售自产货物并施工—自产货物发票+工程发票〔特殊混合销售〕2、甩项B：商贸公司销售外购并施工——全额货物发票〔一般混合销售〕3、甩项C：建筑公司销售外购并施工——全额工程发票〔包工包料〕以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业〔可能一票，或是两票〕〔1〕如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？〔2〕如果建设方购入设备，施工企业安装呢？〔3〕如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售总结：视货物来源〔自产与外购〕与经营主业〔建筑业、商业〕而定A、特殊—销售自产货物并提供建筑业劳务：在合同条款中分别明确各自价款B、一般—其它〔非自产货物或非建筑业劳务〕甲方甩项工程〔供货方施工〕图解：甲方供料〔供货方不施工〕图解：〔1〕A房地产公司与B建筑公司签订的协议约定，工程款800万不含工程所用材料，工程结束，B从A领用材料价值为2000万元。A房地产企业入账凭证？〔2〕A房地产公司与B建筑公司签订工程大包合同总额为2800万，其中约定材料由A自行采购，发票应如何开具，A公司凭何种合法凭证入账？包工包料合同，营业税计税依据=合同金额=工程决算值=会计收入=税务开票金额清包工建筑工程合同，合同金额=会计收入=开票金额，但不等于计税依据。4、甲控：合同价包含材料——全额工程发票〔甲代购，乙方全额纳税，全额开票〕5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票〔乙方净额纳税，净额开票〕设备安装，建设方提供的设备的价款必须同时满足以下条件：①甲方与设备供应商单独签订合同；②设备供应商的发票抬头是甲方；③甲方将设备款直接支付给设备供应商，不允许乙方垫资或转付6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票〔乙方净额纳税，净额开票〕7、甲供材料，乙方建筑施工〔装饰以外劳务〕：材料发票〔供应商〕+工程发票〔乙方全额纳税，净额开票〕此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体甲方供料与甩项区别设备与材料划分范围：深地税发[2024]149号、深地税函[2024]150号、深地税发[2024]438号工程合同例解：甲房地产企业将一项工程发包给A建筑公司，工程总价为8000万元。1、施工合同金额为8000万元，其中材料3000万元由甲方自行采购；2、施工合同金额为8000万元，由A包工包料；3、施工合同金额为5000万元，甲方另外采购材料，价值3000万元；4、设备安装合同金额为8000万元，A公司负责采购设备；5、设备安装合同金额为5000万元，甲负责采购设备，价值3000万元；6、装饰工程合同金额为8000万元，A公司包工包料；7、装饰工程合同金额为5000万元，甲方采购装饰材料3000万元。〔三〕开发本钱本卷须知：〔1〕付款方式与方向〔2〕工程款发票的开票地点——建筑劳务发生地〔3〕开发间接费用与期间费用〔4〕完工产品计税本钱截止时点〔票据的时间价值〕〔5〕在作工程开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设例：某房地产企业1000万工程本钱，建筑工程总包900万〔已取得建筑业发票〕。另外从门窗厂购置并安装钢窗100万〔其中钢窗销售90万，安装费10万〕，钢窗局部如何征营业税？开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐，是否符合规定？个人去税务机关代开工程款/劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税？〔四〕甲供材料的风险自查补救1、如何签订合同〔1〕合同内甲供——大包，实际甲控〔2〕合同外甲供——清包工2、结算票据如何开具与核算3、建筑业计税依据与代扣义务4、税务检查的关注点〔1〕是否漏交建筑业营业税〔2〕房产企业是否重复计入开发本钱5、材料是否需换开工程发票☆如何处理甲方承担建筑业税款？甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料〔甲供材〕，造成施工单位少缴建筑业营业税〞为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票〞换成“建筑业发票〞并补缴“建筑业营业税〞。否那么，不得在企业所得税前扣除。甲供材料合理的做帐方法：建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。哪些货物不涉及建筑业营业税？〔1〕甲供设备〔2〕甲供装饰材料〔3〕分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发工程，甲供材料金额2000万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？十一、完工后续支出票据处理蓝晶房地产公司开发的A工程于2024年完工，并全部销售完毕。该公司2024年结转开发本钱时，发现未取得全部建筑工程合同发票，直到2024年10月才取得全部发票。主管税务机关对该公司2024年度企业所得税进行检查时提出，该公司开发本钱中未取得发票局部应调增应纳税所得额。该公司财务人员认为，尽管2024年结算本钱时暂缺发票，但2024年没有后续开发工程，2024年取得的发票没有收入与其配比，将相关本钱计入2024年只能形成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制原那么，该公司2024年取得的发票能否在2024年扣除，是否可以再行调整2024年度的应纳税所得额？完工条件决定收入与计税本钱结转国税发[2024]31号第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：

〔一〕开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

〔二〕开发产品已开始投入使用。

〔三〕开发产品已取得了初始产权证明国税函[2024]201号：根据国税发[2024]31号规定精神和国税发[2024]31号第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工〔竣工〕备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续〔包括入住手续〕、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税本钱，并计算企业当年度应纳税所得额。①某房地产企业完工备案证取得时间2024年12月28日，交付业主时间为2024年1月5日，2024年4月进行企业所得税汇算清缴是按“预缴〞还是按“完工〞来呢？②企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如局部配套设施未建，局部规费未缴？③按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于工程公司而言，面临后期收入小而本钱大，从而导致多交税的问题？计税本钱：〔1〕已取得合法凭证的账面本钱〔2〕完工年度汇缴结束前取得发票〔3〕符合规定的预提本钱〔国税发[2024]31号文第32条〕注意区分：〔1〕期间费用和开发产品本钱〔2〕开发产品会计本钱与计税本钱〔3〕完工与未完工开发产品计税本钱〔4〕已销与未销开发产品计税本钱以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税1、实际毛利率小于预计毛利率；2、土增税清算无所得税收入与之匹配；3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比〔汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，并取得合法凭证〕4、2024年前由于不允许预提配套设施本钱，造成后续本钱无收入配比十二、销售发票的开具1、车位、车库销售，如何开具发票2、附赠地下室，如何开具发票例：某房地产开发了某楼盘，2024年8月为了促销，由销售部门提出了购二送一的促销方案，即购二套房子送一地下停车库，总经理批准后实施。经咨询律师，二套房子签订?商品房买卖合同?，地下停车库签订?赠与合同?。假设每套房子50万，车库10万每个。税务风险分析？〔1〕地下车库作为附属设施如同地下室一并计入商品房销售合同统一价款；〔2〕地下车库与住宅分别签署两份销售合同，单独计算附属建筑物的销售方式：〔1〕租赁〔2〕捆绑销售〔3〕附赠十三、促销过程中的票据处理1、购房赠送家电、家俱房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱〔购进价格为10万元〕，房屋的公允价值可推定为90万元。〔1〕企业所得税：企业以买一赠一〔有偿〕等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠〔2〕赠送家具家电是否征营业税、增值税，属于混合销售还是兼营？密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不征营业税。对混合销售行为的理解，应注意以下三个层面的关系:①混合销售行为中的“销售〞是指货物销售。②混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目。③货物销售和应税劳务存在联系。一般而言，货物销售和提供应税劳务同时存在一项行为中。就本例而言，该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物〔冰箱〕的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。〔3〕土地增值税精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算本钱工程扣除？根据建标[2024]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除工程的内容，因此不能作为本钱工程扣除。企业销售精装修房，应如何处理？2、定金返息、代垫首付、购房返税3、免收物业费如何处理问题1：房地产开发商不得在合同中约定第三方的义务〔第三方签订合同除外〕问题2：免物业费后，开发商支付物业费收取发票是否合法化解方法：4、销售装修开发产品，装修费的处理问：将精装修房屋销售合同分解为“毛坯房合同〞和“装修合同〞是否可行？根据国税函[1998]53号：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约〔或合同〕，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成局部，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应并入房价，按“销售不动产〞税目征收营业税。销售与装修别离，操作中需要注意：①装璜企业必须实际是关联企业，但外表不能表达是关联企业。双方有严格的合同或协议，而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。装璜企业必须在此根底将发生的装璜本钱真实表达，并具有合理利润空间。②时限确实定：应确定一个时间为房屋完工〔到达可以入住〕时间，然后再发生装璜本钱。③最重要的：必须买房人与开发企业和装璜企业分别签订协议或合同。④还要与买房人讲好，只要买我的房，就必须用指定企业装璜，这一点要表达在某个合同中，以免事后发生纠纷。风险：1〕如果装潢企业不与购置人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。2〕如果将房屋先装修后等买房人来买，也不行。3〕这个装璜企业千万不能表达是关联企业。4〕利润的合理划分不能偏离常规。其它应付款：〔1〕代收代付装修费、初装费〔2〕假借款隐瞒收入〔3〕实际是接受虚开发票的资金来源5、销售开发产品代收费用的票据处理6、商铺售后返租的处理十四、租赁业务票据处理依据国税函〔2024〕79号：根据?实施条例?第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据?实施条例?第九条规定的收入与费用配比原那么，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。[案例]A企业2024年12月欲将一厂房租给B企业，拟定了三种租赁方案。方案一：2024年12月一次性收取了2024年至2024三年的租金300万，一次交营业税。方案二：分别于2024年、2024年、2024年12月收取次年的租金100万，收到时交营业税。方案三：于2024年12月一次性收取三年的租金300万，权责发生制。营业税纳税义务发生时间条例第十二条：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。?营业税暂行条例实施细那么?第二十五条：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。租金的所得税计算方案一：权责发生制：依据的是国税函〔2024〕79号，配比原那么，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。方案二：该项租金收入10万应在合同收的年度确认为应税收入。方案三：所得税纳税按权责发生制，纳税义务递延了，租赁合同的双方可能是关联企业。后付租金，权责发生制的解释企业所得税法条例第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原那么，属于当期的收入和费用，不管款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。1、不等额租金收取如何开票甲公司出租商业用房，租赁期为2024年1月-2024年12月，2024年租金800万，2024年租金600万，2024年租金400万，会计如何确认收入，如何开具发票，如何进行税务处理？2、免租期是否需确认收入甲公司出租商业用房，租赁期为2024年1月-2024年12月，2024年免租金，2024年-2024年每年租金1000万，会计如何确认收入，如何开具发票，如何进行税务处理？3、无租使用的税收风险甲公司将商业用房出租给乙公司使用，双方约定不支付租金，是否需纳税？4、售后回租如何防止重复征税？例1：A是一家从事房地产开发的企业，该企业有一座临街的商业用房，共三层，可供出租。2024年度，该企业将这座商业用房整体出租给B企业从事餐饮和卡拉OK经营，双方约定年租金为1000万元。方案：A企业将1000万元租金进行划分，将700万元划分为物业管理收入，300万元为房屋出租收入。由A企业的母公司C和B企业签订物业管理合同，年效劳费700万元，A企业和B企业签订房屋租赁合同，年租金300万元。B企业由于经营不善已准备停业，到年底只给了A企业150万元的租金收入，其余价款一直没有支付。C企业并未提供物业管理效劳，法院判决B企业仅应支付A企业剩余的房屋租金150万元。例2：A商贸公司下属的商场建于15年前，房产原值400万元，由于商场的内外装修陈旧，购物环境较差，该公司因资金紧张，无力重新装修，故准备以每年200万元的价格将商场整体租赁出去。该市B房地产有限公司决定将该商场整体租赁下来，重新装修后再面向社会招商。方案：整体租赁商场5年半〔其中半年为装修期间，免租金〕，租赁价格为每年200万元，室内外装修等一次性投入和财务费用、管理费用总计约600万元，预计每年租金收入约为400万元。A商贸公司要求与商场租赁活动有关的税收工程一概由B公司承担。该方案是否可行，如何改善？十五、融资业务票据处理1、统借统还是否需开具发票国税发[2024]31号、财税[2000]7号、国税发[2024]13号企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除采用“统借统贷〞要注意的几个问题：①集团内部的成员企业之间方能采取此方式②是必须向金融机构贷款，不能仅是母子公司间自有资金借贷③凭证可以是母公司还款的利息凭证复印件，同时附上母公司的借款合同分摊利息费用应出具〔取得〕何种凭证？房地产企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊方法，分摊企业名单，以及银行借款合同及利息结算单据等相关凭证。2、向个人借款、关联企业借款向个人借款的利息是否允许扣除？个人借款，转公司使用，利息是否可以扣除？国税函[2024]777号：符合企业所得税法及实施条例的规定，企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的〔发票？〕，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；企业与个人之间签订了借款合同。法释[2024]18号：未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。财税[2024]121号：企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定〔即：企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原那么的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除〕外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：其他企业，为2：1。3、企业无息借贷的税收风险企业之间借款不支付利息，稽查一般可以认定为“在利益上具有相关联的其他关系〞。因为不符合独立交易原那么，在利益上就是有关联关系，企业举证没有关联关系也很困难。问题一：如何认定“没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少〞？实际操作很难掌握。目前常见的做法是：如关联企业在一个省或市，一般不会调整所得税。而跨省的关联交易，因为影响本省的财政收入，或因无法认定是否影响收收入，一般借出方都要被主管税务机关要求调整所得税，而借入方无法进行相应调减。目前此项调整已经在一些省市陆续展开了。问题二：如果认定“没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少〞，是否就不用调整了？实际操作：即使所得税不调整，其它税也可能调整。征管法第三十六条：“企业不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整〞。例1、A公司将自有资金500万借给B公司使用，约定时间2个月，不付利息。B公司到期按协议还给A公司500万，没有向A公司支付利息。问，A公司是否应该按同期银行利率计算利息收入缴纳营业税等？税务机关是否有权核定其利息收入？例2：A公司将银行借款500万借给B公司使用，约定时间2个月，不付利息。B公司到期按协议还给A公司500万，没有向A公司支付利息。问，A公司是否应调整当期的财务费用？如果企业没有调整，税务机关是否有权调增企业应纳税所得额？国税发[2024]2号：第三十条实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原那么上不做转让定价调查、调整4、无息借贷的变通方法——预收账款、债转股5、利息支出税前扣除争议应对〔实际发生〕问题：计提但未支付的利息是否需纳税调整?国税发[2024]2号：第91条本章所称“实际支付利息〞是指企业按照权责发生制原那么计入相关本钱、费用的利息十六、工资薪金与劳务费1、工资与劳务的区别工资——雇佣关系：招工登记表、用工合同、考勤、花名册等，申报个人所得税劳务——个人独立劳务，不存在雇佣关系：取得发票2、劳务派遣人员3、临时工、季节工、实习生、返聘总局2024年15号公告：企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按?企业所得税法?规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。4、工资与附加费的扣除——实际发生、实际缴纳、实际支付条例第三十五条企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的根本养老保险费、根本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等根本社会保险费和住房公积金，准予扣除5、福利费、招待费、行贿、宣传费、会议费、旅游费工资化福利——从衣、食、住、行筹划企业税收〔1〕劳保支出?企业所得税法实施条例?第四十八条规定，企业发生合理的劳动保护支出准予扣除。需要注意：①必须实际发生。企业只有实际发生费用支出，才准许税前扣除，没有实际发生的，不能预提列支。②必须是合理的劳动保护支出。必须确因工作需要，为职工配备或提供的支出，限于工作服、手套、平安保护用品、防暑降温品等。如果发放给其他没有劳动关系人员的劳保费或者不是出于工作需要，给其他与企业没有任何劳动关系的人配备或提供的支出，那么不得在税前扣除。〔2〕工作服税务总局公告2024年第34号：企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。在这里没有特别强调进入职工福利费。〔3〕

对于劳保和统一制作工作服要注意以下几点：

①劳动保护支出坚持凭据报销，?劳动保护用品监督管理规定?〔国家平安生产监督管理总局令1号〕第十五条规定，生产经营单位不得以货币或者其他物品替代应当按规定配备的劳动防护用品。

②劳动保护支出不是生活福利待遇。?劳动保护用品监督管理规定?第十五条同时规定，劳动防护用品是指由生产经营单位为从业人员配备的，使其在劳动过程中免遭或者减轻事故伤害及职业危害的个人防护装备。虽然企业出于合理经营管理目的发放的员工服装是合理的支出，但必须有相关资料证明〔如内部管理制度等〕，同时必须符合以下条件：1.必须是符合企业的工作性质和特点。对工作中不需要的服装相关费用不能扣除，如某金融企业发放给员工工作时穿的西服、领带、等费用可以扣除，如果发放登山服，那么不能直接在税前扣除。2.要符合统一制作的要求。统一的标准应该是同类型人员标准统一，服装形式统一，而个性化明显的服饰不符合上述要求。3.要求员工工作时统一着装。对员工工作时没有必要统一着装，仅是为提高福利待遇而发放的服饰，不能直接在税前扣除。因此，发放给职工个人的劳动保护用品是保护劳动者平安健康的一种预防性辅助措施，不是生活福利待遇，非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的支出，应界定为福利费支出，按照相关的标准申报扣除。职工取得的劳保用品如工作服等是否属于个税法规定的与任职或者受雇有关的所得呢？答案是否认的，因为员工取得的工作服等劳保用品主要是劳动保护的需要，统一着装既是工作环境的统一要求，也是进行工作的必备条件。其不属于与任职或者受雇有关的所得，只是进行工作的必需用品，所以无需缴纳个人所得税。

企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰，关注统一制作并非统一购置。〔4〕业务招待费关注重点：具体范围如下

①因企业生产经营需要而宴请或工作餐的开支;

②因企业生产经营需要赠送纪念品的开支;

③因企业生产经营需要而发生的旅游景点参观费和交通费及其他费用的开支;

④因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支。业务招待费税收筹划点：营业收入的0.5%与发生额的60%孰低。筹划临界点：业务招待费在销售(营业)收入的8.3‰这个临界点时，企业才可能充分利用好上述政策。〔5〕差旅费中的餐费业务人员出差过程中自用餐费是列入业务招待费还是差旅费，餐费与业务招待费如何进行区别？〔6〕食堂支出①国税函〔2024〕3号第三条明确把职工食堂经费补贴确定为企业职工福利费的一项内容。财企〔2024〕242号第一条同样将自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出作为职工福利费的核算内容。②财企〔2024〕242号文件第二条第二款特别指出，未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，并不是职工福利费核算内容，应当纳入工资总额管理。提示：食堂支出可以列支职工福利费，但需提供真实、合法的凭证；未统一供餐而按月发放的午餐费补贴缴纳个税。〔7〕中秋、春节福利财企〔2024〕242号规定企业“发放给职工或为职工支付的现金补贴和非货币性集体福利〞作为职工福利费处理。同时国税函〔2024〕3号规定企业“为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利〞作为职工福利费处理。企业发放购置时令食品给本企业职工，应按职工获得非货币性福利的金额并入发放当月职工个人的“工资薪金〞收入中计算扣缴个人所得税。〔8〕出差补贴标准企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费，如果主管税务机关要求提供证明资料，应提供能够证明其真实性的合法凭证，否那么不得在所得税税前扣除。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名，地点，时间，任务，支付凭证等。深财行〔2024〕208号：第十二条

出差人员的伙食补助费按出差自然〔日历〕天数实行定额包干。包干标准为每人每天80元。第十四条出差人员公杂费实行定额包干，用于补助市内交通、文印传真、长途固话等支出，按出差自然〔日历〕天数每人每天50元。〔9〕防暑降温费

〔10〕误餐补助企业按月按标准随工资固定发放给职工的误餐补助，实际是企业支付给职工一定金额的货币补贴，是已经实行货币化改革，对劳动力本钱进行“普惠制〞定期按标准补偿的机制，具有工资性质，属于职工工资总额范畴，应并入工资总额缴纳个人所得税。对因异地出差、特殊工作等原因而影响正常就餐时根据实际误餐顿数、按规定的标准计算发放给职工的的误餐补助那么属于差旅费的核算内容，在会计科目上属于管理费用中的公司经费，这种情况不需要缴纳个人所得税。〔11〕交通补贴

、出租车费国税发〔1999〕58号第二条规定，企业采用报销私家车燃油费等方式向职工发放交通补贴的行为，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资、薪金〞所得工程计征个人所得税。公务费用扣除标准由当地政府制定，如当地政府未制定公务费用扣除标准，按交通补贴全额的30%作为个人收入扣缴个人所得税。家属探亲费可以税前扣除吗？春节法定假期内，公司根据局部员工因工作原因不能回公司驻地过节的情况，制定了家属探亲制度。即员工家属可以探望在外地出差的亲人，公司按其标准承担往返机票和住宿费。请问这种情况可以在税前扣除吗？国税函〔2024〕3号规定，按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。财企〔2024〕242号规定，按规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、职工异地安家费、独生子女费、探亲假路费，以及符合企业职工福利费定义但没有包括在本通知各条款工程中的其他支出。上述两个文件中规定的探亲假路费，均应是职工发生的探亲路费，如果是家属探亲费，将被作为与生产经营无关费用进行纳税调整。车改补助：企业车改的形式主要有两种，第一，对用车人给予各种形式的补偿〔直接以现金形式发放或在限额内据实报销用车支出〕；第二，单位反租职工个人的车辆并支付给个人车辆租赁费。因公务用车制度改革而支付的车辆补贴，应在职工福利费中列支。因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均应视为个人取得公务用车补贴收入，按照“工资、薪金所得〞工程计征个人所得税单位反租职工个人的车辆在企业所得税处理方面的要求：企业要取得个人申请开具的租赁业发票作为列支依据。单位应与员工签订车辆租赁合同，约定使用个人车辆所发生的费用由公司承担，对应该由员工个人负担的费用不能在企业所得税前列支。〔12〕旅游

〔13〕职工运动会①职工运动会购置的运动服、奖品可以从工会经费中列支，但必须有合格票据。②未设立工会的，企业组织职工运动会发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴，并按照税收规定扣除。〔14〕报销通讯费

与发放通讯费补贴深地税发[2024]191号：自本通知发布之日〔2024.7.5〕起，我市个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入的免税标准调整为165429元〔含本数〕深地税发[2024]193号：自2024年7月1日〔税款所属期〕起，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过13785.75元6、佣金：财税[2024]29号，计算分配表+合法凭证，不超过合同金额5%，转账方式支付〔个人除外〕十七、开发本钱与期间费用1、计税本钱与会计本钱2、本钱与期间费用的核算范围特殊工程：税金〔土地使用税、房产税、印花税、车船税〕、业务招待费、营销筹划费、销售佣金、广告宣传费、行政管理部门支出3、计税本钱的计算与分配〔占地面积法、建筑面积法、直接本钱、预算造价法〕土地本钱，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性本钱对象核算的公共配套设施开发本钱，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同本钱