【新土地管理法背景下的集体经营性建设用地的改革探究5700字（论文）】

新土地管理法背景下的集体经营性建设用地的改革探究目录TOC\o"1-3"\h\u8651引言 1121071、集体经营性建设用地主要入市模式 247481.1土地使用权出让模式 2291771.2“镇级统筹”模式 2293981.3土地整备模式 389002、Y市集体经营性建设用地入市概括及模式分析 329672.1、土地整备模式 3303902.2、调整出让模式 4220803、集体经营性建设用地入市过程优化对策 6245443.1、加大宣传，提高群众积极性 6269983.2、加强入市监管，提升环境质量 6152993.3、推进市场交易方式多元化 641924、结论 72389参考文献 9-PAGE1-引言目前我国社会经济不断发展，改革开放不断推进，我国假设用地供需矛盾越来越严重。对于以往土地征收所产生的问题也越来越多，多数农民的利益得不到保障不愿出让土地，延缓了社会发展，因此土地改革迫在眉睫。国有建设用地供不应求，相反我国农村建设用地面积巨大，农村集体建设用地多处于闲置状态，废弃宅基地、养老院、学校等。有数据显示城市建设用地只占农村集体建设用地的四分之一，农村土地资源潜在潜力巨大，社会地位越发明显。由于我国的土地制度比较特殊，在新《土地管理法》颁布之前，我国法律限制了农村土地的流转。集体建设用地需要进行“土地征收”过后才可以按照国有建设用地的标准进入土地市场。由于农村收入水平低下，农民从自身利益出发，自发形成的土地流转普遍存在。由于法律自身的不足，让农民钻了法律的漏洞，自发流转也相继带来了许多问题，而且在土地征收过程中也存在许多问题。这种现象严重阻碍了我国城市化建设的道路。2020年1月1日新《土地管理法》正式实施。在永久基本农田这条红线不能随意变动的同时，《土地管理法》对集体经营性建设用地入市提出了更为合理的法律规定。新修改的土地管理法改变了原有的对于单位或个人使用土地的约束，打开了农村土地市场。规定实现集体建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”。在符合法律规定的前提下，依法进行集体建设用地的入市。2016年，Y市被选为全国33个入市试点地区，在试点过程中Y市“摸着石头过河”，积极探索入市新途径、新政策，目前通过入市经验Y市完善了自己的政策法规、填补了入市缺乏数据的漏洞。截至2018年11月，Y市本着制度先行的原则，在全域开展“试制度、试规则”实践。通过对全域集体建设用地的调整与整理，集体建设用地完成了63宗、1584.44亩入市。在某种程度上取得了阶段性的成果，通过借鉴最先入市地区的入市成果经验，不断改善本地区的入市方式，寻找属于适合Y市现状的入市途径，明确自己的改革路径。有利于健全我国集体建设用地如是经验，从而更好的向全国进行推广。1、集体经营性建设用地主要入市模式1.1土地使用权出让模式土地使用权出让模式，就是投资人购买土地所有权人的土地使用权，并支付土地出让金。在这个模式下，投资人和土地所有权人通过合法的路径、按照法律规定签订出让合同，可以直接获得土地的使用权，在法律允许的范围内惊醒开发利用。在新《土地管理法》实施之前，北京市大兴区、上海市松江区及广州市在实践中采取“出让模式”由投资人参与集体经营性建设用地投资。Y市在试点过程中在交易模式过程中也采取了出让的方式进行入市交易，公平设置竞买价格，进行公平挂牌出让土地。此举虽然摒弃了限制性准入的条件，但也带来了入市土地粗放、入市方式单一、环境问题等一系列问题的出现。土地使用权出让模式分析土地分布情况入市主体入市方式入市用途入市途径土地比较集中土地所有权人招拍挂工业仓储就地入市1.2“镇级统筹”模式镇级统筹模式是北京大兴区探索出来的途径，适用于入市前出租为工业仓储用地的分散用地。该模式在保证所有权不变的前提下以镇为单位将各村土地集中起来进行入市。土地分布情况入市主体入市方式入市用途入市途径土地分布过于分散资产联营招拍挂、租赁工业仓储就地入市、调整入市镇级统筹模式分析该模式首先以镇为单位吸引“人、地”入股成立资产联营公司，集中各村分散土地，由镇政府统一开发、分配。采取就地入市、调整入市两种途径。可以改变各村为战的局面，提高入市效率。Y市在入市过程中很好的借鉴了镇级统筹模式，采取集体经济组织入股形式，成立服务中心，将土地资源有效的集中在一起。1.3土地整备模式土地整备模式是广东省佛山市南海区在面对“低效、分散、大量”用地问题的前提下，想要实现制造业转型升级，促进经济发展的情况下积极探索摸索出来的一种模式。在土地所有权不变的前提下，该模式通过对分布不均、乱开发建设、闲置用地进行整理。通过将集体土地集中整理进行入市，提高了入市效率，实现了土地的统筹规划。实质上是将集体建设用地都集中在镇（街道）、区两级，建立整备中心由镇（街道）、区对集体建设用地进行实际的调整分配入市。对于土地带来的收益由镇（街道）、区政府根据相关规定进行分配。Y市属于县级市，大部分乡村经济发展缓慢，建设用地相对分散，在入市试点过程中，Y市借鉴了广东省探索出的土地整备模式进行入市。但也出现了土地粗放等问题，阻碍了土地改革的进程。2、Y市集体经营性建设用地入市概括及模式分析2.1、土地整备模式位于Y市南18公里处的伦镇工业园区借鉴了广东探索出来的模式，在不改变所有权的情况下，以镇为单位各个村集体入股，成立服务中心。打破了各村为战的局面，可以将分散的地块集中达到入市指标。从而加快我国集体经营性建设用地入市的步伐。截至2018年底伦镇规划用地2400亩，完成规划1300亩，目前正常运营企业9家。园区内配套设施齐全。借助土地入市，以及优质的入市环境。通过整备的闲置土地成功引进了28家以利济南莹浩机械为首的数控企业，有利于打造数控产业园。总投资10亿元，占地300余亩，规划建筑面积300亩，亩投资达到260万元，为实现产业链一体化创造了条件。在园企业达到生产标准后可以实现产值5.48亿元，税收5000万元，亩均收税14万以上，同时入园企业可以为周围居民提供2000多个就业岗位。利用有限的土地做到了经济的发展人民生活水平的提高。2.1.1、土地整备模式适用性面对Y市集体经营性建设用地分散的情况，在不改变土地所有权的前提下，创建服务中心。很好的解决了建设用地分散的局面。采用直接协议出让的方式进行入市引进了许多外地公司的加入。拉动当地生产力、大大解决了农民收入问题。进而延申出了集体建设用地向工业、仓储、商服用地方向交易的好现象。该模式使用于集体经营性建设用地过于分散，农户参与意识较差，各村集体经营性建设用地规模不大的情况。它有利于集中土地资源，由镇（区）政府统一分配更好的进行入市。2.1.2、土地整备存在的问题1、入市土地面积小从Y市开始入市以来的研究发现，虽然伦镇土地比较集中，工业园区规划用地2400亩，完成规划1300亩，但是在入市的每一宗土地都不足100亩。比如伦镇产业园过去租土地的企业想借用入市扩大企业范围，在获得附近农田天后，所属的宗地面积仍然很小，一定程度上束缚了企业的发展，大大减小了企业投资的力度，并且地块较小不利于形成产业聚集效应。2、入市土地粗放，利用率低在调查伦镇产业园区时，虽然企业比较集中，但是相对宽松的入市导致了好多低产能企业获得了土地出让书，占用了大多数土地资源。虽然厂区面积大，但是有的企业生产能力低下，根本不足以完全利用所占土地。有的厂区依据自己的历史优势，在开始入市过程中就已经将想占有的土地收购，造成了低产能企业占地严重、土地利用效率低、入市过程不理想等问题的出现。例如德龙助剂有限公司，根据相关部门的规定，该公司在一年中只能有半年的生产期，其余时间均处于停产状态，该公司占地面积16.85亩，总投资700多万元，但是一年所达到的产值只有300万元左右，严重造成了土地资源的浪费。3、群众参与度不高该模式入市主体为镇政府或村委会，在实地调研过程中发现，村民对于入市试点、政策情况不是很了解，有的甚至不知道入市是什么。想要通过村民投票进行集体经营性建设用地入市更是天方夜谭。如伦镇村民，调研中虽知道规划产业园区吸引了不少外来企业的加入，有了就业上岗的机会，但是对于有多家企业加入当地产业园的原因却一概不知。2.2、调整出让模式调整出让适用于靠近城市或经济发达的村镇。这些地方企业众多，企业想要扩大厂区规模却没有充足的集体建设用地，这时当地集体经济组织就可以借助调整出让，向国土部门提出申请。在土地充足且经济落后的村集体协商通过协议出让的方式购买集体建设用地，此途径对分散土地进行调整，扩大了入市规模，为土地正常入市打下了基础。Y市房市镇产业园，现拥有58家企业，全部正常产。给产业园总投资10亿元，伴随着入市的进行预计每亩土地可达到税收5万元。房市镇产业园规划用地1330余亩，通过整治入市将分散、废弃的宅基地等建设用地集中起来进行复垦，完成指标后进行土地入市。为以往生产力低的企业注入了新鲜血液，激发了企业发展积极性，劳动水平大大提升，提高了生产力水平，加快了经济的发展。同时加快了土地的分配效率，提高了入市的进度,促进了节约集约用地，改善了农村土地错综复杂的局面，保障了产业园规模扩大所需的建设用地。通过调整出让入市，让多企业获得了不同年限的土地使用权。如伦镇产业园、张庄镇孟庄村、辛店镇的集体经营性建设用地出让期限为50年，梁家镇的商服集体经营性建设用地出让期限为40年。为企业吃了“定心丸”促使企业放心发展，在获得了土地出让年限的同时，企业可以依据颁发的产权证书依法取得抵押贷款。从而达到“同权”的改革目标。实地调研发现，许多企业拥有投资建设的资金，过去主要靠租地发展，但租地过程中容易发生变故，所以许多企业并不敢大力发展，抑制了经济发展。Y市熊市食品有限公司在过去20年中先后换了6个地方。2017年熊市食品有限公司在获得了土地使用权之后，对农村土地市场多变的担心也随之而去。在Y市农商银行成功获得了抵押贷款190万元。加大了投资力度，对场内的机械、建筑进行了更新换代，保障了食品生产效率，稳定了公司的运营。2.2.1、调整出让模式适用性调整出让适用于入市前就有许多企业已经扎根在入市土地范围区内，所出让的土地被企业租用，并且入市土地较为分散零碎。通过调整出让的方式将废弃的宅基地，闲置地复垦形成指标加快入市节奏，有效盘活土地资源。既满足了扎根企业的利益又满足了政府试点新政策的迫切需要。2.2.2、调整出让存在的问题1、入市方式较为单一因为在入市前就有许多企业已经扎根在入市土地范围内，出让的土地在入市前大多都被企业租用，考虑到入市效率、历史原因，Y市政府借鉴了协议出让进行入市。这种入市途径也导致了企业占用土地情况的发生。2、调整过程缓慢企业众多的集体经济组织在向国土部门申请调整土地的过程中效率低下，在获得批准后仍旧需要和被调整土地的集体经济组织协商。通过出让的方式来集中集体建设用地，从而达到入市指标。3、集体经营性建设用地入市过程优化对策3.1、加大宣传，提高群众积极性现阶段，Y市乃至全国范围内的集体经营性建设用地入市仍处于摸索阶段，对于数据库的建立也不完善，入市方式尚不成熟。人们对集体经营性建设用地入市也不是很清晰，大多数村民只知道有企业在找人，却不知道土地已经可以入市，导致多数地方村民参与过少。而且目前还没有规范性的收益分配机制，宣传赶不上制度变迁，使得人们不敢轻易的尝试新政策带来的好处。目前我们应该加大政策的宣传，让人们深层次的了解集体建设用地入市所带来的好处，积极到各乡村普法，强调入市的必要性以及入市带来的优势，让农民都参与到入市行列。为工业化城市化注入新动力，从而提高农民收入水平，提升农民因入市所带来的幸福感与责任感，更好的促进新农村的建设，为我国社会经济平稳发展奠定基础。3.2、加强入市监管，提升环境质量在试点工作前期，Y市政府就如何更好的入市相继推出了多部地方性政策。在企业入市后，要想让土地资源得到更高效的利用、合理开发土地资源，就需要当地相关部门应该根据规定时间对产业园内企业进行检查，检查其土地利用状况。从而更好的掌握利用情况完善法律法规。杜绝土地资源的浪费与乱开发。同时相关部门要加强环境监测。通过调研发现，入市前出租的土地附近土壤污染严重，个别企业污水乱排，造成了土地资源的浪费环境的污染。环保部门应该加强环保管理力度，依法惩治破坏环境、污染土地的企业，增加土地利用价值，促进生态资源良好发展。3.3、推进市场交易方式多元化尽管Y市试点范围内存在多家过去通过承包、租用土地的企业。考虑到历史原因，Y市政府通过出让的方式进行入市。实现了“同地”“同价”的改革目标，加快了Y市入市效率。实现了对相关政策的实践探索，从而更好的完善地方性法规，也实现了企业迫切想要得到集体建设用地的愿望。落实出让、出租、入股、联营、转让等方式进入市场。从而提升入市主体收益，增加农民幸福感。4、结论本文阐述集体经营性建设用地入市相关概念以及政策，从局域入市以Y市入市途径为例，用实际入市情况进行分析，得出了Y市两种入市模式在实施过程中的适用性以及存在的问题。在入市过程中Y市相继出台相关政策，让入市变得程序化、规范化。文章中分析的两种模式虽然借鉴了其他模式的长处，但仍然然存在许多问题，如入市面积过于狭小、土地粗放导致的资源浪费、入市方式单一等问题。目前Y市应该在其他模式的基础上，着重创新属于自己的入市主体、增加入市地块宗地面积、推动入市途径多元化、加强群众参与，努力把握好入市方向，争取摸索出一条适合Y市发展现状的模式——Y市模式。

参考文献[1]包一明.集体经营性建设用地