北京城乡世纪广场公寓营销报告

谨呈：张家口红太房地产开发有限公司目标回忆2024实现回款5000万元工程预计开盘时间为2024年10月7日，意味着3个月至少销售5000万，156套房的销售业绩，需要：月均销售额到达1667万元；月均销售套数约52套；营销思路取道度身明势市场及竞争分析工程分析及客户分析工程营销策略营销思路取道度身明势市场及竞争分析工程分析及客户分析工程营销策略宏观市场整体分析2024政策回忆2024年，政策引导市场，楼市主旋律从“新国十条〞细那么版向强化版转变，调控力度极强，频率极高。伴随“新国十条〞出台，相关细那么被不断消化，调控效果出现逐渐减弱趋势，因此进入9月调控力度在此加强。4月15日，?国务院常务会部署遏制局部城市房价过快上涨的通知?4月17日，?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?4月20日，?关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知?4月30日，“京十二条〞〔含限购令〕5月5日，“深三条〞5月17日，“浙十八条〞5月22日，“恵24条〞5月26日，?关于土地增值税清算的有关通知?6月3日，?关于加强土地增值税征管工作的通知?6月5日，?二套住房认定的通知?6月21日，?关于做好住房保障规划编制的通知?9月29日，?关于完善差异化信贷政策的有关问题的通知??关于进一步贯彻落实国发[2024]10号文件的通知15个城市的限购令取消7折利率调控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策强化期2024政策变化2024年强力密集的政策调控将一线城市的需求转向二、三线城市，促成二、三线城市开展良机。2024年政策并不放松二、三线城市，局部二、三线城市限购，造成观望情绪。2024年上半年，为进一步稳固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标。2024上半年商品房政策下半年政策台州出台限购令，成为首个限购的三线城市。限购政策正式向二、三线城市转移。趋势研判一：政策时效性由紧趋松从2024年年末的市场整体情况分析，主要市场的炽热来自于通涨压力及供给量的激增，在现阶段国家整体经济过热，CPI居高不下的情况下，无须利用房地产对整体国民经济进行拉动，因此，京十五条的出台不仅仅是对于现阶段楼市的反响，更关键的是对于现阶段整体经济形式的预判。经过一段时间的楼市政策收紧及通胀压力的减小，楼市仍然是促进国民经济迅速增长的有力渠道，因此，政策中连续出现“暂时〞，整体政策的暂时性不容质疑，政策由紧到松的整体趋势不会改变1月全国居民消费价格总水平〔CPI)同比上涨4.9%。其中，城市上涨4.8%，农村上涨5.2%。国家统计局有关负责人表示，1月份CPI受节日和低温冰冻天气影响，环比价格涨幅为1.0%，是继2024年2月〔春节〕上涨1.2%、11月上涨1.1%以来环比价格涨幅第三高的月份。统计局发布2024年度经济数据：GDP：2024年中国经济比上年增长10．3％，其中四季度同比增长9．8％。CPI：2024年全国CPI比上年上涨3．3％，其中12月份同比上涨4．6％。据美联储、OECD维持对中国2024年GDP增长9.7%的预期。趋势研判二：市场供给情况趋于增长根据京十五条细那么：“十二五〞期间全市方案建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五〞翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2024年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购置、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。09年：全国商品房销售面积到达9.37亿㎡，同比增长42.1%，而当年房地产开发企业完成投资仅3.62万亿元，同比增长仅16.1%，这一增长率与商品房销售面积增长率相去甚远，直接导致了今年上半年楼市供不应求的局面，从而也造成了8-9月楼市的反弹。10年：全年完成开发投资额48267.07亿元，同比增长33.2%，增速放缓；资金来源72494亿元，同比增长25.4%，其中利用外资增速最高。商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%；销售额5.25万亿元，同比增长18.3%；通过限购等各种手段有效抑制需求的释放，同时，增加保障房及公共租赁房的建设，在预计两年的时间内，等待市场整体供给量的增加，从而市场市场整体供需矛盾的改善趋势研判三：二三线城市时机与危机并存一线城市限购将需求向二、三线城市引导，二、三线城市出现良好的开展时机和态势。但二、三线城市的限购风声不容乐观。国内投资渠道匮乏，流动资金大量进入房地产行业国内一线大城市限购二、三线城市呈现开展时机局部客户产生观望情绪二、三线城市风声紧凑张家口市房地产政策张家口现行房地产政策与国八条整体内容相近，但受到相关部门技术操作影响，全款购房尚不受限购政策影响。限购：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其售房。限贷：贷款购置首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率；贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍张家口现行房地产政策与国八条类似，但由于目前张家口市房管局与银行尚未联网，因此住房套数以贷款次数为统计标准，全款购房不受限购政策影响。限购风声紧凑，涉及二、三线城市；张家口作为二、三线城市的代表，前景不容乐观。但一线城市限购不松懈，挤压需求，二、三线城市开展势头尚好。2024年国家限购政策不松懈，限购范围从一、二线城市向二、三线城市转变。二、三线城市受限购风声挤压，市场潜力拓宽。同时，局部客户产生观望情绪。宏观市场总结区域市场整体分析张家口市地理位置张家口地处环渤海经济圈和晋冀蒙经济圈交汇处，具有独特的区位优势。张家口毗邻京津，地处京、冀、晋、蒙四省市交界处，是京津冀〔环渤海〕经济圈和冀晋蒙〔外长城〕经济圈的交汇点，是连接“三北〞市场的重要物资集散地，是北方现代物流供给链中的重要链接点。良好的区位优势，使张家口在经济开展上，既便于承接京津地区资金、技术、人才、信息等要素的转移和辐射，又可以充分利用中西部地区丰富的资源和能源，承东启西、沟通南北的区位优势十清楚显。张家口根本概况张家口地区城市化水平较低，伴随人口增长及城市化进程的加快将房地产行业提供良好的开展机遇。张家口市位于河北省西北部，全市辖4区〔桥东、桥西、宣化和下花园区〕、13县〔康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县〕、2个管理区〔察北管理区、塞北管理区〕、1个高新区。总人口数460万，农业人口310万，其中4区共89万人。康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区23万人26万人29万人7万人30万人33万人34万人28万人23万人28万人12万人28万人19万人37万人28万人22万人25万人张家口交通状况张家口高速公路通车总里程高达672.5公里，居河北省首位，2024年京张城际、张呼、蓝张铁路将开工建设，随着交通网络逐步完善，区域性交通枢纽地位日益彰显。全市交通网络完善、四通八达。截止2024年底，高速公路通车总里程672.5公里，居全省第一、全国前列。十一五期间全市交通根底设施投资394亿元，是“十五〞期间的4倍。京新一期、二期，张石一期、二期，张承一期等高速公路建成通车，张涿、张石三期等高速公路开工建设，张集、张唐、蓝张等7条铁路建设工程加快推进，京张城际铁路批准立项。军民合用机场已开工建设。张家口海关也于1月21日开关运营。集公路、铁路、航空于一体的现代立体式综合交通网络正在形成，区域性交通枢纽地位日益彰显。2024上半年张家口开展情况张家口市国民经济保持了平稳较快增长，运行质量得到提高，结构逐步优化，民生继续改善，工业效益运行良好；消费市场活泼；固定资产投资较快增长；金融运行平稳。全市规模以上工业累计完成工业增加值161.50亿元，同比增长15.2%；全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入356.84亿元，同比增长16.7%；全市固定资产投资完成324.80亿元，同比增长28.5%；全市实现社会消费品零售总额165.19亿元，同比增长16.9%；全市实现利用外资7797万美元，完成率同比增长56.0%。全市全部收入完成95.79亿元，同比增长34.3%；地方一般预算收入完成45.51亿元，同比增长55.4%；财政支出累计完成101.42亿元，同比增长71.8%；全市金融机构各项存款余额1420.5亿元，比年初增长9.3%；各项贷款余额990.6亿元，比年初增长8.3%。中心城区根本概况张家口市桥西区和桥东区均为老城区，各项配套设施完善，客群资源丰富，产品需求线多样，但居住环境亟待翻新。桥西区桥东区高新区桥东区面积：113平方公里总人口数：28万人桥西区面积：141平方公里总人口数：24万人高新区面积：152平方公里总人口数：14万人桥西板块是张家口历史最悠久的老城区，市政设施和各项商业配套完善；但老旧建筑较多，规划陈旧。桥东区为市内中心区，城区配套完善，市中心所在，但居住条件较差。高新区是张家口市的新城区，人口较少，市政设施缺乏，商业配套有待完善。城市化开展特征张家口市城市化率不高，处于城市化低速开展期，城市化进程的加快为房地产市场提供了良好的开展机遇。2024年张家口市中心城区由五年前的105平方公里扩大到285平方公里，增长率高达171%，城市化率较五年前提高了8.8个百分点，到达45.2%。由此判断，张家口市处于城市化开展阶段的低速开展期，城市开展特征为工业根底比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口。城市房地产开展阶段根据人均GDP开展水平判断，张家口市已经进入房地产快速开展阶段，市场需求特征为生存和改善性需求并存。2024年张家口市人均GDP达2.28万元，按汇率折算超过3000美元，可以判定张家口市房地产市场目前处于快速开展阶段，需求特征为生存、改善需求兼有，开展特征为快速开展、市场调节增强、政府干预减弱。人均GDP与房地产开展阶段关系表：中心城区住房建设规划张家口市住房方案供给量不大，多数土地用于供给产品以90平米以下的普通商品住房。高圈层客户与普通客户住宅分区不大。规划目标：至2024年市中心城区人均住宅建筑面积到达29平方米以上。新增各类住宅约8.1万套，总建筑面积700万平方米。其中套型建筑面积小于90平方米的住宅约6.4万套，建筑面积490万平方米，占总建筑面积的71%住房建设用地供给结构：加大中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房建设用地的土地供给，严格控制高档住房的用地供给，停止别墅类房地产开发工程土地供给。〔1〕商品住房建设用地：规划供给面积274公顷，其中192公顷用于供给建筑面积小于90平方米的普通商品住房；〔2〕经济适用住房建设用地：规划供给面积116公顷，其中80公顷用于供给建筑面积小于90平方米的经济适用住房。桥西区根本概况桥西区以悠久的历史文化底蕴及成熟配套为背景，“上风上水上桥西〞的区位优势及拥山傍水的地理优势为依托。桥西是张家口市的发祥地，是张家口的主城区，是市委、市政府所在地，是全市政治生活中心、文化教育中心，商贸物流中心旅游效劳中心。桥西辖1个镇、7个街道办事处，19个行政村、38个社区居委会，总面积101.3平方公里，城镇居民23万人。它北靠内蒙古大草原，南接华北平原，西连煤都大同，东屏京都大道，局京、冀、晋、蒙之要冲，辖区集高山、大川、平地于一体，风光独特、气候宜人。桥西以打造“上风上水上桥西，宜居宜业宜旅游的山水园林城区为目标〞，实施“增绿添彩〞和城市面貌三年大变样等重点建设工程，根底设施建设方面日趋完备。桥西区根本概况历史沿革一、历史悠久，是政治活动中心桥西区历史悠久。据?万全县志?载，张家口堡〔今堡子里〕建于明宣德四年〔1429年〕，来远堡〔今市圈〕建于万历四十一年〔1613年〕。二、经济繁荣，是商业活动中心桥西区经济繁荣，是张家口市的商业发源地。远在明代以前，本区就已是草原游牧民族和农耕民友好贸易的中心，明隆庆五年〔１５１７年〕，来远堡〔市圈〕附近的马市和民间互市已初具规模，年易马达3.6万匹之多。三、教育兴旺，是张家口市文教事业开展的摇篮桥西区文教事业开展较早。培植学校和抡才书院分别创立于清同治五年(1876年)和光绪四年(1878年)，这是张家口市文化史上最早的两座学府。四、公路交通兴旺，是张家口市区内外公路运输的中心早在300多年前的明末清初，就开辟了张库大道，沟通了北至外蒙库伦、南连天津的南北通道。至清中叶，陆路交通又随着张库大道的兴盛，得到了极快的开展。桥西区根本概况文化底蕴长城博物馆堡子里

赐儿山大境门水母宫抡才书院张库大道桥西区根本概况自然地理环境桥西区地形独特，北边是燕山山脉西部大马群山的余脉，西部是太行山北部余脉，地处两山交汇处，所辖区域主要是山地与河谷地。桥西区是典型的中国地形的缩影，即：西北高，东南低。桥西区交通便利，随着西坝岗路、明德北路、祭风台街、西苑路、古宏大街等城市道路全部拓宽改造，路网结构进一步完善，根本形成了主城区与西外环、北外环等城市快速路相互通，城市快速路与张石、丹拉等高速公路相连接，区内任意节点均可在15分钟内驶入高速公路的路网框架。小白山安家沟西太平山人民公园桥西区经济开展桥西区以发挥自身老城区成熟配套及文化景观优势为根底，以高新技术带动自身原有工业，以第二、三产业带动区域经济。培强商贸物流业。培强壮大工业。开展文化旅游业。桥西区交通资源工程周边的207国道及413省道贯穿南北八省，连接万全县，城际公路纵横兴旺。207国道是在中国的一条国道，起点为内蒙古锡林浩特市，终点为广东徐闻县海安镇，全程3738千米。经过内蒙古、河北、山西、河南、湖北、湖南、广西和广东8个省份。413省道连接张家口与西北部资源丰富的万全县。万全县区域不可复制的多种优势成就了极大的区域竞争力及开展潜力。区位特质对于工程整体定位与形象塑造也有借鉴意义。从张家口经济开展水平及市场开展情况分析，张家口房地产市场进入高速开展阶段。从区域整体规划开展情况分析，桥西区为政府所在区，拥有区位、配套、景观、文化方面的绝对优势。区域市场总结区域竞争情况分析区域房地产板块划分桥西区桥东区高新区桥西区：属于张家口市老城区，区域主要产品为多层及高层产品，土地资源有限放量逐减，均价水平在4100元/平米之间，主要承接区域中高端客群。桥东区：属于张家口老城区，处于张家口繁华地带，区域产品品质较高，主要承接区域中高端客群，主要产品为高层，产品均价区间分布较大，融辰庄园为张家口最高价工程，均价在4250元/平米左右高新区：属于新开展区域，区域整体配套尚不成熟，属于待开展区域，主要产品为高层，承接市区及外县客群，均价水平在4385/平米左右。桥西区为张家口市老城区，有很强的文化底蕴和城市根底。各工程以传统开发模式为主，差异性不大，缺乏绝对领袖。区域房地产板块比照分析桥西区优势与劣势并存，如何利用老城区的优势，塑造“老城新区〞的工程形象，彰显工程高度带动圈层价值成为工程营销的重中之重。桥西区市场分析同人创业园本案桥西区作为张家口历史最悠久的老城区，拥有得天独厚的文化底蕴，适合工程品牌形象的塑造。区内竞品工程差异不明显，同质化严重。随着西泽园、同人创业园等略有现代风格的工程引入，桥西区区内竞争日益剧烈。桥西区作为张家口历史悠久的老城区，具有得天独厚的文化底蕴；城区内部楼盘因循守旧，造就了区域不可比较的突破性开展优势。本工程的主要竞争对手主要聚集中于桥西板块之中。西泽园远大盛和苑左庭右院天宝中苑华新园广益绿景逸苑美居丽景园弘鼎庄园桥西区主要工程及分析首先从建筑类型上来看，目前区域内以多层、高层为主，别墅工程仅有两处，占总体楼盘数量的20%。从价格上来看，桥西区楼盘价格差异幅度较大，大局部楼盘均价在4000～4500元左右，目前区域工程以从老旧模式向现代式转化，逐渐出现高档楼盘，以后区域会逐步走精品路线，区域楼盘的质量会不断提高；从卖点上来看，区域内部山水风景的优势条件是众多工程的主要卖点，另局部工程依靠自身楼间距、绿化率、景观资源、产品质量及物业水准表达自身卖点，整体卖点附加值少。重点案例解析——天宝中苑地址：新十九中东侧开发商：张家口长江房地产开发有限公司总占地面积：75亩总建筑面积：7.5万平米容积率：1.5建筑类型：多层板楼均价：4500元/㎡桥西区稀缺多层建筑，成熟配套，产品线多样。重点案例解析——弘鼎庄园地址：张家口市桥西区赐儿山大街开发商：张家口弘鼎房地产开发公司建筑类型：多层、高层、别墅绿化率：58.2%周边配套：超市发，省二级医院：第一医院，二中、四种近在咫尺。金鼎商贸城，家具城，西豁子小学，而且紧邻西坝岗餐饮娱乐一条街。均价：

3700~3800元/㎡

高端形象楼盘，星级物业效劳，超大楼间距，区内配套完善。重点案例解析——左庭右院地址：张家口市西山产业集聚区东南角开发商：张家口市建荣房地产开发有限公司总占地面积：143亩总建筑面积：142450平方米容积率：1.5建筑类型：多层，小高层，别墅均价：2700元/㎡低密度带别墅社区，高户型舒适度，高绿化率，现代建筑风格。重点案例解析——西泽园地址：桥西区西苑北路与建设西街交汇处西行200米开发商：河北康泰尔房地产开发集团有限公司总占地面积：330亩总建筑面积：35万平方米商业面积：1.3万平方米容积率：1.6建筑类型：多层高层均价：4500元/㎡桥西现房，小区规模大，交通便利，紧邻4中。重点案例解析——华新园地址：清水河与纬三路交叉口东３００米开发商：河北东南房地产开发有限公司总占地面积：500亩总建筑面积：45万平方米容积率：1.35建筑类型：多层高层均价：多层4500元/㎡

小高层4300元/平米

准现房优势区位，低密社区，大型高品质住宅。重点案例解析——同人创业园地址：张家口市西苑中路5号开发商：河北广立房地产开发集团股份有限公司总占地面积：4.58公顷总建筑面积：12.85万平方米商业面积：30万平方米建筑类型：高层容积率：2.35绿地率：33.5％均价：3600~3700元/㎡桥西区高品质楼盘，中心地段，交通、配套优质，依山临水环境美，健康生态小区。重点案例解析——远大盛和苑地址：桥西区西苑路21号.原拖车总厂西宿舍区开发商：张家口远大房地产开发有限公司总占地面积：90亩总建筑面积：200000㎡容积率：3.3建筑类型：小高层、高层均价：4200~4300元/㎡超高绿化率，高端配套，景观住宅。竞品解析

同质同区竞品多借用自然区位优势及区位配套，缺乏高端小区和附加值卖点。

桥西区市场分析总结【产品】桥西区商品房以多层、高层为主，局部工程有别墅产品。建筑风格简洁现代。【户型】本区域工程定位中高端，产品线丰富，一居、二居、三居产品俱全。主力户型为两居60~90㎡，三居90-110㎡。【客群】该板块土地逐渐饱和，区域内在售工程逐渐减少，客群多为改善型二次置业。市区内中高端客群及周边县城客群居多。【价格】区内工程价格差异幅度较大，主要竞品价格在3800~4500元/㎡左右。【营销】区域工程销售情况尚佳，广告运用较全面但整体营销水平较低，具有很大的可超越空间。营销思路取道度身明势市场及竞争分析工程分析及客户分析工程营销策略工程分析区位认知本案本案本案环京津经济圈区内主要进行城中村改造，工业用地置换及浅山区开发。，主要倡导低密度、低强度的开发控制原那么。区域用地主要以住宅用地和绿地规划为主，适宜人居京津经济圈上，低密度开发规划，怡居区域区域历史文化认知小白山自古为桥西区的社会文化中心，上风上水群山环绕，为桥西区乃至张家口绝佳的风水宝地。张库大道小白山风景区水母宫长城张库大道：拥有“北方丝绸之路〞之称的古商道，被誉为“草原丝绸之路〞和“草原茶叶之路〞。小白山：总面积2000亩。景区内有云杉、油松、侧柏、落叶松18个品种的乔灌木66851株。水母宫：省级大型综合风景区。迄今已有二百年的历史。占地4800亩，其四周榆柳环合，松青柏翠，草木繁茂，因此也称为森林公园。

区域交通认知本案张石高速公路国道207省道242张承高速公路国道、省道、市政干道密布，接连桥东区、高新区以及周边县区和周边市、省1小时至蒙古，2小时至江西；15分钟至桥东区，30分钟至崇礼县、张北县，2小时至沽源县。区域配套认知继续教育学院二中七色光幼儿园心心幼儿园燕兴幼儿园桥西区利民小学北方科技学校职工大学张家口教育学院张家口市委党校教育配套图书馆桥西区卫生局张家口市检察院市口腔医院市第一医院市政配套红马商贸百信丽家建材城美居家居广场金鼎世纪城商业配套近桥西区CBD，市政、教育、商业配套丰富，满足客户日常居住需求桥西区CBD体育馆区域自然资源认知山区生态文化带生态文化区本案鱼儿山东太平山长城西太平山公园西太平山安家沟生态区地下长城水母宫云泉山赐儿山香炉山工程位于华北区域山区生态文化带与张家口生态文化区的重叠地带，双重资源共享区工程洋房根底指标201202203204205206207208209210212211216215214213217总占地面积：61802㎡总建筑面积：148200㎡建筑密度：17%容积率：1.8绿化率：33%工程规划整体规划尊重自然，依山而生，有效的利用原生态山体资源，到达户户观景、户户通风产品规划9—17层小高层设计，全板式结构，现代简约风格，大气典雅绿色建筑规划绿色建筑节能体系局部利用太阳能景观照明及景观水能，利用太阳能提供住宅建筑24小时热水节水体系水资源循环使用，小区采用中水系统，雨水利用系统智能化数字社区安保监控系统、车辆管理系统、小区室外音乐播放系统、电子公告系统、有限电视系统、电话、宽带系统、三表远传系统、智能家居系统、楼宇自控及系统集成。室内环境优化系统24小时热水、同层排水、地面增加隔音垫、设置房间中央吸尘系统。雨水收集尊重自然、尊重客户，造绿色、健康、人文的建筑园林规划西太平山小白山外景：小白山山脚下，北望西太平山风景区风情商业街西沙河中心景观轴组团园林山体景观内景：一轴两带三山两组团自然资源景观搭配人工园林景观，以到达内外景观交融的景观效果户型规划一梯二户、二梯二户，南北通透。114—151㎡阔景横厅，客厅南北对流工程配套规划2500㎡会所，沉着开启山居生活6.8万㎡商业配套，真正到达繁华与宁静皆可得2500㎡怡山会馆，6.8万㎡商业配套，张家口最大的独一无二的休闲胜地物业效劳张家口独家引进“五星级酒店物业效劳体系〞，让客户享受真正的奢享“一小时〞回应效劳客户的投诉、问题、反响保证在一小时内给予回应和解决。大堂管家制度每栋入户大堂设置一名专属的管家，及时解决客户问题。节日效劳节日为入住客户送节日贺卡、对联、灯笼等节日礼品。影子式的效劳小区内设置报警系统，让客户随时随地感觉平安。最平安的小区聘期退伍军人成立安保团队。全天24小时实行巡更制度，确保住户平安。最尊贵的小区按五星级标准效劳客户，让住户真正享受最尊崇的物业效劳。工程价值总结一、工程位于京津经济圈上、政府重点打造低密度怡居住宅区内；二、区域历史悠久，文化底蕴深厚，为张家口市历史人文发祥地；三、工程位于张家口北大门，附近国道207、省道242以及张石、张承高速公路。轻松享受多重城市资源。四、工程近桥西CBD，位于华北山区文化生态景观带和张家口生态区重叠地带。真正做到繁华与宁静皆可得；五、工程为低密度、高绿化率、多物业类型的生态宜居小区；六、工程采用绿色建筑规划理念，全面引进先进的技术打造健康的、绿色的、人文的科技小区；七、园林规划通过山地的保存改造和人工环境的再创造，在区域内部增加多层次多功能的景观元素，以到达内外交融的景观效果；八、工程产品为一梯二户、二梯二户，南北通透大宅。114—151㎡阔景横厅，客厅南北对流；九、2500㎡怡山会馆，6.8万㎡商业配套，张家口最大的独一无二的休闲胜地；十、张家口独家“五星级酒店物业效劳体系〞，打造张家口最高端山居豪宅。区域客群研究分析客户信息资源来源于京润·现代城来电来访客户，其中来电客户1280组，来访客户1114组置业次数一居置业次数分析二居置业次数分析三居置业次数分析四居置业次数分析二居产品多为首次置业，中小户型的置业客群还是首次置业客群，大面积户型的置业客群多位改善客群客户区域及接受单价客户主要来源于本市，其中局部客户来源于北京、天津、安徽、武汉等地；同时还有局部来源于宣武、张北、和沽源等县市。客户能接受的单价为3500—3900元/㎡。购房用途主要购房用途为自住及改善性的需求，一居中包含较多的为投资的用途，其他居室投资性购房需求比重较小一居购房用途分析二居购房用途分析三居购房用途分析四居购房用途分析建筑类型一居建筑类型分析二居建筑类型分析三居建筑类型分析四居建筑类型分析多层是客户最为青睐的产品，主要与张家口的客群心里有密切关系，伴随区域房地产市场开展，小高层、高层认可度也将进一步提升购房考虑因素从客户购房考虑因素分析，主要关注点是工程价格及交通、配套，区域开展前景也成为客户重点考虑的因素之一客户购房考虑因素需求面积一居需求面积分析二居需求面积分析三居需求面积分析四居需求面积分析核心需求面积为经济型户型，特别是70～90平米产品及91～120平米产品是核心主流需求面积信息渠道客户信息接收渠道最核心的接收渠道为售楼中心及报纸，因此现场售楼处及体验区的打造及报广的投放成为营销活动的关键客群调查研究总结【置业次数】根据主要是首次置业及局部二次置业客群，工程在营销过程中要加强对于主要置业客群的引导，核心推广语也应突出。【购房用途】针对主要是自住的需求，在产品打造中要加强实用性，对户型及产品重点把握。【建筑类型】加强外立面用材及工程的整体外观。【考虑要素】对价格及区域开展，区域交通进行重点推广。【客户来源及接收单价】客户主要来源于本市区域及北京区域。因为本工程不具备高新区的交通优势，故本工程的主要客群应为本市及周边县区客户。在价格策略方面应该采取低开高走的价格策略。【需求面积】以经济型户型为主力，以70～90平米及110～120平米户型为主力。【信息渠道】最核心的接收渠道为售楼中心及报纸，因此现场售楼处及体验区的打造及报广的投放成为营销活动的关键。目标客群细分投资客：对物业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂分析投资利弊，躲避风险，信息灵通；张家口当地改善置业者：当地相对经济实力较好的客群，需要另觅住处提升居住环境；父母为子女首次置业：子女成年又无自己的房子，但需要自己的天地，父母掏钱购置；本地事业单位的员工：单位福利好，同时也会打一些投资打算；在外地工作的张家口人：不一定要住在那里，但按照祖辈的规矩，在家乡一定要有自己的房子；北京积蓄退休干部：有时间，有精力，文化较高，希望晚年享受生活；北京企业主管理阶层：对生意应酬深感疲惫，希望可以经常去与工作无关的地方休假。投资客〔约占5%〕本地客户〔约占80%〕异地客户〔约占15%〕人们在紧张而繁忙的快节奏生活中，深受诸多压力，颇感身心疲惫。越来越多的人们渴望冲破压力，还自己一份健康的人生。最正确选择就是走出阁楼，回归自然，带上家人，邀上好友到郊外去，到山上去，回到自然的怀抱……让自己松弛身心辞别繁华的都市，歇息往日的忙碌，滤掉心中的烦恼，缓解紧张的情绪，在随意间尽享自然之美，在自然中体会人伦亲情，享受生活。目标客群对于本案而言，可以找到：释放身心、寻求解脱、养生养老、休闲度假、趣味人生目标客群细分客户圈层锁定第一客户圈层：张家口市桥西区、市内本地客户〔企业高管、政府官员〕第二客户圈层：万全县、张北县、怀安县、宣化区、崇礼县客户〔商人、政企业高管〕第三客户圈层：张家口边缘县区及北京、天津等外地潜在客户工程定位工程卖点整合工程物理属性张家口唯一原生态人文山居豪宅工程在张家口的独特性工程生态、自然的物理属性工程拥有深厚的人文历史渊源工程的落脚点为山居的高品质豪宅工程形象属性多数人的梦想·少数人才能拥有工程形象演绎多数人的梦想爱马仕迈巴赫市值5万—200万RMB市值1300万RMB少数人才能拥有维多利亚西班牙国王我们有惊世的山景景观我们有张家口最大休闲会所我们的业主不仅是行业的领袖,更应是顶级生活方式的领航者。我们工程正是为这一局部塔尖人士打造！营销思路取道度身明势市场及竞争分析工程分析及客户分析工程营销策略加强客户管理做足展示与体验树立高端品牌形象D、全程跟踪，提供高品质营销效劳；E、建立“怡山会〞客户平台，及时跟踪效劳；A、树立高端楼盘形象，形成品牌声誉，引领市场；F、建立客户分级，差异对待，争取快速回款；G、做足工程展示，增加体验点，强调产品带给客户的生活品质感。H、强化物业管理效劳，突出后期维护；差异推盘C、根据低开高走的价格策略推售差异化产品；B、集中开盘，价格递增，稳步升级、打造高端产品；高形象、控总价、异推盘、强管理、重展示营销总纲推广节点控制9月11月10月12月10月7日工程开盘年底工程完成5000万任务强销期持续期售楼处入场热销期销售积累期选择投放网络、短信、活动先行多种投放配合传统销售旺季，持续投放广告集中投放各种媒体配合，密集炒作市场，如张家口晚报、张家口电视台等桥西区历史文化底蕴原生态资源高端山居豪宅形象桥西区经济文化配套稀有资源的占有工程卖点价值输出体验式山居生活山居生活畅想排卡诚意登记营销执行细案推广策略展示策略推盘策略价格策略推广策略展示策略推盘策略价格策略明暗两线，双辅双成明线—前期为产品形象，后期为产品信息：前期以工程高端形象入市，在客户心中形成高端山居豪宅形象，后期以工程的产品实际卖点为主诉求，涵盖前期分析归纳所得出的工程“价值体系〞，以多元化、多维度的硬性发布为主诉求渠道，如报广、杂志、路牌、印刷物料、网络硬广、网站等等。暗线—开展线—本案区域的未来开展及企业品牌力提升：除线上推广外，还须通过行业推介、事件炒作、公关活动等进行线下营销，多方位的积累客户，同时让客群对企业理念产生共鸣。暗线推广主要以软宣、访谈、新闻、事件、活动等为主。推广原那么“工程区域开展〞+产品形象广告引发社会话题由社会话题，落地工程自身工程多方优势呈现全方位、多维度的市场推广攻势启动蓄水期成功完成后，正式亮相火爆销售及客户口碑再掀社会话题多区域，多角度，多层面的“百花齐放〞，工程持续热销推广步骤报纸电视台DM媒体策略：多面立体的媒体投放策略工程3个月营销预算为：约为50万元〔不包含现场包装〕传播渠道选择【STEP1:前期市场预热】在张家口的主流媒体中，例如?张家口晚报?、张家口资讯网，开辟?区域?专栏，邀请政府、专家、学者、地产人士、社会领袖等人物撰写文章，有倾向性的转向对工程优势的传达与构建。形式建议：——媒体专栏以纸媒、网络〔门户网、地产网、地产论坛〕等连载转载。媒体建议：预热期山居生态旅游节活动形式：工程周边拥有丰富的旅游资源和历史文化底蕴。建议在工程前期预热阶段，通过邀约前期诚意客户和中广信张家口资源客户参加该活动。在参加活动中加深对工程周边景观资源的了解，同时在此活动中灌输工程卖点。活动时间：9月10、11活动地点：小白山风景区、西太平山公园、天母宫、古长城等工程周边景点高端客户圈层活动活动形式：制作精美的工程PPT和楼书对相关高端客户进行线下拓客工作。活动前与有关部门接洽，商定拓客形式。建议拓客方式为：上门向有关单位员工进行宣讲、洽谈团购及优惠、在现场摆放或发送工程楼书与宣传资料、购置相关单位客户资源等合作方式。活动时间：9月10——10月7日活动地点：张家口、周边县区各大银行、医院、酒店、车行、企事业单位夙音传奇——水上音乐节活动形式：大型音乐盛宴。依托工程内部独有的西沙河水景，邀请前期优质客户及各线下渠道中的高档次客户资源前来参加。活动中设置自助晚宴/明星表演/水上音乐表演/炫丽激光舞等表演并在过程中不断渗透工程优势及调性，适当配合价风格整策略，将工程卖点潜移默化到优质客户中去。活动时间：9月17日晚周六〔当天开始排卡〕活动地点：西沙河畔排卡优惠：排卡预交1万元诚意金，开盘当天房款总价减2万【STEP2:工程蓄客期】在成功的完成先期市场预热之后，由于工程缺乏销售证件，不能直接宣传开盘信息及价格，因此需要快速的导入到对工程理念及产品的深入解读阶段，将舆论的热议焦点及时的转移到工程自身上来。软宣+硬广在工程的形象广揭发布的同时，连带工程资料的深入解读性的软文和形象广告一同发布，做到软硬结合，既有形象的感召力又有理念的说服力。形式建议：诉求内容：工程价值体系承载媒介：除之前媒体的延续外，另增户外、网络硬广、现场包装、销售物料、报广等。蓄客期绿色生活——北京健康日活动形式：针对高端客户普遍的健康危机以及常年缺乏对亲情的维护特设置此活动。活动提供豪华大巴由工程接待中心出发至北京慈铭体检中心，向已购房的优质老业主及未购房的优质客户群体提供每组两人名额的体检活动以及北京自助游活动。路途中利用车内温馨提示播送、座椅插页等辅助式软广进行工程卖点的宣传。活动时间：9月24日周六活动地点：张家口——北京——张家口体验绿色生活——第一季看房日活动形式：“耳听为虚，眼见为实〞，在前期市场受众接受了工程的大量的信息之后，是时候揭开工程的“神秘面纱〞了。工程开盘前一周只有产品才能客户下定决心买单。工程主入口景观及西沙河周边景观完成，邀请前期诚意客户及政府官员、新闻媒体参与现场开幕仪式。活动时间：10月1日开始活动地点：工程现场【STEP3:工程第一次开盘热销期】在该阶段，工程的销售证件审批完毕，工程开始进入到宣传产品形象导入＋开盘信息释放的阶段。同时注意老客户的维护，为第二次开盘做好准备。软宣+硬广与第一次工程蓄客期不同，本次蓄客期的整体宣传力度将会进一步加强，视频等宣传物料会运用到工程之中，通过大面积的推广宣传为第二次开盘蓄客形式建议：诉求内容：工程价值体系＋开盘信息承载媒介：除之前媒体的延续外，另增视频、户外、网络硬广、现场包装、销售物料、报广等。热销期开盘活动——生态绿色生活正式开启活动形式：针对已排卡客户组织开盘选房工作。现场制造热烈的选房气氛，促使客户成交。活动时间：10月7日周六活动地点：未定开盘优惠：开盘当天排卡客户房款总价立减2万。一次性付款享98折，付款七成以上客户可享99折优惠。当天新排卡客户可同时享受以上优惠。【STEP5:正常的地产销售程序启动】工程正式开盘之后，工程的销售流程进入了平稳持续的正常流程之中。通过有策略的多元化整合的宣传通路进行市场推介。推广方式推广策略展示策略推盘策略价格策略营造精细化高品质产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知未来生活。展示体系产品价值展示卖场气氛展示关键物料展示沙盘模型南城规划展示布品展示户型资料售楼处包装指示系统景观呈现样板间围挡体验营销之卖场展示系统临街展示区入口处及局部河景样板间看房动线中心水景景观9月11月10月12月10月7日工程开盘年底工程完成5000万任务强销期持续期售楼处入场热销期销售积累期选择投放网络、短信、活动先行多种投放配合传统销售旺季，持续投放广告集中投放各种媒体配合，密集炒作市场，如张家口晚报、张家口电视台等现场临街围挡、看房通道临街景观212样板房装修主入口景观及局部水景景观前组团景观210样板房装修中心水景景观209样板房装修体验区工期完成时间表临街展示区临街景观作为看房客户的第一接触点，一方面会第一时间给客户留下良好印象，另一方面也可截留路过客户。由于工程未来有临街商铺，故建议做大面积的草坪铺植和低灌木草木和花卉。主入口景观入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感.入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间.水景景观临河景观大道：发挥工程拥河的地理优势，延河岸建设一条景色优美、绿植茂盛、表达河流特征，展示出城市高速开展面貌的滨河景观大道。景观大道的建设将对工程整体形象的提升产生巨大的推动作用。看楼通道打造曲径幽深的看楼通道，注重运用大量成熟的花卉和坡地处理组团景观打造节点与原那么：把情趣水池水面放大作为中心景观；楼宇前进行集中绿化来缓解视觉的压迫感；搭配小品、亭榭与休闲设施，营造出穿行在公园之中的节奏。样板间样板间外部环境——外部绿化、客户引导停车场——与样板间之间的绿化带参观交通工具——纽带样板间入口——营造未来环境看房通道——利用资源，曲径通幽导视系统——拦截将样板间配合外围包装及宣传紧密结合起来，真正实现样板区的体验作用样板间装修风格建议样板房装修风格为新古典主义、现代简欧及美国乡村风格。样板间细节打造灯光、通道临时包装、地毯的装饰效果表达尊贵、知性感样板间个性化标签样板间导视样板间导视包括如下：样板间引导标识；样板间户型图；样板间装修材料及本卷须知；提醒客户的相关标识；整体展示应当醒目，简约，明确；为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景园林示范区园林细节使用出众，软景、硬景搭配使用五重景观一角：绿地/花阵/植被/灌木/大灌木随处可见的不死花露台的场景随处可见的鸟笼十字隔窗，相框的感受园林示范区四季入春，每个季节不同的绿植覆盖园林示范区坡地使用彰显品质感，景观错落有致紫色花海和白桦形成鲜明的比照示范区行道树周围园林示范区园林色彩搭配相得益彰，感受不同颜色的冲击善于运用起伏地形、坡地，注重车行尺度注重人的感受，人视线的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服销售大厅、样板间周边景观做足功夫园林示范区入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态水景的参加成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我园林示范区全程关注客户感受推广策略展示策略推盘策略价格策略推盘策略保证蓄客，稳步推售每期开盘保证蓄客量至少到达房源总量的1.5倍，从而实现开盘后即去化的销售目标价格成长与产品升级同步每期开盘价格提升的同时推出升级产品，保证价质匹配，为价格提升提供支撑整体节奏前紧后松由于2024年整体去化要求根本实现100％的消化率，前期大比例去化有利于完成销售回款任务9月10月11月前期蓄客主推210#212#推盘顺序加推209#209一梯二户AB210二梯二户ABAB212一梯二户DEDE推盘顺序A211一梯五户A推广策略展示策略推盘策略价格策略价格策略低开高走，总价控制——逐次提升，区隔对手工程本身大盘规划与前期资