房产基础知识及业务操作流程

房产基础知识及业务操作流程房地产基础知识

第一部分：2课程内容房地产市场分类1房屋类型分布2二、三级市场交易类型33房地产市场分类一级市场---土地市场二级市场---新建商品房“一手房”市场三级市场---存量房“二手房”市场4一级市场（土地市场）取得方式如下：我国实行土地公有制划拨出让转让是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是指土地使用权人将自己享有的权利依法转移给其他公民或法人的行为，一般转让的发式有：出售、交换、赠与、继承等方式。5土地使用权的出让年限居住用地70年商业、旅游、娱乐用地40年其他用地50年（工业、教育、科教、文化卫生体育综合等）6二级市场（新建商品房“一手房”市场）是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同期房：现房：7PS专业术语：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比绿化率得房率使用率容积率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积)之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比使用面积与建筑面积之比8二级市场（新建商品房市场）的销售方式自售---开发商自己销售代理销售---开发商委托代理公司销售9三级市场（存量房“二手房”市场）

普通商品房

福利分房和动迁房

经济适用房和售后公房10房屋状况类型分类砖木结构建筑（危棚简屋；旧里；新里）砖混结构建筑（公寓；危棚简屋；新里）钢筋混凝土结构建筑（公寓）房屋的结构11房屋状况类型分类公寓危棚和简屋12旧里别墅新里房屋状况类型分类13旧里别墅新里房屋状况类型分类14板式环式三角式扇式/蝴蝶式排式建筑形式15套内建筑面积＋套外建筑面积（公摊面积）

建筑面积=+？+？16几梯几户朝向房型明暗几间厅、主卧、次卧等分布17建筑面积套内建筑面积构成=+？+？+？…

室内使用面积（卧室+客厅+厨房+卫生间+储藏室）+阳台（包阳台全部，外阳台1/2）+包括内墙体全面积+墙体面积1/2（以建筑图中心线为准）卫生间卧室卧室卫生间厨房餐厅阳台客厅18产证的类型蓝色咖啡色金黄色绿色19绿色产证20绿色产证21绿色产证22咖啡色产证23咖啡色产证24咖啡色产证25如何辨别产证真伪一、看封皮

真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳深红色，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡暗红色，封皮较软；二、看纸张

真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；三、看防伪底纹

真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；

26如何辨别产证真伪四、看发证机关盖章

真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹；五、看注册号

真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；27如何辨别产证真伪六、看缝制

真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；七、看附记

真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；

八、看图纸

真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。28建筑风格罗马风格欧式风格29建筑风格西班牙风格巴洛克风格30装修风格简约主义风格古典主义风格31装修风格欧式主义风格田园主义风格32装修风格中式主义风格地中海风格33三级市场主要交易分类买卖租赁34转让—买卖、赠与等二、三级市场交易类型抵押—他项权利证明

抵押的房子我能卖吗？35二、三级市场交易类型租赁—预租和出租36房地产职业经纪人业务基本操作流程第二部分：37收意向4接待1配盘2带看3送定5签合同6过户7交房8经纪人基本操作流程38接待:放盘的业主提问：坐落、房型、面积、预算、起租日、租期、配备、发票、产证号码、付款状况、是否贷款……签委托《出售/出租/转租居间协议》登记

《新楼盘登记表》1、接待39

小贴士

微笑服务询问及解答客户登记及验证接待:求购/租的客户提问：地段、房型、大致面积、预算、是否要装修、付款方式、自住或投资……签委托《求购/求租居间协议》登记《客户登记表》1、接待40把握客户的真正需求约看时的注意事项2、配盘41确定主力楼盘带看顺序3、带看42什么叫收意向？

为什么收意向？意向和定金的区别？4、收意向43进行产权调查核实身份签署《房地产居间协议》5、送定

小贴士收定后签和产证至少留一