资产评估第二章资产评估途径

第二章资产评估途径成本法中重置成本及各种贬值的估算方法收益法基本参数的确定及其计算公式市场法评估资产价值前提及具体方法资产评估方法市场法收益法成本法资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型市场法要有一个活跃的公开市场市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的基本前提公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法的基本程序及有关指标在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果选择参照物市场法估思路下的若干具体评估方法的集合。它们可以被分为两大类：市场法中的具体评估方法1市场法实际上是指在一种评直接比较法指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为：评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征÷参照物Ａ特征）2类比调整法该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该方法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。市场售价类比法是以参

照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象

在功能、市场条件和销

售时间等方面的差异，

通过对比分析和量化差

异，调整估算出评估对

象价值的方法，其计算

公式为：资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数市场法1、市场售价类比法2、功能价值法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：成新率价格方法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式：资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。当然，此方法稍做调整即可作为市场售价类比方法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。市场法3、价格指数法4、成新率价格法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：成本市价方法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）市价折扣方法是以参照

物成交价格为基础，考

虑到评估对象在销售条

件、销售时限等方面的

不利因素，凭评估人员

的经验或有关部门的规

定，设定一个价格折扣

率来估算评估对象价值

的方法。用数学式表达：资产评估价值＝参照物

成交价格×（1－价格

折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。市场法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：5、市价折扣法6、成本市价法市盈率乘数方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率市场法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：7、市盈率乘数法收益法收益法的基本涵义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。应用收益法必须具备的前提条件：被评估资产的预期收益折现率或本金化率被评估资产取得预期收益的持续时间收益法的三个基本要素：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量被评估资产预期获利年限可以预测资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量收益法化率将评估对象未来预期收益折算成现值率收益法的基本程序和基本参数1、搜集并验证数据2、分析测算被评估对象未来预期收益5、分析确定评估结果3、确定折现率或本金化4、用折现率或本金三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限收益法收益法是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为两类：收益法中的主要技术方法及所用字1

符含义的定义针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法2针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额收益评估方法、非等额收益法等P——评估值；t——年序号；Pt——未来第t年的评估值；Rt——未来第t年的预期收益；r——折现率或资本化率；rt——第t年的折现率或资本化率；n——收益年期；A——年金。收益法（2在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P＝A/r其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：（2-11）其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期有限为n。在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：

P＝A×n （2-12）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。一、纯收益不变收益法无限年期收益。其基本公式为：（2-13）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；

(3)收益年期无限；(4)r大于零。有限年期收益。其计算公式为：（2-14）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；

(3)收益年期有限为N；(4)r大于零。注意：这里纯收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、纯收益在若干年后保持不变收益法在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

（2－15）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

（2－16）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；

(4)r大于零。在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

（2－17）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。三、纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－18）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；

(4)r大于零。收益法在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，（2－19）有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，（2－20）有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，（2－21）有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。四、纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，（2－22）有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；

(5)0＜s≤1。有限年期收益且已知未来若干年后资产变现价格的条件下，（2－23）有以下计算式：其成立条件是：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；

(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。式中e为自然对数的底，e=2.7183收益法假设，用普通复利计算时的年折现率为r（名义折现率），连续复利中的实际年折现率，即连续复利率为r0（实际折现率），若一年中复利次数为m，则有连续复利：P

=连续复利、间断支付的现值计算连续复利、间断支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列为间断，此时将代入上述普通复利计算模型中。即可得到连续复利、间断支付情况下的各种模型。如（2-10）式为：（2-11）式为：P

=连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。收益法连续复利：连续复利、连续支付的现值计算连续复利、连续支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列无间断的发生，就产生了连续复利计息、连续支付的计算问题。设 为连续年金，即在一年连续均匀发生的现金流，它是在利率为零的条件下计算出的总年金。此时可设m是个很大的自然数，每一计息周期利率是 。这样，可令m→∞，推导出普通复利现值模型对应的连续复利、连续支付的计算模型。以（2-11）式为例：P

===成本法成本法的基本涵义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会

超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资

者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种

贬损因素。上述评估思路可概括为：资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值成本法成本法的基本前提成本法的运用涉及到四个基本要素资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值资产的重置成本1被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态2具备可利用的历史资料3形成资产价值的耗费是可计量的成本法资产的重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑

或制造标准、设计、

规格及技术等，以现

时价格水平重新购建

与评估对象相同的全

新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，新的建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。成本法资产的实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。（2-29）重置核算法价格指数法规模经济效益指数法成本法各种具体方法围绕着被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素采用不同的方式测算形成的。在评估实务中，人们习惯上是以估算重置成本的具体方式区别和划分成本法中的各种具体方法。重置成本的估算方法成本法重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型，购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。成本法价格指数法重置成本＝资产的账面原值×价格变动指数

（2－30）

价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：••式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：（评估时点价格指数÷资产购建时的价格指数）×100％。环比价格变动指数可考虑按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％式中，x为环比价格变动指数；ａi为第i年环比价格指数，i=1,2,3……ｎ。成本法价格指数法与重置核算法价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。区别价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。成本法规模经济效益指数法由于规模经济效益的作用，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。两项资产的重置成本和生产能力的关系可用下列公式表示：推导可得：（2－31）成本法功能价值法功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个

与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本＝(2-32)成本法采用统计分析方法确定某类资产重置成本的步骤第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数方法等方法估算其重置成本第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数采用统计分析方法确定某类资产重置成本的公式成本法例2-10：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为

20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=30÷20=1.5该类通用设备重置成本＝500×1.5＝750（万元）其计算公式为：k

=

（2－33）公式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；为某类抽样资产的重置成本；为某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K

（2－34）某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。成本法实体性贬值的测算方法观测法，也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为：资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率)（2－35）式中，实体性成新率=1-实体性贬值率使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。使用年限法数学式表达为：（2－36）其中：总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率成本法资产利用率

通过资产利用率可以调整实际已使用年限与名义已使用年限的差异，资产利用率计算公式为：（2－37）•••••当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。成本法资产的功能性贬值测算法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。功能性贬值的估算步骤第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本第三，估计被评估资产的剩余寿命第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗，计算公式为：被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

（2－38）成本法资产经济性贬值的估算

资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值率和经济性贬值额的计算公式：经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x]×100％（2－39）式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。经济性贬值额＝资产年收益损失额×