物业管理综合能力第01讲课程介绍、经济学知识在物业管

物业管理综合能力1课程简介课程名称：课程类别：课程性质：学时：学分：考核形式：物业管理综合能力专业课专业任意选修课241.5考查2课程简介物业管理行业是现代化城市管理不可缺少的一个环节，被人们视为现代化城市的朝阳产业。物业管理内容包括楼宇维修、养护、清洁、保安、工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等很多服务内容。因此，从事物业管理需要具备很多方面的知识和能力，例如经济、管理、心理学、公共关系、行政管理学、法律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备等等。3课程特点1、内容庞杂，涉及学科众多2、有大量知识点需要记忆，但理解可以大大减少记忆量3、要求具有一定的应用能力4考核标准30%（论文、作业、习题、测验）论文题目：《物业管理综合能力的培养》2~3千字知识掌握40%（综合练习、设计、实验、案例分析、社会调查等）设计题目：《物业管理综合能力培训方案》

应用能力20%（笔记10%，出勤、师生配合、同学之间协作10%）学习态度10%（精神面貌、言语方式、行为礼貌、师生交流互动）道德修养5考核方法综合成绩评定分为优、良、中、及格、不及格；出勤11次或12次，设计、测验80分以上出勤8次或8次以上，论文、设计70分以上出勤8次或8次以上，论文、设计60分以上论文、设计60分以下，不及格；缺席达到或超过4次，不及格。出勤12次，论文、设计、测验90分以上优良中及格其他6上课的基本要求

1.课前预习、课中学习、课后复习2.对教学内容学习情况积极反馈7教学目的与教学要求教学目的：了解物业管理所需要的各种基本知识，更好地理解物业管理工作。教学要求：对从事物业管理需要具备的综合能力有一个全面的、科学的和系统的认识。8教学内容与进度安排物业管理综合能力9学习本门课程的方法“5W1H”方法Why（学习目的）明确目的，系统思考What（学习内容）分清主次，抓大放小When（时间安排）保证出勤，预习复习Who（学习主体）生为主体，师为主导Where（空间安排）课堂内外相结合How（学习方法）系统方法，问题导向10学习本门课程的方法“6W2H”方法1、目标(which)——选择对象2、原因(why)——选择理由

3、对象(what)——功能与本质4、场所(where)——什么地点5、时间和程序(when)——什么时候6、组织或人(who)——责任单位、责任人7、如何做（howtodo）——如何提高效率8、价值(howmuch)——性价比如何？11第一章经济学基础知识与应用12第一节需求供给与局部均衡价格理论一、需求（一）个人需求需求（demand)是指消费者在某一特定时期内，在各种可能的价格下愿意而且能够购买的商品量。（二）市场需求13第一节需求供给与局部均衡价格理论一、需求需求的两个条件：（1）有购买欲望（2）有购买能力影响个人需求的主要因素：个人偏好、个人资产与收入、个人所购买的商品价格、与该商品有关的其他商品的价格、价格未来预期等等。14第一节需求供给与局部均衡价格理论需求函数如果假定其他条件不变，而只有消费者所购买的商品的价格发生变化，那么一元需求函数可表示为a,b为常数，且a,b>0需求量与价格之间的关系15第一节需求供给与局部均衡价格理论需求法则：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。p需求曲线16第一节需求供给与局部均衡价格理论需求的变动：由于除了商品自身的价格以外其它因素的变化引起的需求函数的变动。D2D1p影响因素：消费者收入消费者偏好其他商品价格的变化预期需求量的变动VS需求的变动17第一节需求供给与局部均衡价格理论

PDOQd

需求量的变化（点的移动）P1.0D1OD2DQd

789需求的变化（线的移动）需求量变化和需求变化的图示18第一节需求供给与局部均衡价格理论正常品VS劣等品正常品：需求的变动与消费者收入同方向变化劣等品：需求的变动与消费者收入反方向变化替代品VS补充品替代品：A商品价格与B商品需求同方向变化。补充品：A商品价格与B商品需求反方向变化。两种辨析19第一节需求供给与局部均衡价格理论市场需求：市场需求是表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。影响市场需求的因素市场需求曲线向右下方倾斜特例：吉芬商品（二）市场需求20第一节需求供给与局部均衡价格理论（一）、供给的定义单个厂商的供给（supply)是指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。二、供给供给的两个条件：（1）有出售意愿（取决于是否有利润）（2）有供应能力（取决于技术条件）21第一节需求供给与局部均衡价格理论供给影响因素：商品可以销售的价格、生产该商品所需要的各个要素的成本、

技术条件未来价格预期

其他商品的价格假定出售价之外的其他因素不变，我们有：22第一节需求供给与局部均衡价格理论

一般情况下，供给量和价格同方向变化，供给函数可以表述为：图形为：供给函数和供给曲线23第一节需求供给与局部均衡价格理论土地的供给曲线：特殊品的供给曲线：供给量价格24第一节需求供给与局部均衡价格理论劳动的供给曲线：特殊商品的供给曲线供给量价格25供给量的变动VS供给的变动第一节需求供给与局部均衡价格理论1.供给量的变化：是指除了销售价格以外，其他影响供给的因素不变情况下，只是由于价格的变化而引起的供给者愿意而且能够供给的商品数量的变化。2.供给的变化：指在决定供给量的价格因素不变的情况下，由于其他因素的变化（如生产技术、要素价格等）而引起的供给者愿意而且能够购买的商品数量的变化。26第一节需求供给与局部均衡价格理论P

S

Qs

供给量的变化（点的移动）PS2SS1

供给的变化（线的移动）Qs供给量变化和供给变化的图示27第一节需求供给与局部均衡价格理论需求与供给的关系28第一节需求供给与局部均衡价格理论（一）均衡价格与均衡数量均衡条件：需求=供给均衡是市场供求力量自发作用的结果。三、局部均衡价格29第一节需求供给与局部均衡价格理论P2时:需求＞供给，价格会上升P3时:供给＞需求，价格会下跌Q1QP1P2P3POS（供给）D（需求）30第二节弹性理论一、需求弹性需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。它是需求量变动率与价格变动率的比值。需求弹性系数31理解需求弹性的要点：1）衡量的是需求量变化对于价格变化的敏感度2）需求弹性是需求量变化率同价格变化率的比值，不是需求变化量和价格变化量的比值3）需求弹性一般都是负的（吉芬商品除外），但是我们一般都对弹性取绝对值4）同一条需求曲线上不同点的弹性是不一样的32第二节弹性理论需求弹性的分类范围a、>1。富有弹性。b、0<<1。缺乏弹性。c、=1。单一弹性。d、=∞。有完全弹性。e、=0。完全无弹性。33第二节弹性理论1、商品的可替代数目和可替代程度影响需求弹性的主要因素2、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例3、商品本身用途的多用性4、商品耐用程度5、时间的长短34需求弹性与消费者支出之间的关系第二节弹性理论富有弹性：价格与消费者支出呈反方向变动。单一弹性：价格与消费者支出无关。缺乏弹性：价格与消费者支出呈同方向变动。35第二节弹性理论供给弹性是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。供给价格弹性：二、供给弹性36供给价格弹性的分类1、=02、=∞3、=14、>1

5、0<<1第二节弹性理论37理解供给价格弹性的要点第二节弹性理论1、供给弹性衡量的是供给量变化对于价格变化的敏感度，价格是自变量、供给量是变动量。2、供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值。3、供给弹性一般为正值。4、一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数不一定相同。38第二节弹性理论厂商供应能力影响供给价格弹性的主要因素产品生产周期厂商生产成本39影响供给价格弹性的主要因素厂商供应能力产品生产周期厂商生产成本短期情形和长期情形的区别40第三节生产理论一、生产与生产函数生产要素：生产中各种资源投入如劳动、土地、资本、以及管理者才能等。生产函数：在既定的生产技术条件下，对各种生产要素的一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述。是n种产品各自的产量。是m种生产要素各自的投入量。假定生产要素为劳动（L）和资本（k）两种，产出品为一种，则可表示为：TP=Q=f（L,K）41二、可变比例与边际收益递减规律固定比例生产函数VS可变比例生产函数总产量、平均产量、边际产量总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。平均产量是指每单位可变要素平均生产的产量。边际产量是指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。TP=f（x）AP=TP/XMP=∆TP/∆X42第三节生产理论边际收益递减规律是指在技术水平不变的条件下，若其它要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增，当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。可变要素增加引起的产量变化可分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。边际收益递减规律43第三节生产理论边际收益递减规律是指在技术水平不变的条件下，若其它要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增，当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。可变要素增加引起的产量变化可分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。二、边际收益递减规律44边际收益递减规律边际收益递减规律是指在技术水平不变的条件下，若其它要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增，当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。可变要素增加引起的产量变化可分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。阶段一：MP>AP阶段二：MP≤AP,MP≥0阶段三：MP<045总产量、平均产量与边际产量设短期生产函数为：Q=f(K，L)，TP表示总产量，AP表示平均产量，MP表示边际产量。QCBTPAOMPDAPE

MPF(a)(b)各种产出的变动曲线LLAP46三、等产量线分析与投入量的最优组合（一）等产量曲线：等产量曲线是指两种生产要素投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线。等产量曲线上每一点所代表的两种生产要素数量组合都是有效率的。（1）斜率为负值的曲线，从左上方向右下方倾斜。（2）同一条线上各点代表相同的产量，离原点越远代表产量越大。（3）任意两条等产量线不能相交。（4）等产量线凸向原点。47（二）边际技术替代率边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素（如L）的投入量所能替代的另一种生产要素（如K）的数量，称为要素L替代要素K的边际技术替代率，记为（二）边际技术替代率48（三）等成本曲线等成本曲线又称企业预算线，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能够买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。第三节生产理论49第三节生产理论（四）投入量的最优组合在要素价格既定的条件下，等产量曲线与等成本曲线的切点，是成本一定时产量最大（或产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，即为厂商均衡点。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等。50投入量的最优组合等产量线等成本线KL51四、生产规模与规模报酬生产规模是指一定量生产要素投入所能获得的最大产出量。规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。52第三节生产理论决定规模报酬的因素有内在因素，也有外在因素。内在经济和内在不经济外在经济和外在不经济适度规模53五、生产可能性曲线与最大收益产量组合生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。等收益线是指在X、Y两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。等收益线与生产可能性曲线的切点上，能获得最大收益产量组合。54第三节生产理论y/Pyx/Px55第四节成本理论一、基本概念1.会计成本（显性成本）：指厂商在生产经营过程中按市场价格支付的一切费用，它能在会计账目中反映出来，它仅仅包含购买来的生产要素。2.经济成本：厂商生产活动中所使用的各种生产要素的支出总和，既包括购买来的生产要素，还包括自有的生产要素（如自有的厂房，机器和劳动）。563.隐含成本（隐形成本、隐性成本）第四节成本理论什么是生产要素的报酬（WHAT）？隐含成本是指本应计算为成本但却未在形式上作货币支出的厂商本身所拥有的生产要素的报酬。隐含成本是什么（WHAT）？生产要素的报酬，可以看做是生产要素投入在其他地方应该取得的正常利润，或者说生产要素所具有的机会成本。573.隐含成本第四节成本理论隐含成本是由于企业或员工的行为而有意或者无意造成的具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和。如管理层决策失误带来的巨额成本增加、领导的权威失灵造成的上下不一致、信息和指令失真、效率低下等。隐含成本是怎么产生的（HOW）？相对于显性成本来说，这些成本隐蔽性大，难以避免、不易量化。。58经济成本=会计成本（显性成本）+隐含成本（正常利润，机会成本）第四节成本理论经济利润=销售收入-经济成本=销售收入-会计成本-隐含成本59企业的隐含成本第四节成本理论一、会议成本

会议是企业解决问题和发布指令的集体活动，但是也是一个高成本的经营活动。因为这个活动往往是很多领导者参与的集体的活动，而很多企业的管理人员并未掌握开会的技巧，都普遍存在着“会前无准备，会中无主题，会后无执行，与会无必要，时间无控制，发言无边际”的六无现象。60企业的隐含成本第四节成本理论二、采购成本

一味的追求降低采购的直接成本而忽略了同时并存的“隐形成本”。企业的采购部门，降低采购直接成本要站在整体经营的角度综合权衡的各项指标，才能真正控制采购的成本支出。61企业的隐含成本第四节成本理论三、沟通成本

在大多数的企业，你会发现，在与同事之间的沟通过程中，会出现严重失真的现象，或词不达意，或答非所问，或百人百解……这种的现象，说小了，让很多工序成为无效工序，或失去很多重要机会。说大了，有可能因此给企业带来隐患。

62企业的隐含成本第四节成本理论四、加班成本第一，加班的原因并不一定是因为工作任务太重，而是员工的工作效率低下造成的，加班意味着低效率。第二，加班耗费更多的员工精力和体力，严重透支员工的健康，长期下去，会让一些重要员工不能长期发挥其效能，并且有为公司带来负担的隐患。第三，加班员工并不一定“务正业”，有些员工在下班之余，名为加班，实际上利用公司的资源，从事其个人的事情，同时还领取了公司的加班费，很多企业的重要损失、数据丢失等都发生在下班时间，而加班成为企业“藏污纳垢”的死角。63企业的隐含成本第四节成本理论五、人才流动成本有很多的企业在人力资源的管理上都是非常欠缺的，一个员工的离开对公司都是一笔成本，因为公司要承担对这个员工的培训费等前期投入，还要承担新招聘该岗位员工的前期成本，还要承担着新员工是否适合该岗位的风险，而老员工的离职也会因为职业素养的关系，可能会流失重要的内部资料或信息，而其离职后，很可能会进入自己的竞争对手的企业。64企业的隐含成本第四节成本理论六、岗位错位成本人力资源管理中有句名言“将正确的人放到正确的位置”。可惜，真能做到这点的企业的真的不多。其实这体现了老板们一个非常清晰的心理，他们认为这些员工招聘回来就是要用的，只要自己有人手能做的，就不用再花更多的钱去做。但是我们发现他们因此付出的代价很高。65企业的隐含成本第四节成本理论七、流程成本流程是企业管理中一个通病，凡是发展缓慢的企业，其流程一定是混乱或不合理。他们为此承担着很高的成本，然而却一直视而不见。流程，是企业运营的产业链，就如同流水线一样，没有科学合理的流程，也就失去对各项工作系统性的控制，很多工作半途而废，还有很多工作需要返工。66企业的隐含成本第四节成本理论八、停滞资源成本停滞的资源在企业里可以说是最广泛的“隐形成本”，例如闲置的设备，积压的库存，，闲置的资金、搁置的业务等，他们虽然不一定会继续消耗企业的投入，但是，他们却是企业资产中的一部分，企业会为此承担着利息等隐形成本。所以说停滞资源的多少，体现着企业资源利用率的高低。

67企业的隐含成本第四节成本理论八、停滞资源成本停滞的资源在企业里可以说是最广泛的“隐形成本”，例如闲置的设备，积压的库存，，闲置的资金、搁置的业务等，他们虽然不一定会继续消耗企业的投入，但是，他们却是企业资产中的一部分，企业会为此承担着利息等隐形成本。所以说停滞资源的多少，体现着企业资源利用率的高低。

68企业的隐含成本第四节成本理论九、企业文化成本有人说企业文化会成为成本，或许很多人不以为然，但事实如此。一些企业的员工精神萎靡，做事效率极其低下，无论多么优秀的员工只要进入，不久后要么离开，要么也会变成那样，不能不说，这是“环境”问题。而这个“环境”正是这个企业的企业文化。69企业的隐含成本第四节成本理论十、信用成本很多企业习惯拖欠供应商货款，习惯拖欠员工薪资，习惯克扣他人，习惯拖欠银行贷款等等，认为这样可以减轻企业流动资金压力。但是从长远来看，这会成为企业经营的严重隐形成本，首先，供应商一定会将时间成本算在其报价中，这类企业无法采购到最低价格的原料或服务。其次，员工薪资拖欠，违背劳动法规，有被惩罚的危险。70企业的隐含成本第四节成本理论十一、风险成本将企业推向了快车道是每个企业家的梦想。但是风险系数也因此而同步增加。特别是大中型企业，他们虽然发展迅猛，收入丰厚，但是一旦出现危机，将是灾难性的。可见，风险是举足轻重的隐形成本。而这种现象并非显而易见。71企业的隐含成本第四节成本理论十二、企业家成本很多民营企业的老板把自己变成了企业的“皇帝”，一切自己说了算，全体员工变成了执行的机器。但是，企业家个人因素的缺陷，将会为企业增加沉重的成本负担。这种现象主要体现在小型企业，但在大型企业里也存在着这样的现象，我们也可以将这种成本延伸到企业的每一个部门甚至是每一个职员中去。72第四节成本理论（一）总成本、平均成本和边际成本二、成本分析1.总成本(TC)是厂商在一定时期内生产一定数量产品的全部成本。它由固定成本(FC)与可变成本(VC)之和构成。固定成本(FC)是一常数，与产量的变化无关。可变成本（VC）随产量增加而增加。TC=FC+VC73第四节成本理论2.平均固定成本：AFC=3.平均可变成本：AVC=4.平均成本：AC=5.边际成本：MC==74第四节成本理论TFCTVCTCQCTFC75第四节成本理论CQMCAFCAVCAC76（１）平均固定成本AFC曲线是等轴双曲线的一支，它随产量的增加而不断降低，趋近于零(但不会等于零)。（２）边际成本与总成本MC曲线呈U形，先下降，后上升，这主要是受边际收益递增规律和边际收益递减规律的影响。TC曲线呈不断上升的趋势，在拐点N之前以递减速度增加，点N之后增加的速度递增。成本曲线的特征及其相互关系第四节成本理论77第四节成本理论（３）平均可变成本与可变成本AVC曲线是先下降，后上升，这主要是生产效率的变化以及边际收益递减规律的共同作用的结果。VC曲线呈不断上升的趋势。（４）平均成本与总成本AC以及TC的变化趋势与AVC以及VC的变化趋势类似。78（５）各成本变量的关系

1.AC曲线始终位于AVC的上方。AC的最低点(E)高于AVC的最低点(F)，即AC的最低点处于AVC最低点的右上方。2.MC曲线与AC曲线的关系是：(1)MC曲线位于AC曲线下方时，AC曲线处于递减阶段。(2)MC曲线位于AC曲线上方时，AC曲线处于递增阶段。(3)MC曲线在AC曲线相交于AC的最低点。3.MC曲线与AVC曲线的关系是：(1)MC曲线位于AVC曲线下方时，AC曲线处于递减阶段。(2)MC曲线位于AVC曲线上方时，AC曲线处于递增阶段。(3)MC曲线在