房地产市场运行情况的调研报告

房地产市场运行状况的调研报告根据现行的《房地产开发公司资质管理规定》，容易造成没有实力的公司进入房地产开发行业，扰乱市场秩序，造成隐患，继而引发*。欢迎阅读这篇有关房地产市场运行状况的调研报告的文章，更多精彩内容还在报告网等你哦!今年以来,我市认真贯彻贯彻国家和*的决策布署，全力做好稳市场、去库存工作，确保房地产市场健康平稳发展。一、房地产市场运行状况总体来说，我市房地产市场呈现出四个重要特点：(一)房地产交易量持续增加。一是新建商品房销售量增幅较大。据我市日报数据，9月单月全市商品房销售面积48.8万平方米，环比增加8.8%，同比增加35%。今年1-9月份，全市商品房销售面积411万平方米，同比增加44.7%，增速比去年全年提高25个百分点;销售额171亿，同比增加43%，增速比去年全年提高23个百分点。其中，主城区商品房销售209万平方米，同比上涨30%，增速比去年全年提高18.4个百分点;销售额106亿元，同比上涨45%，增速比去年全年提高36个百分点。县区方面，1-9月份县区商品房销售面积达202万平方米，同比增加63.7%，销售额57.5亿元，同比增加30%;9月单月的销售量环比增加25%，销售额环比增加17.5%。xx年1-9月全市商品房销售表.二是二手房交易量较快增加。截至9月份我市日报数据，全市二手房成交面积41.8万平方米，同比增加53.6%。成交额10.4亿，同比增加3.5%。今年，我市二手住房交易量上升的重要因素是新建商品住宅价格始终呈上升趋势，普通状况下二手住房价格低于新建商品住宅价格，再加上绝大数买房人倾向于某些房源较新、配套设施完善、性价比高的住房。二手房价格今年处在稳中有升的平稳状态，没有大幅波动。仍然是高品质社区价格坚挺。随着交易房源的位置、新旧程度不同价格有所波动，本月同比基本持平(3555元/平方米)，环比小幅下调。(二)房地产开发投资增速回升。今年1-9月份，全市商品房新开工面积267万平米，同比增加了145%。完毕房地产开发投资83亿，同比增加97%。其中，主城区商品房新开面积101万平方米，同比增加63%，完毕房地产开发投资44亿元，同比增加83%。从项目上看，新增项目拉动强劲。截至9月，全市共新增房地产项目15个，累计完毕投资35亿元。其中，主城区新增房地产项目5个，累计完毕投资23.5亿元，占全市房地产投资比重的27%。(三)房地产库存逐步减少。通过市场的持续调节，现在我市商品房库存状况得到很大缓和，房地产市场去库存获得了较好的效果。截至9月底，全市商品房库存面积812万平方米，其中，已开工未办理销售审批面积为376万平方米，商品房可售面积为436万平方米，比xx年终商品房可售面积减少了99万平方米，平均每月销售面积约为45.6万平方米，因此去化周期在9.5个月左右。这当中，住宅和商业的可售面积分别是323万平方米和113万平方米，去化周期分别为7.9个月和18.7个月。各县区中故城、安平、景县、阜城四个县商品房可售面积均超出20万平方米，特别是安平和故城可售面积分别达61.8万平方米和136万平方米。同时，阜城、故城、景县、深州四个县的商品房库存去化周期也都超出20个月以上，已经超出合理去化周期范畴(9-18个月)。其中阜城、景县和故城最为突出，去化周期分别为40.3、34.3、33.7个月。(四)商品房销售价格上升平稳。今年9月份，主城区新建商品住宅均价4950元/平米，同比涨幅为10%;商业用房均价15500元/平米，同比增加3.4%。同时，县区商品房住宅均价3300元/平方米，同比增加6.5%。其中，阜城、冀州商品房住宅价格涨幅同比超出10个百分点，其它县区商品房住宅价格涨幅同比在4.6-7.5个百点左右。今年以来，受国内房地产形势以及我们出台的《有关增进房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《有关化解房地产库存的若干方法(试行)》、《有关进一步加强房地产市场监管的意见》等一系列稳定房地产市场的政策方法*，我市房地产市场运行状况较为良好，从以上各项数据能够看出我市商品房新开面积、完毕开发投资以及商品房销售和去库存方面都呈现了一种主动向上的态势。为了增进我市房地产市场平稳运行，自xx年开始，针对当时我市房地产市场大量开发、集中上市的状况，进行了提前策划，科学编制开发计划。对房地产开发市场重要开展了下列五方面工作：(1)开展了房地产开发项目的专项整治工作，规范市场经营行为。(2)对市区用地条件进行了调节提高，特别是率先对南部新区及滨湖新区新建项目实施了75%的建筑节能原则，打造一批优质住宅社区。(3)探索建立楼面地价出让制度。(4)是加强房地产统计监测，提高公共服务和市场监管水平。(5)开展品牌战略，带动房地产整体水平提高，扶持公司做大做强。在去库存方面我们重要做了下列几方面工作：(1)科学合理制订开发计划，放缓拆迁节奏，控制住宅用地规模。(2)增进消费，支持个人购置住房。(3)扩大公积金覆盖范畴，将农民工和城乡个体工商户纳入公积金缴费范畴。(4)贯彻税收政策，通过营改增，减免房产契税。(5)主动推行户籍制度改革，取消农业、非农业性质划分。二、存在问题现在我市商品房交易持续转好，库存量得到有效控制，但也不能盲目乐观，要看到我市房地产市场现在存在的某些问题。(一)普通商品房供求形势现已经转变为阶段性、构造性过剩。由于大部分房地产公司规模小，产品单一，建筑形态千篇一律，求效益不重视产品品质，造成大量的住宅产品低端和雷同，进而造成销售不畅，形成商品积压。随着住房消费构造的快速升级，居民改善性需求成为商品房消费的中坚力量，位置优越、环境优美、交通便利、品质精细、品位高端的房地产项目有较大的需求潜力。例如我市泰华锦业的部分项目、恒大绿洲、河湾香颂等中高端社区，在环境、规划、物业等某方面都有自己的亮点，销售状况较为不错。反观有的项目，过于低端，仅仅只是满足了做为“住宅”的基本需求，没有重视人们越来越重视生活品质的现状，造成产品积压。(二)都市承载力、辐射力有待加强。我市产业构造较单一，支柱产业较少，对外来人口、回乡置业人员吸纳能力较弱。加紧推动城乡化率，提供较多就业机会，才干逐步改善这一现状。对于投资性住房群体来说，预期回报率低，投资主动性不高。加之“棚户区改造”、“城中村”建设，使我市拆迁居民每户获得了多套房产，而我市职工多数又拥有集资建房的优惠福利，造成房地产市场刚性需求量不大，这在一定程度上削弱了我市供需矛盾的缓和能力。(三)部分开发公司综合实力较差，经营者诚信缺失。我市有开发公司近400家，但三级以上开发公司只有72家，资质普遍偏低，经济实力较差，不含有优秀大盘的开发实力，难以形成区域竞争的拳头，难以在资源配备中获取优势地位，这是公司本身存在的问题。预售制度的缺点也使房地产业成为低门槛、违约现象严重的行业。卖方在收取购房款后，成为强势一方，不按合同商定执行，且违法违规成本较低，部分公司故意违规。尚有部分开发公司为追求利润，采用提高容积率、压缩绿地面积、减少工程质量或减少物业服务质量的做法，也造成了较大纠纷隐患。三、政策建议(一)提高开发公司准入门槛。根据现行的《房地产开发公司资质管理规定》，容易造成没有实力的公司进入房地产开发行业，扰乱市场秩序，造成隐患，继而引发*。建议尽快出台新的《房地产开发公司资质管理规定》。现行的开发资质管理规定已不能较好地适应现在的房地产形势，新的资质管理规定建议着重两个方面的规定：一是要提高房地产开发公司成立门槛，不一定要在注册资金上提高，以开发项目为切入点，加强资质管理力度，例如获得国有土地使用权证后方可申请开发资质，申请开发资质时要有自有资金证明等;二是加大对哄抬房价、无资质开发、超资质开发等扰乱房地产市场秩序的行为的处分力度，提高违法违规成本。(二)加强房地产行业公司诚信管理。建议出台针对房地产行业公司的诚信管理方面的有关规定，加紧完善公司信用评定与认证系统，规范公司信用原则。联合发改、国土、金融、税务等有关部门，健全诚信信息共享机制，逐步形成诚信共享数据库。将诚实守信的公司向社会公示，以提高公司的出名度，将不诚信的公司列入“黑名单”，并通过新闻媒体公开曝光。加强诚信管理，充足运用诚信成果，增加公司违法违规成本，使不诚信的公司到处受制，公司自律与政府监管相辅相成，最后达成公司主动自律，政府后方监管。一、房地产开发投资完毕状况xx年，全市完毕房地产开发投资4226.3亿元，比上年增加8.1%。其中，住宅投资完毕1962.7亿元，与上年持平;写字楼投资完毕906.6亿元，增加20.8%;商业、非公益用房及其它投资完毕1357亿元，增加13.2%。二、房地产市场供应状况截至12月末，全市商品房施工面积为13095万平方米，比上年下降4%。其中，住宅施工面积为6314.6万平方米，下降9.8%;写字楼为2426.8万平方米，增加6.6%;商业、非公益用房及其它为4353.6万平方米，下降0.3%。xx年，全市商品房新开工面积为2790.2万平方米，比上年增加11.5%。其中，住宅新开工面积为1199.2万平方米，下降8%;写字楼为602.8万平方米，增加35.6%;商业、非公益用房及其它为988.2万平方米，增加31%。全市商品房竣工面积为2631.5万平方米，比上年下降13.8%。其中，住宅竣工面积为1378.2万平方米，下降23.6%;写字楼为385.4万平方米，下降0.5%;商业、非公益用房及其它为867.8万平方米，增加0.6%。三、房地产市场销售状况xx年，全市商品房销售面积为1554.7万平方米，比上年增加6.6%。其中，住宅销售面积为1127.3万平方米，下降1.2%;写字楼为243万平方米，增加77.6%;商业、非公益用房及其它为184.4万平方米，增加1.9%。图全市商品房销售面积同比增速单位：%四、保障性住房和自住型商品房建设状况xx年，全市保障性住房完毕投资824亿元，比上年增加29%。截至12月末，保障房施工面积为3870.5万平方米，其中xx年新开工面积为636.6万平方米，增加24.9%。保障房竣工面积为881.8万平方米，下降26.6%。全市自住型商品房完毕投资386.5亿元，比上年下降1.3%。截至12月末，自住房施工面积为647.8万平方米，其中xx年新开工面积为262万平方米。五、房地产开发公司项目资金到位状况xx年，全市房地产开发公司项目到位资金为7282.1亿元，比上年增加8.2%。其中，自筹资金为2277.2亿元，增加20%;金融贷款为1971亿元，下降9.7%;定金及预收款为1764.9亿元，增加0.8%。附注：房地产开发投资领域重要指标的统计范畴、指标解释、数据及公布频率1.统计范畴：全部从事房地产