2019年合肥金方维也纳春天地产项目策划推广方案

金

方

·

维

也

纳

春

天策

划

推

广

方

案>

>写在前面谨呈安徽金方地产：承蒙信任，我司于2007年12月受贵司委托，正式展开淮北相山路、

南黎路安微金方房地产住宅项目之前期策划事宜。感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划创作的机会，这使我

们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，将使我们有可能获

取项目的核心价值而为营销创造先机.现特向贵司提交《金方

时参考。专此奉达!2北京智盟高地企业策划有限公司2

0

0

8

年

2

月

2

0

日智

照

高

地·维也纳春天策划推广方案》,供贵司决策一问一思：政策：房地产国家宏观调控、大城市房价下跌的地震波，

08年对淮北市场到底会产生多大的负面影响?如何规避?二问二

思：买家：对手卖点八仙过海、各显其能，我们卖什

麽?我们凭什麽吸引买家眼球?三问三思：自身：

我们是要做一个战略型项目还是速度型项目，或是利润型项目?一盘三物业，我们如何才

能短时间内名利双收?Www.thom

egallery.com

智

盟

高

地操

盘

破

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三

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障

?分析力

产品功

品牌力

销售力

搞定容广本案推导模武与营销目标通过创立项目的品牌形象，强势推广，拉动销售，快速回笼资金，完成销售目标现场世装媒体整合导视系统户外广告活动推广软文灿作销售执行市场分析项目分析人群分析项

目SWOT项目定位核心概念项自卖点硬环境软环境主画形象↓广告整合推广传抑执行市场机会点积,

盟高地主题口号实现目标品牌形象直标配体具体内容1、大中环境结论及启示

2、

具体解读：a.

国内房地产市场解读；b.

淮北房地产市场解读c.

淮北城市经济概况1、

项目区位分析2、

项目SWOT分析3、

项目价值综合评析1、

项目定位思考2、

项目定位及案名3、目标客户定位及分新

4、

销售价格确定提案大纲我们处于什么样的环境?我们是什么性质的项目?找到我们的出路Www.thom提

案

大

纲我们如何去做?物业发展建议广告设计表现www.themegallery.com具体内容营销策略策略分解推广计划景观园林建议

物业配套建议项

目LOGO项目VI展示

平面广告表现智监高地1、2、3、1、

2、1、2、

3、第一部分：

大中环境分析1、

大中环境结论及启示2、

具体解读：a.

国内房地产市场解读；

b.淮北房地产市场解读

c.淮北城市经济概况www.themegallery.com智

盟

高

地宏观审势结论：

周期性平衡

政策紧(金融及税收)

形势紧迫

不确定性强

洗牌转型启示：

时不我待

后发先制现金为王三级跳

优化利润品牌塑造中观度势结论：成熟稳定拐点延后多元化高层年启示：专业化

差异化

田忌赛马

以快

打慢短平快快滚Www.thom

egallery.com

智

盟

高

地1、大中环境结论及启示,智盟高地

在

城近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2004年8月国务院下零：18号指明了房地产业中长期的发展方向。明确提出完善住房供应政策、加强

经济适用住房的建设和管理、增加普通商品住房供应、建立和完善廉租住房制度、控制高档商品房建设。增加普通商品住房供应，高档商品房要严格控制并暂停审批。2006年5

月29日国务院办

公厅转发

了建设部

等九部门

《关于调整住房供应结构稳定住房价

格的意见》。一

近期经济适用房建设目标9月底前公布。二90m²以下住房须占开发项目总面积七成以上。三购房不足5年转让须交营业税。四空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到

35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。五6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,对购头自住

住房且套型建筑面积90m'以下的仍执行首付款比例20

%的规定。六居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。七土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之

一

或已投资

额不足四分之

一

，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处

置。八各地城市年内建立廉租住房制度，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。《意见》涉及面从土地供应与监管

、

住

房

建

设

规

划、税收、信贷、房地产建设与交

易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和

进度

《

意见

》

表

明

了

中

央

政

府

调

控房价的决心，解决住房供应结

构不合理的核心

问题。2.a.国内房地产市场解读一、房地产政策近年主要房地产政策一览表时间文

件

名

称主要内容主要影响2007年1

月1

6曰国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)187号文明确房地产企业土地增值税进行

清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地

产开发迎来土地增值税“清算”时代。而城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建

设用地土地有偿使用费提高1倍的政策己于1

月

1日

正

式

实

施

。土地增值税主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。187号文延续06年“国

六条”精神，以期调整住房结构供应、降低房地产开发企

业的利润，并以此继续打压房

地产投资热度。2007年3

月

一12月央行六次加息2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月20日央行六次加息。今年央行六次加息继续抑制房地产过热发展，通过减少需求稳定发地产发居。2007年8月7日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适

用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步

改善。加大对中低收入者居住改善，努力降低因房价过快上涨引发的社会问题，减少住宅需求，

促进房地产全面健康发展。2.a.国内房地产市场解读一、房地产政策www.themeg,

E³4近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2007年8月21日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基

准利率的通知》从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(

含

五

年

)

及

五

年

期以

上

个

人

住房公基金贷款利率均上调0.09百

分点。与加息政策配合实施，缓减房地产过热发展。2007年9月27日中国人民银行、中国银监

会联合下发《关于加强商

业房地产信贷管理的通知》对已利用贷款购买住房、又申请

购

买

第

二

套(

含以

上

)

住

房的

，

首

付

比

例

不

低

于

4

0

%

,

贷

款

利

率不得低于同期同档次基准利率的

1.1倍。比较严厉的限制投资性购房需求，降低房地产市场投机风险，减少购房需求并实现住宅房地产向健康方向发展。2007年10月9日《招标拍卖挂牌出让国有

建设用地使用权规定》(39号令)从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部出让金后，方可取国有

建设用地使用权证。有效阻止开发商蓄意囤

积土地的行为，加快土

地流通，降低土地使用

成本从而缓减房价上涨。2.a.国内房地产市场解读www.themegaller一、房地产政策E³工

地二、宏观调控房地产走势解读(一)、盘活存量土地，加速房地产开发行业洗牌。土地是房地产开发的命脉。新的土地政策的实施将加快土地流转和快速

开发，使开发商“囤地谋利”的做法难以为继。另外土地政策实施对盘活存量

土地起到促进作用的同时，也会为房地产企业寡头垄断推波助澜，加速了房地产开发行业洗牌。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地二、

宏观调控房地产走势解读(二)、调整住房供应结构，促使开发企业战略转型。随着国家廉租房、经济适用房及限价房的逐步推出，住房供给结构将出现调整，出现政府供给与市场供给两种模式，房地产开发企业在不完全

市场状态下也面临战略转型。2.a.国内房地产市场解读智盟高地二、宏观调控房地产走势解读(三)、抑制房地产投机，降低收益率，对中小开发商冲击巨大。新政策出台可以引导社会资金的流向，调控整个国家房地产业的发展

速度和发展方向，降低投机者的交易收益从而遏制投机。行业利润率的下

降又会带动房地产行业的投资增长下降，会促使企业的投资行为更趋于理

性，减少一些非理性的投资行为。同时，行业盈利能力的下降，会使部分

本来资金实力不强的中小企业资金紧张的局面更加严重，甚至会出现资金

链条的断裂，从而减弱这部分中小企业再投资的能力。所以新的金融及土

地政策将会对中小房地产开发公司的现金流造成重大影响。2.a.国内房地产市场解读www.them工

地E³二、宏观调控房地产走势解读(四)、区域市场供求决定房价走向，但税收影响不应小觑。我司认为，成熟市场的房价由市场供需决定。

目前大部分地区房地产市场供应小于需求，随着税收增加开发成本上升以及2008年建材价格上涨，

开发商将成本转嫁到房价中去，房价会继续上涨。但是，作为国家宏观调

控的后续组成部分物业税的实施一直进行论证当中。

一旦物业税实施将消

除土地增值税挤压效应，并缓减土地价格的快速上涨，进一步抑制投资性

购买行为，缓减房地产市场供求不平衡，从而放缓房价增长速度。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地二、宏观调控房地产走势解读(五)、房地产市场继续深入调整，房价下降只限于局部。连续加息、出台新土地政策、双限房、经适房、廉租房等政策的落实

力度在加大，整个房地产行业调整还需深入进行。最新统计显示，去年前

11个月全国70个大中城市房屋销售价格平均每月上涨7.4%,虽然进入2008年广东等部分地区房价出现下降，但全国房价今年仍将呈缓慢上涨态势

。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地二、宏观调控房地产走势解读(六)、淮北房地产持续稳定发展，价格上涨放缓。近年来淮北房地产开发各项指标一直平稳增长，增幅基本徘徊在7%—10%之间。继去年房价快速增长之后今年房价上涨速度将会放缓，同

时受国内房地产大环境的影响，淮北市场也会出现观望情绪，在持续发展

的同时进行调整、整合。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地三、房地产企业应对策略(一)、谋求短平快开发战略，抢占市场份额。随着行业利润率的下降和现金流投入的加大，必然要求企业大大缩短开发周期，快速抢占市场份额，在行业洗牌竞争中占有一席之地。新的调

控政策将会对主要依赖于高利润率而非大交易量的开发商产生较大负面影

响，开发企业应在市场竞争中主动应对，做出先于市场变化的发展战略。

如前所述，高市场份额、平利润率应该是一个方向。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地三、房地产企业应对策略(二)、做足产品专业化和差异化，保持竞争优势。只要能拿到土地，不管做什么都能获取高额利润的时代一去不复返了。

产品开发多样化，产品创新力度加大，新型建材应用更为广泛，产品创新

将是企业生存发展的关键环节。企业需要在市场竞争中找到其差异化的优

势，在市场的某个产品如小户型(包括各类型公寓)、综合体物业等领域形成自身的优势，才能在新一轮房地产行业洗牌中保持竞争优势。房地产市

场的产品会越来越细分，对不同产品领域中的专业化要求会越来越高，不

同产品的价格分化也就势在必行。在产品专业化的基础上，规模化和产业

化是企业保持行业领先的重要出路之一。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地三、房地产企业应对策略(三)、囤地政策要更倾向于专业化、市场化、正规化。由于国家明确项目开发周期并对闲置土地征收费用，所以开发商的囤地政策变得更为重要。在确定相应的开发方向与发展战略的基础上，优先考虑与本企业开发方向与发展战略相吻合的土地，土地储备规模要与项目动作的开发周期紧密相关。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地三、房地产企业应对策略(四)、加快项目的开发和销售周期，在市场不确定情况下抢占先机。在目前全国房地产大形势不明朗及充满观望的情况下，淮北今年上半年有望能继续保持去年房地产旺盛的发展势头。公司应抓住这一机会，加

快项目开发与销售速度，并快速推动后续项目开发，以期在市场进入调整

期前获得更多的开发资金与资本。2.a.国内房地产市场解读www.themegalle智盟高地三、房地产企业应对策略(五)、制定企业合理开发战略，实现快速滚动发展。在房地产行业利润率下降和投入现金流加大的情况下加快速度和做大

规模将成为企业主要发展方向。金方初涉房地产开发领域，并已储备多块土地，本项目的成功销售将对后续项目开发具有很大影响。因此，作为公司第一个开发项目应争取一炮打响，实现后续项目的滚动开发和良好运营。2.a.国内房地产市场解读智盟高地一、

淮北城市发展格局2003年淮北市政府迁移到新行政中心后，淮北城市的重心也开始向南发展。目前相山

区为淮北的商业、行政和居住

中心，濉溪县、杜集区、烈山

区分别由北、西、南向中部发展。根据淮北市《2007—2015

年城市发展规划》,淮北将在

2

01

0

年

左

右

发

展

成

为

百

万

人口

的地区性中心城市，新城区也将成为淮北市行政、商业、商务和生活中心，尤其房地产发展将成为未来城市的重点核心发展区域。2.b.淮北房地产发展状况Www.thom智盟高地二、淮北房地产总体发展状况近年淮北市房地产开发市场各项指标一直快速增长，开发总量

2002年几乎翻番，之后每年保持10%的增长速度。淮北住宅房地产

近几年也保持快速发展，规模、产品质素、规划水平、园林绿化及

配套各方面都逐步成熟，未来两年将持续平稳发展势头。时间总开发量总

销

售

面

积均价2002年80

.2万m²7

.22万m²1202元/m²2003年150万m²17.88万m²1

3

0

3

元

/

m2004年166万m*52.1万m*1

4

9

5

元

/

m2

0

0

5

年186万m²68万m²1855元/m³2006年200万m²72.46万m²2015元/m²2007年220万m²72

.

3万m²2

2

0

0

元

/

m2.b.淮北房地产发展状况淮北住宅房价近年上涨很快，普通商品房住宅五年内几乎增长了三

倍，且前住宅房地产价格在未来两到三年内趋于稳定，不会大幅上涨。www.them智盟高地2.b.淮北房地产发展状况三、淮北房地产区域发展状况淮北住宅房地产开发主要集中在四个区域，分别为一、二、三马路周边、三

马路与四马路之间、四马路与五马路之间及五马路区板块。一

、二

、三马路周边位于淮北老城区，地价较高，开发改造时间较早，但今年有不少开发商将目光重新放到老城区，出现不少新项目，以高层小高层为主。三马路与四马路之间，具有比较好的区位优势，学校及生活配套齐全，但中间有铁路经过，噪音较大，在售楼盘也不多，新开发多为小高层、高层住宅。◆厚山*ts名在花园镇音聚在的■天费大学城青

和

班要田一博庄■任庄“中下南行鼎盛国除北市

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E*

西范新村长山南路

蓝湖绿城

任圩湖睡御景Www.thom

洪河■惠荐采折失-dt+区改花一高岳开租王山庄任

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拍山区政府。“相山区★sL*电规合■余庄■任圩镇政府*方页中听以空业取

三

大-圣庄

大刘庄智盟离地■杜庄

·东岗慧立交桥.

在化m数育局*间庄*签积*氧里:

模牛2.b.淮北房地产发展状况三、淮北房地产区域发展状况四马路与五马路之间是目前淮北新开发住宅最集中的区域，包括翡翠岛、相山

庭院、慢城及之前的温哥华城都规模很大，产品及规划都属于引领之作，产品以高

档多层产品为主，后期都规划有高层及小高层住宅，成为目前中高档住宅置业的首

选。新政府中心及相山路区域以高层住宅为主、多层为辅，该区域为目前淮北住宅

置业的核心区域。五马路区域属于正在崛起发展板块，奥斯卡春城、凯莱文苑、可伦国际、水岸碧桂园都为当前在售项目，并为淮北未来两年中高档住宅置业的主要区域之一。目

前该区域生活配套及交通等条件较差，价格相对较低，发展潜力很大。方织二

澳斯卡春城阳河万福家园

项1目地块

南黎花园*四里庄

大丁象■使北币一中(瓢校区)温哥华城朱窘“梁庄“紫庄智盟高地宏发半岛谁北市博物温。帝景翰园香含花都■刘庄已黎印象进七广插要视

大学西写慢城

司生态园相而庭院坚苑本村

北市政府性北市

华佳梅苑票翠岛研鲜控解中论www.themegallery.com王铁护高朱析家天下西圳新村m众庄www.themegallery.com四、淮北住宅房地产价格分析>淮北市目前住宅销售均价在2300-3200元/m²,

总价集中在18-30万/套；>多层在售住宅价格范围在2300-3300元/m²

;>小高层住宅价格范围在2500—3200元/m²;>高层住宅价格范围在2500—3600元/m²;>花园洋房及别墅价格范围3100-4000元/m²;2.b.淮北房地产发展状况智盟高地五、淮北住宅房地产产品分析>淮北目前多层住宅比例有所下降，小高层住宅比例逐年提高，多层

和小高层为目前淮北住宅市场的主流产品；>高层比例有一定的提高，但尚存市场认知度障碍，新开发项目大多

规划后期开发高层住宅，未来两年高层住宅将大量面市；>花园洋房及别墅等高端住宅产品因受土地、市场需求等因素影响数

量还较少，且以花园洋房、联排、叠加、独栋别墅以及多层、高层等

复合产品组合为主，尚无纯别墅项目。2.b.淮北房地产发展状况www.themegallery.com智盟离地>淮北位于安徽北部，地处苏豫鲁皖三省交界处，土地面积2741平方公里，

其中市区

371平方公里；>淮北市辖濉溪县、相山区、杜集区、烈山区，拥有2个省级开发区和33个乡镇；>2006年，淮北市总人口212.2万人，其中城

市人口90万人；>淮北交通便利，

陇海、京沪铁路穿境而过，

连霍、京福高速公路贯通期间；>淮北连续七年被评为全国卫生城市，2006年荣获“国家园林城市”称号,具有

良好的居住环境；2.C.淮北城市经济概况一

、城市概况E³二、淮北市近年经济发展水平及预测(GDP)淮北近年来，经济持续保持高速增长，发展势头良好。2005—2007年GDPGDP年均增长率(接近10%)高半长出近年均

智盟高地

良好的经济发展势头、经济持续的高速增长，会形成房地产市场持续强劲的需求。

2.c.淮北城市经济概况第二产业的加快发展，与淮北调整经济发展规划，重点发展能源工业有很大关系。随着第二产业的发展，会产生新的对于住房的需求，也会带动第

产业的快速发展，从而在一定程度上促进房产进一步活跃。

www.them

egallery.com

智盟高地

2.c.淮北城市经济概况淮北作为建国后重点能源工业城市，第二产业在国民经济总产值中一直占有很高比重。从图表可以看到，第一产业平

稳发展，第三产业加快发展，第二产业在2002年左右经过调

整后进入一个比较快的发展时

期，近两年第三产业所占国民

经济总产值比重达到60%以上。1996

2000

20042000

202年份三、淮北产业结构状况淮北市各产业发展预测情况

单位：万元息值淮北的人均可支配收入在省内及国内都保持在一个较高的水平，且增速

智盟高地

2.c.

淮北城市经济概况四、淮北人均可支配收入变化淮北市人均可支配收入增长速度不断加快，近三年年均增幅接近15%,远远高出国家平均水平。

持续稳定，预示淮北的人均消费能力只增不减。

项

目国内生产总值人均GDP财政总收入固定资产投资指

标224

.

5亿元10736元31

.

2亿元110.4亿元同比增长10.10%14%42.80%项

目人均可支配收入消费品零售总额进出口总额居民储蓄存款总额指

标980761.9亿元4.54亿元167.7亿元同比增长14%13.90%11.80%淮北经济持续健康、多方向快速发展，城市人口快速扩张、其他各项需求快速增长，城市化进程正在逐步启动，现代化城市格局正在逐步形成。

>淮北在现有国家重要能源基地的基础上向现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市发展，未来将成为皖东北地区的中心城市；>三大支柱产业煤炭、电力、纺织发展势头良好；>社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额、城镇居民人均可支配收入逐年上

升

。2.c.

淮北城市经济概况五、淮北市2006

年主要社会经济发展数据E³第二部分：

项目分析1、

项目区位分析2、

区域购房心理分析3、

项目SWOT分析4、

项目价值综合评析智盟离地一、项目建筑指标。>东边为水岸碧桂园及南黎花园项目，南部紧靠跃进沟，西面紧临相山路，

北部为南黎路；>项目用地东西宽约150米，南北长约251米，高层退让20米，住宅退让

15米：→本项目占地38880平方米，总建筑面积100547平方米；>金方大厦综合楼建筑面积26309平方米，住宅建筑面积65449平方米；

>商业、办公及公共服务设施建筑面积6671平方米；>容积率为2.39,绿化率为36.8%;>用地性质：挂牌出让，居住用地。一、项目

区位分析

www.themegal智盟高地二、项目区位分析。本项目位于新淮北市政务新区

南部，相山路和南黎路交叉口。项目处于淮北城市发展的主要区

域，临近淮北新行政商务中心。

项目周边为淮北房地产新兴发展

板块，项目西部有奥斯卡春城、

万福家园正在开发，北部有可伦国际公馆、凯莱文苑等多个房地

产项目，东部有水岸碧桂园、南黎花园经适房项目及淮北煤矿大型住宅项目，项目南部也有较大

规模住宅项目即将开发，属于房

地产开发热点区域，具有很大发

展前景。决明*性叶菌有山

医相山区测

评*健一中颗物区EX

北市和花热预度法脑架花愿R一、项目区位分析Www.thom-

里***社庄

·和不有安口后的±=%m@8,智盟高地响理摩形不行xTg期时m家师4三、交通配套分析。项目周边目前缺乏居住人气和

生活配套，属于正在完善发展区

域。项目距离市政广场500米，周

边500米范围内有新建菜市场，1500米范围内有小学中学及医院。

项目距8路车终点站约300米，交

通不太便利。项目周边将逐步完

善超市、银行、通讯等生活配套。一、项目

区位分析

www.themegallery.com,E³4工项

目

名

称项目位置项

目

规

划销售情况销售价格综合分析弗翠岛人民路东段北侧，名流大酒店向东300

米总

建

筑

面

积

2

7

万

m

²

,

产

品

包括花园洋房、联排及叠加别墅、

独栋别墅、高层；

一期7.5万m多

层

7

0

%

左

右

高

层

5

0

%

左

右多层：3300—3

6

0

0

元

/

m

²

,

高层：3100

—

3300

元/m²。规模很大，产品

组合多样，周边

居住环境良好。相山庭院长山路与梅苑路交叉总

建

筑

面

积

3

2

.

5

万

m1

2

月

初

二

期

认

购

，

认

购

约

5

0

%-二

期

均

价

3

2

0

0

元/m³。品

牌

地

产

项

目，

影响巨大慢城人民路发现之旅东侧总建筑面积12万m*。目

前

销

售

达

9

0

%左右。多层3400元/m*

高层3300元/m²百年香樟相山路东侧，董庄路北侧，市中级人

民法院南侧叠

加

别

墅(

8

套

)、

多

层

、

小

高层，户型面积从66m²至148m*10月24日，认购率

达

到

8

0

%

。均价2700元/m²,

高层2900元/m²,户型较多

，日标

客群较大。一、项目区位分析四、项目周边主要楼盘资料。www.themE³工项目名称项

目

位

置项目规划销售情况销售价格综

合

分

析可伦国际公馆相山路东，桂苑路南。总建筑面积70000平米，其中商铺20000平米，住宅12栋，360户。5

层平顶多层。2007年5月26日开盘，

至今销售率达50-60%开盘均价：2500元/

m²,目前均价：2700

元/m项目产品及户型较差，因此销售状况

一般。凯莱文苑相山路东，南黎路北。占地82

.

9亩，建筑面

积12

.

6万平方米。由

4

栋

高

层

和

1

0

栋

多

层

住宅。12月底开盘，认购

7

0

%

左

右

。均

价

2

6

5

0

—

2

7

0

0

元/m².项目质素较高，但无暖气，认购情况

较好。水岸碧桂园南黎路南侧，相山

路东侧，紧邻南黎

花园安居房总建筑面积8.9万平方米，共706户，容积率

1

.

9

,

绿

化

率

3

5

%

,

集中供暖。销售约95%左右。开盘均价2600元/m²,目前均价2650元/m²-项目质素一般，户

型搭配较合理，带

暖气，销售良好。一、项目区位分析四、项目周边主要楼盘资料。Www.them

E³工且前淮北住房需求以自住为主，其中换房及结婚购房成为置业

主流，二次及二次以上置业占到40%以上。二、区域购房心理分析改善居住条件■投资■结婚购房外地迁入购房■其他其他，11.90%

,外地迁入购房11.90%,改善居住条件30.90%egallery.com,结婚购房30.90%智盟离地Www.thom投资，14.20%且前淮北购房区域选择主要在四马路和五马路之间，老城区新

近出现不少住宅项目，五马路区域将成为未来置业重点选择区域。,一马路以北15.30%一马路和二马路之间，7.60%二马路和三马略之

间

.

3

.80%三马路和四马路之二、区域购房心理分析滩溪县城，1.90%五马路以南。10四马路和五马路之间，13.00%智盟离地间，48%且前淮北市民购房心理价位基本在2500元/m²

上下，于且前实

际市场价格有一定差距。二、区域购房心理分析购房心理价位调查日2000以下■2001-2500□2501-3000□3000以上Www.thom智盟离地□31-50平方米

■51-70平方米

□71-90平方米口91-110平方米■111-130平方米□130平方米以上在住宅需求面积上，90

—110

m²选择最多，其次为70—90区间和110-130

m²区间，基本与市场实际相符。住在需求面积调查40%二、区域购房心理分析智盟离地www.themm²回

一

次性付款■分期付款口银行贷款口视情况而定在付款方式上银行按揭基本为主要购房方式，

一次性付款选择

仅占不到四分之一。二、区域购房心理分析Www.thom付款方式调查egallery.com智

盟

高

地且前淮北市民月收入水平主要分布在800元以下和2501—3000

元两个区间，前一区间主要为普通店员月新水平，后一区间为大多

数煤矿职工月薪水平。二、区域购房心理分析智盟离地月收入调查Www.them置业心理特点区域选择性强：大部分淮北购房意向区域选择老城区和四马路与五马路之间，前者为传

统居住区，后者为新兴核心住宅发展区域，区域偏好明显。重视教育：淮北人文历史悠久，非常重视文化与教育，购房对周边教育配套要求较多。投资意识较弱：淮北住宅置业投资比例较低，投资者大部分为外地人，近年房价上涨加快催生本地人投资意识，但市场仍以自住为主。购房心理趋于成熟：

淮北房地产市场目前发展已经趋于成熟，项目规划、产品品质、景观等不乏优秀项目，购房者置业趋于理性。煤矿职工为很大购买人群：

淮北市以煤炭立市，煤炭相关企业职工人数庞大，也成为住宅购买很重www.them

智盟高地

二、区域购房心理分析要的一个购买群体。(一)项目综合评价>项目优劣势分明，销售的关键在于充分发挥项目优势，塑造本项目独特的个性

和竞争力；>目前市场发展势头良好，多层住宅需求空间很大，高层住宅有一定销售阻力；>项目所处区域逐渐成熟完善，将拥有良好的生活居住氛围；>项目拥有良好的自然资源，其利用程度将对项目竞争力产生直接影响；>项目产品类型较多，高层住宅面临一定销售压力；>项目整体素质相对一般，规模、产品、户型、景观优势都不突出，周边正开发

销售项目众多，必须突出差异化定位才能与竞争对手有效区别。精炼总结：市场成熟、稳定发展、多层需求旺盛、高层尚待验证、项目质素无特色、周边项目同质、寻找特色定位、细化市场空间、突出环境优势、挖掘发三、项目综合评价展潜力。智盟高地(二)发展战略思考总结>淮北房地产具有自身发展特点，

目前淮北市场良好，仍然具有很大的需求

空间，在未来几年会持续目前发展势头；>从目前市场情况来看，多层住宅需求逐步大于供给，销售压力不大，高层

住宅目前仍有认知障碍，且未来几年供给量大增，有一定销售压力；从竞争环境考虑目前市场同质化较大，销售价格区间比较接近，项目营销

推广必须实现差异化，突出自身特色，不需要很强的竞争导向策略；>从持续开发角度，做为公司第一个开发项目并后续有多个项目跟进开发，应做好产品质量及后续服务，树立品牌地产形象：>从消费者角度来看，项目所处位置及质素都无突出优势，销售价格应适中

以提高性价比，同时通过特色定位谋求更大市场空间。三、项目综合评价www.themegallery.com智盟高地第

一、市场策略：差异化差异化定位策略。目前项目周边竞争楼盘较多，产品及规划方面具有一定趋同，项目没有突出优势，因此应利用突出特色定位有效区别竞争对手赢得市场空间。(三)项目发展战略：强化

优势三、项目综合评价智盟离地Www.thom项目发展战略：强化

优

势第二、开发战略：塑造长效口碑品牌。树立开发品牌，实现持续开发。做为公司第一次涉足房地产，

以本项目为契机做好产品质量及后续服务，在淮北树立良好品牌形象，为

后续开发项目奠定基础。三、项目综合评价智盟离地Www.thom三、项目综合评价项目发展战略：

转化劣势第三、开发战略：

加值策略

田忌赛马在突出项目环境优势的基础上应利用特色定位拓展市场空间，增加项目附加价值。同时在销售推广上利用多层冲击市场，抢占市场先机和市场份额，

小高层高层采用市场跟随策略，利用价格优势实现快速销售的目的。Company

Logo三、项目综合评价项目发展战略：

抓住机会第四、开发战略：

抢占时机今年上半年全国房地产市场发展不明朗，淮北市场也存在一定观望态势，

而且上半年开盘项目较多，竞争很激烈。项目能否抢占市场先机是实现整体

销售的关键。

一定要抓住上半年比较好的时机一击制胜。Company

Logo项目发展战略第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导。拓展销售渠道。通过利用资源建立市区销售中心，利用地理优势吸

引杨庄矿、纺织厂、烈山区及濉溪县想到市区置业目标客户，利用多

种营销手段拓宽销售渠道。三、项目综合评价智盟离地非竞争性导向策略。

目前市场多层销售状况良好，因此项目只需突出自身特色定位及核心资源优势即可实现多层销售目的，无须过多实施竞争宣传导向。明年开始市场高层投放量将越来越大，届时项目高层可实行跟随策略进行销售，利用价格优势抢占市场空间。第六、竞争策略：监测跟随。(三)项目发展战略：

竞

和

威

胁三、项目综合评价智盟离地Www.thom优

势(

strength)分

析发展商实力雄厚：发展商金方集团为淮北知名民营企业，实力雄厚，虽然刚涉足房地产行

业，但是资源充分、起点较高。住

宅

集

中

：该区域目前住宅项目开发数量很大，未来将形成大规模居住区，具有规模优势。交通条件良好：项目位于城市主干道相山路与南黎路交汇处，交通条件良好。居住环境良好：

项目西边紧靠公园，南边干渠改造后将成为城市景观带，居住自然环境

良好。户型配比合理：项目主力户型为90m²和110—120m²经济型户型，市场需求空间大，有利于销售。

www.theme

智盟高地

四、项目SWOT分析劣势

(

weeknes

s)

分析位置还比较偏僻：项目地段目前有些荒凉、缺乏居住人气，处于城区边缘地带。周边配套目前不够齐全：本案周边缺少相应的生活配套设施，离医院、学校、超市、银行等基本

配套设施都较远。部分小高层、高层户型不太合理；项目小高层有两个单元、高层有一个单元户型设计不太合理，会增加销

售难度。销售时机滞后；项目相对于凯莱文苑、水岸碧桂园、万福家园等周边已售项目在开发时

间和销售时间上都滞后，不占有市场先机。四、项目SWOT分析www.them

egallery.comE³工

地机会点(

opportunity

)分析经济发展持续看好淮北近年经济快速持续发展，市民可支配收入增长较快，住宅购买需求

持续增加。淮北房地产市场发展良好近年淮北房地产发展良好，周边在销售项目将区域住宅价格已经提升，项目面临价格压力较小。区位发展潜力很大项目位于城市主要发展方向，未来发展潜力巨大，

目前已成为住宅热点

开发区域。处于煤矿入市口，对煤矿职工吸引力大项目紧邻相山路，

是南部矿区进入市区必经之路，所以可以吸引矿上职

工购买。四

、项目SWOT

分析E³工

地竞争激烈，时间重叠项目周边竞争楼盘较多，且推盘时间重叠，

一定程度上会对本案造成客

源的分流。存在产品同质化可能：

项目所在区域住宅产品及规划趋同，不容易拉开消费层次及形成独特竞

争力。临近经济适用房项目临近南黎花园经济适用房，会拉低项目档次和价格。高层住宅项目规划有高层住宅，

目前市场对高层住宅还存在一定认知障碍，且未

来几年淮北高层有比较大的放量，竞争激烈，加大销售难度。国家宏观调控政策影响受国家宏观调控政策营销国内房地产市场将步入一个调整期，持币观望者越来越多，淮北也会受到一定影响。www.theme四

、项目SWOT

分析威胁点(threat

)

分析工

地E³项

目S

WOT

分析项目开发策略优

势

(s

)集中在靠近公园和景观带、经济型户型配比、交通优势和良好居住环境方

势

(

W

)主要体现在地段较偏、配套不完

善机

会点

(

O

)市场发展良好、区位发展潜力巨大、特色定位带来市场空间策略一：发挥优势，利用机会※强化良好自然环境的稀缺性※挖掘区位发展潜力※树林特色定位与开发品牌形象避免暴露项目的劣势※完善自身功能配套※细化营销渠道、挖掘区域客户

潜力威胁

(T)市场竞争、高层住宅市场销售难度、宏观环境影响策略二：发挥优势，规避威肋※差异化形象定位规避同质化竞争※以差异化营销思路应对激烈的市场竞争※整合资源，提升附加值，提高竞争力必须避免威胁与劣势并存的局面独

特内

涵

个

性

营

销来利用居住环境弥补配套不全

※利用特色定位谋求市场空间四

、项目SWOT

分析www.themegSWOT分析总结智盟高地第三部分：

项目定位1、

目标客户定位及分析2、

项目定位思考3、

项目定位及案名4、销售价格确定智盟离地一置业选择豪宅，选择好环境、好地段一具有

置

业选

择

性

，

追

求

品质

生

活一一要求低，

一满足居住需求一租房、矿区棚户、村里自建房一、锁定我们的目标受众普通家定低收入家定高有阶层中序

阶层自标消费群www.themegallery.com智盟

高

地老城区换房买房者及部分二次置业者。结婚买房在淮北住宅市场占很大比例。该地段可以吸引杨庄煤矿、

纺织厂等厂矿职工购买。烈山区、濉溪县想到市区买房者以及外地来淮置业者。一、更精准的定位改善居住条件结婚买房广矿职工智盟离地www.themegallery.com·

首先要有良好的居住环境，满足其生活向上的追求；·

性价比高，是目前市场所有房子里最“值”的了；·虽然价格不高，但它不会“土”,有些精神层面的东西，在朋友面前还不会丢脸；·户型具有吸引力，

产品品质高，具有一定配套，房屋实用率高。一、目标客群的理想居所智盟离地居住区域心理>目标群体对项目地段认知存在一定障碍，需要利用目前

区域地产开发趋势加以引导。>市区客户置业区域选择受价格影响较大，因此项目价格

将成为销售的很大促动力。>项目周边良好的自然环境短期内不能被客户认识，需挖

掘项目发展潜力，强化居住环境宣传。>周边厂矿工作职工，置业选择项目相对工作方便。一、日标群体心理分析智盟高地www.themegall客户购买心理>目标客户为现有市场在地段和价格上双重选择的剩余人

群，市场补充性很强，经济性户型和购房总价是他们首要

考虑的要素。选择购买本项目的客户最大的推动力必然是价格，这也

是客户选择在项目区域置业的最主要原因。对生活的美好向往可以通过项目的音乐主题所倡导的生

活理念实现，

因此自然和音乐主题将成为客户选择项目置业的最大拉动力。>目前淮北城市向南发展，项目区域成为房地产开发热点区域，群聚效应成为很多客户置业有力的影响因素。www.themegalle一

、目标群体心理分析智盟高地一、目标客群购买的态度三高三求：对高性价比的追求!对高品质社区的要求!对高

素

质

生

活的需

求!www.themegallery.com智盟离地(1)定位思路1.差异化一般综合质素较好且有鲜明特色的项目可实现销售额和时间上的

最优效果，而本项目无论地段、规模及产品无明显优势，且同市场产品及价格趋同，必须通过特色定位实现差异化目的，借以区分竞争对手并赢得市场空间。2.提炼核心价值项目最大优势来自于周边紧靠公园及以后的干渠景观带，自然及

居住环境良好，因此在定位中应予以强化。3.

树立品牌形象对于初涉房地产行业的公司来说极具特色的项目定位会让公司品

牌形象在短期内建立起来，如北京的CLASS。4.

利于销售项目定位必须考虑利于销售的原则，定位应有创新性和时尚性，以利于营销宣传和销售推广。二、项目定位思考智盟高地项目功能定位“五步矩阵”分祈法示意图www.themegallery.com1步：定位思书方向

②少；

横纵比疫国内

4乡：预速定位反向论请3步：寻我和发现需求

和空自市场机会二、项目定位思考5步：调研分析精准定位智盟离地项自定位分析之一市场客户对中高档物业认同因素及变化egallery.comWww.them智

盟

高

地Www.them

健项目定位分析之二周边生活配套不齐全区域住宅发展潜力大树立开发品剧市场产品同质化严重项目的定位现实基点

区域住宅开发集项目定位分析之三自然居住环境好Www.thom

智盟离地二、项目定位思考(一)本项目现有价值要素提炼通过上述对市场环境以及项目自身的分析，本项目现有价值要素主

要体现在：居住环境价值项目西边紧邻公园，南边干渠改造后将成为城市景观带，

自然资源

良好，居住环境优越；(二)我们增加的附加价值高雅生活价值项目特色定位将为项目带来健康生活理念，可以满足置业者对于

更高生活的追求愿望；高品居住价值做为公司树立品牌地产的开山之作，

品质地产将会更多为目标群

体所认同：Www.thomegallery.com智盟离地三、项目定位淮北首席音乐主题生态社区定位解析：>从市场来看：

现在淮北住宅项目定位趋同性很强，缺乏创新，而项目缺乏突出优势，需要借助有号召力的概念进行引导，音乐主题住宅在全国有

过很多成功先例，在淮北还未出现，可以利用这一定位打开市场空间。>从营销来看：

音乐主题类似于运动奥运等主题，但时效性更长，接受度更广。音乐作为有品位的生活有利于得到目标客群的认同。>从建筑来看：

开发音乐住宅正好吻合了“建筑是凝固的音乐”这句经典名句，同时音乐主题只体现于景观等元素中，所需成本不大。>从宣传来看：音乐主题住宅社区在淮北属于空白，便于有想象力的广告的传播；同时音乐主题的相关推广活动和手段比较丰富，可以起到很好的Www.thom策划宣传效果。egallery.com智

盟

高

地淮北楼盘定位二览凯莱文苑：教育地产；水岸

碧

桂园：公园住宅

水岸生活百年香樟：

百年香樟，

自然生活哲学可伦国际：优越生活，领袖南城Company

Logo金

方

·

维

也

纳

春

天案名诠释：为什么要“维也纳”:

维也纳做为世界音乐之都号称欧洲“音乐圣殿”,

是欧洲古典音乐的摇篮。借助于维也纳与音乐的高度关联，可以更好的让公众通

过案名接受项目的定位。同时，音乐具有很强的沟通性，音乐主题可以为不同年

龄段的客户接受。为什么是“春天”:美好自然的感觉，突出项目良好的自然居住环境的核心卖点，维也纳春天搭配给人以美好的联想，是自然与音乐的结合，容易让人对三、项目案名生活产生美好的向往。them智盟高地金

方

-

华

尔

兹金方

·

维也纳阳光金方·格莱美公园

金方·花香维也纳三、备选案名www.themegal智盟离地中外十二大名曲及大师命名：高

山

流

水阳

春

白

雪渔

舟

唱

晚平湖

秋

月梅

花三

弄二

泉

映

月华

尔

兹

格莱美

爵

士

乐天鹅湖贝多芬莫

扎

特12楼座单体或户理备称Company

Logo成交促动策略膜武☆理性促动：1

.价格2.优惠政策3.

生活配套4.

户

型5.产品品质6.合同条款感性促动：1

.广告共鸣2.身份认同3.体验提升

4.文化感召Company

Logo定价要点定价现实动因：a

、总体开发利润；b

、项目开发资金周转状况；c

、项目快速回笼资金要求。四、定价分析www.themegaller智盟离地1、

定价参考因素(1)整体房地产市场价格走势(2)同类型住宅价格走势

(3)同时期市场价格比较(4)同地段住宅价格比较2、

定价方法a

、市场比较法b、成本法c

、收益还原法四、价格策略价格确定www.themegallery.com智盟离地四、价格策略价格确定根据项目产品、地段、市场价格参照我们的价格体系确定为：多层销售均价：2800

元/m²;

其他物业价格见价格明细表。调价原则位置朝

向朝向户型大小户型种类www.themegall3、a

、

b、c、e、智盟离地d、1、

项目周边在售楼盘多层价格均价在2700元/m²左右，考虑到今年房价上涨及多层住宅越来越少因素，项目多层价格即使稍

高，也应具有一定竞争力；2、

考虑到项目多层、小高层、高层多种物业组合和市场实际，项目多层住宅应相对同类项目高一些，高层、小高层价格要

相对同类项目低一些以利于整体销售：3、

可以通过分批推盘不断涨价可以逐步提高项目均价，最终实现预期销售均价，从而实现项目的预期销售利润和资金快速回笼的双重目标。四、定价分析定价评估Www.thomegallery.com智盟离地第四部分：

物业发展建议1、景观设计建议2、物业配套建议www.themegallery.com智盟离地一

、景观建议景观设计建议>景观设计中应体现音乐风格，如设立二泉映乐水池景观、华尔兹

广场、琴键步道；智监高地,www.themegallery.com景观设计建议突出项目核心标志设计，小区入口及核心景观设置音乐标志性建

筑景观，如小区大门设计成音乐造型，小区内部设立知名音乐家

雕塑；一

、景观建议智盟离地www.themegallery.com一

、景观建议景观设计建议小区绿化景观，也可以考虑加入音乐元素；www.themegal智盟离地一

、景观建议景观设计建议住宅组团命名或小区道路、会所以音乐元素命名；18F格莱美公寓www.themegallery.com智照高地一、景观建议景观设计建议>设计小区背景音乐系统，会所等公共场所可以设立专门交流音乐

的地方；www.themegallery.com智

盟

高

地一

、景观建议景观设计建议>利用音乐元素和造型设立小区小品、指示牌、路灯、垃圾箱等配

套设施。www.themegal智盟离地www.themegallery.com■住宅智能化侧重于个体住宅，为家庭提供更具备环境适应性和人性化的日常居住环境，是家庭个性化生活的技术平台。终端信息发送至住户端控制主机，主机根据住户事先的设定以及事件的具体情况进行响应，部分信息在发送至住户端控制主机的同时，也发送至小区控制管理中心，由管理中心进行记录、备份与响应；住宅智能化的目标是向住宅的个性部分提供管理平台。■小区智能化主要针对集封闭住宅小区的建筑群，进行管理以及管理整合，以提高小区各方面的管理能力与管理效率(包括诸如物业、安保、设备、信息等各方面的管理),同时降低物耗和管理成本，为住户创造优良的小区居住环境。小区智能化是小区管理系统的技术平台。相关信息发送和集成到小区控制中心，由小区控制中心进行统一的管理、控制与响应。智能化设施智能化分为小区智能化与住宅智能化两部分。智盟高地建议本项目设置如下设施■高层可视楼宇对讲系统■公共区域及群楼商业部分区域的闭路监控系统■门禁(一卡通)控制系统■电子寻更系统■宽带、卫星及有线电视接收系统■地下停车场(一卡通)自动控制系统■安保红外系统■小区背景音乐系统智能化设施www.themegalle智盟高地二

、物业管理服务考虑到公司树立品牌地产的需要及增加项目卖点、提升项目形象，建议聘请国内知名物业公司担纲项目后期物业顾问，增加

卖

点，聘用当地具有良好口碑的物业公司负责后期物业管理，尤其对于社区安全性和停车系统、卫生系统一定要有良好服务能力。这不但在项目

销售期可成为项目卖点，给客户信心，而且在后续物业服务中，又可以维

持物业的市场声誉，令物业得以最大限度地保值和升值。良好的物业管理

服务是树立开发商品牌和良好声誉最有效的方面。智盟离地www.themegallery.com第五部分：

营销推广策略1、营销推广策略2、

分批推售策略3、阶段推广计划智盟离地借势——充分借用市场上升的有利时机，突出项

目优势，树立项目特色定位。造势--对产品及卖场进行包装，诠释产品崭新的概念，拓宽宣传推广渠道，为正式销售积蓄能量。拓市-—强化现场销售力，拓展多渠道营销，实现快

速销售目的。用市---借助前期良好销售形势和口碑，深挖客户资

源，实现后续销售。www.thom

e“首席音乐主题生态社区”>提升项目定位>树立产品形象>以体验式营销为主>实现快速销售目的提升产品价值:>

深挖客户资源>

利用热销实现后续销售一、营销推广策略项目推广总策略如下：

抢时、借势、造势、

吸市、拓市、用市智盟高地→项目最大优势在于极具竞争力的高性价比，因此前期形象树立至关重要，

只有拔高形象才能利用价格优势形成高性价比，这是项目实现快速销售的最

好途径。egallery.com形象包装英点组合产品形象

音乐主题价格拉动宣传推广策略目的：心理价值〉物业价格前明

后期一

、营销推广策略形象推动

促进销售Www.thom智

盟

高

地传播卖点居住环境良好音乐主题经济户型政府新区、城市中轴发展升值潜力大价格优势高性价比高品物业高品配套住宅升级产品高尚生活诉求一

、营销推广策略北首言音乐巨题生各社)消费者

案名

传播诉求公

园

态

音

E

题

社传播策略维也纳春天www.themegallery.com传播主题传播印象智

盟

高

地投放媒体备注主要媒体户外户外广告、工地围墙、条幅、灯杆旗、公交车体报

纸

广

告以当地主流《淮北晨刊》

《服务指南》为主辅助媒体发送发放小报

、

短信多媒体广播

、

电视

、

网络◆

媒介组合策略媒体组合：媒体组合主要以报纸、户外广告为主，以广播、电视、短信、小报等广告为辅助一、营销推广策略Www.them工

地E³根据工程进度安排，项目采取分期发售策略，

一期推出全部多层及商铺销售，二期分批推出小高层、高层销售。从回款

角度分析如下：>项目多层全部出售后将收回多层及土地成本；>项目小高层、高层全部出售后将收回全部建筑成本；>综合楼及商铺是项目利润的主要来源。从市场情况来看多层及小高层销售压力不大，而高层及商铺

销售竞争激烈，销售压力较大，商铺与高层销售应充分考虑抢市问题。因此一期多层销售可为二期开发提供现金流，如允许在一期就开始商铺销售，可以抢占市场先机，通过较长的销售时间来逐渐消化，提前实现项目开发利润。二、分批推售策略www.themegalle智盟高地第一期推出单位：多层住宅(6栋)、商铺建筑面积：20664m商业及配套：

6671m多层总户数：

208户产品面积及比例：

二、分批推售策略多层面

积

(

m

²

)套数比例

(

%)小套90

m²以下16278%中套110

m²—120

m²42%大套140

m²4220%合计/208100%www.themegalle智盟高地销

售

阶

段

与

销

售

速

度

分

解时间推出数量销售数量器计销售率销售金额形象蓄势、销售准备期(3月-5.18)客户积累认

卡

1

2

0

张——开盘强销期(5.18-6.18)208套115套55%31822560持续热销(6.18-7.18)208套165套80%46287360二、销售进度分解说明：1、

一期住宅共208套，

一次性推出销售。2、

商业随一期住宅推出，可分批推出，抢占市场先机，通过长销售时间实现逐步消化。www.themegallery.comE³产

品

类

别估

算

单

价销售面积销售额一

期销

售单

位住宅28002066457859200商业6000667140026000合计2733597885200目前，一般营销推广费用为销售额的1.2%-1.5%按1.2%计，推广费用约为93.4万；

按1.5%计，推广费用约为116.8万。

一期推广费用预估为：93.4-116.8万(以上费用仅为初步预算，执行费用根据实际情况进行调整，商业推广费用一期按50%计算)二、

一期推广费用预估智盟高地销售阶段形象蓄势阶段销售准备阶段开盘强销阶段持续热销阶段合计费用(

万

元

)20352520100比例20%35%25%15%100%根

据

保

项

国

的

能

而

班

地各阶段营推广湖用划分加二、一期推广费用分解注：

以上费用为各阶段营销推广费用预估，具体费用执行期提交详细计划www.themegalle智盟高地■

■开盘强销期■■■样板间装修■

■

■■

产品展示持续热销期■

■4.20%“五一”节■销售中心完工销售现开始认购场进驻销售准备期营销节奏

形象提升

销售蕃势

强势开盘

持续销售■

■临时咨询处进场形象提升期时间节点工程中点营销节点■■工地包

装完成Www.thom积照高地开盘销售6.1■4.15.183.15.17.1