2019年成都中粮御岭湾营销策略

第一只眼：本体分析看项目湖面近1000市博始在林会8

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流1101直别壁用地近2000日五地高尔考消店独自凭栏是谁用目光眺望一米温柔的斜阳

前无古人，后无来者!三年御嶺湾，别墅将成城!中粮

御筑湾——理想之上不可复制的国际山水人生第二只眼：竞争格局看项目L)

青城板块金型板块地

研

础大城北板庆年龙泉板块电A底情发块黛山板块城市别墅区(第一居所)郊区别墅区(第二居所、度假)红字

成熟别墅区黑字

新兴别墅区

光华大道后浦红板埃流花板块25成都市别墅价格走势图2009年上半年月均11572元/m11月12037元/平米100005000元/平米0%

——主城区价格

——郊区价格价格分析2007年上半年

2007年下半年月均9577元/m

月均10660元/2008年上半年月均14331元/#2008年下半年月均11331元/r20000150002008年上半年2009年上半年11月8912月95001元/供销分析成都市别墅物业类型销量情况图3503002502001501005003s。——独栋

——双拼

联排各物业销售分析2009年1月至11月供应量销售总量月均销量销售均价独栋双拼联排各物业销售分析板块类型

板块名称

价格平台(均价)特点红

化大记电登写口反校具mg

牧马山龙泉山、牧马山、麓山、城北四大别墅板块属于同属性竞争金中区式

区

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□概高速龙泉山大城北Fcn大屋具青城山u

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地上建筑面积

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建筑面积地上建筑面积

地下建筑面积花园面积项目地下建筑面积

花园面积建筑面积

地上建筑面积区域项目产品建筑面积(地下室都算建筑面

积。雅居乐除外)项目总价区间销售情况产品均价业品牌产品景观配套区位麓山国际社区万华地产，本

地品牌开发商独栋别墅，密集黄山板块浅丘坡地、12000亩高尔夫球场

景观，上千亩的碧野景观道18洞标准高尔夫球场、麓镇欧洲风情商业小镇、教育配套齐

全南延线，麓山板块本项目中粮地产，实

力央企独栋别墅，密度小

，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇俱乐部，象棋俱乐部各类学校城东区域，新兴湖山板块对比本项目品牌有

一定优势本项目产品密度低景观优势明显未来规划配套齐全且

档次较高麓山板块相较本项目所处区域，城市属性更强，市场认知更高项目基础信息开发商项目位置占地面积容积率建筑面积物业形态本项目与麓山国际社区相比，最大的优势在于景观环境、

独栋产品的低密度、品牌，其会方面优势不明晁项目核心卖点：圈层、高尔夫、产品、区位竞争项目麓山国际社区品牌产品景观配套区位蔚蓝卡地亚阳明地产，本地

开

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，

麓山板块本项目中粮地产，实力央企独栋别墅

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，

新兴湖山板块对比本项目品牌优势明显本项目产品密度

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丰富

，

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秋本项目区位形象较

弱

，

城市属性较差项目基础信息开发商占地面积容积率建筑面积物业形态总户数内部配套竞争项目

相观比环，境虽等然方在面区均位有上较处大于优劣势，

但在蔚蓝卡地亚产品密度、与蔚蓝卡地品本项目核心卖点：圈层、高档配套、区位品牌产品景观配套区位龙湖长桥部龙湖，别墅专家纯独栋产品，花

园面积大牧马山，杨柳河和碾河等自然资源3000余平米纯私人俱

乐部式高尚会所、四

川国际高尔夫球场牧马山别墅板块本项目中粮地产，实力

央企独栋别墅，密度

小

，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇

俱乐部，象棋俱乐部

各类学校城东区域，新兴湖

山板块对日就打造别墅物业

来看，本项目优

势不明显，但各

有千秋均属独栋产品，

密度均较低本项目占优势生活配套均不足项目区位形象较弱，其他则不相上

下项目基础信息项目位置占地面积容积率建筑面积物业形态总

户

数内部配套面积区间本项目与龙湖长桥郡相比，最大的优势在于自然景观更丰富项目核心卖点：品牌、资源环境、产品

园林及细节竞争项目

龙湖长桥郡本项目在产品密度和景观资源方面具有绝对优势，

在区位及配套成熟度方面则具有相对劣势区位：城市属性强，但不属于城市别墅高档板块竞争项目本体总结品牌：开发商品脾实力强配套：配套丰富、高档产品：独栋别墅，低密度景观：内外景观丰富二第三只眼：区域发展看项目区本案限光东部生态片区大道桃

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何石年始不a稳区低密度别墅物业的陆续放量将极大提高区域的高端属性桃源錦懋山湖三明房产齐力房产低密度住宅

8000亩湖面近1000市博始龙林8-00

可内满与马1101亩别壁用地近2000日五地高尔考消店会本项目是龙泉板块的标杆代言项目。第三只眼：江湖地位看项目·公所

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house得利-拉斐庄同主城区

园别季即将亮相高尔大庄“一个男人，质朴而高贵”荣耀和高贵的所在：质朴的所在：华侨城：“一家人，其乐融融”&

求

尽麓山国际：

“一圈人，彰显荣耀”气质归纳：他们都在各自的气质领域内成为一方的江湖霸主!第四只眼：客户深访看项目购买原因：1、奢侈感、品质感2、私密性、安全感3、居住人群的纯粹性未购买原因：1、客户喜欢有山有高尔夫的别墅社区2、

客户对产品不是很满意，联排花园太小，更想买独栋产品而蔚蓝已没有独栋了销售员语录觉得很奢侈、很尊贵，尤其是女性客户。”卡地亚的业主是真正的社会财富阶层，享受财富带给他们的富裕生活，卡地亚给他们提供的是外在的、看的见的奢侈，更提供了看不见的尊贵感受。“现场感觉很震懋，尤其是会所，很奢侈，而且只对业主开放，感觉很不错。”客户语录购买原因：1、形成了高端圈层，项目档次高、成都富人聚集区，是身份地位的象征符号2、原汁原味的异国风格，让人体验国际化的感觉3、高尔夫球场带来的高端生活和景观价值未购买原因：客户语录“很有国外的感觉，尤其高尔夫球场，在业界还是很知名的独株别墅太密了销售员语录购买麓山的客户是购买项目所带来的生活方式和圈层的荣耀感，同时麓山的城市属性又决定了是可以用来居住的别墅购买原因：1、龙湖品牌2、产品、园林3、未来高档齐备的度假休闲配套未购买原因：客户语录“一般比较关注龙湖的产品，毕竟是大开发商，到现场的感觉很不错，尤其是花园，很大很舒服“总的来说还是可以，不过就是河水太差了，很臭，完全不象宣传的那样。”销售员语录长桥郡的业主本身经济实力雄厚，拥有多处别墅物业，他们属于资源占有型的

消费者，把长桥郡当成一种精美的艺术珍品，追求的是纯粹精神层面的享受购买原因：1、城市属性强，工作生活很方便2、

配套齐全，物质生活非常丰富多彩3、华侨城品牌价值未购买原因：1、项目地处城北2、

周边是大量专业市场，环境不好，人员过于混杂客户语录“整体感觉不错，项目很现代化，华侨城在全国很知名，尤其是它的欢乐谷，让这里很有人气，孩子很喜欢这里，我们大人也很高兴。”销售员语录华侨城的业主希望的是城市属性强的物业，他们讲究实在，追求的是物质层面的享受，因此对配套要求较高居住工作区域居住楼盘物业类型从事行业年龄家庭结构所乘车辆项目优点缺点总体印象麓山国际●高端圈层影响力●高尔夫带来的国际化生活方式●别墅太密了●高尔夫绿地的农药可能对身体

有伤害●生活配套缺乏有钱人有身份人的别墅社区蔚蓝卡地亚●奢侈感、尊贵感●私密感、安全感●联排花园小，独栋产品没有了一件奢侈品龙湖长桥郡●龙湖品牌

●产品●园林●河水太脏，而且没法治理●总价太高有面子的艺术珍品华侨城纯水岸●华侨城品牌●配套齐全●太吵，属于年轻人的社区●位于城北区域城市金领的年轻别墅社区保利公园198●保利品牌●规模及配套●3000亩一线高尔夫球道别墅●太远，周边环境差●城北难以接受属于城北客户的别墅中粮御赞湾●难以复制的自然环境有山有水●中粮品牌●区域配套现状的抗性最大●区域地段价值山水资源丰富的生态别墅项目优点缺点总体印象麓山国际●高尔夫景观●物管水平高●花园小●太密了●户型一般有高尔夫景观的密集型别墅；可作为首次别墅置业蔚蓝卡地亚●品质感强●伪别墅，就是联排伪别墅社区，就是联排；首次置业别墅的选择；龙湖长桥郡●自然环境好

●户型好●产品、园林的细节品质感强●物管水平高●河水太脏，而且没法

治理●距离较远，不实用“—山两河纯独栋”;改善型别墅的首选华侨城纯水岸●大盘●华侨城地产●太吵了，应该是年轻

人的社区城市金领的年轻别墅社区保利公园198●大盘●保利地产●高尔夫●距离近，工作方便●细节打造上有所欠缺生态运动休闲大盘城北别墅客户首选中粮御错湾●难以复制的自然环境有山有水●中粮品牌●距离远●配套差山水大盘客户购买别墅置业因素：口碑、面子>细节、品质>区位、配套>资源、产品客户购买别墅置业心理：上门前的市场口碑及圈层朋友介绍因素60%、现

场细节体验印证、产品适合度40%九分面子，

一分实在六分面子，四分实在城南、城西与城北客户总结：面子、圈层、虚荣一份面子，九分实在实在、质朴购买原因：1、自然环境为主要购买因素，2、项目规划3、户型及优惠的因素未购买原因：1、区域配套现状的抗性最大2、

区域地段价值和物业管理、交通的抗性3、

户型标准参考：客户购买别墅置业因素：口碑、面子>细节、品质>区位、配套>

资源、产品客户购买别墅置业心理：上门前的市场口碑及圈层用友介绍因

素60%、现场细节体验印证、产品适合度40%医枢区位认知度低距离较远项目背景背景总结距离市区心里项目认知度低08年别墅供大于求，09年供需基本平衡；

09年别墅价格稳步上升；2010年独栋供应量有上涨趋势麓山、牧马山板块竞争力有所上升未来竞争市场背景起舞Q1:

如何在独栋竞争激烈、竞争板块实力上升的情况下，实现6亿的销售目标、150%的增长率

?Q2:

如何在客户对项目、区位认知度较低的情况下，提高形象高度，建立自己的一方

霸主地位

?核心卖点提炼价

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目带给用户的利益/价值激

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人

生

梦

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孩子体会人生中第一次对弈的喜悦

伴随人生季节性的花朵绽放和凋零同样值得被珍惜项目形象定位浪漫的所在：奢华的所在：当所有人还在谈山水的时候，山水在御縯湾却只是个配角项目整体定位游离客户其他高端财富客户省内二级城市和省外客户为主以城东城南、城西财富高端客户为主项目客户定位核心客

户群重要客户群营销案例借鉴推

广的传奇，客户记住卡地亚的就是其广告的神秘，高调A

CANIERE蔽

百

卡

豆

不到蔚蓝，哪知豪宅皆寻常。驾试专场沙龙儿童夏令营线上高形象纯别墅推广私人生活体验试驾尊贵奢侈体验圈层小众活动>A

会全国上市发布油画艺术展纵论经济走活动的传奇，不再是麓山去联系品牌合作公司，而是其为麓山打广告高尔夫异域风情体验

圈层小众活动

全国范围高调推广>

中秋月>麓镇音乐会>高尔夫联谊赛文化氛围优雅“高贵一圈人，彰显荣耀”。-收藏世界的精华主执势>营销的总体思路营销的分策略思路主

推

广

语

：

渴

望

被

超

越推广传奇只有后代的成就可以超越2010年开盘前期

“渴望被超越”2010年开盘近期2010年起势阶段“别墅传奇，全球发售”推广传奇体验传奇改变看房路线，把坐游艇看山湖放

到第一环节。动作②③⑤把其中一栋临湖样板房也可作为售

楼处，在花园或者阳台或房间内设

置接待点，提供手磨咖啡，让客户

一边享受自然一边选房。动

作整个游览路线铺设音响，音乐风

格以NewAge为主。动作

充分利用客户等游艇的时间，和美式船坞的空间。设置小吧台提供手磨咖啡或红酒。邀请一名美国乡村音乐表演者弹奏

美国乡村音乐烘托现场气氛。与婚庆公司和高档婚纱摄影机构合

作，

打造VIP客户婚纱照外景场地，

和水上婚礼现场。动

作活动传奇案例参考：上海龙湖滟澜山

上海滟澜山举办首届“龙湖滟澜山宠儿风尚大典”活动，张信哲、阿庆等诸多演艺界明星及上海文广传媒旗下知名主持人们纷纷携自家狗狗亲临现场，本次活动还吸引了150多位宠儿俱乐部高端VIP会员rmatletC法国际团队策略嘉联观点：本项目退队组建招聘九大标准年龄标准身高标准形象标准学历标准语言标准行为标准性格标准经验标准其它标准招聘标准基础培训品牌类市场类项目类素质技巧类案场管理类嘉联观点：信任是成交的敲门砖——培养销售气场，赢得客户信任销售现场实质是置业顾问与客户气场的较量，而非只体现服务。提升培训——气场培训嘉联观点：狼性，是对成功坚定不移地向往——双团队PK,

增强置业顾问的拼搏精神提升培训——狼性培训末尾优先淘汰制：双团队PK制：体量消化到后期(每月成交+000M阶梯性薪酬底薪≥提成系数底薪降低，提成系数提高底薪1500+提成系数4底薪3000+提成系数8——双团队PK,

增强置业顾问的拼搏精神嘉联观点：狼性，对成功坚定不移地向往激励制度总经理成交奖：成交1200万以

F常规体系星级分为六等，每个等级对应不同的底薪及提成系数。连续两月评定最后一名，淘汰。嘉联观点：中粮御嶺湾，不相信眼泪——单人绩效考核，末尾淘汰制淘汰制度70%30%我

们

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