2019年9月淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报这是一块山南新区即将崛起的土地，政府大手笔的规划带来了一

次历史性的机遇36万m

磅礴盛大的造城之举，赋予了这片土地创造奇迹的机会我们有理由相信，本案之上，再无他盘!我们有理由相信，本案即将成为这个区域最具价值的黄金楼盘；

淮南城市品质生活标杆；那么,让我们开始赋予这块土地一次华丽的转身……准南山南新区项目地块如何寻找项目最佳物业机会?实现物业的持续经营、

稳定收益，和产品差异化各种物业类型配比是否可行?如何定位才能在风险最

小的情况下实现利润最大化?在淮南的大市场环境下，本项目产品如何定位?淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告问题一问题二问题三关键问题：2淮南市南部新区分区规划(2010-2020)

用地规划图3

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告自

悬进南市人民致府

2010.03

2-04辆公4

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告方防观

济准南地处安徽省中北部，淮河之滨，强交通导向力城市淮河中游，安徽省中部偏北，东与滁州市属风阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接

樊，西南与六安市属寿具、霍邱县相连，西及西北与皇阳市属题上县，喜州市属利辛、蒙城县交界，东北与蚌埋市属怀远县相交。口淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区口距合肥机场1小时高速车程，距南京机场3小时高速车程淮河航运直通江海口淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积2600平方公里，总人口260万口淮南是中国大型的能源基地驰名中国口淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%,占华东地区的32%,占全国储煤量的19%5

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告和重工业城市，以煤炭和电力淮南市区一一壁淮南市人口基数大，处于安徽省中上游户籍人口增长缓慢，外来人口增长相对较为快速，趋于高度的城市化进程■未来持续保持零增长，而外来人口、常住人口将大批涌入，

为加快城市化进程带来契机淮南市2005-2011年人口增长走势

城市化率沿S型曲线变动淮南市中人口基数较大，历年户籍人口保持平稳零增长，外来人口、城市化速度增幅大■淮南市人口常住人口从08年至10年增长近10万人■户籍年均增长率0.2%,增长率较小6

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告70.00%80.00%50.00%40.00%30.00%

20.00%10.00%0.00%2004年

2005年2006年2007年

2008年2009年2010年增长毫

-煤撒行业(亿)口淮南经注的性使得其经溶

支点零散分

五

王各个共园支键淮南经济的发展城市合肥芜湖马鞍山铜陵淮南大同唐山晋城鄂尔多斯人均可支配收入(

元

)110131084113705112801229511759123761013213000同比增长率13.70%12.60%14.80%18.40%24%10.40%18%13.70%17.90%长期以来煤筮产业受计划经济制约，价格受国家控制，淮南经济发展较为缓慢随着国家放开煤炭市场以及国内国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展7

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告口周边矿区零散分布，以生产功能为主，生态环境产业输出型城市—

人均可支配收入(元)

—一增长率淮南市2004-2010煤炭总产值增幅2004年2005年2006年2007年2008年2000年2010年灌南市2004-2010年人均可支配收入增长30.00%25.00%20.00%15.009%10.009%9风老300250200150100500.谢实染田家

座市中生活水平恩

格

尔

系

数(

%

)住

房

支

出比

重(

%

)温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型4

0

以

下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均水平仅为10%左右，发达国家

一

般达到

2

0

%

以

上

。一

人均GDP

—GDP

增长率居民人均；消费的增长，但购房消费比例相对较小09-11年准南居民住房消费明显开始释放口近年，淮南居民消费与收入增长

率变化基本同步口淮南居民消费，食品消费占比较大，消费水平较为初级口9%的住房支出比重与当前的收

入水平不符，居住消费可提升空间

大，过去受到压抑的居住需求将被

激发；11年达到11%3gA22.50Bd3g

52004年2005年2008年2007年2068年

■人均消费性支出(元)8

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告B%2.70%600040002000010.00%

8.00%

6.00%

4.00%2.00%

0.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%1200018.00%16.00%

1000014.00%

800012.00%淮南市2004-2010年人均GDP

发展走势淮南2004-2010年人均消费增长情况2009年2010年

一增长率准南以第二产业为导向产业基础雄厚发展迅猛煤炭电力为导向资源输出外向型城市

为房地产发展提供经济支撑■三产结构中，第二产业占据主导地位■第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，

煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89%■三产结构中，第二产业占据主导地位■第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，

煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89%9

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告第一产业(亿)

一

第二产业(亿)

第三产业(亿)航模以上工业(分元)

线性(航横以上工金(万元))淮南市2004-2010规模以上工业产值人口基数大，为房地产市场带来人日支样；城市化进程较

决，具备城市外扩能力产业基础雄厚，工业发达：

以燥续和电力支柱产业为导向，

有较强购房能力随着准南人均消费和收入的增加房产购头需求开始释放，人均购房比重将持续加大结论一结论二结论三宏观经济结论淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告1011

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告习宏观经济合淮同城规划以核心城市为中交通快速发展以核心城市为中心的松散状态心网络化城市圈口以省会经济圈为中心，以沿江城市带和沿准城市群为支撑”的中心城市带动战略。将“合淮”同城化提升到城市发展战略的高度.口提出建立“两心一廊两翼”区理空间结验理料图12

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告同城化提升到战略高度，

以产业为支撑的强交通导向力正在释放润

城am

第27姓决备淮蚪发展轴合积经济声rmtaa=家业发康转宽发属合

淮

同

城

/

城

市

发

展

方

向合准同城规划

城

市

发

展

，

交

通

先

行新建合淮蚌客运专线在蚌埠与京沪高铁相衔接，也是京福高速铁路的组成部分，不仅把淮

南连接上京沪高速铁路，构成淮南北上快速通

道，更重要的是连通了沪汉蓉、武广、京沪三

条客运专线对完善铁路网结构、提高铁路通过

能力和协调能力具有重要意义。形成以京沪高

速铁路、城市轻轨为核心，形成以高速公路、港口为骨干、干线公路为基础、相配合、管道输送相辅助的“中心成网、外围成环、四

周

放射、五通汇流”的现代化立体交通体系。13

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告备册名鲜螂准厘州色武铁盖

合肥

F医北

完山南新区是淮南的新行政中心区、将成为合淮同城化的重点合淮同城规划

对接区域.“两心”:分别为合肥中心城区、淮南中心城区。

“一廊”:为沿合淮享高速公路、206国

道和102省道、合淮铁路及合淮蚌客运专线沿工Ea线的小城镇发展走管

“双翼”:分为西部自不

偏

湖

码

的

个

的蓝色生态发展维南东扩南进，着力打造“一区一廊”

发

展析区、淮南中

心城区山南新区、

F部地区、空港新区

等。血淮南发展重点一区一廊。“一区”:淮

南的山南新区。这是淮南的新行政中心区、文

教体盲中心区，准备发展高新技术产业、先进P

制造业和现代物流业等，将成为合淮同城化的重点对接区城.14

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告 en*ttnR撞。城市的对外辐射功能也增加工房产市场的

盖求范围。◆

城市化进程的加快为房地产市场的高速发展提

供工基础。“城市东扩南进”的城市发展战略为板块房地

产市场的发展创造工有利条件；随着山南的不

断规划和建设，其配套和房地产环境将会得到

逐步改善，将会为本案未来的发展，带来巨大

的机遇。合准同城、院江城市带的规划发展总体，为整个准南带来的新的

发展契机，在宏观上在未来都将产生巨大助力作用◆便捷的交通条件使淮南与城市的连接日益密

合肥

Q

南京江江切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支

○

马鞍山

苏

哲省e芜

湖x铜陵O宣城15

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告安庆O

池州院江城市带(如图)院江城市规划80÷高速公路建设：合淮阜高速、淮滁高速、淮蚌高速铁路建设：在淮河以北规划新建两淮铁路和

淮南至蚌增铁路联络线：新建田集至顾桥铁路专用线复线：利用原水张线预留建设市内轻轨线路。16

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告公路建设：(1)快速路：淮南市主城区规划快速路3条，

分别为东环路

(206国道改线)、南环路和

西部二通道。(2)主干路：东部城区干路网概括为“六横七纵，西部城区西北一东南走向主干路有4

条西部城区东北一西南方向主干路有10条，

南部新区干路网概括为“四横十纵。(3)次干路(4)支路公路建设四横十纵，在规划下城外加强周边城市外扩力，铁路

网和预留轻轨的建设将成为新的城市交通引擎“三组团、多中心”结构，即东部城区组团、西部城区组团和南部新区组团。三组团分工上各有侧重，东部城区组团主要功能为全市的商业中心：西部城区组团主要功能为矿区生活服务中心；南部新区组团主要功能为行政、办公及文教中心17

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告口淮南市总体布局

为“五片区、多组

团”式，各组团之间以城市干道相连，生态绿地分隔

。口市区由“一个主

城区、两个次中心区”组成，主城区

用地主要向东、南

发展。口城市发展以形成龙湖路为中心的城市商务区，提高人口聚集力，形成代表淮南市现代化城市形象的主中心区

。口目前田家庵区为政

治、商业、文化中心，市党政机关、淮

南矿务局、大专院校

集中于此。口西部谢家集、八公山区为煤炭重工业集中地区，北部潘集区为煤炭电力工业区。口目前设立山南新区、生态环境建设示范区、现代化城市建设样板区。五片区、三组团、多组团，功能化城市分区，山南新区定位为现

代化城市建设样板区，

中高档品质住宅、生态人文居住区淮南市城市怠体规划(2005-2020)主接区建设用地程利国南区发展规划区，定位为全市的新型政治、经济、教育和高新技术产业集聚品：

三日2-04口城区北部被淮河阻隔：东部为工业区，且有铁路分割：向西受煤层塌陷区的阻碍：向南又被舜耕山阻挡，各个方向的空间都遭遇障碍，

需要寻找新的发展空间口为了维持经济高速发展，突破城市发展空间的瓶颈问题，政府提出新的空间发展战略，重点是“南

拓”,希望通过跨越式发展山南新区，开拓出城市发展的新空问18

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告受地形条件限制，然趋势北联：加强主城区与北部地区的交通联系，带动潘集区和风台县的城镇发展西调：犹化西部

城区的城市建设

用地布局，疏解旧城人口：增强

城市服务功能，

提升城市品质东进：扩大经济技

术开发区规模，形

成高新技术和物流

产业基地城市跨越式发展山南新区成为必南拓：在舜耕山以

南山酶新区南区发展规划规题22005-2010年淮南人口机械增长30009-10年矿业完成工业挥如集238.7

260.7136.83112.012009

200■工业业增加值(亿)■矿业工业增加值(亿)口与周边的合肥、蚌埠等城市相比，淮南产业结口人口增长主要依靠自然增长，增长缓慢山南新区的发展需要有相应足够的人口支撑，但山南新口近期又缺乏足够的产业支撑，其人口积累过程

将经历较长时间口淮矿是淮南的支柱企业，2010年完成工

业增加值占了淮南的约60%口整个淮南与淮矿相关的人口约占了城市

人口的一半左右口当前淮南的发展主要依托淮矿，淮矿留

守山北将会对山南新区的发展带来较大影

响原因1:跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设原

:

矿，

移20052010250迁入人

数

(

人

)48524200150迁

出人

数

(

人

)4838155982

10050人

口

机

械增

长

(人)1439110城市发展：由于各种原因的制约，

山南新区发展完善将是一个中

期的过程，未来区域存在规划建设与房地产并行的局面口山南新区发展用地充足，但与老城的

联系被舜耕山隔断，仅有三条通道联

系，获得老城区的支撑少口前期需进行完善的基础设施建设，基础设施建设的成熟需要较长时间，其大规模发展将是一个长期过程19

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告用家质

区耕面事新区构、城市功能单一，因此对周边地区的人口吸引力不大区与原有城区割裂，南区发展规划56893山南占位政府大于笔规划，房地产开发力度极大未来建设重点将打造成为政务中心和具有强势景观配套的品质住区口为加快推进合淮同城化，淮南

市计划投资295亿元加强山南新

区建设：2009年到2011年，淮南

市计划开工建设项目107个，预

计投资295亿元口其中路网及基础设施项目34

个，总投资32.2亿元：口社会公用事业项目22个，预计

投资40.5亿元：产业园区及其他

社会投资项目35个，预计投资70.7亿元：房地产及商业开发项

且16个，总投资151.6亿元，

.3年开工建设房地产项且大约630五平方米。口逐步把山南新区建设成为全市

的政治、经济、教育和高新技术

产业集聚区、生态环境建设示范

区、现代化城市建设样板区。序号项目名称项目数量投资估算1路网及基础设施项目76.22亿元2社会公用事业项目711.83亿元3产业园区项目及其社会投资项目1130.68亿元4房地产开发及商业开发项目540亿元定位于行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、

生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业区20淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告南区发展规划南区发展规划

目前山南新区规划利好已经释放，市场预期良好淮南山南新区总体规划规划

为山南占地11平方公里的高压走廊拿方案做高压线入地的科研论证启动区15000亩用地已经申报完毕，

现已审批1475亩道路建设用地现已启动银行为山南建设提供前期运作资金贷款工作和10亿元人民币的企业债券发行工作.已启动银行专为前期运作提供资金贷

款明年底完工1.7公里连接陈洞隧道的

润南路和2.6公里的南纬三路即将动工

高压走廊改造项目开始规划龙泉公园3月进行了奠基仪式按心政备区、市级菌业中心、核心区北部区最观公园、专业市场

区、接心设施(商业、娱乐、国内先进、省内一流、融山水赵

城为一体，集行政中心、秘教文体中心、物流中心、最住人居区和高科技术产业区于一身的理代化新娥区。建设用地资金基础建设21

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告数文体中心、体直中心、物流中心、最挂

人居区、高程技术产业区9月核心区方案定下来省市电力部门正*mhARaR

zota.02-04山丙新区占位政府规划，重点发展为具有商务配套的品质往

宅区，关夹将导入外区购买力，成为城市住宅副中心合淮、皖江同城一体化的利好，山南新区将成为合淮同城化

的重点对接区域为房地产市场带来新的机遇区域的配套建设和大体量的上地供应，

使的区房地产具备领

跑全市的先决条件结论一结论二结论三区域发展结论淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告22区域房地产市场习竞品市场习本案定位支撑23

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告GDP增幅<4%蒌缩4~5%停滞5~8%稳定发展>8%高速发展12.8%房地产发展周期人均GDP0~800$800~4000$高速发展期4000-8000S所程8000~20000$房地产发展速度启动期减缓发展期7458$城市化率<30%30~50%低速发展期50-90%高速发展期>90%稳定发展期城市化速度初步城市什60%本阶段市场特征1消费者收入水平显著提高：1区域市场发展不平衡，地段差异明显；1土地和商品房市场存在不规范操作；1政策因素影响大、住房福利大量存在；1工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数

效应迅速刺激第三产业发展1住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现

；1数量与质量并重，产品形式逐渐多样化；1产品附加值提高:24

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告竞争条

件外部

环境1大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现；

1以市场份额的竞争为主：1生存、改善需求兼有；1需求急剧增加，客户层面扩大；经济环境支撑GDP与房地产市场的关系需二求特

征供

应

特

征30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%13.102004年淮南市2004-2010GDP25.50%40.50%202005年

2008年=GDP(乙)7006005004003002001000萎缩停滞

稳定发展

高速发展根据GDP与房地产行业的发展关系，淮安市GDP超过18%的增长率，标志着房地产处在一个高速发展的阶段。25

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告■2004年-2010年淮

南市GDP保持高速增

长的态势，增长率

均在18.2%以上。■2009年和2010年，

淮南GDP总量，09年

GDP总量为508.8亿

元，10年为603.5亿

元

。年均高度的CDP

增长为促进房地产发展，标志着淮南房地产已进入

工高速发展期800-4.000US

4000-8.000US快速发展期4%-5%

5%-8%GDP增幅和房地产业

发展状况的关系库兹涅茨8.000-20.000US平稳发展期大于8%0-800Uss展期

小于4%经济环境支撑2007年

2008年

一增长率总产值走劳图25.50%2000年

2010年山南房地产及商业开发项目16个，总投资151.6亿元，3年开工建设房地产项目大约630万平方米。占位政府规划，房地产市场迎来黄金发展期房地产市场

政府规划宏观环境支撑2

交通导向

区域资源合淮一体化进程成为重大利好；城外加强周边城市外扩力，铁路网和预留轻轨的建设将成为新的城市交通引擎，为房地产市场提供支撑宏观市场环境支撑南优越的区域资源、交通导向力、规划前景和占位规划下的房地

产市场，给子工高价值产品的市场支控支撑4作为政务新区，未来政府搬迁带来相关

的政务资源，驱动力强；依托山体的南

侧阳面，环境较淮南市区具有强烈的优

势；强势的教育资源搬迁带来一定的驱

动因素。逐步把山南新区建设成为全市的政治、经济、教育和高新技术产业集聚

区、生态环境建设示范区、现代化城市建设生活居住样板区支撑326

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告支撑+政策环境支撑合照房地产政策与全国重点城市国选淮南住为三线城直酸新

区

与

应规以方向房地产。

H

细政统工打R“4.17”新政

合7

市1日住起

城政区策住调房障政策的五项标准进行调整合肥出台一房—价规范新版价目表不明码公示将被查处●5月27日，合肥市物价局下发通知，将于5月30日起，实行新版商品房“一房一价”价目表，并新增“二手房”“一房一价”价目表。合肥市住房和城乡建设局：出台住房限购令●3月2日，合肥市出台住房限购令合肥明文下发公积金贷款规范，第三套房停贷1月10日联合发布了<关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知>●●1月17日起合肥市第二套住房公积金贷款，首付款比例不低于50%;贷款利率1.1倍；第三套及以上的住

房公积金个人贷款全面停止。27

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告2011.52011.32011.12010年全年成交230万平方米，

市场上行，成交量逆势扩增p2010年在全国一线城市成交均有

所下滑的背景下，淮南整体成交住宅类商品房230万平方米，比上年增长40%以上，市场呈现逆势扩增，受调控政策影响细微：p2010年，全年供应亦为230万平方米，市场供需平衡28

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告房地产市场支撑淮南厉年住宅成交面积比较(万M2)准南市场被南山区和田区分食，成为淮南市场主要成交支撑

南山区成交价格成为全市标杆，未来将进一步被拔高P2010年淮南整体成交均价保持持续上升趋势，由

年初的3400元/M2上涨到年末的4600元/M2,

涨达到到3:5%;p山南新区在5月份入市以后，

一直保持领先优势，

并成为全市的价格标杆。数据来源：淮雨房筏品资料p2010年淮南房地产市场格局以田区和山南新区最为集中。p山南新区在各方的推动下，虽然在2010年是首次面世，但是全年成交量亦达到近60万平方米，占全市的25%;29

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告p///南新区和田区在价格上同样位居全市前列房地产市场支撑准南2010年备月价格比较(元M2)项目名称物业类型公产供应量别要供应员现计入市时间恒大绿洲高层22.4万方，14栋，住宅共1837套2012年6月领秀山南独栋、双拼、联排360套，均而积350平2011年10月金大地金域蓝海多层、小高层22.2万方，1492套2011年年底金融世家3栋30层住宅478套，140平米、280平米2011年底开盘区域后续放量集中11年年底，在产品主要以高层洋房小高层为主，并有大体量别墅产

品入市填补市场别墅产品空白，保守预计总体量大约在65万方，本体市场需要2年左右

的消化时间。本案的启示：多层高层产品面积段控制面积段；合理设置别墅产品体量，避免与竞品

直面冲突11年底区域市场集中放量，市场去化周期大约2年左右；别型产品市场空白也将被领秀山南所填补30

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告区域后续放量估算房地产市场支撑山南占位政府规划的大方向，

市场出现调控政策的可能极

小，较长期将处于政策安全的高速发展期山南和田区拉开了整个淮南市场；山南区成为价格标杆，伴随后期的区域建设，山南价值进一步凸显领跑全市受规划利好和市场态势影响，区域市场后期竞争更为激烈，将迎来品质为先大盘主导的新时期结论—结论二结论三房地产市场结论淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告31习区域房地产市场竞

品

市

场习本案定位支撑32

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告面价格方面，

新

区

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去

从项目建筑面积容积率绿化率建筑形态价格1金地港澜山24万150%独栋、联排、叠拼、电梯洋房联排均价7500,洋房均价56002山南印象23万1.4950%多层、洋房、小高层多层56003广弘城44万1.853.50%高层高层50004西湖春天44万251%多层、洋房、高

层多层5500,

高层5000人

之5泉山湖153万0.9957%独

栋、

联

排、

多层、

小

高

层

、

高层二

期

多

层

4

7

0

0

,

小

高层

4

3

0

0目6岭秀山南16万1独栋、联排、双

拼未定盘

度通

大

民马广龙区7金融世家13.5万3.550%高品质高层未定综合结论口

多层

、洋

房

、

小

高

层

头

化

较

好

，

市

场

认

知

度

和

需

求

足

够

支

撑

头

化，口

产

品价格高

于

其

他

区

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制

在

5

5

0

0

左

右

，

区

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价

格

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在

于

产

品

力

本

身

的

比

拼□

别

型

关

物

业

超

期

将

处

于

市

场

空

白

期竞品市场支撑竞品特点33

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告金地滟澜山基本参数案名

金地滟澜山地址金

地

滟

澜

山

位

于

山

南

新

区

淮

河

大

道

与

南

纬

二

路

交

叉口

西

北

角总占地面积

266800平方米总建筑面积240000平方米建筑类型独栋别墅，联排，叠拼，低层，多层物业类型普通住宅，别墅容积率

1.0绿化率50%开盘时间2010年12月02日交房时间待定交房状况

毛坯装修标准0均价主力户型6000元/平米三房两厅两卫可告套数414套主力产品95-144平米多层面积段总套数已售去化率89-95545194%95-10545444798%110-12534632494%联排175-18055100%220-235807796%250-255494898%叠拼175-180363597%205-225413893%独栋41633100%结论

多层产品90-100区化极好：130以上存在

市场抗性结论一：联排产品市场稀缺，认可度高结论三：产品配比；多层：联排：叠拼-4:2:结论四：产品搭配合理，市场风险小结论方：低密度混合社区应检制多层产品体量和面双34

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告总

面

积

/

类

项类型房型面积套数栋数总面积总比率售价未售套数销售率备注244000平方

米独栋416.997729191.20%17000-18000443%联体4联体220-250287672423.50%8300-980012249%5联体220-25040895236联体220-2501742941035合计24244登加4联1-2:205-2153-4:175-1857291424118.70%8000-850013839%6联1-2:205-2153-4:175-1861561331368合计228洋房小三房90-10021833200008.00%5000-68004082%顶

层

小

三

房

价

格都在6000以上，其余在5000-

5600之间三房107-1235666400027.00%5091%四房138-1454105500022.00%6085%合计57%总计1671106244810414淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告金地滟澜山详尽销售数据独立的西班牙式风情，采田下沉式设计，分为地下一层，地上西层，外墙整体呈棕黄色，高责

中。

池富，，

落然，，

小。

后方有大型喷水池，下沉式36

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告景一卖点一：外立面风格和会所配套以纯正的托斯卡纳风格打造地中海风情社区——涂料与文化石墙面的搭配、拱形门

廊、红色坡顶、入户花园和情调阳台等元素构建了一幅幅优美的休闲画卷。37

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告卖点二：园林景观情趣小品和水系的打造取材于自然，捕捉光线，给人一种更接近于原生态的感觉。运用了色调和元素符号与

项目的整体形象都是统一的38

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告卖点三：西班牙风情生活结论一：多层洋房产品54-1202要针对首置刚需客广去化较好：120以上公离产品存在

方场抗性结论一：135-160产品主要针对再改客户，

去化相对农好结论

一

。

160-252面积和总价控制不合理，

市场接受度低案名总占地面积建筑类型容积率开盘时间交房状况均价主力户型淮河大道与南纬三路交叉口西北侧220000平方米普通住宅.公寓65%特定0148套总建筑面积物业类型绿化率交房时间

装修标准

可售套数主力面积套数2679244882128已售

去化率249

93%899

97%48

100%80

98%跃层149.05平米淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告山南印象基本参数面积54-10781-120135-150150-1600板楼，多层，小高

层、洋房2010年06月毛坯，精装5600元/平米三房两厅标准层133平米186648平方米山南印象地址金瘘1.49392010.7开盘面

积

/

类

项类型房型面积套数总面积分比率总比率未销售套数销售率销售价格总建筑面积：203195m²5层洋房(

2

9

个门栋

)94150m²小三房110-1203664209044.71%46.33%1895%5000-5800三房1302172797029.71%6249%大三房1651462409025.58%5268%合计72994150100.00%小

高

层(

1

1层为主，22个门栋)109045m²二房77-102(主要78-90)3202720024.94%53.67%299%4200-4600小三房105-1155846429758.96%G100%三房127-1505678407.19%100%大三房-五

房173-1885087007.98%1570%五房252410080.92%100%合计1014109045100.00%149以上类项总计二房77-102(主要78-90)3202720013.39%小三房105-12095010638752.36%三房130-1502733581017.62%大三房-五

房165-188、2522003379816.63%合计1743203195100.00%淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告山南印象详尽销售数据总比率以建筑“百年建筑”标准，采用大气尊贵的ArtDeco的建筑风格，用十

足质感的石材与面砖贴饰外立面，3万平方米大型中央公园景观带更是

房地产开发史上空前少有的魄力规划卖点一：ARTDECO

风格建筑卖点二：山水式园林景观打造41

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告“山水有灵，景色有性“山水园林式结论一：主力户型三房产品，高层、洋房产

品控制在84-100、110-130m°结论一：总价控制合理，低于区域同关产品

价格结论三：表明单价低于5500元，面积控制在

80-1.30m的产品市场以可度高+M广

型

124平米西湖春天基本参数案名西湖春天

地址淮河大道与南纬三路

交汇处向西200米总占地面积22000平方米总建筑面积490000平方米建筑类型板楼，多层，高物业类型层、洋房普通住宅，公寓容积率2.0

绿化率50%开盘时间2009年10月30日

交房时间2011年8月13日待定交房状况毛坯，精装，公共部分精装均价主力户型5300元/平米

可售套数587套两房两厅一卫三

房两厅主力面积84-124露面积总套数已售去化率35-62700%131-150572646%160-170603457%B户型—162.89平米42

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告43

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告卖点一：新古典主义风格大型居住社区结论一：生力户型三房产品，高层、洋房品控制在84-100,110-130m°结

论

总价控制合理，低于区域同类产品价格结

论

三

：表明单价低于5500元，面积控制在

80-130m'的产品市场认可度高t

+

+

于

子三室二厅一卫105平方三室二厅二卫125平米广业城基本参数案名广弘城

地址淮河大道与南纬山路

交汇处总占地而积226780平方米

总建筑面积446000平方米建筑类型板楼，高层

物业类型普通住宅，公寓，商

铺容积率1.68绿化率53.6%开盘时间2011年04月16日交房时间

待定交房状况毛坯

装修标准0均价5000元/平米

可售套数233套主力户型两房至四房主力面积83-169平米公

亩疆面积总套数已售去化率84-9150049499%100-10537937799131044

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告社区采用欧式城堡风情的建筑风格，围绕中心景观湖坐

落而成45

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告总血现/类项类型岛型面积套数选数总画积分比半总比率售价开查未告套数镇售率备注190307.5平方米(81棒)粒栋别费329.1%72914.340.15%2000070382434.5570.5合计联体别型253-254252514688.167.72%1200021L6%206-208382632%合计634层中三房127-1362610343214.6912.27%6300-670080%大三房49-1531929.0812.45573%四401168%161-1732950.0021.401066%185-21136702030.05975%合

计144233606层房76-86、100-104565324800047.3853.24%5000-60001298%27套为100-104小三房110-1186675237.431380%中三房118-126369453.0944.717652%商业13。32-50、120244900.4835000-380002401024101313山屋房77-8624071992011.1725.24%4300-4800484%100%91%超小三房952220904.350小三房108-1242182562953.3420画业194、2084020.84204824803235000总计1720190307.5100%379统计拉栋捌型329-57072914.341.53%联体刑型206-254632514688167.72%房77-104805496792035,70%三房小三房95-1266758053342.3045.83m中

一

大房127-1534563403.33四房小四房140-1563450002.638.94%大四房164-21165120206.32画业13-208268920.470.47%1720190307.5泉山湖详尽销售数据2010.8.11开盘淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告类型房型面积套数栋数总面积总比率售价未售套数销售率备注花园联排330-350276509000065%未开盘电梯双拼550-60056283000022%电梯独栋700-800261900013%合计358139000淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告领秀山南详尽销售数据左力竟品多以多层、洋房、小高层为主，产品体量普遍比我大，多在20万方以左力竟品高层和洋房去化较快，部分产品价格面积控制不合理，存在一定的滞错：别型产品我少，但夫来将大体量入市产品打造和规划上，普遍表现力一般，差异化竞争不强，产品

的去化主要以区位和市场需求所拉动48

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告结论一结论二结论三竞品结论在保证产品安全的条件下本案产品面积段定位多层：80-105;100-120;110-131洋房：80-110:105-125联排：200-220、230-250广弘城竞品安全面积段支撑金地滟澜山多层面积控制在90-105100-120联排面积在：220-225250-255山南印象多层面积控制在：135-150m²100-12

0P洋房面积控制在：81-120m²高层面积控制在：84-130m²洋房面积控制在：80-110m²1h0=h30²49

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告高层面积控制在：84-125m²西湖春天竞品规划布局支撑广弘城

结论：大部分产品采用了中轴景观设计，

营造仪式感，采用浅水人造河道，有效将

高层与别壁区进行区隔的同时，打造社区亮点50

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告结论：大部分产品园林景观仅采用常规的树木绿化和坡地，表现力一般；滟澜山复制龙湖对产品的景观和细节打造，在精品中明显具有稀缺性西湖春天

山南印象

TawugiinygnB

基

团竞品园林景观支撑滟澜山51

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告广弘城三个项目的景观都以水为基础来作文章，其中山南印象、广弘城都有大面积中心景

观，在考虑景观的时候，我们目光长远一点，不仅仅局限于项目本身。山南本来就是一个大公园，项目西侧就是景观带，在项目内部再花大气力去打造中

心景观是不理性的，更应当注重内部景观的和谐不是一味求大，把内部景观与建筑

真正融合起来，为生活的细节而打造。项目滟澜山山南印象广弘城景观水

系

、

山

景集

中

式

主

题

景观

—

—中

央

公

园集中

式中

心

主

题

景

观(

人

工

湖

)、

组团

景

观52

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告景

观

比

较

结

论

：均好性强，户户有景，易

宣传特色鲜明，有亮点，易宣传特色鲜明，均

好性强特点规

划

比

较

结

论

：其它项目水系已经做得很出色集中式主题景观，以水系为主导的主题景观也已经很出色53

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告山南印象滟澜山广弘城结论：区域内产品外立面基木为欧式风格，市场缺乏产异

立面风格欧式城堡

山南印象

ART

DEC

hBgmQ.竞品外立面支撑滟澜山

地中海风格54

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告新古典主意西湖春天弘城siho题望案名外观风格整体布局金地

滟澜山地中海风格，色彩规格多样；但是由于多样性，所以该设计又缺乏主题性，没有集中攻击力，这样的产品对于最高端的客户群是比较合适的，因为高端客户群都要求有个性化以洋房，别墅为主，建筑高度不高，强调了产品的低容积率，和环境的私密性.其实，由于建筑高度的限制，所以户外景观空间大大缩小，产品在摆布时，受太多限制，产品基本呈兵营是式排列，景观空间受限制太大山南印象北美都市风格，线条简洁明了，外观石材档次感很强，色彩鲜艳明快，非常讨好的人第一印象，但是实际成屋色彩承重，压抑感强缺少生活住宅的氛围多层，小高层，高层平均分布，产品格局比较合理，设置超大中央景观轴，但是由于中央景观轴线的过于超大，所以压缩了组团景观的空间，景观没有做到均好性广弘城加州风情，艺术特色浓重，非常的具有气质，风格主题明确，是最具特色的一种产品；但

是由于全部做了高层建筑，使的整体风格太过强硬，和加州的艺术柔美风格有点相

矛盾，加州风格的产品讲究洋房，别墅，多

层，小高层和高层的穿插，讲究天际线，讲全高层产品，使得户外空间绰绰有余，绿化景观率超大，但是也是由于将绿化景观过分集中，使得虽然是全高层的产品，但是却体现不出高层产品在布局的时候的灵活性，生动性.除了集中景观以外，其余部分的产品摆布没有任何特色

，

绿化的均好性也不够55

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告立

面

风

格

和

整

体

布

局

比

较

结完层次感刀客户定位56

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告个案1:杨先生矿业集团员工

客户基本信息：30岁出头，矿业集团新晋员工。工作地点在谢家集。

三口之家，女儿即将读小学。置业特征：谢家集本地人，在谢家集有安置房两套。买房主要

是为了女儿的教育。女儿在田家庵区读书，买房之前在学校附

近租房子住。选择本案的原因便于女儿就读；其次是因为区域居住环境的认可。

个案2:王先生矿业集团员工

客户基本信息：二十几岁，矿业集团附属企业普通员工。工作地点同样在南区,准备购买本案产品作为婚房。置业特征：首次置业，打算用作结婚的新房。之前与父母同住

。看中本案性价比高，附加值高。不愿意住在矿区，因为城市生活更便利，乘坐班车上下班也不算远，以后孩子上学也方便

购房意向为本案的小两房。·

多为矿业集团或电厂

的普通职工，刚性需求，首次置业的客户

居多；·

支付能力有限，置业

观念务实，关注居住

环境和配套；·

非常关注子女的教育

问题，会为此制定置

业计划；多数会选择低总价、

高性价比、高附加值

的两房产品。公寓&小高层的刚性需求客户

关键词：性价比、配套、交通龙湖滟澜山典型客户分析57淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告个案3:马先生

淮南本地私营老板客户基本信息：45岁左右，

自己从事建材生意。在市区内另有其他

物业。三口之家。属于居住升级需求，有意购买山

南的洋房或叠加。客户语录：原来房子比较小，社区管理比较混乱，需要面积比较大附带功能房间的房型。最好是有大

露台，光亮通透，住起来很舒服。南区规划潜力大

居住坏境也比市区好很多。

个案4:刘先生及其太太

客户基本信息：40岁上下，刘先生是银行员工，太太工作在政府机关。有一个孩子。现居所为4年前购买，居住升级，关注市场上的洋房类产品。客户特征：关注孩子的教育问题，学区是重要的选

择因素。另外关注品质与形象。双公务员家庭，收

入稳定，单位的公积金丰厚，还贷基本不构成压力·

有一定的经济实力，多次置业，对居住品质有要求，追求舒适度和身

份标签。多为熟龄家庭，有1到2

个子女，部分家庭与老人同住同一社区，需求具有功能升级性的大面积高附加值产品。居住升级需求，多关注

洋房或者类别墅的低密度产品和区域规划已经居住环境和品质感·

期待淮南高品质楼盘出现

。退台洋房&叠加的居住升级客户关键词：舒适度、社区氛围、安全性龙湖滟澜山典型客户分析58

淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告销售代表访谈：郑小姐

曾任龙湖销售代表语录：80-90平的两房是最好卖的。大面积比较难卖，大多数客户买两房就可以满足需要

了，太大面积不实用，浪费。大多数客户买房的总价都在30几万。35万是一个坎超过35万的房子接受度比较低。

很多客户对这个区域还不太认同。这里地势低，以前一直是淮河的泄洪区。但由于政府的规划，近些年来也开了不少盘，价格也被炒了上去，区域项目的品质

都很不错，比市区强了很多，居住环境也，好买房子的人都开始逐渐认可，淮南人很注重子女的教育。龙湖中学在这里新建了一个校区，今年9月就要开学了