房改以来我国房地产税收调控政策的有效性分析

房改以来我国房地产税收调控政策的有效性分析

1.中国房地产之高,泡沫之严重,令世界规模服务“一肩挑”2009年以来，房地产市场从2008年的最低水平中迅速恢复。2009年3月至2010年12月,除2010年6月微跌0.1%,其他21个月连续环比上涨。2009年6月至2010年12月,连续19个月同比上涨。1无论用任何指标衡量,中国房地产泡沫严重,房地产价格远远偏离其真实价值。用国际通行的衡量房地产是否出现泡沫的三个指标“房价收入比”、“租售比”和“空置率”来衡量,中国房价之高,泡沫之严重,令世界叹为观止。按房价收入比,世界银行的标准是:发达国家合理的房价收入比在1.8～5.5倍之间,发展中国家在3～6倍之间。据中国国际经济交流中心王军2010年4月21日在“经济每月谈”披露,中国房价收入比超过15倍,一些一线城市超过50倍。按租售比,国际经验表明,租售比的正常范围应该在1:100～1:230之间。据中国人民大学向松祚2010年1月9日在“新战略、新政策、新机遇——展望中国经济前景”的演讲,全国主要省会城市平均租售比超过1:300,北京高达1:546,上海高达1:500,深圳高达1:480。按房屋空置率,国际通行标准,5%为适度,10%为警戒,超过20%为严重。2010年4月,国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零,深圳空置率已达到40%。房价已经远远超过了置业者的购房能力,市场交易中投机行为盛行。因此,很有必要将“托宾税”思想引入房地产交易征税中,加大投机者的成本,抑制投机炒房行为,遏制房地产价格的过快上涨。2.财政支持力度不够,主要包括房地产交易与商品房市场的火热对应的,是保障性住房建设的严重不足。2007年,我国开始启动大规模保障性住房建设。“十一五”期间,中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1336亿元。“十二五”期间,政府将进一步加大保障性安居工程建设力度,新建各类保障性住房3600万套,其中2011年安排保障性安居工程支出1030亿元。同时强化各级政府职责,在中央加大资金补助力度的同时,要求各省也加大资金支持力度。然而,从“十一五”期间保障性住房建设情况来看,多数省份未能完成保障性住房建设目标,保障性住房建设严重滞后,一种广泛的观点认为根本原因在于建设资金来源不足。对房地产交易开征创新思维的“托宾税”,可以让地方政府找到一条筹集财政收入专款专用于加强保障性住房建设的全新路径。开征房地产交易“托宾税”,先专款专用于加强公共租赁住房和廉租房的建设,待基本解决现有城市低收入住房困难家庭的住房问题后,再专款专用于加强经济适用房和限价房的建设,不仅能够解决中、低收入家庭的住房需求压力,还能够促使商品房价格下降,促进房地产市场健康发展,实现住有所居,促进社会和谐。三、中国的房地产税政策和“宾税”1.以房地产市场征收为运作原则,可将我国的增值税或从实际情况分析,房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。在房地产开发环节,我国目前征收的税种有土地增值税和耕地占用税。在房地产交易环节,目前征收的税种有契税、印花税、土地增值税、营业税及其附加的城市维护建设税、所得税(针对公司的公司所得税和针对个人的个人所得税)。在房地产保有环节,目前征收的税种有房产税和城镇土地使用税。我国目前对房地产市场征收的税种过多过繁,有必要进行整合。这10个税种中,印花税适用于各种应税合同,营业税(或者增值税)及其附加的城市维护建设税适用于各种货物和劳务的交易(对销售不动产征收的营业税,可能在未来进一步的流转税改革中整合到增值税中,建立完善型增值税),所得税适用于企业和个人的应税所得(对房地产转让所得征收企业所得税和个人所得税,以调节收入分配差距,同时符合有所得即课所得税的原则),这些税种具有普遍征收性。剩下的5个税种,土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税是专门的房地产税收,也是我们要操刀)改革的税种。我们建议,在开发环节改土地增值税和耕地占用税为征收土地税,在保有环节改房产税和城镇土地使用税为征收房地产税,在交易环节改土地增值税和契税为征收房地产交易“托宾税”。土地税是改革后的资源税的一个税目,以体现土地资源的价值,保护土地资源的可持续利用;房地产税作为财产税系的一个主要税种,将成为地方政府财政收入的主要来源。这几个税种各司其职,有机结合,共同组成房地产市场的税种体系。2.房地产交易合同的履行问题作为房地产交易的调控工具,房地产交易“托宾税”的征税对象应该设定为房地产实际交易额,纳税人为房地产交易的买方。只要是购买房地产,不管是新房还是二手房,不管是农村还是城市,都要缴纳房地产交易“托宾税”。鉴于该税开征的目的主要是调控房地产市场,建议只对房地产的实际交易开征,对继承、无偿赠送、自己建房、房产证增加或者减少夫妻或子女名字等不列入征税范围。特别提出的是,我们建议的是“购房税”。原因有三点:首先,现实房产交易中,卖方多在合同中规定税费由买方承担,“购房税”更“名副其实”;其次,“托宾税”的核心思想是打击投机和调节贫富差距,富裕者买高档房多缴税以支持建设贫穷者的保障性住房,这也是“托宾税”应有之义;最后,“购房税”也是国际普遍现象,比如美国、日本、韩国等就开征了房地产取得税。3.以“税率”带动“税收”,带动房地产市场价格的下降根据PaulBerndSpahn的两级“托宾税”方式,通常情况下实行低税率,而在出现投机冲击的情况下实行惩罚性的高税率,其意图就在于第一级低税率可以不牺牲资本的流动性,第二级高税率阻吓国际游资对汇率体制的投机性攻击。借鉴两级“托宾税”思想,为达到对房地产市场的调控,筹集财政收入兴建保障性住房,调节收入分配差距,可对房地产交易“托宾税”实行超额累进税率。税率的设定考虑两个因素:一是每套房子的交易价格,交易价格越高,税率越高;二是置业次数和置业数量,置业次数越多,置业数量越大,则投机行为倾向越明显,税率就越高。根据这两个因素,税率设定比如:第一套房,实际交易额在20万元以下的部分税率为1%,在20万元以上50万元以下的部分税率为2%,在50万元以上100万元以下的部分税率为3%,在100万元以上500万元以下的部分税率为4%,在500万元以上的部分税率为5%;第二套房就在上述累进税率的基础上各加1%;第三套房在上述累进税率的基础上各加2%,依次类推。当然,鉴于个人信息采集掌握能力的限制,在此提出的税率和档次级距仅是初步的框架,具体还需要根据房地产市场的实际情况进行设计,但我们认为这是改革的原则和方向。建议税率档次和级距全国统一,全国统一的超额累进税率也是借鉴了我国个人所得税的实践,可以有两个积极作用:一是更有利于筹集财政收入加强保障性住房建设,全国统一的税率设定可以在全国范围内调节收入分配差距;二是更有利于对房地产市场的调控,超额累进的税率设定具有自动稳定功能,不仅能抑制房价过快上涨,也能抑制房价过快下跌。房地产市场价格上涨,会带来税率档次的攀升,就能筹集到更多的财政收入,从而能够兴建更多的保障性住房,从而抑止房地产市场价格的上涨;反之,房地产市场价格下跌,会带来税率档次的下降,筹集到的财政收入会减少,从而兴建的保障性住房就减少,从而抑止房地产市场价格的过度下跌。总之这是一个有利于房地产市场稳定发展的“长效药方”。4.住房和城乡东南角的房屋权属登记和登记颁发房地产交易“托宾税”的征税主体应该是地方税务局,但住房和城乡建设部门必须密切配合。因为保障城镇低收入家庭住房、规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场正是住房和城乡建设部的基本职责。而且,国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用住房和城乡建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。为充分发挥房地产交易“托宾税”调控房地产市场和专款专用于保障性住房建设的目的,同时也有利于改革的顺利进行,房地产交易“托宾税”应该设为地方税。四、房地产行业应采取“化”的房地产税收调控原则,以制定“化”房地产保有环节的房地产税和交易环节的“托宾税”的双重组合,能够体现“有保有压、结构优化”的房地产税收调控原则,提高税收调控政策的针对性和有效性,将有利于房地产市场健康发展。房价回归合理价位,有利于解决民生问题,民众可以省出更多资金用于其他领域的消费,将有助于解决中国内需不振的历史顽疾,促进经济增长方式的转变,促进中国经济社会可持续健康发展。一、房地产行业“有保有压、结构优化”的基本原则1998年全面启动房改以来,我国房地产市场连续12年上涨。特别是2009年3月至2010年12月,除2010年6月微跌0.1%,其他21个月连续环比上涨。国际通行的指标表明,我国房价已严重脱离真实价值。房价的过快飙涨超过了多数民众的经济承受能力,与政府改善民生的意愿出现悖离,引起政府高度重视,2010年成为严厉调控房地产之年。2011年政府进一步加大调控力度,并于1月28日启动房产税改革试点。房地产市场举国瞩目,房地产税收调控也受到了政府和学者的高度关注。然而,我们认为,从税收的角度来看,仅靠房产税不足以达到调控的效果。必须根据房地产市场的基本属性,按照“有保有压、结构优化”的基本原则,提高税收调控政策的有效性和针对性。在房产税改革的基础上,有必要引入“托宾税”这一