【房地产项目施工分包风险及优化建议分析7000字（论文）】

房地产项目施工分包风险及完善对策研究TOC\o"1-2"\h\z\u1995目录 ３9107一、绪论 ４16566（一）选题背景及意义 ４3337（二）研究方法 ４7498二、相关理论概述 ５11150（一）工程分包概述 ５10137（二）建筑工程施工分包风险管理 ５21284三、施工分包风险因素识别 ６29940（一）来自自然环境和现场施工条件的风险 ６22495（二）来自建设行政主管部门的风险 ６29949（三）来自建设单位的风险 ６12085（四）来自监理单位的风险 ７25156（五）来自分包商的风险 ８8354（六）来自材料供应商的风险 ９10458（七）来自企业自身的风险 ９10345四、房地产项目施工分包风险应对策略 １０31364（一）采用担保方式实施风险转移 １０1416（二）采用分包形式实施风险转移 １０17776（三）合理制定合同条件实施风险转移 １０29713（四）加强工程施工质量和安全管理 １１10644（五）合理配置项目管理人员 １１24455（六）建立符合市场需求的风险管理机构 １１10795五、结论 １２29941参考文献 0一、绪论（一）选题背景及意义随着我国经济的发展，建筑的市场竞争非常激烈，建筑承包企业要应对很多问题。因为生活水平的提高，现在业主对建筑工程项目的质量以及建筑上服务水准要求逐渐提高，但建筑承包期间因为施工设备与实力的约束关系，而且建筑工程施工周期比较久，在成本上要增加很多，而且还有很多分部和分项的项目，对建筑企业来说，自身很难完成合同要求工作任务。这种状况之下，总承包企业唯有把工程分出去。这样做可以使总包项目的成果水平与效率得到大幅度的提升。总承包企业和分包商通过分包能够相互利用优势与资源，一起解决难题。针对总承包企业来讲，进行分包能够将一些风险转移给分包商。进行工程分包能够使总承包企业的施工能力快速提升，使工程的进程速度得到提高，但是因为总承包企业对风险的管理认识不够深刻，尤其容易忽略施工分包风险管理，而且容易被自然或者人为因素所影响，使得建筑总包单位要应对很多问题。本篇论文重点研究对分包时的风险因素进行识别和避免，确保可以顺利的完成项目。（二）研究方法1.文献研究法通过阅读CNKI和ScienceDirect上有关国际工程物流运作、物流风险管控、工程风险评价、建筑供应链、层次分析模型等其他相关的文献，查阅其他研究成果，进行借鉴和提取，从国内外关于建筑工程项目施工分包风险管理和工程项目管理，工程经济学等研究成果中进行成果借鉴，进行归纳、分析、对比、概括、总结，对以上结论进行梳理，最后确定本文的研究方向和研究主题。2.案例分析法本文以实际的工程项目为案例，对其分包风险因素进行识别，对其分包风险策略进行探究，进而为其他工程项目提供参考。二、相关理论概述（一）工程分包概述图2.1建筑总承包模式下行为主体实际建筑工程中，建设企业利用招标选用最合适的总包公司，总包按照自身的资源与项目的实际状况来选用分包商，然后分包商按照工作标准选择材料商与设备商。通过上图能够清晰的看到，分包商和总包商处在重要的位置，重点负责工程的生产。针对建筑行业而言，大多数总包商只靠自己无法高效的将工程完成。也有大量的施工企业施工的经验和资质无法达到工程的需求，但这些施工单位专业性不差。进行分包能达到专业化的要求，所以分包商和总包商对项目的成果至关重要。（二）建筑工程施工分包风险管理风险管理指的是项目管理人对施工期间存有的风险进行识别与评估，采用解决办法减少未知性形成的损失或者把这种影响控制在不耽误施工的程度。风险管理的目的是处理未知性造成的不良结果，从而通过最低的成本确保项目总体目标的完成的管理任务。工程项目整体都少不了风险管理。风险管理的有效实行对项目的圆满完成起到主要作用。本篇论文对施工分包期间的风险管理的目的是：把风险的原因进行大小排列，对产生的可能性大且后果严重的因素重点的处理。本篇论文应对的难题是：实际的项目怎么样整体的对风险因素进行识别，然后对风险数量识别并且列序。由于项目不一样实际情况不同，所以，不可以按照别的项目的办法。因此选取正确的措施进行风险识别个评价。施工分包风险管理在总包对项目实行分包的项目里，针对现有的风险识别与度量，然后定制处理计划。本篇论文通过风险管理的进程研究分包期间实行风险管理研究管理风险中，先实行识别风险，通过数据分析与调研分析，进行总体的识别存有的风险因素，然后列出明细。三、施工分包风险因素识别项目风险管理的收个实行阶段就是风险识别，加入风险识别不够详细，会对风险分析与评估造成偏差，从而影响到总体工程项目风险管理的可靠和完整性，所以风险识别非常重要。因为工程项目有很多不确定性，风险管理牵扯的领域比较宽，怎样进行归纳一样很关键。管理人员在实际的使用中，通过自己的以往经验采用不同的识别风险的办法。（一）社会风险社会动乱风险，指由于工程所在地国家、社会的经济形势和稳定发生很大的变化，发生战争或其他群体性事件等影响政府投资项目正常进行[26]。政策变更风险，指由于原有招标体制有缺陷、程序不规范，或针对政府投资项目政策变更等影响业主项目正常进行。（二）经济风险贷款政策变化风险，指由于贷款政策的变化导致业主财务成本增加，不利于政府投资项目资金控制。市场价格调差风险，指在工程建设过程中主要设备、材料、人工及机械等价格和招标时基准价相比，波动幅度超过合同条款约定幅度，导致价格上涨调差，业主成本增加，不利于政府投资项目资金控制[27]。（三）技术风险法律漏洞风险，指招标相关法律法规本身存在漏洞或上下级法律法规存在矛盾，可能被承包方利用漏洞，给业主造成损失。规范更新风险，指相关技术标准、规范、政府投资项目交付标准等因新版本出台导致替换、更新或修改，改变项目主要内容，存在变更风险，造成业主成本增加。（四）环境风险地勘不准风险，指因现场地质情况与地勘报告不一致，地下有不可预知的溶洞、采空区或者障碍物、有毒气体等，导致原地基基础设计产生重大变更，造成业主成本增加。气候变化风险，指工程所在地在工程建设过程中气候条件与常年平均数据发生较大偏差，导致工期延长、业主费用增加，不利于政府投资项目工期和资金控制。（五）前期风险招标准备不足风险，有两个方面：一方面指招标人员准备不充分，政府投资项目业主一般是政府临时组建的“项目建设指挥部”，因临时指挥部工程专业人员不足、招标专业性不强，从而影响EPC项目招标质量；另一方面指招标内容准备不充分，EPC项目招标时，业主对未来的项目还只停留在初步设计阶段，对项目的设计、采购、施工的具体环节并不明确，概算编制不准确，或前期未充分与各管理单位沟通，导致出现与业主计划不一致的变更风险，不利于业主对项目整体目标的控制[28]。招标方式不当风险，指业主对各种招标方式的选择范围没有深刻理解，政府投资项目，且采用EPC模式的，规定宜采用公开招标的方式确定总承包方。（六）招标文件风险内容编写不完善风险，指政府投资EPC项目招标文件内容不全或未能准确表达业主的招标意图，业主需对招标内容的准确性负责,主要包括EPC项目招标范围（应包括政府投资项目建设的全部内容）、工期（EPC可分别约定前期、施工、竣工、办理不动产权证的时间）、EPC合同范本等。如果招标文件存在错误、遗漏和不合理，由此引起的费用增加和工期延长要由业主来承担责任[29]。评标办法瑕疵风险，指招标文件设定的评标办法存在不科学性，可能导致业主没有选到最优中标人。为了提高投标人的响应质量，评标标准制应制定的尽可能详细,帮助投标人了解和掌握项目的特点,从而增强投标文件的响应力。由于目前建设工程诚信体系尚未完善,招投标时可能会有一些投标人浑水摸鱼、弄虚作假,夸大投标人自身的实际情况,存在投标人实际情况与招标文件要求不符的风险，影响招标结果[30]。（气）开评标风险开标不规范风险，指因政府投资项目业主专业人员缺乏，业主项目负责人或其委托的招标代理单位未按规定组织开标或开标程序不严密，影响业主项目招标正常进行。评标不规范风险，指因政府投资项目业主专业人员缺乏，业主项目负责人或其委托的招标代理单位未按规定组织评标，影响评标结果，导致业主未能选择到最优中标人。（八）合同风险合同类型不当风险，指因政府投资项目业主专业人员缺乏，业主没有选择合适的合同类型，影响到合同双方之间的风险分配，业主存在合同纠纷的风险。针对EPC工程，应采用EPC合同范本，且宜采用总价合同。条款设置不完善风险，指因政府投资项目业主专业人员缺乏，导致编制的合同条款不完善，叙述不严密，存在歧义等漏洞，导致总承包方利用漏洞，给业主造成损失。如项目合同中对总承包方约定的责任要求不够具体，特别是工程进度、进度款支付、验收、全过程管理等关键环节未明确总承包方的责任及处罚方式，导致业主蒙受损失无法追责。（九）职业道德风险人员素质不高风险，指因政府投资项目业主专业人员缺乏，业主或委托招标代理单位的招标人员工作失误，未遵守相关规章制度，出现违反招标法定程序的情况，损害业主利益。廉政监督不严风险，指因政府投资项目业主专业人员缺乏，业主或委托招标代理单位的招标人员收受贿赂、徇私舞弊，损害业主利益。四、房地产项目施工分包风险应对策略（一）工程项目的工程物流风险控制方法1.采用担保方式实施风险转移工程项目是否可以圆满竣工，主要原因是投资方。工程要用到大量的金额，因此，很多建设企业要借助银行的贷款来进行资金的周转。建筑施工企业同时是承包方，不可以因为市场功绩和一己私利漫无目的的垫付资金接手工程，不对建设企业的资质以及支付信誉进行核查。如果工程开始进行，资金不足的现象发生，让施工企业全款垫付和产生拖欠工资以及拒绝付款，不仅总体项目无法进行，施工企业也会受到非常大的损失，此现象也是风险评估主要的因素其中之一。2.采用分包形式实施风险转移在建设工程施工前，利用示范合同在建筑市场已经很普遍了，如此的方式优点是由法律维护分包的权益，进行风险转，还能处理工程变更与赔偿等问题，让过错方承担更多的风险。对总包来说，可以把那些专业性比较强的工程和劳务工程通过分包引入专业化团队把部分的项目外包出去，进行风险转嫁，如此以来能够使工程项目资金垫付的风险大大降低。不过要在法律允许的情况下，假如违法分包，会进行处罚,那些无资质的工作者凭借别的有资质的企业之名和别人所签的合同无效。（二）建筑供应链下风险控制的基本原则1.重大风险必须避免做好合同的签订和审查工作。合同签订时，以该项目的有关资料及国家合同制定标准来起拟定合同草稿，提前勘察待建工程的特点，以便初步选择一个恰当的价格来确定发包条件等，合同内容应明确、清晰、简洁，确定合同的草稿后，承包方应派遣相关的负责人员对合同进行审查。树立合同法律意识，合同规范化管理。组织相关技术和管理人员学习合同相关法律法规，确定企业自己的合同管理条例，根据国家和地方法律法规以及规范确定出适合自身特点的合同管理条例，建立专门的管理机构以便对整个工程管理的进度进行协调一致的领导，以合同的严密管理为中心，建立各级合同管理部门，建立检查，统计以及报告制度，配置相关的合同管理技术人员，使合同管理工作趋于规范化，提高企业的合同管理水平。2.事前确定程序性的应急方案合同签订前，取得建设项目的施工机会是唯一的目标。投标报价是标书的重要组成部分，决定着建设工程能否顺利中标、今后能否取得理想索赔金额的基础。因此，研究报价策略，提高报价质量是这一阶段的主要策略内容。在报价上，针对不同的工程项目及竞争对手，可以采取不同的报价策略。如多方案报价法、突然报价法和不平衡报价法。在工程量清单计价方式上不平衡报价策略相对于其他方法来说，显得更加合理而且有效，是国内惯用的报价策略。不平衡报价策略是指在总价不变的前提下，采取灵活的报价方式。建设工程总的造价不宜改动，因为总价提高会影响投标的取胜率，总价降低又会使自己面临亏损的风险。因此，只能在工程量清单的某些项目综合单价上下功夫，对工程量清单进行分析，调高工程量在实际中会有大幅增加的项目的单价，降低工程量在实际中可能会减少的项目的单价，以此达到在竣工结算时增加索赔额的目的。如水电工程中的地下工程，在设计勘察过程中，地质资料往往难以准确掌握，在招标工程量中，因地质缺陷需进行加强支护的范围往往与实际需加强支护的范围出入较大，有经验的承包商根据现场考察对地下工程的地质条件进行预判，在投标时采用适当降低地下洞室的开挖单价、调高洞室衬砌支护单价的不平衡报价方式，经常获得可观的收益。其次，对有利于前期收回资金的项目，报价时可适当提高。对于必须要降低报价参与竞争的项目，要注明材料、品牌、规格和施工的程序、方法，如果以后业主采用别的材料品牌规格或施工方法时，则可以重新报价。报价高的项目在工程前期，可以使承包商早日拿到大部分工程款，使工程处于“顺差”的情况，若业主对于工程中的索赔无理拒绝，承包商随时可提出停止工程，解除合同，承包商不会陷入进退两难的地步。（三）工程分包风险应对的基本措施1.事前收集工程依据国际国内建筑市场均受买方市场经济规律的支配，工程承包风险主要由承包人承担。从图纸上可以看出，为了补偿各种风险造成的损失，承包商必须采取索赔的方式来维护自己的合法权益。但为了保护自身利益，业主会在原合同中增加一些风险分担不均的“霸王”条款，如合同或协议中的免责条款，以消除承包商索赔的机会。因此，承包人在签订合同时应严格控制合同内容，以免以后发生损失而无法索赔。对明显将重大风险转移给承包人的合同条款，提出修改要求，并以“谈判纪要”的形式约定达成修改，作为合同的有效组成部分。承包人必须有敏锐的洞察力，对不符合合同惯例的免责条款和免责条款保持警惕和可预见性，及时处理合同中的错误和歧义。例如，合同中没有索赔条款，没有逾期付款的期限，没有利息，没有价格调整公式，业主认为对工程的一部分不满意，即有权决定扣除工程款，而业主不满意。对不可预见的施工条件等负责。如果在签订合同协议书时这些问题没有明确协商，承包商很难有索赔的机会。在签订合同的过程中，承包人还应注意合同条款的模糊性。有时，不同的含义可能导致索赔。例如，在日本大成公司承建的鲁布革水电站隧道开挖（长）工程中，由于合同制定中的疏忽大意，计算石方量的合同条款在某些方面显示了开挖设计大纲。而在其他地方，开挖设计的轮廓是按照前者作为“自然侧”来测量的，而在后者，则是按照后者来解释的。2.施工过程中做好现场签证工作经验丰富的承包商在工程进展过程中应做好施工目志、工程资料等施工记录。首先，每天安排专门人员进行记录工程进展等信息，并请施工现场的监理负责人员签字。其次，当施工现场出现事故时，还应做好事故处理过程的录像，力求资料的完整和可靠性，对于停水电和甲方提供材料的进场时间、数量、质量等等，都应细致的记录，并分类有序存放，再之，确保设计变更、技术交底、工程量增加和减少等比较重要的事件签字文件要齐全完整；开发商、监理或政府单位的工程变更指令、日头指令、会议纪要、往来文件等应当刻收集存放，比较重要的应该对全过程进行录像。如果业指定采用的材料的实际价格高于合同投标价，按合同规定允许按实补差的，应及时办理价格签证手续。只要采用新的材料工艺和技术施工，没有对应的预算定额计价时，应咨询相关造价数额或征询有关管理部门建议，做好应对最后工程结算依据的准备。其次，在工程中如果有设计变更，那么施工方案的也应随之调整，并做好在各种手续的签办，归类保存。对闲置的人员和设备、工期的延长等对工程的损害程度等，都应该做好备案，使其有据可查。另外要十分了解各项索赔的签字时间规定，尤其是一些隐蔽工程、挖土工程、拆除工程的验收工作，都必须及时办理签字手续，例如基坑开挖需要打钢板桩支护时，施工方在开挖之前应该提交施工方案由监理审批，开挖时应找现场工程师的签字确并且拍照留据等，同事每个基坑开挖都要及时签认。否则事情过去之后就容易引起互相推诱，使索赔难度增加。做到不忘、不漏、不缺、不少，眼勤、手勤、日勤、腿勤。不能因为监理的日头承诺而疏忽文字记录，也不能因为大家都知道就放松签证。这些都是工程索赔的原始凭证，应分类保管，以创造索赔的机遇。五、结论本篇论文重点探讨了总包在施工分包时怎样利用措施加强分包风险管理。本文是以南昌房地产项目商业用房工程为研究对象，从初期风险因素识别开始，使用检查表与专家调查结合的方式，先进行企业调查，对商业类工程项目在施工前中后期的各类风险因素进行了解，然后将有不同风险因素依照实行目标进行分类，对项目管理类专家和企业技术负责人进行组织，完善各类风险因素的识别。本篇论文觉得只要合理使用，解决主要风险因素的影响，制定风险解决的办法，利用全阶段的监控说明风险可以进行掌控的。参考文献[1]乔林主编,建筑工程施工风险与保险[M].上海：上海科学技术文献出版社,2016：78-89.[2]杨小