201510厦门地产月银十如期而至-房企年度业绩冲关战来袭(精简版)资料

“银十”如期而至房企年度业绩冲关战来袭—2023年10月报本月市场小结2023年10月数据走势：销售：10月厦门住宅成交面积31.78万㎡，环比↑21.2%，同比↑30.1%。成交套数2803套，环比↑21.9%，同比↑35.1%。供给：10月新增商品住宅面积共31.68万㎡，环比↓4.8%，同比↑10.1%。价格：10月份厦门市住宅成交均价18940元/㎡，环比↓2.1%，同比↓2.4%。供求关系：供销比为1.00，供销持衡。小结：10月份厦门楼市成交呈现先抑后扬的趋势，在上半个月成交处中下水平，而下半个月迎来翘尾成交；总体上10月份入市新品虽不多，但其成交量仍突破30万方，可见：①房企在新品加推的同时，主要是以去化前期库存为主；②在政策持续刺激利好，购房本钱降低下，市场回暖仍在持续，购房者入市乐观性高。11月份房企推盘节奏将有所加快，供给将大幅释放，为成年度业绩目标而战。土地市场方面，10月份厦门土地市场进入暂歇期，无商住用地入市；成交以商办用地为主，共成交168.1万㎡，吸金21.93亿元，均底价成交；目前厦门商住土地供给照旧稀缺，房企求地假设渴的局面仍未等到缓解。“银十”如期而至房企年度业绩冲关战来袭PART2：市场资讯PART3：一级市场PART4：二级市场名目PART1：中原榜单PART5：后市研判中原榜单Part12015年10月厦门市六区住宅成交面积排行排名区域销售面积（万㎡）市场占有率面积环比销售套数销售金额（亿元）成交均价（元/㎡）1集美区9.2229.0%20.3%78716.44178282同安区6.4920.4%-19.8%6298.57132073翔安区6.3419.9%195.8%58910.51165834海沧区6.1619.4%33.0%56511.65189035湖里区2.608.2%10.0%1709.48365016思明区0.973.1%-26.8%633.5436412总计31.78100.0%21.2%280360.1818940数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：数据均为备案数据2015年10月厦门市商品房成交面积TOP10排名项目销售面积（万㎡）市场占有率销售套数销售金额（亿元）1世茂御海墅2.636.4%2784.592凤凰花城2.085.0%2122.753青春海岸1.854.5%2302.904泰禾厦门院子1.744.2%1603.405建发中央天成1.654.0%2973.566首开领翔上郡1.513.7%1542.287禹洲香溪里1.112.7%1091.238天源1.072.6%1132.039中澳城0.962.3%860.8010禹洲中央海岸0.952.3%1171.93数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：数据均为备案数据2015年10月厦门市商品房成交金额TOP10排名项目销售金额（亿元）市场占有率销售套数销售面积（万㎡）1世茂御海墅4.596.5%2782.632建发中央天成3.565.0%2971.653泰禾厦门院子3.404.8%1601.744青春海岸2.904.1%2301.855凤凰花城2.753.9%2122.086新景国际外滩2.313.3%600.607首开领翔上郡2.283.2%1541.518天源2.032.9%1131.079禹洲中央海岸1.932.7%1170.9510水晶湖郡1.922.7%660.93数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：数据均为备案数据2015年10月厦门市住宅成交面积TOP10排名项目销售面积（万㎡）市场占有率销售套数成交均价（元/㎡）1凤凰花城2.086.6%212131972世茂御海墅1.936.1%154222173青春海岸1.725.4%199165444泰禾厦门院子1.685.3%132202135首开领翔上郡1.464.6%145154916禹洲香溪里1.093.4%106109337中澳城0.963.0%8683498中联观云溪0.942.9%103127959水晶湖郡0.922.9%652064210天源0.892.8%6020895数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：数据均为备案数据2015年10月厦门市住宅成交金额TOP10排名项目成交总额（亿元）市场占有率销售套数成交均价（元/㎡）1世茂御海墅4.287.1%154222172泰禾厦门院子3.395.6%132202133青春海岸2.854.7%199165444凤凰花城2.754.6%212131975新景国际外滩2.313.8%60387516首开领翔上郡2.263.8%145154917水晶湖郡1.903.2%65206428天源1.863.1%60208959建发中央天成1.863.1%393385710西雅图1.813.0%7420844数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：数据均为备案数据2015年10月厦门市办公成交面积TOP10排名项目区域销售套数销售面积（㎡）成交金额（万元）均价（元/㎡）1海西轻公寓海沧区662514245897762融信海上城海沧区3922315022225103园博湾上集美区4021613954182974软件园三期集美区4188495450635泰地海西中心海沧区814482676184826建发湾区SOHO湖里区2213283910294337海峡现代城翔安区2112352201178288宝龙一城思明区1011833341282459新景舜弘现代城同安区2289413571517410中航紫金广场思明区3826280934005数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：数据均为备案数据2015年10月厦门市SOHO成交面积TOP10排名项目区域销售套数销售面积（㎡）成交金额（万元）主力面积段1海西轻公寓海沧区662514245832-38㎡2融信海上城海沧区392231502238-62㎡3园博湾上集美区402161395448-77㎡4泰地海西中心海沧区814482676138-241㎡5建发湾区SOHO湖里区221328391050-63㎡6海峡现代城翔安区211235220145-111㎡7宝龙一城思明区1011833341102-146㎡8新景舜弘现代城同安区22894135738-61㎡9鼎泰和云玺湖里区10690135763-111㎡10万华中心湖里51㎡数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：数据均为备案数据市场资讯Part21、政策纵横—宏观经济“”是实现2023年全面建成小康社会目标的最终一个五年，保“6.5%”被视为经济增长底线，而当下宏观经济低迷，人口老龄化等问题突出，为国家将来经济进展提出严峻挑战。“”规划建议提出了全面建成小康社会新的目标要求：经济保持中高速增长，在提高进展平衡性、包涵性、可持续性的根底上，到2023年国内生产总值和城乡居民人均收入比2023年翻一番，产业迈向中高端水平，消费对经济增长奉献明显加大，户籍人口城镇化率加快提高。意味着“”时期，保“6.5%”左右增长是底线。三季度GDP增长6.9%2023年一季度以来最低值“”提出“五大进展理念”：创新、协调、绿色、开放、共享。先进装备、互联网、电子、新能源、新材料、生物制药等战略性新兴产业进展将被置于更重要位置。1、政策纵横—全面放开二孩楼市在经济十年黄金进展后，进入白银时代已是不争的事实，即使全面放开二胎也难以有效逆转，但是短期内对提振楼市，促进存量房去化以及新居需求增加都有乐观作用，尤其是影响需求构造转变，促进改善需求增加。从历次人口普查数据来看，0-14岁人口比例已经从最高20世纪60年月的40%左右下降到2023年“六普”的16.6%，而老龄人口则快速增长，2023年“六普”老龄化人口比例已经到达8.9%，而依据世界银行的估算数据，2023年我国老龄化人口比例已经超过9%。目前我国面临严峻的人口问题，生育率低、男多女少、深度老龄化与严峻少子化共存，人口红利消逝殆尽，2023年底放开单独二胎难有成效，全面放开二胎势在必行。图：我国历次人口普查0-14岁人口和65岁及以上人口所占比例变化五中全会公报指出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。对楼市影响：户型构造调整，三房才是刚需，且对户型功能性要求更高，3+1户型将受捧改善需求增加，4-5房等大户型改善需求量增加学区房拼抢更为猛烈提振楼市，需求增加利于楼市去库存1、政策纵横—货币政策持续宽松央行货币政策宽松仍将连续，再见“双降”可期，但金融层面持续宽松无法在本质上转变当前经济问题，经济回暖仍任重道远本轮周期累计降息1.65个百分点本轮周期累计降准3个百分点在10月24日央行双降后，从2023年11月开头的降息降准已累计降息6次，降准5次，累计降息1.65个百分点，已到达央行有记录以来的最低值，降准更是累计释放资金约4万亿。在当前国内经济形势下，实体萎靡，进出口不振，投资下滑，外汇占款持续外流，为加大金融对实体经济支持力度以及对冲外汇占款流失，央行将连续今年宽松货币政策，而且再见“双降”亦是或许率大事。一年期贷款基准利率2、厦门市场资讯翔安大桥正开展预可研编制工作需报国家发改委审批厦门市发改委表示，其次东通道即翔安大桥，已列入我市“两环八射”快速路网系统，目前正开展预可研编制工作和方案论证，工程需上报国家发改委审批。市发改委将市委、市政府统一部署，推开工程前期工作，争取工程早日开工建设。厦门保障房申请条件放宽将按批次摇号确定轮候《厦门市社会保障性住房治理条例实施方法》已正式出炉，与以往有两大转变，一个是收入标准放宽，2人-3人户的年收入从过去的5万元提高到8万元，4人以上由6-7万提高到11万；另一个是申请方式转变，由过去以日常申请形式进展转变成按批次申请保障房。厦门4家银行落地首套房首付25%新政有银行打8.6折央行、银监会将首套房最低首付比例从之前的30%降为25%。农行、中行、建行和厦门银行是在10月10日开头落地首套房首付25%新政的。其中，农行、中行、建行把申请条件明确规定为:经查询中国人民银行征信系统，核实借款人家庭名下没有个人住房贷款记录的，即可认定为首次购房。而厦门银行则规定，首次申请贷款购置一般商品住房(144平米以下的)商业性个人贷款首付款比例执行不低于25%。市场动态厦漳泉获批2城铁即R1R3线R3线经海底隧道至厦门站10月13日，厦漳泉2条城际铁路规划正式获得国家发改委批复。获批的2条城际铁分别为：泉州—厦门—漳州线〔即R1线〕、漳州—港尾—厦门线〔即R3线〕。R3线将通过海底隧道进入厦门岛，到2023年该线路有望建成通车。据悉，厦漳泉城际铁路R1线估量2023年开工建设，全程经过厦漳泉三地20多个站点，设计时速160公里，届时厦漳泉城际往来可以缩短到半个小时。厦漳泉不仅通信资费实现同城化，厦漳泉城际轨道亦获发改委审批通过，厦漳泉大都市圈进展日渐雏形，伴随各项基建配套搭建，将来进程会更加快速一级市场Part3土地零供给市场入暂歇期土地供给：10月厦门市无土地拟供给，土地市场进入暂歇期。1、土地供给数据来源：厦门中原地产争论中心整理商办用地主导均底价成交土地成交：10月份厦门市共有7宗土地成交，均为商业、办公或科研用地，占地51.1万㎡，总建168.07万㎡，成交金额21.93亿元，楼面价1305元/㎡，均底价成交。另有1宗办公用地和1宗商业、酒店用地流拍。2、土地成交数据来源：厦门中原地产争论中心整理2、土地成交明细地块编号项目地址占地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率起始总价(万元）起拍楼面价（元/㎡）成交总价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率土地用途中标公司J2015P01集美区11-08A杏滨西片区马銮路与光华路交叉口东南侧6279240003.821140047501140047500%办公、商业厦门市杏林建设开发有限公司X2015G03翔安区13-19莲河片区翔安南路与沙美路交叉口西南侧46182135200.002.9311700865117008650%科研用地、商业厦门大学国家大学科技园开发建设有限公司H2015G03海沧区05-08片区翁角路与霞光路交叉口西北侧8589506005.891550030631550030630%办公、商业中建鑫宏鼎环境集团有限公司2015G12湖里区港中路与屿南四路交叉口东南侧地593720059143720059140%办公厦门象屿集团有限公司2015G09湖里区06-06片区金尚路与围里路交叉口东南侧478451730003.6211500665115006650%软件信息服务厦门高新技术创业中心2015G11思明区03-14-1片区曾厝垵西路与环岛干道交叉口东南侧519211560003.0013100840131008400%软件信息服务厦门软件产业投资发展有限公司2015TG02同安新城12-14片区西洲路北侧厦门现代服务业基地（丙洲片区）统建区333014.4510789603.24118900110211890011020%软件信息、商业、非商品住宅厦门市城市建设发展投资有限公司2015G10湖里区06-08五缘湾片区云顶北路与虎岭路交叉口东北侧地块11371400003.52187004675——办公流拍2015JG01集美区11-12片区海翔大道与天水路交叉口北侧76250830001.09312003759——商业、酒店流拍2、土地成交位置J2023P012023TG022023G109〔流拍〕2023G12H2023G03X2023G032023G092023G112023JG01〔流拍〕截止2023年10月底，厦门住宅用地开发存量约689.5万㎡，岛内83.7万㎡，占比12.1%，岛外605.7万㎡，占比87.9%。整体去化周期约两年，同安、集美存量最大，岛内存量少，其中湖里区存量去化周期极短，土地开发存量极少；而同安去化周期将近5年，高库存，去化压力大。存量689.5万㎡，湖里存量低，同安去化压力大数据来源：厦门中原地产争论中心数据库3、土地存量年去化量：为2023-2023年年均去化量二级市场Part410月份，厦门市新增商品房面积45.22万㎡，其中住宅面积31.68万㎡，环比↓4.8%，同比↑10.1%。在前期房企推盘节奏有所放缓下，近2个月厦门楼市供给量有所增长，主要在于马上迎来年度业绩冲关之战，为完成年度业绩目标，房企供给明显有所放量，加快入市。供给放量处中上水平数据来源：厦门中原地产争论中心数据库1、供给状况—供给量10月厦门商品房成交面积41.32万㎡，环比↑18.4%；成交总金额为70.93亿元，均价17171元/㎡，环比↓3.9%。其中住宅成交31.76万㎡，占比76.9%；非住宅成交9.53万㎡，环比↑9.8%。非住宅方面，车位成交占比最大，备案6.17万㎡，占比14.9%；办公成交2.11万㎡，环比↓22.0%，海西轻公寓、融信海上城等SOHO产品奉献最大；商业成交1.25万㎡，占比3.0%。商品房量升价跌住宅成交近8成2、成交状况—商品房成交量数据来源：厦门中原地产争论中心数据库10月厦门住宅成交面积31.78万㎡，环比↑21.2%，同比↑30.1%。成交套数为2803套，环比↑21.9%，同比↑35.1%。10月份厦门楼市成交呈现先抑后扬的趋势，在下半个月翘尾成交；总体上10月份入市新品虽不多，但其成交量仍突破30万方，可见：①房企在新品加推的同时，主要是以去化前期库存为主；②在政策持续刺激利好，购房本钱降低下，市场回暖仍在持续，购房者入市乐观性高。估量11月份房企推盘节奏将有所加快，加紧完成年度业绩目标。成交先抑后扬“银十”如期而至数据来源：厦门中原地产争论中心数据库2、成交状况—住宅成交量供销比为1.00供销持衡10月份，厦门市住宅供给面积31.68万㎡，成交面积31.78万㎡，供销比为1.00，奉献根本持衡。数据来源：厦门中原地产争论中心数据库2、成交状况—住宅供销比岛外高成交助力促价格稳中微跌数据来源：厦门中原地产争论中心数据库2、成交状况—成交均价10月份，厦门市住宅成交均价18940元/㎡，环比↓2.1%，同比↓2.4%。10月份厦门楼市在岛内价格维稳而岛外成交占比高达近9成下，促全市价格略有所回落；但总体来说，厦门房价保持坚硬，于1.9-2万元/㎡左右徘徊，主要在于：①高地价催涨房价；②在一系列政策红利、地铁等规划利好下，房价上涨预期有所抬头；但目前由于客户对价格上涨抗性较大，短期内厦房价将平稳运行。2015年10月各区成交详情区域成交套数成交面积（㎡）面积占比面积环比面积同比岛内2333569411.2%-3.3%-21.2%思明区6397173.1%-26.8%-38.3%湖里区170259778.2%10.0%-12.0%岛外257028206188.8%25.2%41.8%集美区7879219229.0%20.3%-24.0%海沧区5656162819.4%33.0%208.0%同安区6296485520.4%-19.8%58.6%翔安区5896338619.9%195.8%278.1%全市2803317755100.0%21.2%30.1%岛内仅占比一成翔安暴涨岛内外分布：10月岛内住宅成交3.57万㎡，仅占比11.2%；岛外成交28.21万㎡，占比88.8%，六区成交面积环比仅思明、同安回落，其余四区均全面上涨。各区分布：集美区盘源密集，多盘热销，以备案9.22万㎡，占比29.0%独霸鳌头，环比上涨20.3%；同安区在禹洲香溪里、中澳城等助力下，以6.49万㎡居其次，环比下滑19.8%；翔安区在世茂御海墅前期房源集中备案下，以成交6.34万㎡居第三，环比暴涨196%；湖里区在新景国际外滩、建发中心天成助力下，环比上涨一成。数据来源：厦门中原地产争论中心数据库3、成交构造—区域分布80-90㎡、100-120㎡、120-144㎡三分天下数据来源：厦门中原地产争论中心数据库3、成交构造—面积段成交面积构造：10月份成交面积段以80-144㎡刚需首改产品为主，总占比达76%；其中80-90㎡刚需产品成交6.62万㎡，占比21%，青春海岸、凤凰花城等刚需盘奉献最大；其次为100-120㎡面积段改产品，成交6.52万㎡，泰禾厦门院子、首开领翔上郡为主力；120-144㎡首改产品成交占比回落3个百分点，泰禾厦门院子123-142㎡面积段产品贡最大；180㎡以上大户型产品成交4.01万㎡，成交占比持续回落，龙湖嘉誉别墅产品及中航城大平层产品奉献最大。4、开盘状况—去化走势缓推盘去库存开盘小步快走数据来源：厦门中原地产争论中心数据库10月份厦门楼市有5个楼盘正式开盘，总推量478套，去化323套，去化率68%。“金九银十”虽为传统的销售旺季，但房企在推盘节奏上却以平淡收场，开盘实行小步快走策略，推量明显缺乏，市场照旧以去库存为主导，估量接下来11月房企推盘节奏将有所加快。5、存量现状市场安康运行去化周期仅一年近两个月，楼市成交呈现稳中上涨的趋势，楼盘新品加推及去库存并行，整体库存量略有回落；截止至2023年10月，商品住宅可售存量面积为301.11万㎡，依据月月均销售25.80万㎡计算，库存量需12个月可去化完毕。与一些库存高企的城市相比，厦门整体存量相对合理，市场安康运行。数据来源：厦门中原地产争论中心数据库备注：去化周期=库存量/近一年的月均去化量后市研判Part5政策研判：货币政策持续宽松放开二胎对楼市有乐观作用本轮周期已进展6次降息和5次降准调整，在历次降息降准周期中都是前所未见的，而宏观经济形势照旧不容乐观，尤其是外汇占款持续流失，对汇率市场形成确定振荡，为加大对实体经济支持和维稳汇率市场，下一次降息降准可能性大。今年“330”、“930”等行政救市不断，一方面说明当下经济形势亟需房地产支撑，另一方面楼市白银时代调整，三四线城市库存问题突出，去库存刻不容缓。虽然楼市销量已有明显上升，但仍需政策助力，后续政策面仍会连续宽松基调。行政调控信贷政策全国市场楼市销售已有明显回暖，但不行避开的城市分化在加剧，三四线城市去库存为主，一二线城市需求稳健，放开二胎之后，将对楼市需求构造有较大的调整，对促进改善需求有乐观的作用。2、11月推盘猜测年度业绩冲关供给大幅释放在历经“金九银十”房企推盘节奏暂缓之后，2023年马上迎来房企最终的业绩冲关之战，同时购房落户政策也迎来最终的窗口期，因此房企将在11月份加大推盘量，加快入市以抢夺客群。据不完全统计，11月份厦楼市估量有22个楼盘有房源推出，总体推盘量3597套，其中住宅3457套，局部新盘如建发央玺、龙湖春江郦城、阳光城翡丽海岸等将集中入市。数据来源：厦门中原地产争论中心数据库3、11月推盘猜测2015年11月厦门楼盘供应计划情况区域项目将推楼栋预推套数主力户型总价（万元）岛内海峡国际天璟1#20080-160㎡2-4房400-700华尔顿12755#82158-180㎡4房600-750建发央玺1#、8#125140-143㎡平层3房137-246㎡复式3-4房750-1400力拓国际SOHO14050-70㎡挑高5米SOHO110-160集美龙湖春江郦城2#、4#、6#、7#、9#38496-142㎡复式、89㎡平层160-300国贸商城同悦1#7896-132㎡2-3房160-250中航城15#96255㎡大平层600-700IOI棕榈城1#、5-6#25995-142㎡3-4房、130-143㎡洋房180-290国贸商城同悦2#132114-148㎡3房115-270夏商新纪元8#1梯10482㎡2房、88㎡小3房、124㎡4房115-180海沧西雅图4、6#336102-143㎡24房200-250海尔华玺C1#12048-133㎡1-4房95-250泰禾厦门院子B1#30193-118㎡3-4房，复式135-145㎡250-300翔安首开领翔上郡3#B梯156