万科专业人员设计管理培训1012311018

万科设计管理

－专业人员版2006年8月主要内容一、投资分析阶段二、设计前期阶段三、实施方案阶段四、施工图阶段以产品目录改造业务流程项目定位产品设计施工建造产品创新旧流程产品目录新产品研发成熟产品产品升级社区定位选择产品生产实施产品创新产品应用新流程目前状态目标方式创新产品保持万科产品的行业领导地位标准化产品保证集团规模扩张的核心工厂化产品成熟产品创新产品的基础，标准化产品的源头多创新无积累有创新多积累实现产品目录的方式〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕第一阶段第二阶段成立机构确定指标现有产品整理同行产品借鉴产品库建立标准化产品目录成熟产品目录成熟、标准化产品应用机制形成产品体系建立客户导向产品研发产品筛选通用部品更多项目按照标准化指标执行工厂化产品成熟工厂化产品目录工厂化产品项目第三阶段实现产品目录的方式规划设计

产品实现流程概括图（一）流程概括图1

产品实现流程概括图（二）流程概括图2

产品实现流程概括图（三）流程概括图3投资分析阶段什么是投资分析阶段？决定立项与否具备拿地意向主要成果：《项目可行性研究报告》主导部门：

项目发展部工作目的：分析经营前景，为决策提供依据投资分析阶段－定义项目发展部成本部营销部设计部工程部设计部主要成果：《项目可行性研究报告》规划设计部分投资分析阶段－设计部的角色《项目可研报告》－－规划设计部分

项目基础资料：

自然条件、社会条件、竞争楼盘信息设计分析：

规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析控制性项目设计工作计划投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划基础资料的内容宗地自然条件：位置、地形、气温、地质情况等宗地社会条件：周边人文环境、交通、公共设施、当地法规、设计要点竞争楼盘信息投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划基础资料分析的几个范例投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划庵木港杨泰新村宝杨路农田沈师浜高压线宗地现状上海宝山项目投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划明珠线宝山站05年建成地铁1号线终点站月浦站05年建成地铁1号线泰和路站03年3月建成通车现有道路20米宽将拓宽为50米宽现为4车道规划为50米宽道路在建外环线泰和路段01年10月通车共和新路高架建设中02年底建成通车至人民广场15分钟车程通往过江隧道03年竣工外环线全线贯通。距外高桥15公里车程10分钟规划宝山区政府区域交通分析图上海宝山项目投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划开发顺序结论：在宝山新城西区规划开发的大环境下，万科新城开发周期应为6年，开发顺序大致由北向南。万科新城用地东块（三期）开发周期三年南块（二期）开发周期三年中心区（一期）开发周期三年上海宝山项目规划开发顺序示意图投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划竞争楼盘信息的收集案例：广州星河湾•与项目在地理位置、市场定位、产品类型等方面存在竞争的楼盘•责任部门：设计部营销部共同确认投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划设计分析工作目的经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）为：营销部门初步市场定位提供依据成本部门初步成本测算提供依据其本质是为分析项目财务前景提供技术支持投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划模拟案例地块：220米X220米的正方基地用地面积：4.84公顷一梯两户单元1

户型面积：120平米三房两厅:10.5米（面宽）X11米（进深）一梯两户单元2

户型面积：135平米三房两厅:11.3米（面宽）X12米（进深）

住宅层数为六层层高为2.9米间距系数1.5投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划蓝色单元120平米户型，红色单元135平米户型，总户数并不应户型大小而变化，两方案的总建筑面积相差12%!总建筑面积:7.8万平米容积率:1.6总户数:576总建筑面积:6.9万平米容积率:1.43总户数:576设计草案投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划假设的问题:如营销建议以120平米为主力,设计结论135平米户型效率高出12%问题如何解决?营销,成本和设计之间的草案需要互相沟通,最终形成现实一致的可研报告投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分指标类型占地面积（Ha）容积率建筑面积（M2）面积比总户数（户）户数比会所（M2）商业（M2）配套（M2）方案一总建筑面积（M2）独立住宅联排住宅多层总容积率小高层高层方案二总建筑面积（M2）独立住宅联排住宅多层总容积率小高层高层签字栏填表部门设计部填表人审核人部门经理容积率分析表投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划此阶段设计工作的特点·以项目发展部门为主导，设计部是协作部门·和相关部门动态合作，工作成果互为条件·

设计分析支持的两个方向是市场和成本·

规划设计草案的分析必须与市场部门的产品建议书、成本部的测算书一致投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划设计前期阶段主要内容一.工作特点二.概念设计三.《项目设计指导书》设计前期阶段设计前期阶段项目立项审批通过规划方案设计开始项目设计“正式开始”1.本阶段的起点和终点

设计前期阶段－工作特点＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期2.设计部成为“1/2主角”设计前期阶段－工作特点3、设计前期阶段的主要工作成果是什么？设计前期阶段－工作特点主要工作成果示意图概念设计方案产品建议书项目设计指导书项目设计工作计划设计前期阶段－工作特点主要内容一.工作特点二.概念设计三.《项目设计指导书》设计前期阶段设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准1.概念设计研究的内容

原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二

侧重与规划设计方面的研究设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准两设计关注重点不同定位方向结构概念设计规划设计寻求达成“目标”的方法设计的深化设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准综合经济技术指标

1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？

2.结合成本、销售，验证各公建及配套面积指标的合理性。

3.……

规划设计方面

1.如何分期开发？

2.如何组织交通？

3.如何利用地形?

4.如何利用用地内、外景观资源？

5.如何实现社区管理？

6.……

“回答发展商必须回答，做出决策的问题。”设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准2.如何进行概念设计研究？案例：深圳东海岸项目设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准案例：深圳东海岸项目概念设计

8月20日，市场定位、概念设计同时启动；

9月15日，确立了先定量，后定性的市场研究方向，市场定位树起风向标；

10月15日，确定SWA等3家设计公司，同时委托概念设计任务；

12月6日，定量研究结束、概念设计完成；第一轮工作按计划顺利汇合；

12月30日，市场初步定位，据此，进行正式方案招投标设计委托；

2002年2月26日，设计回标。同时市场定位明确，并确定了整体经营策略。设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准大梅沙区域位置图总用地面积268483.5平方米总建筑面积214800平方米容积率0.80覆盖率15％总户数1680户设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准案例点评

难点一：山、海景观资源的分配与利用

山景为主还是海景为主？

各种类型住宅的景观资源分配？

内部营造景观的类型，与住宅的关系？设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准难点二：项目定位

“用来度假还是用来居住？”休闲度假的实质内容是什么?人的行为会对产品提出什么要求？渡假对入口、组团方式的影响？休闲度假住宅区的物业管理方式？……设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准难点三：公建配套的设置与经营设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准公建配套如何支持“度假概念”社区小区配套与政府配套的关系？

小区配套的经营方式？

（10000平米酒店公寓，5000平米会所，9000平米商业）利安方案优点：海景资源最大化户户海景的高层＋享有内部景观的低层缺点：低层高档产品不享有海景且私密性差对山体破坏严重造价成本高设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准EDSA方案高层较高区域依山而建低层较低区域临湖而建

优点：海景资源利用较好建筑布局与山地有一定的结合缺点：低层高档产品不享有海景且私密性差对山体有一定的破坏商业布置趋于内向造价成本较高设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准SWA方案建筑沿山谷布局优点：与山地结合好对山体破坏小造价成本低缺点：海景利用不充分设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸概念设计结论项目定位确定为：“披着度假外衣的住宅”，但定位仍需与设计同步深入研究。追求“海景”最大化，将牺牲其他更为重要的资源设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准

对比以上两个案例，说明项目难易程度、特点不同，我们在概念设计阶段重点研究的具体内容也不尽相同。原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二

侧重与规划设计方面的研究设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准3.概念设计方案成果标准设计说明综合经济技术指标及产品分析综合经济技术指标产品分析概念设计方案概念设计图纸目录概念设计图纸深度要求－－参见《成果标准》第24页；《范例汇编》第19-24页设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例总平面图设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例交通分析图设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例分期开发平面图设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例坡向分析图设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例视线分析模型设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例视线分析剖面设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例TOWNHOUSE剖面设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准东海岸案例意象风格照片概念设计研究结论成果标准概念设计研究结论达到深度做出结论明确遗留问题方案设计要求设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准－－参见《成果标准》第31-35页分类概念设计研究方案设计要求用地布局功能分区住宅和公建分区深化设计产品类型分布产品类型分布空间序列和层次主要公共空间的功能和特点的描述或图片道路交通主入口位置描述或图示深化设计人车关系明确人车分流、局部合流或合流停车方式和数量明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站明确是否设置，如有，明确面积或停车数量、位置等班车车位明确位置和数量销售分期状况各期面积和产品组成深化设计卖场安排面积和使用方式、空间要求（独立、合用）深化设计设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准－－参见《成果标准》第31-35页分类概念设计研究方案设计要求组团管理物业管理模式明确小区开放程度和物业管理基本单元深化设计底层、多层项目基本单元简述户型配置、朝向、流线等关系的要求高层项目的标准层拼接意象简述户型配置、朝向、核心体数量的要求环境景观景观现状明确保留、利用、改造及消除的因素深化设计景观视线竖向分析建筑单体住宅设计明确内部使用功能要求深化设计共建配套明确规模、商业业太、经营规模等。深化设计设计前期阶段－概念设计研究内容如何进行成果标准主要内容一.工作特点二.概念设计三.《项目设计指导书》设计前期阶段

设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部的工作内容相关部门的工作内容1.为项目设计工作的纲领性文件。统筹考虑影响项目设计工作的各因素，并对项目设计的整个工作做出方向性决策的文件。设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容2.《项目设计指导书》的内容总经理设计部营销成本开发目标、开发计划项目设计工作计划项目概况及用地分析概念设计研究结论方案设计需解决的问题项目设计各环节的综合分析市场定位及产品建议成本控制因素工程工程管理意见设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部任务相关部门任务设计部的工作内容项目设计计划项目概况及用地分析概念设计研究结论方案设计需解决的问题项目设计各环节的综合分析设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容a.项目设计计划概念设计研究确认概念设计研究结论规划方案设计规划设计评审会单体确认实施方案完成土建施工图完成景观设计销售包装设计（如公建、立面需另行委托应单独列出）开工时间开盘时间详规报建方案报建初步设计报建施工图报建设计控制点相关重要节点设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容b.项目概况及用地分析用地自然条件概况及分析宗地位置宗地现状宗地社会条件概况及分析区域现状与规划规划要求交通状况公共设施市政管线设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容c.概念设计研究结论概念设计各方案简评设计目标经济技术指标结论规划方面的结论单体方面的结论技术方面的意见建筑研究中心的技术意见技术配套的设置要求设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容d.项目设计各环节的综合分析设计任务的细分设计单位的选择设计部人力资源的分配设计费用的成本控制计划

设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容a.销售部－市场定位和产品建议项目总体定位项目产品建议产品类型及构成产品的户型配比建议公建配套

首期产品建议销售策略与推广设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容相关部门的工作内容b.成本部－成本测算成本测算总体成本测算表格各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格设计各阶段设计费用控制设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容c.工程系统地质资料分析总体成本测算表格各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格基础形式的初步意见工程进度计划与设计计划的关系与重要节点设计前期阶段－项目设计指导书内容简介设计部工作内容相关部门工作内容阶段回顾设计并非唯一主导，本阶段是市场定位和规划设计同时深入的过程。需与营销、工程、成本部门密切配合。形成的成果将指导整个项目设计工作。设计前期阶段实施方案阶段主要内容一、阶段概述二、流程要点三、成果标准实施方案阶段实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述

阶段命名的两层含义方案设计阶段强调可实施性(1)市场(2)成本(3)工程(4)设计

本阶段工作概述实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述(1)市场房地产经营者需在本阶段进行全面、深入的市场层面的决策本阶段是市场层面决策的终点实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述－市场阶段划分阶段特点设计前期阶段

对产品进行定性描述确定产品方向实施方案阶段

对产品进行定量描述确定产品细节市场层面决策的终点施工图阶段

对产品进行准确定义解决具体实施的技术问题实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述－市场提供比较准确的成本测算(2)成本(3)工程完成详细工程计划实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述－成本工程(4)设计以设计部作为本阶段的主导部门与普通意义的方案设计相比，具有更广的设计涵盖面需完成成果标准所要求的工作内容实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述－设计传统阶段划分与目前阶段划分的差异实施方案施工图方案施工图初设实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述－设计目的在实施方案阶段对产品尽可能全面、深入地进行确认，减少施工图阶段的反复实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述－设计实施方案与初步设计的关系

阶段划分

两种不同的阶段划分关注对象

开发商VS设计院、政府

内容与设计深度实施方案阶段－阶段概述命名含义工作概述－设计主要内容一、阶段概述二、流程要点三、成果标准实施方案阶段公司规划评审规划确认景观方案评审综合方案实施方案单体确认规划任务书景观任务书销售包装设计本阶段流程示意图实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析需上报公司的成果实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析与政府报建的关系－必须在公司内部评审通过后才能进行实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析规划报建方案报建扩初报建本阶段流程重要节点规划设计评审规划方案确认单体方案确认材料部品确认景观方案确认分步骤进行全面深入的确认实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析1.规划设计评审形式规划设计评审会（内部＋外部）评审的主要目的

明确规划及建筑设计发展的方向p75实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析2.规划方案确认(1)道路系统交通及行为分析公建配套服务设施的分布住宅产品分布组团管理模式景观实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析3.单体方案确认单体确认≠户型确认单体户型＋单体立面4.材料部品确认实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析5.景观方案确认东海岸项目规划设计评审实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审SWA方案深大方案实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审SWA方案实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审深大方案东海岸项目规划方案确认SWA方案实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划确认总平面图实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审交通分析实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审停车分析实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审消防分析实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审产品分布实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审物业管理实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审景观分析实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审小区门禁（禁车禁人）组团门禁（禁车不禁人）实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审视线分析实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审景观节点实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审建筑单体1实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审建筑单体2实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审建筑单体3实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－东海岸规划评审部品工作流程（建立部品技术标准）万创/工程管理部万创万创/工程管理部/成本管理部工程管理部/万创/成本管理部供应商/工程管理部施工单位或供应商/监理/项目经理部参与部门确定符合标准载体建立标准设计载体集团采购按项目定样生产分项目安装工作流程阳台：确定标准，如：可拆装/安全要求/精度要求等确定栏杆+阳台板设计栏杆+阳台板，并定样进行规模化采购按项目定样生产安装范例实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认材料部品清单部品一览表20040330.doc华为施工样板现场实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认华为施工样板现场实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认华为施工样板现场实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认情花阳露台砖地砖特点：1、情景花园洋房阳、露台地砖－－300×300×8mm通体仿石，样板具体见下：成本:主砖31.35元/平米,辅砖38.28元/平米主砖辅砖实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认情花阳露台砖地砖

阳台露台栏杆特点:1）栏杆立挺、防攀爬设计、防腐木木扶手和安装节点标准化；

实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认阳台露台栏杆2）通过变换栏杆护栏，体现栏杆的个性化栏杆1栏杆2栏杆3栏杆4

阳台露台栏杆特点:实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认阳台露台栏杆

空调百叶样板铝合金空调百叶特点：1)尺寸统一为两种规格:980×780mm和980×980mm

成本：

212元/套（980*780mm）274元/套（980*980mm）实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认铝合金空调百叶采用副框和面板组合,实现装配;采用铝制,不锈蚀.铝合金空调百叶特点：实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认铝合金空调百叶正脊挡篦檐口挡篦成本:每平米增加7元/平米通风瓦屋面特点：1）瓦屋面形成通风系统，降低顶层屋面板温度实施方案阶段－流程要点流程图重要节点案例分析－材料部品确认通风瓦屋面主要内容一、阶段概述二、流程要点三、成果标准实施方案阶段实施方案成果标准的主要内容1.实施方案的组成2.主要内容简介实施方案阶段－成果标准1.实施方案的组成实施方案形成的过程文件设计说明及综合技术经济指标实施方案图纸相关部门工作成果p36实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介2.主要内容简介（1）实施方案形成的过程文件－－

规划方案设计任务书

（2）设计说明及综合技术经济指标－－

综合技术经济指标表（3）实施方案图纸－－

规划及建筑方案图纸目录实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介(1)规划方案设计任务书

与以往的《任务书》的差异主要内容根据《项目设计指导书》编写详细的指标要求详细的图纸要求

根据项目差异提出不同的图纸要求实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介－规划方案设计任务书(2)综合技术经济指标表八个表，三个层次表现分期指标变化实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介－指标规划指标表公共服务设施指标表住宅指标表一住宅指标表二容积率指标表可售面积指标表会所详细指标表停车详细指标表实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介－指标规划指标表项目综合指标的总表反映开发商关心的问题三部分内容

a.用地指标及用地平衡表

b.不同角度的总建筑面积统计

c.规划密度指标实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介－指标公共服务设施指标表

将公共服务设施分四大类进行统计表明公共服务设施具体内容、面积、是否计容积率、是否可售等属性详细指标通过《会所详细指标表》、《停车详细指标表》反映实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介－指标住宅指标表一从住宅层数、产品类型角度对户型进行统计

住宅类型

产品类型

户型

低层（1~3层）独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、其他

多层

小高层

…

实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介－指标数据统计的四个层次

a.户型－－∑面积、∑套数

b.产品类型－－∑面积、∑套数

c.住宅类型－－∑面积、∑套数

d.住宅－－∑总面积、∑总套数

表现三个层次的比例关系实施方案阶段－成果标准（3）实施方案图纸图纸目录

规划及建筑方案图纸目录

各专业初步深化的图纸目录景观方案图纸目录深度要求实施方案阶段－成果标准实施方案组成内容简介－图纸规划及建筑方案图纸目录A.低、多层项目图纸目录B.高层项目图纸目录实施方案阶段－成果标准A.低、多层项目图纸目录a.针对四季花城、城市花园系列城郊开发项目

b.图纸分类总图典型组团或典型住宅单元组合图住宅单元图主要公建实施方案阶段－成果标准总图图纸目录1.总平面布置图2.总平面定位图3.总图4.户型分布图5.分析图（日照、公建分布、道路及交通、销售分期、景观结构、管理模式）6.详图7.其他back实施方案阶段－成果标准B.高层项目图纸目录针对金色家园、俊园系列城区开发项目图纸分类总图高层住宅单体图主要公建下一节实施方案阶段－成果标准总平面图春申总平面布置图定位图城花新区南块总平面定位图

定位图放大城花新区南块总平面定位图局部总图春申一期总图总图局部春申总图局部户型分布图四季花城五期户型分布图公建分析宝山一期公共建筑布置分析图公共建筑布置分析局部宝山一期公共建筑布置分析图道路及交通分析图宝山新城首期规划道路及交通分析图道路断面图宝山新城首期规划道路断面图景观分析宝山一期景观结构分析图道路及竖大梅沙项目道路及竖向总平面图局部住宅单元1:50平面图

住宅单元平面图住宅单元立面图住宅单元立面图下一节“实施方案阶段”做什么？“实施方案阶段”是什么？施工图阶段流程对本节课程内容的回顾实施方案阶段主要内容施工图阶段一、存在问题二、工作重点三、成果标准与设计指引四、各部门职责集团一季度规划设计总投诉量239件

■已落实：105件■未落实：134件占56.07%

平面设计、总体规划、居住性能

■投诉的热点■解决的难点

施工图阶段－存在问题冰箱洗衣机位17%

设计院设计监控不当设计深度不够变更增加施工返工

施工质量降低成本增加

实施方案施工图设计施工图阶段－存在问题结构和安装专业的设计技术措施管理薄弱对结构和安装设计管理不重视结构和安装设计前期处于无人管理状况施工图阶段的设计管理安装技术发展较快但无人管理对于施工节点和构造没有深化设计

对建筑构造做法研究较少，结构工程师对建筑构造和节点没有结合具体工程进行审核对复杂的门窗等节点没有设计，造成渗漏等质量缺陷安装水电缺乏深化设计对关键的质量技术问题没有详细分析研究并采取对策门窗、渗漏、给排水管道对材料和部品的技术和市场层面研究不够等施工图阶段－存在问题主要内容一、存在问题二、工作重点三、成果标准与设计指引四、各部门职责施工图阶段施工图阶段＝设计＋(服务于销售)销包建筑设计景观设计交楼标准室内设计销售包装设计+施工图阶段－工作重点条件图基础图施工图景观实施方案交楼标准室内设计景观设计销售包装设计流程施工图阶段－工作重点一个计划两个文件三个确认四个配合施工图设计工作计划施工图设计任务书施工图设计指导书条件图确认全套施工图确认景观实施方案确认景观设计室内设计报批报建销售包装施工图阶段－工作重点施工图设计工作计划■按流程推进工作■相关的工作互为条件■对整体工作有明确的认识（内容）■保证设计进度要求（时间）

明确任务关键节点责任人协作部门控制时间设计周期严谨合理可行整体计划施工图阶段－工作重点一个计划计划不能如期完成怎么办？提前知会交流沟通重点落实及时更改调整周期利用资源施工图阶段－工作重点设计任务书明确任务要点、要求●项目名称、建设地点●设计依据、批准文●项目概况●设计内容●时间要求●成果要求●现场服务要求●附件施工图设计指导书明确技术要求●设计统一技术要求●设备配置●装修标准●设计配合●其它特殊设计要求施工图阶段－工作重点两个文件施工图设计指导书●设计统一技术要求●设备配置●装修标准●设计配合●其它特殊设计要求

明确技术要求预防常见问题统一设计作法提高设计质量层高墙体材料异性柱

楼地面沉板门窗

厨房

卫生间阳台露台屋面

空调室外公共空间设备配置施工图阶段－工作重点

异型柱与墙面关系：起居厅与主卧室隔墙异性柱，保证主卧室墙面平整；起居厅与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证起居厅墙面平整；主卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整。且注意墙与沉板楼面梁的关系施工图阶段－工作重点施工图阶段－工作重点明确卫生间设施要求洗衣机施工图阶段－工作重点地漏烟道冰箱热水器施工图阶段－工作重点

三个确认

条件图确认

全套施工图确认

景观实施方案确认

景观实施方案确认是施工图阶段集团唯一的审查确认点施工图阶段－工作重点条件图确认户型平面确认平面布局结构墙柱门窗设计厨卫设计●设备管井、机房空调雨水管留孔留洞立面设计确认檐口入口门窗阳台确定外檐装饰材料重点核对立面与平面设计是否吻合施工图阶段－工作重点施工图条件图与实施方案的关系？实施方案：侧重于产品的方案设计。确定大的方案体系，如确定平面布局，立面形式，结构体系，设备体系，材料体系最终目的是清晰定义我们的销售产品。

施工图条件图是各专业在技术层面，结合设计指导书对实施方案的深化设计。确定一些具体的设计要求。最终目的是保证施工图设计的设计质量。施工图阶段－工作重点

条件图总图施工图阶段－工作重点

条件图－平面施工图阶段－工作重点实施方案－平面施工图阶段－工作重点

条件图－－立面、剖面施工图阶段－工作重点条

件

图

管

井施工图阶段－工作重点空调、雨水管、主要排污管施工图阶段－工作重点四个配合

景观设计

室内设计

报批报建

销售包装■交楼标准所有细节■责任难向设计院清晰定义工作信息及时同步■较多的相关部门共同确认■较多的现场确认施工图阶段－工作重点主要内容一、存在问题二、工作重点三、成果标准与设计指引四、各部门职责施工图阶段三个成果标准四个设计指引成果标准：■施工图设计任务书■施工图设计单位招标文件■重要节点审查文件表设计指引：■施工图设计任务书■施工图设计深度要求■施工图设计审图要点■施工图设计合同补充协议及附件施工图阶段－成果标准和设计指引施工图设计深度要求－保证设计质量■对设计深度有明确的要求，根据要求对设计进行考察评估■不是设计院出图了，设计任务就完成了。■深度确认是设计是否按时按质的完成设计任务的关键点■按流程推进工作■相关的工作互为条件■对整体工作有明确的认识（内容）■保证设计进度要求（时间）施工图阶段－成果标准和设计指引深度要求

组合平面图：施工图阶段－成果标准和设计指引深度要求组合平面转角施工图阶段－成果标准和设计指引

深度要求组合立面图：施工图阶段－成果标准和设计指引深度要求卫生间：施工图阶段－成果标准和设计指引施工图设计深度要求厨房：施工图阶段－成果标准和设计指引阳台施工图阶段－成果标准和设计指引屋面节点施工图阶段－成果标准和设计指引深度要求

外檐详图：施工图阶段－