关于两限房的调研报告

关于两限房的调研报告

西三旗居住区位于北京市海淀区西三旗。建筑面积22.38公顷，地上建筑规模48.59万平方米，地上建筑面积54.84万平方米，总面积约5000户。项目周边交通设施优越,北邻已建成城市铁路13号线霍营站,规划地铁8号线延长线也将从本居住区西侧经过。此外,居住区配置了商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、幼儿园、公交周末站等较为完备的公共服务设施。优良的建设条件,充分体现了市政府对保障性住房的高度重视,体现了对低收入城市居民的关怀,也为项目建设奠定了基础。用地规模、布局“中低价位、中小套型普通商品房”是该项目的突出特征,面对的居住者为城市中低收入者家庭,如何确立适宜的居住空间形态,营造品质良好的居住环境,是设计师需要认真探索的首要问题。本项目具有明显的“三高”特征——高人口密度(人口毛密度达到1159人/公顷)、高容积率(2.84～2.91),高日照标准(日照间距和日照软件计算需同时满足国家规范)。此外,用地内存在若干不利因素,进一步加大了设计难度。如:用地西北角需要退让高压线、项目各地块用地性质和位置不允许调整、规划指标必须分区平衡、用地南区受微波走廊影响而高度严格控制等等。在中国传统建筑中,住宅都是内向围合状的,屋内所有房间都以内置空间为景观和采光中心点,此中心空间也成为当时大家庭各成员的生活及交流接触的空间。建国以来,小区规划以多层为主,讲究“通而不畅、曲径通幽”,注重空间层次性,组团——小区——居住区的层级关系明确,小区外围界面则相对封闭,内部环境安静宜居。但在本项目中,内向型、层级明确的规划手法受到严重挑战。西三旗项目曾经针对不同方案进行大量日照计算,采用传统的细腻的空间序列模式,几乎无法同时满足日照标准和容积率的双重要求。在诸多设计原则中,保容积率、保总户数、保日照标准成为首要问题,唯此才能实现保障性住房项目的战略意义。同时,考虑到北方地区的居住习惯,在户型设计上,应当尽可能的避免塔楼,而采取南北向布局的板式户型为主。那么,什么样的居住区形态才能够合理地解决这些问题?大围合模式下的城市可达性一般容积率为2.8的项目多是塔楼林立,空间局促,如果以板楼为主,则可能出现局部东西向或者端角户型。但西三旗居住区规划设计却做到了完全以南北向一梯四户的单元住宅为主体,没有出现塔楼和东西向单元。(廉租房采用东西向布局,避免了纯北向户型。)居住区呈现出开放、宽敞的整体氛围——大围合、大中央绿地,成为解决西三旗规划设计问题的有效模式。大围合模式下,明确的层级性空间转换不再存在,取而代之的是均衡共享的开放型空间。容积率、日照、绿化率等均得到很好满足。在大围合模式下,每个地块又都具有各自的特点。以D-16地块为例,该地块位于用地西北端,南侧正对规划体育公园。考虑景观资源能够为本地块共享,规划采用南低北高的布局形式,北侧一组24层小短板沿高压线退线自然形成韵律,而南侧三栋建筑,均为11层——17层两个单元拼合的短板,形态活跃,与南侧体育公园相呼应。D-20地块位于用地北端,为减少城铁13号线的噪音干扰,建筑向南侧适度退让,并依次形成前后错动,改善了北部边界的视觉感受。同时,退让出的地上面积被用作集中停车,发挥了边角用地的价值,分担了小区内部楼间停车的压力。20地块的南边界与26地块相对,规划考虑居住区整体形象,在南端中央位置规划了外向型的广场空间,对枫丹北路适度退让,将城市公共绿地与小区公共绿地连成整体,形成横贯东西的“景观绿廊”,实现了绿化公共空间的共享性,为城市景观做出贡献。整体规划方案采用方整的建筑空间布局,形成“外部严谨、内部活跃”的基本格局,建筑序列自然呼应局部曲线道路,使沿街立面与城市肌理相协调;同时,在居住小区内部形成大片连续绿化空间,通过园林景观设计,形成小区内部轻松、自然、欢快的居住气氛。共享的大面积园林绿化空间,使具有不同职业背景的居民有了更多机会相互交往,令整个生活社区显得温馨而有活力。小区停车及绿化停车场西三旗项目主要使用者为城市中低收入家庭,居民更加依靠公共交通出行,步行、自行车仍然是重要的交通手段,活动范围相对较小,对社区公共资源的依赖程度很高,营造安全的、景观性的步行系统,将有效的提升居住品质,体现以人为本。区内部交通以环路为主干,以组团支路为补充;外环路两侧设置地面停车,尽量减少了对步行居民的干扰。停车问题不仅关系到实用性,也对降低整体开发成本有重要意义。小区停车利用建筑退让形成的外围消极空间,设置成片的绿化停车场。如D16地块北侧,利用高压线退让空间形成停车场;D20地块,利用了退让13号线的空间进行停车;D26沿小区在用地西北角临近出入口区域集中布置停车,这些地面停车措施避免了机动车与内部绿地相混杂的现象,提升了公共绿化空间的品质,也有效的降低了地下车库的建造规模。景观结构规划西三旗规划中,强调室外空间的完整性,针对本地块高容积率、高人口密度的特点,努力创造连续完整的公共活动场所。小区景观设计,以“一轴三带”为依托,突出自然、人文两大主题。三条东西向自然景观带,蕴含了疏林草地、溪流、花田、白桦林等景观节点,为居民提供富有特色的休闲环境。一带为主,多点为辅的景观基本格局,形成了明确的小区绿地与组团绿地系统。景观设计注重城市绿化带与组团绿化中心的联系,强调以人的尺度为主,步行景观休闲道与入户路结合,或收或放,统领全局。景观设计尊重原有的生态环境,力求地域生态的“还原”和“再生”,规划中,原厂区的一处小游园也得到了保留,使得景观设计具有了文脉传承的特征。“绿色,人文,经济,和谐”,成为本两限房项目景观设计的指导原则。住宅户的确定户型设计充分考虑中小套型的特点,兼顾不同家庭差异化需求,力求经济适用。设计以南北通透的板式住宅为主,使住宅均能充分惬意的享受阳光、清风、拥抱大自然的绿色美景。为了提高舒适性,住宅户型均采用大面宽小进深比例,尽量加大房间的采光面积,使房间比例舒适适用。户型设计动静分区明确,并特别注重户型的细节设计,厨卫,水,洗布置方便经济,力求户内没有浪费面积。优化了户内生活空间廉租房用地位于用地西端,其东侧面对大片组团绿地,空间开敞,环境优美。廉租房户型,具有面积小、面宽小的特征,如何实现明厨明厕,降低户均公摊,是户型设计的难点。本项目廉租房户型采用东西朝向,避免了纯北向户型;设计采用通廊式布局,提高了交通核的服务效率,大大减少了交通公摊面积,增加了户内使用空间所占比例,实现了经济性与舒适性并存;设计采用局部凹槽的手法,保证了各户朝向和采光的均好性,创造了明厨明卫的生活条件。这些细节的处理,为廉租房住户提供了舒适而经济的的居住品质。优化建筑布局,实现建筑布局更高水平作为北京市首个两限房项目,海淀区西三旗(原北京轮