打造众星拱月健康商圈复兴中的江南西

打造众星拱月健康商圈复兴中的江南西

随着城市人口的持续扩张，以及广州交通的不断变化，这为传统零售市场带来了新的投资增长趋势。其中,海珠区江南西商圈正成为新的大型商场项目集中地。2011年,江南西商圈再添新军。一个是位于江南西路和江南大道交界处的富力海珠城(暂名)项目,另一个是位于业大道北与榕景路交界处的光大都汇项目,两项目总建筑面积将达约35万平米。素有“河南北京路”美誉的海珠区江南西商圈,发展已有20余年。随着区域经济发展和新兴商业圈的不断扩容,江南西迎来了新一轮升级热潮。乐观者认为,它将与北京路、上下九步行街和天河商圈“四分”广州现有商业格局。不过,交通环境、商品质素等仍待改善的空间,也让江南西招致不少善意的“批评”。广东省流通业商会执行会长黄文杰说,作为海珠区的龙头板块,江南西只要总体上提升该区域的商业氛围,项目之间不再离散,并出现一个龙头商业项目,形成一个“众星拱月”的健康商业生态圈,就可以做旺和实现升级。江南西商圈现状自上世纪80年代至今,作为海珠区历史最早、最成熟的商业旺地,江南西商圈获取了“河南的北京路”的美誉。进入21世纪以来,随着海珠区域经济的发展,以江南西路为首,内含紫金大街、紫丹大街、紫龙大街等9条支街,外接工业大道、宝岗大道、江南大道等纵向主干道,以及宝业路、南田路、昌岗路等横向道路,30多路公交线路途经此地。地铁2号、8号线穿行于中,汇聚了广百新一城、江南新地、摩登海购百货中心、丽日广场、万国商业广场、信和广场、保华广场、家乐福、国美电器、婚纱一条街等多个网点,江南西成为名副其实的河南商脉。据该区政府规划显示,江南西商圈的升级是规划最大亮点之一:在条件成熟时探索发展江南西路商业步行街,打造与广州河北北京路、天河城等相呼应的“广州南部商圈”,逐步引导商业中心区域延伸到工业大道、宝岗大道、昌岗路、宝业路等主要路段。这也从另一侧面说,相对于广州其他几大成熟商圈,江南西当属“后起之秀”。广州高力国际商铺服务部副董事冼嘉曦称,江南西属于比较年轻、潮流化的商圈,将来树立地标性物业,改善品牌和招商力度,商圈前景大有可为。广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,江南西商圈兴起不久,后发的速度较快。而且江南西集聚了比较多的地产楼盘、大的购物商场、电影院等,人群的购买力也较强。与广州著名的婚纱街也相距不远,对其也起到一定的带动或促进作用。据仲量联行调查数据显示,该区商铺主要以住宅临街商铺为主,有200多个,总面积3万多平方米,商户以服装、餐饮为主,从成交租金来看,约在500-800元/平米/月,目前仍呈上涨趋势。整体需求良好,空置率很小,租金回报率约6%。“有的店铺提价,一两个月就更换新租户,租户的承租力很强。”仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为,江南西优势,主要体现在庞大的人口和厚实的消费力,地铁开通也改善了交通的便利性。区内零售规模和业态有限,未来发展空间较大。商业氛围不足走访江南西不难发现,江南西属于居住型商圈,一公里以内满布工厂、机关、银行、学校等单位的居住区,缺少高级商务办公环境。而本区居民又多在沿江路和天河等圈外上班,多年来逐步形成了“河南居住、河北消费”的特性。广州中原(工商铺)营业总监罗思源认为,虽然江南西是广州传统商业圈,人口密度较大,商铺林立,目前该区正全力升级商业品牌和提升商业氛围,但要成为广州商业发展的名片,我认为很难做到。而在王先庆看来,与其他大型商圈相比,江南西商圈的商业设施仍不完善,交通条件还需进一步改进。其次,商业气氛不够浓厚,缺乏高档的商业楼盘和高级品牌,目前也只有为数不多的一两家大型购物商城,也缺乏具代表性的商业中心和有特色的步行街。林世松也坦言,江南西主目前业态组合不够丰富,特色不鲜明,很难吸引外区的消费。如何改善?王先庆表示,首先要完善江南西的交通设施,改进行车和停车的环境和条件。江南西商圈的流动人口以路过人流为主与该区的交通设计不无关系。其次,引进更多大型的购物商城和大品牌,增强整体的凝聚力。还有,加强宣传和推广,提高该区的知名度,设法让匆匆而过的人群停下脚步,激发人们的购买冲动。“机遇该区的特点,项目要有自己的明确的定位,比如针对家庭为特征的消费主题和习惯,餐饮业态的优势可以继续加强。”林世松则建议说。林世松进一步表示,江南西毕竟是广州市区中心商圈,只是商业氛围需要一个较长的培育期,江南西要逐步提升,不能拿北京路、体育中心商圈比较,盲目激进。尽量避免区位雷同定位,要想办法留住本区客户群体,做到主题鲜明,再逐步吸引外区消费人群。目前不少国际品牌有意进入该区发展,若政府能予以一定支持(如简化审批手续、税务优惠等),外地零售商进入江南西的数量和速度将明显加快,进而促进该区的商业升级。广州市第5所定位:目前属于海珠区区级商圈,期望打造成“广州南部商圈”。人口:2010年常住人口1558663人,仅次于白云番禺。其比重占去广州全市的12.27%,17242人/平方公里。市场:截至6月20日,该区二手房均价16800元/m2,新房均价2万以上。商铺售价6-8万/m2,租金500-800元/m2/月,回报率5%-6%。前景:政府规划出台、品牌商相继入驻,“河南北京路”前景可期。心城区的发展现状尽管目前因区位、规模和品质等不足仍位列区级商圈,但江南