办公家具项目建议书

某办公家具生产公司投资选址建议报告书（讨论稿）宁工投（房）字-15067号初鉴于对投资人的状况有待进一步理解，本报告尚未完整，仅供投资人和内部人员参考！第一章项目概况一、项目介绍（略）二、项目市场分析：（一）行业重要监管状况、法律法规及行业政策1、行业监管体制及重要部门我司属于家具制造业（C21）。中国工业和信息化部为家具制造业行政主管部门，负责行业的宏观管理，研究制订并组织实施行业发展规划、产业政策，提出总量平衡、构造调节及产业布局，协调解决行业运行发展中的有关问题并提出政策建议等。中国轻工业联合会和中国家具协会协助制订家具行业政策，负责制订行业原则，监测分析行业运行，统计并公布行业信息，向政府部门提出有关行业发展规划和法律法规建议。2、行业法律法规和行业政策（1）法律法规行业涉及的法律法规重要涉及安全生产、环保、质量管理、消费者权益保护等方面的法律法规，具体涉及：《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国环保法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律法规。（2）重要行业政策3、出口政策我国激励家具出口。根据财政部、国家税务总局《有关提高劳动密集型产品等商品增值税出口退税率的告知》（财税〔〕144号），自12月1日起，家具的退税率由11%提高到13%。6月3日，财政部、国家税务总局《有关进一步提高部分商品出口退税率的告知》（财税〔〕88号），自6月1日起家具产品的退税率进一步提高到15%。（二）家具行业发展概况家具作为人类生活不可或缺的必需品，与人们生活、工作、学习、娱乐等活动亲密有关，是当代生活方式的载体。家具是一种兼具实用性和艺术性双重属性的产品，既要含有较强的实用价值，又要符合人们的审美情趣。家具产品的特性决定家具行业在经济社会中的重要地位，随着着全球经济的不停发展，全球家具产业也快速发展。（三）行业竞争状况和市场化程度公司重要产品为办公家具，办公家具行业的竞争状况和市场化程度与公司业务发展亲密有关。（四）市场需求、变动趋势及其因素1、办公家具市场需求及变动趋势办公家具作为人们工作、生活的重要消费品，含有刚性需求，并且与世界各国经济水平紧密有关。北美、欧洲等世界重要经济体经济发达、人均收入高、办公条件好，对办公椅消费需求从金额上看占全球的大部分，中国、俄罗斯等新兴市场近年来随着国内经济发展办公椅需求增加快速。（五）行业利润水平的变动趋势及变动因素1、产品价格分析现在市场上品牌较多，产品定位涵盖高中低档，不同品牌不同系列的产品价格跨度较大。由于目的客户群以及产品定位不同，造成不同公司的不同产品在研发设计、原材料选择、生产制造等各环节投入不同，在一定程度上造成终端产品价格不同。普通就一款产品本身而言，在面世之初价格较高，之后随着技术的不停成熟、产品品质的不停稳定以及市场的哺育，产品的价格会逐步下降而后趋于平稳。行业内含有一定规模和技术实力的公司，通过不停丰富产品系列、开发创新产品、提高产品技术含量和产品品质，以保持较高价值水平，获取较高的产品附加值。2、行业利润水平及变动分析普通产品的生产属于传统制造业范畴，产品技术含量及工艺水平不高，参加行业竞争的公司众多；缺少自主知识产权，造成仿造现象严重，产品同质化竞争激烈，整体毛利率较低并且波动较大。行业内领先公司由于含有较强的研发设计能力和品质管理能力，走产品中高端路线等差别化竞争方略，不停提高产品技术含量和品质，首先，随着档次提高而提高产品附加值；另首先，凭借拥有自主知识产权等竞争优势形成的议价能力，从而能够持续保持较高的毛利率水平。（六）影响行业发展的有利和不利因素1、有利因素（1）产业政策支持年《轻工业调节和振兴规划》指出，要“加紧家具、五金、塑料等行业重点专业市场建设，进一步发挥专业流通市场的作用，增进国内消费。支持国内有实力的公司实施本地化生产，拓展国际市场，扩大产品覆盖面，提高自主品牌的出名度和竞争力”；年，《中国家具行业“十二五”发展规划》指出，“家具行业要坚持自主创新，提高家具生产管理水平，提高家具生产的自动化水平。运用绿色环保的新材料、新技术，开发功效性产品，满足消费者个性化需求”；年《中国家具产业升级指导意见》指出，要“加强家具原则化工作，加紧实施品牌战略，提高家具行业整体的品牌意识，努力扶持部分国家级名牌转变为国际名牌”。国家产业政策支持成为本行业健康快速发展的巨大推动力量。（2）产业升级加紧，高端产业转移初露端倪随着国际分工不停向纵深发展，产业分工中生产制造环节已经由欧美日等发达国家向发展中国家转移，并且初级制造阶段的转移已经基本完毕。我国公司在这种国际产业转移背景下，不停做强做大，特别是出口型公司，其产品开发能力、质量控制能力和成本控制能力相对较强。（3）市场需求稳定增加办公家具消费需求取决于消费人群数量、人均收入、消费观念等因素。北美、欧洲等地的人口数量总体处在缓慢增加阶段，但人均收入较高、家具消费能力相对较强，已经形成了稳定的市场规模，产业成熟度较高，市场需求保持长久稳定增加。以中国为代表的新兴市场，随着经济快速发展，人民收入的提高，消费观念和消费水平不停增强，市场需求将持续增加，发展空间巨大。2、影响行业发展的不利因素（1）成本优势削弱近年来，原材料价格总体呈上涨趋势；国内人口红利逐步消失，沿海经济发达地区出现“招工难”现象，我国劳动力成本将不停上涨；土地、能源等价格也呈不停上涨趋势；再加上人民币持续升值，我国产品出口优势被逐步削弱。（2）同质化竞争激烈、行业总体技术水平仍待提高尽管近年来本行业整体制造水平和创新能力得到了明显提高，但由于国内知识产权保护体系不完善，现在多数公司研发投入有限、研发人才局限性、产品种类不够丰富，造成产品市场竞争激烈。（3）销售渠道掌控能力单薄从产业链掌控能力看，我国公司制造和组装环节能力较强，但产业重要增值环节——商业流通、终端销售环节较单薄。国际市场来看，欧美、日本等发达国家的销售渠道重要掌握在出名品牌商、连锁销售商、进口商、系统集成商、合约商等公司手中，现在我国公司要进入国际市场只有借助其销售渠道，我国公司议价能力有限，产品利润率被挤压；国内市场发展不成熟，尚未出现含有较高出名度的零售商和品牌商，一定程度上制约了我国椅业公司的发展。（七）行业技术水平和技术特点产品的技术水平重要取决于研发设计水平和工艺技术及装备，研发设计水平决定了公司的创新能力，工艺技术及装备水平决定了一种公司产品的精加工能力和专业化水平。（八）行业经营模式在全球国际贸易中，发达国家普通侧重于技术研究、渠道建设、品牌运行并保存部分高端产品的制造，发展中国家重要从事生产制造。从盈利模式来看，普通状况下，从事技术研发和品牌销售的公司比从事生产制造的公司能获得更高的利润水平。现在国内大部分生产商以OEM方式经营，而某些含有丰富行业经验、含有自主开发能力的生产商已经实现从OEM过渡到ODM模式，通过加大研发投入，加强供应链管理，提高自动化水平，打造自主品牌，建立营销渠道，提高行业地位，获得较高的盈利水平。（九）行业的周期性、季节性与区域性特性1、周期性特性受经济发展水平、消费能力、消费习惯等因素影响，行业无明显的周期性特性。2、季节性特性办公家具作为人们工作、生活的日惯用品，含有刚性需求，无明显的季节性特性。3、区域性特性我国办公家具生产公司重要集中在珠三角和长三角地区。（十）与上下游行业之间的关联性三、公司经营现状（略）第二章项目投资选址分析：工业园区介绍：主导产业、投资须知等江南地区国家级-江宁经济技术开发区，主导行业：汽车、电子信息、智能电网、软件等；交通：公交、地铁、高速、铁路等；江宁开发区地处沿海和长江经济发展带的交汇处，位于华东中心都市南京市都市圈内，距市中心仅7公里；开发区对外对内交通便捷。已经投运的地铁一号线南延线、机场线和三号线及沪宁、宁杭、宁马、宁芜等多条高速公路贯穿园区，亚洲最大的铁路枢纽--南京南站紧邻园区，绕越公路、宁溧路、将军路、宁丹路等多条交通干道与南京主城无缝对接；已形成汽车、电子信息两大主导产业，智能电网、软件及将来网络两大战略性新兴产业，航空制造、生命科学两大将来优势产业。投资宝典：敢说是宝，皆因我方曾引进过一家国内上市公司入园，其中流程奥秘略知一二；1）、只欢迎“世界500强、上市公司等顶尖公司或真正的一流高科技公司“，这样的公司仿佛不多啊！2）、土地价格较高，现在已到约80万/亩，我方引进的公司当时是38万/亩（实际合同价是30万/亩，为什么？由于税收较高)3）、土地价格能够商议，但是不管什么公司，税收不得低于30万/亩（合同中明确的），如果少于100亩地则还要高啊！乖乖隆地洞注：在江宁行政区域内，各镇街道工业园区的招商工作重要由江宁经开区统一管理运行。（2）省级-雨花经济开发区，主导行业：软件电子信息、文化创意、生产性服务业等；雨花经济开发区属于南京市卫星城--板桥新城的一种重要构成部分，板桥新城总规划面积60.4平方公里，规划居住人口达35万人。为适应对接河西新城发展的需要，雨花经济开发区现在已经形成以“电子信息、文化创意、生产性服务”等科技研发、总部经济类的产业布局新思路。投资须知：因处在主城，土地价格高达100万左右。（3）省级-江宁滨江经济开发区主导行业：先进制造业、电子信息、新能源、新材料等交通：公路、航空等，距南京主城25公里，距南京长江三桥12公里，距江宁东山新市区20公里，距安徽钢城马鞍山市8公里，是江苏实施沿江开发的第一站。以先进装备制造业为定位，重点发展机械装备制造、电子电力设备制造、专用及通用设备制造、交通运输设备制造等先进装备制造业，主动哺育电子信息、新能源、新材料等高端产业。公司投资须知：1）、土地价格较高，现在已到约60万/亩（据南京市政府文献规定的江宁区工业土地出让价）2）、土地指标紧张，可供新出让土地甚少。（4）省级-溧水经济开发区溧水位于江苏省西南部，是南京的南大门，南京都市圈的核心区域之一。南京溧水经济开发区位于宁杭城乡和经济发展带，境内有宁杭、宁高、沿江三条高速公路和123、243两条省道，宁杭高铁、溧马高速穿区而过，是南京市南部重要的制造业基地之一。南京溧水经济开发区，12月经国家发改委审核通过了省级开发区认证，辖区面积为138平方公里，其中建成区面积达32平方公里，规划区面积为60平方公里。园区现有公司600多家，其中规模公司155家。建有食品产业园、创维电器园、长安汽车园、航空产业园及国际物流社区、环保产业园、汽车4S园等特色园区，其中江苏溧水航空产业园为省级特色园区。投资须知：土地价格32万/亩（是江宁的50%），其它投资规定也低于江宁。江北地区省级-六合经济开区六合经济开发区于1993年经江苏省人民政府同意设立（苏政复【1993】60号），于正式起步开发。9月六合区委、区政府对开发区实施扩容升级，将六合经济开发区与中山科技园、雄州工业园、程桥服装工业园、横梁食品工业园、四桥产业园整合，扩容后的开发区代管龙池街道、程桥街道，形成“一区五园带两街”发展构架。

主导产业：高端装备制造业、节能环保产业；投资须知：土地价格37万/亩（约为江宁的50%），其它投资规定也低于江宁。省级-浦口经济开发区主导行业：生物医药、电子信息、轨道交通、装备制造、新能源新材料等交通：隧道、高速、港口等浦口经济开发区新区位于浦口区中部桥林，与南京高新区、江北新城共同构成浦口快速发展的三大板块。新区距主城约20公里，车程约25分钟，多条过江通道将新区与主城直接相连;长江三桥连接线、沪蓉高速、宁淮高速、宁巢高速、宁沪高铁、南京绕城公路、宁乌公路穿区而过，南京第一条过江隧道紧邻新区北端，规划中的江北快线、7号线、12号线大胜关三条轨道交通线以及滨江大道都将穿区而过，确保新区近期和远期陆路运输快速高效便捷。新区距禄口机场40公里,全程高速，车程25分钟。投资须知：土地价格37万/亩（约为江宁的50%），其它投资规定也低于江宁。（同六合经开区）投资公司选址建议：选址原则：拟投资公司与工业园区是平等互利的2个有关主体，应遵照“互利互惠、平等自愿”原则，公司选择了园区就是选择了“事业发展的新起点、新的发展模式”，是一种双赢的选择！选址方式（非租赁行为）：直接与园区洽谈获得一手出让土地：鉴于投资人所需厂房在3-5千平米，不建议采用此种方式，理由：政府出让土地40亩起；购置园区闲置资产（二手厂房及土地）：适合投资人；理由：某些园区有公司转让10-20亩的项目；选址区域：结合投资人所属行业和工业园产业定位，建议：江南江北均可考虑，江南自江宁区至溧水区均可考虑，相对而言，溧水区物业性价比更高些。选择要素：厂房硬性参数（面积、构造、高度等）使用功效与否满足、交通区位、招工、产业及生活配套方法等，工业园区的产业招商政策规定及管委会的接纳态度，转让方资产的独立正当性及转让方式等；我方推荐物业（需对投资人状况作进一步理解确认后开展）附件：附件1：有关园区招商答疑：公司关心的问题：什么是违规占地建房？什么土地能够获得国土证？答：常说的违规重要是指违反了1）、本地的《土地运用规划》2）、本地的《城乡建设规划》，即：在不属工业建设用地的土地上建设了不符合功效定位的工业厂房。符合2规建设的厂房，在国有土地指标下达后能够按有关规定办理国土证。买地后的建房规定？土地证何时获得？答：详见《工业项目建设用地控制指标》规定，厂房容积率不低于1；工业项目在符合2规下，普通正常生产纳税符合规定后，一年内开始办理土地手续、参加国土招拍挂手续，第二年办理国土证、房产证。园区关心的问题：1、公司的上、下游公司，原材料采购、销售市场在哪里？最重要的客户是？市场销售时自行销售、委托？将来市场前景？2、公司将来3——5年需要使用的厂房面积多大？3、公司将来三年内的用电量是？与否符合低能耗原则？4、公司的技术、研发能力来源？专利、新技术、设备，产品原料与否危化品？需办理生产许可证吗？生产工艺、产品有无国家限制发展、激励发展的属性？5、公司的环保方面，三废排放（水、气、固体垃圾）、噪音扬尘控制如何？环保设备投入？环保部门检查意见？6、公司前三年的纳税状况（完税证明），将来3年利税预计？7、公司现在工人人数，将来3年用工人数，劳动保护状况如何？工资如何？8、公司投资资金的来源：自有多少、融资、贷款多少？9、项目可研性报告有否？附件2：有关政策1、土地价格文献：宁委发〔〕26号（节选）（四）实施节地提效计划，提高土地运用效益围绕实现基本当代化的指标体系，综合衡量项目的产业类型、科技含量、投入强度、产出水平、税收奉献，充足