哈尔滨中华巴洛克项目整体定位及发展策略报告

哈尔滨中华巴洛克项目整体定位及发展策略报告（终期）谨呈：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司2011-01-28报告目录Part1.Part2.项目本体解析开发商目标解读Part3.城市宏观研究Part4.商业市场研究Part5.客户分析Part6.项目整体发展策略Part7.物业发展建议本体条件1本体。项目资源条件如何？项目属性是什么？项目位于哈尔滨城市中心区以东，老道外区内，认知度较高，项目临近中央大街、秋林两大主商圈，区位优势明显项目城市位置项目位于城市中心区以东，道外区内，地块认知度较高；项目位于老道外商圈内，商业氛围稀缺，配套设施老旧，生活环境较差；项目东侧紧临南四道街，西侧紧临景阳街，南侧紧临南勋街，北侧紧临靖宇街；项目西侧临近中央大街商圈，南侧临近秋林、果戈理商圈；项目距中央大街商圈约1.7公里，距秋林商圈约2.2公里，距哈尔滨火车站约2.4公里。秋林商圈中央大街商圈哈尔滨火车站果戈理商圈道外商圈约1.7公里约2.2公里约2.4公里项目规划一片三区，二期总建筑面积约14万平米，一期总建筑面积3.5万平米，容积率平均在1.5左右。技术经济指标1区建筑经济技术指标总用地面积60118.01㎡总建筑面积97898㎡容积率1.63建筑密度59.67%其中A列改造0B列改造6578㎡C列改造0D列改造91320㎡一期已完工程历史风貌展示区更新保护提升区活动旅游核心区2区建筑经济技术指标总用地面积13211.21㎡总建筑面积17251㎡容积率1.31建筑密度55.28%其中A列改造5272㎡B列改造11875㎡C列改造0D列改造104㎡3区建筑经济技术指标总用地面积21204.51㎡总建筑面积27570㎡容积率1.30建筑密度53.30%其中A列改造7710㎡B列改造15870㎡C列改造1844㎡D列改造2146㎡1、2、3区建筑经济技术指标总用地面积94533.73㎡总建筑面积142719㎡容积率1.51建筑密度57.63%绿化率10.68其中A列改造12982㎡B列改造34323㎡C列改造1844㎡D列改造93570㎡复建沿街立面794延长米地下车库46640㎡一期已完工程主要技术经济指标规划用地面积27450㎡规划总建筑面积35512㎡容积率1.29建筑密度64.70%绿化率10.21%321项目紧邻两条城市主干道，未来规划建设的地铁三、四号线在本项目西南设有站点，未来通达性较好，但仍需要提升道路条件。项目交通环境南勋街景阳街承德广场站靖宇街南四道街项目紧邻两条城市主干道，即景阳街和南勋街；未来规划建设的地铁3、4号线经过本项目，西南角设有换乘站点承德广场站，3号线预计在2017年后开通；随着地铁线路的铺设和开通，未来本项目的覆盖范围将急剧增加。项目周边项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施稀缺，小吃、建材批发市场居多，档次低，形成了低端商业聚集区，商业基础较好但面貌较差。序号商业配套设施名称序号商业配套设施名称1大地装饰材料商城9龙胜装饰材料公司2富达装饰材料商店10亚盛建材3吉祥装饰11工程建材4银帝装饰材料12洗浴用品5百盛建材13诺贝尔瓷砖6吉祥酒店用品批发14惠达卫欲瓷砖7北方陶瓷商城15建材商店8德祥地板经销部16滨章水暖序号商业配套设施名称序号商业配套设施名称1振江灯具商店8西顿照明2大地电器商店9建一灯光音响3远东家电10新大陆灯光音响商行4小家电批发11三合家电5多田电器12华滨家电6大全灯具总汇13宏祥电器7胜球灯具大世界14吉祥电器序号生活配套设施名称序号生活配套设施名称1红光混沌馆5中华食杂店2哈利来6陈纪豆花蛙3升平馄饨馆7老李太太熏酱馆4全方位烧烤8序号生活配套设施名称序号生活配套设施名称1鹰派卫浴4第八医院2英皇卫浴5利国日杂批发部3和成卫浴6刘岩日杂批发行4132515651117321689104678910543214131211121314521346716小吃街小吃项目四至项目周边多为小吃、零售、五金建材店铺，整体城市意向较差，且分布杂乱无序，道路交通混乱。南勋街景阳街靖宇街南四道街地块现状项目地块内一期为已建成区，1、2、3区为在建区，建筑风格全部为中华巴洛克风，地块内包括部分保留老建筑123456879101112南四道街靖宇街123456789101112一期1区2区3区南勋街景阳街待建工程为活动旅游更新区，地块内有4栋保护建筑，2栋地块红线外建筑，保护建筑总建筑面积为6578平米地块限制条件已完工工程地块内保护建筑地块外建筑一期已完工工程、历史风貌区以及更新保护提升区工程基本建设完工；目前待建工程为活动旅游核心区，总建筑面积约为9.8万平方米；该地块内包括4栋个保护建筑，建筑面积为6578平方米，以及2栋地块红线外建筑。一期已完工工程历史风貌展示区更新保护提升区活动旅游核心区道外区商业以小商品、专业市场等低端商业为主，高端客群外溢，低端客群不断涌入；传统商家流失，商业环境较差现状商业集批发零售于一体，且由过去的批发功能逐渐转向零售商业主要集中在南勋街、大新街及景阳街等周边；传统商业特色明显，但商业级别低，主要经营档次不高的食品、小商品、干货等产品，以及一些服务社区居民的小杂货店、小食店、理发、干洗缝补店、电器维修店等配套设施；大部分商铺面积狭小，平均二三十平方米，建筑质量、采光度差。衰退的表征：1、商铺租金低廉，并呈下降趋势：项目周边商铺租金低廉，南勋街3－4元/平方米/天，南四道街2.5－3元/平方米/天；2、传统商家不断流失：不再成行成市，批发量逐年下降，辐射面缩小，只有部分商贩和市民的零售生意。道外现状道外区一直以来是城市重要商贸中心，经营品种齐全，商脉悠久，但随着城市发展，新的商圈不断涌现，曾经的老商区在竞争中逐渐没落，百废待兴。1890年山东省德平县人傅宝善来到东北地区，并在道外南头道街落户开药铺，行医卖药，接着其兄傅宝山也来此开客店，由此此地取名“傅家店”。光绪末年1905年，清政府以傅家店为中心，合并四家子，正式组成道外区。哈尔滨解放后，道外地区商业得到了迅速发展，1950年国家政务院对经营范围做了重新调整，国营商业以批发为主，大跃进期间，在全民全党工业的高潮中，商业网点减少，1964年以中共中央提出的新政策为主导，道外地区重现繁荣。文革期间，道外地区商业网点发展受限。一战期间，由于俄国无瑕分心，道外地区民族商业在这一时期得到了长足的发展，同时外国商铺也开始逐渐进入道外，不久后，伪满洲国颁布的相关法令遏制了民族商业的发展，经营上逐渐转向饮食服务业。随着伪满周国实行的配给制度使生活必需品的经营垄断在日商手中。中东铁路的建立带动了哈尔滨城市的发展，欧洲文化开始登陆哈尔滨，未被俄国列入租借范围的道外地区的民族商业在这一时期得到了有利的发展空间，伴随着民族商业发展，饮食服务业也相继兴起。哈市建阜道外商业起步民族商业发展道外商业复苏道外发展史道外商业没落改革开发后制定的一系列方针使道外区的商业逐渐活跃和繁荣起来，道外与南岗、道里商圈形成了“三足鼎立”的局面，随着道外商业始终摆脱不了国营观念，服务态度差，商品老调、无特色，加之所处区域消费水平较低，各类专业市场多，周边交通又不配套等原因，道外渐渐从“三雄之争”中黯淡出局，许多百年老店逐渐走入低谷。道外区是哈尔滨文化的重要发源地，是城市开埠之地，具有悠久的历史文化背景，文化资源丰富道外区是哈尔滨的发源地1890年山东省德平县人傅宝善来到东北地区，并在道外南头道街落户开药铺，接着其兄傅宝山也来此开客店，由此此地取名“傅家店”。光绪末年1905年，清政府以傅家店为中心，合并四家子，正式组成道外区。道外区保留了大量的中华巴洛克建筑群道外区是现今为止老字号最多的地区随着中东铁路的通行成功，俄国人逐渐开始进驻哈尔滨，带来了本土的许多风俗和文化，中华巴洛克建筑开始出现，随着道外地区商业没落，地区发展落后于城市的整体水平，大量的老建筑完好的保留下来，但外立面受到了严重磨损。随着道外商业的逐步发展，道外地区餐饮业也得到了充分发展，改革开放后，道外地区商业逐渐没落，老字号餐饮却依然繁荣，直至现今，哈尔滨人选择小吃店依然会来到道外。道外地区名人——伍佰强、萧红伍佰强是道外地区成功企业家，先后在道外地区开设了同记百货、大罗新环球货店。萧红是中国30年代著名的女作家，其故居位于道外区的南二道街。道外资源分析中华巴洛克项目历史文化街区完整保留了清末民初的建筑格局，中西合璧的巴洛克建筑群，是一笔巨大的文化遗产道外资源分析巴洛克建筑：“前店后宅”的四合院式的民居商市建筑，平面布局和功能是民族传统的，立面造型则是“巴洛克”式的；立面上的装饰又以蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹等具有吉祥意义图案为特色；哈尔滨人把“巴洛克”建筑流派的风格融汇在民族传统之中，创造了极具价值、独具特色的中西合壁建筑。道外是城市民俗文化的保留地，拥有很多老字号店面和小吃

道外地区遗留的老子号中，以餐饮小吃最为出名，且数量最多，小吃老字号有老鼎丰、老范记、红光馄饨馆、10号熏酱骨头馆、老仁义、张飞扒肉、北来顺、老根山庄关东地锅等，一家老字号古玩城同记珠宝古玩城，原先是同记百货。

道外资源分析道外之于哈尔滨——

是哈尔滨民俗文化的发源地和保留地，是哈尔滨最具历史价值和特色的老城区，是可以提升哈尔滨城市面貌和城市价值的重要区域17项目属性界定

——二线省会城市，承载城市历史记忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规模商业街区保护更新项目。目标、愿景2目标。开发商意图是什么？项目开发的愿景？2.项目的策划要点：深入挖掘打造项目核心竞争力，做到业态布局合理，体现建筑特色，科学的功能规划，打造哈尔滨民俗文化、民俗艺术品、建筑博物馆、影视基地等功能分区。1、项目既有定位：以旅游产业为牵动，通过对旅游资源的深入开发，打造一个集中华巴洛克精品建筑鉴赏、文化艺术精品展示、影视及摄影创作、旅游、餐饮、购物、现代文化休闲于一体的多功能历史文化街区。

形象上打造城市新名片，根本是保证商业运营成功，同时兼顾降低风险及利润回收客户目标综合效益最优“政府”实现区域振兴，区域发展再次腾飞，打造哈尔滨新的城市名片。社会效益最大化，经济效益最大化，对就业、税收、区域形象有较大提升……文化创意产业的发展，实现区域经济的转型并良好可持续发展。。。打造哈尔滨新旅游景点，提升城市旅游综合价值。“开发商”通过城市名片的打造，提升企业品牌与市场影响力，与政府搞好关系，利于后期企业发展。项目各个功能区域科学的业态规划；规划各个功能区域商家落位可操作性；降低风险，兼顾盈利“经营商家”改善区域环境，现状拥挤、脏乱的商业环境得以改善；提升商圈品质，完善城市配套及服务功能……增强商业运营能力，拉升区域商业人气平衡政府、开发企业、经营商家等多方利益，达到综合利益平衡目标分解重塑区域价值，实现区域振兴，打造哈尔滨新的城市名片。市场实现性强，项目具有可操作性各方目标聚焦1.挖掘区域价值，重塑区域形象，实现区域复兴；2.成为理想的购物、娱乐、商贸等综合性新地标；3.项目可实现，达到城市、开发商和市民的多方共赢。问题聚焦1.城市旧城区如何复兴，复兴的关键举措？2.区域价值梳理及挖掘？3.本项目所承载的使命及未来发展方向？4.市场实现性如何，及项目如何操作？

如何带动区域振兴——振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向）如何定位——项目的核心竞争力是什么？（策略方向）如何发展——引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位）目标聚焦宏观研究3宏观。哈尔滨市宏观经济发展状况？哈尔滨是黑龙江省省会，也是哈尔滨大都市圈的核心城市，对周边城市有巨大的辐射力和吸引力哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。位于松花江畔。市辖8区11县，市区面积4272平方公里，人口989万人，其中市区人口475.1万人；哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽；黑龙江省的盛会，国家级历史文化名城，哈尔滨也是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨大都市圈国际定位：在东北亚地区经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的以哈尔滨中心城区为核心的现代化城市群体。国内定位：我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心群体。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。省内定位：黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行"Y"形和"T"形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全省的"南联北开"的发展战略中起关键作用的城镇群体。城市定位近年来哈尔滨经济持续高速增长，在省内一枝独秀，这将有利于哈尔滨的城镇化进程哈尔滨全市历年经济发展状况2009年东北各城市国内生产总值横比哈尔滨市的经济已连续多年保持较高的增长速度，在黑龙江省内一枝独秀；与沈阳等城市相比，仍旧有差距；哈尔滨城市化率仅次于沈阳，领先于长春和大连等城市。经济发展2009年东北各城市城市化率横比哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正在持续进行中，三产比重的增加标志着城镇化建设的有序进行。哈尔滨产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主；近几年，哈尔滨第二、三产业比例不断增加，形成了以装备制造业、医药、食品、石化等为主门类的产业格局；2009年，哈尔滨全年实现地区生产总值3258.1亿元，其中一产实现增加值417.4亿元，增长6.8%；二产增加1226.9亿元，增长13.3%；三产增加1613.8亿元，增长14.4%。三产比重由08年的13.6：37.6：48.8调整为12.8：37.7：49.5。产业结构受中心城市集聚效应及政策导向影响，外地人持续流入哈尔滨，人口的多元化、复合化必然催生商业市场的多元化发展。外地来哈购房享市民待遇，《关于开展房地产市场暖春行动的意见》，明确了购买15万元以上房产可在哈落户，并可享受医保等政策；2005年1月11日，市委市政府《关于做好农民进城就业管理和服务工作的若干意见》出台；2005年8月12日，《哈尔滨市进城务工人员参加医疗保险暂行办法》正式实施，进城务工人员可参加医疗保险；2009年，国家统计局哈尔滨调查队五个月市场调查数据，哈尔滨外地人员购房比例较2008年同期提高了2.4个百分点。城市人口发展2010年哈尔滨市城镇化率达到48.6%，即将步入城市高速发展期，对于未来城市建设及功能完善存在较大提升空间。城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图全国平均46.6%发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移城市发展哈尔滨的城市多极化已经形成，正处于向大都市化转型的起步阶段，城市功能更多的向周边区域进行疏散和分流，这必然带来中心城区商业动力的衰减，对于本项目而言，未来竞争更为激烈。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城城市多极化形成中心中心极极极极群力呼兰松北会展南岗道里道外香坊团结镇哈西城市发展群力南岗香坊道外哈西松北呼兰道里团结镇“北跃、南拓、中兴、强县”哈尔滨最新城市发展战略，城市骨架迅速拉大；29哈尔滨城市发展战略由原来的“北越、西扩、南延、东优、中兴”改为“北跃、南拓、中兴、强县”北跃：——即落实“一江居中、两岸繁荣”的构想，在江北建设科技新城，加快实现科技成果产业化南拓：——为依托香坊区、平房区工业基础，连同阿城区、双城市和五常市，拓展一片工业园区，作为哈尔滨新型工业化产业基地中兴：——使道里、道外、南岗、香坊中心城区面貌尽快改善、提档升级松花江主轴：江南——群力新区段优化开发，道里、道外老区段提档升级、优化建筑景观江北——打造滨水景观带、滨江景观大道、沿岸六大中心及“北国水城”强县：——实现“四个加快”加快县域工业化，推进产业特色化，培植壮大支柱产业；加快农业产业化，发展农村新型合作经济组织，做强龙头企业；加快农村城镇化，促进改革兴镇、产业强镇；加快城乡一体化，打破城乡发展障碍，促进市县协调发展战略发展战略中兴北跃南拓区域道外群力哈西南岗松北香坊区域定位全力打造新城市旅游大区打造集研发、商务、金融、外事、办公、游憩、居住为一体的生态型新城区依托交通枢纽资源、商贸物流、教育研发资源，打造哈市新核心将打造成现代服务业集聚发展，城市设施配套完善的中央商务区打造北国水城、科技创新城构造文化、生活、物流、园区合于一体的城市功能性新城区关键词旅游生态型新城区交通枢纽、物流、教育现代服务业、中央商务区科技创新城工业基地、新城区发展方向发展特色旅游产业带、建设旅游精品线路，实现老城活力的复兴。具有中央商务、高端产业聚集、创新示范、休闲旅游、生态宜居功能的现代化新区成为“人流充沛、商业繁荣”的中心区打造城市第二心脏坚持“高端化、国际化、市场化”的发展方向，着力提高城区经济社会发展和综合竞争力一江居中，两岸繁荣打在“北国浦东”打造新型工业化基地名片工程中华巴洛克项目天恒山综合旅游开发项目中央商务区（CBD）、高新技术研发区、总部经济服务区、景观文化游憩区、寒地生态园林区、高级居住新区实现旅客“零换乘”哈西现代化交通枢纽卫星工业小区、哈尔滨软件园二期工程、百脑汇电脑资讯广场、金华科技孵化器产业化基地、一曼地下电子街、省呼叫中心产业园国家级一流研发中心和高新技术产业化示范基地阿城工业园区、香坊工业园区、五常工业园区、南岗工业园区、双城工业园区；在未来城市的战略发展线上，道外区的定位与路线非常清晰，也直接与其他区域形成差异化竞争，旅游资源的开发与旅游型商业的打造应是项目未来的指导方向。战略定位社会消费品零售总额哈尔滨市社会消费品零售总额呈现出平稳的增长趋势，2004到2009年之间复合平均增长率达17.1%

；2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额达到1507.9亿元，较上年增长19.30%

；2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额在黑龙江各城市位置居高位，同时其零售额总额仅次于沈阳，排名第二。上述表明哈尔滨市的商业物业市场有较大的发展空间。哈尔滨的社会消费品零售总额仅次于沈阳位居黑龙江省前列，城市消费力水平较高，但同时其增长率从07年开始逐步走低，表明城市商业亟待升级，释放消费。2004-2009哈尔滨社会消费品零售总额东北各市社会消费品零售总额居民人均可支配收入与消费支出分析过去6年中，哈尔滨城镇居民人均可支配收入和消费支出一直保持高速增长，同时城市消费意愿强烈人均可支配收入2009年，哈尔滨市人均年可支配收入达15887元，同比增长8.9%，持续的收入增长为商业市场的发展提供了强有力的支撑；从2005年起哈尔滨市城市居民可支配收入突破万元，哈尔滨市的消费类型也逐渐从生存型向享受型转变；人均消费性支出2009年，人均消费性支出为12358.1元，人均可支配收入为15887元，消费支出占收入比值为78%，在黑龙江各省市中位居中部，未来消费市场还有很大潜力。全市国民储蓄近年，哈尔滨市全市国民收入上涨较快，2008年增幅超过25%，居民生活水平和消费能力不断提高。居民消费支出构成恩格尔系数2010年哈尔滨市城镇居民的恩格尔系数为38%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在40-50%的为小康，30-40%的为富裕，根据这一指标，哈尔滨市城镇居民的生活水平已经从小康走向富裕阶段。恩格尔系数较低，除食品之外，医疗保健、娱乐文教、衣着的支出比例也较大，表明哈尔滨市民的消费能力较强哈尔滨市居民消费性支出中食品所占比例超过1/3。其次为教育文化娱乐服务、医疗保健、衣着等。启示第三产业占比较高，利于城市的城镇化建设，城市各区域未来发展战略的差异化定位，使得区域之间互为补充，良性发展，易于实现和谐共赢的局面。大量的外来人口涌入，使得城市的人口结构更加多元和完善，催生城市商业发展更加多元化、复合化，为商业带来更多机会。城市消费意愿强，消费力水平高，利于中高端商业的快速发展。城市发展战略更加推进了城市的多极化发展，必然导致中心城区人口的外溢疏散，随之商业的凝聚力也被衰弱，必将形成更激烈的竞争态势。机会风险宏观小结：1、抓住城市商业大转型的契机，先入为主的引入更新理念的商业模式，形成独具特色的核心竞争力2、紧跟区域差异化战略定位路线，挖掘城市旅游资源，打造旅游型商业产品。商业市场4商业。哈尔滨市商业市场发展状况？2、商业格局及商圈分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$消费者价格敏感多商品选择，一站式购物多种消费需求，一站式体验，出现需求细分个性消费文化需求人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于原始状态，以集市为主人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，出现不间断经营的满足城市生活的市场、商店人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多品类聚集、规模化的现代商业出现人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下广义商业形态出现，多业态、综合性商业形态出现，并出现细分人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题化、个性化商业形态出现+——欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。哈尔滨：2010年人均GDP4836US$世联模型：城市经济与消费模型哈尔滨的GDP发展指标与城市化率严重的不协调，城市化进程远远落后于人口素质及消费水平的发展，新的更高级的商业模式亟待出现。哈尔滨：城市化率49.6%

城市指标判断哈尔滨

集市&沿街商业大型综合超市&零售购物业态综合的一站式Mall主题MALL都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商业，强调以客户为导向的品牌聚集，独特的空间体验，同时在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求经济敏感因素人均GDP出现业态北京哈尔滨商业正处于从都市MALL向主题Mall过渡的阶段，消费者对商品的需求逐渐从单纯的品质追求向更多文化情感需求转变。商业指标判断2、商业格局及商圈分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况哈尔滨商业已呈现多极化发展，随着城市扩张，越来越多的新兴商圈相继诞生，但目前，城市的大部分中高端商业资源仍主要集中在中央大街商圈和秋林商圈，低端集中在道外商圈。哈尔滨核心商圈主要是中央大街商圈和秋林商圈；未来新建商圈4个，分别是松北商圈、群力商圈、哈西商圈、哈南商圈；道里区商圈共计4个，分别是中央大街商圈、兆麟商圈、爱建商圈、故乡商圈；南岗区商圈共计2个，分别为秋林商圈和会展商圈；道外区商圈共计1个，即道外商圈；香坊区商圈共计3个，分别是安埠商圈、乐松商圈、万大商圈；松北区将新建1个商圈，即松北商圈。商圈分布中央大街商圈爱建商圈顾乡商圈秋林商圈会展商圈万达商圈安埠商圈乐松商圈道外商圈设施：世纪华联超市、新透笼商厦、曼哈顿三期等设施：家乐福、万达广场、索菲亚购物广场等设施：百联购物中心、爱建新区广场、世纪华联超市、卓越时代购物中心、三江美食城等设施：新大发国际购物广场、家乐福等设施：乐松广场、家乐福等设施：沃尔玛、家乐福、红旗家具城、红博世纪广场等设施：远大购物中心、秋林公司、松雷商厦、红博购物广场、家乐福、沃尔玛、新世界百货等设施：万达广场、天堂岛国际休闲酒店等设施：安埠商厦、同乡商场等设施：以批发市场、老字号产业为主的低端商业区新兴商圈里，发展相对较好的是顾乡商圈和会展商圈依托资源产品特点步行街、中高端百货等客户构成未来供应未来供应量稀少经营状态核心商圈，客流量非常大，经营良好平台租金商铺租金均价：8-10元/平米/天城市核心商圈辐射全市和外来旅游客户项目中央商城大商麦凯乐哈尔滨新一百购物广场基本情况中央商城坐落在哈尔滨最繁华的中央大街步行街上，建筑面积3.6万平方米，营业面积2万平方米，共设七层。总建筑面积15万平方米，商场营业面积9万平方米，规划地下2层至地上6层为商业，7层至29层为住宅。占地面积1.7万平方米，营业楼层为地上7层，地下1层，总营业面积11万平方米业态定位时尚百货购物中心+住宅高档百货楼层规划B1：超市1F：化妆品、珠宝、名表、精品女鞋2F:精品男装、男鞋、男是皮具3F：精品女装、女士皮具、皮草4F：少数女装、羊绒羊毛、女士5F：精致生活用品、小家电、运动、儿童6F：羽绒服、折扣商品B1：超市、铭店街、美食街、南广场多功能区1F：国际名品、国际名表、化妆品2F：国际名品、珠宝、男鞋、女鞋、男士服饰、女士服饰3F：女装、女包、女士服饰4F：居室用品、生活用品、小家电、文化用品、儿童用品、羊绒羊毛5F：绅士休闲、绅士内衣、体育用品、运动器材6F：餐饮、SPA、教育中心B1：新一百超市、屈臣氏1F：化妆品、珠宝、钟表、箱包文具、配饰、眼睛、餐饮2F:名品、潮流、休闲少女装、少女内衣、饰品、配件、精品男女鞋3F：职业女装、童装、玩具、孕妇用品、皮草、家具用品4F：绅士正装、男士配饰、羊毛羊绒、羽绒制品5F：运动、户外、城市休闲、牛仔服饰、健身器材、运动配饰6F：家用电器、美食广场7F：浩泰健身、伊美娜健身客户全市中端以上消费者+旅游客群全市中高端客户全市中端消费者中央大街商圈中央大街商圈是哈尔滨核心商业板块，也是城市旅游热点商圈，以城市集中商业和中央大街步行街为主，代表商业项目有大商麦凯乐、新一百、中央商城等项目区位道里区原市中心广场

档次中高档开业时间2008年12月建筑面积150000㎡营业面积90000㎡楼层地上6层，地下一层单层面积12000㎡地下面积20000㎡柱间距6、8米（以8米为主，局部6米）层高（净高）3.6米基础资料大商集团旗下的麦凯乐哈尔滨总店位于中央大街商圈核心，定位高端，商品整体档次属于城市最高，商业模式处于现代百货向购物中心转变的过渡模式。大商集团简介大商集团是中国最大的百货商业集团，在2009年中国500强企业排名第86位。目前，拥有大型店铺160家，分布在12省（包括北京市）50多个城市，总经营面积超过450万平方米，员工总人数20万人，2009年销售突破700亿元。

麦凯乐哈尔滨总店于2008年12月3日开始试营业，在历经283天的磨砺与磨合，于2009年9月15日正式开业。在冰城哈尔滨、黑龙江省乃至整个东北地区的影响力日益扩大。采用国际一流的高档百货经营模式，是一个集高档百货、大型超市、休闲娱乐、餐饮、酒店业态于一体的购物休闲广场。大商麦凯乐一层国际名品馆国际名品国际名表化妆品二层绅士名媛馆珠宝精品男女鞋男女服饰三层流行少淑馆女装女包女士服饰四层家具电器馆居室用品生活用品文化用品儿童用品羊绒羊毛五层休闲运动馆绅士休闲绅士内衣体育用品运动器材六层美食娱乐馆餐饮Spa教育中心地下一层超市美食街铭店街麦凯乐的业态排布为百货方式，1—5层为高档百货，6层以大型餐饮和教育、养生等目的地型商业进行人流拉动。其中地下一层的大商超市为购物中心重要的功能性补充，起到提升商业人气的作用。大商麦凯乐基础资料新一百购物广场位于中央大街核心商业区，与麦凯乐相对，总建筑面积近11万平米，定位中档的大众百货，与麦凯乐形成错位经营新一百购物广场服务理念：无限发展、无微不至哈尔滨新一百购物广场——是哈尔滨市最后一家国有百货商场，哈尔滨新一百是大连大商集团出资5.5亿元资产重组哈一百，在完成接收安置全部职工，回购银行债务，支付其他债务等全部改制成本，按国企改革有关政策，取得哈一百主楼出让方式土地使用权和物业直管公房的所有权，享受国企改制的其他有关政策而成的公司。区位临近索菲亚广场档次中档开业时间始建于1947年，经改建于2006年12月正式开业建筑面积11万㎡营业面积11万㎡楼层地上7层，地下1层单层面积14000㎡柱间距6米层高（净高）3.3米新一百新一百购物广场经营模式为传统百货店，是哈尔滨最后一家国有企业，引入品牌均为国内一二线及以下品牌，高端品牌较少，服务于中端大众客群。化妆品品牌：雅诗兰黛、香奈儿、MAC、迪奥、欧莱雅、revlon、安娜苏、欧珀莱、美宝莲、巴宝莉、卡尼尔、HR等；珠宝品牌：周大福、周生生、IDO、天佑德、琚宜、晶玉缘、福辉珠宝、佳丽珍珠、七彩云南等；女装代表品牌：艾格、Prich、Roem、SCOFIELD、SOBASIC、Eland、Teenieweenie、SCAT、欧时力、淑女屋、阿桑娜、哥弟、歌莉亚、红袖、千百惠、李维斯、Lee等；男装代表品牌：SCOFIELD、HUNT、PLORY、劲霸男装、七匹狼、利郎、虎都、才子、九牧王、与狼共舞、海澜之家等。新一百区位道里区中央大街步行街

档次中档开业时间1994年11月建筑面积36000㎡营业面积20000㎡楼层地上6层，地下一层单层面积5200㎡地下面积6000㎡柱间距7-8米（以7.2米为主，局部6米）层高（净高）3.6米基础资料中央商城位于中央大街核心位置，是哈尔滨本土老字号百货商场，中央商城定位中档，传承了更多的城市文化内涵，也是旅游购物的目的地之一。中央商城简介哈尔滨中央商城隶属于哈尔滨中央红集团，坐落在哈尔滨最繁华的大街——中央大街步行街上，建筑面积3.6万平方米，营业面积2.6万平方米，共设七层，地上六层地下一层，商城于1994年11月26日开业，是一家现代化、科技型的流通企业，年销售额8.6亿元。中央商城中央商城服务理念：诚信经营、文明经商”的文化体系已成为指导中央商城行事为人的准则。十几年来，中央商城在百姓心中树立了“信誉之城”的良好形象。化妆品品牌：迪奥、娇兰、高斯、雪肌精、欧莱雅、雅诗兰黛、香奈儿、MAC、露得清、benift、欧珀莱、美宝莲、巴宝莉、HR等；珠宝品牌：卡地亚、戴欧妮、帕蒂珠宝、奥柔、拉周大福、周生生、IDO、等；女装代表品牌：艾格、Prich、Roem、SCOFIELD、Eland、Teenieweenie、欧时力、WHO.A.U、ESPRIT、紫色情人、GIVHSHYH、LACOSTE、ONLY、VEROMODA等；男装代表品牌：雅戈尔、乔顿、迪奥波士、鳄鱼恤、巴萨纳、世嘉弗、蓝鲨、柯士道、约翰·其乐、SCOFIELD、HUNT、PLORY、劲霸男装等。中央商城中央商城经营模式为传统百货店，以国内一、二线品牌为主、兼顾少量国际品牌。依托资源产品特点步行街、中高端百货等客户构成未来供应未来供应量稀少经营水平远大、松雷等经营良好，其他各有高低租金水平5-7元/天/平米城市核心商圈辐射全市，以本市客群为主项目秋林国际购物中心远大购物中心红博广场松雷商厦基本情况位于在果戈里大街与东大直街交叉口，是哈尔滨最繁华商圈的中心；占地面积5000平方米，总营业面积50000平方米，拥有11个楼面的经营单元和近200个停车位置；哈尔滨市南岗区果戈里大街378号；规模：占地8116平方米，总建筑面积81000平方米，总营业面积40000平方米；哈尔滨市红军街与大直街的交汇处规模：面积近5万平米的超大型综合地下商贸中心地处哈市最繁华的商业区，总共十二层，其中地上九层，地下三层，总建筑面积5.2万平方业态定位高端百货百货中高档时尚百货店地下商业街中档时尚百货楼层规划B1：都市生活区2F：现代精品男装4F：时尚潮流女装6F：现代休闲空间8F：生活体验区10F：美食集结地1F：高雅名流殿堂3F：欧美日韩女装5F：男士休闲装7F：家庭生活区9F：国际美食总汇B1：好百客超市1F：化妆品/名品馆2F：绅士名品馆3F：摩登流行馆4F：淑女新贵馆5F：运动/休闲/婴童馆6F：美食生活馆女人街至尊男人城皮装城裤子城名品城毛衫城1F：化妆品/名品馆2F：淑女馆3F：仕女馆4F：绅士馆5F：运动/休闲馆6F：内衣、家居馆客户全市高端消费者全市高端客户全市中端消费群全市中端消费群体秋林—果戈理商圈秋林—果戈理大街商圈是哈尔滨最繁华的现代商圈，以秋林商厦为基点，沿果戈里大街、西大直街发展，代表项目有秋林国际购物中心、远大购物中心、松雷商厦、红博地下广场等秋林国际购物中心秋林国际购物中心占地5000平米，经营面积5万平米，塑造国际化购物体验的高端百货位置：位于在果戈里大街与东大直街交叉口，是哈尔滨最繁华商圈的中心；规模：占地面积5000平方米，总营业面积50000平方米，拥有11个楼面的经营单元和近200个停车位置；定位：与世界同行并赋予顾客国际化购物体验的高端百货。楼层形象定位代表品牌B1都市生活区LIFE-STYLE超市、酷菲思、米技1F高雅名流殿堂GUCCI、GARTIER、AIGNER等2F现代精品男装VASTO、BYFORD、KWUNKEE等3F欧美日韩女装JORYA&JORYAWEEKEND、PORTS、ARWENDEFEE等4F时尚潮流女装金卡佛、妃格莱儿、INSATIN等5F男士休闲装BERGANS、ARCTERYX、L.L.BEAN等6F现代休闲空间FILA、CONVERSE、ADIDAS等7F家庭生活区VEKEN、淑女屋、MERCURY等8F生活体验区瑜伽、美容&SPA、时尚先锋俱乐部等9F国际美食总汇餐饮等10F美食集结地餐饮、商务宴请等秋林国际购物中心一层：高雅名流殿堂二层：现代精品男装三层：欧美日韩女装四层：时尚潮流女装五层：男士休闲装六层：现代休闲空间七层：家庭生活区八层：生活体验区九层：国际美食总汇十层：美食集结地购物中心的经营模式仍是现代百货模式，没有形成真正差异化核心竞争力，再加上其商业运营力弱于远大和松雷，因此在商圈激烈的竞争中，处于不利地位。远大购物中心远大购物中心总建筑面积8.1万平米，是目前哈尔滨盈利最高的百货公司，定位于中高端，城市客群覆盖面极广。位置：哈尔滨市南岗区果戈里大街378号；规模：占地8116平方米，总建筑面积81000平方米，总营业面积40000平方米；定位：最大的多元组合现代化购物百货。楼层形象定位代表品牌B1好百客超市好百客超市1F化妆品/名品馆香奈儿、迪奥、兰蔻、安娜苏等2F绅士名品馆TOMMY、CK、DIESEL、AJ等3F摩登流行馆IZZUE、NASUA、KILAH等4F淑女新贵馆贝瑞、德诗、金象珠宝、周大福、周大福等5F运动/休闲/婴童馆耐克、阿迪达斯、匡威、李维斯等6F美食生活馆ALESSI、鄂尔多斯、金利来等远大购物中心代表品牌香奈儿、迪奥、兰蔻、安娜苏TOMMY、CK、DIESEL、AJIZZUE、NASUA、KILAH贝瑞、德诗、金象珠宝、周大福、周大福、耐克、阿迪达斯、匡威、李维斯等ALESSI、鄂尔多斯、金利来远大购物中心品牌以国内一线品牌为主，少量国际顶级品牌，品牌度总体处于哈尔滨市中高档次，同时品牌引进上也兼顾了很多大众级别的中端客群，客群覆盖面较广，人气较高。楼层主题代表品牌1化妆品、珠宝首饰、钟表CERRUTI1881、LANCOME兰蔻、EsteeLauder雅诗兰黛、Clinique倩碧、周生生、欧米茄、Dior（眼镜）2男士服装Aquascutum雅格狮丹、TOMMYHILFIGER汤米、Jefulei吉弗雷、Victory维氏、ITdupont法国都彭3女士服装V·GRASS维格娜丝、CRCARA卡瑞、Jefen吉芬、PORTS宝姿、Marisfrolg玛丝菲尔、白领4休闲女装Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝地COCODEAL、MISSSIXTY5运动休闲、男鞋、女鞋

eceo爱步、Clarks其乐、adidas阿迪达斯NIKE耐克、G-Star裂缝之星、百丽6内衣、厨具LACLOVER、Aimer爱慕、Wacoal华歌尔、LLADRO雅致、tittot琉园、ROYALCOVER罗卡芙、Fissler菲仕乐、ZWILLING双立人、PHILIPS飞利浦、LOE.soli路易雪莱、TEDDY经典泰迪、Jeep吉普ZIPPO7餐饮无知名品牌松雷百货大厦于1993年落成开业，地处哈市最繁华的商业区之一，中西合璧的典雅装修、客流如潮的商业气氛、优质快捷的服务方式、创造潮流的王者之风，被国务院发展战略研究中心评为黑龙江省首家现代化大型商场。松雷百货总建筑面积近4万平米，哈尔滨本土知名商家，定位都市新贵百货，中高档定位，且顶级品牌数量略高于远大。松雷百货代表品牌CERRUTI1881、LANCOME兰蔻、EsteeLauder雅诗兰黛、Clinique倩碧、周生生、欧米茄、Dior（眼镜）Aquascutum雅格狮丹、TOMMYHILFIGER汤米、Jefulei吉弗雷、Victory维氏、ITdupont法国都彭Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝地COCODEAL、MISSSIXTY松雷百货品牌以国内一线品牌为主，其中女装高端品牌较多，偏于中高端阶层服饰，而针对年轻一族的中端时尚品牌较少。红博广场红博地下广场总建筑面积近6万平米，也是城市特色商业之一，人气较高，定位中低档次，无知名品牌，针对城市低端大众消费。红博广场位于哈尔滨商业中心地带，是由哈工大集团投资兴建的集品牌服装贸易、餐饮、娱乐和休闲于一体的的超大型综合商贸中心。围绕阳光大厅，向四方辐射分别有皮草城、西装城、羊毛衫城、裤子城、名品城、男人街、女人街等。主题代表品牌女人街韩之最艾琳格瑞嘉羽欣东方佳美名裳艺域连缘坊豪宏韩讯榭卡乐芙魅惑狐轩花弄影衣阳时尚铂姿恒色女狼部落艾诗璐新格丽尔保罗丹兰阿玛尼至尊男人城波斯路迪爱马仕绅贵波司登温特伯顿周织福格曼老人头凯撒帅威法纳亿雅鹿霸主霸主老人普罗吉华伦天奴路易东方公子百成汇亚特兰迪斯名马奥格丹尼皮装城艾利斯顿奥罗丹名人洛赛奇费奥可亿秋晨金狐狸艾咪圣丹努三星曼特嘉尔爱尚雪古秀儿米加蒂思梦鱼鳄鱼洛夫卡特特升法力鳄鱼YSR华斯迈莎曾子悠可洛夫卡特裤子街亚格莱兰度发财羊斯特邦威四海龙丹尼斯登高朗利哥乔普腾依之乡阿仙奴圣罗梦伊特美豪门佳丽红枝叶杉杉纪诺思希比狼埃斯科奥斯滨奴喜福鸟名品城安吉莉娅索玛浩萱贵怡人莱赛卓菲娅爱莉嘉东方米奇米奇依缘拓谷乔妮美尔艺梦来郁香菲丽宾郁绣挺曼菲琪水木原坊LD曼斯秀登點雅E-淇瑞琦玛雅毛衫城海圣宝马l.l.DKELINBEDUN浅秋费萨曲爽妮利尔卡诺OEWO步云法国都彭鹿王季梦威斯哥弟妮婷丝维羱羊七只羊鹿皇红蚂蚁北极羊GENERALRED扬帆浣纱女红博广场红博广场南岗店是秋林商圈中重要的组成部分，辐射全市并兼顾部分批发功能，是哈尔滨中低端消费的主要场所。虽然红博地下广场的整体动线及舒适度较低，但因为其充分发挥了交通磁力盒作用，因此人流量很大，且差异化定位使得其更好的规避了地面竞争，形成独有的核心竞争力。依托资源产品特点超市、购物中心等客户构成未来供应群力新区有部分商业供应经营水平经营水平偏低，超市经营状况良好租金水平3-5元/天/平米城市新兴商圈辐射周边居民项目嘉茂购物中心基本情况嘉茂广场•埃德蒙顿是集购物、休闲、娱乐、美食、生活服务为一体的“一站式”购物中心，营业面积近50000平方米，地上四层、地下一层，配置有10000㎡的户外休闲广场和哈市首个立体停车场。业态定位中档购物中心楼层规划B1：健康快餐、运动系列、生活形态1F：时尚服饰、时尚女鞋、休闲快餐2F：时尚服饰、咖啡茶点3F：商务男装、时尚美食4F：生活娱乐、特色餐厅客户区域内中端消费者顾乡商圈顾乡商圈作为新兴商圈，服务于群力新区，主要项目是嘉茂广场、世纪联华，沿顾乡大街逐步带动群力新区的商业配套设施的发展楼层主题代表品牌B1健康快餐、运动系列、生活形态美国加州牛肉面大王、NIKE工厂店、361度、华联超市、屈臣氏1F时尚服饰、时尚女鞋、休闲快餐Prich、宝岛眼镜、红蜻蜓、富贵鸟、奥康、多美尼克、KFC2F时尚服饰、咖啡茶点谜底、自然元素、hotwind、达衣岩、老人头、花花公子、欧米、克里斯蒂3F商务男装、时尚美食金利来包、萨尔雷斯、利郎、马克华菲、七匹狼、圣大保罗、苹果、雅美客比萨意式餐厅、川人百味4F生活娱乐、特色餐厅曼妮芬、婷美、爱丽丝、喜洋洋娱乐广场、风尚发之秀、金汉斯、荷和馅饼嘉茂广场“哈尔滨嘉茂广场•埃德蒙顿”所处的地区拥有较为集中的居民社区，其紧邻的机场路年客流量达440万人次，此项目为一家集购物、娱乐、休闲、美食为一体的综合性购物中心。倾力打造哈市道里区西南部的商业地标。经营面积近5万平方米，是哈尔滨真正意义的购物中心型商业，，汇聚时尚服饰、生活超市、家居美饰、连锁名店、主题餐厅、特色美食、休闲娱乐、社区服务及童趣教育等。嘉茂购物中心在产品设计上沿袭了其一贯的标准，地上5层，地下一层，但因为其品牌的引进多主打中端白领阶层，因此和目前哈尔滨的主流中高端消费相比，还有错位，这也造成其经营中的困扰在业态规划上，也是统一的在地下一层和，顶层分别设置体验式商业，包括餐饮、休闲、娱乐、教育、亲子、美容美体等，通过人气商业和目的地型商业进行人流的上行拉动。嘉茂广场依托资源产品特点超市、中档等客户构成未来供应群力新区有部分商业供应经营状况经营状况良好，红博会展店人流量很大租金水平4-6元/天/平米城市新兴商圈辐射周边居民项目红博会展购物广场基本情况红博会展购物广场是集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务等于一体的HOPPINGMALL,2003年8月正式投入运营，是中国北方国际现代商业模式SHOPPINGMALL的典范，总面积30万平方米业态定位中档百货楼层规划包括金座、银座、A座、B座、C座、D座、珠宝区、化妆品区、家居生活馆、妇儿生活坊等客户区域内中端及以上消费者会展商圈会展商圈依托于会展中心的经济拉动发展起来，主要商业项目包括红博会展购物广场、家乐福超市、商务餐饮一条街，未来红博购物公园的兴建，将更加促进会展商圈的发展红博世纪广场红博世纪广场一期于2003年8月23日宏大开业，占地面积10万平方米，也是目前哈尔滨最大的地下商城。红博世纪广场位于哈尔滨开发区，是哈尔滨国际会展体育中心的重要组成部分。世纪广场是集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务等于一体，总面积30万平方米，包括金座、银座、A座、B座、C座、D座、珠宝区、化妆品区、家居生活馆、妇儿生活坊等经营区域，云集了全国知名品牌旗舰店，已经成为哈尔滨最有辐射力的新城市中心及商业核心区。红博世纪广场红博世纪广场分为金座、A、B、C、D座，引进国内一、二线品牌，经营模式为百货店，其特点是单层布局，无形中会增加购物的疲劳感和动线设计的简陋感、不适感，舒适性较低。女装代表品牌：AIVEI、PRICH、铁尼维尼熊、斯琴、欧时力、WHO.A.U、ESPRIT、紫色情人、GIVHSHYH、LACOSTE、ONLY、VEROMODA、FORNARINA、CK-U、CKJeans、ZUCZUG、less、Timberland、宝琪兰、泊莱·泊蓝、odbo男装代表品牌：温馨鸟、报喜鸟、威可多、圣宝龙、法兰诗顿、里沃、乔夫、衫衫、威利、九牧王、意法洋服、箭鱼鲨、马克华菲商务、柏朗亚高、浙江鳄鱼、雅戈尔、乔顿、迪奥波士、鳄鱼恤、巴萨纳、世嘉弗、蓝鲨、柯士道、约翰·其乐、哈雷纳·金狐狸、巴比雷斯依托资源产品特点写字楼裙房、购物中心等客户构成未来供应未来供应量稀少经营状态商务为主，客流量大，经营良好平台租金商铺租金均价：6-8元/平米/天城市高端商务辐射爱建区域居住及办公客户项目卓展购物中心百联哈尔滨购物中心基本情况哈尔滨卓展购物中心位于道里区爱建新城。总面积11.5万平方米，定位为中端时尚百货百联哈尔滨购物中心位于哈市爱建·滨江国际社区，建筑面积16万平方米，楼层规划为地下2层，地上3层。地下2层6万平方米的停车场设有1500余个车位。业态定位中高端时尚百货以中等、中等偏上的消费群体为主体的一站式服务的购物乐园楼层规划-1F精品超市1F品格国际：国际名品服装服饰、化妆品、名表和珠宝。2F型格世界：国际精品服装服饰、男士正装、商务装、休闲装。3F优雅天成：淑女装、职业女装、时尚女袋、女包、饰品和美容院。4F炫魅地带：淑女装、个性女装、少女装、少女休闲装、女鞋。5F动感时空：国际名牌运动服饰、户外运动用品及休闲服饰6F居易时尚：床品、家居用品、厨具、小家电、精品影音数码、工艺品；各色餐饮。。

1F-主力餐饮店、主力百货店、女仕成熟服饰、皮草、女仕手袋、男、女皮鞋、化妆品、珠宝、名表、眼镜、男仕正装、男仕配饰、数码广场、运动广场等。2F-主力百货店、女仕少淑服饰、男、女休闲服饰、内衣、男、女配饰、美容美发、婚纱摄影、世纪联华超市等。3F-多厅影院、健身中心、电玩游艺、主题餐厅、咖啡水吧、照相器材、童装童品、儿童乐园、儿童摄影、文具、乐器、礼品、家居小家电、家具、卫浴橱柜、宠物用品、电视直销、图书音像、数码冲印、补改、洗衣等。客户周边中高收入客户周边生活的中端以上消费者+商务客群爱建商圈爱建商圈是哈尔滨商务配套比较集中的商圈，商圈内商务氛围比较浓厚，银行、五星级酒店、大型餐饮等高端商务配套密集，是城市富人区。百联购物中心百联购物中心建筑面积16万平方米，是以中、高档消费群体为主的哈尔滨首例社区型购物中心地上3层的商品组合以超市、百货为整案；

两侧以药妆连锁店、体育用品、影城、健身建构；沿街门店则是由经典餐饮为主题营造情境；中央则是以三个楼层的品牌店铺来串连左右两侧的主力店；休闲娱乐区域，如咖啡饮吧、电玩网吧等。卓展购物中心哈尔滨卓展购物中心位于道里区爱建新城。规模宏大的11.5万平方米建筑，定位为高端时尚百货哈尔滨卓展购物中心，南主干道为建国街，北主干道为友谊路，西主干道为哈药路，东主干道为经纬街。百货公司内部配有26部自动扶梯、10部客用升降梯、6部大型货梯及各种现代化智能管理系统。地下建有1.1万平方米的现代化停车场，可同时容纳800余台车辆停放。比较项目道外商圈中央大街商圈果戈理—秋林商圈顾乡商圈会展商圈商圈地位城市级商圈城市核心商圈城市核心商圈区域商圈区域商圈功能定位以低端批发市场和民俗老字号餐饮为主政治、文化、经济、商贸、旅游中心经济、商贸副中心，城市消费中心区域生活服务配套区域生活服务配套经营业态餐饮、古玩、灯具、日用品、服装、农副观光旅游、购物消费、商贸批发购物综合消费、商贸批发社区生活配套消费会展配套服务和社区生活配套辐射客户外地游客，全市居民外地游客、本市居民绝大多数为本市居民周边社区居民周边社区及会展商圈现状受建筑年限，整体建筑比较破旧，在营业商铺较少，批发市场经营状况良好，部分区域在拆迁、修复中建筑状况良好，商业设施比较先进，中央大街两侧建筑修缮完好，交通便捷，客流量较大，商家经营状况良好建筑硬件设施先进，但商圈街道狭窄，车流量较大，商圈内拥堵，大部分商家经营状况非常好商业主要有大型超市和嘉茂广场，建筑设施良好，车流量较大，交通便捷，街铺生意一般商圈交通便捷，客流量较大，但目前商业设施较少，仅有家乐福和红博广场会展中心店不足之处周边环境较差，商业凌乱，档次不高缺乏科学的商业运营及业态规划，商业模式比较落后，是城市名片，但无法承担城市客厅的功能百货零售居多，但与餐饮娱乐的结合度不够，百货业态同质化严重，竞争激烈，差异化不明显商业人气不足，缺乏大品牌商业的支撑，娱乐较少娱乐业较为稀少连锁品牌餐饮较少，餐饮娱乐与购物的结合度较低承担使命未来城市名片，城市中兴的希望城市主商圈，承担主要商业消费和旅游观光需求城市主商圈，承担主要商业消费需求区域商圈，区域生活配套设施，带动区域发展区域商圈，生活和会展配套服务项目发展机会除了道外和中央大街商圈外，其他商圈都是随着城市骨架拉大而形成的服务于城市的同质化商圈，跟随策略下，难以承担更多的引领商业模式升级的使命，而中央大街商圈建设已达饱和，未来可为不大，只有道外在商圈竞争中具备承载历史使命的能力与契机。商圈总结中央大街商圈、秋林商圈主要以零售购物为主，中高端商业发展良好，地段商业竞争激烈；目前市级商圈餐饮消费比重较小，休闲娱乐类商业出现市场空缺；同其他区域级商圈相比，区域商圈主要辐射商圈周边，伴随着商圈的发展，逐步扩大辐射范围，消费群体主要来自本区域内部，道外商圈客户应锁定外来旅游、度假等客户群体。道外商圈原有老字号餐饮，拥有较多的固定客户，发展餐饮具有较大的机会。传统城市商业模式在哈尔滨已经发展到鼎盛，即将催生新的、更高级的商业模式——体验式主题商业2、商业格局及各商业带特征4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况商家访谈整体水平大型集中商业发展趋于成熟，餐饮、休闲娱乐业态逐渐增加。中高端消费客群对档次对位的一站式消费的需求以及对中高端业态产品的需求均日益明显Step2:以原哈尔滨百货大楼传统的百货为主，购物比例高达80%以上，加入了餐饮，无休闲娱乐。Step3:远大购物中心：以现代百货为主，加入少量餐饮业态，但由于体量限制，无法在业态复合上有更大突破。Step4:嘉茂广场：极为初级的购物中心，除零售外，包含少量餐饮娱乐（12%）。Step1马克威商厦:商品市场模式，以服装类零售、批发为主，档次低、品类单一，无提升潜力。商业经营模式哈尔滨的百货整体偏于中高端水平，但同质化定位严重，竞争激烈，几乎每家百货的首层都有或多或少的顶级品牌设置，对高端品牌认可度之高，位居全国前列。商场名称规模档次代表品牌远大购物中心80000㎡中高端滕氏、LIZZY、雅诗兰黛、BOBBI、M.A.C、诺贝达、Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝地、tittot琉园、ROYALCOVER罗卡芙、Fissler菲仕乐、ZWILLING双立人、PHILIPS飞利浦、LOE.soli路易雪莱、TEDDY经典泰迪、Jeep吉普、ZIPPO秋林国际购物中心43000㎡高端GUCCI、cartier、ports、emporioarmani、亚历山大、BLIss、Vasto、byford、meyer、prter、ecco、香水、aimer、charriol、金卡佛、妃格莱尔、phard、爱慕、华歌尔、艾高、coey、钻奇、Bergans、哥伦比亚、thenorthface、levi”s、jeep、zippo松雷商厦32000㎡中端Aquascutum雅格狮丹、TOMMYHILFIGER汤米、Jefulei吉弗雷、Victory维氏、ITdupont法国都彭、Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝地、COCODEAL、MISSSIXTY大商麦凯乐13200㎡高端LouisVuitton、dior、宝格丽、欧米茄、prada、周大福、周生生、姬龙雪、都彭、ecco、皮尔卡丹、象牙制品、Adidas、NiIKE、万星威、黄金熊、皮尔卡丹、鄂尔多斯、松下、Wilson百货品牌名称地址租金水平（/天/平方米）铺位形式/单位面积（平方米）秋林公司南岗区东大直街319号扣点30%摊位/专卖店松雷商厦道里店中央大街与十二道交叉口扣点28%柜台/专卖店远大购物中心南岗区果戈里大街363号扣点27%柜台/专卖店松雷商厦南岗店南岗区东大直街329号扣点26%柜台/专卖店中央商城道里区中央大街100号扣点25%-30%柜台/专卖店新世界百货商场南岗区花园街403号扣点25%柜台/专卖店燕莎奥特莱斯购物中心道里区地段街123号扣点20-30%柜台/专卖店百盛百货道里区中央大街208号扣点20%-25%柜台/专卖店万达商业广场中央大街210号6元专卖店百联哈尔滨购物中心上海街99号3.5-4元店铺红博世纪广场红旗大街301号5元专卖店乐松购物广场三大动力路8号扣点16％或租赁7元专卖店百货租金哈尔滨百货、购物中心主要以联营扣点形式，扣率根据品牌、楼层不一，大约保持在25%－30%范围广告位设计、商业氛围营造上也存在较大提升空间。内外部形象塑造、商业氛围营造上存在较大提升空间，大部分项目商业运营水平有提升空间现有的集中商业多欠缺情趣空间、休息空间的设置。除了远大、嘉茂广场等少量项目有挑空中庭的情趣空间设计，百货类商业如中央商厦、松雷商厦等均较单调乏味、缺少人性化设计，其他小百货基本无情趣空间甚至无休憩空间。外部形象无设计亮点，均为“盒子式”造型，缺乏新颖感。商业运营名称开店数目（个）总规模（平方米）家乐福5148100沃尔玛329600世纪联华474500好又多332000乐买650000中央红815000麦德龙116000合计30365200名称地址租金水平（/天/平方米）铺位形式/单位面积（平方米）中央红月亮连锁超市靖宇街七道街13.5元2中央红超市学府店南岗区学府路5.5元5-10馨苑超市东直路389号12.5元8沃尔玛中山路店南岗区中山路254号6.5元10-15沃尔玛先锋路店南岗区先锋路168号5.5元10-15沃尔玛万达店道里区友谊路万达广场16.5元10天鹅平价超市南直路与东直路交叉口3.0元15世纪联华学府路店南岗区西大直街564号5.5元5-10世纪联华盛达店道里区地段街93号4.5元5-10世纪华联顾乡店道里区顾乡大街85号3.0元3-5家乐福永平店道外区东直路100号5.0元3-8家乐福新阳店新阳路王朝海鲜对面5.5元5-8好又多安阜店香坊区安阜街300号4.0元10-15大福源南岗区宣化街402号5.5元专卖店从大卖场/超市类商业的分布上看，目前哈尔滨大卖场及超市主要集中在道里、道外区，人口最多最密集的南岗区却缺乏大卖场和大型超市。沃尔玛、家乐福、世纪联华等名牌连锁企业纷纷进驻并加速扩张，对本地企业（中央红、乐买等）构成较大竞争压力，本地企业开始走向电子商务及社区商业的空白。超市、大卖场超市大卖场主要分布在道里、道外区，主要以连锁超市家乐福、沃尔玛、世纪联华等为主，经营品类齐全，经营状况良好专业卖场哈尔滨市专业卖场呈现扎堆现象，形成集中的专业卖场一条街或集中区域，道外区主要是低端专业市场聚集地。电器卖场随着消费者对专业化服务需求的提升，传统电器类商品已从多数百货店中消失，而同时专业店的经营优势不断体现。在哈尔滨，国美（黑天鹅）和苏宁占据着电器市场的主导地位，并不断扩大各自市场占有率，竞争激烈。家居建材哈尔滨目前知名的家居饰品建材店主要分布在城市东北部红旗大街及周边，既有摊位制招商也有以超市形式经营自行采购，目前市场仍然以家具、装修装璜材料销售为主，产品档次参差不齐。电子市场哈尔滨电子数码市场目前主要由教化电子广场和船舶电子大世界-泰山电子城两大区域构成，加上未来的台湾电子市场连锁巨头百脑汇的出现，东西两地竞争将更加激烈。手机通讯目前哈尔滨手机通讯类专卖店主要品牌有凌志电讯、华滨通讯、中邮普泰、新天天手机，较集中的分布在东大直街-果戈里大街、尚志路-兆麟路与和兴商厦周边。专业卖场电子市场名称地址租金水平（/天/平方米）黑大电子广场学府路黑大旁5.0元教化电子大世界松花江街139号10元泰山电脑城南岗区一曼街12元船舶电子大世界数码城南岗区一曼街7.0元金工电子大厦西大直街161号10元家居建材名称地址租金水平（/天/平方米）报答百利家居先锋路168号