第二章 商业规划的理论依据

授课安排第一部分理论基础

第一章商业规划总论第二章商业规划的理论依据第三章商业规划的内容与程序体系第二部分商业规划专题研究第三部分商业规划工具第四部分实验教学第二章商业规划的理论依据第一节城市形态与空间结构理论第二节经济区位理论第三节商圈理论第一节城市形态与空间结构理论一、城市发展与空间形态的构成二、城市空间形态的分类三、城市布局结构理论四、我国城市形态与布局特色五、城市空间结构形态布局的分析与定位一、城市的发展和空间形态的构成（一）城市的产生城市是社会经济发展到一定阶段的产物，是技术进步、社会分工和商业发展的结果。三种假说：

1、防御说

2、集市说

3、宗教说（二）城市的发展1、农业社会的城市对农业的依赖性城市数量、规模和职能非常有限发展缓慢2、工业社会的城市机器大工业的产生，近代工业城市的形成城市成为人类社会的主要空间形态与经济发展的主要空间载体城市发展迅猛3、后工业社会的城市以科技为主体，以高技术（信息网络、快速交通等）为生产与生活的支撑文化多元化对生态、技术、文化、人性的关注（三）城市空间形态及其构成

城市空间形态是由结构（要素的空间布置）、形状（城市外部的空间轮廓）和相互关系（要素之间的相互作用和组织）所组成的一个空间系统。空间结构是空间形态的重要内容和表现。1、空间形态的两个特征整体上绝对的动态性和阶段上相对的稳定性必然的绝对的多样性与大体上相对的类似性2、空间形态的组成要素

道路网：构成空间形态的基本骨架，不同的路网特点决定了不同的结构形态

街区：城市内部由道路网围合起来的平面空间。节点：城市中道路的各种流尤其是人流的集聚点，通常也是道路的交叉点。

城市用地：城市所占据的土地表态

城市发展轴：城市的对外交通线，通常是城市的扩展轴。3、影响空间形态的因素首先与城市所处的地理环境有很大关系。

——平原地区的城市结构和形态较为规整；

——山区城市的结构、形态变化相对较大，受地形、地貌限制明显；

——沿江、沿海城市的形态具有自身特点。

还有政治、经济和文化因素也有很大的影响。二、城市空间形态的分类

城市空间形态的分类方法很多。按照城市行政边界以内，主体建成区总平面外轮廓形状（城市主体周围距离较远或面积规模相对较小的相对独立的分区或城镇不参与差别），大体可以分为集中团块型、带型、放射型、星座型、组团型和散点型等六大类型。（一）集中型

城市建成区主体轮廓长短轴之比小于4：1，是长期集中紧凑全方位发展的状态，包括方形、圆形、扇形等。

城市核心区和外围功能区组成点状集中紧凑用地，公共活动强度随距核心距离的增加而衰减，卫星城镇相对不发育，城市空间结构最为紧凑，

城市核心拥有“主宰”城市的影响力，带有强烈的向心和集聚倾向，新城围绕核心区呈圈层扩展，如北京、成都等。便于集中设置市政基础设施，合理有效利用土地，容易组织市内交通系统。一些特大城市容易导致交通拥堵、环境恶化等“城市病”。成都城市形态（二）带型

主体建成区平面形状的长短轴之比大于4：1，并明显呈单向或双向发展。往往受自然地形所限，或完全适应和依赖区域主要交通干线而形成，或沿湖海水面的一侧或江河两岸延伸，也有个别全然是按照“带型城市”的理论规划建设的。城市规模一般不大。如兰州。整体上使城市各部分均能接近周围自然生态环境，平面布局和交通组织较为单一，往往形成多个不同级别的公共活动中心。市政基础设施的服务效率较低，主要交通干道交通容易拥堵。（三）放射型

建成区总平面的主体团块有3个以上明确的发展方向，包括指状、星状、花状等。多位于地形较为平坦、对外交通便利的平原地区。城市由老城区沿交通干线自发或者通过规划多指向多轴迅速扩展，形成放射性走廊，全城道路在中心地区为格网状而在外围呈放射状。各放射轴之间保留楔形绿地，城市与郊外接触面较大，环境质量有一定保证。为了减小过境交通对城市的影响，在发展轴上的新城区之间或之外需要建设环形干道，往往导致楔形绿地的填充，而最终演变成为同心圆式的蔓延式扩展。（四）星座状

城市总平面是由一个相当大规模的主体团块和三个以上较次一级的基本团块组成的复合式形态，这些团块之间在空间上不相连。整体空间结构形似大型星座，人口和建成区用地规模很大，除了具有非常集中的CBD之外，往往为了扩散功能而设置若干副中心。联系这些中心及对外交通的环形和放射干道网使之成为相当复杂而高度发展的综合式多元规划结构。往往是一些国家的首都或特大型地区中心城市，在其周围一定范围内建设发展若干相对独立的新区或卫星城。如南京等。（五）组团型

城市建成区是由两个以上相对独立的主体团块和若干基本团块组成。多是由于较大河流或其他地形等自然环境条件的影响，城市用地被分隔成几个有一定规模的分区团块。每个团块有各自的中心和道路系统，团块之间有一定的空间距离，但相互之间有较为便捷的联系性通道使之成为一个城市实体。属多元性复合结构。如能科学组织，既能实现高效率，又能保持良好的生态环境质量。如淄博、秦皇岛等。（六）散点状

城市没有明确的主体团块，各个基本团块在较大区域内呈散点状分布。往往是资源较为分散的矿业城市，还有少数地形复杂的山地丘陵等城市，或者由若干相距较远的独立发展的规模相近的城镇组合成为一个城市（行政区划）。通常因交通联系不便，难以组织较合理的城市功能和生活服务设施，每个组团需因地制宜地规划布局。三、城市布局结构理论1、同心圆理论

伯吉斯于1923年提出，他将城市划分为5个同心圆的区域：，从里到外依次是：

中心商务区——城市的中心，商业、社会活动、市民生活和公共交通的集中点，集中办公大楼、金融机构、百货商店、专业商店、旅馆、俱乐部、公司总部等。

过渡区——中心商务区的外围地区，衰变的居住区，集中贫民窟和一些较为低档的商业设施，如仓库、典当行、二手货商店、简便的旅馆和饭店等，成为城市中贫困、堕落、犯罪严重的地区。

工人居住区——产业工人（蓝领工人）和低收入的白领工人居住的地方，多从过渡区中迁移出来，以便接近不断外迁的就业地点。

伯吉斯的同心圆模式

中产阶级居住区——主要居住的是中产阶级，通常是小商业主、专业人员、管理人员和政府工作人员等。

通勤者区——主要是一些富裕的、高质量的居住区，上层社会和中上层社会的住宅集中在此。这些环并不是固定和静止的，而是随着城市的发展不断变化的。2、扇形理论霍伊特1939年提出城市整体而言是圆形的，城市的核心只有一个。交通线由市中心向外放射状分布，同一类型的土地利用倾向于沿交通线向外扩展形成扇形。在交通、河流、地形等因素影响下，城市呈现扇形发展的状态。霍伊特的扇形模式3、多核心理论

哈里斯和乌尔曼1945年提出有些活动和设施要求位于特定的位置，有些活动和设施受益于相互接近，一些活动和设施之间相互对抗等等同一城市产生了内部的分化，各个分化了的区域形成了自己的核心，城市由单一中心演变为多个中心。哈里斯和厄尔曼的多中心模式四、我国城市形态与布局特色

在我国，“城”为防御功能，“市”为商贸场所。四大特色：

1、各级行政中心和军事据点城市是我国城市发展的主体。

2、封建等级体制、礼治和“风水”观念是长期形成中国古代城市的重要因素。

3、规整的形状和经纬分明的路网代表了我国城市规划的最高成就，以我国古代都城的规划建设为典型。

4、重视地形环境、因地制宜始终是我国城市形态和布局的特点。《周礼》：周王城示意图

当前，我国城市形态布局的三个特点：一是向动态化多样化发展；二是多数城市平面较为紧凑、人口建筑密度较大，绿地空地少；三是许多城市用地结构不合理。五、城市空间结构形态布局的分析与定位基本步骤：研究探讨形成城市空间形态的历史发展动态过程及其主要的基本的影响因素；寻求城市产生、发展、扩延或紧缩、迅速或缓慢等变化特征，研究分析其现状形态布局的利弊、优势与局限；列举城市未来空间发展的几种预测性战略方案并做出评价；从实际出发，自觉地运用城市空间形态发展的一般规律做出科学决策；研究确定如何规划引导实现城市合理形态的对策和措施。以特大城市的空间形态发展战略为例：特大城市空间发展的问题特大城市空间发展策略：控制性方案、分散性方案和其他折衷性方案。充分发展小汽车的战略保持市中心强大的战略从交通组织上看，特大城市空间发展的几大策略：1、充分发展小汽车战略导致城市不断蔓延扩大，市中心功能受到抑制和扩散，如洛杉矶、丹佛等。2、保持市中心强大的战略大力发展公共交通，限制小汽车进入市中心，保持市中心的强大功能，如纽约、东京等；限制市中心的战略3、限制市中心的战略既保持市中心的吸引力和优势，又能相当自由地使用小汽车，需要建立完善的公共交通和小汽车两种交通体系；4、限制交通的战略用各种方式限制小汽车的发展，即直接限制交通的方法，如伦敦、香港等；限制交通的战略5、其他战略在放射形路网结构上，优先发展公共交通，使市中心规模保持在公交服务能力之内，如加尔各答、拉各斯等。第二节经济区位理论一、区位论及其发展流派二、农业区位论三、工业区位论四、中心地理论五、服务业区位理论六、零售商业区位理论七、批发商业区位理论八、集市区位理论一、区位论及其发展流派

区位是指某种事物占据的场所或空间，确切地说，是人类行为活动的空间。区位理论就是研究生产、生活等社会经济活动的场所及场所选择过程的理论。主要流派：（一）最小费用流派代表人物为杜能和韦伯。他们认为：企业区位选择的动机是追求最小费用，即最小费用点就是最佳区位；假设在某特定地点需求给定，且它对企业区位选择没有影响，即完全不考虑需求因子的作用；忽视企业区位间的相互依存性，即研究的是单一企业区位的选择问题。

问题：最小费用不一定带来最大利润。（二）相互依存流派代表人物：赫特林等。该学派认为：假定生产费用一定，市场不是韦伯假定的点而是呈线状分布。企业的销售价格因区位的不同而不同，各个企业都尽力以低于竞争企业的价格向消费者销售，销售价格与克服工厂到消费者间的距离所付出的运费大小密切相关。各个企业在选择区位时，都想占据更大的市场地域，这些市场地域的位置和大小受到消费者的行为和企业企业的区位决策的影响。综上，区位和市场地域间的空间模型产生于需求场所的差异和企业区位间的相互依存关系。（三）最大利润流派代表人物：廖什、克里斯塔勒等市场既不是最小费用学派的点状市场，也不是相互依存学派的线状市场，而是蜂窝状的正六边形面状市场。价格、需求和区位之间有着密切的关系。仅仅注重供给或需求都是错误的。利润最大的地点才是最佳区位点。二、农业区位论

由杜能提出。研究的是在不考虑所有的自然条件下，均质的、假想的空间中存在着一个大城市，围绕其周围的农业空间组合方式只与距城市的距离有关。他认为，在城市附近应种植不便于运输的作物，如重量大、易烂或保鲜要求高的产品；随着离城市距离的增加应种植在产品价格中运费所占比重小的作物。这样，围绕城市形成圈层状的农业空间组织形态，由中心向外依次为自由式农业——林业——轮作式农业——谷草式农业——三圃式农业——畜牧业等同心圆结构，即杜能环。

杜能环形成的一个关键因素是农产品的运费。土地的纯收益主要取决于农产品到城市的运费。在一定的市场价格条件下，一定的农业经营方式和组织得到的地租会在距城市一定位置的地方变为0。这时，如果采取其他的农业经营方式和组织，仍有可能得到地租。如当距城市5km时，谷草式的地租为0，但改为三圃式或畜牧业，都可以得到一定的地租。三、工业区位论

代表人物为龙哈德和韦伯。1、韦伯的工业区位理论也是在一系列的假设条件下展开的：工业原料供给地的地理分布、工业产品的消费地和规模、劳动力的供给地和费用都是已知的。他认为，最佳区位点就是产品生产成本最低的地方，在上述条件下，这个问题就演变为产品运输费用最低的地方。2、原料、劳动力、市场与生产地之间的空间关系是决定产品运费的关键。韦伯分析的工具为“区位三角形”，原料地、市场、劳动力供应地分别为三角形的三个顶点，最佳区位点就是三角形的平衡点。随着三个顶点的承重的变化，最佳区位即三角形内部的平衡点也不断变化。区位三角形3、他根据不同产业的原料、劳动力等成本在总成本中的相对比重划分：

原料指向型产业——原料的运输成本所占比重大，生产宜布置在原料供应地附近。

劳动力指向型产业——劳动力成本所占比重较大，生产宜布置在劳动力供应地附近。消费地指向型产业——产品不宜长途运输或不宜贮存，生产宜布置在消费市场附近。四、中心地理论

由克里斯塔勒提出。中心地理论的基本前提假设是：一片无边界的均质平原，其中各部分的自然条件、人口分布、居民收入和消费习惯等完全相同，区域内运输条件完全一样，全部活动通过陆路运输，距离是影响运输的唯一因素；人们的经济活动都是理性的，对于消费者而言，购物或接受服务符合距离最近原则，对于经营者，寻找最佳区位，获得最大市场，使其利润最大化。克里斯泰勒所定义的中心地是指某一区域的中心点，是某一区域中散布的居民点中的中心居民点，即城镇，尤其指区域中心城镇。这些城镇（中心地）向周边地区提供中心商品和中心服务。所谓中心商品和服务是指在中心点生产或供应，使其在其他分散点得以消费的商品和服务。

市场区的形状——正六边形。

中心地理论主要适用于研究城市体系、零售业、集市和服务业。五、服务业区位理论

随着经济的发展，服务业的地位更加重要。服务业一般不直接进行物质生产，主要从事信息、管理或服务职能的经济活动。分为四类：1、以个人和家庭为对象的服务业提供日常服务活动，具有零售业的特征区位布局也类似于零售业，尽量接近消费者。2、以企业（或机构）为对象的服务业提供企业（包括行政机关、医院和教育部门等）活动中产生的服务性需求。如广告业、设计业、信息服务业等。需要空间小，对情报和信息要求高。高度集中于各大城市中，特别是都市中心区。3、具有事务所职能的服务业主要从事信息的收集、加工和发送为主的业务，如政府机关、银行、保险公司、房地产等部门。集中布局在大城市的都市中心区，具有很强的向心性。4、各类公共服务设施学校、医院、图书馆、消防队等。设施之间的差别较大。公平和效率是决定设施布局的关键因素，并常