合肥大户型项目专题研究报告大户型产品案例

合肥大户型专题研究开发研究中心2021年12月?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载1报告说明合肥市房地产市场开展至今，住宅已经细分出多个系列产品，经济适用的小户型、改善型紧凑户型、舒适大户型，以及豪宅产品等均形成一定的市场规模。其中大户型和豪宅增长速度明显加快，合肥市场正在向大户型时代跃进。

大户型住宅也将成为未来地产开展的趋势，对该类工程的研究将有助于我们提高对大户型住宅的认识以及开展趋势的把握，更将对以后操作工程具有指导意义。215432了解当前合肥市大户型产品的分布特征；了解当前合肥市大户型产品的供给、销售状况，并预判未来大户型供销走势；了解当前合肥市大户型产品的价格情况、价格走势预判及其价格地域特征等；了解大户型产品的客群特征；详细分析当前市场大户型产品特征、市场亮点、为未来大户型产品定位提供依据；研究目的3研究内容以合肥市2021年、2021年、2021年1-10月供给的140㎡以上的大户型为主〔注：时间以合肥家园网备案时间为基准〕研究内容大户型住宅产品现状分析以及产品开展趋势大户型住宅开展产生的背景大户型住宅供给、销售、价格分析以及后市预测大户型住宅产品的客群特征典型代表案例分析4

标准一此大户型专题研究，研究对象为住宅，不包括写字楼、商铺；此专题所指大户型住宅，定义为单套面积140㎡以上户型；供求分析中考虑所有单套面积在140㎡以上产品；但整体报告具体针对对象为除去洋房、别墅外，普通住宅产品中的大户型。对象界定为明确研究对象选择标准，对本次大户型专题研究对象做如下界定：标准二标准三5报告框架PART1PART2PART3PART4PART5PART6PART7开展背景大户型住宅供给分析大户型住宅销售分析大户型住宅价格分析大户型住宅客群分析典型案例分析大户型住宅产品分析6PART1开展背景7房地产市场刺激消费需求产品升级

推动经济开展城市化房地产业的开展相对于城市化的高速开展仍呈整体滞后的态势，然而随着经济开展，市场消费需求扩张，房地产开发随之产品升级8与经济开展关系当前合肥市房地产开展处于平稳增长阶段，房地产投资额占GDP的份额逐年增大，房地产市场处于平稳调整开展期6082美元4963美元3741美元人均GDP水平与房地产开展的关系:高速增长平稳增长衰退增长启动需求特征发展特征居住生存需求生存需求想改善需求过渡改善需求为主改善需求为主快速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主，数量和质量并重缓慢发展综合发展型800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$0-800US$9城市化进程催生房地产物业丰富，高档住宅产品应运而生：与城市化开展高档产品房地产是城市化的物质载体，推动着城市化建设，城市建设过程中不断提升的城市地段催生高档住宅出现居住生存方面体现形式城市空间拓展；土地资源稀缺，地价上涨；交通日益通达；基础设施配套建设；景观园林资源的完善；追求生活舒适度；尊贵身份的体现；资产保值、增值；自我价值实现的表现；需求心理精神方面产品房地产开发城市化进程互动关系10经济快速开展，消费者日益多样化的居住需求客厅入户花园园林景观根本需求——居住需求，即发挥住宅最根本的使用价值；高级需求——舒适度、美观性、自身价值和生活品味的表达；消费需求入户大堂客厅物业管理消费需求的功能性层次——生存性需求、享受性需求、开展性需求随社会经济增长和收入增加，在满足根本生存需要的根底上，享受性需求和开展性需求会越来越上升到主要地位。适应需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也不断提高。11低档住宅中档住宅高档住宅多层小高层高层别墅产品升级住宅主要是满足根本生存居住需求户型设计、社区景观、根底配套较差；物业类型多以多层住宅为主住宅以根本居住需求向改善需求过渡；开始注重户型设计、园林景观、根底配套，品质一般；物业类型以较好品质的多层、中档小高层、低档高层为主住宅以改善性需求为主；注重户型居住与功能设计、景观环境、生活配套、科技含量；物业类型以精装公寓、花园洋房、别墅、平层豪宅以及超高层住宅低价位中价位高价位不同层次居民的收入结构和购房承受能力，产生相应的住宅消费需求结构，催生不同档次结构的住宅产品12时间物业类型发展情况备注2008-2012年别墅城市近郊出现大量城市别墅拥有优质景观资源的城市周边出现度假型别墅合肥迎来别墅发展的第三次浪潮精装公寓客群消费心理的成熟，开发商产品的升级，国家政策导向行业发展促使产品升级2011-2015年平层豪宅主城区土地及城市优质资源日益稀缺，城市价值回归合肥进入真正豪宅时代2013-2017年超高层住宅三年后，市场逐渐出现超高层时代住宅，五年后进入快速发展时期超高层成为城市风景产品细分随着房地产市场开展日趋成熟，市场剧烈竞争，住宅市场产品不断升级，产品类型不断细化13

随着居住生活品质的提高，人们的生活居住方式不断更新，对于住宅生活功能空间的追求也越来越强烈，人们的欲求催生了大户型产品的阶段性升级换代。大宅演变双卫、独立书房、玄关等元素出现

1111114321复式或错层结构风行主卧独立生活系统出现简单求大萌芽期追求功能起步期需求、功能均衡发展期挖掘大宅价值成熟期14合肥市大户型板块及区域代表工程政务板块：作为新的行政文化办公中心，板块大户型开展最成熟，以恒大华府和置地广场为代表，但土地供给有限，开展将受阻黄潜望板块：主要成熟的地段优势占据市场，加之品牌开发商万科进驻，板块产品质量较高；包河板块：主要以品牌开发商绿城、绿地、万达的入驻带动区域大户型开展；瑶海板块：以城市开展规划东部崛起为依托，凭借邻近市中心优势和长江东大街兴建机遇，板块迅速成长；滨湖板块：作为政府重点开展区域，滨湖新区规划和政府政策是板块开展的关键，未来市场前景乐观；瑶海板块恒大华府金域华府学府名都金色名郡黄潜望板块滨湖世纪城滨湖板块紫云府恒盛豪庭绿城玉兰公寓绿地海顿公馆万达广场包河板块置地广场融科九重锦政务板块15PART2大户型住宅供给分析16天鹅湖9号融侨天骏恒大华府森林海发能太阳海岸融科九重锦御龙湾滨湖世纪城滨湖假日国耀一方城天鹅湖1号水墨兰庭2009置地广场2010金域华府绿城百合公寓印象西湖金色名郡百协大溪地学府名都幸福里华府骏苑光明世家绿城玉兰公寓华润澜溪镇上铁银欣花园金色池塘万达广场九珑湾华润紫云府恒盛豪庭恒大城昊天园昊博园巴黎春天绿地海顿公馆明发商业广场2008政务黄潜望新站滨湖瑶海包河大户型分布格局注：各年份以集中供给年为主大户型多分布于城郊区域，以政务区和蜀山区供给最为集中，最早多出现在交通便捷、配套完善、资源丰富的蜀山黄潜望、政务板块时间次序：08年大户型最早出现在蜀山区和高新区，随后向政务区集聚；同时，包河、新站、滨湖也有少量大户型产品2021年随之东部瑶海区崛起也出现大量大户型空间区域：大户型多处于城市近郊区，一环以外；包河区绿地、绿城品牌开发商引领大户型时代；以经开区和庐阳的大户型供给货量最少；资源：区域交通便捷、配套完善、景观资源丰富区域具备高端客群17条件特征地段优势：土地稀缺、不可复制的地段资源，城市次中心区、便捷的交通、完善的配套；资源丰富：坐拥绝版、稀缺的自然景观资源、人文资源，如山水资源、人文主题公园等；交通系统：由于往往在城市次中心区、郊区，公共交通系统并不十分成熟完善〔但面对客户为实力购置群体，多为有车客户〕；设施配套：周边生活配套较陈旧、或是趋于成熟，根本能够满足日常生活需求；

城市规划：以城市规划和政策扶持为导向，重点开展的区域；

品牌开发商进驻：品牌地产商在区域开发工程，促进周边区域开展，各开发商纷纷云集，板块开展趋于成熟，催生新新板块；影响大户型分布的因素：18年度供给情况08年合肥市大户型供给面积77.82万㎡，供给套数4818套，多于2021年的61.04万㎡，主要是因为滨湖区滨湖世纪城集中放量；09年大户型供给面积57.94万平米，供给套数3257套，政务区的供给量居多；2021年〔至10月〕供给面积比09年全年增加3.1万㎡，增幅5.4%，主要供给区是政务区和包河区；近三年大户型市场供给量以08年最多达77.82万㎡，主要是滨湖区滨湖世纪城的集中推货，10年的供给面积61.04万㎡，环比增加5.4%数据来源：安徽合富辉煌开发研究中心19区域供给情况2021年-2021年10月合肥市140㎡以上大户型累计供给套数18521套，供给面积304.3万平米；在各区域大户型供给量中滨湖区以供给套数9204套，供给面积155.83万平，米位居第一，区域大户型开展较成熟；其次，滨湖区和蜀山区分别以以累计供给面积49.88万㎡32.76万㎡位居合肥市大户型第二、第三；高新区和新站区的大户型供给量较少数据来源：合富辉煌〔安徽〕开发研究中心08-10年10月大户型供给以政务区的供给量最集中，其次是滨湖区和蜀山区，累计供给套数18521套，供给面积304.3万㎡20年度—区域供给情况08年滨湖区仅以滨湖世纪城供给面积34.2万平米，供给套数2146套稳居大户型区域市场第一，其次08年蜀山区以供给面积19.4万平米成为大户型又一供给热点区域；政务区是大户型开展最成熟的区域，09年以恒大华府的面市，开启大户型时代，10年置地广场的上市更是促进区域大户型的快速开展，区域个盘多数出现大户型；08年蜀山区的供给与10年政务区的供给面积相近约20万方，说明蜀山区大户型板块早成熟与政务，但整体大户型开展程度政务区远优于蜀山区；包河区10年供给面积约14.7万方，仅次于政务区，区域工程以万达广场和绿地玉兰公寓集中供给为主；瑶海区大户型起步较晚，08年无供给量，随后区域大户型以恒盛豪庭为代表08、09年以滨湖区和蜀山区供给量较多，随后09、10年政务区成为供给主流区，包河区品牌开发商绿地、万达的进驻促进区域大户型开展21年度供给结构分析从市场供给结构来看，市场大户型以141-160㎡为主，其次160-180㎡，但市场份额逐年减少；200-240㎡户型供给结构逐年增长，10年200-240㎡与主流户型140-160㎡仅差2万㎡；08-09年市场大户型以141-180㎡居多，09-10年供给结构有所调整，逐渐向200-240㎡转变；供给大户型以140-180㎡为主，但市场份额逐年减少，09-10年市场供给结构有所调整，200-240㎡增势明显，成为市场又一供给主流22季度供给结构分析09年第四季度供给以主流户型160-180㎡为主供给套数465套；10年第一季度市场主要大户型供给以140-160㎡和200-240㎡居多，10年第二季度180-200㎡和200-240㎡根本持平，两种户型共占整个季度的65%；10年第三季度140-160㎡供给最为集中，供给套数761套，供给面积11万平米，占整季度的62%，其次是200-240㎡户型；09年第四季度以160-180㎡较多，10年第二季度以180-240㎡为主，第三季度户型主要是140-160㎡；其中200-240㎡各季度供给增长趋势较明显23区域供给结构分析政务区供给的户型结构最为丰富，以140-160㎡为主，供给套数4853套，占总供给量的52.2%，其次是160-180㎡；滨湖区供给户型以140-160㎡为主，供给套数1572套，占区域供给量的52.8%；160-180㎡约占32.8%；蜀山区户型供给也较多样，140-280㎡都有，除140-180㎡较多，其它区间供给量较为均匀；320㎡以上新站区有供给量；政务区供给结构最丰富，各户型套数也最多，以140-160㎡为主，蜀山区户型供给较为均匀，滨湖区供给户型140-180㎡为主24供给户型配比分析140-160㎡户型套数供给比例均是各年最高水平，所占比例逐年减少，08年供给套数比例达60.11%;08-09年市场户型以140-180㎡为主，09-10年10月供给户型开始转变，以180㎡为转折点，180-240㎡市场占有份额逐渐增加；200-240㎡户型呈08-10年呈逐年增加趋势140-160㎡是市场供给主流，供给比例均是各年最高，三年平均例达50%，所占比例逐年减少，200-240㎡供给比例逐年增加，10年户型占整市场的28%25后市预测天下锦城华地·紫园银泰星河港湾融侨观邸同济御园未售项目布局：近年黄潜望板块和政务板块大户型分布较集中，未来多分布于一环路沿河景观带及主城区和黄潜望板块；一环路周边及主城区，该板块将成为未来几年合肥大宅主要供给区域，城市成熟配套是板块优势，主要是城市价值在居住升级中的表达和表达；黄潜板块是合肥平层大宅的诞生地，是国内名企联袂缔造的合肥高价值居住板块。但该板块产品整体产品力、竞争力弱于即将呈现的一环板块豪宅工程资源：多分布在具有自然、人文景观资源，如沿河景观带、景观公园〔万达广场、融侨观邸〕和交通优越地段〔万科金域华府〕26区位地段：大户型未来分布区域主要是在市区环城绿化带周边——紧邻市区交通便捷、配套设施较完善、资源优越，聚集高端消费客群，是具备开展大户型的条件；规划布局、建筑、园林景观：合理规划布局，资源得到最大化利用；建筑物外立面、色彩、材质、建筑细节的设计；注重打造园林景观，使规划、建筑、园林完美融合，营造大气、舒适的高品质住宅；户型设计：功能分区明确化，动静态划分、工作与生活空间划分和公共与私密空间划分；配套设施：日常生活配套齐全，享有高端配套如会所、泳池等；物业效劳：高端物业星级酒店式管理效劳，享受尊者礼遇；价格：由于客户均是有较强实力的购置人群，对于价格的抗性较小；开展趋势27PART3大户型住宅销售分析282021年合肥大户型住宅供给量为60.3万m2，其中成交面积为29.6万㎡，销售率为49%；包河区10年大户型供不应求，区域万达广场、绿城玉兰公寓成交量较大，且有09年大户型的余货；政务区是大户型供给最集中的区域，成交量10年1-10月位居市场第二，总销售率22.15%高新区大户型仅海岸新辰小区1月推出少量大户型，由于价格优势，销售情况较好；区域销售情况10年包河区市场供不应求，主要是区域大户型以品牌开发商绿地、万达工程，消化货量为09年存量，此外是高新区，政务由于供给较多，但市场消化较好29月度销售率波动较大，由于客群以二次置业为主，受新政影响明显

10年是房产政策调控年，各月的销售情况受政策影响明显，销售率波动浮动较大；

1-2、6-7月大户型市场销售较好，销售率均在50%以上；月度销售情况30140-160㎡和200-240㎡两种户型供求最为旺盛，受市场青睐高；280-320㎡的销售率最高达32%，主要是因为推货楼盘为高端工程的万达广场和恒大华府；320㎡以上供给最小，成交量为零；户型结构销售情况140-160㎡和200-240㎡供求最为旺盛，各面积段的销售率较均匀，多在15%左右31以140-160㎡最为畅销，户型设计实用，价格合理，总体户型的性价比较高225㎡4室2厅1厨3卫148㎡3室2厅2卫

户型：畅销户型区间为141-160m2和280-320m2两个区间，其次是180-200;原因：140-160㎡户型小，总价相对较低，户型布局方正，动静别离，空间的浪费较少，较多的赠送面积；其中280-320㎡成交量多的恒大华府，万达广场，凭借开发商实力、高品质产品，深受市场欢送畅销户型分析32320以上，户型过大，对总价要求较高，空间浪费较多185㎡3室2厅1厨2卫

户型：160-180㎡和320㎡以上的户型较为滞销；原因：性价比较低，空间浪费较多，总价较高，客户群较狭窄，合肥目前300㎡以上的户型放量较少。滞销户型分析306㎡4室3厅1厨4卫33大户型住宅2021年销售预测目前两轮新政的影响，大户型的销售一定的影响，首付从四成提高到五成，房产投资属于相对稳健的一种投资形式。但调控政策之下，增加了自有资金的投入。预期利空之下，中产阶层很可能暂缓购房，导致大户型产品的销量走低。大户型的容积率较大，比小户型较为舒适，但是单价和总价较高目前统计的还是1-10月的销售情况，9.29调控还未影响到大户型的去化，二套房首付从最初的四成到五成势必会影响大户型在合肥市场的销售，2021年的大户型形势趋平销售预测34PART4大户型住宅销售价格分析35整体区域价格分析天鹅湖9号融侨天骏恒大华府森林海发能太阳海岸融科九重锦御龙湾滨湖世纪城滨湖假日国耀一方城天鹅湖1号水墨兰庭蜀山区置地广场政务区金域华府绿城百合公寓印象西湖金色名郡百协大溪地学府名都幸福里华府骏苑华润澜溪镇金色池塘万达广场九珑湾华润紫云府恒盛豪庭恒大城明发商业广场其他区滨湖新区板块政务区板块黄潜望板块老城区板块黄潜望板块〔8400-11000元/平〕：代表楼盘万科金域华府、万科金色名郡、华地学府名都、华地学府紫园、绿城百合公寓等等。政务区板块〔7800-8700元/平〕：代表楼盘恒大华府、天鹅湖1号、御龙湾、融科九重锦、国耀一方城等等。老城区板块〔7200-12000元/平〕:代表楼盘华润紫云府、恒盛豪庭、万达广场等等。滨湖新区板块〔7000-7500元/平〕：代表楼盘滨湖世纪城和滨湖假日等。其他区域板块〔4800-6500元/平〕：代表楼盘明发商业广场、恒大城、九龙湾等等。大户型楼盘多集中在黄潜望和政务区板块，均价大多在7800-11000元/平左右

36热点区域价格分析合肥市现有大户型楼盘根本集中在蜀山和政务两个区，蜀山区价格定位高于其他的区域，产品定位上也是以精装豪宅和洋房为主；政务区价格区间在7400-8700元/平，蜀山区价格区间8400-11000元/平，精装修大户型的价位高出普通大户型2000—3000元/平左右。大户型热点区域价格在不断攀升，精装大户型受欢送度升温37推货楼盘均价分析从2021年开盘楼盘均价和现有销售均价比照来分析，10年价格幅度相对增长幅度较小；各楼盘大户型开盘定价都相对较高，针对的购房客户也多为二次以上置业的家庭。开盘均价和现均价比照增长变化不大，个别楼盘均价每平已经突破万元38重点楼盘价格走势2021年1月-10月代表楼盘价格增长波动不大，价格增长区间在800-2000元/平左右；10年包河、经开、瑶海、蜀山区域主要推售大户型的个盘而言，其中蜀山金色名郡凭借成熟地段和开发品牌优势价格最高，其次是包河玉兰公寓；比照区域主要大户型代表楼盘的价格，整合地段、产品、开发资质等因素，最高的蜀山与最低的瑶海区域楼盘差价在800-3200元/平；2021年1-10月期间大户型楼盘推货均价增长波动不大39价格差异分析针对重点楼盘调查分析，同一楼盘普通户型与大户型每平价格相差在400-800元/平，个别楼盘价格差距较大,主要是因为楼盘产品不同精装修和毛坯房的不同而导致；同一楼盘不同楼层价格差距在30-100元/平不等，总体价差在30-50元/平左右。同一楼盘不同户型价格差都在1000元/平以内，楼层价差总体在30-50元/平左右40定价原那么分析合肥各区域成交价格仍然以稳定为主，包河区、瑶海区在经济适用房的影响下波动最为明显；10月份各区住宅均价比照，滨湖区的单价最高，主要是10月开盘的楼盘面积已大户型为主；蜀山、政务区均价也有所上涨，上涨因素主要因为推出户型为大户型和精装大户型的物业，促使了价格的上升。近期商品房住宅均价相对有所提升，主要是大户型和精装修户型占较大比例41价格走势预测分析住宅价格呈逐年平稳上升势态，09年下半年开始价格上涨较迅猛；2021年住宅价格升到了历年的最高点，10年4月房地产调控政策出台对成交面积上有所影响，但住宅价格并未受到影响仍在攀升中；从房地产住宅均价走势上来看，大户型价格均价上升的空间充裕，还会稳步上升。2021年在受到房地产调控影响价格有所波动，但在6月后价格平稳上升42华地学府名都/工程概况所属板块蜀山区开发商华地置业位置潜山路与望江路交口规模60万方物业类型高层、小高层、花园洋房

开盘时间2008年9月6日物业公司华地物业物业费1.44元/平左右容积率2.15绿化率45%个盘营销策略43华地学府名都/推货节奏时间优惠内容2008年9月6日一期开盘均价4400元/㎡起售，开盘现场认购成功的，即刻享受按揭9.9折，一次性付款9.8折的优惠，而持有贵宾护照升级的客户不仅可参加优先选房，更有额外的惊喜优惠。另从现场得知，新华会的老会员再次购买，另有每套1000元的额外优惠。2009年3月28日11#16#二期开盘均价5300元/㎡起售，开盘期现场成功签约的客户还将有机会获得三重惊喜大奖，一次性付款98折，按揭99折。2010年1月4日在售高层130-140平户型，均价7000元/㎡起售，一次性付款98折，按揭99折。2010年3月26日华地学府名都在售5#（84㎡、125㎡）、8#（127㎡）、21#（183㎡、195㎡）、15#（130-140㎡）和花园洋房13#（183㎡、260㎡）、14#楼（189㎡、260㎡），高层单价6200-7500元/㎡，花园洋房均价12500元/㎡，一次性付款98折，按揭99折。2010年4月25日在售高层21#180、195平米户型，高层15#125平米户型（最后三套）；高层6#110、127、153平米户型；花园洋房13#180平米户型（最后一套四楼）；花园洋房14#180平米户型（3、4套）；高层均价8300元/平米，花园洋房均价13000-14000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。2010年8月14日华地学府名都9号楼加推，花园洋房13#、14#楼180平米户型、高层19#楼87㎡、133㎡户型、小高层6#楼110、123、127、153㎡户型，21#楼180㎡、195㎡户型在售，一房一价，一次性付款98折，按揭99折。2010年11月9日华地学府名都楼王小高层21号楼在售183㎡户型，195㎡户型已经售完，均价9000元/平米；6号楼(18层)153㎡户型、9号楼(17层)127平米户型，高层19号楼(30层)133㎡户型，7#楼88-130平米户型112套房源，在售均价约7600元/平米，具体一房一价，花园洋房12#13#楼184㎡、265㎡户型，13000元—15000元/平米左右；一次性付款98折，按揭99折。个盘营销策略44华地学府名都/营销推广金融微笑天使评选活动国画大师张建中个人画展国粹脸谱DIY活动学区稻香村小学开幕仪式个盘营销策略45恒大华府/工程概况所属板块政务区开发商恒大地产集团合肥祺嘉置业有限公司

位置合肥市习友路与科学大道交汇

规模44.7万方物业类型高层、小高层（精装/毛坯）

开盘时间2009年6月28日物业公司英国戴德梁行

物业费1.32元/平左右容积率3.13绿化率51.03%个盘营销策略46恒大华府/推货节奏时间优惠内容2009年6月27日3850元/㎡起。开盘现场认筹在享受8.5折优惠，同时还可以享受一次性付款9.8折优惠或按揭9.9折优惠；此外，6月30日之前签约还可享受9.8折优惠，7月3日之前签约享受9.9折优惠。2009年9月13日10#、12#楼，均为11层的小高层花园洋房，共有房源88套，户型面积为220㎡、310㎡的大面积户型，毛坯房价格为5100—5500元/㎡，精装房价格为8000—8500元/㎡。2009年10月1日湖景豪宅4100元/平方米起，送2500元/平方米豪装，开盘额外特价85折，2-5日享受额外87折，6-8享受额外9折。2009年12月6日精装18#楼恒大天寓一单元共120套房源，老客户带新客户买房合同签完后总价100万以下奖励老客户1000元现金，100万-300万元奖励2000元现金。2009年12月20日恒大华府再推房源1400多套，分别是32层高的16号、17号、18号和20号楼，精装修的85平方米和95平方米的户型，均价为5700元/平方米，公摊为23%，并赠送10万元左右的装修费。2010年11月13日23#二单元185平-210平，优惠政策前十名预订客户88折、一次性付款97折、按揭98折、提前签约98折、老带新99折。个盘营销策略47恒大华府/营销推广夏日狂欢节奥迪体验之旅小朋友游园活动“恒大杯〞搜房网摄影比赛个盘营销策略48PART5大户型住宅产品分析49早期〔2007年以前〕——顶层复式2007年以前合肥市场的大户型产品多以顶层复式居多初期〔2007年至2021年〕——舒适大户型2007年至2021年合肥市场的大户型产品热度大增，不少楼盘都推出大户型货量。这一阶段的大户型产品多分布在多层、小高层，以舒适的三房、四房为主；装修程度：毛坯；户型面积多集中在140㎡至200㎡。中期〔2021年至2021年〕——精装公馆这一阶段的大户型产品多分布在小高层、高层，以舒适的三房、四房为主；以恒大华府为代表的楼盘已推出精装修产品，户型面积200㎡至320㎡开始涌现现阶段〔2021年至2021年〕——平层豪宅现阶段涌现出以万达公馆为代表的超高层精装公馆；万科金域华府、置地柏悦公馆未来〔2021年以后〕——？

开展脉络50大户型住宅产品开展趋势51豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、表达阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场开展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。大户型豪宅未来大户型工程一般位于市中心且为容积率在3以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，根本都具备良好的地段优势，因此每户的室内建筑面积，户型各局部功能以及装修标准是评价大户型的三个指标。52大户型的特性1、稀缺性地段是房地产价值的首要因素；其区域条件一般具有独特性和不可复制性。如太平桥地区独一无二的“上海新天地〞石库门风格的高档商业配套；陆家嘴滨江板块近陆家嘴CBD和外滩景观优势等。2、珍贵性这里所说的珍贵性主要指的是土地的稀缺价值、稀有资源价值、自然景观价值、建筑设计价值与城市的人文价值。占有了这些不可替代的社会资源，豪宅才能够为他的主人带来最大的价值。533、舒适性未来大户型，除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。同时，舒适性应该是从内到外全面表达的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。544、豪华性大户型未来的开展趋势对内部装饰的材料也必须是精益求精的。作为住宅的重要组成局部，装修与装饰有着与房子本身同样价值。上等的用料与精细的施工是住宅装修装饰所必须的。5、尊贵性除了具备这些自身的“硬件〞优势外，其“软件〞优势也发挥着不可或缺的作用。享受到顶级的物业管理效劳。只有这样，才能够使主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在其中所享受到的尊贵。551、区位优越不可替代；2、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；3、建筑精美不可复制；4、风格各异难以仿造：5、人文价值无法再生。未来大户型的特征总结：56大户型住宅产品设计要点提炼57户型功能配置

充足的室内外停车位对于购置大户型产品的人士而言，应考虑配备充足的停车位。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯58豪华公共大堂大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。上海翠湖天地御苑大堂北京星河湾大堂59多数豪宅公寓采用主佣电梯别离的设计，既防止主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。私家电梯直接入户电梯采用双开贯穿门设计，开门直接入户，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。电梯同时运用智能IC卡控制系统60游泳池、赠送露台是很多开发商销售豪宅的常用手法。深圳香蜜湖1号露台泳池深圳香蜜湖1号露台室内景观多功能空中花园61宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间。大进深面宽客厅62每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。全套房设计63中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。一般厨房与餐厅连接，中间通过移门隔开。中西厨设计广州星河湾厨房64佣人房的设计独立而隐蔽，且带有独立卫生间，方便与厨房，洗衣间和室外的联系。佣人房设置65主卧套房的豪华配置主卧引入多功能空间，比方书房空间，小型起居空间，以及小型的休闲空间。另外在卫生间的设置上功能空间也丰富多样，步入式衣帽间，以及双台盆，按摩浴缸，独立淋浴等成为豪宅卫生间设置的标准配置。66宽大阳台设计宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所。大面积阳台设计，局部房间三面均为玻璃墙体，270度弧形景观窗，使住宅拥有极佳的钱塘江江景视野。杭州滨江金色海岸67分户门一般都会采用特制平板实心防火防盗门。客厅与卧室客厅与卧室的地面与墙面装修选材：

玄关——地面一般地面都采用优质大理石、高档进口玻化砖、名贵实木或实木贴面地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。装修配置标准广州恒大御景重庆恒大华府68客饭厅——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面那么采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以到达节能和隔音的效果。

卧室——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。上海翠湖天地嘉苑上海王子晶品公寓69空调设备配置中央空调，也可配置地暖、新风系统及中央除尘系统等选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌那么以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高追求，根本以大金、三菱重工为主。上海财富海景花园70卫生间洁具公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多项选择择，且可以保证客户在使用中的卫生问题。而主卧室的洗手间那么更注重私密性及豪华性，配置台盆、座便器、淋浴房、浴缸，也可配置净身器，以充分表达主人的尊贵与地位。主卫采用双台盆设计，浴缸尺寸至少在1.7米以上或为转角浴缸，也可采用观景浴缸设计；

上海王子晶品公寓71厨房中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间；LDK式开敞厨房将成趋势72建筑材料外挂高档建筑石材外挂高档建筑石材可以提升豪宅产品的尊贵形象，是很多豪宅产品首选的立面装饰手法。高档的建筑石材不仅从视觉角度提升建筑档次，而且可以从内在的角度满足购置者显贵的内心购房需要73高档节能建筑保温材料近几年国家提倡节能减排的号召，推动了开发商对节能建筑环保材料的大量运用。一些高科技节能建筑保温材料在豪宅产品中的运用，在一定程度上增加了产品的高科技含量，成为豪宅工程新的亮点。74配套效劳篇主题会所豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升工程的档次。会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。75商业配套建议商业和会所结合设计，后期经营会所作为商业的核心局部，既增加了有效的商业面积，也解决了会所经营出路；并且商业和会所结合之后体量增加能够以整体形象树立区域高档商业地标，弥补本区域高档商业缺乏的现状；商业虽然设计成街铺形式，建议在适当位置预留小型休闲广场，形成步行街形式76物业管理效劳智能化设施序号系统名称作用备注1闭路电视监控子系统安全防范—2周界防范报警子系统安全防范—3楼宇可视对讲子系统安全防范—4家庭安全防范子系统安全防范—5电子巡更子系统安全防范—6车库管理子系统安全防范做基本的车辆出入户控制7宽带信息系统信息通信—8有线电视系统信息通信—9家居信息系统（综合布线）信息通信—10一卡通系统消费、停车、发卡—11背景音响及紧急广播子系统物业管理—12公共显示系统物业管理—13小区导询系统物业管理—14物业管理系统物业管理—15远程抄表系统物业管理—16建筑设备监控系统设备控制—17小区控制中心系统系统控制、物业管理只保留系统控制系统77物业效劳豪宅的物业管理以讲究效劳功能为主，根据对多数豪宅楼盘的比照调查，物管公司多为境外公司，建议采用境外一线品牌物管公司，或者国内知名品牌。在豪宅住户的效劳内容上以常规效劳为主，还要适当增加特色效劳。

78地段好、面积足够大、装修豪华是未来大户型必备的条件。人造环境的成功与否，是关乎大户型居住舒适度优劣的关键因素，对人造环境的营造，具体表现在三个层面上。设计层面包括建筑外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、私家电梯直接入户，主次入口别离，入户室中花园等。由于大户型没有地面庭院，如何创造出人与自然亲密接触的空间环境，也是提升其品质的重要环节。可借鉴别墅类产品，在不影响主要采光通风的情况下，巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园，及为住户争取了户外活动的时机，同时也成为绝佳的城市观景平台。技术层面包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。环保、节能、自然健康的高新技术的采用是可以充分表达大户型住宅含金量和切实提高其居住舒适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。如钢结构体系的采用，以创造出可以灵活划分的室内空间，同时提高得房率。此外在外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术，对提高居住舒适度来说，效果直接且可以量化。心理层面包括采取一些特殊手段使大户型满足住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有如公建的豪华气派外观。小结：未来大户型须有舒适度的突破(人造环境是关键)：79PART6大户型住宅客群分析80案例一：铜陵柏庄.春暖花开项目基本指标项目位置合肥市习友路与科学大道交汇处占地面积14.25万方总建面积44.7万方容积率3.13物业类别高层、小高层住宅投资公司柏庄控股集团

物业管理恒大地产集团安徽祺嘉置业二期小户型区一期大户型〔210-320平〕三期大户型〔180-320平〕81恒大华府大户型物业各期配比情况分期物业类型户型面积区间套数（百分比）合计一期(2009年6月开盘)11层小高层3室2厅200-230m2132（60%）220套4室2厅300-320m288（40%）三期(2009年9月开盘，持续加推)11层小高层、32层高层3室2厅180-190m2256（37.98%）674套3室2厅200-220m2264（39.17%）4室2厅300-320m2154（22.85%）大户型物业类型、户型——小区住宅物业类型以小高层为主，高层为辅；户型面积单一且以三房两厅为主，已上市房源三房占比超过72%，逐期递增82购置大户型的主要目的是改善置业，工程位置不是购房首要考虑的问题针对该楼盘购房客户问卷调查统计，购置大户型的客户主要已改善置业为主，主要追求居住的舒适度；对工程所在位置要求相对较低，只要是交通方便周围自然环境优良即可。置业目的83客户购房优先考虑的以居住的环境、物业管理和周边生活配套居多，对楼盘内部配套考虑最多的是社区有无商业和休闲会所就客户考虑的置业因素来看，客户在购置大户型时考虑因素众多，15.15%重点考虑居住的环境，32%重点考虑物业管理和周边生活配套及户型，较为关注的还有园区内部景观、开发商品牌、交通及总价等；就置业时楼盘内部配套来看，40%客户首先考虑社区商业和会所，34%重视学校、运动场地、游泳池等配套设施，剩余的26%注重社区医疗、休闲广场、社区巴士和酒店配套。置业因素84购房需求多样，最受喜爱的产品是小高层物业、120-200㎡、三房两厅两卫从购置住宅物业倾向看，购置住宅物业的客户倾向于小高层的所占比例55%，高层30%，多层所占10%；

从购置户型倾向看，因购置客户多为改善置业，注重个人的私密空间，三室两厅两卫占50%、四室两厅一卫的占20%、四室两厅两卫的占30%；从购置面积需求看，120-200平的住宅最受欢送，该面积根本满足了一家人对各种不同生活空间的需求。购房需求85客户对购置产品可接受单价在6000-7000元/平，总价超七成的人接受100-140万就大户型单价而言，购置大户型的客户在对均价接受区间程度，40%的人能可以接受6000-7000元/平，55%的客户可以接受7000-8000元/平；就大户型总价而言，购置大户型的客户在对总价区间接受程度，70%的人能可以接受100-140万/套，25%的客户可以接受140-200万/套；价格需求86客户对精装修产品的接受度较高，主要考虑的是装修的质量和风格客户对精装修产品接受度来看，65%的客户会考虑购置精装修产品，主要原因是担忧装修产品质量问题和装修风格不能让自己满意，30%的客户会购置精装修的产品，只有5%的客户不会考虑购置精装修的产品；客户在对精装修标准价位来看，50%的客户觉得装修标准在1500-2000元/平比较合理，35%的客户觉得装修标准在1000-1500元/平，只有15%的客户觉得装修标准在2000-3000元/平；客户对精装修产品考虑因素来看，33.33%的客户考虑装修的质量，26.67%的客户考虑装修风格，24.44%的客户注重考虑开发商的品牌，只有少数客户重点考虑装修本钱和交易时间。精装产品意向87大户型购房者年龄段主要在30-45岁之间，家庭年收入在20-50万每年以上就客户年龄结构而言，客户年龄段在30-45岁为主力购置客群，剩余30%的客群分布在25-30岁、45-50岁，而25岁以下和50岁以上购置人群所在比例非常少；就客户家庭年收入来看，36.84%的家庭年收入在50万以上，家庭收入高是购置大户型的前提条件。客户特征88大户型客户职业以个体工商户、企事业单位员工和中高层为主，购房次数多是二次以上置业从客户职业来看，35%比例是个体工商户，35%比例为企事业员工及中高层领导，剩余的30%比例包含有商业效劳业人员、公务员及自由职业者；从客户购房次数来看，60%的购房者是二次置业，25%的购房者是三次及以上置业，首次置业仅占15%的比例。客户特征89PART7典型案例分析90物业类别小高层、高层占地面积14.25万㎡容积率3.13总建筑面积44.7万㎡装修状况精装、毛坯绿化率51.03%工程名称：恒大华府工程概况：91规划：合