长春君地房地产开发有限公司专项审计报告

10长春君地房地产开发专项审计报告中瑞联专审字2023第 号北京昌恒投资集团公司：我们承受托付，对贵集团公司所属长春君地房地产开发〔以下简称君地公司〕2023年、2023年财务收支及内控治理制度和内把握度执行状况进展了审查，我们的审查是依据相关财务收支审计准则，企业内202312312023末资产质量查证；以及对整体资产经营决策、内把握度建立、执行和取得实效的调查开放的。在实施审查过程中，我们还实施了包括抽查会计凭证在内等我们认为必要的审查程序，现将审查结果报告如下：一、根本状况长春君地房地产开发是北京华瑞君地投资和南通银洲昌诚置业共同投资兴办的开发，注册资本1.1亿元人110〔君地地产十六峯地块。君地地产工程于2023年在吉林省长春市启动,在长春市政府、长春市汽车产业开发区管委会大力支持下、经政府有关部门和长春市国土资源局经“招牌挂”等相关程序后取得该项宗地，共229917平方米，折合345593204459694米〔住宅面积370830平方米,商业面积88864平方米〕地下建筑面积133510平方米〔含地下人防、车库、库房、地下室等〕工程共分为一期工程、二期工程、三期工程和四期工程，现一期工程建筑面积10完成，楼盘已根本售罄；二期工程建筑面积22234—5设计，从工程进度上看已全面启动。工程法人单位:长春君地房地产开发建筑设计单位:吉林建工学院设计院、吉林北银建筑设计院承建施工单位：南通二建集团监理单位：吉林省先胜工程监理公司年发生前期费用。20元,其中土地价款237.000。000.00元、可行性争论报告168。000。00。000.0010026.20202325911517.2520.729。213。808.274.456。2027。57%,2023788360.572023年12月31日资产负债表反映资产总额768,103，586.12元，负债总额492，300，565。9064。09%二、审查状况〔一〕资产局部1、货币资金98，602,520.6612。83%现金1993831.812，123，093。521,116，826。45元、未入账借条1,000,602。00元、库存现金5，665.07元。经倒推〔2023〕20231，993，831。83经查保险柜中存放属于帐内的购物卡21，200.00元、卡400。3,874。47元，同时还发生待发工资单一张署名牛超、赵波等13,821.35元，经查此工资单人员不是企业员工，又迟迟不予领发，待企业做出合理解释；对于以黄建生名义公款私存且用于购房者〔业主〕垫支性借款〔购房者在猎取公积金贷款之前资金缺乏,向黄建生借款，贷款到位后即还〕此种行为已构成公款私存且有放贷之嫌，且以个人名义开户存折未纳入货币资金治理,与财务无对账依据，此项帐外资金完全失控,应马上终止。A长期未入账借款单1，000,602。00元顾春雷 525,806.00元黄建生 310，441。00元 公款私存吴晓语2,000.00元48，000.0020,155。00500.006，000.003，000。00孙宝伟2，500.00李圣康10,000.00莫秀金25,000.00王浩去4，000。00高立彦2,000.00季水晶20，000。00王晓颖500.00宋雄伟20,000.00李华700.00B20232023124652023129,558。30;2023602，030。31;2023年364,306。24元;2023年20，931。60元。同时收支简洁，已严峻违反现金治理条例和202320232023成影响，应予关注。96.608。688。85储存，其中建行一汽支行8888户已清户，其余工行一户，建行3户均供给对帐单经调整后全都。我们对个别账户未达帐项进展进一步审查，其中202371174银行已收企业未收长春以兴汽车销售公司货款61200.00元至今未解决;另6〔20231112〕274248.002023我们审查了长春君地房地产开发的整体经营流程,企业的组织架构及各部门间的经济往来，尤其留意企业中货币资金的循环、往来款项的发生与流通，并在审计过程中对企业的内部把握制度提出意见和建议。在实际审计工作中，我们重点关注以下方面:A、货币资金循环及用款权限长春君地房地产开发〔以下称君地地产〕是一家主营房地产开发与销售的公司，其主要部门有办公室、财务部、营销部、开发部、前期工程部.该企业房地产销售主要通过聘用代理销售公司--—上海利奈佳投资询问〔以下称利奈佳。依据代理销售协议，房屋销售底价由君地地产和利奈佳协商确定，以出售房屋合同价款确实定比例及售价高于底价的溢价局部确实定比例合并作为利奈佳的销售佣金。实际审计中我们觉察，利奈佳向客户收取的购房定金暂存于售楼处收至君地地产财务部门，由君地财务部存入办公室主任黄健生的个人账户，对于放弃购房的客户，其缴纳的定金由君地财务部门由企业帐户退还给客户。2023地产为改善销售状况，曾以办公室主任黄健生个人的名义借款给客户。另外，在审查企业银行存款工程时，觉察一笔企业无法做出合理解释2023年4月2日，企业将由利奈佳收银处移交来的售房款存入办公室主任黄健生的个人账户,共计110万元,随后20234因此未在企业帐中反映。我们认为，君地地产以企业高管个人账户代替企业账户，违反了《银A授权审批制度不标准局部付款业务缺少授权审批程序且授权不明确，尤其大宗业务支出无审核审批程序,付款申请书上无授权人签章,预付工程款,货币资金缺少审核程序,支出无事后监视程序。工程款支付和预付没有依据工程量执行和监视大额未达账消灭几户。例如:同文春户30万元，长期不做账务处理造成资金沉澱影响现金流量表的准确性.治理层大额借款任凭性，无授权审批记录，无款项用途说明。尤其售楼处收银程序存在重大缺失，发生预收房款时未纳入现金治理程序(收银后未交财务之前〕.工资计提无计提标准说明,个别月份消灭无经手人签字，附件不全。财务人员调离交接手续不齐，无交接单、交接记录。2023回收据代替业主出具手续,2023〔财务大帐不准时，在时差上存在失控期间，无台帐记录〔健全完整台帐〕,经盘点抽查觉察5，000.00〔1514。5〕已2、预付帐款146,760,921.83付大宗工程款项,预付内容是执行工程预算的一局部，在实际发生预付款项时没有严格健全的审批程序及相关审批手续，预付工程款项应供给工程工程进度表，付款应予工程进度相匹配.2023101035-0149用工程款抵购房款，886971.00〔123未署名〕实际形成变相出借资金于购房人，严峻违反了工程预算工程和执行预算,造成资金挪用转变了资金性质和用途，违反了相关制度规定。3、其他应收45,753,660.00有严格审批手续和款项用途，应建立健全资金使用制度，合理使用资金,该其他应收款应准时清理，以提高资金使用效率,节约并把握资金本钱。经查该应收款项主要分为内部人员和外部单位借款形成,从内部借款是以内部高管人员姓名设立,而不是按工程预算工程审批立项，有专人或部门审核、审批、经办一整套审理、审批过程，无相关审批程序这就会造成资金外流，给企业带来损失。外单位借款无相关合同,表达不出借款性质，如:娃哈哈公司借款等应予关注。4、存货——--——开发本钱开发本钱余额468787972。67元，主要反映君地地产十六峰地块开发本钱，该地块公积229917平方米，共分为四期开发，除建筑安装承受大包方式由二建工程公司承办外,其余景观、内部设施等均为自建工程。〔1〕前期开发本钱2023年发生前期开发本钱240，425，626.20元其中：土地价款 237,000,000.00元可行性争论报告 168,000.00元总体规划方案〔含测量费〕1，193,600。00方案询问费〔数笔〕2，050,000.00评审费 10，026。20元〔2〕2023年发生开发本钱36，688，339。97元，当期转出20,759，213.8015,929，126。17土地本钱 15,430，631.69元前期费用 9,579，269。91元建筑安装工程费 2，144，710.12元根底工程设施费 5,407,721.00元公用设施配套费 1，743,648.75元开发间接费 2,382，358。50元(3〕2023〔净额)211,334,190.891，260,960。32前期费用 5，950,006.97元建筑安装工程费 171,027,897。15元根底工程设施费 19，524,853。00元公用设施配套费 335,155.00元开发间接费 14,334，347。86元期正在施工，本次审查二建公司是另外一个单位，应做施工工程审查，本次审查未能涉及，对于建筑工程均应按预算来执行，但在发生配套及景观方面建设支出，从审核审批制度上存在重大缺陷、施工合同不完备、工程无进度表、无预算、调整预算、无工程本钱把握，经查核觉察2023年12为费用性支出。例如：全年全公司员工工资1，215，430.67元及高档家639，336.0020231231日记字0518借：开发本钱--——家具23，800.00(样板间陈设〕贷：销售费用-23,800。00202312310503

借：开发本钱-——工资贷：治理费用 。67借：开发本钱--—业务招待费822，292。20(09年超标业务招待费〕贷:治理费用 —822，292.20202312310514借：开发本钱-——差旅费用 448,284。74 〔应列治理费用〕贷：治理费用 —448,284。74借：开发本钱-—办公费959，198.66贷:治理费用 -959，198.66以上42元，严格混淆工程本钱和期间费用界限，不符合相关标准性和明晰性原则，2023本钱核算结转我们以为工程工程应依据《房地产开发企业会计制度经查君地地产开发承受发包形式由南通二建公司承建工程,核算建筑安装本钱，依据建设工程施工合同,按期依据需要付款,君地地产据以作工程本钱会计核算，本公司还负责前期工程费、公共配套、景观设计、根底设施、开发间接费核算，现一期工程已完工并已售罄，现按高层(销售收入80％〕计算销售本钱，并结转销售本钱。从核算上看无本钱核算规程，无具体规范，无法计算出每平方米具体本钱，完全以人为目的〔考虑利润因素)确定销售本钱水平。考虑到2023年开发本钱4。661。03％，由此认为该事项是重大的地产市场需求，对于大包的建筑安装公司应供给预算、决算；配套费用，财务部门应依据预算做主体工程换算，配套工程换算，并依据确定安排率方式将配套本钱合理分摊至主体本钱，并在高层、多层房产中规定计算系数或确定比例求得多层单元平均单位本钱、高层单元平均单位本钱，形成在建工程中完工本钱和在建本钱,销售时按完工本钱结转销售本钱。5、长期投资长期投资余额500000。00元，是2023年君地地产对兴办物业公司的独家投资，当年未取得投资收益。现君地地产一期房屋已售罄,物业公司已建立，物业公司与开发公司之间届限应进一步划清，如一期后期根底配套设施维护费，景观配套效劳费,后期保养均为物业公司将来本钱，应严格区分开发公司与物业公司界限，划清建设本钱和经营本钱，防止混淆两公司建设及经营成果。6、固定资产2，309,460.56〔电子设备、家具〕及其它。2023折旧计提方法承受个别折旧方法，2023年12月份一次性提取折旧，我们认为计提折旧应本着权责发生制原则计提 ,全年一次提取造本钱钱不均全都，分摊率也不一样〕应坚持固定资产摊销原则摊销。7、长期盼摊费用长期期盼摊费20232023年12315，832,624。002023202312315，832，624.00530,000.002，566,884。00销售费用—报纸媒体广告费 1，956,825.00销售费用—平面广告费 20,192.00销售费用-业务宣传费 758,723.00该项长期盼摊费用无法区分其受益期,应依据一期、二期、三期、四期不同受益期限摊销，防止潜亏发生。〔二〕负债方面1、预收帐款2023619,300.0085，其中年预收住宅销售09。00期纳税，漏税现象。2、应付帐款20230。00892。610.00〔依据合同商定〕计算应付款项，例如年1212220200,000.00200,000。00200，000。00200,000。00577,080。00——-———-建安本钱 195,524。0037,418.00332,091。25-———-—-—营销 299,502.76-—--—-—-材料选购 50,000。00—--————-其他 200,000.002023892，610.49-7,597，006.362023事项大于应付事项形成借方余额，期末余额—7，597,006。36该科目内容应依据实际发生经济内容按相关科目使用之规定,标准记入相关科目。此种记账方法可能从换算上可以准时看出一家供货商供货及本〔时点做分析性填列，以精准反映资产负债真实面貌以期附合明晰性原则。3、应付职工薪酬资70年计提工资。67元，实发放工资1,215，430.67元，期末结存51,036.30元,工资分别分摊开发本钱、销售费用、治理费用。检查觉察存在问题如下工资超标，2023332，000.00〔人均〕792，000.00元，实发工资1,215,430.67元,超发工资423，430.67。67159,430.67582,861。34145，715.33〔2〕2023年4月30日第8号传票15,000。00元、2023年11月28日7号凭证，月发放工资表单无人签批、无出纳签〔企业应做出合理解释。(3〕用工状况20233333202344人，实发人数49应付职工薪酬应严格依据计税工资标准予以税前扣除，对于超标支付工资应在年末调整纳税所得额。4、应交税金0。001，820，534。441，326,540.8692,857。87132，654.09228,685。4039,762.22532,307,842。51元,其中应交营业税1,896，729.70元，城建税132，771.08元，土地增值税189，672。97元,教育费附加56，901。8931,766.90〔应为代扣代缴。5、其他应付款33,674，942。93外部单位往来及代收物业修理基金、代收契税、代收采暖费、代收煤气初装费等.此间应关注关联单位和外部单位之间往来应乐观清理。6、长期借款161,600,000。002023100，000，000.00其中〔年8月17中国工商银行贷款。002023082620230818〔2〕2023930011920，000，000.002023081120230810〔3〕2023年10月31日,记字0020工商银行一汽支行贷款10,000,000。0020238202023819〔4〕2023年10月31日，记字0157开发银行商业贷款10,000,000.002023082020230819〔5〕20232023630202312月30日期间向工商银行增加贷款61,000，000.00元。经查该项贷款到期日均在2023年，在此期间无逾期现象,贷款利息支出计入开发本钱，经企业介绍全部利息单均已入账，未发生表外利息(漏记利息现象)。〔三〕全部者权益1、实收资本该企业实收资本构成如下：投资方出资额〔万元〕所占比例北京华瑞君地投资有限公司10，40094。50%南通银河昌城置业有限公司6005。50％总计11，000100%经审查，实收资本与注册资本全都，202320232、资本公积3、未安排利润〔四〕损益方面1、主营业务收入2、主营业务本钱3、期间费用销售费用--业务招待费2023年实现销售收入 25,911，517。25元,业务招待费应列支129,557.580。5%〕经审查，2023637,000。00元,销售费用中列支礼品、饮品等招待费24,221.80元,共计661,221。80元.超支531,664.222023三、关于企业内部把握制