红色物业-整体解决方案（营北社区）

“打造汉水桥街红色物业示范社区”

营北社区红色物业

可行性研究报告

红色物业整体解决方案提供方前言

湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新同志在武汉市第十三次党代会上提出要加强和创新基层党建工作，实施“红色引擎工程”，强化基层党组织的政治功能和服务功能，加强和创新基层治理，全面推进营北社区管理服务。同时硚口区委、区政府也下发全面推广“百步亭经验”的实施方案。为深入贯彻市、区二级政府的会议精神，将“百步亭经验”率先在硚口区落地生根，把红色物业融入社区治理的经验加以推广。

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page2前言

武汉泰熙物业服务有限公司通过与社区的对接，摸底与相互沟通，充分了解了营北社区的基本情况，同时走访了社区居民，收集了居民对物业服务的需求，以及对社区治理，多元共治、志愿服务、社区文化等诸多方面的意见和建议，结合物业公司在百步亭企社共建，基层治理，三方联动和志愿服务等多方面的经验，根据营北社区的实际情况提出如下营北社区物业服务与管理方案:

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page3管理思路

红色物业整体解决方案提供方

管理思路泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page4管理思路

营北社区属于老旧社区，一直以来没有全面专业的物业服务与管理，是社区基层综合治理的一个短板。在当前推进基层治理体系和治理能力现化化进程中，社区需以党建为引领，引入专业化物业服务、管理企业与社区共建，把物业融入基层治理体系中，同时发挥志愿服务、群团组织和社会组织等各方面巨大的潜力，形成完善的社区基层治理体生活经验，更好的提升社区居住品质，提高居民生活质量。

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page5管理思路

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page6管理标准定位在专业物业服务与管理服务上，通过专业水平的物业服务与管理将营北社区注入新的活力，让其焕发新的风彩。1设立物业服务中心，有偿服务与志愿服务相结合，建成红色物业阵地服务社区居民，社区书记担任物业总监。2成立由“两长四员”组成的社区民主监督小组，配合社区对小区日常物业服务与管理服务进行检查与监督。3形成营北社区模式的“三方联动”机制，制定“三方联席会议”制度，处理解决社区的突出问题，更好的服务居民群众。4通过推行百步亭“六步议事”的党建工作方法，引导居民按照民主议事协商程序解决问题，同时让更多的居民积极参与社区综合治理工作，促进社区和谐稳定。5我公司根据自身质量体系标准，建立和制定适合营北社区的管理构架、规章制度、岗位职责以及操作规程，为居民提供专业、规范、人性化的物业服务与管理服务。6管理思路

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page7落实“四公开一监督”和“物业服务情况定期报告”两项制度,制定相应的检查和考核标准,提高项目人员的素质和能力,保证和提升社区物业服务质量,同时增加物业服务与管理服务的透明亮,加深居民与物业之间的信任度。7接管后，我司将通过各种方式了解针对小区存在的问题，从乱堆放、乱搭建、乱种植、治安安全、消防意识等方面进行大力宣传，提高居民的文明意识及安全陷防范意识。8我司物业服务与管理人员全部持证上岗，统一服装，做到服务热情有礼，行为规范。9对有偿有的服务项目、内容和收费标准进行公示。10建立详细的居民档案和房屋及其共用设施设备的档案，形成规范的档案管理。11我公司各志愿服务队不定期对社区为居民提供志愿服务，结对关爱社区孤寡老人、空巢老人、困难家庭、残疾人，为他们提供亲情般的物业志愿服务。12管理思路

红色物业整体解决方案提供方

管理模式泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page8管理模式

在管理与服务的过程中，我公司将秉承“匠心筑服务，品质攀高峰”的企业理念，结合营北社区建立一套适应老旧小区红色物业服务与管理模式，坚持做到，在营北社区党总支的领导下为居民提供高标准、科学化、规范化的现场物业服务与管理，具体管理方式如下:

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page9管理模式

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page10项目主管现场指挥

实行公司垂直领导下项目主管负责的内部管理模式，项目主管负责现场，执行公司的物业服务与管理服务计划。现场组织、指挥、协调、检查各岗位工作，并随时与社区书记、社区民主监督小组沟通联系。通过三方联动了解居民的意见和建议，及时对工作计划、服务内容、服务方式作出调整，以适应社区居民的需求。1.服务与管理的标准化、专业化、制度化

现场管理严格按照公司的质量标准体系运行。建立健全相适应的规章制度、管理文件、服务流程、以制度促进管理，定期对员工进行岗位培训，以保证服务人员的素质与现场管理能够满足居民的需求，制定严格细致的服务质量与考核标准，每月进行考核，从而为营北社区广大居民提供标准化、专业化、制度化的服务。2.志愿服务亲情化、多样化、常态化

“有时间做志愿,有困难找志愿者”是百步亭社区志愿服务理念产,也是我公司全体员工一贯秉承的奉献精神。我公司全体员工既是物业员工，又是社区工作者，同时还是社区志愿者，我公司进驻营北社区后会制定详细的年度志愿服务计划，让志愿服务常态化。在社区开展多种多样的物业志愿服务活动，同时也会同游艺社区志愿服务队一起开展形式多样的志愿服务活动。用物业志愿服务的亲情化、多样化来接近与居民的距离，提高社区居民对于物业服务的满意度。3.管理思路

红色物业整体解决方案提供方保洁服务泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page11保洁服务

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page12有高度的责任心，关心居民的利益，严格执行片区保洁责任制。01保洁人员工作时间就出现文明素质，以及对工作负责的态度。03保洁员统一着装，卫生工具整洁，服从现场主管的工作安排，遵守公司工作纪律和劳动纪律。05保洁员负责片区卫生必须达到公司规定的标准，连续3次未达标或3次有效居民投诉，分别给予警告、罚款、辞退的处罚。02保洁人员服务时要热情周到，礼貌大方，不得与居民发生争执。04保洁员清扫楼道时，必须严格按照《楼道保洁作业规程》进行清扫。061、人员要求：保洁服务2、楼道清扫标准

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page13每个单元每周清扫一次。1楼道内无牛皮癣，蜘蛛网。4楼道地面干净整洁，无污迹，痰迹，尘土，纸屑等杂物。2楼道内无垃圾杂物堆放。5楼道扶手和栏杆擦拭干净。3管理思路

红色物业整体解决方案提供方秩序维护和车辆管理泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page14秩序维护和车辆管理1、车辆停放基本情况

营北社区有进出口5个，其中目前机动车进出口1个。接管后按照现有道路情况实施小区内道路车辆环形进出，故未来设置进口1个，出口1个，外来车辆一律不得进入小区。

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page15秩序维护和车辆管理

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page16服从安排，听从指挥，令行禁止,根据上级领导的安排当值上岗。1特殊情况下，如遇匪情，要坚守岗位，把好大门，对出入人员、车辆要严格登记，如遇火情，按照消防预案进行动作，协同其他安全人员共同作战，直到警报解除。2严格按规定着装，做到佩带齐全、仪表端庄、精神饱满、文明值勤、礼貌待人、处理问题讲原则、讲方法、态度和蔼、以理服人。3熟悉进出小区车辆的信息管理情况，发现进门车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。提醒和指挥车主（司机）进入小区后按规定路线行驶，严禁堵塞道路（消防通道）、上草坪或危害公共利益的位置，使门前周围保持畅通和良好的状态，维护企业形象。4严守门岗，维持大门交通秩序，保证大门出入畅通无阻，对出入的人员/物品实行严格的验证制度，访客来访时，要问来访事由、来访人姓名，对应核实属实后，方可登记放行。5认真作好值班记录，对本班发生问题及各种情况、物品，严格进行交接。62.岗位职责2.1门岗秩序维护员岗位职责秩序维护和车辆管理

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page17提倡例行节约，爱护公共物品，对公司配备办公、个人物品要爱护，公共物品要交接、登记清楚，出现损坏或丢失现象要及时上报，严禁外借。7对在道口附近泊车、摆摊者，要进行劝阻和制止，确保大门内外秩序整洁有序。8对发现的可疑人员应密切监视，发现问题及时报告领导。检查进出施工人员是否有配带工作证，做好登记并要求其按规定的出入口进出。维护小区周围的绿地和基础设施。9完成领导交办的临时性工作。10秩序维护和车辆管理

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page18车辆管理员一律统一着装，文明用语、耐心宣传、严格管理。1特殊情况下，如遇匪情，要坚守岗位，把好大门，对出入人员、车辆要严格登记，如遇火情，按照消防预案进行动作，协同其他安全人员共同作战，直到警报解除。2严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。3确保进出口交通秩序，保证进出口的畅通。4负责道闸设备的卫生，发现故障及时向现场主管汇报。5发现进场车辆有损坏时应向车主指出，并做好记录。62.2车辆管理员岗位职责秩序维护和车辆管理

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page19凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染物品的车辆，以及2.5吨以上的货车(居民搬家车辆等特殊情况除外），一律不准驶入社区。7提醒和指挥车主按规定停放，巡视社区内是否有违规堵塞交通或消防通道的车辆，发现后及时通知车主移车。8车辆管理员随时巡查车辆停放情况以及车辆的车况，遇有门未锁，灯未关，漏油，漏水等现象发生及时通知车主。。9秩序维护和车辆管理3.车辆管理工作标准

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page2001社区车辆进入口标识明显，道闸运行正常。03结合我公司质量标准体系的要求，制定《车辆管理作业规程》、《机动车收费管理办法》等规章制度。05主干道、消防通道无堵塞，形成社区良好的停车秩序。02结合社区机动车实际情况制定相应的管理办法，并做好机动车文明停放的宣传工作。04登记和编制居民机动车档案资料，以及机动车收费记录档案。06社区主干道车辆限速标识分布合理且明显。秩序维护和车辆管理4、交通意外事故发生的处理车辆管理员在发现社区内有交通意外事帮发生或接到交通意外事故报告求助时:

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page21应立限报告现场主管发生交通意外事故现场的具体位置。1留在现场或迅速奔赴现场维护交通秩序和保护现场。2对大的交通意外事故需请示现场主管请秩序维护咒支援。同时拔打交通事故报警电话。现场主管在得到车辆管理员的汇报后应立即向社区书记汇报情况。3管理思路

红色物业整体解决方案提供方员工奖惩办法泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page22员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page23A为加强员工行为管理，维护公司正常的生产经营秩序，提高公司劳动生产率和员工工作效率，促进公司持续快速健康发展，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》等法规精神，结合武汉泰熙物业服务有限公司（以下简称“公司”）实际，特制定本办法。B公司积极倡导员工“做好每件事，善待每个人，走好每一步，学习每一天”。公司在实现企业价值的同时，为员工的今天负责，更为员工的明天着想，努力营造员工实现自身价值的平台，力求企业和员工共创共享。C公司遵循“有功必奖，有过必惩”的奖惩原则，对勇于担当、开拓创新、业绩突出的员工给予奖励；对违规违纪、业绩落后的员工给予惩处。奖励以精神奖励为主、物质奖励为辅；惩处以思想教育为主、惩处惩罚为辅。D本办法适用于与公司所属单位依法直接建立劳动关系的员工；劳务派遣制用工，参照执行。1.总则员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page242.奖励

2.1公司对有下列情形之一的员工给予奖励：1在公司管理、技术、生产方面取得重大创新成果的3在公司技术改造和改扩建工程中取得显著成绩的5在保护公司及公共财产、防止或避免事故的发生中，使国家和公司利益免受重大损失的2在公司安全生产和环境保护方面取得显著成绩的4在公司思想政治工作和精神文明建设中取得显著成绩的6在维护公司正常的生产经营秩序、维护社会治安中做出突出贡献的员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page257遵守公司规章制度，抵制歪风邪气，为维护公司正常工作秩序和利益同坏人坏事做斗争，事迹突出的9在社会上做出突出贡献或事迹突出的，获得设区市级及以上政府部门表彰的11公司认为应予奖励的其他情形8忠于职守，廉洁奉公，舍己为人，事迹突出的10参加单位选送的各类劳动、技能、业务等竞赛活动，取得优异成绩的员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page262.2奖励的形式精神奖励通令嘉奖、记功、记大功、授予先进工作（劳动）者和劳动模范荣誉称号。物质奖励发放一次性奖金（奖品）、按月发放津贴。晋级晋升资升级、职级职务晋升。具体晋级晋升办法按公司有关规定执行。员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page273.惩处

3.1员工有下列情形之一的，应当视具体情况分别予以惩处：违反劳动纪律，经常迟到、早退、睡岗、旷工、消极怠工、擅离职守，导致无法完成工作任务的1无正当理由不服从工作分配和调动、指挥，或者无理取闹，聚众闹事，打架斗殴，影响生产、工作秩序和社会秩序的2玩忽职守，违反技术操作规程和安全操作规程及工作程序，或者违章指挥、强令作业，造成责任事故，使国家、企业、人民的生命、财产遭受损失的3工作不负责任，严重失职渎职，营私舞弊，以权谋私的4不遵守公司保密规定泄露公司商业秘密、技术秘密和科技成果等，给公司造成经济损失和商誉损失的5滥用职权，违反政策法令，违反财务纪律，逃避缴纳税款，截留上缴利润，滥发奖金，挥霍浪费，损公肥私，使国家和公司在经济上遭受损失的6员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page283.惩处

3.1员工有下列情形之一的，应当视具体情况分别予以惩处：侵占、损害公司财物，有贪污、盗窃、行贿受贿、敲诈勒索以及其他违法乱纪行为的7员工同时与其他用人单位建立劳动关系或同时从事个体经营，对完成本单位工作任务造成严重影响的8被依法追究刑事责任的9其他严重违反公司规章制度应予惩处的10员工违反国家及用人单位有关规定,情节严重，涉嫌构成犯罪的,移交司法机关依法处理11员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page293.2惩处的形式01警告02记过03记大过04降级05撤职06开除3.2.1行政处分违纪职工受行政警告处分的，同时扣1个月绩效工资；受行政记过处分的，同时扣3个月绩效工资；受行政记大过处分的，同时扣6个月绩效工资；受降级或撤职处分的，同时扣12个月绩效工资。员工奖惩办法

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page303.2惩处的形式3.2.2经济处罚经济处罚一次性经济处罚根据造成的损失按比例处罚行政处分和经济处罚既可以单独适用,也可以合并适用。扣发绩效工资的不影响一次性经济处罚和根据造成的损失按比例处罚的适用。管理思路

红色物业整体解决方案提供方可持续发展泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page31可持续发展

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page32

武汉泰熙物业进驻营北社区在基层治理创新上迈出了一大步，补齐了老旧社区无专业物业服务的短板，在专业物业进驻初期，通过社区、街道各级政府的支持和帮助，且从企业角度来讲必须要通过自身的造血系统在市场中立足和发展，这就需要我们在进驻后充分利用社区亲情般的优质服务，让社区居民满意和认可，使自身造血系统尽快正常运行。可持续发展

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page33

我公司在自身造血手段上初步计划如下：1在社区维修服务方面，可进一步拓展服务范围延伸服务项目标，在为居民提供更加方便快捷服务的同时，也加快了企业自身的造血功能的形成。2通过对社区老年人的服务，建立详细的服务档案，与社区居家养老服务对接，完善社区服务老年人市场的需求。3通过我司开发成熟的APP为居民提供生活类的增值服务，让居民得到更加方便的服务。4在社区停车管理进一步规范以后，将于社区一起利用现有的位置增加机动车停放的数量，在缓解停车难的同时，提高车辆管理收入。通过以上一些初步设想，我公司会在尽量短时间内完成自身造血功能的正常运转，实现完全市场化的运行，让专业物业服务与管理在老旧小区的运行中走上良性的可持续发展的轨道。管理思路

红色物业整体解决方案提供方岗位人员配置泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page34岗位人员配置

红色物业整体解决方案提供方泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告page35岗位人数岗位职责备注项目经理1负责本项目物业服务与管理工作

秩序维护及车辆管理员10门岗秩序维护及车辆疏导管理

保洁员10本项目的环境保洁工作原有保洁员6名实施公共区域道路的清扫及垃圾清运；增加4名保洁员对楼道实施保洁服务工程维修员1本项目公共区域内的零星基建维修包工不包料管理员2本项目服务费用的收取，业主诉求处理及客户管理等服务性工作小计24

管理思路

红色物业整体解决方案提供方盈利模式泰熙管理·营北社区红色物业可行性研究报告