市场调研报告课件

一、潼南经济发展水平和城市规划研究一、潼南经济发展水平和城市规划研究潼南县，位于重庆市主城区西北部，地处渝蓉直线走廊、渝西川中经济结合部；潼南县是重庆市城市发展新区和新型工业基地，是国家成渝经济区规划的川渝合作示范区；潼南县是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡。潼南是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡，发展前景好。潼南重庆市主城区成都遂宁潼南县，位于重庆市主城区西北部，地处渝蓉直线走廊、渝西川中经公路方面——遂渝高速公路穿境而过，距重庆93公里，距成都190公里。铁路方面——遂渝快速铁路横贯县境。潼南县目前的对外交通联系仅1条高速、1条铁路及2条普通干道，对外交通辐射能力有待提高。潼南重庆市成都遂宁渝遂高速成渝高铁成渝高铁公路方面——遂渝高速公路穿境而过，距重庆93公里，距成都19潼南宏观经济的发展增速从2012年开始，逐渐放缓。潼南宏观经济的发展增速从2012年开始，逐渐放缓。潼南的人均GDP与周边相比，排名靠后，经济实力有限。潼南的人均GDP与周边相比，排名靠后，经济实力有限。潼南近六年房地产投资仅在2010年处于正常状态，其余5年均处于异常状态，有投资过大的风险。2013潼南房地产各类指标正常值状态房地产开发投资额增幅32%5%~15%异常房地产开发投资/GDP0.120.1-0.14正常房地产开发投资/固定资产投资12%22%~30%商品房销售额/房地产投资额10.9-1.0正常潼南近六年房地产投资仅在2010年处于正常状态，其余5年均处近六年潼南销售面积变化幅度较大，近两年出现较大回落。近六年潼南销售面积变化幅度较大，近两年出现较大回落。近六年潼南城镇化率相对缓慢，2013年有1.1万人进城，预计在2020年前达到55%的城镇化率，人口将达到37万人，任重道远。数据来源：重庆市统计局旭日地产研究中心近六年潼南城镇化率相对缓慢，2013年有1.1万人进城，预计老城区是潼南县先期的金融、政治中心，由于行政中心向江北新城的搬迁，老城区的功能将转变为潼南县的人口密集居住区。早期的凉风垭片区是由梓潼镇镇政府和潼南一中衍生出的行政、教育配套区域，

2003年潼南工业园区南区落户于该区域，该区域将作为建成后的工业园区南区的生活配套区域。江北新城规划为潼南县未来的政治、文化、经济及商务中心，但由于工业园北区化工产业对该区域污染较为严重，该区域的居住价值受到影响。大佛坝片区的发展以旅游业为龙头，带动周边住宅、商业的发展。潼南城市空间布局“一江两岸三大片”一江为涪江，两岸指江南老城和江北新城，三大片指凉风垭片区、江北新城片区和大佛坝片区。老城区是潼南县先期的金融、政治中心，由于行政中心向江北新城的本案本案火车站长途汽车站依云.九街区位于潼南县江北新区奋进大道东侧；拥有得天独厚的地理环境。北临火车站枢纽中心，南靠江北区行政中心，是规划中江北新城的中心地段，更是潼南政府着力重点打造的商贸住宅区域，拥有巨大的发展潜力。本案处于江北新城，距离潼南火车站约3公里路程本案本案火车站长途汽车站依云.九街区位于潼南县江北新区奋进大二、潼南房地产整体市场供需特征研究二、潼南房地产整体市场供需特征研究江北新城老城凉风垭本案老城片区主要在售待售项目个数3项目规划总体量（万㎡）113.8已推体量（万㎡）17.44已亮相项目未推出体量（万㎡）96.36备注：2014年预计推量是从目前到2014年底

凉风垭片区主要在售待售项目个数13项目规划总体量（万㎡）394.43已推体量（万㎡）82.04已亮相项目未推出体量（万㎡）312.39江北新城主要在售待售项目个数18项目规划总体量（万㎡）311.2已推体量（万㎡）110.38已亮相项目未推出体量（万㎡）200.82潼南房地产市场整体供应主要在售待售项目个数项目规划总体量（万㎡）已供应体量（万㎡）已亮相项目未推出体量（万㎡）34819.43209.86609.57特征一：市场整体供应量大，已亮相项目未推出体量达到530万㎡，未来竞争激烈。数据来源：旭日地产研究中心江北新城老城凉风垭本案老城片区主要在售待售项目个数3项目规划江北新城老城凉风垭本案备注：老城2013年在售项目仅1个，进入一期尾盘，因此去化量较少，去化周期不具备参考性潼南房地产市场整体供应区域主要在售待售项目个数项目规划总体量（万㎡）已供应体量（万㎡）已亮相项目未推出体量（万㎡）2013年认购体量（万㎡）预计已亮相项目未推出体量去化周期（年）老城3113.817.4496.361.1—凉风垭13394.4382.04312.3940.848江北新城16231.2110.38200.8232.176.5合计32739.43209.86609.5774.118.5特征二：市场存量大，以2013年商品房销售的速度，市场存量要8.5年才能售完。数据来源：旭日地产研究中心江北新城老城凉风垭本案备注：老城2013年在售项目仅1个，进特征三：营销节点主要集中在春节前后，其它时间销售压力大。解读：目前潼南在售项目大部分项目开盘时间集中在春节期间，仅少量项目目前在售产品是在3-11月期间开盘，主要原因是潼南是劳务输出大县，大量返乡置业集中在春节期间，另外，目前潼南在售待售项目大部分在5-8月无推盘计划，由此可见，潼南项目集中在春节期间推盘，营销节点过于集中，造成内部竞争激烈，其它时间销售压力巨大。数据来源：旭日地产研究中心特征三：营销节点主要集中在春节前后，其它时间销售压力大。解读特征四：大规模、高配套、品牌房企型项目面市将会使产品竞争力更加凸显。江北新城老城凉风垭本案欧鹏·中央公园隆鑫·中央大街项目名称建筑规模（万㎡）开发商配套欧鹏·中央公园200重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司巴川幼儿园、巴川中学、近20万㎡城市商业综合体隆鑫·中央大街80隆鑫地产20万㎡商业中心特征四：大规模、高配套、品牌房企型项目面市将会使产品竞争力更

潼南目前在售高层项目价格主要集中在3500-4500元/㎡之间，其中3500-4000元/㎡与4000-4500元/㎡的项目数分别占整个潼南在售项目个数的32%与45%。单位：元/㎡特征五：潼南在售高层项目价格浮动较大，差价达到2000元/㎡。数据来源：旭日地产研究中心潼南目前在售高层项目价格主要集中在3500-4500元/㎡特征六：潼南在售高层项目主要以具备三房功能的户型供应最多，整体去化较好。数据来源：旭日地产研究中心特征六：潼南在售高层项目主要以具备三房功能的户型供应最多，整特征七：潼南地区三房功能的产品在90-100㎡之间产品市场接受度高，整体去化较好。数据来源：旭日地产研究中心特征七：潼南地区三房功能的产品在90-100㎡之间产品市场接特征八：在整个潼南市场，二变三产品市场占有量较大，整体去化情况较差，正规三房市场接受度相对较高。其中二变三产品在85-100㎡产品市场接受度高，正规三房面积在90-105㎡之间的产品市场接受度高。数据来源：旭日地产研究中心潼南地区三房功能情况表户型供应占比去化占比去化率二变三64%58%46%正规三房36%42%71%特征八：在整个潼南市场，二变三产品市场占有量较大，整体去化情三、潼南房地产市场各片区供需特征研究三、潼南房地产市场各片区供需特征研究1、江北新城1、江北新城江北新城特征一：项目较为集中，主要集中在巴渝大道和奋进大道周围。本案在售项目待售项目售完项目潼南江北新城房地产项目分布情况江北新城特征一：项江北新城主要在售待售项目个数18项目规划总体量（万㎡）311.2已推体量（万㎡）110.38已亮相项目未推出体量（万㎡）200.822013年去化体量（万㎡）33.07已亮相项目未推出体量预计去化时间（年）6.5江北新城特征二：江北新城市场总体供应量达到311万㎡，目前存量为200万㎡，按照2013年33万㎡的去化量，目前存量需要6.5年才能消化完，未来竞争压力大。本案米兰阳光御景湾花盛香醍北城居金色维也纳春天诗意北城丽都水晶之城柏林公馆恒泰美庭鸿铭春天铜新花园江城丽都上城华府福江香郡阳光碧城华城玉葶檀香山隆鑫·中央大街福江名城花漾年嘉年华在售项目待售项目售完项目数据来源：旭日地产研究中心江北新城主要在售待售项目个数18项目规划总体量（万㎡）311江北新城特征三：2014年江北新城项目预计推出44万㎡供应量，且2013年剩余33万㎡的体量，而目前年均去化量仅33万㎡，因此2014年销售压力巨大。主要在售待售项目预计推出体量明细区域项目名称销售状态首次开盘时间2014年预计推体量（万㎡）2013年销售体量(万㎡）江北新城阳光·碧城在售2013年6月2.951.57江北新城科艺·福江香郡在售2014年1月3.54——江北新城森楠·金色维也纳待售预计2014年2.9——江北新城铜新花园在售2012年04.7江北新城江城丽都在售2011年5月1.21.7江北新城云廷·檀香山在售2014年1月5.75——江北新城纬益·上城华府在售2013年2月3.12.5江北新城皇冠·嘉年华在售2014年1月4.8——江北新城森昊·鸿铭春天待售预计2014年6月2.4——江北新城共谊·春天诗意在售2013年4月1.82.2江北新城北城丽都在售2011年1月1.82.2江北新城卓然·水晶之城在售2013年5.75.7江北新城花样年在售2012年2月3.55.2江北新城米兰阳光在售2012年03.9江北新城御景湾在售2013年01.7江北新城花盛香醍在售2011年4.41.72014年预计供应体量（万㎡）43.842013年剩余体量（万㎡）33.47合计77.312013年成交体量（万㎡）33.07数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征三：2江北新城特征四：江北新城主要在售待售项目规模主要集中在15万㎡以下，总体来讲，江北新城项目规模较小。数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征四：江江北新城特征五：江北新城主要在售项目中产品三房供应占比较大，整体去化情况也最好。备注：以上数据仅包括在售项目高层数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征五：江江北新城特征六：江北新城主要在售项目三房产品中，90-100㎡之间的产品去化最好。备注：以上数据仅包括在售项目高层

以上所有面积均是建筑面积数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征六：江江北新城特征七：江北新城主要在售项目三房产品中二变三的产品供应和成交占比相对较大，整体二变三和正规三房产品去化率相差不大。备注：以上数据仅包括在售项目高层数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征七：江江北新城特征八：江北新城在售高层项目中三房产品中，二变三产品80-90㎡的供需占比较大，正规三房产品中100-110㎡的供需占比较大。备注：以上数据仅包括在售项目高层

以上所有面积均是建筑面积数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征八：江江北新城特征九：江北新城主要在售项目品市场上去化率最好的产品单价集中3800-4000元/㎡之间，看出去化率对价格的敏感度很高。备注：以上数据仅包括在售项目高层

以上所有价格均是建面单价数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征九：江江北新城特征十：江北新城主要在售项目产总价去化最好的集中在30-40万，其次为40-50万。备注：以上数据仅包括在售项目高层数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征十：江2、凉风垭片区2、凉风垭片区凉风垭片区凉风垭新城市场情况表在售项目健能绿都欧鹏中央公园华伦美林谷林云江山东亭湘江泰然居卓然学府春天科艺福江名都华夏一品卓然铂金公馆坤淇公园世家华夏天宇福宣雅园合计建筑规模（万㎡）1220028105.332.52336123887.612395已认购面积（万㎡）1.82——11.929.24.80.912.54.57——6.162.233.810.868已亮相项目未推出体量（万㎡）10.1820017.080.80.531.610.531.431231.845.773.81.23272013年已认购面积（万㎡）1.82——8.93.23.10.93.53.2——5.723.23.639.122014年预计推量（万㎡）5.744.315.980003.84.12.95.391.650033.87凉风垭片区目前在售项目11个，待售项目2个，总建筑面积约395万㎡，已去化建筑面积约为68万㎡，剩余建筑面积约为327万㎡，且整体去化速度慢，去化周期长。数据来源：旭日地产研究中心特征一：整体供应量大，已亮相项目未推出体量高达327万㎡，未来竞争激烈。凉风垭片区凉风垭新城市场情况表在售项目健能绿都欧鹏中央公园华项目建筑面积特征二：凉风垭片区目前在售项目规模主要集中在20万㎡以下，占所有项目的62%。凉风垭片区规模型大盘相对其他片区较多，30万㎡大盘有三个，其中欧鹏中央公园为潼南目前规模最大楼盘建筑面积约为200万㎡，占整个凉风垭片区供应的50.6%。数据来源：旭日地产研究中心凉风垭片区项目建筑面积特征二：凉风垭片区目前在售项目规模主要集中在20特征三：三房功能的产品市场占有度高，市场接受度高，整体去化较好。数据来源：旭日地产研究中心凉风垭片区特征三：三房功能的产品市场占有度高，市场接受度高，整体去化较特征四：凉风垭片区目前在售高层三房功能产品主要在80-100㎡之间市场接受度高，整体去化较好。数据来源：旭日地产研究中心凉风垭片区特征四：凉风垭片区目前在售高层三房功能产品主要在80-100特征五：凉风垭片区，二变三产品市场占有量较大，整体去化情况较差，正规三房市场接受度相对较高。二变三产品在80-100㎡产品出现供小于求，市场接受度高，正规三房面积在90-110㎡之间的产品市场接受度高。数据来源：旭日地产研究中心潼南地区三房功能情况表户型供应占比去化占比去化率二变三72%66%61%正规三房28%34%80%凉风垭片区特征五：凉风垭片区，二变三产品市场占有量较大，整体去化情况较特征六：凉风垭片区在售高层项目去化单价主要以3400-4000元/㎡之间，出现供小于求现象。数据来源：旭日地产研究中心凉风垭片区特征六：凉风垭片区在售高层项目去化单价主要以3400-400特征七：总价30-40万元的产品市场份额占比最大，整体去化较好。数据来源：旭日地产研究中心凉风垭片区特征七：总价30-40万元的产品市场份额占比最大，整体去化较潼南规模最大、品质最好、配套最全项目。欧鹏中央公园基本信息项目地址潼南凉风垭新城巴川中学旁占地面积939.6亩居住用地906亩教育用地约33.6亩总建筑面积约200万㎡物业类型高层、洋房销售状态待售欧鹏中央公园渝遂高速潼南收费站至江北新城至潼南老城数据来源：旭日地产研究中心典型案例分析|欧鹏中央公园潼南规模最大、品质最好、配套最全项目。欧鹏中央公园基本信息项欧鹏中央公园（住宅）物业类型产品层高户型供应配比梯户比面积预计开盘时间高层两房33层17%2T6H72㎡2014年5月二变三83%80-102㎡洋墅三房4+1——1T3H100-130㎡5+1三变四6+1欧鹏中央公园高层产品是以二变三户型为主，且二变三面积有趋小的趋势；洋房整体品质感较高，具备洋房的“错、露、退”特征。数据来源：旭日地产研究中心典型案例分析|欧鹏中央公园欧鹏中央公园（住宅）物业类型产品层高户型供应配比梯户比面积预欧鹏中央公园（配套）物业性质总体量商业形态体量商业16万㎡购物商场——风情商业街——酒店5万㎡学校暂定巴川中学，占地约33.6亩湖岛景观学校配套欧鹏中央公园——潼南配套最全的楼盘，其中巴川中学成为最大卖点。该项目目前是整个潼南规模最大、配套最完善的项目，近200万㎡，湖岛景观资源、学校配套、购物商场、风情商业街、以及酒店配套等。数据来源：旭日地产研究中心典型案例分析|欧鹏中央公园欧鹏中央公园（配套）物业性质总体量商业形态体量商业16万㎡购户型中规中矩，无浪费空间，带可变空间，二变三户型面积趋小产品均为可变户型，中规中矩无浪费空间建筑面积:102.26㎡二变三建筑面积:87.97㎡二变三建筑面积:79.58㎡二变三建筑面积:72.44㎡两房建筑面积:87.03㎡二变三典型案例分析|欧鹏中央公园户型中规中矩，无浪费空间，带可变空间，二变三户型面积趋小产品典型案例分析|欧鹏中央公园地段较差，不临主干道未通公交车，出行不便品质大盘品牌开发商教育配套齐全项目景观资源丰富劣势优势项目优劣势分析典型案例分析地段较差，不临主干道品质大盘劣势优势项目优劣势分3、老城片区3、老城片区潼南老城凯旋名城建筑规模：30万㎡外滩国际城建筑规模：63万㎡滨江1号建筑规模：43万㎡特征：老城片区整体在售项目少，都是在滨江路沿线，且都为规模型大盘。老城片区楼盘销售状态表项目销售状态备注外滩国际城一期售罄二期待售滨江1号待售——凯旋名城一期在售——老

城片区潼南老城凯旋名城外滩国际城滨江1号特征：老城片区整体在售项目凯旋名城基本信息项目名称凯旋名城（一期）项目地址潼南县梓潼街道占地面积约1万㎡总建筑面积约6.3万㎡住宅面积约4.2万㎡商业面积约0.3万㎡地下车库及配套面积约1.7万㎡物业类型2栋高层、幼儿园及车库数据来源：旭日地产研究中心典型案例分析|凯旋名城凯旋名城基本信息项目名称凯旋名城（一期）项目地址潼南县梓潼街潼南中学潼南小学大佛中学潼南体育馆至凉风垭新城至江北新城石院街商业区该项目地处潼南最繁华商业街旁，交通便利，商业氛围浓厚，且紧邻潼南体育馆，生活配套齐全；该项目周边学校较多，配套潼南小学、潼南中学，且该项目自身配套幼儿园，教育配套完善。该项目地处潼南老城商业最繁华地区，交通、生活、教育等配套完善。凯旋名城一期凯旋名城二期典型案例分析|凯旋名城潼南中学潼南小学大佛中学潼南体育馆至凉风垭新城至江北新城石院凯旋名城（一期）供需情况推出时间推出楼栋推出体量推出套数剩余体量剩余套数建面单价去化周期2014年1月1号楼2.1万㎡248套1.6万㎡60套4000元/㎡3个月凯旋名城（一期）去化明细表区域项目名称物业形态层数楼栋号梯户比销售状态在售房源开盘时间户型建筑面积（㎡）推出套数销售套数剩余套数去化率折后建面均价（元/㎡）老城凯旋名城高层31层1号楼3T8H在售2014年1月两室两厅带可变97.262491379%4000两室两厅带可变82.3762451773%两室两厅带可变95.486255789%两室两厅一卫69.4462392363%凯旋名城一期整体去化情况较好，销售周期较短。数据来源：旭日地产研究中心典型案例分析|凯旋名城凯旋名城（一期）供需情况推出时间推出楼栋推出体量推出套数剩余建筑面积约95㎡二变三建筑面积约82㎡二变三建筑面积约70㎡两室两厅建筑面积约97㎡二变三户型中规中矩，无浪费空间。户型以两房带可变空间为主，整体户型中规中矩，无浪费空间，但是无太大突破。典型案例分析|凯旋名城建筑面积约95㎡二变三建筑面积约82㎡二变三建筑面积约70㎡典型案例分析|凯旋名城劣势优势项目优劣势分析地理位置优越——处于老城中心地段生活配套齐全——交通便利、且紧邻体育馆处于学区范围——周边学校多，小学、中学均有，且项目自带幼儿园典型案例分析劣势优势项目优劣势分析地理位置优越——处于老城中去化情况好，销售周期短处于成熟区域商业配套成熟教育配套齐全交通方便生活配套齐全区域特征总结去化情况好，销售周期短处于成熟区域商业配套成熟教育配套齐全交1、Geniusonlymeanshard-workingallone'slife.(Mendeleyer,RussianChemist)

天才只意味着终身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:032、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.20204、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:105、Youhavetobelieveinyourself.That'sthesecretofsuccess.----CharlesChaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/20206、Almostanysituation---goodorbad---isaffectedbytheattitudewebringto.----LuciusAnnausSeneca差不多任何一种处境---无论是好是坏---都受到我们对待处境态度的影响。11时3分11时3分5-Aug-208.5.20207、Althoughtheworldisfullofsuffering,itisfullalsooftheovercomingofit.----HellenKeller,Americanwriter虽然世界多苦难，但是苦难总是能战胜的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二〇二〇年八月五日8、Formanismanandmasterofhisfate.----Tennyson人就是人，是自己命运的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday,August5,20209、Whensuccesscomesinthedoor,itseems,loveoftengoesoutthewindow.-----JoyceBrothers成功来到门前时，爱情往往就走出了窗外。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.202010、Lifeismeasuredbythoughtandaction,notbytime.——Lubbock衡量生命的尺度是思想和行为，而不是时间。8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:1011、Tomakealastingmarriagewehavetoovercomeself-centeredness.要使婚姻长久，就需克服自我中心意识。Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/202012、Treatotherpeopleasyouhopetheywilltreatyou.你希望别人如何对待你，你就如何对待别人。11时3分11时3分5-Aug-208.5.202013、Todowhateverneedstobedoneto

preservethislastandgreatestbastionof

freedom.(RonaldReagan,American