房地产估价报告3

...wd......wd......wd...房地产估价报告估价工程名称：高立花园1幢504号房地产市场价格评估委托方：绍兴元培学院估价方：绍兴市元培房地产估价估价人员：估价作业日期：二○一○年六月一日至二○一○年七月一日估价报告编号：元培估价〔2010〕QT字001号目录第一局部致委托方函-------------------------------------------4第二局部估价师声明-------------------------------------------5第三局部估价的假设和限制条件----------------------------6-7第四局部估价结果报告----------------------------------------8-13委托估价方---------------------------------------8估价方---------------------------------------------8估价标的------------------------------------------8估价目的-------------------------------------------10估价时点-------------------------------------------10价值定义-------------------------------------------10估价依据-------------------------------------------10估价原则-------------------------------------------11估价方法-------------------------------------------11估价结果-------------------------------------------12估价人员-----------------------------------------13估价作业日期-----------------------------------13估价报告应用的有效期-----------------------13第五局部估价技术报告----------------------------------------14-21估价对象个别因素分析------------------14区域因素分析------------------------------15市场背景分析------------------------------15最高最正确使用状况分析------------------16估价方法选用及测算过程---------------17估价结果确定------------------------------24第六局部附件----------------------------------------------------26一、估价对象地理位置示意图二、估价对象现场勘察照片三、估价委托书四、商品房购置合同复印件五、估价机构资质证书复印件六、估价人员资格证书复印件第一局部致委托方函绍兴元培学院：受你方委托，本所对绍兴市高立花园1幢504号房地产(建筑面积为110.32㎡)市场价格进展评估，作为你方仲裁的价值参考。我所估价人员经现场勘察，根据标的房地产的实际情况及相关的市场资料，遵循独立、客观、公正的原则，采用科学的评估方法对委估对象进展评估，评估结果如下：委估标的房地产在估价时点二○一○年六月一日的评估总价为：人民币小写：827727.72元，人民币大写：捌拾贰万柒仟柒佰贰拾柒元柒角贰分。折合单价:7502.88元/㎡，大写每平方柒仟伍佰零贰元捌角捌分。绍兴市元培房地产估价所长：潘彩霞二○一○年六月三日第二局部估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价标的没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》〔GB/T50291—1999〕进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、参与本报告的估价人员潘彩霞已对本估价报告中的估价标的进展了实地查勘。但因某些原因，估价人员无法进入1幢504号套房室内进展查勘，只对房屋主体及外围进展了勘察。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师：注册房地产估价师：二○一○年六月三日第三局部估价的假设和限制条件一、本估价报告是以委托对象维持现有用途且房地产产权状况明晰为条件；二、委托方提供的资料均为真实、合法、有效，并且不存在任何法律上的争议或潜在争议；委托方对提供的资料负完全的法律责任。注册房地产估价师不承当验证委托方和相关当事方提供的估价标的法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任；三、本估价报告中估价标的的房屋建筑面积及土地使用权性质等相关资料是以双方签订的商品房买卖合同为准；四、我们对估价标的的现场勘查仅限于其外观、周边环境和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的局部，依据委托方提供的资料进展评估，我们不承当对估价标的建筑构造质量进展调查的责任；五、在委托方进展房地产估价委托时特别说明，对于其他可能影响估价结果的瑕疵事项，在委托方进展房地产估价委托时未特别说明，而房地产估价人员根据其执业经历一般不能知道的情况下，估价机构不承当责任；六、本次估价结果是反映估价标的在估价时点的公开市场上最可能实现的客观合理价格，即交易双方在公开公平的市场，且有充分的交易时间。如要短期强制处分估价标的，则应另行考虑强制处分时对估价标的产生的价值影响；七、估价过程中未考虑国家宏观政策发生重大变化而产生的影响，未考虑不可预见因素及不可抗力影响因素。八、未经本评估公司书面同意，估价报告不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或局部内容不得发表于任何公开媒体上。九、本估价结果仅限在有效期内使用。第四局部估价结果报告委托方：绍兴元培学院估价方：绍兴市元培房地产估价所长：潘彩霞地址：绍兴市城南大道900号联系〔〕：0575－88345725工商营业执照注册号：330602000005138资质等级：=2\*CHINESENUM2贰级估价资格证书编号：浙建房估证字[2003]088号资质证书有效期：2009年11月23日至2012年11月23日估价标的：〔一〕委估标的的根本情况高立花园坐落于镜湖路与朝辉路交接处，东临解放路，南临滨江花园，西临镜湖人家小区，北临城南新村。高立花园系浙江高立集团开发，由有色勘察工程公司勘察，由绍兴县建筑设计院设计，由绍兴县建设工程监理监理，由绍兴县南亚建筑安装工程公司施工，于1999年12月竣工。高立花园系国有出让用地，用途系住宅、商业、办公，其中住宅用地使用期限为：1996年2月15日至2066年2月14日止。高立花园西区由12幢6层多层建筑，整体空间组织合理有序。估价标的为第1幢504号，总楼层为地上6层，车棚为1层，标的所处为5层。第一幢房屋共二单元，一梯二户。钢混构造，外墙墙面砖，楼梯及公用局部为乳胶漆，户内为混合砂浆拉毛，入户高级防盗门，无内门，塑钢中空玻璃，有线电视、、宽带接口入户，全现浇平屋面。房屋建筑面积为110.32㎡，套形为二室二厅一卫，布局较合理。房屋内部装修一般，现尚有人住，保养完好。小区内有一个主入口，四周绿化布局较好，小区内停车位不够充足，物业管理不太严格，人员可以自由出入。估价标的在小区中心地带，采光、通风极好，闹中取静，区域位置好。〔二〕估价标的权益状况1、建筑物权益状况本次委估标的为绍兴市高立花园第1幢504室，建筑面积为110.32㎡，钢混构造，总层六层，车棚一层，标的所处五层，用途为住宅，购房人：杨婷妹，与浙江高立集团签订了购房合同，已经办理产权过户手续。2、土地使用权权益状况高立花园坐落于镜湖路与朝辉路交接处，系国有出让用地，用途为住宅、商业、办公。房地产购置人杨婷妹，与浙江高立集团签订了购房合同，已办理产权过户手续。〔三〕委估标的区域因素该委标的位于绍兴市城南地块，通过解放路连接市中心，周边有大型超市，幼儿园，绍兴文理学院，鲁迅小学，鲁迅中学，市第二医院，塔山，且有多条公交线路〔解放路上有138A到绍兴客运西站，5路到金时代广场，城南大道上有9、77、303路〕，交通通达度较高。委估标的离市中心约1-2公里，周边有大型超市，幼儿园，绍兴文理学院，鲁迅小学，鲁迅中学，市第二医院，塔山等，公共服务设施优秀。小区周边自然环境一般，东面为鉴湖，北面和南面为小区，无垃圾中转站及大型工厂，空气根本无污染。四、估价目的：为杨婷妹卖房提供市场价值参考依据。估价时点：二○一○年六月一日价值定义：此次估价采用公开市场价值标准。即房地产在满足以下条件下进展交易最可能的价格：交易双方是自愿地进展交易；交易双方是出于利已动机进展交易的；交易双方是精明慎重行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进展交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。七、评估依据：〔一〕《中华人民共和国城市房地产管理法》；〔二〕《中华人民共和国土地管理法》；〔三〕建设部〔92〕579号《城市房地产市场估价管理方法》；〔四〕国家标准GB/T50291—1999《房地产估价标准》；〔五〕委托方提供的有关资料。〔六〕估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则：〔一〕遵循合法原则，以估价标的的合法使用、合法处分为前提估价。〔二〕最高最正确使用原则，以估价标的的最高最正确使用为前提估价。〔三〕替代原则，遵循估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。〔四〕估价时点原则，遵循估价结果应是估价标的在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法：房地产估价的常用方法有市场比拟法、收益法、假设开发法、本钱法和长期趋势法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》执行，根据委估对象的特点及本所掌握的有关资料，采用市场比拟法和收益复原法为本次估价的根本方法，对二种评估结果进展修正后得出委估对象的价值。〔一〕市场比拟法市场比拟法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比拟，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由于标的一样区域内近期有较多类似房地产的市场成交的案例，根据标的实际情况，故采用市场比拟法进展评估。〔二〕收益复原法根据标的实际情况，由于同类型房地产有较为稳定的租金收入的特点，拟采用收益法对其进展评估。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。十、评估结果：本项评估根据有关文件规定，遵循客观、公正、科学、合理的房地产评估原则，综合考虑了影响标的房地产价格的各项因素，评定标的房地产在估价期日的评估价格为：827727.72元〔7502.88元/㎡〕，人民币大写：捌拾贰万柒仟柒佰贰拾柒元柒角贰分。十一、评估人员：潘彩霞中国注册房地产估价师签章十二、估价作业日期：二○一○年六月一日至七月一日十三、估价报告应用的有效期：本估价报告从出具之日(2010年6月1日)起一年内有效。绍兴市元培房地产评估事务所二○一○年六月一日第五局部估价技术报告一、个别因素分析〔一〕估价标的座落位置高立花园坐落于镜湖路与朝辉路交接处，东临解放路，南临滨江花园，西临镜湖人家小区，北临城南新村。〔二〕估价标的权益状况1、建筑物权益状况本次委估标的为绍兴市高立花园第1幢504室，建筑面积为110.32㎡，钢混构造，总层六层，标的所处五层，用途为住宅， 购房人：杨婷妹，与浙江高立集团签订了购房合同，已办理产权过户手续。2、土地使用权权益状况土地座落在绍兴市朝辉路中段，系国有出让用地，用途为住宅、商业、办公，购房人杨婷妹，与浙江高立集团签订了购房合同，已办理产权过户手续。〔三〕实物状况估价标的为第一幢504号，总楼层为地上6层，车棚为1层，标的所处为5层。第一幢房屋共二单元，一梯二户。钢混构造，外墙墙面砖，楼梯及公用局部为乳胶漆，户内为混合砂浆拉毛，入户高级防盗门，无内门，有线电视、、宽带接口入户，全现浇平屋面。房屋建筑面积为110.32㎡，套形系底层为二室二厅一卫，套形布局较合理。房屋内部一般装修，现尚有人入住，保养完好。小区内物业管理不太好，人员出入自由。二、区域因素分析该委标的位于绍兴市城南地块，通过解放路连接市中心，周边有大型超市，幼儿园，绍兴文理学院，鲁迅小学，鲁迅中学，市第二医院，塔山，且有多条公交线路〔解放路上有138A到绍兴客运西站，5路到金时代广场，城南大道上有9、77、303路〕，交通通达度较高。委估标的离市中心约1-2公里，周边有大型超市，幼儿园，绍兴文理学院，鲁迅小学，鲁迅中学，市第二医院，塔山等，公共服务设施优秀。小区周边自然环境一般，东面为鉴湖，北面和南面为小区，无垃圾中转站及大型工厂，空气根本无污染。三、市场背景分析绍兴是首批中国历史文化名城之一，首批中国优秀旅游城市之一，是著名的水乡、桥乡、酒乡、书法之乡，是蔡元培、鲁迅、周恩来的故土，毛泽东主席称绍兴为“鉴湖越台名士乡〞。是全国十强市，十强县双十强城市。也是全国著名的全球纺织城与世界纺织品贸易中心。是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。绍兴地处长江三角洲南翼，至沪杭甬高速公路绍兴出口仅4公里，距上海220公里，宁波港120公里，距萧山国际机场25公里。是接轨上海，融入长江三角洲经济黄金带开放型窗口。浙江省中北部杭甬之间，下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256平方公里，人口434万，其中市区面积339平方公里，人口64万。绍兴水、陆、空交通齐全，纵横交织、四通八达。近年来，随着城市环境的改善、旧城改造的加快，绍兴房地产市场呈现稳步上升的态势。随着绍兴城市化进程加快及家庭人口规模的减少，对房地产需求将会有较大提升。城南版块住宅小区有高立花园、城南新村、秦望花园、华侨新村和长城新村，居住人员较多，人口密度较大。城南版块交通主干线有城南大道及解放路，城南大道东西走向，贯穿整个绍兴市，连结绍兴县，解放路南北走向，连结整个绍兴市，交通便利。且周边有鲁迅中学，学区优势明显。随着城市框架的不断扩大，该区块的房地产需求旺盛。四、最高最正确使用状况分析房地产估价应当以估价标的的最高最正确使用为前提进展估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价标的产生最高价值的使用。由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的利益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。根据估价标的所处的地理位置、规模以及其设计方案，估价标的现状用途使用为住宅，系最高最正确使用。五、估价方法选用及测算过程房地产估价的常用方法有市场比拟法、收益法、假设开发法、本钱法和长期趋势法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》执行，根据委估对象的特点及本所掌握的有关资料，采用市场比拟法和收益复原法为本次估价的根本方法，对二种评估结果进展修正后得出委估对象的价值。〔一〕市场比拟法市场比拟法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比拟，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即选择与估价标的同属于同一供需圈，条件类似房地产交易案例作为比拟实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价标的进展对照比拟，并比照拟实例进展修正，该方法的根本公式如下：估价标的价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数可比实例的选择如下：成交实例ABC估价标的位置高立花园西区7幢503室高立花园西区8幢501室高立花园西区10幢502室高立花园西区1幢504室交易价格7200001020000960000待求交易日期2010.62010.62010.62010.06建筑面积90㎡118.5㎡140.4㎡110.32㎡交易单价8000元/㎡8607.6元/㎡6837.6元/㎡待求交易情况正常市场价正常市场价正常市场价正常市场价区域因素区域位置相似相似相似一般区域环境相似相似相似一般交通条件相似相似相似交通方便区域环境相似相似相似一般公建设施相似相似相似一般个别因素构造一样一样一样钢混景观一般较好一般一般位置一般较好一般一般房型一般一般一般一般建筑装修无装佳装佳装一般成新状况相似相似相似相似楼层次五楼五楼五楼五层其它无无无无比拟因素修正状况如下:成交实例ABC交易价格7200001020000960000交易日期2010.62010.62010.6建筑面积90㎡118.5㎡140.4㎡交易单价8000元/㎡8607.6元/㎡6837.6元/㎡交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素区域位置100/100100/100100/100区域环境100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100区域环境100/100100/100100/100公建设施100/100100/100100/100个别因素构造100/100100/100100/100景观100/100100/100100/100位置100/102100/102100/98房型100/100100/105100/98建筑装修100/103100/103100/97成新状况100/102100/103100/99层次100/100100/100100/100其它100/100100/100100/100修正后价格7465.39元/㎡7575.62元/㎡7413.86元/㎡权重值1/31/31/3确定估价标的比准价格=(7465.39元/㎡+7575.62元/㎡+7413.86元/㎡)÷3=7484.96元/㎡〔二〕收益复原法根据标的实际情况，由于同类型房地产有较为稳定的租金收入的特点，拟采用收益法对其进展评估。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。因标的净收益按一定比率逐年递增，且收益期限为有限年，选用公式为：V=a/(r-g)[1-〔〔1+g〕/(1+r〕〕n]V—收益价格〔元〕a—年净收益〔元〕g—年净收益逐年递增比率r—资本化率n—使用年限1、收益价格〔1〕潜在毛收入潜在毛收入即为估价对象的客观收益，是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入，是指在该房地产现有的经营条件下，按现在的使用功能及本地区该类房地产的一般经营惯例、利润水平、必要的本钱支出等之后的收益，这样可以排除收益中属于特殊的、偶然的因素，以及经营者能力的影响因素。根据本所掌握的市场资料，参照绍兴市房地产市场与标的类似的房地产租赁市场的调查，类似房地产租金在13-25元/㎡·月，鉴于标的所处的地理位置、周边环境、构造成新及交通状况，确定其客观租赁收入为18元/㎡·月，即标的年客观收益为:17元/㎡·月×12月/年×110.32㎡=22505.28元/年。〔2〕租约限制此次估价采用公开市场价值标准，是在无租约限制条件下的价格，故不考虑租约的限制。〔3〕有效出租面积或可出租面积比率标的为单间住房，建筑面积为110.32㎡，其中使用面积70.4㎡，为有效出租面积。〔4〕空置与租金损失空置的面积没有收入。租金损失是指租出的面积因拖欠租金，包括迟支付租金、少付租金或者不付租金所造成的损失。根据类似房地产市场行情，确定空置与租金损失为潜在毛收入的3%。空置与租金损失=22505.28元/年×3%=675.16元/年2、其他收入确实定其他收入是指租赁保证金或押金的利息收入.根据类似房地产市场情况，一般是指水电费押金的利息收入。因押金的数量不多，利息收入本次评估不作考虑。有效毛收入有效毛收入=潜在毛收入-空置与租金损失+其他收入=22505.28元/年-675.16元/年=21830.12元/年运营费用运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公经费、保持房地产正常使用的本钱、为承租人提供服务的费用等，根据估价对象情况，运营费用确定为有效毛租金收入的17%。运营费用=有效毛收入×17%=21830.12元/年×17%=3711.12元/年5、净收益确实定净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用=21830.12-3711.