资产评估第12章内容

资产评估学熊艳山东财经大学会计学院资产评估教研室学期教学内容总论资产评估方法资产评估程序资产评估报告以财务报告为目的评估我国资产评估行业的发展国外评估准则教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；

通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式:平时学习表现15%(包括点名,回答问题)作业15%(包括案例讨论与期中考试)期终考试70%

资产评估学第一章总论一、资产评估的概念资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。资产

评估资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。第一节资产评估及其特点评估出现的一种情景:澳大利亚的不动产评估风险案例

一、案件情况诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产原告：一小型金融贷款机构被告：某评估师案由：2005年，邓肯女士(借款人)向原告申请借款，以其拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于2005年4月11日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为185万澳元(每平方米5万澳元)。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限12个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。原告最终行使权利，于2007年6月以85万澳元的价格将抵押物出售。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告评估师赔偿相关损失。资产评估十个基本评估要素⒈评估主体谁来评（评估机构和人员）⒉评估客体评什么（评估的对象）⒊评估依据凭什么（相关法规等）⒋评估目的做何用（具体用途）⒍评估程序怎样做（工作步骤）⒌评估原则坚持啥（行为规范）⒎评估价值类型质的规定性⒏评估方法特定技术行为依据法规依据产权依据取价依据二、资产评估的十要素9.评估假设有交易假设\公开市场假设等10.评估基准日评估时间（一）资产评估的主体第一种是专业性资产评估机构，如房地产评估事务所。这类机构专门从事某一方面的资产评估业务，具有精通这一方面的专门人才，但这些人才也需要通过资产评估的专业培训，取得“国有资产评估资格证书”后，才能承担本专业资产评估业务。第二种是兼营性资产评估结构，如会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等。它们原先已有较强的专业技术力量，只要增加（或临时聘请）一些必需的、有关方面的专业技术人员，经过一定资产评估知识培训和考试考核，在取得“资产评估资格证书”后，就可以承担资产评估业务。第三种是综合性资产评估机构，如资产评估公司、资产评估事务所。其特点是实行独立核算的企业化经营，执行独立性、职业性和专业性原则，承担各行业、各部门的资产评估业务，这种类型的机构必须拥有各类与评估业务相关的专业人员，具有雄厚的资产评估力量。资产评估要素（一）资产评估的主体具有资产评估资格的人员是指经过严格的考试或考核，具有资产评估能力并取得资产评估资格的人员。在中国，资产评估人员必须通过全国统一考试，在取得注册评估师的资格后才能担任资产评估的工作。由于资产评估结果直接关系着资产交接各方的权益，且评估技术难度大，涉及多方面的专业知识，如会计学、市场学、数学、工程技术等。因此，要求资产评估人员必须具备三个方面的条件：第一，具有踏实、勤奋、认真的工作作风以及良好的职业道德和个人品质；第二，具有广博的知识和较丰富的实践经验；第三，经过严格的考试或考核，取得注册评估师的资格。资产评估要素三、资产评估的特点、种类（一）特点市场性－－是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验专业性－－由取得资格的专业人员执行，对价值的估计判断都是建立在专业技术知识与经验的基础之上。公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见（二）资产评估的分类按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。按资产评估活动于《资产评估准则》的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。四、资产评估的对象和特点

（一）资产会计学的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说能带来经济利益资产能够用货币计量资产是指过去的交易或事项形成并由企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。两种资产概念的比较：会计学中资产被认为是各种被占用或运用的资金存在形态，强调的是资金的实际投入和运用，没有资金的投入和运用就没有资产，对于那些在实际经济生活中确实存在的，但没有占用或耗费资金或者资金耗费无法估量的资产则排除在核算内容之外，如自创商誉、人力资源等。而资产评估强调的是资产的现实存在性，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳入评估对象范围，资产评估中的资产范围比会计学中资产的范围要宽。资产的分类按有无实体性态分类：有形资产和无形资产按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产按能否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产（二）价格与价值价格是历史数据；价值不是历史数据。注意：资产评估的目的是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的实际成交价格什么是价值？价值是资产内在的东西一个重要问题价格是怎么形成的（供需关系（市场均衡）以及政策、政府干预等（市场失衡））你能说出哪些因素影响资产价格？五、资产评估功能与作用

（一）、资产评估的功能评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。资产评估可以对企业资产的经营效果进行评价，以此评价企业的经营状况。评值功能为资产价值提供评定估算，为资产业务提供基础数据与决策依据。资产现时价值才真正是资产交易双方的利益所在。因此，只有通过评估而确定的资产现时价值才能满足资产业务交易的需要，评值功能是资产评估的核心功能。（二）、资产评估的基本作用

1.咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。（区别于交易决策）

2.管理的作用。特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的，是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。（维护国有资产、促使国有资产保值增值的作用）

3.鉴证的作用

鉴证包含鉴别（依据专业原则对经济活动及其后果做出的独立判断）和举证（为该判断提供理论和事实支撑）两个部分。一般不具有法律效力，但是交易双方进行决策的重要依据，因此尽管资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证，资产评估师也要对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。你是否认为资产评估具有“价值发现”作用？中国会计报2010年7月30日完善资产评估体系缓解中小企业融资难题作者：■本报记者韩福恒中小企业遇到的融资难问题并不是由国际金融危机造成的。以评估后的价值利用知识产权质押融资是缓解中小企业融资难的手段，而非权宜之计。”近日，中央财经大学资产评估研究所所长刘玉平在“知识产权价值评估能力建设研讨会(下称‘研讨会’)”上表示，尽快研究制定对商标、版权和计算机软件等知识产权的资产评估指导意见，形成完整的知识产权评估准则体系，有利于缓解中小企业融资难问题。

通过资产评估专业就业前景来看如何学习资产评估专业知识？1、各类常规资产评估：各类常规资产的评估工作，包括房屋建筑物的价值、评估、土地价值评估、机电设备价值评估及整体企业价值评估。2、大中型企业财务会计工作及资产管理工作。3、金融、保险、拍卖等行业的资产评估管理工作。综合的学科，学习内容包括经济、会计、金融、税收、企业管理甚至设备、房产等知识，因此，适宜评估公司、会计师事务所、银行、投资等岗位。从目前来看，银行和投资可能是很大部分，反而进入评估机构的不多。简单介绍注册资产评估师的职业前景最热门的评估师主要有四类：资产评估师信用评估师房地产估价师珠宝评估师一、价值类型概念第二节价值类型和评估目的资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型性质上不同数量上也有很大差异比如：收益现值与清算价值就不同,市场价值与非市场价值也不同.你见过哪些非市场价值的价值类型?二、资产评估价值的类型——我国分类收益现值估价标准重置现值现行市价清算价格（未来现金流的现值）评估假设续用价值公开市场价值清算价值业务性质抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值清算价值、转让价值、保全价值、交易价值兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值市场条件市场价值非市场价值（公允价值的基本表现形式）（公允价值的特殊表现形式,如残余价值,投资价值,清算价值）与会计资产计价联系与评估假设条件一相同评估业务树立了资产公允价值的坐标分类的目的：（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引；（2）使资产评估报告的使用者能正确理解和恰当使用评估结果。三、评估师如何来选定价值类型？或者说评估时的价值类型如何形成？要根据评估的特定目的、被评估资产的功能、利用状态、评估时的各种条件如市场条件等资产评估目的作为资产评估结果的具体用途，同时对资产评估运作条件起着宏观的约束作用。第二节价值类型和评估目的在评估结果中:在评估报告中,在评估基本内容中有一项,一定要写明:价值类型选定的理由及其定义;在最后评估价值结果中,在说明评估量化结果时一定要说明是什么价值类型.四、资产评估的目的1、相关概念一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值特殊目的：满足不同的经济业务的要求，引起资产评估业务的经济行为。两者的关系：一般目的包括特定目的，特定目的是一般目的具体化。是评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的评估价值的抽象。一个重要概念：公允价值

在资产评估中是一个相对抽象的概念（和会计上公允价值不同）评估对象所处条件如当事人地位、资产状况、资产面临的市场条件评估主体选定的评估条件要想两者相匹配，评估应该做大量的取证工作引发资产评估特定目的的经济行为资产转让中外合资合作企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁同一种资产业务同一价值类型比如：意思是破产业务是否一定对应的是资产的清算价值呢？也不一定，还要看当时的评估市场条件和资产本身的质量等。两者关系绝不可固定化与绝对化！！因为特定目的只是约束价值类型的一个条件。3、关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系价值类型是评估人员把握资产评估特定目的以及特定条件下的公允价值的表现形式。2）价值类型的选择关系到资产评估目的的实现，以及对其他相关条件的满足资产评估目的资产自身条件（内因）评估时面临的市场条件及交易条件（外因）价值类型1）目的约束价值类型资产评估中的公允价值具有相对性质；公允价值对于某一项资产而言，不是一个确定不变的值，而是一个相对值。当资产处于正常使用及正常市场条件下，有一个与此条件相对应的合理价值。当资产处于非正常使用及非正常市场条件下，也有一个与此条件相对应的合理价值对公允价值的更多理解由于资产评估目的的不同，资产面临内外条件不同，公允价值就体现出多样性、复杂性和难以把握性。评估中公允价值和评估条件的相对性和相关性4、市场价值在资产评估中的作用市场价值是资产评估中公允价值的坐标。公允价值市场价值宏观层次的概念，包括正常市场条件和非正常市场条件的合理评估结果。在正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的评估。具体概念、条件明确是公允价值的一种作用：1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件继续使用假设是现值收益法的前提，公开市场假设是现行市价法的前提。第三节资产评估假设与原则资产评估假设根据有限事实、合乎逻辑的假定一、资产评估假设一、资产评估假设交易假设TransactionHypothesis是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设.（1）定义假定所有待评估资产都已经处在交易中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。资产被置于交易之中可模拟市场估价（2）作用第三节资产评估假设与原则为进行评估“创造”了条件外部环境的描述1.交易假设TransactionHypothesis

2.公开市场假设OpenMarketHypothesis

是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。资产用途可以随意选择资产在市场中公开买卖假定的基础市场是受到时间和空间限制的评估值由市场行情决定，而非个别交易决定注意问题一、资产评估假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制的条件下进行的。

其他假设都以公开市场假设为基本参照1.交易假设TransactionHypothesis

2.公开市场假设OpenMarketHypothesis

3.持续使用假设ContinuousUseHypothesis（1）定义：持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。一、资产评估假设资产的继续使用有两类概念。第一、对单项资产。如机器设备，称为继续使用假设。第二、对特殊资产。如企业，称为持续经营假设正在使用（包括正在使用的和备用的资产）仍将使用资产不可拆分（2）假定（3）单项资产继续使用的三种情况在用使用（原地使用）转用继用移用继用资产能带来期望收益资产尚有显著的剩余使用寿命资产所有权明确或通过界定可以明确，并且产权可以转让可以确定资产在特定条件下的的最佳用途（4）资产继用的条件这一假设要求一般情况下不能按把资产拆零出售所得收益之和来评估资产价格，即应该把资产看成是一种获利能力，而不是物的堆积。1.交易假设TransactionHypothesis

2.公开市场假设OpenMarketHypothesis

3.持续使用假设ContinuousUseHypothesis一、资产评估假设4.清算假设LiquidationHypothesis时间短交易双方的地位不平等交易的两种情况问题：清算假设下的评估值=继用假设下的评估值？在清算假设中还能使用继用假设和公开市场假设吗？1.交易假设TransactionHypothesis

2.公开市场假设OpenMarketHypothesis

3.持续使用假设ContinuousUseHypothesis一、资产评估假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。三种假设代表了资产的三种使用效用，从而在继用假设下要求评估资产的继用价值，在公开市场假设下要求评估其市场价值，在清算假设下要求评估其清算价格。不同假设也是资产评估不同方法的前提。收益现值法的使用以继续使用假设为前提；现行市价法的使用法以公开市场假设为前提；（一）资产评估的工作原则独立性原则客观公正性原则科学性原则二、资产评估的原则（二）资产评估的经济技术原则预期收益原则资产价值取决于未来收益供求原则：供求关系影响价值贡献原则：资产价值取决于它对整体的贡献替代原则：资产价值要受替代性资产市场价值的影响评估时点原则：评估基准日实务思考题:案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。2003年1月1日评估公司的评估结果为850元／m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?参考答案:1．评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；2．而实际发生的成本可能超过社会平均水平；3．估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。第四节资产评估与会计、审计的关系

一、资产评估与会计的联系和区别 资产评估提供以价值判断为主要内容的服务，而会计则提供以事实判断为主要内容的服务，都是现代市场经济赖以正常运行的基础性服务行业。（一）资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计资料两个方面。

1.会计计价和财务报告需要利用资产评估结论

（1）国内相关规定《公司法》及相关法律法规规定,当投资方以非货币资产投资时，应当对非货币资产进行资产评估,以资产评估结果为依据,确定投资数额，并以此作为公司会计入账的重要依据；当企业进行联合、兼并、重组等产权变动经济行为时,也需要对拟发生产权变动的资产进行评估，评估结果可以作为产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下会计计价有利用资产评估结论的要求。第四节资产评估与会计、审计的关系

一、资产评估与会计的联系和区别

（一）资产评估与会计的联系（2）企业会计准则的要求2006年2月15日，我国颁布的新的《企业会计准则》第一次全面地引入了公允价值，在投资性房地产、长期股权投资、交易性金融资产、债务重组、非货币性资产交换、非同一控制下企业合并、资产减值等具体准则中允许采用公允价值计量。根据我国现阶段市场的发育程度，我国新的会计准则采取了有限度地运用公允价值作为会计计价属性的做法，并对采用公允价值计量规定了一些条件：一是资产存在活跃市场的，应当以市场中的交易价格作为公允价值；二是资产本身不存在活跃市场，但类似资产存在活跃市场的，应当以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；

第四节资产评估与会计、审计的关系

一、资产评估与会计的联系和区别

（一）资产评估与会计的联系2、资产评估需要参考会计数据资料资产评估利用和参考会计数据的情况也是经常发生的，特别是在企业价值评估中，广泛地利用企业财务报表、有关财务指标以及财务预测数据等。而且，这些企业会计数据资料的准确程度在一定程度上也会影响资产评估结果的质量。例如：继用前提下的资产信息、贬值、预期收益和风险不管是特定条件下会计计价利用资产评估的结果,还是资产评估需要参考会计数据资料,都说明资产评估与会计有着一定的联系,而且这种联系会随着投资者对企业披露资产现值要求的不断提高而更加广泛。第四节资产评估与会计、审计的关系

一、资产评估与会计的联系和区别（二）资产评估与会计的区别资产评估与会计计价之间的相互关系随着新的会计准则的实施会越来越多，但是不能否认在许多情况下，两者的区别是明显的。1、基本职能不同——会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。会计计价主要是确定出可靠、谨慎的资产、负债及收益的会计信息，服务于企业、政府和社会。反映和监督是会计的基本职能。资产评估是一种价值判断活动，它主要服务于资产交易和产权变动。公正客观地评估和咨询是资产评估的基本职能。2、依据不同——会计记账和算账中的资产确认和计价主要以历史成本为依据，在资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。

第四节资产评估与会计、审计的关系

一、资产评估与会计的联系和区别（二）资产评估与会计的区别3、方法不同——会计中的资产计价方法主要采用核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现方法、市场售价类比方法等多种技术方法。4、目标不同——会计计价的基本目标是为企业管理、会计核算和会计信息披露服务，资产评估的基本目标是为资产交易和产权变动服务。5、实施者不同——企业内部会计人员；独立于企业之外的中介机构

第四节资产评估与会计、审计的关系

二、资产评估与审计的联系和区别（一）资产评估与审计的联系资产评估与审计都通过专业机构和人员为社会提供中介服务，二者在业务上有一定的联系。从我国的实际情况来看,资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面:1．资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了与审计类似的方法，具有“事实判断”的性质。根据我国资产评估法规的要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范畴，而流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。2、在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。3、由于会计资产计价是审计审核的一个重要方面，而会计资产计价与资产评估有着密切的联系，审计审核会计资产计价也要大量运用资产评估技术和方法，审计运用评估技术进行工作使得审计与资产评估的关系更加密切。

第四节资产评估与会计、审计的关系

二、资产评估与审计的联系和区别（二）资产评估与审计的区别1、产生的社会条件和活动的本质不同——审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公正性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。2、原则不同——审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则，而资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。

第四节资产评估与会计、审计的关系

二、资产评估与审计的联系和区别（二）资产评估与审计的区别3、专业基础不同——审计工作以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识，也是其重要的组成部分。4、执业依据的标准不同——审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，如历史成本。而资产评估自始至终坚持以市场和资产的效用为资产价值判断的依据。跟我学评估资产评估基本方法第二章本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6得出结论7活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法

直接价值法

收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节市场法一、基本思路

市场法是指通过比较被评估资产与最近交易类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，