房地产融资难题的破解与涉税问题的解决

讲授者：段光勋2023年9月29日

房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施现金为王

现金至尊主要内容一、债权融资－－房地产开发贷款一、债权融资－－经营性物业贷款三、合作开发四、房地产信托五、典当六、施工企业垫资七、按揭贷款八、其他手段一、债权融资－（1）房地产开发贷款1、什么是债权融资？债权融资就是借债，由开发企业向别人借贷。最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。

2、央行“121”号文有哪些主要内容？

2003年6月13号央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管事的通知》,从121号文件的内容分析,可见其对房地产融资的影响之大。新政策主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限制。央行121号文加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向A房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

B贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

C对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

D对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(简称四证)的项目，不得发放任何形式的贷款。

E严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。

F房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。

G发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

严格控制土地储备贷款的发放

A各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。B对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年。

C商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

规范建筑施工企业流动资金贷款用途

A商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。B承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。C对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要

A商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。B对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行２０％的规定；C对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

D商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

强化个人商业用房贷款管理

A借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。B对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

A对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；B购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

3、应对措施有哪些？1、项目分期与“五证”的取得2、关于“自有资金”的定义3、土地使用权、在建工程抵押（第二顺位等）4、销售时在建工程抵押的释放5、关联公司、集团公司担保6、关于财务会计报告（资产负债率、所有者权益等）7、融资顾问费、财务顾问费、银团牵头费8、贷款支用：委托支付5、《借款合同》条款的约定：（1）提前还款违约金（2）基准利率与上浮（3）利润分配、分红利（4）罚息、加息的约定（5）销售回款、租金收入的监管（6）5、设立商贸公司融资与节税

（1）公司名称（2）资本金与股东结构（关联）

（3）经营范围（5）流动资金贷款（抵押物、用途）（6）开具银行承兑汇票，支付材料设备款项

（7）购买建筑材料设备，节省建筑工程营业税、土地增值税（8）受托支付一、债权融资－（2）经营性物业贷款1、什么是经营性物业贷款？

经营性物业贷款是指联合银行向自行开发或购置的经营性物业的法人或其他经济组织发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物或者第三方提供充足担保，并以该物业的经营收入但不限于该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

2、经营性物业贷款的准入条件？

经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法人或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处置权。具体包括：（1）具有法人营业执照并已办理年检手续；（2）法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常、预期经营收益良好；（3）具有贷款证(卡)并在农行开立基本账户或一般账户，信用等级符合银行贷款要求，无不良信用记录。（4）而作为贷款抵押担保物的经营性物业必须具有董事会同意将其拥有或购置的决议。

3、贷款用途有何限制？可用于物业在经营期的资金需求，其中包括置换负债性资金（银行贷款、股东借款等）以及物业存续期间的装潢、维修、管理等费用支出。

4、该贷款的适用范围？已投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业、办公、生产、仓储用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房、仓库等物业形式。5、所需的相关资料？（1）信贷业务申请书（2）申请人基本资料：法人营业执照、法人代码证、税务登记证、法人代表身份证、贷款卡、公司章程及验资报告的复印件；法人代表授权委托书原件；财务资料等（3）物业对外出租的有关协议、合同（4）土地性质为出让的经营性物业贷款，须提供产权证书；性质为租赁的，需提供相关部门同意建造物业证明资料6、《借款合同》注意事宜：（1）贷款额度的测算（现金流、抵押率）（2）利率与中间业务费、银团牵头费（3）提前还款违约金（4）还款“宽限期”（5）款项用途（6）提款时间安排（7）三方合同签订（出租方、承租方、银行）一、债权融资－（3）向单位的借款1、房地产公司向单位借款应关注哪些问题？房地产企业向关联公司以及其他单位借款也是经常发生的。（1）借款合同的签订（2）抵押物及担保方式（3）利率及利息支付方式（4）

2、房产公司支付单位利息如何进行税务处理？

问题：我们是一个房地产集团公司，集团内的甲公司资金丰裕，乙公司资金短缺，公司老板决定甲公司借给乙公司3000万元。考虑到都是集团公司内部的资金拆借，为了减少不必要的营业税金及附加支出，因此《借款合同》约定：借款期限为两年，借款期间不收取利息。（假定，银行贷款基准利率7%，两年应该收取利息金额为：3000万元×7％×2年＝420万元。）请问我们应该如何进行税务处理？（1）营业税关联公司融通资金，按照规定应该缴纳营业税：A《征管法》第三十六条规定：

企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；

不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。B营业税暂行条例及其实施细则

修订后的《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。从上述可见，房地产公司不支付关联公司的借款利息，是存在着较大的涉税风险的，税务机关有权进行纳税调整的。（2）企业所得税

A

《企业所得税法》

第41条规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

B《企业所得税法实施条例》

第121条规定

税务机关根据税收法律、行政法规的规定，对企业作出特别纳税调整的，应当对补征的税款，自税款所属纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止的期间，按日加收利息。前款规定加收的利息，不得在计算应纳税所得额时扣除。第122条规定：

企业所得税法第四十八条所称利息，应当按照税款所属纳税年度中国人民银行公布的与补税期间同期的人民币贷款基准利率加5个百分点计算。企业按照企业所得税法第四十三条和本条例的规定提供有关资料的，可以只按前款规定的人民币贷款基准利率计算利息。

C、“财税〔2009〕121号文”规定：一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

(一)金融企业，为5：1；

(二)其他企业，为2：1。

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

从上述3个文件可见，房地产集团公司内部独立法人之间拆借资金，必须按照规定收取利息，支付利息方是可以税前扣除的。

涉税风险提示该集团的作法如果不改变，将存在以下涉税风险：

（1）甲公司甲公司应该向乙公司收取利息而没有收取，主管税务机关有权按照应收利息金额调增应纳税所得额420万元，缴纳25%的企业所得税为105万元。同时可以加收12％的利息，并处以0.5～5倍的罚款。有以下风险：其一，调增的应纳税所得额420万元，不能作为计算业务招待费、广告费限额税前扣除的等的依据；其二，加收的利息与罚款，不能税前扣除。

（2）乙公司甲公司应该向乙公司收取利息而没有收取，乙公司也就不能税前扣除这420万元，会多缴纳企业所得税105万元。

（3）集团公司从集团公司层面看，如果甲公司不向乙公司收取利息，甲公司而被主管税务机关调增与处罚，乙公司又不能税前扣除，使集团内的甲乙公司受到了双重损失。（3）土地增值税（4）印花税一、债权融资－（4）委托贷款房地产关联公司之间的借款，通过金融机构“委托贷款”不失为一种较好的方式。

1、什么是委托贷款？

委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。

2、委托贷款的申请条件有哪些？

（1）委托人及借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业单位，其他经济组织、个体工商户，或具有完全民事行为能力的自然人；（2）已在业务银行开立结算账户；（3）委托资金来源必须合法及具有自主支配的权利；（4）申办委托贷款必须独自承担贷款风险；（5）需按照国家地方税务局的有关要求缴纳税款，并配合受托人办理有关代征代缴税款的缴纳工作；（6）符合业务银行的其他要求。3、委托贷款的期限、利率如何确定？

（1）委托贷款的期限，由委托人根据借款人的贷款用途、偿还能力或根据委托贷款的具体情况来确定；

（2）在委托贷款中，所涉及的委托贷款利率是由委托双方自行商定，但是最高不能超过人民银行规定的同期贷款利率和上浮幅度。（3）自2004年起，商业银行贷款利率浮动区间扩大到了（0.9,1.7），即商业银行对客户的贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率