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朝阳大悦城调整升级案例分析

研策部2021年03月朝阳大悦城最新数据2021年儿童节，单天人流突破11万，单日销售1150万2021年朝阳大悦城客流都突破了2100万大关，同比增长45%2021年商场销售额突破21亿元，同比增长50%2021年平均每家商户的年销售约为486万元2021平均每平方米租赁面积的年销售奉献超过1.8万元。客流量增长50%销售业绩增长45%

下面我们将通过朝阳大悦城分析，总结此类商业运作的规律以借鉴。飞速增长的原因？工程自身情况业态和品牌调整情况各个楼层调整分析运营调整分析朝北大悦城整体介绍集一栋商业购物中心、两栋高档公寓和花园广场为一体的综合体工程。总占地南北向长约270米，东西向长约为220米。总建筑面积达40.5万平方米购物中心总建筑面积23万平米〔地上+地下〕地上20万平米，共11层地下3万平米，共三层停车位3000。效劳式公寓总建筑面积约7.08万平方米共29层，约180套户型80-130平方米精装修花园广场位于北京市东部热点开展地区——朝青板块中心位置；紧邻CBD中央商务区，距CBD、使馆区2公里，位于中高档住宅密集的泛CBD配套居住区；介于东部地区重要交通枢纽——东四环和东五环之间、朝阳北路〔连通北京市中心和东部的三条主干道之一〕和青年路交汇处CBD中央商务区朝青板块朝阳大悦城朝阳大悦城地理位置工程技术条件介绍商业总计14层，其中地面以上11层，地面以下3层〔B3、B2为设备层和停车场〕2021年6月开业工程商业局部共有电梯38部，其中货梯17部、客梯6部、观光梯15部；业态和品牌调整分析工程自身情况

各个楼层调整分析运营调整分析3.2亿〔半年〕10亿14亿21亿元2021年2021年2021年2021年3月吉之岛百货离场第二次大规模调整快时尚〔zara等〕入驻第一次大规模调整地铁6号线开通第三次大规模调整朝阳大悦城销售额分析252家店铺432家店铺2021年6月开业定位为以家庭为主的区域型购物中心Jusco百货离场配套业态增多扩大快时尚品牌2011年开业后时尚快销品牌入驻

餐饮增加，成为餐饮、休闲娱乐为主的休闲中心定位为时尚市级商业中心商业领军项目项目发展区域开展2013201020112012高端住宅楼盘开始入住外围居住成熟，但消费力一般内部公交系统不完善区域内无集中商业工程6号线地铁开通拉动人流高端楼盘入住率完成白领和外籍人士居多消费多元化辐射区常营区域入住率成熟2021区域开展对于工程的影响商圈范围为朝青板块的根本区域并向东跨过五环路覆盖定福庄板块的边缘地带；商圈内的人口结构方面除了具有少量原有居民外，大局部均为随着该区域房地产开展而逐步迁入的高素质居民。周边缺乏高端酒店及公寓，且写字楼数量稀疏，地铁六号线的开通后，朝青板块拉动写字楼及办公需求的快速提升。工程周边半径三公里区域内，已经云集了众多中高档住宅，以北京新贵人群、高级城市白领置业的首选之地。居住总人口到达百万，消费潜力巨大，目前逐渐开展成为以新一代年轻家庭组团为主的新兴商业区。朝北大悦城人辐射人群新特点

借鉴小结工程定位时尚人士品质生活的聚集地品质时尚娱乐效劳生活打造“全效劳链城市综合体〞的国际品质生活城以舒适、优雅、品位与个性，引领东部地区新的生活方式，延续大悦城“近者悦，远者来〞的商业理念和时尚前沿的品牌形象。以品质生活为主题的消费场所面向都市青年、城市中产阶级等时尚人群及家庭以时尚的生活理念、人文关心、商业组合引领消费需求品质时尚生活中心工程开业初期定位1110765432B1百货停车场家庭共享FamilySharing生活娱乐Entertainment社交、约会Dating时尚潮流Trendy生活配套Facilily981形象Image

业态亮点：首家与日本合力打造的万米儿童职场体验公园首家比赛标准真冰溜冰场豪华7厅影院东部最大的时尚品牌餐饮集结地

优质生活杂货店组团

快时尚品牌聚集

亮点：

飞天梯：50米、40米长的两部飞天梯从F1直达F5、F5直达F8，快速到达高层

空中停车楼：F5、F6独具特色设置500多个充足车位的高位泊车平台，免去乘电梯上楼的繁琐双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个工程的人流交汇枢纽花园：园林总用地面积近30000㎡。由日本丹青社进行方案设计。园林整体采用规那么式布局，主景观沿轴线对称。园林以静态为主，种植与铺装相结合，同时设小面积水景。整个园林优雅、舒适酒吧街：公寓楼与商业楼中间设，满足人们的休闲娱乐客流统计：每个楼层设置电子自动客流统计系统，便于商户解最全面的经营情况2021年开业第一次调整工程招商时间为2021年开始，快时尚品牌zara,gap等进入中国市场开店时机为2021年，大悦城工程开业之前，招商团队与品牌方沟通，预留出店铺位置和面积，用同类型品牌代替〔如现在zara的位置品牌曾经为英国品牌Next〕。2021年进行了一次“补充式〞调整，引入ZARA,GAP,IT等大悦城模块品牌成为进入工程后，马上成为工程热点。例如Gap中华区第一店。。商务餐饮和特色餐饮开业。工程效劳升级朝阳大悦城蓝色港湾消费者构成25-40岁家庭型18-40岁全客层人流量平日客流：3万周末客流：5万平日客流：3万周末客流：7万销售额2010年6-12月（约1.4亿）18亿（零售业态）租金收益2010年6-12月（约1亿）1.6亿主力商户JUSCO百货、蓝天城职业体验乐园、冠军冰场、金逸影城、GAP、ZARA、MASSIMODUTTIBHG、AMERICANEAGLE、H&M、UGG、ZARA及其6个副线品牌、全明星冰场、传奇时代影院业态构成比率50：30：20（零售、餐饮、娱乐）78：12：10（零售、餐饮、娱乐）2021年蓝色港湾与大悦城品牌比较2021年10月朝北大悦城的与蓝色港湾相同品牌销售业绩比较

从营业额来看，朝北大悦城的品牌相对于蓝色港湾坪效较低2021年第二次调整去百货化：与jusco百货“和平分手〞。朝阳大悦城对主力店进行调整，在北京范围内几乎没有先例。这次调整进一步强化“年轻、时尚、潮流〞的定位。进了国际时尚零售品牌集群，使得自身的零售品牌从之前的200余家增加至300余家。新近入驻的包括CKJeans、G-STAR、EVISU、优衣库、FolliFollie、MUJI等品牌，提升了朝阳大悦城时尚丰富度。为地铁开通做准备，引入大量生活配套品牌，B1生活市集更是集中了包括ABCCookingStudio、MotherGarden等80余家生活相类商户，为顾客带来全面的品质生活效劳。引进具有市级影响力的餐饮，引进绿茶餐厅、西贝西北菜、新辣道鱼火锅等多家特色餐饮。新入驻的100余家品牌包括时尚零售、热门餐饮、儿童及生活效劳类品牌。加强了与目标客群密切相关的学龄前儿童业态。新入驻的玩具反斗城Mothercare，小鬼当佳等20余家儿童商户，将与原有的蓝天城及众多儿童早教、零售商户一起，使朝阳大悦城成为涵盖儿童零售、体验、早教，休闲娱乐为一体的超级儿童城。

2021年新近品牌列表朝阳大悦城通过此次升级，欲打造辐射市级、主要针对新兴中产与年轻家庭的品质时尚生活中心。此次品牌调整，朝阳大悦城成功吸纳了众多具有远端聚客能力的品牌入驻，同时借力即将开通的地铁6号线，朝阳大悦城将极大地提升对远端客群的吸引力，由此打破次级商圈商业工程难以突破的地域限制。

朝阳大悦城第三次调整推广活动加强新渠道〔微博，微信等〕营销朝阳大悦城始终坚持品牌定位、强化时尚特征，在继续做大做强餐饮、娱乐业态的同时，加强了儿童业态，并通过各种购物体验的改进。朝阳大悦城主力客群即年轻家庭的需求，加大生活配套效劳和儿童零售业态，在持续沉淀周边稳定、高端客流的同时，进一步辐射远端客流。向‘大悦城’母品牌靠拢，坚持贯彻母品牌青春时尚的主线。变化的过程是向母品牌靠拢的一个过程。

升级品牌形象微信、微博营销典型案例活动内容开往春天的地下铁——几米异想之旅朝阳大悦城微信账号频频发起与粉丝的互动，在几米档期发起的“几米中国好乡音”活动中，共征集到了400余位用户参加用家乡话朗读几米绘本的经典语句，而这些用户的家乡拼在一起，几乎就是一张完整的中国地图。元宵灯谜“一猜到底”下发3个小时内就有近2000用户参与答题，且最终参与答题的用户达到5000人这一惊人数字手机游戏“找大悦城LOGO”寻找大悦城的LOGO活动“你休假，我发薪”朝阳大悦城通过微博、微信等新媒体方式征集部分“个人请假半天”的女性白领，至于请假半天的工资，则由朝阳大悦城按照北京最新的平均工资给买单。在2021年正式开业之前，朝阳大悦城就有了自己的官方微博。2021年，朝阳大悦城连续做调查，通过对到店消费者进行访问，了解消费者获取店内活动信息的渠道，而每次调查均显示，通过微博得悉朝阳大悦城活动信息的比例总是一次比一次高。2021年1月，腾讯公司推出了微信。这款更快速的即时通讯工具，支持发送语音短信、视频、图片〔包括表情〕和文字，具有零资费、跨平台沟通、显示实时输入状态和实时对讲机功能等功能，一时间被许多商家采用。

线下推广活动活动类型日期活动内容节日活动2014-2-14爱爱拉力赛，越骑越有爱奔跑吧，与爱人一起追爱总动员“浓情蜜意”Youare

my

Valentine”会员专场节日活动2013-12-31朝阳大悦城携手FM

900音乐之声（

MusicRadio）共同举办“2013全球跨年狂欢夜”折扣活动2013-12-21企鹅助阵朝阳大悦城“年终大扫货”节日活动2013-11-1至11正大光明抄货号绝世神棍大礼送人文活动2013-10-20至11-10朝阳大悦城在一层展厅开设“猪小哼的幸福生活”的都市农场展览折扣活动2013-9-19朝阳大悦城升级周年庆大“惠”战人文活动2013-7-18至8-18朝阳大悦城上演“北京土著嘻哈范儿”折扣活动2013-7-6至8-4朝阳大悦城“潮YOUNG悦购季”一次“疯‘个够人文活动2013-5-29朝阳大悦城亚洲最大气球节人文活动2013-4-18由Rovio娱乐授权的中国大陆地区愤怒的小鸟首次特展“星际大冒险”将在北京朝阳大悦城正式开展活动类型日期活动内容人文活动2013-3-3“魏晨乐动会”来袭！促销活动2013-1-19至2-8（每周六、日）2013-2-9至2-15（除夕至初六）新春满额礼

新春惊喜礼；新春音乐礼；新春欢乐礼；新春拜年；开门送礼；情人节特辑-爱情电影秀；

情人节特辑-爱的满额礼；情人节特辑-爱的录音棚；

“甜蜜瞬间“晒出来节日活动2012-12-27至2013-2-14几米异想之旅促销活动2013-12-22至24超级大抽奖——100台iPadmini抱回家圣诞狂欢High三天异想剧场节日活动2012-12-31联合CNRmusicradio举办朝阳大悦城跨年狂欢大趴！会员活动2012-10-31至11-23朝阳大悦城会员回馈季开幕！人文活动2012-9-27至10-24朝阳大悦城“哆啦A梦”特展人文活动2012-8-25《中国好声音》云杰与丁丁、平安25日登陆朝阳大悦城节日活动2012-8-23爱的剧场--《李雷和韩梅梅》经典呈现；爱的旅程--18万双人豪华游大奖等你拿；爱的许愿树—温馨浪漫送祝福；爱的礼物—见证永恒爱情；“悦”游满额礼；“悦”游惊喜礼；“悦”游风尚秀店庆活动2012-8-18朝阳大悦城金逸影院周年庆玩乐享不停人文活动2012-8“金属骑士”走进朝阳大悦城展现艺术“化腐朽为神奇”折扣活动2012-6-30至7-22朝阳大悦城星空悦购季年中超级折扣5折起活动类型日期活动内容人文活动2012-6朝阳大悦城6月“童心看世界”主题活动2012-5-19至25朝阳大悦城“悦己日”时尚风暴会员活动2012-4-29至5-27朝阳大悦城5月“会员感恩回馈季”促销活动2012-5每周末朝阳大悦城5月“大爱感恩季”人文活动2012-3-17至2012-4-15每周六日朝阳大悦城2012恐龙来袭人文活动2012-2-13至3-11shopping有惊喜香港海洋公园缤纷秀人文活动2012-2-11至2-14糖果王国爱之蜜语紫色蒲公英之恋节日活动2012-1-23至至1-28恭贺新禧龙年大悦主题活动2012-1朝阳大悦城80后“穿越童年”主题活动人文活动2011-11-12朝阳大悦城乐高拼装儿童组大赛火热进行促销活动2011-11乐高创意总动员朝阳大悦城“乐拼一起来”工程自身情况业态和品牌调整分析各个楼层调整分析运营调整分析工程及各楼层定位不清晰，业态规划及品牌组合理性；动线较混乱，标识不明晰，出入口过于纷杂，副动线局部为单边店铺，缺乏购物中心气氛；零售品牌缺乏吸引力，行业领头品牌增强；局部楼层人流导入方式严重欠缺；店铺多为封闭式入口，缺少亲和力的购物气氛，需加强店铺形象的把控及公共区域的营造；与吉之岛百货缺乏互动性，且百货形象较差；中岛客户的装修标准不统一，局部中岛品牌遮挡动线及视线。经过调整解决的问题F2百货超市零售娱乐休闲餐饮服务车道、停车场邻里生活用品跨层扶梯大型超市邻里生活用品主流经典另类创造时尚简餐时尚简餐百货百货百货百货车展时尚简餐车道车道车道停车场停车场停车场特色餐厅数码音像车道特色餐厅〔成就〕东方美食异域风情冰场影院电玩城书局儿童体验乐园KTV会所银行B1F1F3F4F5F6F7F8F9F10F11价值潮流未来品享纯真时尚简餐新知分享关爱惬意漫步朝阳大悦城调整前业态布局B1层问题剖析：1、前期招商方向与现有地铁暂未开通出现矛盾2、开业半年已经关闭5家店铺，影响B1整体商业气氛3、每日客流量不理想，B1车场进入客流日均1054人4、与吉之岛超市缺乏互动，缺乏客流互动5、作为人流导入点，自驾车顾客不易到达B1层6、为主力客户群体效劳的配套类租户欠缺7、作为首个导入自驾车客户楼层，形象欠缺把控楼层状态知名品牌名称1F保留品牌屈臣氏、可多、同仁堂、福奈特洗衣、宝岛眼镜、面包新语、悦来烟酒、论道、永旺超市、阿芙香薰、自然之宝、丽时美发调整品牌YANKEECANDLE、Tutuanna、MotherGarden、TheJolly's、香记肉干、东京衬衫、可丽饼、小鬼当家、ABCcookingstudio、铸味、工匠大叔、疯果盒子、多得路咖啡、DOUDOR、艾诗提、水果花、纯元奶品、快乐柠檬、弹丸滋地、哈尼泡芙、米萨甜甜圈、O.D.M、艾丽小屋、GO配饰、SHE'S、外九拼图、凡情蒂诺、亚里法式西点、萝拉制菓、北奥宝蓝、Mr.Bean、优机禾本、银时代、blue&water、爱一道、池田寿司、Lightspot.H、COOL4、Morningglory、BONE、Mandy&Yuki水吧、寳DOU、BERSHOP、Lapind'or、Mixzone、7HILO、thefaceshop、绿逗原品牌数36个，保留品牌数12个，调整率66.7%现品牌数67个，较原来增加31个调整方向1、除以最方便洗车效劳作为带动外；增加方便车友爱车的配套服务，包括：汽车饰品、贴膜、检测和音响改造等2、增加宠物美容和洗护配套效劳，B1在根本生活至车场入口区域设立宠物区3、市集引进了创意家居、时尚饰品、药妆、轻食、特色料理教室等商户。B1生活集市——四大主题自2021年7月20起，朝阳大悦城B1层生活市集引进了创意家居、时尚饰品、药妆、轻食、特色料理教室等商户，其中不乏ABCCookingStudio、东京衬衫、Mothergarden/PETPARADISE、多得路、THEJOLLY’S等多家首次进入北京市场特色品牌，以及原有的屈臣氏、面包新语、同仁堂等商户。种类店铺名称店铺数量美食集市面包新语、快乐柠檬、可丽饼、池田寿司、香记肉干、FD冰激淋、香季肉20余家护肤集市屈臣氏、艾诗缇、扬基蜡烛、阿芙香薰、THEFACESHOP、ORGANICEARTH、艾丽小屋、优机禾本、ZA、安杰玛等10余家生活集市ABCCookingStudio、丽时美发、福奈特10余家饰品集市趣趣安娜、东京衬衫、Mothergarden/PETPARADISE、THEJOLLY’S、绿逗、BONE等2020余家其他综合永旺超市、同仁堂、小鬼当佳B1特色店铺宠物天堂东京衬衫MOTHERGARDENTheJolly’s饰品1FB1B1直通地铁和停车场。业态上除了永旺超市外，其他品类有化装品、杂货、电器等零售配套，还有水吧、烘焙等体验配套，B1显得特别热闹，当然人气也极高。岛铺在不影响通道和视线的情况下合理利用每块角落。电梯下有着特色装饰的水吧女士专有烘培学堂，男士禁入大量精致的杂货铺集中在B1扶梯口1F层问题的剖析：1、主力店吉之岛形象较差，未能带动客流2、现有空置店铺导致商业气氛不够繁华3、动线无穿透力，形成阴阳两面4、已开业店铺品质未到达理想效果调整建议：1、去百货，增加时尚配饰品牌，改善购物气氛，创造冲动消费2、1F增加护肤彩妆品类，打造体验式护肤彩妆区，增加聚客能3、加强B1到1F动线形象，1F层手扶梯周边形象4、增加时尚牛仔品牌，提升1F层整体形象5、完善快速时尚组团，利用ZARA打通副动线，MUJI，与GAP等合力营造时尚气氛。1FJUSCO撤离大悦城之后，1F在店铺改造时增加多种经营点位，以减少店铺进深，迎合各品牌要求，增加了配套铺位数，且仍保持主通道宽度在6米左右。多种经营点位在通道上不能防止的立柱，因此增加了柱后铺位的展示面，以此减少被遮挡的程度去百货化楼层状态知名品牌名称1F保留品牌星巴克、Timberland、GAP、Tissot、SEPHORA、TommyHilfiger、GUESS、LACOSTE、亮视点、ORBIS、新语亨得利/朗琴、BrooksBrothers、FABI、调整品牌UR、7-11、ZARA、MD、IDO、金至尊、优视一品、HerBeauty、MUJI、CKjeans、EVISU、Follifollie、G-STARRAW、J.Lindeberg、MAXFACTOR、哈根达斯、邦德街、巴黎贝甜、交行原品牌数32个，保留品牌数13个，调整率59.38%；其中Mother‘sCare由1F调整到5F现品牌数37个，较原来增加5个美容美发数量过多品牌定位与此楼层不相符2F2F层调整问题的剖析楼层状态知名品牌名称2F保留品牌i.t、ochirly、VEROMODA、JACKJONES、Rimé袜业、ECCO、LeSaunda、Costa、GAP新进品牌Zuczug、巴黎汇、Tough、PeachJohn、Minnetonka、Rosebullet、EITIE、ZARA、Uniqlo、EITIE、PEACHJOHN、ICB、23区、组曲、PRICH、izzue、M-graph、Tribeca、JESSIE、Less、Ein、Guess、Ninewest、TOY‘G、TENDWIN、eee、cozysteps、tata、Lavinia、伊比莎、BosaMagine、MUX、JESSICA、ZUKKAPRO、COZYSTEPS、巴黎汇、COSTA原品牌数30个，保留品牌数9个，调整率70%现品牌数55个，较原来增加25个调整方向：丰富少淑品类和品牌数2F3F层问题的剖析和建议

休闲牛仔的坪效很高，但此品类的数量稀缺。增加有品牌影响力的休闲品牌和设计师品牌。楼层状态知名品牌名称3F保留品牌BasicHouse、LEVI'S、DAZZLE、YIGUE、海盗船、必胜客调整后izzueb+ab、ZCZZ、Birkenstock、Dr.Martens、MindBrige、Justus、奈美惠、Mo&Co、breadnbutter、JNBY原品牌数28个，保留品牌数6个，调整率78%；其中Justus是由4F调整到3F3F此楼层零售定位主题不鲜明身体护理坪效较差女性零售比率较高4F层问题的剖析调整方向：4F作为与双首层相连的楼层，要充分考虑到与5F的联动性。楼层状态知名品牌名称4F保留品牌9个6ixty8ight、TONI&GUY、MOMO、vivavoce、一茶一坐、Lily、Bodypops、LaMiu、ELLE新进品牌HotWind、Banilaco、LovelyLace、麦淇舍宾、CRZ、探路者、阿吉豆、夏娃的诱惑、单向街、westlink、meetMIMIQ原品牌数43个，保留品牌数9个，调整率79%单向街4F此楼层坪效整体偏差，无法起到双首层的作用。方向：增加生活气氛的业态，增加吸引周一至周五家庭人群气氛的品牌，丰富工程休闲和家庭气氛，起到承上启下的作用增加了大量儿童业态5F层问题的剖析楼层状态知名品牌名称5F保留品牌朝阳科技广场、DQ新进品牌Mother'sCare、Orchestra、i-baby、英氏YEEHOO、ToysRUs、babyland、泼泼龙、乐友、Meejoy、DPAM、Fiona'sPrince、PEEKABOO、爱慕儿童、MarieQuorraDavid、雅味贝贝、LEGO、西瓜头奇妙世界、AdidasKids、NIKEkids、RagMart、PawinPaw、E-landKids、CROCS、芝麻开门、快乐星猫、恒大动漫、东方爱婴、Carrera、钱库、儿童天地原品牌数43个，保留品牌数2个，调整率95.3%现品牌数33个，较原来减少10个停车场楼层状态知名品牌名称6F原有品牌泰和草本工坊、正一味、美时烤肉、三元梅园、西堤牛扒、米斯特比萨、满记甜品、金鼎轩、万方豆捞、禾绿、权金城、蕉叶、蜜桃餐厅、鹿港小镇、一麻一辣新进品牌COCO番屋、雕爷牛腩、南锣肥猫、一品小笼、滇草香、很有面、争鲜回转寿司、艾特尔诺、树心旁、大渔铁板烧、7F原有品牌天多小火锅、赤坂亭、拿渡麻