武汉市捷龙项目可行性报告

PAGE捷龙项目可行性报告TOC\o"1-3"\h\z项目总论 2一、项目概况 2二、可行性研究结论 2一）市场研究结论： 2二）财务分析结论 2第一部分：项目概况 3一、宗地位置 3二、宗地现状 3三、项目周边的社区配套 3（一）周边3000米范围内的社区配套 3（二）、规划控制要点 4第二部分：市场分析 4一、住宅市场成长状况（宏观研究） 4一）、武汉市房地产市场发展状况简析 4二）、潜在供给和需求研究 51、未来两年的供给研究 52、未来几年潜在需求研究 6二、区域住宅市场简述（中观或微观分析） 61）区域在城市发展中的地位 62）、区域住宅市场各项指标成长状况 73）、区域内供应产品特征 74)与本案类似档次物业的特征及市场表现 74)、本案在区域市场内的机会点 85）、目标市场定位及产品定位 86）项目优劣势分析 8第三部分项目投资测算及资本筹措计划 9一、土地成本评估 91、附近最近成交地块资料 92、可类比对象的选择（市场比较法） 103、本案地块的基准地价 10二、项目销售价格预估 11三、项目投资测算 12四、资本筹措计划 121、项目总投资（不包括开发期间税费） 122、资金筹措方案 132.1资本金及来源 132.2建设投资资金来源 13第四部分财务效果评价 13第五部分项目不确定性分析 14一、项目静态盈亏平衡分析 14二、单因素敏感性分析 15

项目总论一、项目概况项目名称：武汉捷龙建设项目建设性质：新建建设地点：湖北省武汉市江汉区汉口火车站对面发展单位：武汉德丰房地产有限公司二、可行性研究结论一）市场研究结论：1、从武汉市近几年的销售量和竣工量来看，市场基本处于供需两旺的状况，且以本地化消费为主，消费基础较为稳定；市场处于平稳发展上升期，预计随着武汉经济的快速发展，后期还有较大的发展空间；2、从地块的区位特征来看，项目地块处于中心城区附近，临火车站、公交汽车总站，与天河机场也只有十几分钟的车程，内联外达，交能十分方便；同时片区未来一段时间内，竞争楼盘较少，项目开发处于一个十分有利的机遇期；3、从项目地块的周边环境来看，项目地块周边配套生活设施齐全，具备成熟的开发条件；因此，综上，我们认为项目所处大环境小环境均较为成熟，具备市场可行性。二）财务分析结论成本利润率=63%净利润率=42%自有资金回报率=97%静态投资回收期=1.92年动态投资回收期=2年财务净现值=3517.8万从各项财务指标上来看，本案具备财务可行性。第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处武汉市汉口城市主干道发展大道，汉口火车站对面，左侧是中信实业银行、武汉客运站，右侧是中国移动通讯。项目紧邻武汉中央商务区CBD。目前，王家墩中央商务区总体规划已经完成，进入实质性启动阶段，中央商务区的建设势必对本项目开发起到极强的推动作用。用地周边各项市政配套设施齐全。周边居住楼盘：航天花园、复兴村小区、裕荣家园、天梨豪园、威嘉白金领域等。二、宗地现状四至范围；临街面长82米，深99米。成长方形，宗地地势平坦。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，主要线路

10、509、512、519、533、542、547、705、561、604、605步行过马路到火车站有30余公交/可通达武汉三镇交通极为便利。（2）规划中是有2号线轻轨将经过宗地。（3）武汉汽车客运总站

在宗地左侧100米处，可达全省各地。（4）汉口火车站即马路对面，通达全国各地。（5）天河机场15分钟车程，走遍世界。2、医院等级和医疗水平

夏小中医院武汉优抚医院武汉市济民老年医院3、大型购物中心、主要商业欧亚达国际家居博览中心金马凯旋家居广场武汉花鸟特艺市场金马之家建材家居武商量贩百圣店苏宁电器武汉市中南建材市场华中筑慧电动车大市场华中眼镜市场华南果品批发市场华南海鲜水产批发市场4、公园：131354平方米武汉博物馆公园距本案步行10分钟。5、银行：工商银行交通银行中国信合中信实业银行建设银行农业银行浦发银行（都距离一站路以内）6、酒店有三五酒店湖锦酒店（都距离一站路以内）7、治安情况宗地右侧100米处是武汉市公安局的办公大楼，周边均为重点保护场所治安良好8、噪声情况面临发展大道噪声还是比较大，若建房屋最好是双层玻璃。9、污染情况周边没有工厂、沟渠，没有大型的声音污染、空气污染。

（二）、规划控制要点总占地面积15亩带征地面积2亩净用地面积8671平方米已有建筑物6层办公楼除6层办公楼外为原停车场基本上是空地基本无拆迁。拟建35000平方米住宅容积率4.0第二部分：市场分析一、住宅市场成长状况（宏观研究）一）、武汉市房地产市场发展状况简析房地产开发。2004年武汉市全市房地产开发投资为233.3亿元，增长37.6%,占全社会固定资产投资的28.4%。房地产业增加值为79亿元，增长20%，占生产总值的4%。全年房地产施工面积2439.12，增长24.7%。其中当年房屋新开工面积为1055.22万平方米，增长39.5%，竣工面积702.29万平方米，增长2.9%，其中住宅竣工面积608.91万平方米，增长1.4%。时间房屋成交套数增长率成交面积（万平米）增长率成交金额（亿元）增长率200043205350.8235.7820015123820%415.3718%44.6524%2002556228%524.126%62.2939%20037024426.3%636.5221.4%63.21.5%2004658.083.4%7920%2005681.853.6%857.5%土地供给。2004年城市公开出让土地面积为249.5公顷，增长43%；交易实现金额78.63亿元，增长91.6%。2005年城市公开出让土地面积为151.4公顷，下降了36%；交易实现金额77.47亿元，环比下降了1.5%。商品房销售。2004年全年销售商品房面积658.08万平方米，增长3.4%，商品房销售额165.59亿元，增长47.2%。2005年全年销售商品房面积681.85万平方米，增长3.6%，商品房销售额193.75亿元，环比上涨了17%。2006年1-6月全市房地产产销状况：项目总数754个总套数307201套总建筑面积34581030.62平方米已销售套数207262套总占地面积3719732.02平方米可销售套数99939套总栋数6614栋成交均价3041.27元/平方米多层栋数3884栋多层成交均价2905.73元/平方米小高层栋数2039栋小高层成交均价3055.84元/平方米高层栋数691栋高层成交均价3854.86元/平方米以上均为商品房住宅实时均价，统计范围涵盖了今年及往年所有在售项目(截止至2006年6月26日二）、潜在供给和需求研究1、未来两年的供给研究1）前几年的土地供应量时间宗数供应土地面积（平米）住宅用地所占%200331751518.3593.6%2004532373065.1075%2005231514782.9174%2）未来几年的供地计划及潜在供给量根据近几年的土地供应情况，我们可以推测以后每年净增土地供应计划理论值约为1546455平方米，即约2318亩，平均容积率以1.8计，每年的净增商品房供给量约为：1546455*1.8=2783619m2；假设该项目两年后能形成销售，则市场商品房因政府土地供应引起的净增量约556.8万方。3)2006年在建商品房面积从统计局了解的资料，2006年1-6月，全市在建商品房面积34581030.62m2。4)历年商品房的空置面积截止2005年年底止，全市商品房空置面积：121.71万m2；以上合计，未来两年之内，商品房在建量或竣工量约为：2）+3）+4）=556.8+3458.1+121.71=4136.61万m22、未来几年潜在需求研究1）现有城市人口未来几年的新增住房需求现有城区常住人口（858万）*（2008小康人均住宅目标-现有人均住房面积）=858*（30-24）=5148万m2；2）未来两年旧城改造计划导致住房需求增加武汉市正规划对长江、汉江沿岸实施改造，估计两年之内，每年每年的旧城改造计划约为35万平方米，则因旧城改造导致的住房的需求量为：350000/24*2*（30-24）=175000m2=17.5万方以上四项合计为：1）+2）=5165.5万方3、未来两年内潜在的需求量通过以上分析可以看出未来两年的潜在需求缺口为：5165.5-4136.61=1028.89万m2；二、区域住宅市场简述（中观或微观分析）1）区域在城市发展中的地位本片区为江汉区重点建设的新区，与中心城区相比，空气质量、噪音污染程度等条件具有优势，加之相应发展较快的市政、公共交通、医疗、教育配套、生活设施的完善，使得该片区日渐符合现代人的“崇尚自然、追求健康”的生活居住条件。片区房地产业取得了突飞猛进的发展，一些大盘及中高档楼盘项目相继落户，如新华家园、天梨豪园、锦绣人家等，为本区域的房地产市场注入了活力。与江汉区其他地区相比，本片区整体价格水平相对较低，大大缓解了置业者的压力，照顾了片区低端人群的居住需求，改善了其居住水平，增强了房地产市场吸纳能力。与此同时，片区建筑形态、建筑风格有所突破。部分项目开始向小高层发展，风格突破传统，如金色雅园采用现代风格设计。同时，从整个武汉市房地产市场的开发热点来看，近年，金银湖成为各开发商竞争的主要基地，而本片区则是其房地产市场的过渡区域，本区域的区位优势较为明显：市内外交通都较为便利、各项生活设施相继完善。

随着规划中的轻轨二号线工程的动工和规划中的王家墩商务区的启动,片区的配套环境将得到极大地改善。出行、办公、生活将更为方便。同时伴随着轻轨二号线的动工，将进一步启动本片区的城中村或旧城改造，区域环境、形象将得到极大提高。作为房地产投资来讲，本片区具有极大地投资潜力。2）、区域住宅市场各项指标成长状况截止至2006年6月26日江汉区商品房供应状况项目总数98个总套数40016套总建筑面积4079768.76平方米已销售套数25622套总占地面积311567.25平方米可销售套数14394套总栋数357栋成交均价3417.17元/平方米多层栋数71栋多层成交均价3101.69元/平方米小高层栋数187栋小高层成交均价3067.79元/平方米高层栋数99栋高层成交均价4231.68元/平方米以上均为商品房住宅实时均价，统计范围涵盖了今年及往年所有在售项目

3）、区域内供应产品特征●从上表可以看出，本片区内的物业多以小高层或高层物业为主，占到了总供给量（以栋计）的80%以上，可见本地区城市化发展程度高，土地存量较少，土地利用集约化程度高，人口密度相对较大；●小高层物业的市场均价达到了3067.79元/平方米，高层物业均价达到4231.68元/平方米；楼盘综合市场均价达到了3417.17元/平方米，均远远高于全市的楼盘平均均价。从楼盘的市场价格表现可以看出，本区域应处于城市的核心区域，楼盘的品质也相对较高。4)与本案类似档次物业的特征及市场表现

项目名称所处地段开发规模占地面积产品形态平均售价开盘时间思联花园城贺家墩车站379套高层\小高层37002005.10.8新华西美林公馆新华路100号2000套90000平米高层43002006.10金利明珠花园江汉区马场角40000平米10000平米高层42002005.9日月华庭新华西路600套20739.4平米高层\小高层43002005.104)、本案在区域市场内的机会点

●规划中的轻轨二号线途经本案，将极大地推动本案的升值。如抓住开发的最佳时点、营销得当，本案具有极大的投资潜力；●王家墩中央商务区的启动，将吸引国内、省内知名企业入驻，在改变周边配套环境的同时，也将带来较多的高收入人士，他们将会成为本区域内高档楼盘消费的生力军；●本区域内存量可用于开发的土地较少，本案如能抓住机会适时开发，将占领市场供给时段空档期，有利于本案的销售。5）、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

项目定位为中高档电梯小户型公寓。2、目标人群定位

目标人群定位：汉口片区工作、生活的年轻白领阶层6）项目优劣势分析优势：=1\*GB3①项目紧临汉口火车站、汽车客运总站，与天河机场也只有15分钟的车程，同时规划中的轻轨二号线经过本案，内联外达，可及性强；=2\*GB3②周边生活配套设施齐全，分布着武商百盛量贩店、夏小中医院、武汉博物馆等商业和社会公共服务设施，生活便利；=3\*GB3③区域内的土地基本处于一个断档期，竞争楼盘较少，面临的竞争压力相对较小；=4\*GB3④王家墩中央商务区的规划建设和建设大道金融一条街，汇聚了江城大量的甲级写字楼，为本案提供了大量的高级白领消费阶层。劣势：=1\*GB3①项目地块相对狭小，同时规模不大，难以营造成熟的配套环境；=2\*GB3②项目价位较高，随着西北湖、新华路沿线一带大量高端楼宇的上市，高端消费人群的购买能力已经得到了较大的释放，项目将面临一定的销售压力。第三部分项目投资测算及资本筹措计划一、土地成本评估1、附近最近成交地块资料地块区域占地面积土地性质容积率成交价楼面地价亩均单价成交时间新华下路荷花池17781M2住宅3.87510万1112元/M2282万/亩2004年新华下路23、27号21630M2住宅/商服3.810100万1229元/M2312万/亩2004年新华下路414号44580M2住宅/商服4.015680万879元/M2235万/亩2004年江汉区汉兴街贺家墩村9936.96M2商业2.52970万1196元/M2198万/亩2005年新华下路唐蔡路7375M2住宅33400万1537元/M2309万/亩2005年2、可类比对象的选择（市场比较法）地块区域成交楼面价元/平米交易时间修正区域因素修正个别因素修正标准价元/平米区位基准地价交通配套/环境小计地形地质小计新华下路23、27号1229100/950-1-2100/9710100/1011320新化下路414号879100/950-2-4100/9410100/101974加权相对均价：地块名称新华下路23、27号新华下路414号合计地块相对价格1320974所处权重80%40%120%加权后的相对价格1056389.61445.6本案地块价格1204.7故本案总地价为：1204.7*35000/10000=4216.45万元；亩均单价：4216.45/13=324万元。3、本案地块的基准地价根据武汉市基准地价定级图，本案地块属于住宅二类用地，其基本地价为2481元/平方米，所以基本亩均单价为：2481*667/10000=165.5万/亩。综上，本案地块的价格应该在165.5万/亩—324万/亩之间。二、项目销售价格预估项目价格分析（可比楼盘量化定价法）为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。项目名称/因素权重日月华庭金利明珠花园美林公馆思联花园城本案位置0.543425楼盘规模0.143533交通0.343445价格0.544534朝向0.355553发展商0.143533绿化率0.254532停车位的数量0.143542楼盘外观0.344544户型0.244543噪音0.145413周边社区配套0.454535周边发展状况0.355535楼盘得分14.813.216.11113.7原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YXY1日月华庭14.84300219.0418490000636402金利明珠花园13.24200174.2417640000554403美林公馆16.14400259.2119360000708404思联花园城1137001211369000040700合计55.116600773.4969180000230620注：表中楼价为均价（元/平方米）据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为Y=a+bX根据方程计算出a=2291b=135Y=4140通过可比楼盘量化定价法得出本案的楼价平均为4140元/平方米三、项目投资测算序号项目名称建筑面积M2单位成本元单项总成本万元销售单价元备注一土地成本13亩324万元4216.45二前期工程费174.21勘察、规划设计费、监理费等168.6建安成本*3%2可行性研究费5.6建安成本*0.1%三建筑安装成本3500056201商铺600012007202高层住宅29000100029003地下室1000020002000四基础配套费168.6建安成本*3%五直接成本小计10179.3六管理费用168.6建安成本*3%七财务费用58贷款2000万，建设期内均匀投入。八销售费用600.2销售收入*3%九不可预见费550.3(五+六+七+八）*5%十总成本合计11556.4十一销售收入20006商铺6000100006000住宅29000414012006地下室车位400个500002000十二营业税及附加1200.4销售收入*6%十三利润7249.3十四成本利润率63%十五企业所得税2392.3十六净利润4857.0十七净利润率42.03%四、资本筹措计划1、项目总投资（不包括开发期间税费）根据国家和有关部门关于项目总投资的规定，本项目的总投资=建设投资+建设期贷款利息+铺底流动资金=11556.4（万元）。2、资金筹措方案2.1资本金及来源根据国务院国发[1996]35号文规定，本项目企业应具备不低于项目总投资35%的资本金，即11556.4×35%=4044.7(万元)，由于项目土地成本为4216.45万元，因此本案企业自筹资金为5000万元。本项目所需资本金由企业用自有资金投入。2.2建设投资资金来源建设投资11556.4万元中。计划向银行申请长期贷款2000万元；企业自筹资金5000万元；企业用建设期内房产销售款投入4556.4万元。（附：投资计划与资金筹措表）投资计划与资金筹措表(单位:万元)2006年2007年2008年序号项目合计下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额11556.44447.32439.9124762039.4153.81.1建设投资11498.44447.32429.9124572025.41391.1.1土地成本4216.454216.4500001.1.2前期工程费174.20174.20001.1.3建安工程费5620020002000162001.1.4基础工程配套费168.60010068.601.1.5管理费168.62040404028.61.1.6销售费600.20100200200100.21.1.7不可预见费550.3210.8115.711796.8101.2贷款利息580101914151.3流动资金0000002资金筹措11556.44447.32439.912476.002039.4153.82.1自有资金50004447.3552.70002.2借款200001887.21112.79002.3销售收入再投入4556.4002363.212039.4153.8第四部分财务效果评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算本项目全部投资的经济效益。主要评价指标有：财务内部收益率、财务净现值及项目动、静态回收期等指标。注：①财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利能力，即反映出项目的盈利能力。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。②财务净现值按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。序号项目建设销售期2006200720081现金流入06000140061.1销售收入06000140061.1.1住宅0300090061.1.2商铺0300030001.1.3地下室0020001.2其他现金流入0002现金流出4447.255146.95496.92.1建设投资4447.254554.22157.42.1.1土地4216.45002.1.2建设投入04554.22157.42.1.2.1前期工程费0174.202.1.2.2分期建设款040001788.62.1.2.3管理费用208068.62.1.2.4销售费用0300300.22.2销售税金及附加0360.0840.42.3所得税002392.32.4不可预见费210.8232.7106.83净现金流-4447.25853.18509.14累计净现金流-4447.25(3594.2)4915.05折现净现金流-42