房地产经济测算基本逻辑

房地产经济测算基本逻辑

运营条线培训主讲：集团运营管理部2018年9月房吴地师产离静贼态繁和娘动柏态唉评悄价封指毅标静蛾态架评察价厘指帐标宪：不御考葬虑辞资端金宵时岁间毕价巷值外的验经皇济约效涌益拍指魂标（1）枕投透资冷收富益辩率陵，继例引如钱净刷利背润叼率厌。（2）抱静陶态伯投迷资董回异收夕期夸，悬例讨如较假设定注租聚金护不京变萌，奸用瓜购罪房门成脱本/年旋租顿金=事2虫5年寺。动呈态详评吴价也指节标斧：（1）吗净泼现烧值净机现这值=未柜来香收夺益颗现业金颗流导折捐现—初溜始慰投酱资仆额抗，位就握是症说都，毯假哪如评投挡资朽一薪个姻项活目爬花派销1惕0黑0宁0万截，牧投瓜资5年歇收馋入1芝2粒0请0万而，财但韵是5年自后亲的1狭2与0下0万鲜相祸当咬于根现箱在龟的9习0培0万柏（糠钱鄙贬猎值忌）酬，分那啄么9液0罚0万-南1纱0提0厕0万=鹅-糖1唯0逃0万哑，五此辞项去目状不衬适臂合掏投凡资蜜，诊反捷之别适匙合益。（2）抵内遗部或收刊益藏率盛（I口R耻R）说换的妥是皱累萌计颠净俗现德值拘为0时环的即贴印现蹲率蜓，禁可克以员通办俗左地遵理表解贼为走在挽考肾虑谜货泻币掠时亡间膀价门值虫（盟通劲货瓣膨羽胀钳贬沸值翻）洗下浪，梅在衡项忙目袍周劳期点内夜能浓承惭受逆的永最胳大谢货律币牙贬膏值颈率词有然多幸少究，壁或巧者改假乔设抗贷掘款铺投窄资臭项溉目扒，恢我环们俱能翁承区受缝的扬最沉大弓年回化身利炉率滩是饼多比少喘。税亩金费社用成殊本---静居态供测勉算=利讯润收卸入收赠入收入=量×价量棍：地殿有归多近大切：6忍0衣0亩邻，康或美是1仿0万情平某方柱米能距盖锐多炮少胞：容害积努率=总看建绪筑骆面陕积/用籍地舌面己积建南筑坟密秆度=建挺筑欢基辜底耻面卵积/用忽地述面年积限认高允就没是盟允甲许波的湾最巾大究建裕筑祖高搅度能斩卖抬多年少驱：可蓬售育面晃积阿和波公择建默配油套覆决层定价私：项焰目触定友位蚊（必高词中国低车）绒、跌产贴品宇结彩构亏（州别贩墅棋洋蛙房匹高蔑层锦）进、渴价缘瑞格熟预梁判启（章竞中品补降捡价跃、答同舍质元产棚品租积罩存益等山）成底本土喂地乒成列本序号项次数值备注1土地起拍总价（万元）73000

1.1起拍楼面价（元/㎡）7500=土地起拍总价/总计容面积2土地拍卖成交价（万元）83000土地出让金2.1成交楼面价（元/㎡）8500

3契税+印花税（万元）2500契税税率为3%-5%，由所在地的省级确定，印花税率为0.05%，=土地拍卖成交价*（3%+0.05%）4大市政配套费（万元）800指红线的道路水电气有线电信等的接入设施费用，一般按照总建筑面积为基数乘以单价，住宅和非住宅单价不一样，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆迁补偿费（万元）-6其他费用（万元）-如车位补偿款等7土地总成本（万元）（7=2+3+4+5+6）86000纳入增值税计算成腊本建浸造赖成王本7、桌工你程尖建游设手其炕它庄费衣用勘配察踏测胡绘企及歌检肆测天费规勒划割设画计状费报肾批恰报川建阻费红轰线撇外粘市遵政加工众程怒费七毫通寺一膝平贝费芽用临梨时叹设床施农费基骆础阶工笼程启费结大构店及土粗傻装隶修门倒窗气、咐栏背杆升工蛛程外锤立夫面储装她饰公射共买部察位暖装扎修室葬内疼精研装以修商理业捕建爹筑帮相唉关阔费倡用室京内后水及暖普气铲电消季防雀系鲜统通世风演空叼调庆工限程住战宅棉智筒能恋化悬系狐统电道梯祝供斤货雅及应安悟装其符它助设吃备商胡业苍智茄能步化鹿系字统商喷业畜建凳筑饺相筑关燥设格备耳与丑安根装室典外睡供总水孕系坟统室淡外对电继气哨及物高眠低窄压影供涛电室慌外倚燃宅气民系必统电萄视勾工梅程蔑费跪用电并话扛宽勒带穴工割程擦费衣用发迅电税机绪及观其妄安饿装娃费室志外蜘智蚀能绝化尘工抄程谈费室狮外是采沈暧读系端统室搜外层雨捧污岗工倍程景服观店环亡境余工蹦程程费夜巾景尚工乌程挡费室烛外就零牺星涌设秋施游柏泳贱池不枪可翻售返会更所教低育饶用姓房社勤区在、风市桃政仙用只房物鸟业望管秧理杆用舞房运绞动慰场货地设租备漫用尸房架扒空馒层授装腔修地勒上杆车腔库正公伪共吩面帝积信社报淋箱塞、拾标塘牌工且程所管批理述费营毙销避设馒施盾建休造负费物做业色完护善浇费不泡可乞预胳见田费自烈持围性括物药业书开晒办哨费1、羞前示期类工其程古费2、伯主贤体斧建桑筑匪工黎程金费3、沉主脂体霉安昏装业工症程本费4、浴景跌观全和第社跃区峰管稳网浮工声程5、沟公花共纷配泪套殊设著施6、押开配发膛间随接候费费辈用管调理葵费薪臣酬啦福美利鸟费工旦资奖络金职旧工千福挥利惠费社慰会桥保瓣险帆费住绿房切公撒积忙金工篮会颤经梅费职例工似教淹育穿经婆费非宫货奏币茫型江福暗利辞像退造福计利办阀公圣费邮骨电章通遵讯半费办晒公葡用暖品序费招宇聘眼费会先务剖费保蓬险歌费办越公镇杂级费招召待铅费车呆辆剪费兽用外狡埠礼差榨旅业费市打内谅交财通男费车兄辆葬使抓用邪费车很辆卖维告修贝费车写辆篮保芦险相费顾烛问事咨榜询界费宣碍传腿推捉广历费物开业误费兆用物莫业谜租留赁爹费物板业回管剪理社费物愿业依维部修劣费固击定送资摆产房桃屋型建讲筑淘物运初输火工冤具机施器加设烟备家宏具凳器果具电炊子单设规备无唱形芽资烧产软章件费心用营收销除费营腐销细推谦广读费薪旨酬湾福漫利构费销矩售捡管嫁理凶费代飘理谋咨黄询槽费物恨业映管爬理扬费营稀销盘设箭施栽费客微服窝管番理姑费其平他健营剑销倒费辆用财仆务鬼费蛛用含淡各迎类付利如息才、百财尝务肃顾劈燕问费、唯安排费载、咨询杨费等；籍约占含垄税销售汤收入1.5-2%。货值（亿）比例上限金额上限N＜61.65%≤8006＜N≤91.60%≤12009＜N≤121.55%

12＜N≤161.50%

16＜N≤201.45%

20＜N≤251.40%

25＜N≤301.35%

30＜N≤401.30%

40＜N≤501.25%

50＜N≤651.20%

65＜N1.10%

或搜开倡发兼成必本*惹3织%税剧金税种缴税主体计税依据契税转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方）/增值税及附加在我国境内销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人；/附加：城市维护建设税、教育费附加等。土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（卖方）；以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（卖方）/印花税对经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税（买卖双方）/税径金-增占值殃税管及的附爹加增浑值缝税:一谎般贝计指税疲法:增欣值腐税=销兄项犬税-进欲项殊税销亭项轰税=销停售议额×平1因1芒%销额售纷额=（跌全把部溜价都款菠和流价定外捐费谢用-当旨期弃允晓许扎扣欺除卖的施土剃地削价形款斧）÷（1窃+第1家1嘱%）当敞期色允夸许窗扣突除蛇的黎土街地洒价爆款=（询当嘉期要销翠售蜻房钟地鲁产乡丰项盐目桑建涨筑爷面贺积÷房垄地悉产下项狗目娇可纸供盆销珠售戏建谷筑枣面倡积郊）×支须付竖的香土滑地闹价谦款去进煎项怠税悔凭诉增民值鸡税仙专枯用漏发西票正或钩是丢规缩慧定赞可关以居进致行武抵洗扣循的柄票斤据简题易摘计罢税手法:应肯纳这税姜额=销舒售摆额×钢5呜%家=全急部冈价仰款棉和稳价卸位吸费倦用险（番不虚得尾抵虫扣推对旧应猜的冠土圆地内价洒款歌）÷（1敞+激5络%）×棍5勤%增近值栋税抛附弯加:城令市包维爆护图建冲设芦费=增帮值浪税炕*7冶%教沸育毕费黄附奏加=增稼值质税惕*3滤%地垫方士教壮育妖发仗展易费=增径值没税料*2催%计恭算久示敲例理：某体项目5月销坦售额2亿元（蜘含税价柄格），顽可计入保当期土置地成本为0.8亿鲜元，可绘抵扣的茶进项税大为0.05亿宵元乐。税辣金-增唯值国税蜜及领附彩加增辟值纤税壤附乖加=增环值还税×1扑2优%计税方法应缴税额简易计税（全部价款和价外费用）÷（1+5%）╳5%=2亿元÷（1+5%）╳5%=0.095亿元一般计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销项税=销售额╳11%增值税=销售税-进项税销项税=（2-0.8）亿÷(1+11%)╳11%=0.12亿元增值税=0.12-0.05=0.07亿元税闯金-土振地括增艘值新税扣血除暴项度目晶包漏括熟：土雷地丛成语本开书发大成吃本开胃发谊费凑用品（先土丧地导及偏开萝发贿成车本驳的1所0剖%）加蛋计止扣营除慈（吊土稍地燥及汽开王发锯成期本鱼的2第0美%）与坐转政让缘瑞相何关匠税纠金巷（乓增丝式值剪税愈附疏加掌）1、乓增拖值薪额=收对入-扣蚕除垫项胳目2、论计阅算铸扣祖除拢项冷目直金师额3、伪增膏值罩率=增终值温额/扣肚除馋项妙目消（幼确盲定伶税挡率宿）4、替应庭交排土厌地寇增司值竞税=增夫值街额×适吸用嗽税来率-扣蜂除厦项车目待金民额×速角算喉扣稳除砌率级数增值率适用税率%速算扣除%1不超过50%3002超过50%至100%4053超过100%至200%50154超过200%5035税傍金-土辟地励增小值安税计畜算腹示伙例岸：项烫目闲的烤销洗售晋收心入庭是1裕0万筝元悦，泰全擦部竞为信住集宅霜，瞧预造售饼阶蛮段统按2阿%进流行穿预养征洽，营预锦售醉阶萍段观的违土好增凯税赞（球项圾目袄公民司费）=物1怨0汪*广2题%啦=效0闭.住2万歪元怪，妹项高目乌的赴销筹售欣收邀入营是1滨0万检元谈，禽土紧地烂取厉得辱价盖款3万区，吸开补发早成狱本4万奋，贯增顾值松税弦附崇加备假怨设刷为棚销瓜售届收屡入现的0姿.龄6殊%，润请思问朱清碌算哪阶俯段谢的先土雨增组税乏是级多扣少止？孤（兰备粗注芝：脊以才上你销书售牧收拨入拴及茧成躲本缸为饺不沿含饺税枯价湾格步）第受一姑步催：供扣粒除摄项搅目=难3惭+美4坑+痒(屠3蛇+锤4忌)烈*剂1窃0控%详+膏(铜3跨+锻4报)侍*颠2酒0心%凯+单1淋0株*堵0村.湖6查%筐=冤9根.箭1顾6万剧元第庆二踩步斜：第增贡值熔额=讯1映0箱-敞9螺.脸1品6秘=佳0屡.云8揭4万推元第宜三雁步安：杜增吨值汉率=洪0采.志8瞒4施/脊9悬.老1纷6冶=培9陶.紧2提%征<尤5雨0丽%适尼用辣税舒率延为3吉0模%取S决t炼e踏p沿4：朴应俱纳愉税验额=砌0强.歼8姨4断*犬3桶0精%渐-泉9签.盟1阀6福*约0升%蓝=暖0墓.砌2散5万邀元赔扣串除扯预袍征易的违税叹费倒（搏多踩退规少阅补猪）齐，役还泳需队缴蛾纳贴土叫增母税滑为0双.卡2拐5舱-蒙0潜.抄2鸟=忠0证.后0铜5万股元税纠金-契宗税昼、袜印流花敬税局、控所葬得屡税契佣税=转敲让喉价见格×税见率棉（3％~楚5％旁）印居花津税=计直税枝金阶额×税杂率主（0贪.泛0钢3及%、0克.耀0虎5狭%等法）计亭税馋金躁额终：平土第地耐使系用界权森出娃让担或别转资让盛合野同靠、愚产忆权像转贫移没书木据典所犁记捆载外的静金脚额腿。所绝得芬税=（鼠收开入-成辣本-费蛙用-税铅金测）×慌2盾5旅%税缴金-费乡丰用营莫销话费傍用初：突项盘目览营垦销悼人闲员岸的幕劳俯资鼓薪撒酬佳、摧广牵告氏费粥、熊宣冈传凉推艰广享费疑；宴约掘占犯含扬税快销殊售腿收拼入2拢-疤3低%。财宇务鹅费巩用坚：志含谈各说类极利堡息饰、腹财泼务给顾吉问准费贵、匀安榆排惯费斜、蹄咨踢询疤费倍等愁；怪约站占丘含勒税幸销观售助收押入1亭.故5让-惊2撕%。管医理充费唉用倘：急包钢括库项通目严、贸区片域母平懂台祝、盗集昨团课平多台宋费父用脊以随及平各牙类探奖组金划；肃约蔑占并销袭售碰收响入2闭-腐3羡%。计循算找实区例某踏项盏目翅占弊地1喉0闷0亩剪，筐容算积已率3盒.鄙0，君项吧目辈可姐售覆面丘积2番0万相平绑方较米役，峰土翁地救价滔格2售6漠0万/亩罩，福项选目滩预低计担整耻盘专均耍价1挖0赢0悔0蕉0元/平花方巧米焰（丽含斯税瓣）,该掀项封目剑所宰在家区娘域塘项躲目酸总循体魄单肠方贯建筹造双成恰本岂参凤考逼值添为3拳8众0咱0元/平阁方域米食（扇含锈税手）移。乐营它销听费宋按述照可货珍值4控%考瓶虑达，芝契殃税偶按3山%考驱虑裳。度全略部纱投贪入玩自晋有青资堡金保，侦不韵考列虑忽内损部涛计贯息份，念不姨考朵虑追土虎地逃增烛值炮税幼、谢增愧值恨税须的隔预割征就情约况撤，么经叙过碑初温步欺测妙算禁，键该匙项罚目云可笋抵本扣贴进霜项还税扫比岗例轨为录含会税级建悄造塌成阳本鹿的9手%。计纠算建此才项另目泊的旺：朗（1）执增葬值弹税垒（2）烫土择增如税性（3）毙净训利拖率荡（处含爱税维）计蛇算派实鞠例（1）烟计饼算件增殖值居税愁增溜值床税=销乌项最税-进均项终税销姜项肠税=（1阵0业0椅0行0桐-宫1婶3钥0数0）÷役1从.般1助1夸×株0欧.舱1粗1它=拦8辽6秋2舟.猛1剪6元/谢㎡进枝项援税=手3嘱8句0获0舱×肚9幼%赠=深3裤4蜜2元/徒㎡增挽值今税富额=（8起6泰2劝.励1社6炎-秃3乘4尼2）×担2寄0到=票1术0舅4口0哗3朝.过2万条元增锋值形税评附易加=增胁值辆税朴额×众1惊2面%患=矩1鞠0岸4彻0鬼3蛋.医2造×尺1脆2游%再=笋1观2束4致8亲.箭3踩8万校元（2）唐计要算线土彩增苗税墓扣这除裙项配目=（描土菜地搂成膀本+建麦造创成岸本躬）×插1哄.戏3血+增球值厌税哥附治加=竖[（1偿3验0缠0瘦/重1触.狂1符1＋1逐3次0虚0丧×孙0础.酬0怨3）+沃3旱8掌0猪0篮×（1绑-鼻9冈%）]做×第1叮.样3＋6胖2典.形4互2=忌6火1环3给1元/偶㎡单网方稼增绸值病额=应荣税炼收轿入-扣质除仅项大目=隔1参0饿0牛0扫0上/惠1俩.腾1令1袍-快6拜1埋3仰1=持2抄8貌7忙8元/滩㎡增蓬值虑率=单恒方敬增嫂值缝额/扣洋除穷项谈目=绩2愧8炼7岗8湖/垂6签1则3童1浪=逃4羊7箩%单付方战土北增翠税=单眨方离增风值灶额×税摄率-扣塔除此项湾目×速热算尖扣赵除米系秤数=档2管8归7铁8税×宋3练0次%调-绞6称1敬3追1粗×蹲0=才8拦6爷3见.涉4元/零㎡土贯增善税=搁8茂6摇3势.靠4漏×邻2晌0屠=禁1宰7呀2黑6蓝8（3）袭计员算够净脂利劈燕率单岂方织利籍润=收论入-成旱本-费怕用-税胀金=收际入-（粘