房地产投资与决策

房地产投资分析与决策★房地产投资概述★房地产投资决策程序★可行性研究的内容★房地产投资分析的任务★案例——政府请客，凭什么要我们买单?!一免、韵房取地盟产择投烦资点概雷述房所地蝇产耀投然资秤的内含诵义房行地位产忽投偏资塞的缴特饿性房愤地焦产斑投狠资澡的嚼类岩型房碧地硬产陕投务资示的庄目店的房虹地栗产疏投唉资透的未含碗义所波谓盾房报地沃产胆投挑资菌，词是择指滑投岂资撑者独为赤了捉获敬取把预读期顺的沙投慕资坐收汽益惭，印对点房浩地榆产兆开丹发蝴、慢经嘱营酷、封管兰理备、惹服帖务迅和厉消刺费纵所王进损行特的鱼投兄资拌行蝴为桂。一横、君房晚地靠产抖投沈资愿概鹅述房役地掠产病投苗资咐的愉特啄性1市）况区企位露的风重税要佛性：金房浴地缎产糖开倾发符的之第北一匙要贤素模是须区辟位垫，该第恢二忆要论素愉是悄区冰位窜，让第列三见要堆素芳还昌是乞区粗位婶。①随选资择怠的躬区持位闲在胶当匪前检必璃须移对负开伴发现投漂资星者辟、通置溪业正投洲资些者笔（辉获征取谈合虑理键、暮稳疲定喘的胖经征常柏性调收妄益更）饭以禽及估未榜来吸的呜租木客握（钞方铺便烦地消开交展辉经社营汁活粒动惨以泡赚不取绸正足常趁的授经深营浙收丑益永并远具暑备黑支粉付隆租时金饿的魂能瓶力吸）鱼都兰具破有马吸腥引榆力撤。②叛选浑择魂的丝式区弹位终在辞未仓来膊必旁须歼具势有纷增稳值岸潜教力冤，箭房苦地氏产衰投有资视价蚕值孤的睛高架低黎，细很施大皮程分度星上盼取柏决董于摔所宗处吐地汤区法物扣业舰的与整吃体识升价值哄潜刻力氧，贱而归不厘仅存仅虹是享看寺当沃前菊净稠租跨金蜡水借平泳的洪高设低絮；③中重庆视题所维处件区生位亮的吉变啄化遍情雕况转，漫避界开毙环意境梯日戚益梳恶钟化择、撤城毙市替功闹能罩日落渐崇衰借退等的顽地第区奇。2弟）旁政吸策帽影弃响邪性：指治房负地袭产母投柿资呜容老易遭受糊到葵政蓬府铃政助策挡的贯影胀响央。房桑地揉产踢投毁资沙概扮述3除）锐对聪专侮业技管树理闷的遭依歪赖释性：池对俯房巨地钞产彼直劲接袭投兄资解而亚言膛，乞房昏地占产弹投记资已对段专殿业研管酷理吴的贡依把赖阶性瓦较浪强障。4思）植房痛地勾产遭投鼓资框的怕巨兔额职性：驼房挪地吐产庸投碍资辨需偏要担大杀量泪资菌金方垫炸付艇，蛙没插有物雄厅厚换的滚资透金戒实战力匪或阳一哲定途的廊筹烘资虏能河力艇，沈就薯不钢能泡投垮资桑于差房蛇地夜产门。5材）昌房沿地奔产均投膀资仿的杯风翼险勺性：顿房畜地驼产母投文资卡开僻发削的险每角一狠个立过伯程影均罢存佩在绵着内不岛确内定胸性敬因剩素榨，迹因旁而技也缴存舒在梦着僵风灶险铅。6每）遥房浑地碧产钢投仆资对的吓保优值卫与猛增贱值裙性：毕众咸所遭周驴知蜘，译通唉货加膨刮胀悼能游使怎货窜币挨贬添值烤。染从迷长想远细来稳看绝，肠最座能洁保墓值赶而在又撞最昼重旺要倍的邪实锡物套就支是锹房妥地锦产伏。乘故胜房后地拖产版投励资讲是兔一手种腰避暴免医通悦货辱膨远胀壶损论失闷的葵最正好脚的冒保向值堡方盲法抓。房勺地惹产毁投滑资顾的般类嚼型按圈房再地批产缝投旦资醋形喜式恩划抛分1雨）码房践地土产随直茎接基投冲资晚：投席资扣者垂直弟接会参愚与羽房脾地雀产液开查发练或低购详买拔房躁地境产丧的把过姓程嫌并商参感与膀有序关搭的焦管扬理泉工眉作序。①赖房筒地裳产愿开些发斜投菠资模，柴投输资坟目高的乘主锈要顽是脂赚全取箭开役发脆利影润父，扬风男险线较束大禁但悬回勉报评也湖较奋丰斗厚汪。②较房沸地螺产音置疤业铸投皱资术，麻投贤资吵目席的心一进是船满砖足堤自环身捆生奶活写居秒住黎或蓝生股产怖经杨营益的亡需扎要滔；族二拒是池作处为坐投须资毙将码购并入握的更物附业差出板租萌给歇最砖终剑的惧使纯用惹者贷，择获洪取汉较荐为臣稳夺定议的捆经霜常丑性唯收茧入狭。降常雹获民得柳保踏值争、劈燕增狐值枪、龄收宅益项和姜消梳费津四揪个劣方住面笼的场收县益锯。房表地躁产俱投至资悬的清类米型2章）驾房业地起产她间逝接炕投馅资嚷：是羽指宇将库资屑金凳投陶入按与祖房沿地伴产剩相锣关崭的胳证名券缴市奴场摸的组行呜为相。①坊购街买急房楼地毙产赔开窜发恢投屡资墨企台业拣的床债判券照、障股罢票②饥投型资香于伐房它地席产否投茫资榴信范托舌基淋金脾。荐投筛资均者降将锐资榨金说投帽入榴到福由附职主业差投续资挤经帜理畏管址理激的谢共椅同卵基住金传，亡用腰于沉购宿买础、耳开跟发幕、奏管辣理袜和兼出支售塌房超地伙产牌资锅产闯赚洒取字收办入真。暖优辈越仪性拴：扛以危相煌对币较庆少姨的末投怕资榨持脏有敞多走元辉化尤的挑房袜地逗产册组遇合述；倍有垫强街大历而镜稳他定猎的摩分醉红纷潜怪力稼（侵来捷源婶于著所济拥酱有矩物甩业箱的挡经编常浊性木租较金昏收律入渐）变；翻有葛机攀会惯得循到陪资虎金龄增扑值叹；释投犯资要的铃流抢动道性崇很奶好邻。③警购照买毒住扬房移抵雁押匆贷齿款林证范券隙。损银铃行骆将谅所霞持犯有萍的般个购人四住伴房滩抵蕉押豪贷颈款动汇菠集伞重脆组盘成舱抵卖押吵贷沫款双组抖合舍，碑每匙个领集伟合项内蜜的枣贷舟款虏的鬼期放限岭、胁计壁息糠方惹式吨和馅还颠款钞条论件瞒大展体炊一问致眯，铁通把过李政帖府伐、铅银堪行符、猴保弊险病公膀司腊或稿担特保趋公泳司值等诉担销保呈，粘转浆化耗为才信屑用代等廊级安较嘉高止的拌证餐券麻出析售丝式给敲投糠资奇者殖，柴投展资伏者节可贞间现接障获么取照房屈地祝产计投训资货收耍益碎。房父地瓶产托投碍资茄的醋类皆型按除房针地卡产说投吼资箱对牵象独划失分土妄地坏投摔资苹：垒以呀开伸发捕、透经何营沾土扮地甩作救为狗投渐资诉对烤象房功地垦产衔开飞发至投膀资帜：巧以量开杆发唇各鸭类佳房洽屋须、赖建这筑滤物栗和那构炊筑雀物敏作怪为他投捐资冤对漆象即。房坚地赔产霸经抚营担投例资科：怎房砌地戴产盐销偶售狗、揪出挽租麻、激互迈换贩、屡信忌托吉、房拍地挠产托证垮券拌投蒸资闲：泳房害地拒产宋债自券呆、讽股终票抚、沈基炼金房抢地刃产放中宁介样服刻务伙投缝资击：堪房垒地进产费咨荡询静、它经辜纪吴、怨估健价溪等饥中侍介壁服摧务堪。房将地冷产浊管厕理护投普资坚：排房急地渐产肤管害理绵、导维屈修主、彻保茎养晓、愚服片务二兄、套房撕地弊产愧投确资斧决谱策晶程萌序◆饮项包目叉管恋理秆程蓄序◆色可婚行铜性肥研锣究问的畏阶鸽段紧、射任梦务

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刻可古行煤性娃研爸究(F内e储a仓s费i碍b舌i圾l氧i岭t量y钱S脚t朽u眠d局y)阶段立项投资决策设计施工交工运行产生报告项目建议书可行性研究报告项目评估报告勘察设计文件开工报告阶段报告竣工验收报告后评价报告房旬地宿产奔投节资济决娇策芝程撒序阶段机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估工作性质项目设想项目初选项目拟定项目决策主要任务捕捉投资机会，为投资方向提出轮廓性建议确定是否需要进行详细可行性研究，决定关键性问题，缩小研究范围提出多种可能建设方案，进行综合分析和全面技术经济论证，确定项目可行性对可行性报告进行审核，提出评价意见，最终决定投资是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需时间1～3个月4～6个月中小型：半年大型：1年或以上1个月左右所需费用占投资％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可售行版性锹研愿究景的迎阶吃段木、次任释务房铸地女产吊投昂资歉决筑策并程羽序◆可续行丘性相研霉究侦的销程施序项闸目别筹絮划提爸出屈开漏发刚项奋目政的础设纹想见，盗组询建症研沸究并机请构增，鹅也木可疏委丑托匙房美地乱产忍咨单询甩公塔司磁、尸顾且问前公终司毯和村工狡程担公筝司护等店单遗位锋研演究等。承划担旁研搬究钳对毯象味的卵部稠门堤和性单挑位垦要污摸棉清毅委吸托馆人朴意炸图钻，面项酬目痛提摘出蒙的厦背凤景球，乡丰收奸集樱主刑要骨依磁据辽材老料塌，善制票定感研佳究拌计见划心。市耐场毙调饭查族与惭分拢析对裂项耕目舌投圣资千的滋经宣济舍、牌社惨会主和研政描策垂法齐律仆环势境五，淋房歪地尾产谷市角场腰需烧求毫情剂况返，汽可闸供艰选抽择苹的它开陷发止场执地徐、清开蚂发吊条渣件桶等暖，并进慌行裤广业泛榆的速调凯查把和皇分霜析计，养从灾而位寻残求饭市挡场言机乐会询，垃确朝定有开热发菊项同目遭的票市闲场返定规位殃。房再地川产苍投楚资案决丹策足程眉序优享化性和碌选污择置开犯发和方该案根代据郑选检择葬的咽目肠标座市欣场知和锦备仗择禽场鞋地骑，偷设赌计谅若皆干稍个绸可菌供央选注择莫的阅开沸发盆方湖案智，爸并约经晃过笔分骆析伤对痕比置，谁选扛择役出伤最授优速方持案阅。方伍案搜评席价对族优掏选埋出桥的蹦方巷案园进价行皆深迟入凶细员致像的腹研找究葛，腾分悼析蒜开立发报项发目而经董济步上否的竞合售理档性正。图对考开总发让项概目灭的校投守资旁费轧用胶和危收被益绝进乎行迈估免算倘，毯做炕出挨项膏目养财够务厦评舰价娃和辉经垄济祸评销价阁，壶并炒考瘦虑赚项您目森的历投迈资迅、睁租必售椒价省格火、挥规盐模控、闪建熟设木工碧期妄等钥不织确桌定景因担素呈的音变悲化窗，鼠对含项记目顾的返投爹资合效话果钥作原敏屑感抚性睬分然析率和伯风庸险交性激分礼析围。编茎制塑研兽究怎报落告按收开请发精项泽目豪可狡行果性拆研浇究侦内垒容届，府编界制闻可乔行良性牢研送究肢报倡告配。三奖、宰可钻行败性泪研两究飘内拥容房越地文产杀投轿资脉可牛行连性筑研送究呆解桨决稀开妇发赢项针目摇建悄设1录）耐必足要绩性博：姥市舱场毁需斤求颤，仰社至会删需辱要茶；2敞）扯可茄能奖性招：资原舰材物料殊、松工展艺雷设药备凡、带资挂金康、岂场丽址坡及详环贱境娇影瞎响厌；3棚）扭财疫务隔可今行轨性嫌：轮盈窗利撇能教力砌、班清华偿赖能将力型及久外奥汇检平付衡恰）4捧）灵经员济洲合嚼理畜性喂：币对纤全皮社疲会扩的挨贡榆献落、踏所做付把代忌价耽；5擦）星社既会剥的偏相笔容枪性谨：碌社剥会货影启响局分毁析勒、烟互沿适皱性纱分缩慧析启及寸社训会鼻风智险鞋分袜析6久）须项轧目膀可隆靠做性涛（鹿风强险赖）浩。三眼、赵可贴行旦性挂研屡究邻内赶容1沫.项吃目零概播况2舞.开谦发惯项贝目彻用筝地日的允现浪状掏调录查阔及谜动考迁范安怕置3检.市帜场振分饺析罩和宅建愈设颤规丽模神的液确裤定4汪.规葛划帝设亭计养方岂案库选肾择5孝.资俱源顾供肆给6挠.环陶境凤影号响忠评慌价7茧.开贿发茧建对设魄计微划8肥.项饿目足财傍务赵、候国峰民残经径济萍及关社晚会柜效溜益钳评庸价9群.不旨确骑定涝性胳分肤析1饱0植.结川论巡寿与宽建横议可明行烦性债研史究卡内偏容前器提市餐场性预头测朋和振建佛设葱条岗件餐的墓调奖查基青础开颜发枝项咸目绍的塘规浸划赤设烛计汉方纺案核门心经铺济输评垮价可洋行鱼性何研散究破内锹容市百场线预鸣测旬和捷建匀设都条向件担的旷调息查市匀场手预停测咸包顺括宏房邀地泻产膊市享场粱销骆售弄调驶查邪和恰需缘瑞求口预喇测划，拳开移发违项差目跨的热销远售部或裤出怨租侍前除景畅分虚析损，爱市杨场驼范禾围酬的渐确漂定营和候租胸售菠意兼向停分备析改。建讲设武条时件妖分券析翼包桌括央基元础逐设缓施笋状陪况救及倒其崇外角部赶条惨件岁，懒各茅类渔建翼筑借物梅、棉构射筑供物退的绒现解状肆，兰需借要锻拆垒除猪的荐房冰屋汤面其积尚，掉需液要宾安筐置按的足原创住盘户副户总数鹿和革人摇口匪，吧需掘要眯安形置蹄的崇劳冒动贝力踢人绵数损等号调萄查乔资突料老，热并箱对流供糖水未、吨供题电锣、画污征水欢处腔理蓬条知件幼以消及颈商呼业纱、仅服淋务懂业批、笋文蛾教烦卫雁生慈环旱境制条姥件子进闯行壶分槽析搁。可驱行仅性销研必究避内暴容规备划显设卧计苏方经案开间发友项渡目馒的车总袄平原面谁布作局暑，允主么要雄建料筑劲物暮的赶造背型跟设费计恳，老城鸟市茂景赏观粪设斗计息，继建研筑热物押的痰主绸要毛技渴术娇参宣数纹，掀场窜地借内撑外奥交券通寄组用织柴，知基垒础透设纺施升与学工脑程仿管膜网胆规迈划防。可渴行姓性木研桑究肠内法容经伙济蛋评奸价经德济器评纲价萍阶厦段泰需非要熊进萌行裤开艺发禁项述目疏的玩投裙资抱估狐算谢、陵财调务猾评屯价左、泄国俗民投经中济斤评阿价魔、毙社粱会沿评裳价投万资被估况算包串括侮开摧发扣场踪蝶地淡的交购福置咽费懒、国拆蜡迁阴安淘置或费拿、街项袋目奔的井工航程洗造尿价塑、售规捕划阔费告、下建光设雪费颈、周管撤理与费帖和赛其好他肝有岁关白费随用林的贝估烛算添。财卖务舟评胀价是什在戏国任家阵现学行茶会吼计故制筒度弹、御税捏收僵法琴规门和巡寿市贸场迅价揭格烫体碍系段下失，溉从磁项晴目崭自慕身握角苍度华，舍分篮析牢工芝程浮项滑目柔的资投敢资真、涌成换本勤、亲税轿金刷和缺利丙润纸，承计捐算递项呀目轧的语效圣益抵和系费倡用率，柜考验察栗项桌目挡建轿成陵后疾的忠盈季利霉能娃力尸、占清坛偿酿能劳力坦和拨外侄汇头平谦衡耍能幅力逗状猜况减，孝据框此室评饼价闷和天判习断吵项磨目瞧财位务甲可亏行情性慰。可栏行馅性历研肠究众内靠容可舱行钳性盗研冤究饰内凝容国这民摊经套济汪评奥价是牢从晌国联家糖整陈体揪角生度朱考锤察造项绒目道的之效剪益巩和港费迷用数，惧用轰影情子曲价肤格捏、此影茫子宪工框资松、建影红子姻汇男率报和夺社具会搅折招现芦率叶，那分悬析累计陪算住项亿目封给愧国畜民颠经柏济沿带忽来卸的的净因效扮益麦，富评骗价杠项须目筝经砌济泡上上的样合雁理铃性趋。国拥民扫经型济淡评涂价房诚与轿财啦务敌评呀价孟的觉区挖别评卖价符角挡度雁不脊同：财余务倒评贯价醋站冬在元项安目辛的含层围次钳上监，萍从饱项洁目厚的史经岛营麦者辞、剩投阳资控者篮、爹未撕来窗的填债白权夏人绍的霜角企度授，否分衔析灶项卸目萄的笑可稳行舍性逐。损国详民载经榴济伤评无价愚是展站社在般国微家何和术地疑区查的拨层年次产上松，许从桑全稍社倦会组的个角乒度锄分产析顾项恶目唇的踩合终理啊性孕。项葛目鸦费至用虎和大效傅益筹的荣含慕义呜与辣范链围燃不沟同爪：财胜务雁评突价宗根扬据欢项绵目里直惰接哭发问生轰的猜财传务酷收写支文，课计沟算绑项吩目纤的模直建接扰费伟用鸦和饭效悠益俭；选国犬民艘经贩济洲评桨价籍则远从白全旦社皂会沈角陕度候考惭察挪项豪目役的伶费瓜用聋和联效科益柱，陪考妖察睛项圾目驰所潜消康耗矩的养有枣用加社伟会命资知源倡和沙对议社裙会挨提抚供诉的黎有葛用君产谈品绸，壳不欢仅己考爱虑跌直甜接洗的胞费著用杏和续效照益下，执而厕且裁考绿虑叫间胖接毙的扔费捞用瓶和蹄效戴益摆。评讯价况采呈用范的验价疏格败不袍同奶：财愤务捏评鸽价冒对谱投阴入加物尝和宋产岛出寻物良采博用挨预增测舌的已财针务这收幼支办价窗格槽；琴国次民汤经角济摊评夸价为采映用趴根浸据散机炊会婚成醋本佩和肃供省求霸关石系洗确摩定值的畜影臂子辞价搏格灭。采南用培的浆评筐价颈参骆数恼不别同亩：财堡务串评前价防采绣用市拍场半汇小率及笔因被行吊业威而骗异谦的欢基弱准傲收素益束率购。蓄国墙民们经洞济法评章价坏采搅用勿国扁家区统吴一古测低定路的敞影员子项汇亮率曾和搬社商会盒折亲现摸率嗽。可阀行非性忧研谣究涂内置容社愤会洗评星价是波分暮析逆拟斗建坑项应目洗对基当猪地横社杀会害（惩或质波祝及强地哄区兰，句乃塑至徐全咸社潜会掀）答的筛影橡响城，涉分戏析览项将目倾所忧在走地店区仁的胶社及会清环槐境奶对腔项窃目展的鄙适海应亭性冤和爸可亩接稻受舍程期度咏，蔬评趟价遍项歼目泄的坡社用会毛可烂行咬性酒。仍社洞会血评朱价从锹社制会冬和罗整炼个挪国纲民黄经禾济律的留角疯度荡考稀察稻项霞目贫带令来思的沿利邀益乓和溉消江极约影铺响丙。世如母项板目泥是包否亲符霉合葡总吵体虏规耳划泊、筝能在否烦改应善矩城蚁市施居狼民赵的商居待住秃条己件臭、通丰潜富博城总市摧景伐观得以征及时提都高惊城甩市洽经籍济保效日益银等衰。当圣从携企梯业签的侍角射度肢对牙项剧目虚所择进商行亡的胀财宪务芳评赵价担与胖宏炼观峰的赤社样会逢经宫济晚评会价福发标生箱矛喉盾楼时洞，泡应师以段后兵者路的厦结视论滑为亩主轧决念定着开董发春项镇目热是武否紫实名施脆。可吼行刚性春研觉究肚内苍容不秒确跑定践性滴分藏析不艳确好定呈性注分列析询包燃括非盈架亏夜平撤衡隆分齿析高、鸭敏灿感炼性熔分株析帝和案风随险号分谊析询（再概岩率樱分律析素）茫。灯盈朝亏斥平两衡粘分混析宏仅维用捕于追财短务残评架价棉，橡敏搞感脑性劫分疑析阀和跌风通险讲分凶析铺即寺可起用糟于山财孔务巨评谣价糟，蜜也替可衡用作于券国墓民恰经来济冲评已价乡丰。盈互亏轮平形衡乓分徒析阿，又艘称咐量户、技本鉴、价利剂分抵析的，如是忧通唇过汇分滨析快项呈目医产屿量治、艇成萄本喇和险利壳润转三展者渔关箱系味，李确柴定卖项予目味由徒亏区变纪盈榜或任由宇盈毯变湿亏听的它平泪衡斥点第，再以插判栗断匙项趟目欺的赴风第险企程销度湖。敏袖感皂性牙分茶析，坝是吐通黄过义计农算散一溉个蒸或贤多挪个圈不镜确夺定朗因怎素昼变帅化涛所塘导太致皆的愁项扫目魄经半济辉效碰果色评怜价容指境标住的牙变绘化辫幅眨度身，委即偷以柜判霜断妄预现期筋目担标昨受侵各其个霉不剂确序定介因过素剪变折化取的夫影绩响撇程盲度缠，案即荐风著险派状荒况趣。哲在娘房叉地没产晚投膀资差分仆析沟中捏，驱应秤对爹开灾发宣工坊程飞的贪投雹资匠、沉收欧益宵率荒、追租柱金势、陕贷势款馅利般率间、感工炼期算、消出端租司期捐等皮因圆素虚的魄变敢化甜作回敏沙感让性委分挑析终。风植险得分的析萍，是炊根矿据畏投游资程、劝租覆金抱、加贷狭款隆利泡率任、阴建瓣设友工疼期径、配出博租闻期牢等狮各雷种男变搜量贸的坏概马率絮分司布己，粒推队求饺一机个畜项部目镰在恋风挤险奴条展件走下借获汽利申的翠可绞能姑性沙大洁小齐。四糕、夸房崇地聋产御投障资塑分除析忘的捆任妻务1掠）刷为贿投它资剃者句提略供鞭投艘资偏方姐向2兰）侍为税投宽资闻者馋提款供有运脉作待方香式3贼）剧为凳投坡资缺者纵预手测番投矮资索效携益4棒）捡为抗投简资添者通描稼述偿风施险傅及讯提慨供娱避应险懂方摸法案爹例装—选—肥政艇府易请图客庄，毁凭影什紫么弊要芬我吼们棒买聪单?炒!民崇营俱企哨业联将狱县绵政犁府亡告膏上价了倾法套庭咱，荣这革在燃四悲川氧资筒中匹是循有集史毒以散来碗第古一织回伤。口事居实誓真外相兆到渔底翁如塌何部？域这窄场例官探司尼暴虎露惹了股民兔营趁企裙业正介番入坛公捷用料事饥业嫌过解程关中腔的嫁哪拾些茎问怒题千？急政困府施如降何庸依腊法顾行或政奶，撑民指营卖公铜用点事悔业忽如蚂何改合索理乐定关价批，杏同草时古兼溉顾廊百展姓堡利援益抗和什投存资头者慌的浇利赖益德？止这井些盼一罚时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