项城市市场调研报告

项都市房地产市场调研汇报第一部份项都市区位分析一、项都市地理区位从区域地图可以看出，项都市有铁路和高速路交汇，交通通达性很好，但不处在重要交通枢纽位置，商贸物流业发展存在区位瓶颈。如图所示：一、重要的交通干线是：郑州市-漯河市南北通达，郑州至商丘市东西通达，商丘经阜阳南北通达。周口市有高速路连接漯河、阜阳和商丘，直线交通距离仅约150余千米，在周口市的商贸物流中转量也不会诸多，评估以本市内外物流配送功能为主。二、项都市座落在漯河至阜阳的铁路支线上，周围县市大体均有高速和铁路对外联络，如淮阳县、郸城县、沈丘县等等。因此，项都市的交通枢纽区位并非具有优势，商贸物流功能仅能为本市提供服务。二、项都市区域功能从区域功能计划上看，项都市成心建设成为周口市东部经济发展隆起带的重要支撑，与北部淮阳县互为犄角，与周口市一路打造周项淮经济隆起带。淮阳县的经济发展水平与项都市相较要差某些，周口——项城的经济发展带仍是有但愿的。三、项都市区域计划按照项都市的都市发展计划，项城未来都市发展重要有5个区域构成：中部老城区、东部工业区、南部南城新区、北部行政新区、西部生态旅游文化区等。目前，工业区和行政新区的开发进展较快，南城新区建设已经起步，西部生态旅游文化区刚起步。第二部份项都市的社会经济发展概况一、项都市经济发展概况项都市位于河南省东南部，是河南省6个重点扩权县市之一，辖15个乡镇6个办事处，总面积1083平方千米，人口121万，市区常住人口在30万人。，全市整年完毕地方生产总值亿元，同比增长%；完毕财政一般预算收入亿元，增长21%；固定资产投资亿元，增长%。项都市的城镇居民人均收入14300元，收入水平与山东省菏泽市（全省最低）靠近，与全国城镇人均收入24000元有较大差距。农业：项城是河南省粮、油、畜产品的重点产区。粮食总产持续七年增产，持续五年创历史新高，、、三次次荣获全国粮食生产先进县（市）。白芝麻获国家原产地认证，脱皮芝麻、脱水蔬菜等远销10多种国家和地区。全市规模养殖场2419个，养殖小区36个，已经有15家企业通过河南省无公害畜产品产地认定。成功创立“河南省林业生态市”。农业产值占GDP总量%。工业：规模以上工业企业达118家，主营业务收入超5000万元工业企业由55家增长到86家，超亿元工业企业由9家增长到18家，省级以上著名商标和名牌产品由11个增长到23个，企业竞争力明显增强。形成了以味精、皮革、医药、纺织为支柱的工业体系。整年工业增长值亿，占GDP的比重达58%。规模以上企业152家，省级产业集聚区1个。产业集聚区初步形成规模，合计划面积为13平方千米，已建成区面积5平方千米，合计完毕投资额亿元，入驻企业74家。防水防潮、农机配件、皮革、制鞋等板块经济占有较大市场份额，被授予“中国建设工程防水之乡”称号。第三产业：，第三产业增长值完毕亿元，占GDP比重达%。万果园、苏果等大型商贸企业入驻项城；自营进出口经营权企业由53家发展到62家；踊跃打造“袁氏故宅——袁氏行宫——南顿故城”精品旅游线路，旅游品牌著名度不停提高。二、项都市社会发展状况项都市城镇居民人都可支配收入14308元，增长%；农人人均纯收入5328元，增长%。开展城镇居民社会养老保险试点工作，项都市参保人数万人，总参保率达95%以上。义务教育均衡发展，素质教育稳步推进，高招重要指标持续十年居周口市首位。高度重视政务公动工作，被命名为“全省政务公开示范市”。依法治市深切推进，“五五”普法全面完毕，“六五”普法启动实行，民主法治建设不停完善。三、与山东微山县的数据直观对比一、项都市的经济总量211亿元，山东微山县亿元；二、产业构造对比，项都市“：58：21.69”；微山县“：：3、项都市城镇居民人均可支配收入14300元，微山县21000元。小结整体来看，虽然项都市与紧邻的县相较发展还比很好，可是经济发展水平与山东省的微山县相较就有明显差距。产业构造上看工业占比较大，第三产业发展较为缓慢，对房地产的开发支撑力不强。可是项都市做防水、建筑装饰装修等行业生意人较多，规模也比较大，这部份人群比较富裕，贫富差距较为明显。第三部份房地产开发投资状况近两年的房地产开发投资总额、动工建设面积、竣工面积、销售面积、销售额等。由于项都市的官网公开资料有限，已经请汪总联络朋友尝试从记录部门拿到有关数据，记录公报或年鉴中有这部份数据。第四部份项都市土地出让状况一、-土地出让大体信息项国土告字土地面积（㎡）用途容积率上限建筑密度绿地率(%)-13779商服用地<=25>=35-532875住宅用地4<=30>=40-668148住宅用地<=30>=40-78305其他一般商品住房用地5<=30>=30-861115其他一般商品住房用地<=30>=35-344340其他一般商品住房用地<=30>=40-366689其他一般商品住房用地<=30>=40-344239其他一般商品住房用地<=30>=40-354217其他一般商品住房用地<=30>=40-454391其他一般商品住房用地3<=25>=30-615074其他一般商品住房用地<=80-总计453172----分析：-，项都市共出让商业用地和居住用地万㎡，其中商业用地仅有3779㎡，其他全为居住类用地。容积率上来看，较高的是-07地块和-06地块。地块位置如图：-07地块位于行政新区西北角，北苑路以北，湖滨路以西，大体位置如图所示。实地考察，该区域地块已经开建，主体靠近封顶阶段。问询后得知该地块是保障房，以经济合用房为主。分析：该地块就是项都市关键区中心广场南邻的居住用地，占地万㎡，目前已经完毕拆迁。这次挂牌相信只是走形式，尚未对外公布成交成果。据理解，该中心广场将建设地下人防工程，可用于开发地下商业，南邻开发义乌商贸城，与北部相邻的万果园购物广场一路，发挥商业规模效应，打造项都市的关键城区商圈。二、-土地成交状况编号土地面积（㎡）用途竞得单位成交价格（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）-13779商服用地王伟奇1500-532875住宅用地项都市发展投资6100-668148住宅用地卜阿磊16000-78305其他普住用地经济合用房-861115其他普住用地亿嘉置业15500-344340其他普住用地农场信用合作联社8400-366689其他普住用地农场信用合作联社14000-344239其他普住用地农场信用合作联社11500-354217其他普住用地农场信用合作联社13050-454391其他普住用地河南赟金置业1-615074其他普住用地----分析：就成交的楼面地价来看，商业用地的楼面地价在元/㎡，位置在老城区，在南大街（商业街，也是金玉商贸城项目位置）向东两个路口。住宅用地地块集中在南部铁线路周围，因铁线路南迁，铁路沿线可以腾出某些土地，该区域规定容积率较低，在之内，以多层住宅为主，楼面地价在1500元-2200元/㎡范围。而容积率较高的居住用地地块集中在行政新区，楼面地价在450元-750元/㎡范围。其中，行政新区亿嘉集团拿得的地块是-08，楼面地价在元/㎡。小结近两年来看，项都市的商业用地开发比较少，尤其是行政新区的商业用地尚未挂牌一块土地，居住用地成交了4幅。按照公布的楼面地价来看，商业地块的楼面地价占到售价的15%左右，居住地块楼面地价占售价的20%左右。第五部份房地产政策状况一、国家最新政策整顿住建部：将消除非户籍人员购当地商品房制度障碍；京沪获批集体土地建公租房，部份省会有望试点；出台限购令的46个都市中，25个都市表达将延续限购 ；住房和城镇建设部：增强对住房公积金的监管管理条例；12都市下调首套房贷利率，多数都市未松动；国土部：增强房地产调控政策不动摇，严禁地方“微调”楼市政策；国土资源部：小产权房不予确权记录，对小产权房问题开展试点清理；财政部正深入研究房产税改革方案，扩大征收范围；未肯定容积率地块不得出让运用权；3月份各地楼市促销力度持续加大，商品房的成交量继续回升。全国13都市土地成交量大降，地价仍有下调空间；国土部再发"禁墅令"别墅或将逐渐退出一手市场；楼中央财政：补助公共租赁住房专题资金660亿元；政府原因导致的土地闲置占六成以上将重点规范；住建部：继续严格执行不一样化房贷政策；人民银行6月-7月份2次下调金融机构贷款基准利率。二、河南省新政6月，河南省出台《有关支持刚性需求增进房地产平稳健康发展的若干意见》，这一房地产新政策的重要内容包括：一是支持群众购置首套商品住房，明确规定凡家庭名下无房产记录购房的均视为首套房，居民购置首套房可予以贷款基准利率下浮30%的优惠；减少职工申请住房公积金门坎，购置建筑面积90平方米如下首套自住房，公积金持续缴存时间由本来的12个月减为6个月，首付款比例由本来的不低于30%下调至20%。二是对参与开发建设中小户型、中低价位一般商品房的开发商予以政策扶持。如鼓励银行业金融机构予以贷款；增长中小户型、中低价位一般商品房和保障性住房项目的土地供应；开发商竞买土地保证金的比例根据国家规定的下限20%执行；开发商投入开发建设的资金到达总投资的25%，即可获得商品房预售许可证。小结虽然国家宏观层面仍然以控制房价为政策主体，可是政策松动迹象已经明显，地方房地产政策已经开始有所微调。河南省本次新政的出台也是调控以来地方政府救市第一次上升至省一级。项都市和所属地级市周口市都没有新政策出台，可是相信，河南省新的宽松政策会很快延伸到项都市，这对项都市的住宅销售会起到较为踊跃的作用。第六部份市场调研状况一、住宅楼盘调研和住宅价钱当地调研楼盘集中在项都市行政新区，也是以来项都市楼盘重要开发区域。调研楼盘共9个，其中两个楼盘没有售楼处，也没有热线，户数不多，属于地方小开发商。楼盘的调研信息整顿如下：（一）楼盘重要信息整顿一、楼盘基础信息楼盘名称物业类型总户数实用率开发进展预售证开盘时间御景湾多层、小高层、高层120085%第三期300户三期未拿到8月亿嘉新城小高层、高层220080%一期，户数未定未拿到预估10月底凤凰国际小高层、高层80%未分期，已封顶今年2月份未开盘学府花苑多层、小高层180085%一期300户未拿到预估10月鑫苑名城多层、小高层120085%三期已销售去年7月8月金水岸多层100090%三期3栋去年中旬开盘1年万家花城高层200-封顶--六和人家小高层300-4栋在建--金帝世家高层20080%入住分析：行政新区的新楼盘以小高层和高层为主，诸多楼盘前几期开发以多层为主。调研楼盘总户数约10100户，项都市户均人口以4为计算单位，则可容纳约4万人。目前，人民路南、东西大街北区域汇集了至少3万人口。因此，未来5-，行政新区人口总量将在10万人左右。开发进展看，只有亿嘉新城和学府花苑两个是新楼盘，第一期正在动工建设。其他楼盘多数经历了1-2期，或主体已经竣工。只有个别楼盘存在捂盘状况：凤凰国际。已经捂盘六个月时间，主体大体竣工。项目领导简介真在准备盖售楼处。亿嘉新城和学府花苑的一期预售证都没有拿到。没有获取预售证，不能销售；居民对认筹排斥感较强。亿嘉集团采用会员制回避认筹违规行为。入会后，就可以够交纳认筹金，而该认筹金不针对此刻这个没有预售证的项目，而是针对亿嘉集团在郑州等地的其他项目（五证齐全）。而实际上就是该项目的认筹金，目的只是为了规避“违规行为”。项都市的都市计划（-2030）已经执行2年时间，楼盘开发量很大，错过了住宅项目开发最佳机会。二、楼盘的动态信息楼盘名称户型价格优惠政策销售状况客群御景湾115㎡-170㎡3400元-4100元/㎡，均价在3700元/㎡无150㎡以上户型滞销，第三期销售率在50%以内医护人员、教师、行政人员、商人、知识分子等，属于项都市中上层人群亿嘉新城96㎡-135㎡未定认筹1万抵2万蓄客约500组暂未知凤凰国际85㎡-145㎡未定，捂盘不销售无内部关系户购置，约30%生意人、关系户等学府花苑80㎡-150㎡未定1万抵万，5万抵6万蓄客超过300组辨别不明显，各职业均有，孩子教育为重要买房原因鑫苑名城90㎡-140㎡3200元-3600元/㎡，均价3450元/㎡无二期已经销售85%满足子女上学，职业分散金水岸86-138㎡均价3400元/㎡无三期基本销售完毕，剩余部分顶层学区房，职业分散万家花城-----六和家苑-----金帝世家78㎡-156㎡3100元-3400元/㎡，均价3250元/㎡无仅剩十几套市区居民分析：户型面积范围：78㎡-170㎡，重叠户型：95㎡-135㎡，是三室一厅或三室两厅户型设计区间。住宅价钱区间在3100元/㎡-4100元/㎡，均价在3500元/㎡，市政府周围的住宅售价要高于市标周围，价差在200元/㎡左右。优惠政策目前仅学府花苑（1万抵万，5万抵6万）和亿嘉新城（1万抵2万）推出，其他已经开过盘的楼盘都再也不有优惠活动。销售状况看，和销售比很好，大体全数销售完毕，推出的屋子整体去化不太好。重要原因应当有两个：一是大的宏观调控市场背景，房地产不景气；二是和开发的住宅吸纳了诸多客群，尤其是生活在中上层的人群，行政新区住宅价钱较高，定位中上层人群，住宅开发规模大，未来2年将住宅开发将面临饱和。客群：由于行政新区汇集了项城一高、二高和三高，试验小学、中医院等，教育和医疗配套完备，学区房优势极为明显。因此，客群多数是奔着子女教育来买房。再加上行政资源汇集在该区域，生活在中上层的生意人、知识分子、公事员和事业单位人士都比较青睐在这里买房居住。（二）项都市住宅价钱与区域散布通过价钱及散布示用意可知：行政新区的房价已经与关键城区二手房（8成新）的均价较为靠近，行政新区住宅后期的价钱升值潜力很有限，预估1-2年内，该区域的住宅均价最高不会超过3800元/㎡。老城区的住宅价钱明显偏低，价钱仅为2500元/㎡，这也验证了项都市贫富差距较大的这一现实。老城与新城结合部的住宅价钱均值在3200元/㎡，以金帝世家为经典代表。二、项都市商业业态、布局和价钱状况（一）业态构成与散布当地对项都市商业业态的调研以老城区到行政新区为范围，对重要街道进行了调查，大体涵盖了老商业街、商业关键区、老城区和新城区结合部等，此外还专门调研了光武大道周围的商业汇集状况（那里有建材、家居等专业市场）。详细状况如下：分析：目前，商业繁华区在“Ⅳ”区；以服饰、鞋帽、珠宝、电子信息网络、家居生活、电器等业态为主，整体上来看，业态中低端，人流量较大。从都市关键区向外辐射，业态转变也有必然规律，外围以五金机械、建材、装饰装修、防水等低端业态为主。餐饮业大体散布在关键区与郊区相结合的部位。3个尤其的是业态汇集区是：光武大道（Ⅰ区域）的建材、装饰装修、防水等业态，占比在90%以上；商场中路（Ⅱ区域右下）汇集服饰、影楼、餐饮、娱乐等业态，占比约80%，并且该区域的业态相对要高端某些；南大街（老商业区，Ⅳ区域）是服饰重要集聚区域，占比在90%以上。以上街道商业铺面总户数约1400家，户均面积在40㎡左右，商铺总面积在万平米。调研区域占项都市重要街道商铺覆盖率约30%，因此，项都市的沿街商铺的总面积约万㎡。（二）商业广场项都市的重要商业广场是：苏果超市、万果园、新万果园等，此外尚有某些规模不大的小商业购物中心。总的商业面积在4万万㎡。三个购物广场区位散布图：1）苏果超市业态营业面积5000㎡，共三层。一层：电器超市；二层：生活日用品；三层：服饰；定位中低端，服饰价钱多在100元如下。2）万果园（老）业态营业面积8000㎡，3层。一层：珠宝首饰、化妆品、电子信息产品、超市等；二层：小商品、鞋帽、少女小朋友类服装等；三层：男女成人服饰、老人服饰等。价钱多在100元如下，定位低端。3）新万果园业态营业面积2万平米，共三层。一层：珠宝首饰、化妆品、电子信息产品等；二层：服饰为主；三层：小家电，餐饮等。定位与老万果园相较要高某些。价钱范围也有较大扩大，服饰为例：100元以上的服饰增多。（三）租金与售价和区域散布分析：目前来看，老城区商业街（南大街）的商业投资回报率最高，到达%以上，与沿街店铺的老板交流，40平米的商铺每一年净利润在5万元左右。因此，该区域的商业超级火爆。业态低端，知足项都市老城区一般百姓的购物消费需求。老城商业街东临，沿街底商的投资回报率就明显下降，在%。价钱落差也比较大。重要原因是东部老城百姓距离商业街不远，多数选择商业街消费。中心广场关键区的商业正在起步，目前的投资回报率在%。一旦中心广场（有底商和地下人防）建成，与北边相邻的万果园（新）形成犄角，功能互补，必将发展成为项都市关键商业区，取代南大街的商业主导地位。迎宾大街向北，租金下降明显，商铺价钱转变不大。投资回报率较低。目前，项都市政府周围的底商投资回报率在%左右。小结行政新区的楼盘开发总户数在1万户以上，重要街道两边已经充斥了楼盘，趋于饱和；住宅的销售价钱区域不一样较大，关键区和行政新区的价钱靠近，行政新区的客群以社会中上层人士和富裕人士为主；项都市新盘开发从开始，咱们错过了最佳开发机会；项都市商业总面积约23万㎡，有提高空间。老城区的商业比较繁华，投资回报率高，但业态不高，中心广场周围将建设成为项都市的关键商圈；行政新区的底商投资回报率目前看比较低，但后期升值潜力大，尚未大型商业中心。三、项都市产业发展与专业市场（一）项都市的产业发展概况项都市工业基础良好，经济特色明显，形成了以味精、皮革、医药、棉纺为支柱，制鞋、机械、服装、食物加工为重点的工业体系。国内外著名的大型企业——河南莲花味精集团，是周口市唯一的一家上市企业，“莲花”入选中国“最具市场竞争力品牌”，居中国品牌500强第363位。，莲花集团估计实现产值亿元，销售收入亿元。市纺织企业、莲花皮业企业等一批骨干企业已成长为河南省重点企业。目前，一批具有集约化水平的服装加工项目前后入驻该市产业集聚区，其中有规模以上纺织服装企业28家，形成了规模化集聚发展态势。四川蜀中制药、北京悦康药业重组项城圣凡药业。6月，蜀中制药、悦康药业与圣凡药业合作新上2个项目，总投资2亿多元。这2个项目投产后，年销售收入可达10亿元。目前项都市有5家较大规模的医药生产企业。华丰国际皮革城的从头启动，项都市以华丰国际皮革城为“龙头”，带动了5家皮革加工企业的集群发展。（二）项都市的产业集聚区产业集聚区的计划方案：产业集聚区中，纺织、建材、高新技术、农产品深加工等是行业重点。（三）专业市场发展状况目前，项都市有专业市场（购物广场这里除外）：项城建材市场、全友家俱市场、扬州家居市场、华丰国际皮革城等。一、建材市场占地约60亩，二层商铺建筑200-300间，100㎡的两层铺面，年租金13000元。建材市场铺面全数对外出租，建材市场周围，尤其光武大道两边也充斥了建材个体经营商铺，平安大道两边也有较多装饰装修、建材类商铺。阐明项都市建材行业发展已成规模，具有集聚发展雏形，有建造更大规模的建材市场需求。二、家居市场成规模的家俱城是全友家居和扬州家俱市场。两家家居市场的规模在5000㎡以上。全友家居定位中高端，价钱较高；扬州家居市场以中低端为主，价钱较为廉价。大体可以知足项都市家居购物需求。3、华丰皮革城据商务局王副局长简介，该皮革城在工业区周围，不是真正意义上的专业市场，而是制革园区，里面也有批发业务。4、东方商贸城该项目的建设目的就是整合平安大道农资和建材商铺占道经营问题。这一项目占地37000㎡，建筑面积7万平米以上，完全可以处理以上重要街道农资和建材个体户分散和占道经营问题。小结项都市工业基础良好，有服饰纺织、味精、皮革、医药等支柱产业，防水行业在全国有必然名望，建筑材料市场规模也比较大。项都市产业集聚区进驻的工业企业除政府公布的企业之外，也没有发现其他企业。因此，整体来看，项都市产业集聚区的规模还比较小，产业支撑力明显不够。第七部份重点项目分析一、金玉商贸城项目（一）区位分析该项目在老城区中心位置，东临南大街（老城商业街），距离北部行政新区市政府千米，距离中心火车站千米，距离火车站千米。（二）自身条件分析四至：项目东临火车站路、项城一高，西至老城区南大街，南至交通中路，北至东西大街。项目大体指标：计划用地面积：平米，总建筑面积321950平米，其中住宅建筑面积207340平米，商业建筑面积平米。容积率约。（三）周围环境与配套教育配套：项城一高，项城第一试验小学；商业配套：万果园商场、苏果超市、商业步行街、小商品超市等；医疗配套：药店、第一人民医院、协和医院等；金融配套：建设银行、信用社等；行政配套：农业局、商务局、财政局等；交通配套：汽车站等；整体来看，该区域的配套超级完备，是一种较为理想的居住生活区域。（四）项目可行性分析一、周围住宅和商铺价钱项目周围属于项都市老城区商业中心，右临有一种新建住宅楼和底商，住宅销售：2500元/平；底商：12500元/平，出租：600元/平·年；投资回报率在%。项目的左上有万果园商场、苏果超市，租金一层很好位置：2400元/平·年；二层1300元/平·年。项目北部沿东西大街沿街商铺租金为1660元/平·年，售0元/平·年，投资回报率：%。沿街商铺的门牌比较旧，更新率低，一般经营时间都在3-5年。沿街40㎡铺面，每一年净利润在5万元左右。阐明，该区域的商业价值比较高，商铺比较受欢迎。南大街的人流量超级大，一天的人流估计在1-2万人次。详细状况如下图：二、拆迁安顿问题第一，虽然周围区域的调研商铺实际销售价钱在12500元-0元/㎡，但重要由于该区域的投资回报率比较高，在%或以上，业主主线不愿意接受赔偿将产权相让。可以举例阐明，调研的一种35㎡的铺面，每一年的租金在6万左右，的租金收入就在60万元，即便咱们予以2万/㎡的赔偿价钱（总价在70万），也不会被接受。第二，此外一种重要问题是该区域沿街铺面的产权较为复杂。据一种业主说，有集体所有的、有个人所有的、也有单位所有的，赔偿谈判也比较棘手。第三，住户拆迁安顿赔偿的问题。计划汇报中提到大概600户需要拆迁安顿，通过咱们内部走访调研，拆迁安顿消息早在就已经放出，诸多居民已经建起了6层的居民楼，居民盖新居换取拆迁安顿费的状况较为严重。商务局张局长也和咱们简介了目前政府重要的拆迁方式：占地面积1:1置换，地上建筑面积按照衡宇构造和市场价赔偿。如此以来，该区域的这些新建的建筑面积也将属于我方赔偿范围。无疑大大增长了赔偿金。当地政府的政策是拆迁赔偿金全数由开发商承担。张局长说，目前拆迁安顿虽然是政府主导，可是国家政策趋于严格，拆迁难度超级大，他对该区域的拆迁没有任何把握；同步也讲到，该项目他本人不理解，但该区域商业低端，主假如为了知足周围中低收人人群消费需求，政府对这里的旧城改造工作踊跃性不高。第四，该区域面积较小，约167亩，容积率约3，居民安顿区域占地较大，可运用的地区设计空间较小。并且项目西北角是苏果超市，南部有协和医院、莲花味精的分厂，这两个大型企业的拆迁赔偿工作也比较难做。3、产品定位、设计与比例分派（假想）（1）产品定位与设计该区域是项都市慢慢淘汰的商业区（老城），新万果园商场周围区域有慢慢取代该区域的必然趋势。该区域的商业业态最为低端，是知足周围百姓的购物消费需求，不能随意打破；中上等生活水平的居民多数在新万果园商场区域消费，商业业态定位在中端。该地块不适合开发大型商业广场。只能维持既有业态，以2层沿街商铺+高层和高层住宅作为重要开发形式。产品开发提议假想如图：提议沿街道外围部份维持的开发方案，建设2层底商+高层住宅，即蓝色部份区域，可是要设计出小区的围合态势，为拆搬家民提供某些公共配套；南部放弃本来的广场和酒店计划方案，开发2层商业步行街。长处：底商+住宅分块布局，可最大程度的开发商业，保证在赔偿了沿街底商商铺的状况下我项目仍然有较大面积的商业自主发售。变化此刻南大街（商业街）的人流拥堵、堵塞交通的现实状况，也能将此刻的南大街商业街扩展开来，形成区域规模。因项目的块状分割开发，可增长较多的商业街道，增大和均衡各街道的商业价值，尤其是苏果超市、协和医院、味精厂等占据重要位置的地块商业价值被分割，若是拆迁安顿难度太大，完全可以不予拆迁。小区必需是一种半合围小区，为居民提供某些必要公共配套，增强居民的拆迁意愿。南部区域的商业步行街将大大增长南大街商业规模，将业态有效扩散，变化拥堵现实状况，吸引更多人群集聚。（2）详细参数住宅：居民区内每家的户院+住宅占地面积多数在200㎡，根据1:1置换，则住宅安顿建筑面积需要约：600户*200㎡=12万㎡。老城区大体没有新的住宅开发，项目东边一种小项目，2栋底商+住宅，销售状况很好。商业：北部区域商业面积约2万㎡，南部区域商业面积约万㎡，共建商业面积万㎡。其中按1:1置换商业面积约：2万㎡，可售面积万㎡。建筑总面积：容积率上限提高到，住宅38万㎡+商业万㎡=万㎡，占地：平米。建筑密度上限30%，楼层选择11-18层。可售面积：住宅38万㎡，商业万㎡。（3）拆迁赔偿（预估）住宅：衡宇占地置换面积建设投入，12万㎡*1600元/㎡=亿元；地上附属物赔偿：按1000元/㎡*12万㎡=亿元商业置换面积建设投入：2万㎡*1600元/㎡=亿元总额约：亿元（4）价钱参照东部新项目销售价钱和南大街商业租金、回报率等，本项目住宅均价可在2600元/㎡，商业销售均价：15000元/㎡。平均价钱已经抵达该区域的极限。土地款：0地价。4、投资测算与结论费用项目金额(万元)备注土地费用36800所有为拆迁安顿费用：住宅亿元，地上附属物亿元，商业亿元前期工程费用2325约7个小项建安费68500住宅高层以1600元/㎡二层商业以1000元/㎡基础设施费每平米（35元+电力配套100元）开发期间规费近20项目费用总和不可预见费1812前五项费用之和的%开发费用10797管理费、销售费用、财务费用等，贷款3亿，3年期开发期间税金14302营业税、城建税、地方教育附加\预提土地增值\预提所得税\印花税总成本142301减去部分可返还资金销售收入166300住宅：2800；商铺：15000毛利润1净利润15098-企业所得税25%销售净利润率%净利润/销售收入*100%成本净利润率%净利润/总成本*100%投资分析：在容积率提高至的前提下，投资测算后，净利润只有10%。影响项目地块利润的重要原因就是赔偿问题。不一样的赔偿方式导致的不一样较大。本次测算，是成立在所有拆迁户不在本项目等面积置换商品房，商铺在本项目等面积置换的基础上。若是是成立在所有拆迁户等面积置换住房不外迁，商业等面积置换不卖给开发商的条件下。经测算，利润率为负值。五、综合评估与结论该区域虽然商业投资回报率高，但由于业态低端，环境较乱、脏、差，有被中心广场商圈置换的必然趋势，主线不适合开发中高端的大型商业广场或购物中心、星级酒店；唯一可开发的产品形态就是沿街底商，维持目前的低端商业业态。住宅和商铺的拆迁难度超级大，尤其是商铺不好索取产权。住宅拆迁赔偿款也因居民近两年新建造的多层住宅被大大增长。项目南部的莲花味精分厂、协和医院和西北角的苏果超市的拆迁安顿工作也是一大难题。由于不一样的拆迁安顿方案导致项目最终的利润不一样庞大，该项目的风险太高。即即是对开发商最有利的拆迁方式，利润率也比较低，净利润在10%左右。结论，提议放弃该项目！二、行政新区商业中心项目（一）区位分析行政新区关键区域距离老城区关键区约千米，距离市标车站不到2千米，距离老车站约千米；市政府等机关单位都座落在行政新区内。（二）周围环境与配套有市政府、检察院、质监局、总工会等13家机关单位；有第一高级中学、第二高级中学、第三高级中学、艺术高中、人民路小学、武术学校等教育配套；有建行、移动通信、小超市等商业配套；有中医院和诊所等医疗配套；整体看，行政新区的配套比较齐全，和老市区的配套没有什么不一样。完善的配套使得行政新区的房价升值较快。（三）地块选择商务局张局长和王副局长给咱们简介了三个商业地块，如图所示：商业地块1和商业地块2和商业地块3商业地块1：该地块位置比较靠北，相对偏远，面积在100亩左右。但比较方正，内部是树林，土地较平整，易开发。东临项城一高，学区位置佳，开发公寓等商住类的价值更高某些。商业地块2：相对1地块位置好某些，地块方正，内部是树林，便于开发。但地块仅有40亩左右，不够大。距离新区居住人群密集区仍是比较远。距离一高也较近，开发商住产品很好。商业地块3：对面是第三高级中学，斜对面就是运动场和政和广场（计划开发），位置很好，占地约50-60亩。可是，该地块被人民路小学、成武学校、车之家（汽车销售）挤压，增长了设计难度。如图所示：据理解，文武学校是个人产权，拆迁难度大，地块价值较高，拆迁赔偿价钱也会很高。商业地块4：就在人民政府南，该地块原计划是政和广场，占地约200亩，区位最佳。和王副局长沟通该地块广场和商业联合开发可行性，获得的回答是：计划设计合理，可以变化土地用地，需要向市政府上报。提议首先选择或和政府谈判商业地块4。（四）项目可行性分析1、行政新区商业状况行政新区的商业面积约在5000㎡左右。行政新区的商业销售价钱在元/㎡，租金在350-500元/平·年，投资回报率不高，在%%之间。可是后期的租金升值潜力较大。2、产品定位和设计目前来看，项都市已经有的商业广场业态以中端和低端为主，低端业态占比最大。新万果园的业态相对较高，但也达不到真正意义上的中端业态。项都市缺乏的就是：中高端商业业态，购物、休闲、娱乐、运动、餐饮等功能一体化的商业综合体，尤其是服务于项都市中上阶级居民的购物、餐饮、休闲、娱乐、运动等功能。通过商务局两位局长简介和咱们与市民的走访交谈，项都市的外出做生意的人诸多，尤其是防水行业、建材行业等个体生意人，这种人群都比较富裕。都市重要街道的沿街居住楼（多数在5间占地5层以上建筑）大体是个人（有钱人）建造，用于自住和出租等。考虑到行政新区的住宅和都市功能自身就定位在中上层人群，我项目的定位也应在中高端，中端为主，高端为辅。业态选择上：超市、服饰、珠宝首饰、化妆品、电器、电子产品、家居生活等必需业态之外，还要融入品牌餐饮、小朋友娱乐场、电影城、运动中心等休闲娱乐运动服务功能！打导致为项城真正意义上较高级次的商业中心（新城）。商业规模因地块的稀缺性和人口的有限支撑力，提议控制在7万平米之内，详细的业态选择，盈利模式选择（持有经营仍是与品牌经营商合作），商业中心的建筑设计应做好计划。可以考虑部份地下商业开发。3、投资测算在领导考察后，肯定了业态、规模、经营模式等前提条件下，再进行有关投资测算。该区域的商业地块地价在20万元/亩上下。商铺销售价钱在10000元/㎡，租金：350元/㎡·年。这里可以假设条件进行投资测算：（1）大体数据商业面积：7万㎡，地上三层5万㎡，地下人防2万㎡（不计算容积率）；设定土地面积：50亩；容积率：；地价：20万/亩。假设一：全数发售，一层10000元/㎡，二层6000元/㎡，三层3500元/㎡），地下商业6000元/㎡。假设二：全数出租，一层商业租金350元/㎡·年，二层租金175元/㎡·年，三层租金100元/㎡·年，地下人防200元/㎡·年；每一年租金递增50元/㎡。（2）投资测算假设条件一：费用项目金额(万元)备注土地费用1030每亩20万前期工程费用约7个小项建安费15000地上以元/㎡地下人防以2500元/㎡基础设施费675每平米（35元+电力配套100元）开发期间规费1292近20项目费用总和不可预见费前五项费用之和的%开发费用管理费、销售费用、财务费用等，贷款1亿，3年期开发期间税金营业税、城建税、地方教育附加\预提土地增值\预提所得税\印花税总成本减去部分可返还资金销售收入42100按假设条件一毛利润净利润-企业所得税25%销售净利润率%净利润/销售收入*100%成本净利润率%净利润/总成本*100%假设条件二：费用项目金额(万元)备注土地费用1030每亩20万前期工程费用约7个小项建安费15000地上以元/㎡地下人防以2500元/㎡基础设施费675每平米（35元+电力配套100元）开发期间规费1292近20项目费用总和不可预见费前五项费用之和的%开发费用管理费、销售费用、财务费用等，贷款1亿，3年期开发期间税金营业税、城建税、地方教育附加\预提土地增值\预提所得税\印花税总成本减去部分可返还资金租金年收入按假设条件二年递增350按假设条件二投资平衡时间约年这是每年涨50元/㎡租金，回报率抵达8%不再增长的保守计算4、结论该区域是项都市未来的重要城区之一，仅次于老城区。由于行政系统、教育系统、金融系统、医疗系统等各类配套都已经完备，商业中心开发的优势已经具有。因此，看好商业地产开发项目。三、专业市场开发项目（一）南城新区南城新区目前尚未开始建设，仅仅是亿嘉集团的几种计划项目，动工建设的是天安大道，亿嘉大厦、温泉小区、写字楼、酒店等项目都没有动工迹象。湖滨路南街已经打通。计划的迎宾大道南街尚未动工建设。目前，南城的物流集中区在平安大道和团结南路交互区域，主假如泥沙、水泥、五金、玻璃、建材、汽车、机械等低端产品物流，物流企业以小型个体沿街门面为主，材料都堆放在街道隔壁。南城功能定位是项都市的商业物流区。目前行政新区北城的开发力度较大，政府对南城的投入