小区停车位调查报告

小区停车位调查汇报上海立信会计学院经贸学院徐瑛顾柳丁晓庆张莲花黄国庆-12-1

目录一、引言 3二、住宅小区停车现实状况及停车难的原因分析 4（一）.私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 41. 车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。 42.住宅小区停车位配置指标长期偏低。 4（二）、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重要原因。 51.地上停车位纠纷产生原因 62.地下停车位纠纷产生原因 7三、国外有关小区停车位的管理探讨 9四、处理小区停车难的对策和提议 101.合理规划停车位，发展多元化建设 102.建立居住区“P+R”模式 103.加强小区停车管理，使之科学化、规范化 124.规范小区停车位分派措施 12五、总结 13六、附件 15调查问卷 15一、引言伴随我国城镇居民生活水平的不停提高，家用汽车拥有量也日益增多，这一点在上海体现的更为突出。根据上海记录年鉴数据，上海轿车拥有量为72.81万辆，上升到82.96万辆，到达95.1万辆。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同步，也带来一系列问题，例如环境保护问题、交通秩序问题、停车问题等。其中业主与业主之间、业主与物业服务企业之间由于住宅小区停车问题而产生的矛盾与纠纷也日益增多。这些矛盾与纠纷必须依托一定的制度加以消除或缓和。我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规方面存在的问题进行分析、梳理，并提出对应的完善设想。停车场经营是物业服务企业比较成功的经营措施，不少物业服务企业为了获得住宅小区的物业经营权，减少物业服务费用原则，或者由于历史原因导致物业服务费用原则比较低，假如依托物业服务费用收入，那么企业经营要亏损。不过，物业服务企业之因此可以继续履行物业服务协议，其重要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车停放为物业服务企业发明了大量的市场空间，停车场经营收入起到重要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物业服务企业最佳的资源。不过，物业服务企业在经营停车场过程中应重视规避经营风险，扩展停车场地。近年来,越来越多的小汽车进入都市一般家庭,怎样处理汽车停放问题已经成为一种不容忽视的问题。“汽车易买,车位难求”“,有车方知停车难”，这是许多有车族发出的由衷感慨。不过，停车难问题对于物业服务企业来说却是一种难得机遇，合理运用住宅小区资源可以开发更多的停车位，为企业发明更多地经济效益，也在一定程度上处理物业服务企业微利经营的状况。但同步，也导致了许多小区停车场的管理问题，我们将研究重要的几大矛盾。二、住宅小区停车现实状况及停车难的原因分析（一）.私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势，小区汽车将呈刚性增长，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑的问题。实际上，一旦小区建成后，很难再增长小区停车位，持续增长的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。刘汉鑫,彭援军.大都市停车难问题亟待处理[J].汽车与社会,1998(9):P34~36刘汉鑫,彭援军.大都市停车难问题亟待处理[J].汽车与社会,1998(9):P34~36住宅小区车辆数量迅速的增长，导致许多私人汽车找不到停车位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼前后的小块绿地，改作停车坪，这种措施虽能缓和停车的紧张状况，但不能从主线上处理问题。2.住宅小区停车位配置指标长期偏低。住宅小区停车位配置的状况来看，车位配置指标长期偏低是停车位指标的重要问题。车位的配置与住区的档次、区位、小区居民的经济水平等原因都亲密有关，各小区的停车规划指标并没有一种统一的原则。同步停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平参差不齐，乱停乱放严重，导致停车数量少，部分车位闲置。住区构造不合理，对于家用汽车发展认识局限性，汽车的增长和道路缺乏有机的统一，道路布局构造不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、少年小朋友、老人的安全导致了直接的威胁，严重影响了业主的安全，停车难还带来了许多社会问题。住宅小区停车位局限性有历史原因，是开发商在设计建设初期对车位数量估计局限性。同步，由于经济的迅速发展，汽车消费已经进入大众阶段。而业主入住后，物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公共区域空地，为有车位需求的业主提供停车以便。正由于这些原因导致住宅小区车位紧张，也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市场机遇。（二）、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重要原因。仝保军.都市住宅小区停车问题初探[J]山西建筑[J]．，（2）：51~52．仝保军.都市住宅小区停车问题初探[J]山西建筑[J]．，（2）：51~52．对目前小区停车难，从都市管理层面上反应了政府对都市停车管理的缺位，详细表目前：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏，致使停车位供应严重局限性。近几年政府在都市道路的新建和改造方面投入巨大，缓和了都市道路紧张，使动态交通得以明显改善，不过对静态交通(停车)重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产业看待，缺乏有主导意识的停车产业政策，停车场还被作为一般的开发建设项目来看待。三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和统一机构，导致部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的产权属性矛盾。1.地上停车位纠纷产生原因王英伟，艾冬.对都市住宅区停车问题的几点思索[J].建筑与预算,,2.王英伟，艾冬.对都市住宅区停车问题的几点思索[J].建筑与预算,,2.地面停车位产生的纠纷重要有两种形式，第一种是开发商将配建的停车位进行发售，或者将规划的停车位变更用途，修建商业用房以牟取经济利益;第二种是将公共绿地同步作为地面停车位使用，即在诸多小区出现的“绿化停车位”，这种做法看上去似乎没有什么问题，实际上无形中减少了公共绿地的面积，变相的变更了规划，也是侵犯业主权益的行为。开发商之因此可以随意变化小区共用部分的用途，规划部门应负对应审批不严的责任。上述原因实质上就是由于小区停车位局限性问题。地面停车位纠纷的此外一种原因，也是重要原因就是停车位所有权与使用权的不明确而导致的。由于在从商品住宅区的开发建设到最终的发售过程中，很少业主会在签订购置协议之初对小区内停车位的归属和运用在中进行明确的约定。商品住宅区的业主认为他们购置了小区的住房，小区内的配套设施建设成本由于开发商己经计算到了房价里面，因此包括停车位在内的附属设施都应当归小区业主共同所有。而商品住宅区开发商则认为小区业主购置的仅仅是住房及协议中约定归业主所有的设施，在购房协议没有约定停车位归属于业主所有的状况下，小区内的停车位仍应当归开发商所有。小区业重要想获得停车位的所有权或者使用权，必须支付对应的对价。2.地下停车位纠纷产生原因地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。不过从我国现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律根据，有关地下空间运用方面的法律仅存在有关的单行法及某些地方性的法规。使得地下停车位所有权的归属不明，因此而引起的争议也越来越多。一种观点认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线同样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖协议没有尤其约定的状况下，从物应当依从主物(房屋)一并发售、转移。再者，业主获得的国有土地使用权同步包括了空间权，假如承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又根据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从而认为地下停车库的停车位属于小区业主共有。另一种观点认为，假如规定商品住宅区的地下停车库的停车位建设，开发商付出了一定的成本，在业主没有证据证明开发商在发售住房的过程中已将地下车库及停车位的建设成本及合理利润已经计算分摊到了住房价格中，则地下车库及停车位的所有权归属于开发商所有，小区业重要想获得停车位的所有权，必须再行支付一定的价款。并且从长远来看，假如将地下停车位的所有权规定为归小区业主共有，则会使得开发商不愿再投资兴建地下停车位，最终影响全体业主的利益。因此，怎样处理地下车位的权属还要视详细状况而定。〔34]认为后一种观点较为对的合理，而日_这一规定与我国《物权法》中的规定大体也一致，不过对于占用业主共有的道路或者其他场所建造的地下停车位依法应归业主共有。从上面的论述可以看出，停车位纠纷的深层原因就是对停车位的所有权归属及其使用的权利模糊状态，对停车位缺乏必要的法律规制而引起的。当然，伴随经济的迅速发展，家庭轿车的普及与停车位的局限性也是停车位紧张争夺的一种重要导火线，这一原因在此不须赘述。（三）、住宅小区建设和物业管理中停车管理不到位加剧了“停车难”。张东辉,张少峰.居住小区停车问题研究[J].中外建筑,,2.从住宅小区建设和小区管理来看，也存在引起小区“停车难”的多种原因。详细表目前：一是车库建设、销售行为不规范。开发商在小区建设中，首先是车库没有按规划指标建设到位，另首先，已建成的车库，大多也没有完全发售。对主权尚属于开发商的车库，部分出租给业主使用，部分处在待售（租）状态被闲置不用，伴随房价上涨，出租的价格也较高，许多业主不愿买、租，形成地上车位紧张、地下车位空闲的状况。尚有一部分车库出租后被改为店面或仓库。二是停车收费不尽合理，价格导向作用不强。三是业主自治作用没有得到有效发挥。对小区停车矛盾，许多物业管理企业都规定业主委员会制定管理措施，但却因多种原因，业主委员会没能做出决策，有的是有车族与无车族意见不一，难以统一。四是物业企业管理不力或车主不自觉，导致小区道路、场地、出入口、休闲景点，绿化带等乱停乱放现象较为严重。由于“停车难”引起的住宅小区乱停车和车主侵占公开空间，激发了部分居民间利益冲突和纠纷投诉。调查显示，居民认为目前政府在规范小区物业管理方面最需要做的事，第一就是处理小区目前普遍存在的停车难、乱停车问题，另一方面才是规范物管收费原则等。三、国外有关小区停车位的管理探讨冯小雪.有关居住区停车问题的思索－西安居住小区停车问题调研分析[J].工业建筑,，（21）.冯小雪.有关居住区停车问题的思索－西安居住小区停车问题调研分析[J].工业建筑,，（21）.西方各国处理都市交通紧张的战略和政策从20世纪70年代后来发生了较主线的变化,从热衷于追求供需平衡转向大力加强需求管理,从鼓励小汽车交通的飞速发展到明确多种客、货运交通方式的协调发展,所获得的成效都是值得总结和借鉴的。美国在住宅小区停车方面美国积极推进夜间路边停车。有些住宅小区停车位局限性,但小区周围道路在夜间流量小,运用率低。小区的顾客可以在下班后将爱车停在路边。对路边停车费的收取,运用咪表采用分时间分地点进行有区别的收费。比利时拥有的固定停车场占地面积至少已经相称于所有建筑物占地的40%,由于地上空间有限,故建设了相称多的地下深层停车场。在类似布鲁塞尔这样的比利时大都市,新建住宅必须在地下建设至少与住户数量相匹配的车库,这样就很好的处理了住宅小区车位局限性的问题日本最重要的措施是推行“拥车者自备车位”政策,通过严格审批购车者提供的泊位供应状况平衡停车供需矛盾,并通过如下措施处理停车问题。四、处理小区停车难的对策和提议1.合理规划停车位，发展多元化建设徐海燕,林恒.居住区停车对策[J].住宅科技,,（12）.徐海燕,林恒.居住区停车对策[J].住宅科技,,（12）.根据都市现实状况和未来车辆发展速度，制定停车场的规划和建设意见，大、小地区统筹规划、合理布局，重视停车位使用最优率，并由政府、房地产企业、街道小区办分段完善停车场的建设。政府投资建设公共停车场，以缓和公共区域车位局限性的问题；房地产企业保证新建小区的停车场配建；街道小区办处理旧区的停车场管理与改造。鼓励民间资金和开发企业修建公共停车场，政府对其选址、规模进行指导，予以地价、报建费用等方面的优惠政策，本着谁投资谁受益的原则，使其建设落到实处；对于新建小区的停车场配建要按规定强制执行，且政策上合适扶持。重视建设的灵活多样性，因地制宜、管改建并蓄。运用城区零星适中的土地增建停车设施；结合道路交通整改，因地而异的建立一侧或两侧划线停车带，或设置夜晚限时停车带；充足运用居住区内的消极空间改建停车场；重视开发地下车库的同步发展地面立体式停车场，高效运用土地资源。2.建立居住区“P+R”模式张秀媛.大都市停车换乘（P+R）系统建设有关问题研究[J].都市停车,,(1).张秀媛.大都市停车换乘（P+R）系统建设有关问题研究[J].都市停车,,(1).通过对都市“P+R”模式的分析，就我国公交系统不够完善的现实状况，我们认为可以借鉴都市停车换乘系统，对规模较大的居住区建立居住区“P+R”模式，以缓和汽车对居住区的影响。居住区“P+R”模式示意图如图所示，居住区“P+R”模式是以居住区为单位，根据其规模、地理位置、交通系统等原因，在居住区周围合理选址、统筹规划，分别建立规模和服务半径适中的大型（立体）停车库，同步停放机动车和非机动车；私家车不能进入居住区内部。居住区内交通方式为：有车居民首先从居住地步行，再乘坐非机动车或公交车到对应停车库换乘私家车；无私家车居民从居住地步行、乘坐非机动车或公交车直达目的地。停车库实行公有制，由政府委托居委会管理，统一收费，其收入可用于完善都市公交系统。3.加强小区停车管理，使之科学化、规范化刘冰.上海都市停车问题的对策研究[J].都市规划汇,，（2）.刘冰.上海都市停车问题的对策研究[J].都市规划汇,，（2）.要多方协作，亲密配合，规范管理，切实处理小区停车难和乱停车问题。一是政府的规划、交通、市政、物业管理等部门深入加强对住宅小区的停车管理，制定有关政策化解停车矛盾。二是加强对开发商销售行为的监管，新建小区的停车设施在最低规划指标内的，作为非营业性公建配套设施认定，一律列入商品房开发成本，不得对外销售，配建的车位要以保本微利的价格发售给业主；凡购置的车位，不得用于盈利性经营，不得变化其使用功能。三是物业企业要加强对小区停车管理，结合实际，配合业主大会共同制定小区停车管理制度，针对小区车多库少的实际状况，对小区道路进行合理划线，实行定期单侧停车、单向行驶的形式，保证行车路线畅通，提高小区车位运用率，切实做好小区车辆通行和停放秩序的管理。四是充足发挥业主自治作用，督促物业管理企业加强车辆停放管理。五是针对部分小区因停车场(库)租金售价较高，业主宁愿停在小区地面道路而使现存停车场(库)空位状况，应逐渐取消道路上停车“赶鸟入笼”。六是提高停车场设施管理水平，做到场地设施布置规范化、环境生态化、设施自动化。将先进技术应用于停车场的自动化管理系统之中。4.规范小区停车位分派措施据理解，目前小区共有停车位还没有规范的分派措施。各个小辨别配措施可谓五花八门，如时间次序选定法、物业企业指定法、抓阄法、定期轮换法等。因停车位分派不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。笔者曾经管理的小区也有这种现象。为防止此类现象的发生，共有停车位的分派措施必须遵照公平、公正、公开的原则；同步，正如小区公共水电费的分摊措施同样，有关主管部门应制定规范性文献来指导小区停车位的分派。五、总结居住小区的停车问题是一种比较复杂、综合性较强的问题,需要政府各部门与房地产开发投资部门,共同配合,视为居住小区内的基础设施,从规划层面做起,直接贯彻到居住小区的开发建设中。对于住宅小区的车位租售,提议以租为主,并且是长期租赁。之因此这样提议是由于出于对现实状况的考虑,一是住宅小区车位供应严重局限性,二是目前车位的售价不合理,价格偏高。面对这样的现实状况,假如不限制车位的发售,住宅小区将车位所有售出,将导致拥有私家车而没有买到车位的业主和在小区车位售罄后入住的有车一族无处停车,而售出的车位往往达不到百分之百的运用率。车位发售必须以小区车位的配建指标高为基础,在保证了小区车位供应的前提下,才可以发售车位。考虑到开发商的积极性,可以规定小区中一定比例的车位可以用来发售,其他的应用于租赁,结合目前现实状况,提议将小区车位的二分之一以上用来租赁,其他发售。在提高住宅小区配建指标方面,提议按住宅面积进行配位;提议政府部门出台优惠政策,诸如减免土地出让金、税收等优惠政策,减少投资人的建设成本,从而鼓励社会资金进入停车场建设;提议物价部门合适放开住宅停车限租价,减少车位出租成本回收期;并合适限制车位售价,鼓励发展商发展出租住宅停车位,减缓停车难。鼓励按照“谁投资谁收益”的原则,经有关部门同意在居住区内引进立体停车技术增设停车位。六、附件调查问卷一、基本状况S1区属：

黄浦区

卢湾区

海淀区

徐汇区

长宁区

静安区

普陀区

闸北区虹口区杨浦区浦东区宝山区嘉定区闵行区松江区青浦区金山区南汇区奉贤区崇明区

S3您目前居住的住房性质？

租房

自购产权房

自购小产权房

单位分房

集体公寓

S4您本人或您的家庭与否拥有汽车？

有

没有

S5您目前停车的车位性质是？

租赁,租金元/年

购置,价格元/个

S6您目前在小区的停车性质是？

固定车位

临时车位随机停车

二、车位与否充足Q2-1与否由于车位局限性，有车辆占道停车或停在车位外面的状况？

常常有

较少有

没有

Q2-2物业与否有将小区内绿化带改建为车位的状况？

有，状况很严重

有，不太严重

没有

Q2-3小区内共有道路与否有被物业划定为停车位的状况？

有

没有

Q2-4业主间与否有因争抢停车位（非固定车位）发生纠纷的状况？

常常有较少有没有

三、车位管理和收费Q3-1小区居民与否由于车位距离房屋太远而觉得停车不便利？

所有居民都觉得便利

大部分便利

大部分不便利

所有不便利

不好说

Q3-2物业企业与否将车位分为流动车位和固定车位？

是

否

Q3-3您所在小区流动车位的收费方式和原则怎样?

按月收取,每月

按天收取,每天

按小时收取,每小时

Q3-4您对目前使用的车位的租金或购置费用怎样评价？

太高了，无法承受有些高，较难承受不太高，可以承受不高，轻松接受

Q3-5对物业车位管理和服务的满意度怎样？

很满意

较满意

一般

较不满意很不满意

Q3-6与否由于停车跟物业管理人员发生过纠纷？

有过

没有过

不记得了

Q3-7小区与否有其他业