樟树布旧村改造项目商业规划方案最终稿课件

樟树布旧村改造项目对于本阶段工作成果的说明经过前期阶段的工作，贵我双方关于项目定位及整体业态布局思路已达成共识，本阶段工作成果主要体现为对上一阶段工作成果中的汇合总结，及经与贵司、设计院沟通后，需作进一步补充及调整的项目规划建议和业态功能布局部分；Page2工作思路与进程2008/122009/01第一、二阶段第三阶段市场研究成果宏观经济背景、城市研究主要商圈调研分析项目及周边详细调研分析商家访谈项目分析项目定位可借鉴案例调研分析建筑规划建议业态组合及布局初步收益预测《商业定位及规划方案》(初稿)沟通内容工作成果2009/02《商业定位及规划方案》(定稿)市场研究成果项目分析项目定位建筑规划建议细致的业态组合及布局租金建议及收益预测Page3一、项目定位报告提纲二、建筑规划建议三、业态组合及布局四、收益测算五、经营管理建议Page4一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面：发展商开发目标项目立地条件市场关键因素项目定位Page51.1发展商开发目标Point1引进具有号召力的品牌主力店或规划目的消费较强的业态，借助丹平快速、沙荷路等交通规划的便利，吸引本社区以外的人群前往消费；商业通过合理的建筑布局及充分利用公园景观资源，前期顺利启动且经营状况良好，带动后续商业持续开发，实现商业价值最大化；住宅借助商业开发的成功，提升对外形象及品质，实现最大化销售价值。Point2Point3Page6关键因素三：期望商业对外辐射力较强，吸引外部消费群前往消费；商业定位中要求各业态的辐射力及目的消费性较强，扩大项目对外辐射力或影响力。1.1发展商开发目标发展商开发目标中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？关键因素一：期望以长期收益最大化为主，短期内能快速回收部分资金；关键因素二：期望商家形象及后续商业经营状况良好，提升住宅品质；商业的定位必需能使持有商业部分商业价值最大化，同时，能给销售商业部分带来增值；商业定位的形象档次应与住宅相匹配，商家品牌度要求较高；Page71.2项目立地条件1.2.2地块周边环境分析1.2.1地块基本条件分析项目经济技术指标分析地块区位分析地块四至分析地块商业价值分析片区商业环境分析片区消费群分析片区交通条件分析Page8沙湾检查站本案布沙路布吉东大街深惠路Page91.2.1地块基本条件分析项目经济技术指标分析建设用地面积：104,900㎡建筑面积：472,000㎡其中：商业面积：42,000㎡一期：34,990㎡二期：4,700㎡三期：1,300㎡四期：1,000㎡容积率：4.5建筑覆盖率：30%绿地率：35%配建车位：2,800个本项目商业面积/住宅面积≈10%，商业在服务本社区居民的同时，亦需外部消费群来消费支撑。商业辐射范围将扩至周边区域。1期2期3期4期公园Page10地块区位分析项目位于南湾街道樟树布社区，临近沙湾检查站；项目东侧南侧均有山体阻隔，居民较少。优势劣势现状商业氛围浓厚地块沿街面长公园景观优势商业档次较低配套设施不够完善外部交通拥挤未来未来规划起点高有一定人口基数快速交通便利商业昭示性不强樟树布社区1.2.1地块基本条件分析Page11地块四至分析1期2期3期4期公园北向：临沙塘布村，多以民建房和工厂为主，商业氛围一般；西向：临樟富北路，商业氛围浓厚，人流量大，项目可分享人流；东向：临河道，并与其有一墙之隔，人流受阻；南向：临布沙路，人车流较多，展示面良好，商业氛围一般。樟富北路布沙路沙塘布河道1.2.1地块基本条件分析Page12区域展示面昭示性交通条件商业氛围1期2期3期4期注解：﹥﹥﹥﹥地块商业价值判断：1、2期>3、4期1期2期3期4期公园地块商业价值分析1.2.1地块基本条件分析Page13片区商业环境分析项目位于布吉南湾街道边缘区域，靠近沙湾检查站，片区商业氛围较浓厚；商业主要以街铺形式分布，业态主要以满足人们日常生活的服务配套和餐饮、服饰为主；区域内商业品牌以低档为主，并且业态同质化现象较严重。现有状况：未来状况：随着旧村改造的完成，片区未来的商业从形象、规模、档次定位上都将提升一个档次，成为未来社区型商业的代表作。1.2.2地块周边环境分析沙湾检查站布沙路沙塘布—樟树布片区本项目Page14片区消费群分析核心商圈6万人次级商圈16万人未来商业主力消费群：樟树布、沙塘布、沙湾、南岭等项目周边社区的消费人群（白领、中高层管理人员、公务员、私营业主、本地村民等）23112人22723人16658人18233人9904人21840人25322人14979人深惠路次级商圈约16万人核心商圈约6万人备注：数据来源于居委会统计人口，部分暂住人口未统计在内1.2.2地块周边环境分析Page15片区交通分析深惠路布沙路本项目深惠路和布沙路为城市主干道，车多人少，车流较为拥挤；沙湾路沙湾检查站本项目沙湾路为双向2车道，道路狭窄，交通拥挤，关口塞车现象较严重。现有状况：本项目沙湾检查站深惠路布吉东大街布沙路未来状况：

丹平快速通车后将连接布沙路；沙荷路将与布沙路相交；布沙路的扩建；地铁3号线将在大芬村设站台出口。

随着地铁3号线的开通，沙荷路、丹平快速的开通及布沙路扩建，项目区域交通问题得到很大程度减缓，快速交通便捷，对外辐射范围扩大。1.2.2地块周边环境分析Page16本项目至龙华至凤岗至惠州布吉联检站沙湾联检站深惠路布沙路沙荷路丹平快速丹平快速工程概况：丹平快速路是深圳市“一纵八横”近期干线路网规划中的“一纵”，将连接泥岗路、沿河路、布沙路、深惠路、水官高速、机荷高速等干道，通车后大大缩短特区内外交通往来的时间。一期起于爱国路高架桥，终点接机荷高速白泥坑立交，全长9.7公里，共架设桥梁6座，主车道为双向6车道。预计进度：丹平路南湾段拆迁工作已于2008年11月份正式启动。沙荷路工程概况：西起沙湾布沙路口，东至宝荷路植物园路段，跨经布吉、横岗、龙岗、龙城四个街道办，是深惠路南侧与之平行的又一条区域性干道。沿线分别与布沙路、沙平路、盐排高速、惠盐高速、疏港铁路等道路相交。全线设置隧道2座，桥梁6座。预计进度：预计08年底宝荷路荷康路段主车道通车，富康路-牛始埔路段完成道路基层，具备沥青路面施工的条件。工程总体预计09年底（1、2标除外）完成。备注：沙荷路1、2标段西起沙湾检查站，东至盐排高速与沙荷路交汇处。目前正在进行拆迁谈判工作。地铁大芬站Page17位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流樟富北路12：10——12：1515：55——16：0019：05——19：1063680201015480154布沙路10：25——10：3012：15——12：2017：40——17：4516661812525011950沙湾检查站12：40——12：4515：20——15：2518：05——18：10281282214001519215注：以上数据为美格行调查专员实地测量平均计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。片区道路人车流状况如下：1.2.2地块周边环境分析Page18樟富北路人流量较大，晚间尤为明显；沙湾检查站和布沙路车流较多，交通较为拥挤。1.2.2地块周边环境分析Page19项目立地条件中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？1.2项目立地条件关键因素一：项目位于南湾街道边缘地带，受山体阻隔；商业以满足片区消费为主；关键因素二：项目景观资源丰富，住宅为大型生态型高尚居住区；商业定位档次需与住宅相匹配，商业形象要好；关键因素三：各期商业面积已定，一期商业面积为3.5万㎡，上盖高层住宅，二、三、四期共7,000㎡；商业分布较散，集中商业面积相对较小，且受上盖住宅影响，不适合规划街区式商业街；Page20关键因素四：项目商住比约等于10%；商业需靠外部消费群消费支撑；1.2项目立地条件关键因素五：随着丹平快速和沙荷路的通车，项目未来对外快速交通便利；快速交通的便利即可以为项目带来消费群，亦可带走消费群，故商业定位要有特色及吸引力，规划业态要求目的性消费较强，辐射力强；关键因素六：现有片区居民普遍素质较低，随着旧村改造完善，居民素质提高，人口结构优化；商业档次定位起始不宜过高，商家档次应由低向高不断优化；关键因素七：片区现有商业氛围浓厚，零售类商家经营状况良好。商业具备规划零售商业的基础条件。Page211.3市场关键因素1.3.1市场调研分析宏观因素分析商业市场分析1.3.2商家研究商家意向访谈商家选址要求Page221.3.1市场调研分析宏观因素分析南湾街道地处沙湾关口，与罗湖区及布吉、平湖、横岗街道相邻，交通便利；南湾街道辖区面积为24.68平方公里，总人口约29万人，其中户籍人口2.3万人；南湾街道下辖12个社区，包括沙湾、南龙、宝岭、康乐4个纯居委社区，以及南岭村、沙塘布、樟树布等8个“村改居”社区。南湾街道概况Page23龙岗各街道社会消费品总额均保持良好增长；南湾街道社会消费品总额相对较小。

资料来源：龙岗区统计局社会消费品总额1.3.1市场调研分析Page24人均社会消费品总额

龙岗区各主要街道人均社会消费品总额稳定增长，其中龙岗街道位居各街道之首；南湾街道人均社会消费品总额相对较弱。

1.3.1市场调研分析Page25

南湾街道共有常住人口约29万，其中户籍人口约有2.3万，约占8.0%；南湾街道以非户籍人口为主。资料来源：龙岗区统计局社区名称人口数量上李朗社区15,434下李朗社区23,245康乐社区17,636南龙社区14,979樟树布社区21,840沙湾社区9,904沙塘布社区18,233南岭社区25,322宝岭社区23,112夏村社区16,658吉夏社区22,723丹竹头社区65,822人口结构与数量1.3.1市场调研分析Page26项目所在组团总体布局结构：

“四片两轴一带”四大城市功能片区：(1)物流核心片区（2）综合配套片区（3）工业与港口服务片区（4）综合发展片区两条发展轴：组团以深惠路为东西向重要的发展轴，促进布吉、横岗片区城市功能的融合，以布澜路—平吉大道平新大道为导向的南北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与布吉片区的城市功能融合。一条物流走廊带：是指通过“物流”产业功能将“平湖—横岗—盐田港”链接起来，形成全市重要的物流走廊带（深圳中部物流走廊）。

项目位于综合配套片区和深惠路发展轴上，其未来规划主要以城市的中高档社区居住功能为主，辅以社区型商业综合配套的原则共同发展。资料来源：深圳市规划局城市发展规划1.3.1市场调研分析Page27LG101-03LG101-01LG101-05资料来源：深圳市规划局根据深圳市片区规划标准，结合组团城市功能布局，将组团城市建设用地划分为3个大片区及32个小片区，每个分区制定不同的发展策略。本项目位于布吉生活居住区：即LG101-01、LG101-03、LG101-05,主导功能为居住用地。发展策略为：积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。旧城改造的利好政策，将有利于片区人口结构的不断优化，并为商业发展奠定基础。1.3.1市场调研分析片区规划Page28商业市场分析市场调查说明调查时间：12月14日—12月20日调查内容：1、项目周边商业状况

（大型集中商业、商业街）；

2、项目竞争区域商业状况（大型集中商业、商业街）；

3、南湾街道办（人口数量及构成）；

4、重点案例考察。调查方式：

1、商业调查采用统计商铺及集中商业的面积、业态等方式获取相关数据；

2、南湾街道办采用走访询问的方式，获取相关数据；

3、通过走访部分商家了解其对项目的进驻意向。1.3.1市场调研分析Page29市场调查范围深惠路布沙路沃尔玛-东大街片区南岭片区樟树布-沙塘布片区沙湾检查站沃尔玛-东大街片区商业氛围浓厚，配套较为成熟，主要以大型集中商业带街铺形式分布，业态以时尚服饰精品和餐饮为主；南岭片区商业氛围较浓，商家档次较低，主要以餐饮、服饰为主，主要满足南岭社区消费群体；樟树布-沙塘布片区主要以商业街形式存在，商业氛围较浓，档次较低，主要以社区配套和餐饮为主。1.3.1市场调研分析Page30深惠路布沙路沙湾检查站沃尔玛13,000㎡乐安居10,000㎡民润超市2,000㎡好风采家居6,000㎡苏宁电器2,000㎡布吉东大街30,000㎡新惠康百货1,500㎡南岭服装广场6,000㎡万家乐百货8,000㎡万福佳百货1,500㎡樟树布-沙塘布片区商业面积约1.8万㎡（集中商业1个，平均1500㎡/个）沃尔玛-布吉东大街片区商业面积约5万㎡（集中商业4个，平均5000㎡/个）南岭片区商业面积约3万㎡（集中商业6个，平均3500㎡/个）南岭食街3,000㎡华彩商业城3,000㎡华城百货1,000㎡南岭商业步行街2,000㎡本项目Page31沃尔玛-东大街片区●主要街铺的体量约为8,155㎡；●大型集中商业4家，体量约为35,000㎡。●西北至深惠路，南至布沙路,东至中翠路。调查结果:调查范围:深惠路布沙路沙湾检查站沃尔玛13,000㎡乐安居10,000㎡民润超市1,500㎡好风采家居6,000㎡苏宁电器2,000㎡布吉东大街30,000㎡新惠康百货1,500㎡本项目区域商业格局分析1.3.1市场调研分析Page32名称位置楼层面积（㎡）代表商家经营状况沃尔玛深惠路313,000麦当劳、钰花溪较好好风采家居深惠路56,000以品牌家居商家为主较好乐安居中翠路310,000品牌家私为主良好民润超市中翠路11,500较好苏宁电器中翠路12,000以各品牌电器为主较好新惠康百货黄金南路21,500以非品牌为主较好主要集中商业基本资料：

沃尔玛-布吉东大街片区商业规模相对较大，周边新兴社区较多，商业氛围浓厚，且业态较为丰富，辐射面较广。1.3.1市场调研分析Page33片区主要商业街业态比例分布:业态经营面积(㎡)比例服饰7329.0%餐饮1,67420.7%五金720.2%服务1,83022.6%休闲娱乐2,00024.7%美容2573.2%妇幼用品1451.8%数码60.1%地产1782.2%家居90011.1%建材320.4%其它2793.3%合计8,105100%沃尔玛-布吉东大街片区商业街业态主要是以餐饮、休闲娱乐为主，二者约占总比例的45%。1.3.1市场调研分析Page34主要商业街租金水平:商业街主要业态租金水平(元/月/m2)经营状况中翠路餐饮、服务配套80180较好深惠路服务配套、家居、汽配40100良好注：以上租金为商业街的主力租金水平区间。

中翠路（布吉东大街）的租金水平代表区域内最高水平，其余商业街受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低。1.3.1市场调研分析Page35主要商业街人车流分析:位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流中翠路13：2013：2514：0514：1016：4016：4582420501015667156深惠路10：2510：3012：1512：2017：4017：459716636380328736987注：以上数据为美格行调查专员实地测量平均计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。

中翠路（布吉东大街）的人流量最大，车流一般，深惠路车流较大，交通较为拥挤。1.3.1市场调研分析Page36沃尔玛布吉东大街新惠康百货好风采家居1.3.1市场调研分析Page37南岭片区●主要街铺体量约为2,000㎡；●大型集中商业6家，体量约为23,000㎡。●北至深惠路，南至布沙路,西至东大街，东至南岭村。调查结果:调查范围:深惠路布沙路沙湾检查站南岭服装广场6,000㎡万家乐百货8,000㎡南岭食街3,000㎡华彩商业城3,000㎡华城百货1,000㎡本项目南岭商业步行街2,000㎡1.3.1市场调研分析Page38名称位置楼层面积（㎡）代表商家经营状况万家乐百货南岭商业区58,000肯德基、二天堂、恒波通讯较好南岭服装广场南岭商业区46,000以非品牌商家为主一般华彩商业城南岭商业区33,000东四豆腐坊、自助火锅一般南岭食街南岭商业区33,000潮流前线、餐饮等较好南岭商业步行街南岭商业区22,000自己人海鲜、湘菜馆较好华城百货南岭商业区11,000非品牌商家为主较好主要集中商业基本资料：

南岭片区整体商业档次较低，以周边工厂工人为主要消费群，集中商业数量较多，但个体规模较小，主要以满足人们日常生活消费的服务配套和餐饮为主。

1.3.1市场调研分析Page39片区主要商业街业态比例分布:业态经营面积(㎡)比例服饰4117.2%餐饮2,26239.9%服务96317.0%休闲娱乐1,40024.6%美容2103.7%数码1763.1%其它2544.5%合计5,676100%南岭片区商业街业态主要是以餐饮、休闲娱乐为主，其次是服务配套。1.3.1市场调研分析Page40主要商业街租金水平:商业街主要业态租金水平(元/月/m2)经营状况南岭商圈服饰、服务配套、餐饮30100较好注：以上租金为商业街的主力租金水平区间。

集中商业周边商业氛围较好，代表片区最高租金水平，其余地段商业街受商业氛围、商家形象、经营业种、楼层等因素影响，租金水平相对较低。1.3.1市场调研分析Page41南岭商业步行街华彩商业城万家乐百货南岭食街1.3.1市场调研分析Page42樟树布-沙塘布片区●主要街铺体量约为10,000㎡；●大型集中商业1家，体量约为3,000㎡。●北至沙塘布，南至布沙路,西至南岭，东至沙湾关。调查结果:调查范围:深惠路布沙路沙湾检查站万福佳百货1,500㎡1.3.1市场调研分析Page43名称位置楼层面积（㎡）代表商家经营状况万福佳百货布沙路与樟富北路交汇处33,000以非品牌服饰为主较好主要集中商业基本资料：

樟树布-沙塘布片区集中商业数量较少，商业主要以街铺形式存在，分布于樟富北路和布沙路沿线，整体档次较低，主要以满足人们日常生活消费的服务配套和餐饮为主。1.3.1市场调研分析Page44片区主要商业街业态比例分布:业态经营面积(㎡)比例服饰1,0518.1%餐饮5,10139.3%五金6905.3%服务2,55319.7%休闲娱乐1,98015.3%美容8396.5%妇幼用品240.2%数码670.5%家居2001.2%其它4763.7%合计12,981100%樟树布-沙塘布片区商业街业态主要是以服务配套和餐饮为主，二者约占总商业面积的60%。

1.3.1市场调研分析Page45主要商业街租金水平:商业街主要业态租金水平(元/月/m2)经营状况布沙路服务配套20--60较好樟富北路服饰、服务配套、餐饮30--80较好注：以上租金为商业街的主力租金水平区间。

樟富北路人气较旺、商业氛围浓厚，租金相对较高，其余商业街受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低。1.3.1市场调研分析Page46主要商业街人车流分析:位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流樟富北路12：10——12：1515：5516：0019：0519：1063680201015480154布沙路10：2510：3012：1512：2017：4017：4516661812525011950注：以上数据为美格行调查专员实地测量平均计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。

樟富北路人流量较大，晚间尤为明显，布沙路车流较多，交通较为拥挤。1.3.1市场调研分析Page47沙塘布商业沙塘布商业樟树布商业万福佳百货1.3.1市场调研分析Page48项目竞争分析因素沃尔玛-布吉东大街片区南岭片区樟树布-沙塘布片区商业规模商业面积约5万㎡（集中商业7个）商业面积约3万㎡（集中商业6个）商业面积约1.8万㎡（集中商业1个）核心辐射范围南湾街道、布吉街道南岭村片区樟树布、沙塘布村主要商业形态大型超市/商业街小型百货/商业街小型百货/商业街交通条件临城市主干道，交通状况良好交通一般，不临主干道良好，临布沙路商业环境舒适，形象较好一般，中低档次商业较多不佳，但人气较旺消费群特点消费力较强，周边中档社区较多，以家庭消费为主。消费群主要局限于南岭村片区内，档次较低。消费群主要集中在樟树布、沙塘布村内，以工厂员工为主。竞争力评价较强一般较弱按目前经营现状来看，樟树布-沙塘布片区和其他竞争片区比较不具备竞争优势。片区竞争分析1.3.1市场调研分析Page49樟树布-沙塘布片区本项目商业的开发将给樟树布片区商业注入新的血液，片区商业形象及档次得到提升，引领片区商业升级换代的第一步。南岭片区沃尔玛-布吉东大街片区随着政府规划的实施，地铁的开通及深惠路交通的改善，商圈商业发展日趋成熟，由于周边项目基本改造完成，片区商业的发展空间受到一定限制；根据政府规划的旧村改造，南岭片区商业将全面升级换代，商业形象及档次得到提升，潜在的新的竞争对手将面世，对本项目的发展形成一定冲击；区域商业发展趋势判断1.3.1市场调研分析Page50商业发展主要分为三个区间，分别为起步期、发展期、成熟期，三个区间分为五个阶段：根据市场调研及专业判断，目前，樟树布-沙塘布片区的商业发展正处于商业发展期的第三阶段，本项目应当立足于更高层次商业形态，引领片区商业更新换代。1.3.1市场调研分析+社区购物中心SHOPPINGMALL购物公园OUTLET+++多种百货业态大卖场多种专业市场社区购物中心++第三阶段社区超市社区配套专业卖场服饰百货+++第二阶段生活配套+传统百货第一阶段生活配套起步期发展期成熟期第四阶段第五阶段城市商业发展历程Page51所搜集到的商户名单搜集方法：市调网搜美格行商家资源库筛选原则1：项目定位筛选原则2：行业配比筛选原则3：差异化竞争项目的整体定位项目各业态配比预测与区域内竞争项目形成差异化确定商家访谈名单面谈电话访问…商家筛选原则商家意向访谈1.3.2商家研究Page52有进驻意向主力店商家筛选家乐福、人人乐、华润万家、新一佳、沃尔玛、乐购、吉之岛…主要品牌超市商家家乐福、人人乐、华润万家、新一佳沃尔玛、乐购、吉之岛…进驻意向判断无进驻意向不做分析商家背景相关建议物业要求深度访谈品牌知名度强的主力店商家对商业带动效应明显，本项目应引进国内/国际一线品牌主力店，带动项目商业持续发展。1.3.2商家研究Page53品牌简介发源地：法国；历史：成立于1959年；规模：11,000多家营运零售单位，遍及世界30个国家和地区。进驻意向有进驻意向，希望方案确定后再跟进。商家观点拓展部区经理：“我们在布吉有拓展计划，就本项目体量及周边规划情况来看，我认为本项目不错。”基本要求位置：希望在靠近公园出入口一侧；总面积：15,000㎡左右；单层面积：6,000㎡以上。1.3.2商家研究Page54品牌简介发源地：深圳；历史：成立于1996年；规模：人人乐在华南、西北、西南、华北等区域拥有大型购物广场数十家。进驻意向有进驻意向。商家观点投资发展部郑经理：“本项目所在区域不错，如果按照规划的区域我司进驻社区超市即可，当然我们希望能将超市规划到临布沙路或者临公园入口处。“基本要求楼层：一层预留门面，可进驻二、三层；总面积：7,000-8,000㎡左右；单层面积：4,000㎡以上。1.3.2商家研究Page55品牌简介发源地：香港；历史：华润采购有限公司1984年成立，2001年收购万佳百货。进驻意向有进驻意向。商家观点业务发展部皮经理：“项目位置不错，这个位置可考虑做大，可考虑进驻目前规划区域。“基本要求楼层：一层预留2,000㎡，可进驻二、三层；总面积：20,000㎡以上；1.3.2商家研究Page56品牌简介发源地：深圳；历史：1995年成立；规模：广东、湖南、湖北、广西、辽宁、吉林、黑龙江、四川、浙江、江苏、山东等省市地区开有分店。进驻意向有进驻意向。商家观点投资发展部袁经理：“我认为本项目存在一定发展潜力，希望能尽快介入本项目，目前我们在周边有不少储备项目，所以我们希望能综合考虑，做战略部署。”基本要求位置：希望临公园入口处；总面积：10,000㎡左右；单层面积：5,000㎡。1.3.2商家研究Page57大型餐饮类大型餐饮商家中，除美食广场商家外，其它商家受市场环境影响较大，开店越发谨慎，大部分商家持观望态度，部分商家短期内暂无区域拓展计划。中型餐饮类受市场环境影响，多数中型餐饮商家持观望态度，表示等项目入市后再做考虑；还有部分商家表示目前只进大型购物中心，暂不考虑社区型商业。小型餐饮类多数小型餐饮商家对本项目较认可，受主力店影响较大，持观望态度，多数表示会和主力店同步开店。目前为止共访谈餐饮商家34家，其中大型餐饮类15家，中型餐饮类11家，小型餐饮类8家，各类型商家访谈结论如下：餐饮商家研究1.3.2商家研究Page58由左图显示，意向商家占本次受访商家总数的26%，抱有观望或进驻意向一般的商家占受访商家总数的39%，而无意向的商家占35%。

多数餐饮商家受市场环境影响较大，未来开店均较谨慎，对本项目多数抱有观望态度，需待项目入市时再根据市场环境决定进驻与否。

本项目由于距离入市时间较长，存在较大不确定性，根据我司操作经验，建议项目预留相关餐饮功能，为未来餐饮商家进驻提供物业基础。餐饮商家研究1.3.2商家研究Page59有意向观望无意向本次访谈中，意向商家主要看重本项目片区今后的规划发展，多数还要看项目建成后具体情况。抱有观望态度的商家主要受金融危机影响，慎重开店，还有部分商家要等项目建成后再做考虑。无意向进驻的商家主要受金融危机影响较大，暂无拓展计划或只考虑深圳关内区域。餐饮商家研究1.3.2商家研究Page60大型餐饮商家访谈结果序号菜系商家名称联系人职务意向反馈情况1美食广场美乐汇王才会经理有如果主力店形象好可以考虑。2美食广场美食通林圣翔副总经理有可以考虑，但现在太早，主力店确定后再谈。3川菜巴蜀风（墨宴）杨万里总经理待确定2009年开店计划暂停，2010年看市场情况再定。4蒙古菜苏武牧羊姬旭东总经理待确定主要考虑市内，如关外特别好的项目也可以考虑，但现在时间点太早。5湘菜湘鄂情周智董事待确定时间点太早，等项目整体形象出来再说。6粤菜明香酒楼林总总经理待确定市场不好，看2009年形势再说。7粤菜天天渔港林总老板待确定现在市场不好，不考虑再开了。等过了今年再说。8粤菜金悦轩/高点余小姐财务无公司重心转移，2009年基本上不再开新店了。9潮洲菜潮江春肖红涛总经理无主要选择广州、深圳的核心位置，重点与酒店合作。1.3.2商家研究Page61序号菜系商家名称联系人职务意向反馈情况10粤菜新梅园彭振铭项目拓展品牌部总经理无关外基本不考虑，明年会在罗湖新开一家店，由发展商出资1000万装修。11江西菜民间瓦缸杜总总经理无考虑车公庙、华侨城1000平米左右，以购物中心为主。12湘菜湘江老厨李总总经理无目前2009年只有一家店的计划，关外暂不考虑。13粤菜榕江渔村吴文彬天骄店高级经理无目前只在宝安开店，由于市场不好暂停开店。14粤菜唐宫酒楼刘树峰董事助理无只考虑北京、上海、深圳、广州，以一线城市为主，重点考虑进驻五星级酒店。15其它菜系稻香（大众菜）梁萍厂长无基本只考虑广州、深圳的好项目。大型餐饮商家访谈结果意向商家2家，观望商家5家，无意向商家8家。1.3.2商家研究Page62中型餐饮商家访谈结果序号菜系商家名称联系人职务意向反馈情况1杭州菜六千馆郭总总助有可以考虑，但不考虑三楼及以上部分。2湘菜柴火龙文俊拓展经理有可考虑，但只做加盟。3湘菜芙蓉楼刘总总经理有可以考虑，等项目启动后再谈。4北方菜东北虎风味食府徐伟经理待确定在深圳目前只有一家，拓展的可能性不太大，但等项目出来后可以去看场。5火锅小肥羊毕建东开发部经理待确定主要进购物中心，目前感觉项目所在区区域氛围较差，待项目整体形象出来再考察。6蒙古菜一品小肥羊陶卫东经理待确定待项目整体形象出来了再说。7西餐咖啡名典咖啡-朗味生活林春龙经理待确定只考虑二楼，等项目整体形象出来了再说。8湘菜毛家饭店-味食尚夏志总经理待确定只进购物中心，要等项目整体形象出来后再说，现在时间点太早。9潮洲菜潮泰牛肉店齐先生经理无暂不考虑开店了。10杭州菜三十三间堂马晓寒拓展经理无主要考虑市内购物中心项目。11杭州菜拾味馆、九千馆刘建雳总经理无主要选择市内项目，最好是购物中心。等项目启动后再说。意向商家3家，观望商家5家，无意向商家3家。1.3.2商家研究Page63小型餐饮商家访谈结果序号菜系商家名称联系人职务意向反馈情况1西式快餐麦当劳谢小姐经理有对项目位置较认可，若本项目引进主力店，基本可以进驻。2西式快餐肯德基刘先生开发专员有沙塘布有店，项目如果位置好且引进主力店，亦可考虑，比较倾向于开汽车店。3日本面食味千拉面杨先生经理有可以考虑，但要看是否引进主力店。4比萨棒！约翰肖小姐专员有如果项目好就可以考虑，但现在时间点还太早。5咖啡星巴克刘娟主任待确定关外开店很谨慎，先看项目资料，等项目整体形象出来后再明确回复。6西式快餐快乐蜂jollibee黄飞俊开发经理待确定如果主力店形象好可以考虑。7中式快餐永和大王李亚锋开发部经理待确定如果是华润万佳、家乐福、沃尔玛等品牌主力店进驻就一定会考虑，如果不是就基本上不考虑。8休闲餐饮rbt仙踪林龙伟怡经理无主要考虑市内街铺。意向商家4家，观望商家3家，无意向商家1家。1.3.2商家研究Page64Page65技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1～3结构层高要求（m）≥5楼板承重（Kg/㎡）≥500柱间距≥8m×8m给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动步道，5吨货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）300-500停车位（个）100-300物业交付装修标准毛坯综合超市商家选址要求1.3.2商家研究Page66大型中式酒楼特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～5结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯技术指标具体要求需求面积（㎡）150-500单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5电梯（部）一般不要求步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯1.3.2商家研究Page67服饰精品/服务配套美容SPA美发休闲娱乐技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1-2结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯/简单装修技术指标具体要求需求面积（㎡）

100-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－8进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯技术指标具体要求需求面积（㎡）小规模：200-500，较大规模：1,000－4,000经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯1.3.2商家研究Page681.3市场关键因素市场关键因素分析中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？关键因素一：根据城市规划，项目片区未来以社区居住功能为主，限制工业用地投放；项目为典型的社区型商业，未来消费群以家庭消费为主；关键因素二：区域商业中，布吉东大街片区和南岭片区商业氛围浓厚，是项目片区的主要竞争对手；项目应通过差异化的定位、领先的建筑规划及功能布局、具有影响力的商家来树立核心竞争力；关键因素三：目前片区处于商业发展的第三阶段，商业形态以社区配套、服饰百货、社区超市为主。随着旧村改造的实施完善，片区商业逐步走向第四阶段；第四阶段的社区购物中心、大卖场、特色街区将成为项目商业未来重点发展形式；关键因素四：根据商家访谈，大型品牌超市和多类型餐饮商家对本项目进驻意向较强；项目后续可引进具有一定影响力的品牌超市及形象较好的餐饮商家，扩大对外辐射力。Page69本项目依托现有公园景观资源及未来快速交通的便利，规划突出餐饮、休闲等辐射力强的业态，打造成龙岗集购物、美食、休闲、娱乐等功能于一体的时尚生活中心，吸引片区、布吉其他区域及罗湖部分人群前往消费。“LifestyleCenter""时尚生活中心”市场定位一、项目定位Page70定位阐释国际购物中心协会（ICSC）指出，Lifestyle商业作为一种有别于SoppingMall（以下简称Mall）的商业形态，必须具备下列要素：接近有影响力的居住社区；定位迎合本商圈消费者对休闲的追求；与Mall和传统的商业步行街相比，LifestyleCenter更加注重环境和建筑设计；非封闭形态，并且至少有5000㎡以上的面积是由全国性的连锁专业店使用；开发地理位置，通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。

LifestyleCenter定义：LifestyleCenter主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施。LifestyleCenter业态特点：一、项目定位Page71功能定位项目需具备的基本功能差异化体现购物功能餐饮功能娱乐功能休闲功能服务功能需要强化的功能以满足本社区及周边居民的日常生活需求为主，兼顾部分外来消费群的休闲娱乐消费；满足消费群餐饮、休闲、娱乐、购物等多元化需求，成为片区休闲购物的集合中心。一、项目定位Page72形象定位建筑与装修配套服务商家品牌度表现形式商业的形象主要通过建筑与装修、配套服务及商家品牌度三方面体现。一、项目定位Page73建筑与装修：通过对层高、中庭宽度、过道宽度、采光度、灯光装饰、景观小品、主题氛围等硬件指标的领先设计及精心装饰，提升商业档次；配套服务：专业的经营管理公司对租户进行统一管理，调整优化业态组合；建立便民服务体系：雨伞服务、公共电话、手机充电、ATM取款机等；定期举办推广活动：社区歌曲比赛、社区活动演出、亲子活动等；中档偏高，保障长远竞争优势。优质服务，超前理念，保障商业持续经营。一、项目定位Page74商家品牌度：目前项目周边居民消费水平较低，旧村改造缓慢，未来三五年内，商家品牌度要求不应过高。其中超市类可引进国际一线或国内一二线品牌商家，餐饮类和服务配套类引进品牌连锁商家为主，服饰类等其它商家以大众化品牌商家为主；项目片区未来将规划成大型居住社区，居民素质提高，消费力增强，商家品牌度逐步提高。业态品牌度代表商家超市国际一线、国内一二线沃尔玛、家乐福、TESCO、华润万家、人人乐、新一佳餐饮品牌中西快餐、连锁特色餐饮、连锁西餐咖啡、连锁美食广场麦当劳、肯德基、面点王、嘉旺、棒约翰、味千、六千馆、柴火、美乐汇、美食通服务配套连锁药店、面包店、美发店、干洗店等万泽、海王星辰、一品轩、小白兔、卡顿服饰精品大众化连锁品牌为主艾格、淑女屋、班尼路、佐丹奴、增致牛仔、米奇、龙浩、好孩子等一、项目定位Page75消费群定位约6万人深惠路核心消费群区域次级消费群区域约16万人边缘消费群区域罗湖一、项目定位Page76消费者类型收入水平消费特点消费类型商务人士较高收入相对较高，以公务性消费为主。餐饮、休闲娱乐公司职员中等/较高收入较稳定，消费频率较高，喜欢追求时尚、潮流，偏向冲动型消费。流行服饰精品、数码产品、餐饮、休闲娱乐年轻人群一般/中等收入相对不高，消费能力不强，购物频率不高。日常生活用品、快餐、休闲娱乐家庭中等/较高收入较高，消费能力较强，消费较理性，喜欢品质感强的商品，以家庭性消费为主。日常生活用品、品牌服饰精品、餐饮、休闲娱乐公务员中等公务性消费。餐饮、休闲娱乐本项目未来目标消费群主要以本社区及部分罗湖等区居民的家庭性消费为主，辅以少量商务人士、公司职员、公务员等公务性消费，主要消费业态包括日常购物、餐饮及休闲娱乐等。一、项目定位Page77案例一：香港·杏花新城案例二：坂田·万科城案例三：宝安·君逸世家一、项目定位案例参考Page78名称杏花新城开业时间

1987年建成，2000年翻新物业类型地铁上盖商业面积27，000平米层数3业态规划餐饮、服饰、服务配套等主力商家百佳、潮江春酒楼、美国冒险乐园等地理位置香港岛柴湾西北部的盛泰山道路100号开发商港铁公司杏花新城杏花邨共有48座，分上下邨，上邨15层，设在车厂上盖，部分地方有时会受列车嘈音影响；下邨19层，在海岸旁，环境清幽。杏花新城是杏花邨的商业配套中心，商业面积约2.7万平米。案例参考Page79平面结构布局

-1F:美食广场和儿童天地代表性商家：KFC、MC、扒王之王、Oliver’sSuperSandwiches、仙踪林、元绿、随园小馆、韩一馆、甘味手打乌冬、美国冒险乐园等。

1F:服饰、餐饮和服务配套代表性商家：潮江春、美心、万宁、Samsonite、皇后饼店、7-11、时间廊、眼镜88、森芝美容、安莉芳、怡富家居、中原地产等；

2F:超市、餐饮和服务配套代表性商家：百佳、迎喜酒楼、中国银行、汇丰银行、恒健牙科、王绍伟中医诊所、慧桦琴行等；案例参考迎喜酒楼百佳超市汇丰银行中国银行潮江春美心美国冒险乐园Page80业态个数比例分布图业态名称商家个数个数比例餐饮2626%服饰2020%服务配套1111%美容美发1111%精品珠宝66%银行55%医疗44%童装44%地产代理44%个人护理/便利店33%家居22%休闲娱乐11%超市11%其它22%合计99100%案例参考Page81项目因素杏花新城本项目规模2.7万平米共4.2平米（主体部分约3万平米）楼层3层3层形状狭长形（38m×240m）狭长形（48m×245m）位置香港岛柴湾西北部，南面临山，北面临海位置相对较偏位于龙岗南湾街道边缘地带，东面和南面有山体阻隔，位置相对较偏周边状况周边48座共约40万平米的居住社区本项目拥有47万平米居社区，未来居民小区不断增加从商业规模、规划楼层、地块形状、区域位置和周边状况来看，杏花新城和本项目比较具有相似性。与本项目的可比性杏花新城居民区居民区案例参考Page82借鉴点之一：特色主题杏花新城：设有四个特色主题区，分别为美膳坊、同乐港、牵情天地和新艺廊，并以欧陆风情为主调。本项目：对每层分别设立特色经营主题区，并采用特色的装修风格，营造特定情调。牵情天地美膳坊案例参考Page83美膳坊：以欧洲文艺复兴时期的风格为主，配合雅致的户外茶及花团锦簇的阳台布置，汇聚逾二十间各国美食。案例参考Page84案例参考Page85同乐港：环绕探险历奇为主题，以[开心号]探险船作标志，配上最现代的灯光音响效果及交互式装置，为一家大小带来源源不断的惊喜。案例参考Page86案例参考Page87案例参考Page88案例参考牵情天地：与挚爱手牵手轻触；罗马雕像旁两个小天使造型，将引发特别现场效果，为顾客缔造难忘的一刻。Page89案例参考Page90新艺廊：每一处都充满着维也纳和比利时的艺术风格，加上匠心独运的柱梁和雅致的室内摆设，令四周的环境都散发着既壮丽且闲适的气氛。案例参考Page91案例参考Page92借鉴点之二：人流动线设计杏花新城：在内部人流动线设计上采用单一的人流动线，使消费者能够一眼看到所有的店铺，避免了商业死角的出现。本项目：内部人流动线采用单一循环的人流动线设计，避免商业死角，使商业价值最大化。案例参考Page93本项目：结合本项目特点，利用公园景观资源优势，二、三层规划品牌餐饮，聚集人流，提升整体商业价值。杏花新城：地下一层以“美膳坊”为主题，采用开放式设计，汇集了逾20间各国美食。借鉴点之三：以餐饮为主打业态案例参考Page94案例参考杏花新城：柱间距：8-12m；过道：3.4-3.6m；通廊：4-5m;中庭：15×8.4m（方形）直径15m（圆形）店铺开间：5-8m;店铺进深：8-12m；单层扶梯：4-5组（每组间隔15-40m）垂直客梯：2部借鉴点之四：建筑规划建议Page95案例参考其他参考建议天花板装饰天花板装饰Page96案例参考休憩座椅Page97案例参考柱子包装Page98案例参考儿童娱乐Page99案例参考扶手梯旁设施Page100案例参考导示牌Page101案例参考服务台地面装饰灯特色小品花式地板Page102项目名称万科城风情步行街地理位置深圳市龙岗坂雪岗片区开发商万科集团商业面积约3万㎡销售时间2006年商业模式2层为主的西班牙风情商业街区业态规划国际美食坊、社区购物中心、娱乐休闲广场三大主题业态主力商家华润万家超市、丹桂轩、肯德基案例二：万科城案例参考Page1031-2F：美食世界1F：社区配套2-3F：华润万家1-2F：丹桂轩、休闲娱乐风情街区1-2F：健身美容汽车饰品1-2F：社区配套时尚走廊休闲娱乐风情街区1-2F：社区配套时尚走廊平面结构布局主楼层为两层，引进华润万家超市、丹桂轩和KFC等品牌商家，对项目整体带动效应明显，街铺主要以社区配套服务社区居民为主。案例参考Page104案例的可比性项目因素万科城本项目地段龙岗坂田坂雪工业区龙岗南湾街道办樟树布交通因素临近梅观高速与机荷高速，交通便利紧邻沙湾检查站，随着后期丹平快速、沙荷路的建成以及布沙路的扩建，交通便利性会大大提高规模住宅53万平米，商业3万平米住宅47.2万平米，商业4.2万平米辐射力外向型商业、辐射到周边区域，近则华为、新天下工业区、远则坂田镇辐射范围包括樟树布、沙塘布、厦村、南岭、南龙等社区本项目和万科城相比，无论是从区位条件、交通因素、规模还是辐射力等方面都具有较大的相似性和可比性。案例参考Page105借鉴点之一：主题定位万科城：livingmall集休闲、购物、娱乐、美食于一体；与社区结合，带有浓郁的living气息。本项目：lifestylecenter突出餐饮、娱乐及服务功能，注重消费者对生活方式的精神享受和追求；

注重环境和建筑设计，追求与消费者生活品味、消费习惯相匹配。案例参考Page106借鉴点之二：业态布局万科城：突出餐饮功能，引进众多品牌餐饮商家，带旺整个商业。本项目：二、三层规划餐饮业态，并充分利用公园景观资源，凝聚人流，提升住宅品质。丹桂轩关东风案例参考Page107借鉴点之三：建筑形态步行街湖景万科城：西班牙异域风情街、阶梯退台、骑楼等。本项目：围绕公园的挑廊设计和玻璃幕墙，营造休闲、优雅环境。退台骑楼案例参考Page108案例三：君逸世家项目主要经济技术指标总用地面积（m²）27413.67总建筑面积（m²）140993.5住宅面积（m²）82897.15总商业面积（m²）19422.97骑楼面积（m²）1513.06地下车库面积（m²）32614.4容积率3.95停车位（个）813本项目君逸世家：位于深圳市宝安新中心区新湖路与罗田路交汇处。案例参考Page109平面结构布局-1F：超市、美容美发、家居、服务配套；1F：沃尔玛、肯德基、银行、可颂坊、星巴克、味千拉面、真功夫；2F：肯德基、必胜客等。一层负一层二层案例参考Page110借鉴点之一：主力店的引进君逸世家：引进主力店沃尔玛超市、吸引众多品牌商家入驻。本项目：主力店是整个项目的领头羊，本项目建议引进品牌超市、吸引其它商家入驻，带旺整个商业。案例参考Page111借鉴点之二：品牌餐饮的引进君逸世家：在引进餐饮商家时，对商家品牌的把关较为严格，商家品牌形象较好。本项目：应当引进品牌形象好的餐饮商家，提升商业整体形象，一定程度上有助于提升住宅品质。案例参考Page1122.2整体建筑布局建议2.3建筑详细规划2.1建筑规划核心思路二、建筑规划建议Page113在各期商业指标不可变的前提下，建筑规划设计必须能够解决以下问题：如何处理地块形状狭长对商业规划的限制？如何充分利用公园景观资源？如何使商业规划设计充分提升项目住宅品质？2.1建筑规划核心思路Page114一期四期二期三期地块特点规划思路一期地块较为狭长展示面昭示性较好紧邻公园景观商业规模较大规划集中商业，充分利用公园景观，打造品质生活馆概念，提升住宅品质，建筑面积约30,082㎡。二期展示面昭示性佳临小区主出入口临快速路，车多人少规划单层街铺，全部预留排油烟管道，可销售，建筑面积约4,700㎡。三、四期对外昭示性不强主要以小区内部及公园人流为主规划单层街铺，可销售，以服务配套为主，辅以少量餐饮商家，建筑面积约2,300㎡。2.2整体建筑布局建议Page115楼层单层面积（㎡）1F9,6002F10,2763F10,206合计（㎡）30,082一期商业详细规划如何通过建筑规划设计提升项目价值？品质生活馆2.3建筑详细规划Page1161、品牌主力店规划2.3建筑详细规划项目临公园一侧景观资源丰富，规划对景观要求相对较高的业态，如咖啡厅、书吧、品牌餐饮等；品牌主力店承租能力较差，且对景观要求不高，建议引导至集中商业北端（如图红色区域所示）；品牌主力店聚客能力较强，规划在北端可充分拉动外部人流，提升南端商业价值。品牌主力店Page117品牌超市辐射力较强，较强程度吸引外部人流；品牌超市约规划12,000㎡；超市分三层分布，首层预留主次两个出入口；二层预留出入口，与其他商业部分直接互通人流；三层预留入口，方便较高楼层人流可直接进入超市；超市出入口超市1、品牌主力店规划2.3建筑详细规划Page118公园广场休闲广场规划休闲广场，形成人流聚集点；通过对临公园休闲广场特色景观小品的营造，使其与公园广场充分融合，达到共享公园人流的效果；住宅出入口规划休闲广场，设置餐饮外摆位及临时售卖亭等，使其两端商业保持连贯性。2、广场规划休闲广场建议2.3建筑详细规划Page119公园广场沿街步行廊建议临樟富北路规划步行长廊，设置与项目定位相符的小品、植物及休闲座椅等，吸引人流。2、广场规划沿街步行廊建议2.3建筑详细规划Page120

公园广场实景

广场旱地喷泉建议

广场儿童戏水池建议

广场餐饮外摆位建议2.3建筑详细规划Page121鲜明的主题能有效增强项目的竞争力；可树立项目的差异化优势；主题作为商业的延伸，能提升项目的综合素质。小品摆设内部装潢风格宣传推广表现形式目前商业项目主要采用的特色主题风格有花园主题、浪漫主题、海洋主题、四季主题等，结合本项目商业特点，建议主要采用花园主题进行规划。3、景观主题营造2.3建筑详细规划Page122类型特征表现元素适合于案例花园主题提升形象、表现元素多元化园林景观、植物、雕塑购物中心、商业街深圳·花园城中心其他说明更易表现，同时为更多的消费者所接受，针对本项目的商业形式，较为适合。3、景观主题营造2.3建筑详细规划Page123类型特征表现元素适合于案例浪漫主题特征明显、对情侣、家庭的吸引力较强色调、喷泉、手绘壁画、各种造型等大型购物中心香港·杏花新城其他说明通常对项目的装修风格（如欧陆风格）、特定的目标消费群（如情侣）要求较严格。3、景观主题营造2.3建筑详细规划Page124类型表现元素适合于案例海洋主题邮轮客舱、景观小品大型购物中心香港·青衣城其他说明表现元素相对特定，若要表现极致，对整体的商铺装修风格要求较高，且更适合于纯粹的购物中心。3、景观主题营造2.3建筑详细规划Page125类型特征表现元素适合于案例四季主题四季交替带来的不同感受人造沙滩、喷池、花草购物中心、商业街香港·新都会广场其他说明具有春夏秋冬四季的表现元素，能让消费者更好的体验季节交替带来的不同感受。3、景观主题营造2.3建筑详细规划Page126花园主题更易表现，同时为更多的消费者所接受，针对本项目的商业形式，较为适合。（建议参考案例：花园城中心）

景观小品示意

天花板蓝天白云的营造

景观小品示意

中庭园林景观营造3、景观主题营造2.3建筑详细规划Page127临公园一侧商业建议设置挑廊，宽为5m（如图所示）；充分利用公园景观资源，在挑廊上规划外摆位，提升商业附加价值；若因消防规范等原因不能设计挑廊，建议临公园一侧采用落地透明玻璃幕墙进行设计。

餐饮外摆位示意

挑廊示意

公园景观示意4、挑廊/玻璃幕墙设计2.3建筑详细规划Page128商业层高设计应考虑吊顶(正常吊顶高度约1.1m),理想层高应在5m及以上，其中1F对层高要求更高，尤其有利于1F街铺销售，建议层高为5.8m；普通停车场层高建议为4.5m较为合适；按照行业标准，柱间距为8.4×8.4m较适合并列规划三个停车位；建议本项目停车场标准柱间距为8.4×8.4m；5、层高及柱间距建议2.3建筑详细规划Page129购物中心万象城金光华广场怡景中心城中信城市广场中庭宽区间/主宽（m）7-12/106-10/87-13/78-10/8万象城金光华广场怡景中心城中信城市广场根据调查统计，各大购物中心较舒适的中庭宽在8m-10m之间。6、中庭建议2.3建筑详细规划Page130目前项目设计方案中庭区间在5.6m-15.6m之间，结合项目区位及实际情况考虑，该区间范围已相对较合理。5.6m8.5m15.6m6、中庭建议2.3建筑详细规划Page131购物中心万象城金光华广场怡景中心城COCOPARK中信城市广场中庭两侧过道主宽（m）434.5——3通道主宽（m）——54.55万象城金光华广场目前购物中心较舒适的过道宽为3.5m，通道宽5m。7、过道/通道2.3建筑详细规划Page132目前项目过道宽度设计在3.6m-4.8m之间，该空间尺寸满足舒适体验。3.6m4.7m3.7m4.8m7、过道/通道2.3建筑详细规划Page133购物中心万象城金光华广场怡景中心城COCOPARK中信城市广场主出入口宽（m）1810161410COCOPARK金光华广场从调查的情况看，购物中心主出入口的宽度一般在10m以上。8、商业出入口建议2.3建筑详细规划Page13412m9.2m8.5m7.8m6.8m商业主出入口目前项目各出入口宽度设计如上图所示，其中主出入口宽12m，已相对较为大气舒适，其余各出入口位置及尺寸也基本合理。8、商业出入口建议2.3建筑详细规划Page135购物中心万象城金光华广场怡景中心城COCOPARK中信城市广场香港购物中心每层扶梯数量（组）84464——扶梯间隔距离（m）30-6030-5030-6020-5030-5020-40从统计的数据看，扶梯间隔距离一般在30-60m之间，有效提高便利性又不会打断平面人流；目前项目共规划两组自动扶梯，间隔距离约55m，中庭规划两部观光电梯，结合项目区位特点、层数、规模及成本等方面考虑，这种垂直交通布局可基本满足商家需求。自动扶梯观光电梯9、垂直交通建议2.3建筑详细规划55mPage136深圳购物中心配备停车位状况购物中心商业面积（㎡）停车位（个）比例万象城188,0001,000188：1金光华广场120,000500240：1中信城市广场71,80078890：1怡景中心城120,000800150：1COCOPARK85,000600140：1海岸城79,0001,50050：1保利文化广场70,00090077：1深圳购物中心的停车位与商业面积的比例一般在1：80–1：150之间。项目需要多少个停车位？10、停车位建议2.3建筑详细规划Page137充足的停车位已成为解决交通条件限制项目经营的主要手段，同时也是项目长期竞争力优势；大型商业项目的停车便捷对经营极为重要，发达城市按1：100的比例配备车位，车位需求仍显得紧缺；餐饮、休闲娱乐业态对停车位的需求较大，尽量规划多的停车位；深圳市人均车辆保有量的迅速增加，未来商业发展对车位需求较高。建议项目商业停车位按1:100规划，集中商业建筑面积按3万平米计算，项目在理想状态下应配备停车位数量为300个。10、停车位建议2.3建筑详细规划Page138地下车库出入口地下车库出入口目前本项目一期共规划停车位775个（含住宅停车位），建议提供商业可用车位300个；建议商业停车区域与住宅停车区域分隔，独立管理，避免商业人流对住户的干扰（具体实施方法需专业设计公司提供）；目前一期地下车库已预留两个出入口（如图所示），建议商业与住宅的出入口分开设计。10、停车位建议2.3建筑详细规划Page139设计要点：商场的公共卫生间为多数非特定人群使用，所以设计时应注意确保安全防范和卫生清洁。布局建议：建议卫生间布置在楼层的角落位置，避免占用商业价值高的区域，同时应保证卫生间的私密性。女卫生间可附设休息室、化妆间、育婴室等，还具有提升商场档次的作用。指引标识：在醒目位置设置清晰的卫生间指引标识，方便顾客寻找。3F餐饮商家需设独立卫生间，发展商应在公共卫生间排污管道处预留充足接口。11、卫生间建议卫生间指引标识卫生间育婴室2.3建筑详细规划Page140项目如何选择空调安装方式？中央空调和分体空调安装的利弊分析如下：中央空调分体空调利提高商业档次，提升商业形象；中央空调的日常运行成本比分体空调低、商户省钱省力。商户自行安装管理，发展商省却了安装及维护成本；商户营业时间自由控制。弊增加安装、运行维护、人员管理费等成本；中央空调统一开放，各商户营业时间受空调开放时间限制。分体空调室外机分布点多，不利管理，破坏商业形象，降低商业档次；商户自装空调及运行的成本比中央空调费高。从项目保持长期竞争优势及整体形象的角度考虑，建议项目安装中央空调，进行统一管理，餐饮及娱乐业态对营业时间有特殊要求，需独立设置空调控制开关。12、空调装置建议2.3建筑详细规划Page141中央空调的购置安装及运营维护成本测算：序号项目计算依据金额单位成本一购置及安装成本商业面积按3万㎡计，购置及安装成本