太原市房地产市场调查

太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）一一市场营销专业摘要 I一、太原市总体社会经济状况 1（一）城市经济发展水平 错误！未定义书签。（二）居民收入水平 错误！未定义书签。（三）人口状况及城市化率 错误！未定义书签。（四）居民住房 错误！未定义书签。（五）小结 错误！未定义书签。二、太原市房地产市场发展整体状况 错误！未定义书签。（一）市场供给分析 错误！未定义书签。（二）市场需求分析 错误！未定义书签。（三）市场价格分析 错误！未定义书签。（四）小结 错误！未定义书签。三、太原市房地产市场分类市场分析 错误！未定义书签。（一）住宅市场供求特征分析 错误！未定义书签。（二）住宅市场需求特征分析 错误！未定义书签。（三）小结 错误！未定义书签。四、太原市房地产行业竞争分析 错误！未定义书签。（一）房地产行业内部竞争现状及特征 错误！未定义书签。（二）潜在进入者竞争力量分析 错误！未定义书签。（三）供应者竞争力量分析 错误！未定义书签。（四）小结 错误！未定义书签。参考文献 错误！未定义书签。致谢 错误！未定义书签。对太原市房地产市场的分析（理工大学继续教育学院管理系市场营销2005班山西太原030002）【摘要】太原市房地产业的发展处于快速发展阶段， 并且呈现出高速的增长态势，在城市经济发展、居发收入提高、消费结构变化、城市人口增长等因素的作用下，使太原市房地产行业的发展存在着很大的上升空间。 目前太原市的市场状况来看，现阶段因板块差异带来的竞争效应不明显，尤其是高端物业可以依赖独特的景观资源突破板块弱势，但是随着市场的迅速成熟，这种板块差异，对于项目竞争力的支撑会日渐明显。【关健词】人均GDP、城市化率、市场供给、市场需求、基本价值、附加价值太原市总体社会经济状况（一）城市经济发展水平.随着宏观经济的快速增长，太原市房地产业已经进入了超速发展阶段宏观经济增长与房地产业的发展之间存在着密切的关系， 国际经验表明，在宏观经济增长速度超过10%勺情况下，房地产业的发展状况将呈现超速发展的特征。.太原城市经济发展水平居全国中上游水平，为房地产业发展提供了有力的保障与较大的上升空问人均GDP是反映经济发展水平的重要经济指标。2006年太原市的人均GDP达到29579.10元，约为全国平均水平的近两倍，虽然低于北京、上海、深圳等一线城市，但远高于重庆等二类城市。.已进入经济发展的加速成长阶段，太原房地产业处于快速发展阶段按照发展经济学的观点，人均GDP在400〜2000美元为经济的起飞阶段，2000〜10000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。2006年太原市的人均GDP折合3697美元，处于经济加速成长阶段。止匕外，从国际经验来看，人均 GDPW房地产业的发展阶段之间存在着密切的联系，如表1-1所示。由此来看，太原市的房地产业目前处于快速发展中段，房地产业的发展速度较快，市场调节力度增强，政府的干预也有所减弱，而消费者的购房不光是为满足基本居住，还有一部分是为改善居住条件的需求为主。表1-1 人均GDPW房地产业发展阶段关系表发展阶段启动阶段快速发展阶段平衡发展阶段减缓发展阶段人均GDP…）800〜30003000〜40004000〜80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼启改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展政府主导快速发展市场调节增强政府千以减弱平稳发展市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导（二）居民收入水平太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）一一市场营销专业太原理工大学继续教育学院毕业设计(论文)太原理工大学继续教育学院毕业设计(论文)一一市场营销专业城市居民收入快速增长，实际购买能力稳步增强，有支付能力的房地产需求也将随之增加。随着产业结构的不断优化和调整。太原市高度重视发展优势产业为城市居民就业和增收创造了条件，居民财产投资意识的增强，使城市居民获得收入的渠道趋向多元化。据太原市300户居民家庭抽样调查，2006年，城市居民家庭人均可支配收入达11740.5元，比去年同期增长12.1%,扣除价格因素，实际增长10.3%。由此可见，随着太原市经济发展不平的不断提高，居民的收入水平与经济承受能力也将稳步增强。(三)人口状况及城市化率(1)非农业人口加速增长，城镇住宅需求自然扩张，刺激太原房地产业发展按照第五次全国人口普查统计口径太原居民共有 334.4万户，其中非农村人口237.77万人，城市化率71.1%,人口自然增长率1.18%。另政府于2005年大力推广城中村改造及农业人口转非农业的政策，使得太原市非农业人口猛增。这说明即使在购房比例不变的情况下，太原市对住宅的需求也将随人口的增长而增加，对房地产业的发展构成有力的支撑。(2)城市化水平不断提高，从属于第三产业的房地产面临良好的发展机遇《太原市城市总体规划(2006—2020)》实施期内，通过近期、中期与远期三个阶段的努力，全部完成太原市主城区城中村村民和农村集体组织转制以及集体经济转型，最终实现以下五个转变：份制经济实体；社会形态由农村性质的城市村转变为城市社区。由此城中村村民转变为城市市民；集体所有制土地性质转变为全民所有制；管理体制由村委会转变为居委会；农村集体经济组织转变为城市股可见，太原市处于高速增长的发展阶段，工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，而作为第三产业支柱的房地产业也将在此情况下加速发展。(四)居民住房太原城市居民购买商品房的比例有所提高，房地产市场的需求发展空间随着时间的推移，停止福利分房、实行货币分房在房地产市场中的作用将日益显现和加深，并且随着房地产业的快速发展、住房支出比例的提高，通过购买商品房的方式满足居住需要的比例越来越高，从而形成房地产市场的有效需求。（五）社会经济影响小结太原市房地产业的发展处于快速发展阶段，并且呈现出高速的增长态势，在城市经济发展、居民收入提高、消费结构变化、城市人口增长等因素的作用下，使太原市房地产行业的发展存在着很大的上升空间。二、太原市房地产市场发展整体状况（一）市场供给分析.房地产投资额2006年我市房地产业完成投资80.32亿元，同比增长1.1%;其中住宅完成投资52.98亿元，同比增幅26.81%=2006年，我市房地产业在国家新一轮宏观政策的引导下，投资规模增幅较2005年明显放缓，但投资总量占全市城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是城镇投资增长中最活跃的因素。.商品房新开工、竣工情况2006年全市商品房新开工面积284.28万褶，同比下降5.66%其中住宅新开工233.56万%同比上升9.94%。2006年全市商品房竣工面积146.79万褶，同比下降34.81%;其中住宅竣工121.36万%同比下降28.1%。另2006年全市商品房市场供求比为1.14:1,经过近几年的宏观调控，企业开发行为已趋于理性。二）市场需求分析1.商品房销售额与销售面积2006年全年太原市商品房累计销售面积 161.13万褶，同比下降3.8%其中住宅122.3万%同比下降4.14%;非住宅38.83万%同比下降2.73%。全年商品房累计销售套数12672套，同比下降10.31%;累计销售金额65.42亿元，同比下降1.99%从数据上看，我市商品房市场需求旺盛，经过近几年的宏观调控，消费者心理更趋成熟，总量也基本平衡。2,购买商品住房不同付款方式分析从最近我们汇总的住房调查数据上看，我市居民购房付款方式中，占比例最多的为借款40.3%;其次是公积金贷款为31.7%;一次性付款占18.4%;商业贷款占9.7%。近几年购买商品房选择一次性付款的比例有所上升，商业贷款的比例呈下降趋势，尤其是近两年商业银行提高个人贷款利率、提高首付款比例及第二房贷款等措施的影响，2006年4月中国人民银行为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，在前一段加息后短短一年多时间里再次上调了利率；个人购房贷款比例的敏感变化，反映了市场消费心态日趋理性成熟。（三）市场价格分析2006年上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8.62%,其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4.6%,每套商品住宅销售均价为40万元。相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13.3%,新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GD已曾长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。调查中发现，太原市80%的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85%以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占 21.4%;二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。（四）房地产市场发展小结市场处于快速发展阶段，市场化程度已形成，增速较快。三、太原市房地产市场各分类市场分析（一）住宅市场供求特征分析.来自外地的竞争力量逐步增强从市场经济的角度分析，房地产市场将会逐步走向微利时代，这是一个必然的规律，发展相对成熟的市场竞争相对较激烈。由于太原市房地产发展与全国大城市的发展还有较大的距离，发展空间相对较大国内其他大城市的房地产商必然会进到这个市场当中，寻求利润。外来的开发商加大市场供给的同时，也带来先进的管理经验与项目开发模式，竞争会日趋激烈。太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）一一市场营销专业太原理工大学继续教育学院毕业设计(论文)太原理工大学继续教育学院毕业设计(论文)一一市场营销专业目前太原市场上，外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场， 当前比较知名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北； 另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。有业内人士称，晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板，一旦机会成熟，他们随时会进入太原市。北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示，他想拿到一块500〜1000亩的土地在太原开发房地产。预计，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原，本地开发商面临生死考验。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。.物业供给呈现两极分化目前太原市住宅供给从整体上，高端物业和低端物业数量较多，在售的商品房价格集中4000〜5000元/m2,大部分为面对高端客户的高端物业，另一方面售价在2000元/m2左右的集资建房和手续不完善项目大量存在，两极分化现象比较严重。.经济适用住房发展比较混乱太原市经济住房审查机制不健全，经济适用住房项目的开发动作存在较大的灵活性，主要表现在两个方面，一方面产品超标准开发，主要是产品档次和户型面积；另一方面销售由开发商直接控制，销售对象完全没有控制，随意性较大，收入水平远远超过标准的却住进了经济适用住房。另外有部分单位集资建房通过经济适用住房的形式动作，这部分经济适用住房基本上不对外销售，这种变相的经济适用住房，在一定程度减少了真正面对中低收入人群的经济适用住房的数量，经济适用住房发展比较混乱。.集资、合作建房仍然存在，扰乱市场秩序集资、合作建房在太原市房地产市场一直存在，有部分集资、合作建房变相对外销售，在一定程度上扰乱了太原市整个房地产的秩序。.住宅市场呈现一定的板块差异划分区域市场常用的三个原则：(1)一致性原则强调区域内部地块特质的一致性，包括区域的整体形象、地域的发展历史、地理位置、周边环境、交通条件、现有客户群体和物业类型等具有明显的共性。（2）差异性原则强调区域市场的基本特征与周边区域呈现明显的差异性， 包括区域性质、可发展的物业类型、产品的细分市场、客户群体等，以便准确界定区域特征。（3）心理认知原则强调参考业已形成的地段概念来界定区域。这种地段概念的形成主要是由于区域发展历史和未来发展规划的不同导致区域在客户心目中树立的区域市场形象不同所致。依据这种区域市场的划分的原则，目前太原市住宅呈现一定板块差异，三个板块分别为：城南板块、城北板块、河西板块。城南区域特征---城市未来新中心，中心效益明显；市政建设带动区域地产市场渗透性发展；可依靠地段、自然资源和项目自身塑造竞争差异；发展潜力较大。城北区域特征---历史发展原因造就传统城市中心区；客户有较强的区域认同感、主要依托资源为地段与成熟配套；产品规模较小，细部雕琢不够、未来可供开发的土地较少，市场发展空间较小。河西区域特征---历史发展原因造就的传统城市中心区；客户有较强的区域认同感、主要依托资源为地段与成熟配套；产品规模较小，细部雕琢不够、未来可供开发的土地较少，市场发展空间有限。从目前市场的状况来看，现阶段因板块差异带来的竞争效应不明显，尤其是高端物业可以依赖独特的景观资源突破板块的弱势，但是随着市场的迅速成熟，这种板块差异，对于项目竞争力的支撑会日渐明显。.项目开发规模由小规模开发趋向中等规模开发随着房地产市场的发展和逐步成熟，开发商对开发、销售和管理的操作运营能正在明显增强。房地产在经历了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发（开发面积 5千-10万平米），会逐渐过度到中等开发规模开发（开发面积10万-30万平米）上来。过去，土地供应主要出现在老城区，可供开发的大规模开发的土地数量较少，大部分项目规模较小，从前几年，随着阳光地带、华宇绿洲、五龙湾阳光海岸和太原奥林匹克花园等中等规模项目的先后推出后，太原市房地产市场开始进入中等开发规模时代。一方面，政府规划的“南移西进”在一定程度在项目开发提供了大量的开发用地。另一方面，土地储备制度的实施，政府规划意识的不断提高，也在一定程度上避免了过去那种小面积过度开发的局面。.建筑形式由高层塔楼逐渐过渡到小高层与多层混和从太原市住宅发展的历程来看，太原市整体建筑形式并没有明显的分界点。太原市日期多为5-6层的砖楼，随着滨河小区和滨东花苑等高层塔楼的建设，带动了住宅建筑形式发生了变化，但这种建筑形式发展时间相对较短，而且也是塔楼与小高层、多层混和的发展格局。从目前在售的项目来看，建筑形式逐渐过渡到小高层与多层混和，多种建筑形式共存的发展格局。.规模较大的项目多为混和型社区，多种产品形式混杂从目前市场正在销售的项目来看，规模较大的项目多为混和型社区，以太原奥林匹克花园为例，包括住宅、商业、写字楼、酒店和别墅多种产品类型，住宅中板式小高层，一期为别墅和多层板楼，多种产品形式共存。（二）住宅市场需求特征分析.客户置业目的比较单一，以自住为主太原市城市发展尚处于较低的发展阶段，城市的经济水平较低，人们对于房屋价值的认识仅局限于居住。因此多数购房者置业的目的大多数为了自住，存在部分保值的投资行为，以增值为主要目的纯投资行为较少。.客户结构呈沙漏型分布从太原市目前住宅物业供给呈现两极分化决定了客户的结构，目前在太原市购房群体中，高端客户与低端客户各占较大的比例，而处于中端的客户数量较少，客户结构呈沙漏型分布。.客户特征（1）高端客户特征--大多数为私营企业主，经济承受能力较强--年龄在35-50岁之间，家庭结核然二代以上--改善居住条件，提高居住品质--价值评价体系简单，只注重户型、地段、园林、配套（重点是教育配套）某一方面，属易感型客户--产品选择：150平米以上的三居室或200平米以上的多居室趋势：开始关注物业管理、品牌等产品附加价值，消费潜力有望进一步挖掘（2）中端客户特征--企事业单位职工，父母为孩子结婚买房，经济能力有限--年龄在30岁左右，刚结婚或小孩较小--相对比较理性、追求性价比，关注总价、户型、地段等基本因素--产品选择：二居室及面积较小的三居室趋势：中端客户在望进一步成长，总体消费潜力大（三）住宅市场小结市场正处于发展的启动阶段，市场发展相对不成熟，发展机会较多，可塑造竞争差异空间较大。四、太原市房地产行业竞争分析一般来说，行业竞争分析主要采用竞争的五种力量模型， 即从行业竞争状况、供应商的谈判能力、购买者的谈判能力、潜在的新进入者、替代的产品和服务五个方面分析行业竞争状况。为了研究房地产行业竞争情况，根据房地产行业自身的特点，把竞争的五力模型应用到房地产行业中，竞争力量演变成以下五个方面：房地产行业内部竞争状况、供应者、购房者、潜在的新进入者、三级房地产市场。房地产行业五力竞争模型表示如下：三级市场太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）一一市场营销专业太原理工大学继续教育学院毕业设计(论文)太原理工大学继续教育学院毕业设计(论文)一一市场营销专业有关房地产行业的五力竞争中，我主要论述房地产行业内部竞争及外来企业的情况。(一)房地产行业内部竞争现状及特征.房地产开发企业发展迅速太原市的房地产企业是随着房地产市场发展而发展起来的，起步于80年代初期,1983年成立了第一家房地产开发企业，到1994年全市的房地产开发才初具规模，开发企业达到113家。目前太原市的房地产企业已达到了556家左右，企业数量发展较快,其发展过程可以大概划分三个阶段：(1)第一阶段为1983〜1992年。房地产企业数量增长缓慢，九十年代初，受开发投资的快速增长的影响，房地产企业增长较快。(2)第二阶段为1992〜1996年。受投资增长的影响，开发企业数量仍在增长，但增幅逐渐减缓。(3)第三阶段1997年至现在，房地产开发企业数量出现快速增长的局面。.房地产开发企业以私营企业为主对太原市上网的房地产企业统计分析可以看出，太原市的房地产以私营房地产公司为主，国有、集体企业已经退出了主力位置，外商独资及中外合资企业所占比例较小。.房地产企业规模普遍较小太原虽然开发数量企业较大，但房地产企业规模普遍较小，规模较大的企业较少，而且基本上缺少投入。从山西房地产信息网统计情况来看，四级资质占有较大的比例，处于暂定、四级、三级资质的房地产企业占绝对的比例。.房地产企业开发能力低，抗风险能力差房地产行业是非常典型的资本密集型产业，从目前太原市房地产企业现状来看，企业规模较小，整体水平不高，2006年太原市总的施工面积为284万平米，按太原房地产网公布的房地产公司数量为556家计算，平均到每个开发企业的面积仅为0.51万平米。.房地产开发企业资产负债率高，风险较大从2002年房地产开发资金来源可以看出，开发企业普遍存在自有资金不足的问题，2002年自有资金率为12%大部分依赖银行贷款，负债率普遍较高。过高的负债必然使企业成本增加，抗市场风险能力较弱。另一方面，受国家宏观政策影响较大，机会主义色彩较重。.房地产企业差异化日益明显，企业核心竞争力逐步形成应该说前几年太原市的房地产发展不温不火，房地产市场竞争同质华现象比较严重，在产品、价格、推广并没有什么特色，差异化较小。从目前来看，已经有了些转变，如三晋房地产在行业内形成了一定影响力，太重大唐房地产公司品牌优势日益显现，随着市场竞争的加剧、消费需求从数量型到质量型的转变，开发企业必然会在前期策划方面会较大的投入，研究消费的毛糙偏好，进入某一细分市场，开发适应市场需求的产品，在市场当中确立产品特征和竞争优势，房地产企业差异化会日益明显，企业核心竞争力也会逐步形成。（二）潜在进入者竞争力量分析随着太原市房地产市场不断发展，外来房地产企业必将进入到这个市场当中参与竞争，市场竞争会越来越激烈，竞争的差异化优势日益明显，房地产企业必然改变现状，才能适应未来的发展需要，消费者也会更加成熟，太原市房地产行业会走上一个新的发展阶段，会更加理性和成熟。和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后， 从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。 一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态。在平均房价不超过3000元的时候，房地产肯定是处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品， 这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品，因此就有很好的发展机遇，很多外地的房地产开发企业就是这一点。太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好卖，发展空间很大。太原的开发商，房子好卖，基本上没有什么大的竞争，不用做秀，广告做的很少。作为房地产广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈， 但外来房地产企业的进入会对本地的房地产企业造成一定的影响。（三）供应者克争力量分析.土地及金融政策的变化对房地产企业形成强制性影响， 加速房地产企业结构的优化应该说太原的房地产企业正处于结构性调整和转变的时期。 在土地政策上，太原对建成区内凡新的经营性用地一律实行招标拍卖。在银行贷款方面，目前太原市对开发企业贷款上，除了经济适用住房项目的开发企业和规模较大、 实力较强的企业之外，其他开开发企业争取贷款难度较大。这种变化对中小企业影响较大，基本上从土地和资金方面堵死了发展机会，中小企业在未来几年内面临淘汰出局，规模较大的开发企业会脱颖而出，房地产企业结构由扁平化、分散化的结构