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产品市场调研报告内容模板名师资料合集（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）产品市场调研报告内容模板名师资料合集（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）XX产品市场调研报告（模板）拟稿审核批准签名日期 目录1. 调研报告提要 31.1. 调研背景现状分析 31.2. 调研方案实施 31.3. 调研范围及目的 31.4. 调研概况描述 32. 产品市场细分 32.1. 产品应用及功能特点 32.2. 市场的容量分析 32.3. 消费模式 32.4. 产品的生命周期 32.5. 发展趋势的预测 33. 客户需求调研 43.1. 客户群体及布情况调查 33.2. 客户的需要与欲望(Needs&Wants)分析 43.3. 客户需求数据分析解释 43.4. 客户购买行为分析 43.5. 客户价值转移分析 54. 竞争对手调研 54.1. 主要竞争对手概况 54.2. 竞争对手的业务分析 54.3. 不同竞争者市场的竞争力分析 54.4. 竞争产品分析 64.5. 技术方案分析 75. 渠道/价格调研 65.1. 中间渠道概况 75.2. 渠道分析 75.3. 价格分析 76. 总体分析及建议 86.1. 产品包策略分析及建议 86.2. 渠道策略分析及建议 86.3. 价格策略分析及建议 8调研报告提要调研背景现状分析调研方案的实施调研方式采用现场实地考察调研；网络调研，参加相关展会方式；调查所采用的方法如：典型调查，抽样调查等。调研范围及目的说明本次调研所涉及到的对象和范围，如产品线客户的需求，主要竞争对手等，并陈述各部分调研的具体目的。调研概况描述对调研过程作出简要说明，包括：调研人员及分工；调研计划安排及执行情况及搜集到的主要信息来源；调研费用预算及执行情况等。产品市场细分产品应用及功能特点市场的容量分析消费模式产品的生命周期发展趋势的预测客户需求调研客户群体及分布情况的调查客户消费群体的构成，不同群体的消费特点，消费市场需求规模的调查，消费区域市场分布调研。客户的需要与欲望(Needs&Wants)分析总结市场上客户的需要与欲望，即购买标准，采用$APPEALS分析方法$APPEALS分类要素及描述需求分类（B、S、A）价格技术、低成本制造、物料、人力成本等可获性技术支持和示范、购买渠道/供应商选择、交付时间、客户定制能力等包装样式、模块性、集成性、结构、颜色、图形、工艺设计等性能期望的功能和特性及速度、功率、容量等易用性舒适、学习、人性化显示、输入/输出、接口直观性等保证可靠性、安全和质量方面的保证生命周期成本安装成本、培训、服务、供应、能源效率、价值折旧、处理成本等社会接受程度形象、政府或行业的标准、法规、社会认可、法律关系等注：各分类要素说明请后面注释，（BSA分类：基本需求、满意需求、魅力需求）客户需求数据分析解释对于客户需要及欲望的描述作出必要的解释客户购买行为分析决策者分析是谁来做决策的（个人还是团体）？谁/什么影响着决策？客户决策的方式是什么？客户进行决策所用的流程是什么?购买行为分析描述客户从产生类别需求（即考虑采购哪类的产品包/服务）开始，到做出采购决策为止的购买过程及影响因素：客户何时产生类别需求？谁影响？客户通过何种渠道了解供应商及其产品包/服务？影响客户购买的驱动力是什么？客户价值转移分析描述客户关注的价值要素，以及这些要素的变化（含优先级）：在供应商提供的产品包/服务的所有要素中，客户最关注什么（质量/价格/服务/品牌/交货期/付款方式……）？客户关注的首要的偏好是什么？不同类型客户的偏好有何不同？客户偏好有何变化？竞争对手调研报告主要竞争对手概况根据收集到的信息及调研获得的信息列出竞争对手的概况：竞争对手1竞争对手2竞争对手3竞争对手4竞争对手5总的销售规模利润水平XX产品线销售收入XX产品线利润水平主要细分市场及排序主要产品及销售状况主要销售渠道及销售状况主要技术及水平组织形式及人员状况竞争对手的业务分析对主要竞争对手的业务战略定位/目标、业务发展趋势、竞争优/劣势、赢利模型、品牌形象、业务问题等作出分析不同竞争者市场的竞争力分析分析本公司两家主要竞争对手的优、劣势和本公司在不同细分市场中的竞争力排名。一般建议按照国内和海外两个区域作出分析：国内海外细分市场1细分市场2细分市场1细分市场2本公司优、劣势优势：劣势：竞争对手1优、劣势竞争对手1竞争对手2优、劣势竞争对手2本公司竞争力排名竞争产品分析描述本公司产品与主要竞争产品在功能/性能等方面的对比：产品1分析本公司产品1竞争产品A竞争产品B竞争产品C性能类别1特性11特性12特性13……性能类别2特性21特性22特性23…………产品2分析技术方案分析对于产品现有的技术、新技术发展进行系统分析。系统架构分析关键技术分析核心技术分析描述哪些关键技术属于本公司的核心技术及优势注：竞争品牌产品情报信息搜集，需销售部门与传播技术部门的配合实施渠道/价格调研中间渠道概况本公司使用的渠道类型、层次和结构；竞争对手使用的渠道类型、层次和结构；哪种中间渠道（可能）很重要？为什么？；哪些渠道注定会成为或继续作为竞争对手？。渠道分析描述市场上不同的渠道模式，对本公司目前渠道及将来可能选择的渠道作出对比分析：市场上具有哪些渠道模式？变化的趋势是什么？本公司目前及将来可能的渠道有哪些？各渠道的优劣势如何？投入产出比如何？价格分析分析本公司主要竞争对手的定价策略、价格分布、客户的价格期望及敏感性分析：本公司的定价策略是什么？价格是如何分布的？主要竞争对手的定价策略是什么？价格是如何分布的？客户对不同供应商的价格预期是怎样的？如何排名？如果提价或降价，客户是否增加或减少采购？

总体分析及建议产品策略分析及建议营销渠道策略分析及建议价格策略分析及建议山东临沂南坊项目市场调研报告2021年5月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分临沂城市环境分析 4第一节临沂城市概况 5第二节临沂经济状况 9第三节临沂城市发展规划 12第二部分临沂房地产市场环境 14第一节历年房地产市场运行情况 15第二节07－08年土地市场调研分析 18第三节临沂市住宅销售状况分析 23第三部分区域市场分析 26第一节区域发展概况 27第二节板块区域分析研究 29第三节区域市场综述 55第四部分临沂商业环境调研分析 59第一节商业环境背景 60第二节临沂商业规划 61第三节商业市场调研与分析 63第四节本案周边商业布局简析 69第五节未来商业发展趋势 72第六节商业环境总结 72第五部分主要竞争楼盘分析 73第一节沂龙湾 74第二节齐鲁园 78第三节南坊板块将入市项目分析 81第四节外滩明珠 84第五节凤凰城 86第六节结论 88第六部分客户群问卷调查与分析 89第一节市场调查量化统计报告说明 90第二节调查结果分析 91第三节目标客户群问卷调查总结 135第七部分项目基地分析 137第一节项目基地概况 138第二节基地环境研究 139第三节区域发展研究 144第四节项目地块研判 147第八部分项目定位建议 151第一节产品基本定位 152第二节目标客户群定位 154第三节项目形象定位 155第九部分项目规划设计建议 159第一节项目设计亮点建议 160第二节总体平面规划建议 166第三节社区道路交通规划建议 169第四节景观规划建议 169第五节单体建议 171第六节住宅各功能区设计建议 172第七节设施及配套 175第八节材料及装饰 177第十部分项目开发时序建议 180第一部分临沂城市环境分析第一节临沂城市概况一、临沂区位临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。二、临沂交通临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。三、行政区划临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。四、临沂人口临沂市是一个多民族聚居区，共有1027.5万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族,除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。市辖区人口达195.9万人。县区面积(平方公里)乡、镇、办事处(个)行政村(个)总人口（人）户数(万户)兰山650.3711＊40990582525.51罗庄370.37814142933014.25河东727.6312＊41062350918.04郯城1306.581767499242326.23苍山1799.8621105631.60莒南17521875999485734.48沂水2334.819＊104636.09蒙阴1601.61146553314017.69平邑1824.791672899566929.32费县1903.751856393977528.61沂南1774.081760091375030.24临沭1038.011230064089419.3（数据来源于临沂统计局）注：村居数中带＊的为村居合并后未最后确定的数。第二节临沂经济状况一、主要产业状况农业方面：种植机构进一步优化。全年农作物播种面积106.7公顷，其中粮食71.04公顷，经济作物35.66万亩，粮经比为66.5：33.5。工业方面：规模以上工业企业达到2769家，工业总产值2464.08亿元，累计完成工业增加值653.68亿元，同比增长24.4%；产品销售率97.66%，同比上升0.21个百分点。规模以上工业实现主营业务收入2419.52亿元，增长35.1%，实现利税合计165.80亿元，其中利润总额140.11亿元，同比分别增长35.26%和37.39%。商贸物流：商贸流通业务发达是临沂经济最大的亮点，素称江北第一商城。规模效益位居全国第三位的临沂批发城，是山东及全国的经济亮点。通过市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近800家，直接受益的农民达300多万。目前全市共有民营企业1.27万家，以临沂批发城为龙头形成各类市场999处，个体工商户24.12万户，从业人员62.56万人。规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值450亿元，全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52%。二、主要经济指标分析1、国内生产总值（GDP）2007年全市经济社会呈现出了又好又快的发展态势，全市实现经济总产值1660.5亿元。2、人均GDP随着国民经济的发展，临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，城市消费能力日益增强。3、人均收入近几年，临沂人均收入逐步提升，2007年临沂市城镇居民与农村居民可支配收入分别达到了12819元与4722元，人们对居住条件的要求也逐渐提高。第三节临沂城市发展规划一、临沂市区总体布局规划规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区。规划预测2021年和2021年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。二、城市性质与发展规划1、城市性质鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。2、人口规划近期（2021年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。3、用地规划近期（2021）：城市用地规模达到160平方公里。远期（2021）：城市用地规模达到219平方公里。4、一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。“一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的"五片"区域为：（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；一河五片规划（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；一河五片规划（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。规划期限为，近期至2021年，远期至2021年。到2021年，分区人口规模22万-25万人，建设用地规模25-30平方公里；到2021年，分区人口规模27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。（5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成"一河五片"的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。第二部分临沂房地产市场环境第一节历年房地产市场运行情况一、历年投资状况分析临沂市近年固定资产投资略有起伏，但房地产投资逐年稳步增长。房地产投资占固定资产投资比例自06年后上升到9%以上，临沂房地产业对国民经济贡献度进一步提升。二、历年房地产供应状况分析自05年以来房产市场施工面积一路飙升，07年施工面积达818万平方米。而竣工面积的增长则显得较为平稳，07年达181万平方米。临沂商品房竣工率在06、07年显得偏低，整个市场开发周期拉长。三、历年市场需求状况分析近几年临沂商品房销售面积增长迅速，从左下图可以看出，整体市场供需两旺。（以上数据来源于临沂统计局、房管局）第二节07－08年土地市场调研分析根据临沂市国土资源据统计，2007年临沂市土地累计上市供应量10118.31亩（6745880.1㎡），成交8803.02亩（6221093.1㎡），总成交额558912.04万元，08年截止到4月份土地供应成交量3082.26亩（2054943.09㎡），总成交金额186674.93万元。一、各区土地成交量情况■07年临沂土地成交量以兰山区最多，成交面积2466287.9㎡，成交额283543.54万元；南坊区域，成交面积2137490㎡，成交额207078.5万元。■08年临沂土地成交量以南坊区最多，成交面积801106.4㎡，成交额86322.13万元，成交比例占临沂市总成交面积的38.98%。其次为兰山区，成交面积276996.39㎡，成交额44878.8万元，成交比例占临沂市总成交面积的13.47%。从以上两表可以看出，南坊区已逐渐成为临沂市一级市场供应重点区域。未来南坊区将成为临沂市的新一片开发热土。二、各区土地交易平均单价07年土地交易状况：2007年总供应量成交量流挂成交额每平单价每亩单价（万元）兰山区2580818.32466287.9114530283543.541149.6876.65南坊区312473207078.5968.7964.59河东区233991.9139496.394495.613752985.8365.73罗庄区21572421243632886862323.0121.54经济开发区1265382.91265382.9051637408.0727.21从上表我们可以发现，2007年临沂市上市挂牌土地127宗，其中南坊与河东经济开发区的土地整体供应量大，各占到整个供应量的6745880.1㎡的74.57%（5030781㎡），其中南坊主要以住宅土地供应为主，商住土地为辅，而经济开发区则主要是以商住及商业为主，住宅开发为辅。河东与罗庄的土地供应量的总和占整体供应量的6.7%。而兰山的土地供应以商住为主，商业为辅，土地供应主要集中在西部商贸区及涑河沿线。08年1－4月土地交易状况：2021年1－4月总供应量成交量流挂成交额每平单价每亩单价（万元）兰山区276996.39276996.39044878.81620.19108.02南坊区801106.4801106.4086322.131077.5471.84河东区1996241996240215561079.8371.99罗庄区192045.3192045.3016420855.0157.00经济开发区585171585171017498299.0219.94进入08年后各区域所供应宗地均成交，每亩成交单价也较07年成交单价有所上涨，仅有经济开发区成交单价下降，主要原因为开发区所成交宗地多为大宗地块、商业、工业用地。三、南坊区土地供应状况供应量持续过大，住宅持续放量，商业异军突起07年上市土地40宗2449963平米土地性质住宅商住商业宗数15205面积1463720平米924660平米61583平米08年1至4月上市土地16宗801106平米土地性质住宅商住商业宗数717面积286300平米42729平米382718平米（以上数据来源临沂国土局）（以上数据来源临沂国土局）第三节临沂市住宅销售状况分析一、07年商品房销售数据统计分析2007年临沂市房地产市场呈现“供销两旺”的局面，全市新建商品房销售面积达224万平方米。从下表可以看出，住宅市场占据商品房市场的主流地位。其中区域以兰山区为主，该区域住宅销售套数及销售面积均占到临沂市辖区的75%以上，销售均价也为临沂全市最高。二、各面积区间销售比例分析07年销售面积统计表面积范围套数所占百分比建筑面积所占

百分比房屋价值所占

百分比0-60962838.94%2050899.15%465202166.007.84%60-809093.68%643542.87%181344235.003.06%80-9013705.54%1170905.22%244219336.004.12%90-100272111.01%25924111.56%564051999.009.51%100-120279011.28%29968313.36%706073578.0011.90%120-144292111.81%38847117.32%967732799.0016.31%144-18021908.86%35221915.71%1019395908.0017.19%180-21958.88%55637824.81%1783827037.0030.07%合计247245931846558.001、按销售套数比例分析07年临沂市销售套数最多的面积区间为60㎡以下户型占总销售套数的38.94%，其次为90—144㎡得面积区间受广大消费者青睐，该面积区间受众人群广，适合于3—5口之家。值得注意的是144—180㎡及180㎡以上的面积区间仍占据相当的销售比例，可见大户型在临沂市的需求是旺盛的。2、按总销售面积比例总销售面积占比例最大的依然是90—144㎡之间，占到总销售面积的42.24%，60㎡以下销售面只占到9.15%，在各面积区间中单项总销售面积比例最大的却是180㎡以上户型，占临沂市签约总销售面积的24.81%。（以上数据来源临沂房管局）（以上数据来源临沂房管局）第三部分区域市场分析第一节区域发展概况一、区域划分1、区域划分2、划分特点（1）限制性：主城区指传统的城市中心区域，其它县城等区域不在研究范围内。（2）包容性：区域划分以方位，而非行政辖区作为划分依据。（3）模糊性：方位划分本身就是模糊的，区域边缘地区的属性具有相邻区域的特征。

二、区域发展概况1、兰山区域发展概况区域内有祊河、沂河、北涑河相汇，旅游景点集中，兰山区域是临沂传统的的政治、经济、文化、商贸中心，起着其他区域无法取代的作用。区域内商业氛围沿来已久，商厦林立，贾商云集。随着未来城市的扩展和政府的搬迁，城内区域的功能将逐渐单一化。多种商业形态相互依托，形成临沂最大的商业中心。2、河东区域发展概况河东区域工业体系比较齐全，个体私营经济及对外经济贸易发展迅速。五金产业加工和钢材市场经营有独特的历史资源优势。河东区域交通发达，外贸业发展良好，与40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，是临沂的出口商品基地。河东的生活环境较差，但是沿河位置的开发令该区域有了很大的发展，人们对此区域的认同感正在逐渐加强。3、罗庄区域发展概况罗庄是临沂的传统工业区，以钢铁焦化、陶瓷、医药化工等重点工业为主，并且发展了产学研相结合的高新技术产业。由于受工业产业影响，此区域乡镇企业发达，区域面积小、流动人口多、工业企业多、社情民情复杂、居民居住条件相对较弱，临沂市民对此区域的认同感较低。第二节板块区域分析研究一、板块划分1、板块区位根据临沂市城区分布特点，可将临沂城区分为五个板块进行分析研究。2、板块特点行政划分偏重于管理，方位划分偏重于传统，板块划分偏重于资源。板块不是朝夕形成的，它是客流、物流、资金流的聚集，是地区发展不均衡的结果。板块的形成有三个条件：资源、特色、向心力。任何一个成型板块的存在必然要偏重于一种或者几种资源、通过一两个核心凝聚向心力，形成区域特色。

二、板块分析（一）、南坊板块1、板块划分沂河西、祊河东的围合三角区域。2、板块发展概况南坊板块是最被看好的，正在建设的板块。区内道路宽阔、整洁。经过Ａ市政规划，该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化娱乐中心区、居住中心区、商业副中心区。南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源。板块形成模式为：“政策→资金流→客流→物流”。因为政策的导向作用，集中了行政、文化、休闲、娱乐、商业、酒店，形成了区域特色。它的向心力是“市政”。3、住宅市场细化分析（1）在售及将售项目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC1楼盘名称供应量(万㎡)销售均价(元/㎡）概略说明沂龙湾1203200（小期）,3500（小现）,3600（多期）住宅以6层、11层为主；配套：学校、超市、会所等齐鲁园403800（高、小高）由34栋高层小高层组成；配套：幼儿园、会所等滨河新天地68销售部在建，价格待定德式全景观18层高层社区；配套：幼儿园、会所等滨河阳光72销售部在建，价格待定高层住宅、联排别墅，总投资近20亿元，位置临河澜泊湾100销售部在建，价格待定住宅、五星级酒店、写字楼、购物中心、幼儿园、小学等银河.中央公园72单位建房，预期会有部分上市，价格待定1-54号楼为住宅.55号楼为商业，1-4号地下车库杏坛文化家园42销售部新建，预期价格30009栋小高12栋高层，四中家属院，分两区,2/3用作销售朗润苑50销售部待建，价格待定两栋高层已封顶，未入市，后续住宅开发以板式高层为主合计5643500--3700此外,南坊区有部分还建房在私自销售中.据上表得知，目前南坊区供应量超过560万平米，高层销售均价为3500元/平米。（2）价格分析3-2-SEQ3-2-\*ARABIC2南坊1-2年价格走势分析(单位:元/平米)时间2007年同期2021年4月均价26503500增长率38%南坊板块一年内涨幅38%。目前在售的只有沂龙湾和齐鲁园，两个项目一年内提价分别达到1000和1200元，上涨快速。南坊有销售历史的年份从前年开始，目前仍处于开发的原始阶段，区域内配套完善至少需要3-5年，提价过猛，有些一步到位的嫌疑，显然有些缺乏理性的成分。接下来的澜泊湾、滨河国际、朗润苑、滨河新天地等大规模项目相继开工建设，预期定价将会在3500-4000元之间。同时部分不具备销售资格的单位建房及还建房正在以低于市场的优惠价私自出售，例如本作为兰山区政府家属院的沂州花园，关系价约在2300元，此类低价的私市房将会对南坊板块的价格走势造成困扰。而四中家属院的杏坛小区也有三分之二入市，售价预期3000元左右。此类小区具备土地成本方面的价格优势，定价尺度弹性，但却使得硝烟弥漫的南坊市场竞争更为激烈，09年前后此板块将是一场价格的大血拼。（3）规模分析南坊板块项目整体规模较大，规模最小也达到40万平方米，其中以07年入市的沂龙湾规模最大，达120万平米。（4）供应量分析南坊8个居民点南坊8个居民点南坊2021近期规划人口为24万人，以人均住房面积27平米计算，约需649万建筑面积。目前，南坊市场供应量560万平米，按90%比例计算住宅面积约为500万平米。07年开工还建面积约为195万平米，二者相加，据不完全统计，约700万平米，已经超出2021年规划人口所需住宅面积。另有大量的单位集资建房及陆续新开工面积，经估算得知，预期08-09年区域内住宅供应量趋于饱和。

（5）户型分析面积配比分析3-2-SEQ3-2-\*ARABIC3楼盘名称物业形态户型面积(㎡)所占比例销售率沂龙湾6层的多层和11层的小高层为主,一期21栋，占总面积的6分之一，20个户型。将要入市的2期18个户型，其中花园洋房12种。两室两厅70-9015%1期75%三室两厅120-14070%四室三厅170-18015%复式300左右--齐鲁园34栋小高层、高层组成一室两厅45-11040%85%两室两厅三室两厅120-15660%四室三厅156-180五室三厅207-221复式380[物业分析]：板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配比。从物业形态看，小高层、多层是板块市场的主流，成为不少购房者的首选。[户型配比]：板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面积在120-180㎡之间；复式一般在顶层，面积300㎡左右。[畅销户型]：75-90㎡（2室），100-110㎡（3室），150-165（4室）；热销：120-130㎡（3室），140-150㎡（3室）；[滞销户型]：180㎡（4室）（6）客户分析区域来源：本市70%，外地30%；购房目的：自用80%,投资及它用20%；消费特征：团购40%；身份特征：公务员、工商个体户、私营业主等；年龄及收入状况：28-50岁为主,家庭年收入在6万元以上。

4、结论（1）板块特点及预测板块区域价格为3500元/平米；生意人、公务员、外地人置业占主流；团购体量明显大于其他板块；未来1-3年，商品房供应量将持续增加；未来1-3年，市场竞争将异常激烈；未来5年内，商品房成交量将呈波状上升状；未来5年内，销售价格将强劲-波动-稳步上涨；二手市场供应量将增加，且交易活跃；有还建房私自入市现象，以及少量公房私卖现象，无证房屋将增加；（2）分析南坊，是临沂市委市政府规划的城市新区，未来将是临沂新的城市中心。近两三年时间的开发建设，南坊片区已初具规模。作为城市建设的重要推手，地产开发无疑是南坊片区崛起的最大推力。虽此板块启动较晚，但土地供应量、项目规模较大,如今已经卖了千亩土地。目前，在售的沂龙湾、齐鲁园均价在3200-3800元/平方米之间，而新兴的如滨河新天地、滨河阳光、澜泊湾等等十数个项目，预计会今年下半年集中上市，价格都在3500-4000元左右。由于新的市委市政府行政办公中心将在今年启用，未来政府对南方新区的建设日益加大，所以该区的楼盘具有巨大的升值空间。但是南坊的市场供应量在几年内即将饱和，供应量是临沂的三分之一，预见南坊板块在2-3年内将是一场价格的血拼，质量的血拼。各开发商仍需保持理智，控制成本，强化品质，提高楼盘性价比，才能在市场中立于不败之地。（二）、滨河板块1、板块划分沂河西畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路。2、板块发展概况它是被普遍看好的、成交热点板块。预期板块形成模式为：“资金流→客流→物流”。滨河板块最大的资源是生态资源。它的向心力是“生态景观居住”。此板块为近期最为活跃板块，兰亭水岸、鲁商凤凰城、外滩明珠等项目十分抢眼；板块内项目在品质、规划等方面具有一定特色，是临沂地区高档住宅集中板块，对板块的拉动效应较为明显。随着该板块社区环境的形成、后续开发的进展，以及沿河景观卖点、较多的土地储备，此板块的居住环境会得到进一步升级，板块的范围也将会不断扩张，潜力巨大。3、住宅市场细化分析（1）在售及将售项目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC4楼盘名称供应量(万㎡)销售价格(元/㎡）开盘时间交房日期销售进度调查水岸华庭8.5预期3800待定09年初4月20日认筹观河苑5.4335006年秋天已交现房尾盘,销售率90%.滨河国际5040002007年5月1、2、10、11号楼7月交房，别墅08年4月交房.目前封盘，08年6月份现房体验推介活动同出价格．外滩明珠4646002007年10月08年底30%兰亭水岸6.788941002007-7-8原定08年11月25尾盘,销售率90%以上.鲁商凤凰城604400预08年5月待定蓄水期，形象展示清水湾花园303700三期08年5月开盘二期08年4月交房二期整体销售进度70%观天下33.88待定高层部分开盘时间未定待定蓄水期，形象展示东方花苑1038002021年5月底70%合计2503970滨河板块在售及将售项目统计显示得知，目前供应量超过250万平米，商品房的整体均价在3970元。（2）价格分析由于优良的景观及便利的交通，板块区间价格为全市板块中之最高，预期将会继续攀升！另休闲、商业配套等将有上升空间；（3）规模分析滨河板块项目规模较大，供应量逐年增加。其中以08年将入市的综合物业形态的鲁商凤凰城规模最大，达60万平米。（4）户型分析3-2-SEQ3-2-\*ARABIC5户型面积配比分析表楼盘名称物业户型面积(㎡)所占比例水岸华庭高层两室两厅80-9235%三室两厅129-13750%四室两厅140-15015%观河苑高层、小高层三室两厅135；164；20670%四室两厅196；26%复式216；3434%滨河国际高层、小高层三室两厅120-14033%四室两厅140-16033%五室两厅(别墅)220-31033%外滩明珠高层两室两厅88-300多20%三室两厅30%四室两厅25%五室三厅25%兰亭水岸高层两室两厅9033%三室两厅137-143-17233%四室两厅180-20933%鲁南凤凰城高层三室两厅138-16450%四室三厅190-25450%联排别墅250-28098清水湾花园高层一室两厅6910两室两厅116—144.530三室两厅158—21260四室两厅无东方花苑高层两室两厅一卫101.8840%三室两厅两卫129.9230%三室两厅两卫158.7220%四室两厅三卫190.2710%[物业分析]：板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配比。从物业形态看，小高层和高层成为市场的主流，但多层依然在消费者心中占有重要地位，成为不少购房者的首选，另外由于滨河板块的景观优越性，复式及别墅也成为市场的抢购热点。[户型配比]：板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面积在130-180之间；别墅类产品的户型面积较大，户型分布多在200-300多平方米之间。（5）客户分析区域来源：本市75%,外地25%；购房目的：自用85%,其他15%；职业身份：外地经商者、高级公务员及其他；置业次数:1-3次置业居多，少见4-5次置业者，偶见6-8次置业者。年龄及收入状况：40-55岁为主,家庭年收入10万元以上；4、结论（1）板块市场特点及预期滨河板块为临沂高档住宅板块；板块整体均价约4000元，为区域内最高价格；各开发商重视建筑规划及设计，各项目户型设计合理，小区内配套优良；住宅户型面积弹性大，3室130平米低层销售良好，3（4）室200平米的户型高层销售良好；置业群体以生意人居多，此板块是浙商等外地客商在临沂置业之首选；交易市场未来3年将持续活跃；高档住宅市场供不应求，销售价格将持续上涨；投资热点区域，未来5年内，2手房价格将陆续盘升；板块市场内有其他购房现象存在；（2）分析富人居住区渐成气候：07年，随着滨河国际及兰亭水岸、开元上城等项目的热销，表明整个滨河其作为临沂的富人居住区的氛围日渐成熟，到河边去住已经成为临沂有钱或没钱人的一种居住向往。区域配套不完善：作为滨河区域，虽然景观系数已经达到一个高值，但是其居住氛围却没有完全形成，尤其是满足社区居住的一系列配套设施如交通、文化、体育、商业等不能到位，其中最主要的是社区的配套商业匮乏。这在一定程度上让不少倾向滨河区域的人心存顾虑。面临巨大销售压力：大量滨河楼盘的透支性上市，导致整个板块短期内供应过大，市场产品同质化严重预期未来三年，滨河板快上市楼盘累计可达400万平米（含罗庄及河东滨河区域），占临沂未来供应总量的30%左右。

（三）、兰山中心板块1、板块范围东至沂州路、西到临西九路、海关路以北、祊河以南。2、发展概况兰山板块位于中心区域，板块以人民广场为中心辐射，四下分布着众多商场与商贸市场。它是临沂的中心商业区，亦是临沂的中心居住区。兰山板块最大的资源是地段资源。因为历史及地理原因，人民广场附近成为临沂市形成最早也是认可度最高的商圈，客流及物流的集中自然形成闹市，临沂的”逐渐形成，客流、物流、资金流、信息流相互交汇。板块形成模式为：“客流→物流→资金流→信息流”。因为地段作用，大量商业集中，形成区域特色。它的向心力是“商业”。此板块内的居住特点是居住区主要是各个单位自建的家属区占有较大比例。此区域价格和消费群体属于临沂市第二梯度。3、住宅市场细化分析（1）代表项目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC6楼盘名称建筑面积(万㎡)销售价格(元/㎡）楼盘名称建筑面积(万㎡)销售价格(元/㎡）锦绣蓝山24.469待定嘉益.台北新城1003300久隆国际43待定天元名筑103200悦城13待定香江.时代华庭2.23100联安现代城154300美多.现代城322700瑞祥花园31900时代豪庭2.23100昌隆.汇城4.713200河畔花园9.53060河畔花园9.53060天元名筑10万3200开元上城7.925000滨河润城83200兰山主要在售项目统计显示得知，市场约1/3的供应量为284万平米，商品房的整体均价在3200元。（2）规模分析兰山中心板块在售楼盘由于总量最多，总体规模大。板块内住宅项目规模两极分化，小规模楼盘仅有3万平米，大盘规模达100万平米。受地块制约，板块内以建筑面积10万平米以下的小规模楼盘为主。（3）户型分析受城市规划政策方向影响,本板块内90%以上的住宅项目为高层，户型以三居室为主力，并配以一定比例的两室两厅一卫，使板块内的主力户型相比滨河板块有所减小，值得关注的一个现象是以往不被临沂市场认可的小户型开始热销,台北新城等已推出小户型,销售状况良好。（4）价格分析通过价格的分析，得出板块内住宅项目的销售均价为3325元/平米左右，较去年同期上涨40元，在价格上相对滨河板块、南坊板块优势明显。（5）客户分析首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广除项目周边原居民等客户外,板块内众多批发市场的云集使得私营业主及外来生意人成为准客户重要组成部分。4、小结该区域楼盘市场呈现以下特点：（1）消费人群集中：城西约70%的客户来自周围的市场区域，这主要与其靠近市场区域，生活比较便利有关。（2）商业楼盘云集：该区域集中了临沂整个商贸市场，上半年有临沂小商品城、家具城、灯具城、美多现代城等商业项目的成功发售。该区域集中了临沂接近90%的商业楼盘。（3）未来城市商贸中心，投资价值高：作为临沂未来的物流城和商贸城，该区域楼盘的投资价值非常高，较之一些住宅，商业楼盘的投资回报率要高出很多。（四）、河东板块1、区位划分沂河以东近郊区域（1）河东代表项目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC7楼盘名称销售价格(元/㎡）水景明珠3700新城花园2期天弘苑2800瑞华金都2800豪森华府新东方花园3600东旭第一城（东华苑）3400冠亚星城待定鲁信皇山花园待定合计32602、发展概况河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本去在中短时期内发展受限。3、住宅市场分析（2）价格分析整体价格在3260元，滨河大道东边沿线价格拉升均价，待建及将入市项目较多。（3）客户分析区域来源：河东30%、兰山40%、其他30%；购房目的：自住70%、投资30%；年龄：25—45岁；家庭年收入10万以上；

4、小结该区域楼盘市场呈现以下特点：（1）打造河东半壁江山：政府提出打造河东半壁江山的概念，其实也在一定程度上催动一直沉寂的河东房产有所动作，作为与兰山同样拥有优良河岸线的河东，还占据了临沂经济开发区的优势，虽然目前开发区还处于一个成长阶段，但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的。（2）滨河沿线一枝独秀：从目前河东的住宅市场的供应来看，目前河东整个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户，跨越大桥。（3）未来城市的东城区：临沂一直没有东城区之说，河西板块的集中开发，也会在短期内聚拢人气，扩大城市版图，如果河东通过与河西的连片开发，共同通过沂河来造势，那么形成真正的大临沂的版图就不远了。

（五）、罗庄板块1、板块范围沂河路以南、罗四路以西、罗十路以东、工业路以北围合的区域2、板块发展概况本板块距离中心较远，板块内经济较为发达，但区域整体供应量相对于其他板块偏少，居住生活配套很不完善，故现有特点为项目规模都较大以社区配套弥补周边配套的不足。3、住宅市场分析罗庄在售代表项目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC8楼盘名称项目位置规划状况销售价格(元/㎡）怡景.天鹅湖临沂市高新区科技大道与双月园路交汇处分两期开发一期300多亩,共有18栋5+1多层已经基本售完,二期开发500亩的别墅2000阳光翠湖嘉园双月园路与罗八路交汇处共有19栋5+1多层组成(分三期开发)1500澳尔诺.国际公馆临沂市通达路113路共有2栋楼组成,其中1栋25层高层住宅与1栋25层的写字楼3320均价2270罗庄的市场均价在2270元，由于地理原因和历史形成原因，此区域不被开发商所看好，因此开发项目不多，但是随着市政府的政策引导和城市建设力度的加大，本区域的商品房供应量正在逐年增加，但是价格明显要低于其他板块。4、小结作为临沂的工业区，罗庄在房地产的发展上一直处于比较滞后的层面。（1）长期以来依赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费，所以导致其价格一直比较低，除了2003年略上涨之外，从2005年到2006年的价格一直都在1500上下浮动。（2）产品结构比较单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多层为主，几乎未出现小高层及高层住宅，产品结构的严重单一化，致使一部分高端客户分流到市区。（3）发挥郊区化效应：上半年天鹅湖的热销，说明兰山的部分客户在向郊区过渡，尤其是当市中心房价过高，导致人群向周围分流，这在一定程度上推动了罗庄的房产市场的繁荣。三、板块的发展趋势1、临沂板块的形成改革开放以前，城市只有板块雏形，区域发展相对均衡。改革开放以后，受资金因素影响，地区发展开始不均衡，板块逐渐形成。2、临沂板块的发展（1）老板块积极拓展，新板块特色鲜明。南坊板块和滨河板块定位准确，具有鲜明的特色。（2）板块发展由自发走向引导20世纪90年代兴起的商业板块是资金的自发聚集，它们的形成速度较慢，但持续性较强。3、临沂板块的未来自发形成的板块，如兰山板块，因为自身功能齐全，将继续扩大。政策引导的板块，如罗庄板块，发展速度将受到产业投资回报的影响。新生的板块，如滨河板块、南坊板块，发展程度将受到投资回报和城市功能的双重限制。未来生成的其它板块，自发形成的可能性大，形成速度不会太快，但城市功能会齐全，特点会突出。这是未来临沂板块发展的方向。第三节区域市场综述一、区域市场特点临沂政府城市规划及经济发展特点，同时结合临沂房地产市场的阶段特点和我司的实地调研,归纳总结市场如下:（一）价格走势：稳步上升城市人口基数大，需求旺盛城市化水平加快成本增加，市场规划城市个体经济发展良好，外地生意人及私企业主较多（二）市场热点区域1.滨河板块：临沂市内缺乏必要特色地形,只有沂河流域沿河区域成为唯一城市亮点,临沂在城市规划中，将城市划分为一河五片，环沂河这一轴的发展，尤其是滨河大道的建设。该区域将是临沂未来房产开发的重点之一.出于整个城市形象考虑，以及地段板块特点，在整体建设上以建设中高档楼盘为重点。将成为临沂高档项目典范区域。2.南坊板块：临沂市政府规划将搬迁到南坊地区，该区域将成为临沂未来的行政中心，因为在环境上具有相当的优势，而且客户资源丰富和整体素质较高，该一区域的房产也将以中高档为主，而且价格将有一个大幅度的攀升。同时该区域商业地产将成为另一个市场热点3.批发市场周边区域：临沂经济发展的一大特点就是商贸批发行业成熟。目前，大量的批发市场因为市政规划的统一搬迁至临沂城市西区。按照群体效应和商能效应，新批发市场周围，会因为不断增加和更新的客户源而产生大量的居住需求。二、临沂住宅市场发展预测1、价格将稳步上涨：从近两年上涨的态势来看，下半年房价将延续上半年中低档住宅上涨的空间，新上市楼盘将继续拉高整个片区的楼盘价格。2、兰山将延续领头羊的带头作用：作为整个城市的中心片区，整个城市未来放量的70%将集中在兰山区，其中以南坊、滨河为主力放量区，而临沂人长久的生活习惯和中心生活的趋向心理，也表明近几年，兰山将依然延续整个临沂中心统领的位置。3、河东滨河市场冲击兰山：河东1-2年内出现了滨河板块成片上市的局面，比如冠亚星城、鲁信皇山花园、东华苑等，河东相对低廉的价格和优美的景观，对兰山片区的滨河住宅造成了一定的冲击。4、滨河面临多重威胁：短时间内，大批量楼盘的集中上市，将在一定程度上对整个区域的楼市形成强大的供应压力，预计在未来三年内，整个片区的供应总量将达到近500万平方，为临沂近三年的总需求量。5、南坊开发出现冰火两重天：大量的住宅集中上市，而市场的消费力将被稀释，从而带来的是整个市场客户资源不足，南坊的高价将受到冲击。6、二手房将大规模上市：下半年，随着房价的进一步拉高，前期部分炒房客户开始出手，临沂的二手房交易将进入高峰期，临沂将迎来一个二手房的黄金时期。7、房产配套的家居市场火暴：下半年临沂将迎来交房的小高潮，与此同时将带来临沂家居装饰市场的一个大好时机，临沂的家居装修市场将空前火暴。8、滨河地产前景乐观：虽然面临诸多压力，但是滨河其特有的优势，将保证其在未来的一段时间内依然是整个临沂高端人群的首选居住板块。9、外商带动，高层为主随着临沂经济发展实力提升，投资环境改善，特别是“一河五片”的滨河城市格局的推出，吸引了一批国内外房产开发商，如新加坡客商开发的联安现代城，鲁商集团开发的沂龙湾、凤凰城，福建客商开发的锦绣蓝山、江苏客商开发的久隆国际、台湾客商开发的台北新城、北京客商开发的外滩明珠等。据统计，目前40多家中外开发商进驻临沂投资兴业。所建楼盘以高层为主，如锦绣蓝山有11层、17层、19层、22层，外滩明珠有26层、33层，凤凰城、久隆国际分别有25层、27层、33层，以外地开发企业建设的沂龙湾、凤凰城、外滩明珠、台北新城、久隆国际等一批楼盘的兴建为标志、临沂房地产开发水平进入一个新时期。10、楼型多样，户型多种目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式商住楼。户型多种，据20个楼盘户型调查，所有楼盘均有6个以上户型，110-130平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300平方米有20个户型，锦绣蓝山从99-258平方米有15个户型、齐鲁园从45-220平方米有12个户型，久隆国际从90-195平方米有14个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有10个户型，台北新城、阳光高第还有48-62平方米的精装小房，联安现代城有30-50平方米的酒店式公寓。11、规模大，定位高在全市的楼盘中，占地超过100亩数十家，如开元上城、锦绣蓝山、美多现代城、沂龙湾、外滩明珠、齐鲁园、罗湖观天下花园、水景明珠、清水湾、台北新城、鲁商凤凰城。楼盘品质提升，有欧式建筑，亦有江浙风格，均为智能化管理。同时，楼盘整体布局、绿化、设施配套，楼房造型及户型设计。楼盘命名等都体现了先进文化理念，集中了中外楼房优势，具有鲜明的时代特色。12、市场供大于求，烂尾楼将出现。大发展的前景，造成阶段时间内供需失衡，在经济发展和前景利好的推动下，近百个楼盘捉对厮杀，总体供应量07年上涨迅速，但是竣工面积及消化量平稳缓行，价格快速增长，市场供大于求，部分开发商由于楼盘定位失策，导致销售压力增大，出现资金链断裂等问题，烂尾楼盘可能会出现。第四部分临沂商业环境调研分析

第一节商业环境背景南有义乌，北有临沂。提起临沂，人们自然会想到临沂批发市场；经过20多年的培育，临沂已经成为全国著名的商品批发交易中心和苏鲁豫皖地区最大的商品集散地。临沂市作为全国第二大小商品集散地，市内各专业批发市场林立，具备共存多个商圈的条件。人民广场商圈是传统的市中心及流通基地。近期，各大专业市场的营运、客运站的搬迁，临沂城西商圈初具规模。其次由于滨河沿线的治理开发，因此将形成特色商圈。南坊的发展建设也将造就新商圈。就开发公司而言，在哪个区域开发、开发多大项目完全取决于公司的实力和机遇，每家都希望有一个商业氛围浓厚的好地段，但好地块不是每个公司都能获取的。所以在开发企业原有的商圈进行延伸，还是在商业氛围浓厚的区域进行开发，应该取决于现实情况，切不可遍地开花，商铺投资者在选择投资的时候也应该引起注意。由于住宅产业发展迅速，使得社区和街道商业配套严重不足，未来很可能出现为住宅小区开发商业配套的“补课”行为。早在几年前，商务部就提出用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市初步完成社区商业建设和改造，这无疑是对商业地产的有利促进。但经过多年的积累，商业地产理性年将成为主基调。而现在的临沂近几年的项目开发皆有足够的商业配套作为支撑，因此在房地产项目集中的南坊将会成为新商圈繁生并存的情况存在。山东省政府对于鲁南经济带区域发展规划中提出临沂市作为鲁南商贸重镇，要进一步强化商贸龙头地位。加快改造提升现有商贸市场，加强配套设施建设，在巩固提高传统交易方式的基础上，大力发展物流配送、连锁经营、特许经营、电子商务、商务代理等新型物流业态，着力培育集商流、物流、信息流于一体，以网络化、信息化、规模化为标志的现代商贸流通体系。同时，旧城改造也为近郊城镇打造新的商圈提供了机会。以前郊区市场基本上都是临街铺面，没有适应市场发展变化的商业中心或大型的综合商场。而另一方面，周边区域的投资者相对来说缺少有效的投资项目和投资渠道，商业地产正好为他们提供了资金升值的选择机会。一些大型商业项目在成都周边的兴起，将彻底改变郊区市场住宅产业一枝独秀的格局，专业化、品牌化和规模化以及独特的商业模式的出现，也改变了近郊市民的生活。另外，随着近年来成都房价的不断盘升以及大量外来民间游资的进入，郊区市场商业地产将更加火爆。第二节临沂商业规划一、规划范围《临沂市城市商业网点发展规划》的包括兰山区、罗庄区、河东区、南坊片区、高新区、经济开发区6个区域。二、规划内容商业功能体系规划(城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街)、大型商业网点(零售商业网点和商品交易市场)布局规划及商业物流基地规划3部分。三、规划期限与城市总体规划一致。近期2007—2021年，远期2021—2021年。四、规划目标1、到2021年，市区将初步形成1个城市商业中心、5个区域商业中心、两处大型商贸物流园区、1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成的五级城市商业体系的架构。未来3年，大型商业网点数量控制在35至40处，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街；改造和新建农贸市场19处。2、到2021年左右，全面形成1个市级商业中心、5个次级商业中心、2处大型商贸物流园区的商业功能区、1条涑河商业带的布局，商业街的特色与活力进一步增强，社区商业服务功能进一步完善，商品交易市场体系和物流配送体系的综合竞争力进一步提高。涑河沿线商业规划其中近期发展目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心；市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.3平方米。涑河沿线商业规划近期内大型零售商业网点数量控制在35-40处左右，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街。大力推进临沂商城和经济开发区建设，全力打造国家级物流基地和全国区域性物流中心。

第三节商业市场调研与分析一、发展现状临沂商贸发达，是中国著名的商贸城。近年来,临沂市商业批发市场发展迅速，目前，临沂市已经发展成为山东省最大的商业批发市场,商业已成为临沂市经济的重要支柱产业之一。临沂市区目前商业形态分为零售百货商场与各类商品专业批发市场两类。零售百货商场主要分布在沂蒙路—解放路—人民广场区域，该区域集中有银座商城、大润发、九州商厦、兰田步行街等商业。而临沂市的各类专业批发市场主要集中在通达路—水田路—蒙山大道区域与临西八路—北涑河以北区域。其中通达路—水田路—蒙山大道区域即是所谓的“老批发市场”，该区域一直以来是临沂市各类专业、批发市场的集中区域。而临西八路—北涑河以北区域即是所谓的“新批发市场”，“老批发市场”外迁至“新批发市场”是临沂城市发展战略之一，目前小家电通讯批发城、电子元件市场、服装批发市场、小商品市场、文体用品市场等已成功完成了搬迁。这几年来，临沂市改造提升传统批发市场、大力发展现代商贸物流，批发市场改造提升取得明显成效。2007年,全市批发和零售企业发展到7394个,同比增长10%，其中:批发企业3344个,零售企业4050个,外商及港澳台商企业发展到620个。在批发零售企业中，销售额在2000万元以上的批发企业173家，1010个商品交易市场实现交易额845.19亿元，其中临沂批发城实现成交额510.75亿元。围绕商贸物流城，全市从事餐饮、运输、旅店等第三产业的从业人员达30多万人。2007年，全市批发零售住宿餐饮企业累计投资达35.9亿元，同比增长74.5%，城乡新建设了一批市场、商店、超市和宾馆饭店，方便了城乡居民消费和娱乐。临沂批发市场的兴起强有力地拉动了区域经济的发展。同时，临沂批发市场的兴起，更促进了商业文化的繁荣和人们思想观念的更新。近年来，民营经济投资在全市固定资产投资中所占比重超过了80%，民营经济进出口额占全市进出口额的90%。二、商圈分析（一）商圈格局（二）商圈概况及特点1、中心商圈兰山区依托优势产业，大力发展集群经济，形成了现代商贸物流、板材研发加工、有色金属回收利用、食品研发加工流通产业集群。目前，四大产业集群占全区经济总量已达80%以上。结合该区经济发展实际，确立了打造“中国现代物流基地、中国优质人造板研发生产流通基地、中国有色金属回收加工研发基地、中国食品研发加工流通基地”的发展目标。中心――历史的脊梁，经济的中心，涵盖行政、商业、文化、旅游、教育。。。，无法替代。2、西城商圈市场改造提升，西部商圈悄然形成。兰山街道辖区内有众多专业批发市场，成为临沂商城的主力军。但这些市场多由社区、村创办，集散型、内销型、传统物流方式成为制约市场发展提升的瓶颈。为此，兰山街道借助临沂商城市场提升改造之力，立足自我改造、自我完善、自我提升，从硬件设施与软件管理上力促传统市场向现代物流转变。通过就地提升改造和整体搬迁提升相结合的方式，着力解决市场硬件建设问题；通过“走出去”和“引进来”的定期培训纳贤机制，着力提升市场管理水平，用现代物流理念提升经营业态。通过改造提升，先后有兰田家电厨卫城、华强家具灯具城、凯歌国际文化城等十余处市场落户临沂城西郊，共同形成了以临沂长途汽车站为中心的西部新商圈。结论：西部商圈临沂商城新标志。3、滨河商圈2006年沂河由于“滨河大道”的开通，在2007年全年的临沂版块中，滨河版块可谓独领风骚，出尽风头，没有任何一个版块在宣传上能够胜过沂河。同时沂河抓住时机，不断地推出新的地块引进大的开发商进驻。粗略一看，沂河在售的楼盘有近20个，而且每个体量都不小。滨河国际、清水湾别墅、观天下、开元上城、东方花苑、观河苑、外滩明珠、嘉益集团···另外还有一大批即将推出的楼盘如及地块等十余个项目，总体量超过300万平方。这些项目具有足够规模的商业配套，众多楼盘在一个区域一齐开放，对该区域而言有整体的抬升作用，以后这里将形成休闲、居住、旅游、景观综合的活跃带，从发展的趋势看，这将是令人期待的新商圈。结论：生态带的建成，带动起房地产、商贸、文化、旅游等进一步发展，促进滨河经济的整体繁荣。4、南坊商圈政治南坊：北京靠政治、上海靠经济、西安靠文化、曲阜靠孔子；站在全国看临沂，临沂已规划出北文、中商、南工的发展思路，在不久的将来，南坊将成长为临沂新的政治中心，行政中心将衍生出如写字楼、会议、酒店、餐饮、健身、娱乐等相关商业配套。文化南坊：南坊的文化定位将来会形成以文化办公及文体休闲娱乐、以及教育产业链，这部分需求将推动南坊的文体、娱乐及写字楼市场等相关商业配套。旅游南坊：滨河景观带的不断完善，会形成以餐饮、住宿、休闲、娱乐为主的渡假旅游等商业配套形式。居住南坊：根据规划显示，到2021年，南坊人口达30万到36万人。中高档居住区逐渐形成，随着人气的凝集，居住的要求将会有餐饮、购物商场、文体娱乐等配套要求。商业南坊：商业副中心的规划方向，以及环境的需求，南坊将是临沂的金融中心及高档商业区。（三）临沂各商业市场调研1、临沂批发市场临沂专业批发市场种类繁多，其中包含：小商品类：永兴玩具批发城、文体艺术用品批发城、汽车用品城、纸张印刷物资市场、文体用品市场、小商品城；建材类：水暖管材批发市场、太阳能管材批发市场、鲁南建材城、临沂铝型材市场、临沂玻璃市场、鲁南陶瓷市场、五金油漆市场、不锈钢批发市场；化工类：华东塑料市场、鲁南化工市场；五金机械：五金机电设备批发市场、机电五金批发市场；电器类：小家电通讯批发城、电子元件市场；服饰类：劳保皮革鞋材市场、羽绒服饰专业市场、成衣专业批发城、鞋帽批发市场；家居装饰类：临沂装饰城、临沂装饰城木制品市场、临沂灯具城、临沂水暖洁具市场、鲁南家具城；农贸类：水果批发市场、汇丰农贸市场；2、批发市场分布及经营状况临沂市各类专业批发市场主要分布在通达路、蒙山大道、临西八路两侧，根据市场分布依次为：通达路：主要专业批发市场有纸张印刷物资市场、文体用品市场、小商品市场、劳保皮革鞋材市场、成衣专业批发市场、羽绒服饰专业市场、鞋帽批发市场，大部分商铺的市场租金价位在50元/㎡/月左右，但在成衣专业批发市场有少数商铺的租金水平则达到700元/㎡/月左右；蒙山大道：主要专业批发市场有自行车市场、鲁南家具城、汽车用品城、不锈钢市场、灯具市场、鲁南建材城、机电五金工具市场、太阳能管材市场、五金机电设备批发市场、水暖市场、水果批发市场，沿蒙山大道商铺市场租金价位20元/㎡/月—50元/㎡/月之间不等，如水暖市场沿街商铺为50元/㎡/月，内街商铺为35元/㎡/月，而经营状况并不理想的太阳能管材市场沿街商铺为21元/㎡/月内街商铺仅为16元/㎡/月，而且通过了解蒙山大道东侧的沿街商铺普遍比西侧商铺要高10元—20元；临西八路：主要专业批发市场有小家电通讯批发城、电子元件市场，物流城内街商铺市场租金价位70元/㎡/月，室内摊位市场租金为1F：45元/㎡/月、2F：25元/㎡/月；3、零售百货商业分布及经营状况临沂市的零售百货商业主要集中在沂蒙路—解放路—人民广场区域，该区域是临沂市的核心商圈，聚集了银座商城、大润发、九洲商厦及兰田步行街等商业，是临沂市的娱乐、休闲、购物中心。沿街商业租金水平在80—150元/㎡/月不等。第四节本案周边商业布局简析一、项目分析本案紧临南坊行政中心区、商务办公区，所处区域具有一定的商务价值。

二、项目周边商业环境分析1、“颐高城市花园”和“颐高商业广场”是南坊片区的一个重要的城市综合体，项目位于南坊片区主干道沂蒙路西侧，总占地面积8万余平方米，总建设规模近40万平方米。该项目由上海复旦规划建筑设计研究院精心设计，以大型Shopping－mall为核心、菁英社区为组合，办公、酒店、金融为配套的城市综合社区，1公里长的商业步行街和附加Shopping－mall将为南坊未来的30万居住人口提供最好的商业、文化、娱乐、休闲等服务，另外提供1500个小户型精品soho单元，为临沂的年轻精英营造最好的生活方式。一期工程计划工期两年，2021年年底投入使用。我们将继续对此项目进行跟进调研。2、澜泊湾新开工项目，配套五星级酒店、写字楼、购物中心等商业功能区，我们将继续对此项目进行跟进调研。3、其他新建小区社区商业配套大都为住宅底商,占各自规模的5－10%；此外银河中央公园有一栋20F商务楼。因为周遍小区新建项目众多，目前各销售部都在建，对这些项目我们都将继续跟进调研，及时为本案的定位规划提供依据。

三、区域商业价格分析1、沂龙湾小区共建面积120万平米。其中商业规划面积1.5万。一期商业面积4、5千平米，一层,均价7000元，划分面积2、30-6、70平米，已经售完。现沂龙湾一期曦园内大部分社区配套商业都已陆续开业，大小不一的小超市、药店、水果小吃店、蛋糕房、洗衣店、美容美发店等生活配套设施，并且各经营商家门前兴旺，整体运营状况呈良好态势发展。随着社区商业门面的陆续开业，沂龙湾社区的入住率近期也大幅提升，社区商业配套完善，人们的日常生活需求得以满足，是新社区由成长期到成熟期的主要表现。2、齐鲁园齐鲁园商业3栋沿街商业楼组成，约4万平米。均价6600元，捆绑式销售，单卖4、5层，一层需捆绑地下一层，面积一个铺位200平米，卖的不理想，销售率约1/3，主要是靠关系。定位方面，可作为酒店、超市、写字楼、茶馆……卖出物业有做餐馆的。结论：本案所处区域商业沿街住宅底商1层价格为7000元/平米。第五节未来商业发展趋势作为典型的商业城市，临沂的商贸经济一直在整个城市的经济发展中占据主导地位，作为拥有60多个专业市场20多万个体工商户的临沂，其对商业项目的追捧超出了任何同级城市，2021年，临沂的商业地产的繁荣将是空前的。2006年以澳龙服装城的开业以及摩配和汽配城的成功搬迁，吹响了临沂商业市场西部大开发的号角，而临沂客运总站的成功投入运用，更是为该西部的商业繁荣奠定了良好的人气基础。随着家具市场、小商品市场的陆续建成并投入运营，临沂西部的大商业氛围将逐步形成，大临沂新的贸易中心初具雏形。另外，随着城市各个版块分区的相继出现和居住氛围日趋成熟，一些大型社区商业中心由于居住率的快速提升而逐渐迈入“快车道”。社区商业在临沂也逐步形成气候，发挥作用。不过，一些老社区，依然缺少足够的商业配套，有待开发。作为商业地产的重要组成部分，随着开元上城等一大批高端写字楼的持续热销，临沂的写字楼市场在06年受到了热烈的追捧。写字楼的热潮与临沂特定的商贸城市定位是分不开的，目前，众多临沂的公司依然没有摆脱小门头经营或者潜居在住宅内的经营心理。他们是一个非常庞大的潜在消费群体，其释放的量却是极其缓慢的，但是一旦释放就是惊人的。根据市调得知，消费群会随着城市的发展和提升会不断释放。第六节商业环境总结临沂整体商业环境极为活跃，作为新出现的商圈——南坊商圈仍要3－5年的发展时间，该区域未来商业物业的升值潜力巨大，从目前周边各项目的规划状况来看，各开发商均已瞄准了此投资宝地，针对投资客群规划了酒店式公寓、办公楼、商业街等。而作为本案来讲，我们建议可考虑规划一定的商业。第五部分主要竞争楼盘分析第一节沂龙湾1、地理位置新城市中心南坊新区内。2、项目规划营造“充满人文精神、强化生活感受的新型社区”，项目整个地块由六个地块组成，把项目地块西北面三块城市公共绿地组合进项目用地，形成“九宫格”的用地格局。项目六地块主题按照儒家六艺《诗》、《书》、《礼》、《易》、《乐》、《春秋》进行规划。项目紧邻滨河绿化带和市政景观轴，独创文化运动主题园林。

社区内首创临沂水上会所，集娱乐、休闲、健身于一体，体现业主尊贵品质，项目内还有商业、医疗、学校、幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、品牌超市等社区配套。3、项目规模占地约1200亩，总建筑面积1231439平米，容积率：1.37，堪称临沂第一大盘，可容3.5万人。项目一期07号地块，总建筑面积15.9583万平米，其中住宅建筑面积15.9583万平米，公建建筑面积0.4581万平米，以6层的多层和11层小高层为主。项目二期09号地块，总建筑面积为10,8554万平方米,1-17号住宅楼兴建17幢无装修的住宅楼,包括:三幢11层高的住宅楼，二幢18层高的住宅楼，七幢七层高的住宅楼，四幢六层高的住宅楼，一幢25层高的住宅楼。4、工程进度项目目前一期多层住宅已于5月底封顶，一期已经交房60%，90%已经封顶，09年3月一期全部交房.二期在建；二期工程于2021年3月开工.二期工程于2021年第二季竣工。5、投资商：山东省商业集团+烟台振华集团6、开发商：临沂尚城置业7、外协公司：建筑设计：科美-东篱、汉森国际策划代理：信力怡高；整合推广：博思堂广告（北京）8、装修标准：毛坯9、户型面积：一期70-300平米，20种户型；二期18种户型。一期户型面积(㎡)所占比例两室两厅70-9015%三室两厅以120-140为主70%四室三厅以170-180为主15%复式300左右--二期户型将要入市的2期18种户型，其中12种花园洋房，具体细节尚未公开。未公开10、户型销售分析畅销户型滞销户型三室两厅128-130㎡三室二厅136㎡两室两厅70-87㎡四室三厅180㎡分析：大多南北通透、面积适中，户型具实用性分析：136㎡餐厅没有直接采光源，次卧窗户有点小。180平米面积大，总体价格高，市场反映不好。11、销售价格：小高层现房3500元/平米,小高层期房3200元/㎡,多层期房3600元/㎡。历史价格：07年同期价格2500元/㎡。12、销售情况：一期1-16号楼已基本售完，17-21号楼正在热销。13、付款方式：按揭；一次性；14、智能化：5A智能:智能一卡通、24小时红外监控、紧急呼叫、周界防越等五重安全系统。15、物业费：小高层：1元/（平米·月）；多层:0.6元/（平米·月）。16、社区配套：水上会所、商业、医疗、学校(银座双语幼儿园、临沂二小沂龙湾社区)幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、品牌超市等。17、建筑设计：中式风格，坡屋顶、传统竖长窗、270飘窗与大落地窗，阳光浴室，大面宽小进深，顶层花园，18、销售分析：引进成熟的销售理念，专业的营销代理及整合推广；宣传特点：①南坊区首家大型社区;②首席一站式教育社区;③配套齐全:学校、超市、门诊等。一期虽然封顶但延迟交房时间，有样板间，营造出成功的现房体验效应。小结：该项目