江苏东台市水产养殖场地块投资分析报告中原

东台水产养殖场地块项目

市场研究分析汇报——xxx机构年4月20日第1页引言

东台，假如站在城市经济发展角度来看，那么这是一个极具发展潜力新城市；假如站在城市空间发展角度来看，那么这是一个日新月异中小城市；假如站在房地产市场发展角度来看，那么这是一个机遇与风险共存新城市······第2页目录Chapter1城市资源研究Chapter2市场环境研究

Chapter3项目地块研究Chapter4项目可行性分析

第3页城市阅读Chapter1城市资源研究项目可行性分析项目地块研究市场环境研究城市经济城市产业城市规划城市资源研究第4页城市阅读之城市区位东台地处江苏中部，南通、泰州、盐城三市交汇处，东临黄海，隶属长江三角洲经济圈。东台市城区处于市域范围西北面第5页城市阅读之城市资源面积与人口：市域总面积为2340平方公里，人口117万市区建成面积26平方公里，城区人口23万交通与车程：宁靖盐、沿海两条高速公路和新长铁路贯通全境，距无锡、苏州仅2小时车程。第6页城市阅读之城市荣誉江苏长江以北唯一中等城市，沿海开放区域（98年同意）年，东台列全国百强县(市)第57位“江苏省纺织业基地市”江苏省著名教育大市，素有“全国书画艺术之乡”全国农村综合实力百强县和县域基本竞争力百强县（先后五次），综合经济实力位于苏北第一位“全国造林绿化百强县(市)”，“全国农业产业化示范区”和“全国无公害农产品示范基地先进市”第7页城市经济年2020年2020年2020城市经济总量稳步增加。从产业结构来看，一产和三产有所回落，二产快速增加。人均GDP，折合约1800美元。城镇居民口袋越来越宽裕。农民人均纯收入稳步增加，并高于全省平均水平。城镇职员年平均工资快速增加，并高于盐城全市平均水平。第8页城市产业导向主动改造、提升纺织服装、机械制造、建材、食品传统产业，加紧培育电子信息、新能源、新材料以及精细化工等新兴产业和高新技术产业。第9页城市规划城市功效定位：江苏沿海中部当代化工商业中等城市城市发展方向：近期以向北、向南发展为主，同时开启建设城东新区。远期主要发展城东新区，适当向西发展，并调整、优化通榆河两侧用地布局；城市人口规划：至年，远期人口规划达45万第10页城市资源研究Chapter2

市场环境研究项目可行性分析项目地块研究房地产市场概况住宅供给方面研究住宅需求方面研究市场环境研究重点住宅项目研究第11页房地产市场概况之总体描述政府作用是把双刃剑。一方面有效引导房地产市场进行健康稳健发展，其次全方面贯彻国家房产宏观调控政策，给当地房地产开发带来更多政策风险。房地产价格逐步上扬。06年期间，房地产市场价格平均上调200元/平方米；房地产开发放量增长。房地产市场起步于04年，至06年进入快速发展阶段。在04年时，仅有一个楼盘开发，至06年，城区共有10多个楼盘同时开发。房地产需求开始激增。在04年之前，城镇居民对购买商品房观念还不够深入，至05年，改善居住条件、为方便子女进城教育和在外创业回家乡投资房产，这几类购房需求群体不停出现。第12页城镇人均住房面积增加，百姓生活步入小康生活。截至年，东台市城镇居民人均住房建筑面积为33.5平方米，已超出人均30平方米江苏省全方面小康标准。房地产市场概况之主要指标第13页房地产市场概况之主要指标年份开工面积（万㎡）完工面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）其中住宅销售面积（万㎡）////////17.527.219.715.4年份房地产开发投资（万元）279002952096717投资量快速飞扬第14页住宅供给情况之土地供给量时间土地供给量（㎡）8436738332460724496.6、政府大量推出土地，且以毛地为主，且多以旧城改造用地为主。，停顿土地出让，（其中当地块流拍），主要开展征地拆迁等交地工作。计划出让五宗土地，现已出让三宗。第15页住宅供给情况之供给量区位楼盘名称开发规模（㎡）物业类型城北金海康城60000多层城北金色佳园30000多层、小高层城北金东世纪花园30000小高层城北大业世家0多层城北天赐良园0多层城西伟业·法国小镇30000多层城西南秀峰华庭59000多层排屋城南水景湾60000排屋城南龙晶河滨花园175000多层、小高层城中盛大·金地花园160000多层城中阳光花庭30000多层层城东蓝色港湾61500多层城东新城·西湖花园140000多层/别墅小计875500总供给量快要90万方，其中住宅部分估算为80万方；按销售率70%估算，存量达25万方，则按120方/套折算，近套。按照当前城镇居民人口23万人折算户数计算（约8000户），平均4户人家需再次置业方能消化市场存量。假如再加上今年住宅用地供给开发，则东台房地产市场将步入激烈竞争状态。第16页住宅供给情况之销售价格区位楼盘名称销售价格（元/㎡）阁楼/储备室/车库（元/㎡）城北金海康城均价为2200，三楼价格为2600城北金色佳园开盘价格为1600-1700，后提价到2200城北金东世纪花园开盘1800，现价格为2300，车库1000城北大业世家开盘1980，现均价2100城北天赐良园均价1980，总价优惠5000城西伟业小镇均价1800，城南水景湾均价3000-4000城南龙晶河滨花园一期销售价格在1600，二期价格在2200，三期均价达2700城中盛大·金地花园价格达3000元左右城东蓝色港湾均价2300左右（别墅约在3000元左右）城东新城·西湖花园刚开盘时1528，现均价近第17页区位楼盘名称开盘时间销售情况城北金海康城分一二期开发，一期于8月份开盘，二期于春节后开盘，现推售商铺部分一期销售完成，二期住宅待开盘城北金色佳园于开盘销售率已达90%左右（尾盘）城北金东世纪花园于8月份开盘销售率已达70%城北大业世家于9月份开盘销售率已达70%城北天赐良园于4月底开盘未开盘城西伟业小镇约底开盘销售率已达50%城南水景湾销售情况很好销售率已达80%城南龙晶河滨花园分一二三期开盘，现推售三期部分整体销售形势较佳城中盛大·金地花园2月份尾盘阶段，只剩复式套型城东蓝色港湾8月份开盘，二期预计6月份开盘销售率已达80%城东新城·西湖花园分三期开发销售一二期，达90%，尾盘阶段住宅供给情况之销售率第18页住宅供给情况之总结楼盘开发主要集中在城北新区，市中心较少，城南大规模开发还未开启；以多层为主，小高层较少，纯排屋项目仅一家（筹建项目未计）；销售均价在1800—之间，价格制高点表达在市中心项目；各楼盘推盘时间主要集中在度，且销售去化形势也比较乐观；各楼盘开发规模普遍较小，主要利用沿街旧房拆迁改造用地为主。住宅整体销售情况很好，盛大花园、河滨花园基本已销售完成，仅剩下复式户型或别墅，其它楼盘销售率基本在50%—70%以上。第19页住宅需求情况之居住现实状况居民住房私有比重逐步提升，住房私有率达90%全市有43%城镇居民家庭购置了房改房，21%家庭购置了商品房，加上居民家庭原有私房以及低收入者购置经济适用房原因，城镇居民家庭住房私有率达九成。。居民住房套型由实用型转向舒适形，成套住房占到76%全市百户城镇居民中，现有住房为配套住宅占76%，其中：单栋住宅占6%、四居室占3%、三居室占20%、二居室37%、一居室占10%。从全市城镇居民家庭拥有住宅式样组成来看，以二居室为最多，二居室和三居室为主流户型。居民住房以改进居住条件和投资百分比增大，拥有两套以上住房户占8%在被调查100户家庭中,有8户居民拥有两套以上住房，占8%。其中：有4%户拥有出租房；3%户拥有偶然居住房；1%户拥有其它用途房。第20页住宅需求情况之需求动机依据我们对多个楼盘了解，早在开盘楼盘，市场需求很大一部分来自首次置业购房群体，到了，东台房地产市场进入到快速发展阶段。此时购房群体深入扩大，主要集中在四类群体：第一类，进城城市白领，为实现首次置业而购房,需求户型为中小户型；第二类,改进型居民，为追求更加好居住环境购房，需求户型为中大户型；第三类，乡镇进程农民，为方便儿女教育而购房，需求户型为中小户型；第四类，创业后回东台投资者，主要是在上海、南京、苏州、无锡等地工作或经商东台人，需求户型不一。第21页重点楼盘研究之多层住宅项目A龙晶·河滨花园项目项目位置：位处城南，东邻东台市人民公园，西靠串肠河道项目定位：城市中高档生态住宅项目规模：用地9.78万㎡（取得土地），总建筑约17.53万㎡物业类型：住宅类型以五层和六层为主多层，还有四幢小高层和少许沿街商铺项目规划：充分利用地形优势，营水乡意境项目景观：以水系组织为灵魂。景观建造融合观赏性与参加性。建筑设计：以暖色调为主，线条简练明快。外墙采取保温隔热砂浆和保温板；户型设计：强调舒适性和景观面。项目配套：公建设施功效完善，车位充分。主力户型：以90㎡二房子为主，另配有110左右经济型三房和130方以上舒适型三室二厅、四室二厅户型。项目点评：周围有湖畔花苑等已建小区，已形成浓厚居住气氛，拥有优美休闲环境，以“生态居住”为开发理念，成为城南生态住区。第22页B

新城

西湖花园

项目定位：

东台首席水岸豪宅小区项目位置：位于东台市宁树路两侧，北临串场河，南依高桥河，东靠镇政府，西接西溪风景区；项目规模：总占地面积148亩，总建筑面积14万余平方米，住宅总户约946户物业类型：含独立别墅6幢，双联别墅16幢，多层公寓41幢，沿街公寓底层设精品商铺。

项目评价：以杭州西湖优美人文美景为意境，借鉴欧美新古典主义建筑格调，利用江南园林景观温婉精巧。在东台市区首次强化小区智能概念，首次引进规范、先进、全方位、家政式物业管理，开东台住宅小区物管服务之先河B新城

西湖花园

重点楼盘研究之多层住宅项目第23页重点楼盘研究之别墅项目A水景湾别墅项目位置：新东南路南端项目定位：城市ELD，纯水岸名流别墅区项目规模：占地面积33670平方米

总建筑面积27000平方米项目优势：人民公园畔

超大型绿色氧吧环伺左右

生态休闲中心项目评价：东台首座欧式纯别墅区，开创城市菁英生活境界项目位置：新东南路南端项目定位：城市ELD，纯水岸名流别墅区项目规模：占地面积33670平方米

总建筑面积27000平方米项目优势：人民公园畔

超大型绿色氧吧环伺左右

生态休闲中心

项目评价：东台首座欧式纯别墅区，开创城市菁英生活境界A水景湾别墅第24页地块位置市场环境研究城市资源研究Chapter3

项目地块研究项目可行性分析地块现实状况出让信息项目地块研究开发环境第25页地块位置位处城市正南边，当地块距离市中心步行约10分钟。东接324国道线，西临人民公园，北靠东园路，南毗规划道路。第26页地块现实状况之地块内部现实状况全部为养殖水塘，含有打造江南水乡项目标基础，不过未来将会有很大土方工程量；地块东西跨度比较大，政府出让时拟将地块划分为三小块一同出让。地块面积较大，能够打造城南超级大盘基础。地块四至道路抵达城市南北或东西通达性都有待改进。第27页地块现实状况之地块四至地块北面：

现为一老小区，建筑物和小区环境都比较差，其中规划建设中东园路南段将穿过小区与东园路北段连接，到时当地块项目与城市中心衔接将更为紧密。另外地块东北面为一片还未拆迁改造城中村，现实状况与面貌较差。受现实状况约束，留给居民城南脏乱差印象；地块东面：城市324国道线，是沟通城市南北道路之一，未来规划324国道线将改线，并调整为城市中心主干道路。另外地块再东面则为一片耕地，处于待开发处女地。现实状况还未大规模开发，是机遇也是风险；城市路网构建，将更加快拉近城区间距离。地块南面：规划惠阳路，现实状况主要是农业用地。另西南角位置为东台市唯一一个别墅楼盘，且创当地楼盘价格新高。受别墅项目撬动，城南板块效应将凸现，地块西面：一路之隔是规划中五星级大酒店，在往西150米左右，则是东台最大人民公园（现需收门票）。借助城市配套，能极大地促进本项目打造高端项目形象条件。第28页出让信息当地块就已列入土地出让计划，、两次挂牌流拍，是第三次组织招牌挂。前两次流拍主要原因是土地出让规模过大，普通企业未能承受。此次组织挂牌，则将地块分为三小块，其中东园路西侧地块已协议给某五星级酒店开发企业，出让价格较低（详细不详，出让底价为520元/平方米），余下东园路东侧养殖场地块和花木场地块；依据政府信息和当地开发商了解，出让价格在30万元/亩。不过当前该土地竞争者多，仅宝龙开发商王总透露，其了解就已经有三家开发商在关注该地块。过去冷，现在热。竞争者多，欲行几步；——获取土地，需加强政府关系与沟通。第29页开发环境招商引资环境政府服务态度很好，在办事程序上能够给予主动配合。政府办事流程通畅，在审批盖章步骤，吃喝卡要事情比较少。政府落实政策准确，国家政策下达，东台市政府都主动响应并执行到位。城市开发环境房地产协会作用大，经常组织当地开发商共同交流，共同商讨。浙江开发商数量多，抱团出击，能够愈加有效与当地势力斡旋或博弈。第30页城市资源研究Chapter4项目可行性分析项目地块研究市场环境研究项目SWOT分析开发开发主题项目定位项目经济测算项目可行性分析第31页项目SWOT分析SSTRENGTH

TTHREATTHWWEKKNESSOOPPORTUNITY含有整体开发规模效应优势；含有水资源与生态环境资源优势；紧邻人民公园以及规划中五星级酒店；位于中高端楼盘集中城南板块；东台房产市场处于快速发展阶段，开发商可将成熟开发理念和开发经验介入。地块与城市主干路有一定距离，略显偏僻；城市规划发展方向往北，城南板块与之背离；地块开发几乎空白，虽有西南面河滨花园和水晶湾开启，将面临挑战城北市场压力。城南居住板块开启开发；所处区域升值潜力大324国道线改建；东园路修建并连通城市中心；五星级酒店开启，预先炒作区块东台房地产市场处于蓬勃发展阶段，住房需求旺盛；现住宅市场已大规模开发，加之本项目开发规模大、开发周期长，将面临市场去化威胁。政府执行政策力度到位，加之国家宏观调控政策层出不穷，对本项目带来开发风险。第32页项目开发主题引领区域城市化进程生活体验式小区引领城市生活城市与田园中等低价高质

第33页项目定位之规模设定考虑到住宅市场存量和增量与市场年均去化量（销售住宅面积15.4万㎡）关系，假如本项目全部作为房地产开发，那么住宅开发量将显著过大，市场需求无法承载，销售周期也大大拉长，则将负担巨大市场风险。故提议开发规模设定为用地面积为现有出让面积三分之一。第34页项目定位之功效定位依