商品房住宅项目可行性报告毕业设计

商品房住宅项目可行性研究报告文本专业：组员构成：2009年1月4日目录一、总论扒（员一椅）牵项林目哈建鹅设漂背无景认淡桨敏（成二雄）斥项邻目刺概吗况谢吐廉园（脱三墓）挠可悔行弃性脖报辩告都编气制慢依牺据失扩散译（光四倡）迫可足行五性私报吐告辣研孙究蓄范透围锄文谜普（岭五缴）滚主矮要兆技钱术闹指溉标盛亲状争（员六扩）挖问塞题枕与鱼建枣议伶二欲症、坡住夫宅贤市洽场很分驾析滋与瞒建宾设萍规桃模遗分晕析万盛现剩（增一首）负武梳汉笼市手商塘品掀房巷现他状刘与制供俩需胶预蜜测音丢辜语（鸡二想）假光返谷夕地物区繁商免品诱房幸发翻展注现拆状戒与灵预刮测核邀乱毕（否三息）滋价滔格软预脉测驱（毫四箭）昌竞逢争拿力野分突析纵（蹄五革）支建钩设梅规刘模语方摄案侄比四选赶三可摸、肌光戚谷使地净区乡商便品齐房价营匹销炎战投略辜（营一两）哲确滔定购项恋目贫整窄体挣形掠象怨闭随缩（后二确）桌“转卖约点伞”德分冤析香蹄葵姿（蔑三氧）呼营耗销板推夺广按策语略羞（泳四铅）筝定凉价馋策听略控四爸、市项云目设选缓址洒及勉建所设柜条杀件修（熔一母）膏项俊目等选共址傻（作二葛）拿建走设板条尤件冰五之、奶建派设盈规融模影及音功暴能绢标糠准糟(价一浴)温建测筑胜面析积委和钞主唉要漆内伪容柔（宣二线）石功莫能拢设睁施蛇标抹准追六励、杂建宫设健方寺案霸（震一谜）卸建盛设原场过地注环虫境童（李二降）呆总式体蛾规膛划宫布痰局哄（捷三咸）赞建流筑吧方筐案病设据计渣（在四青）幻结现构仅设倘计眯（谜五给）信公威用双设晨施圾方岩案隶（孩六礼）毛消屈防黄（晓七哪）银环股境械保奉护堆七璃、达节己能飞与西节年水谋措廉施漫杆神心（占一江）知节朵能得措吉施敢及父能湖耗花指道标秆（皆二劣）洞节尊水软措魄施软及妙能丹耗臣指贤标逐八开、屡环弦境罚影挺响疑评费价转留闻词（垄一贡）薪环讽境袜条食件岛调程查涉辆蜘旱（肌二惊）沈运滚营尿期庙间哗环祸境绘影道响艘预傻测葛与走评阀价测才圈质（奴三贫）躬环归境芒保症护美措坏施返九判、逐组疤织姻与网人析力疏资扛源狭配勺置毙隶（器一蛛）政组的织罢机蹄构学设出置佛（聋二生）筹劳禽动详定输员忽忧（想三蚁）仅员闯工悠培莫训类十估、僚项队目充实乖施禾进湾度谨计兆划诉十付一划、熔投荷资商估恐算恳与千资刃金汇筹崇措市（盟一寨）忧投荡资串估稼算浑（进二批）教资除金逢筹志错艳十种二稍、怪财火务毁评膝价翠（睛一张）岁设稳项满目妖法贼人公项捏目吨财顿务佩评典价痰（冈二馋）灯敏旱感归性衰分样析闻（类三瑞）秤财存务蛙评铸价话结伐论斤十蒜三鄙、哭风减险毙分抬析析（嘉一派）途．痕敏榨感复性装分物析炸（被二航）旨．器定呜性征分殊析艇（炊三供）南．警投摔资援风政险壮的贡控面制鄙十冈四葬、银社画会划评啦价软（眉一晓）极．恨项厚目痰对愁社测会延影母响茂分昂析阵（约二银）志．岸项砖目泉对摘所毙在蚊地域的烫互成适欢性貌分常析泼（析三坐）尾．漏社哄会扇评针价为十御五携、颈研侄究纱结说论宏及掉建附议流（羡一指）冻推驻荐乐方计案羽总歉体葬描丝述火昏蹄渣辈套（奏二月）敌推共荐捞方沙案返优基缺朵点纲表践述食释专逃的缺（乌三伯）妹主轿要企对室比钳方剪案恼描沃述论（四四币）蓝结扛论例及逃建屠议叮十乖六吓、米附掉图万、远附象表至秀十公七失、群组糠员爬评啦价求一上、佣总热论岔（晕一幸）日、另项积目艺建宁设悼背嘱景孕武吴汉截市伙房范地嗓产既市茶场呆分迅析表改紫革流开吉放怨二共十倦多震年球来顶，指我医国袖经仰济果已晌经套进余入啦了姥一趴个顽新楚的蹲快走速露增瓶长尘时汪期仙，火经视济肥发作展常迫计切树要胳求犹调悦整牺和悼优国化阁产漂业娱结抛构圈，皆积设极半培亏育饺除即开劝重叉工絮业孕等惊传棚统惠经杜济匙增冈长屡模采式截新简的暗经禽济晴增梅长谷点坑。搏房恒地样产唯业永作膛为棚新细的侦产糟业场，源在喘我尿国曲发耻展蜂的告时拦间举不错不砌是沟很翠长李，仓他离的丈发当展遍带闯动芳了滔建规材眠、形冶监金领、和化北工拦、被轻检工翼等衡数旦十练个除相腰关习行读业篮发赚展合，恒提荡供淘了关大珍量蚂的币就尼业处机节会糖，汇成雕为杏目摸前见带桌动窃经杜济吩发蛇展话的榨一止个芒突剥出首行排业范武波汉馆市餐挂岂牌殊出举让雪国墓有牛建万设醉用户地删使雁用宵权熊公树告抛2扑0拉0嫁9么年撞第乐1嘉2喝号地块编号地块位置净用地面积㎡建筑面积㎡规划制定指标容积率建筑密度P(2009)075武昌区中山路与紫阳东路交叉路口12377866397不大于55%P(2009)076洪山区青菱乡烽火村92566039.42140%--60%P(2009)077江岸区后湖乡黑泥湖村4819118582.8不大于30%P(2009)078武汉市经济技术开发区30921.52不大于25%P(2009)079武汉市经济技术开发区19R22028.1430070.352.5不大于20%P(2009)080武汉市经济技术开发区35R252611.3194700.3581.8不大于20%P(2009)081武汉市经济技术开发区6R2213440.34533600.852.5不大于20%P(2009)082武汉市经济技开发区22C36251671226503.90.9不大于15%P(2009)083武汉市东湖高新技术开发区关山大道以东、高新四路以北72686.76130836.1321.8不大于28%合计682584.531213765.93晌从贡上托述颈表弄中欺我白们喷可史以盆得负知珠武堵汉遥市宴交泉易惹的挤土乐地匹面营积莫大坦，牺且部大娘多呜数本用丧于乎房钞地庭产姿。竟随静着显住孩房节制瑞度莫改航革己的瓦全偏面需推火进团，薪住轿宅黄的今商肾品墙化虫、东社隶会般化奏程蹄度档不同断医提邀高健，飘房没地柳产慌开为发稻对奇经佩济导增漠长踪的惰促贷进沿作劣用柔日摔益贪凸伏现急；帽随载着众生露活都质躺量驼的煎不挣断分提蚁高桐，塌人烂们过对刊住敌宅办的国需宿求买从缓单蜡纯目追虫求烟空肺间队的苗简详单胳型航向御生曾态肉化号、些艺本术煤化泥、甜智说能把化式、雕人半性钥化锯兼皆而映有雕之客的久综凝合奇型瞎过酒渡亲。本因盼此侦，吃加拾快恳城似郊查区接房雨地怖产监建恒设唇已啊经钓刻毫不说容铸缓哲。决项倚目锡概室况浴项其目裤名繁称稀：维“平*森*距*档”若豪辰庭裳住济宅牧建沫设菌地号点图：顽建乘设箱单栗位苏：庸企尤业唉性述质怨：肉民矮营塞企凑业驳经损营原范胀围急：灰房从地装产训开慈发粗经乞营础、筒建帐筑蝴材滴料拒、竖室筝内廊外陵装丢修赖等镇公弄司屈类给编胶：腔专球营紧企谊业赠资喇质蛇等胶级牢：竹城辣市照综顷合萍开俘发面二训级帐（箩8怎）墓企保业蔽概均况专：意湖踏北哄*社*购*售建彻筑府工涨程治有达限鲁公物司异是土由赌原尸*缎*侨*军*孙筑弃工恩程删公纤司恋改滚制享后萌成搏立琴的改总烤承宏包刃二美级猛施株工此企班业麦。乘公夕司语技辽术帽经掉济竹实者力充雄铜厚你，贡机碰械责设摔备骂齐纤全罩，食现沙有哄职千工谁1踪8串0颂0匀余齿人势，鞠各脸类出技础术巴、狱经导济兄管贵理央人至员兴2碌0票0音余偏人昼，系项卖目秆经缎理笼4纸5帐人乓。役公执司弄注脂册配资催金腊5码2宅9罪0李万缴元塔，劣各悟种间施苦工磁机许械婶设拴备着5再8照0样余惰台弯（歇套梦）饶，赖年稿施甩工昂能戏力爷在思1学亿底元系以滥上狼，钳是善鄂底南驱地服区辈较折大末的帖综荷合角性转建将筑皆安灾装培施爪工霞企伙业斜。始公留司涉近枯几镜年柿在捏经后济鼓效侵益陈提驱高壶的踢同邪时盛，拘社胸会子效华益捎也顾得较到反了薄显羞著杨提凡高乳，组连锣年式被遭省忽、供市娇工长商毕行腐政闹管腥理昨部谁门扒授漫予下“臣重铁合页同见、永守贺信链用邻”循单蜓位兴和菜免柴检璃单蓬位砖。站近施几载年时在纺咸跃宁艳、卵武竟汉驻、汗河番北组等备地享承椅建章了栽一姻大令批显影木响霉较草大呢、苏代务表熄性羡强散的损高动层壳民拆用碌建幻筑缘、娱工捉业掏厂堂房铁及双构示筑千物舟，俭得弊到商了女设战计创、友监田理棚、勉建格设该单榨位愁及饱社希会锦有跑关顺部访门辫的馒共纽同厌认蜓可约。着工株程冰一何次洽性恼验鉴收库合孕格香率红1崇0捡0丙%奉。坏2针0决0迅2浙年罪被纺市邻建置设碎局桌、恩统嗓计挣局透评怕选察为猜“反建时筑矿业启综升合萝实朝力丙十喊强阳”容、同2惭0府0主4右年贯被祖省脚建石设烂厅员授澡予管安尝全译生劫产押管翠理卡先纺进迁企肯业咸、薪公危司肿多料名蛙项叠目妥经充理权也证荣孙获齿省向、禽市蜡、番区帝优僚秀振项究目安经已理怪、猪先察进愉个党人月。贱公考司南始另终呈奉西行否“铜科燥学请管皱理薪、貌持孔续泥改陶进理、剥优标质锹工善程便、捐业挤主嫂至节上堵、脆安黄全柴环隔保束、敢服款务隶社疾会惩”煌的丘管虽理附方趟针鸦，河以酱“产诚傲信丰、殃团拥结丰、舞求俭实睡、疫创缝新绩”饭的戴企若业敌精窃神悔，查确本保迷质肉量混市旦优路率耀1盛0致0瞎%喇，软确沫保茅业假主湖和闸相究关杂方软满为意歌度绳达缝到狭1泉0将0牌%紧。教改奏制市后初的睡湖粒北笔*亡*赤*驴建疼筑屑公灭司裤将低以朝全车新泳的系面仔貌桂树弓立乏新羞的题形取象程，师请似社箱会备有奖关调单斯位持、抓人恐员爬给答予特关筛注宝、宗监丧督牌、陈指贪导够，塞我布们盼将廉以比百罚倍侄的圾努浩力验回娱报控社肯会驾。皂（虹9否）观工谨程魔概卵况汪：险项队目革规猫划古用佛地鼻性场质肢为挂居救住炮用界地乒，傻规垒划堆净韵用大地赴面浊积采4样6虏3定1吓2涂.阅2流1它平篇方猴米湖，捏容币积靠率舍控标制载在遭2辈.挖1浮9集以韵内宾，茂可遭建老总痰建驱筑碗面脾积让控勤制较在马1尊0汗.疲1问万偿平捉方片米利以套内许，短建灭筑凡密茶度翼控维制童在垦2兔5衡%贼以羊内哨，棉建滋筑帜高苍度同结抢合衬具扎体所方纠案燕确渣定挖，英绿液地或率慌不逢少屈于帅3皂5对%谋。签（左三释）裁、娘可摔行到性蔽报狂告杠编宪制围依汗据吨（粪1迷）粱项掠目东建胁议符书炮及偶其美批朽复陆文令件燕（许2被）蹈国爹家蝶及京武肯汉耻市坛颁边布寿的竹相闷关宏法触律泻、拐法品规糠、上政会策域（毛3夹）拣武罢汉拔市融国叉民幅经镰济窄和侵社牢会教发嫁展妄“课十政五睁”效计结划司和暗远续景略目咬标径纲督要书（慈4橡）胁武陪汉拉市地2袜0累0挺8府、窃2弱0侵0弯9盒年充国女民烦经敌济嚼和特社夸会孙发忆展仿统恨计饭公脱报薪（较5兽）斯武豪汉筋市查城补市倦总器体门规腰划评大灭纲援（藏2积0床0自0凯—焰2始0滋2射0鱼年蛾）佳（桨6恳）泥东鲜湖京高杰新岂技触术寇开决发五区坊的刑经诱济否和园社袜会卸发址展岁规双划贵（努7单）零房掌地穗产冤开争发前机活构粗发撑布裂的蔬工扯程揭建相设盯方罩面透的趣标足准垮、浸规趋范爽、纸定求额旨（迟8跌）速《煌武裂汉粱市蔑市萌区枪基蜘准苗地谦价津》拢（垦9喜）泊武揭汉有市钉及漠项福目拘周珠边异地让区列市谈场壁调罢研股和熔现老场补勘漏察吓资贿料献（遮1付0秆）冷投捐资鼓项裕目幻方工签芽定鹿的网协氏议露书乏或译意且向动书健（致1游1款）洁编扇制茅《蠢报愁告耽》叔的重委苏托逼合宾同骂（侵1访2罩）郑其亮他瘦有罢关卧依疼据斤资争料背（播四株）微、洁可鼠行缠性映报堵告绿研餐究拉范匀围熟根趣据当“酷*雷*射*深”己项楚目捏建奇议似书为批挑复仅和愧初跳步气规惹划辽方此案浑，灵本趟研属究合工查作货范辛围委主鸟要闲是恰住吓宅添市糕场团分敲析瓦及族营箩销傍战更略系，踏建米设苹规聋模辞及拜功睡能菌，柿住沙宅仪及累公僚用快工缘程滚建呼设陷方温案犯，絮投局资非估肤算当与僚资择金情筹猫措两，净项村目呀经芽济医效梅益节评焦价欠等孕。丧（仿五盯）胜、戒主泉要原技冲术深指趣标幅“箩*层*湾*脆’役’胜项首目漫主侄要仪经译济漂技鸡术订指攀标稻见答表桑3票—篮1勺。滋表想3歇-容1豪杰自“较*林*然*腹”买项洽目胳主侧要拼经晃济败技尽术起指肾标项目单位数量净用地总面积平方米46312.21总建筑面积平方米101000居住建筑面积平方米91182公共建筑面积平方米9818居住居数户900平均每户建筑面积平方米112.2平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%40住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库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措施，不断拓宽救助渠道，增加低收入家庭的收入，保障了弱势群体生活的稳定。“十五”期间，武汉市将最低生活保障线由210元提高到228元，职工最低工资标准由400元提高到460元；连续几年实现10万个新增就业岗位，扩大了下岗失业人员再就业门路。这些有效地增加了低收入居民家庭的经济收入。“十五”期间，占居民家庭户数10%的最低收入阶层可支配收入年均增长13.7%，增幅高于10%最高收入阶层6.4个百分点，高于平均水平3.8个百分点。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭为6％～10％，中高收入家庭为13％—16％，，富裕家庭占20％--30％，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28％增加到1997年的32％，目前这一比例已超过50％，并保持逐步上升的势头。（四）、竞争力分析外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力（五）、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。5.1建设规模考虑到自有资金的有限（3000万元），***项目规划净用地46312.21平方米，建筑面积101000平方米，其中住宅91182平方米，公建9818平方米。总居住户数900户，规划总居住人口2880人，容积率1.29，绿化覆盖率40%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)5.2产品方案5.2.1.户型选择层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。***项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户型分配表楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①A3室2厅2卫1厨1阳台128.5260B3室2厅2卫1厨2阳台150.2260②C2室2厅1卫1厨1阳台86.68178D3室2厅2卫1厨3阳台181.2650③E4室2厅3卫1厨2阳台1书房214.4632F3室2厅3卫1厨2阳台1书房165.8290④G3室1厅1卫1厨1阳台89.85270H2室1厅1卫1厨1阳台81.442705.2.2.技术设备条件1)室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2)室内：1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3)配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4)智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。5.2.3.道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。5.2.4.小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表：技术经济指标项目单位数量居住户数户900居住人数人2880户均人口人3.2总建筑面积㎡1010001.住宅建筑面积㎡911822.公建面积㎡9818住宅平均层数层6.53容积率1.29绿地率%40三、光谷地区商品房营销战略（一）、确定项目整体形象‘‘***’’由***公司承建，该公司在武汉经形成了一个具有整体对外形像品牌效应的公司，其品牌形象得到了武汉市市民和政府的认同，在武汉市市房地产市场有强大的影响力，建立了一定信誉。“***”处于光谷园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业。（二）、“卖点”分析‘‘***”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，住宅销售的“卖点”主要是：小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。（三）、营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。由于在武汉市其他地区小区的成功开发与经营，***建筑公司公司已在武汉市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“***”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进