上海松江某项目土地开发成本及出让价格测算方案

松江**土地开发成本及出让价格测算方案投资控制部编二零零二年二月二十一日目录我国的土地制度城市土地价格形成过程及形成机制房地产估价原理介绍云我姜单敬位化的庙土弓地盛开宗发固成集本购分数析句地范块智价细格捡估村价蜜方央法静课卖题糖：仰成苦本社法眠进扛行相地暖价喇测余算帆委害托励专滔业捕的盒评液估够机烂构利进延行军地嫩块狸估削价务1廊.华我追国阀的卵土汪地合制摊度俩我胆国逝是铃一巾个中人晋口窑多尚，监人胖均偶耕匀地沉少库，泰土优地笋资枣源伟严架重里不违足借的旺国国家阀。艘“钓十董分毕珍迹惜睡、农合税理漠利呆用外土雹地芒和蒜切梯实写保健护砍耕胜地怎”予，垃是甜我也国遗的聋基裤本塑国纱策河，奥土晚地路的份基持本荐国要情抛决醒定芹了宪我非国唤必库须壮实宗行仆世霸界茫上险最笑严珍格允的杏土教地炎管傲理还制呼度牲。攻我雹国均实虑行啦土此地罚的允社轨会娱主没义华公缸有龟制植，节即盟全雅民雪所忆有蝶制肺和芬劳桥动候群趁众北集妖体我所牧有彼制评。泪全绍民僻所蚊有肌，脏即泳国雹家段所奏有律土俭地续的倘所拒有脾权趟由盾国披务面院陆代谦表赵国衣家是行鱼使芬，矛任凡何燃单便位部和各个欠人棒不虚得用侵猜占捐、戏买利卖下或源者育以素其袭他器形絮式辞非生法泛转惊让凡土姥地奔。宇目灰前孔我茂国混土焰地袜使愚用夜制渡度本是奸在章坚殃持句社嘉会杨主告义述公习有烤制瓦的耻前来提帽下夸，办实植行辞土迫地苗所银有侄权惑与困使跌用小权僵的童两觉权岛分涝离膏，雕土链地追使尼用嫁权袖可薪以诸依田法盒转僚让协；玻国端家击为启公捐共例利寨益姜的择需筛要跨，虚可隔以侧依绵法键对满集枪体玉所趟有葡的竖土急地附实册行蛇征织用盘。注征悬用虫下配列轧土皱地射的给，微由禁国后务唤院抗批艰准炊：适基司本鸭农奥田画、胁基舍本季农芳田奉以才外琴的队耕俩地题超伟过着三镜十价五瞎公凑顷妨的霜、张其袍他犁土肉地伴超含过素七的十蕉公突顷烂的久。但征针用挪上泡述稠规败定毒以茶外捡的质土层地松的甜，年由协省凑、辩自创治融区腐、侵直秆辖塌市谷人惜民条政渔府锈批堵准微，舍并示报底国扶务礼院沃备削案踏。英征魄用扇农锐用昆地伟的辣，砌应孤当亿先北行吨办役理若农钱用管地坟转制用觉审磁批购。攻征灾用兰土伯地裹的活，杨按蜓照邪被份征麦用雕土呀地皇的莫原蓄用衔途盗给享予汤补发偿看。气征墙用赛耕御地慕的君补收偿软费邻用重包荐括欢土湿地胞补叛偿洪费仔、费安托置耻补蔑助公费蹈以汤及叨地围上福附扫着振物席和贝青秆苗捞的风补喂偿翁费悲。元征兄用国耕爬地斗的运土迅地行补范偿深费峡，擦为究该使耕艰地勇被堆征举用寒前恢三毫年谢平露均浴年热产炎值思的著六笋至染十荷倍翻。狭征腊用砍耕糕地球的佣安标置傻补送助需费鲜，围按结照辅需餐要孕安悉置霜的汇农胶业最人轨口笔数钢计打算冈。唐需狮要犯安售置叹的住农蹦业介人培口役数钟，迁按穿照逼被创征衰用桑的转耕苗地打数勒量抓除蔽以恐征泳地常前践被捆征毛用孙单仗位橡平灰均抖每仓人途占阀有买耕妥地低的纷数听量酷计像算萄。匠每基一滚个纤需渣要枝安眯置项的羽农每业基人列口倍的蜘安味置美补阿助启费罢标舌准次，快为材该职耕凭地背被么征六用揪前坐三播年辟平凤均阶年茎产丑值拥的路四范至喝六里倍西。降但胡是竟，亏每鞭公坝顷者被瓦征耽用阵耕猾地慢的腰安点置婆补把助申费后，灰最聪高盐不翁得圈超孤过夹被租征邪用预前柔三锦年怎平参均令年本产婚值凝的摘十标五恋倍吸。士征雨用数其悦他英土安地稍的哄土康地错补婶偿脾费杆和述安羽置汗补驼助递费相标航准凯，抵由佩省映、搞自乒治臣区辆、谱直响辖它市富参糟照知征泛用搁耕筒地曲的卡土顿地还补俊偿露费腐和畅安顷置根补把助煮费辆的歪标叉准识规徒定将。怀被圣征唯用链土泊地棕上勿的赞附康着筒物矛和肌青焦苗耕的餐补鼠偿粮标谅准窑，听由罪省积、怎自州治宾区珠、模直惊辖酿市折规愿定踩。伤征州用瑞城深市虚郊化区渔的软菜钥地受，租用弦地突单个位网应此当阀按候照球国演家财有棉关辆规至定想缴治纳隔新先菜匠地津开呼发顷建还设悦基决金燕。眯钞国棚家珍实迎行缴土甘地匆用锄途忽管颗制另制裤度违，续国猪家贞编乖制貌土蒜地俘利爆用翅总叮体宅规蠢划松，约规由定暮土夕地谅用年途敌，秩将征土怎地鼠分肤为近农急用抓地酿、源建之设抱用丧地栗和距未腔利怜用提地辞；竟严饱格足限感制系农拘用家地员转真为环建欲设宋用歉地泳，问控践制点建姥设架用列地筐总顾量痰，吴对药耕明地急实悦行核特厨殊剂保唐护际。圆农统用暑地泼是隙指介直挺接施用业于礼农民业价生果产侍的慌土蠢地多，重包坊括忆耕可地缸、尾林汤地悔、铲草拖地越、闯农幸田勒水孤利鼠用粉地鸡、困养充殖融水躺面期等乘；戒建张设新用申地溜是合指验建冷造遍建境筑贵物禽、首构聪筑摔物程的镜土贫地程，御包斗括馅城彼乡工住农宅幻和阁公风共母设窝施生用薪地反、桂工丰矿炊用出地伙、斤交养通贞水艇利聚设啦施萄用倚地蕉、众旅昂游购用天地允、旗军惩事寻设严施眼用小地园等慧；菊未街利市用敢地倘是企指城农界用丝地免和冰建蠢设垫用深地资以串外靠的兄土川地玻。千那为虎了即合延理循利寨用求土俭地虑，蝴避娘免玩浪盗费接，比除沃进有一大步绪加房强社土料地阀使坝用栋管款理文，愧改肚土择地龙无岗偿事使粥用恨为怨有横偿赚使佛用精外陆，搬还凯要饲充今分蛇体商现锻土烦地浅的白使慈用溜价辫值吩（廊价赖格听）只，叫使跪用津地果单箱位虎和停个无人显从乘经堵济萄上声自溜我容约法束祖。舍这肥样耍土宣地瑞所膜有货权般在快经陕济餐上岭才押能刚得访以部实吸现后。党我蛇国郑所渔建棋立狱的吩社逗会塌主艺义牙市命场抵经照济虏，载就签是巴要解充村分吼利星用吨市敢场啄大存量杏发角展双商耍品眼，盘当贿然把也津包隆括圣土余地拼商昂品搂。兰土炉地射是斧各嚷种绕生寿产准经命营债所漠不钓可祸缺兔少达的轻生亭产丸资芳料雹，元在菌社体会兼主怖义彼初矮级号阶赢段樱，侵也踪只何有穗把竞土秤地甜作条为偶商帖品半对识待宿，斜有肾偿灰使霞用必，倡才婆能扑更堤好炉地借激骑励渔人子们板珍润惜第土蜡地纳，膏充页分卧提吼高侵土断地侮的屠利走用株效葵率留。伯2争.简城结市做土输地尊价别格薄形睬成剩过页程绵及禽形烧成兼机炕制榴2诉.缩1辽我啊国揪城馅市圣土壶地不价司格搏形骂成请过雅程玉我台国祥城彻市爽土聚地暴价犬格绩是寿伴帜随比着距经可济候体灾制卧改督革衰逐刮步骄形款成斩的漏，置其失形谦成劝过琴程策大坑致网可和分决为辽三博个腿阶荒段肌：待钟践第残一接阶哭段阳是煤从巧1抹9纵4土9拾至它1顾9投5贩4展年粘，侄城拣市胆土前地情价垃格荣逐蜡渐僵消丽失妨。谈新炒中咏国美成扣立劝后饺，政国线家插没尤收惑国眯民篇党熔政湿府供、剥大进地车主铺．赴官傍僚朋买妖办般资退本纽和叠外矛国侄资芽本授家插的应土男地游，傅并联将幅其吹分爷配召给绑国续营徒企有业北、双政杏府起部诉门宅、弊公北共蕉团递体阳、事工慈人楼等替土敌地客使取用暂者泳。慌1升9蠢5正4嫩年毅以废前樱，锤这狗些点土桃地料使阀用怖者帅是疯要家向匙国卫家用交铃纳坦地吨租滨或隐使淹用好费戏的凤，须所区以欧这肚一浪时缸期迈，寄城杆市三土寿地己价掏格含是煎存鸟在包的凉。末1颜9请5氏4易年灰2描月秋2炼4轨日储，负当糊时唉的毅政顽务家院图下授发淡文自件界，介规羊定唱国予营朱企期业闪、絮机贫关偏、膏部崭队铺和企学倘校后等变经车政卫府御批毅准灯占精用赛土劝地咐，辈不厦再台向弃政循府切缴虏纳雹地夺租忘或走使惨用舟费副。环此段后拘，谎城边市尤土德地隆价具格惹已烤不须复敬存亭在轰。决在牵这锹一等文抽件哄中宜，码我蛇们趴还分可粘以博看鼻出餐地翠价化消济失晶的枪深环层图次券原酬因盟在捧这佛一纤时树期燥，诊高旦度斥集疲中示的秀计休划赏体雀制秋已酒经剩建勒立传，辨国慎家畜对元企垒业辰和疾事幅业蓝单氧位霞实园行得统田收贿统天支毅，去收丢取净地留租不或旁使怕用槽费浊，衣并捧不杰能流真播正迟增造加扩国撤家品收雀入材，犹反称而胁会鲜提写高章企六业尸生雁产杰成显本片，吗扩晒大出国尾家序预鼻算贪，妻并乱将道增魂加太不麻必膝要欧的长事伸务狡手详续目。盗岸短第毫二望阶门段来是贩从逢1植9矮5拍4停至鸟1俭9厉7吵9翠年衬，喘城之市夫土蒜地喝无隶价返使两用判。摩大喊约讨到款1男9逝5店6纷年撞，资城绕市仪土桥地捐通桌过固没朱收趣大五地晓主敢、抵官竞僚泰资欣本艇的绳土西地陵和敢对侦资灵本汉主脾义滴工芦商贞企午业坐的深改爽造利，庙实腥际胆上晶成息为散国先有剃土勇地喇，泰并卧已必基群本不上困无喉偿弯分顶配令完顽毕码。浇此扔后鼠，进每非当惕新愈的崖使清用夏者寨向概国芳家谅申等请产使松用只土劫地步时包，殿国制家覆只互能沉征辩用屯农梁民久的构土效地扛；舰或骄者拖征赞用稻城蒙镇彼原揪使烫用雀者裹的范土毕地那，巾再应划昼拨送给害新廊的探使遵用他者胁。楼无兆论坛是再征宵用物农指民施的删土丈地届还难是斥征猛用想城淹市稻原鼻使扔用籍者谜的摇土她地俗，尼国菊家台都药不蓄能境再地采公取医没性收距的腊办唉法画，戚而欲要盛给探被宇征事地械者幼以薄补被偿糕。疫补兼偿税费已按其照幅国捎家覆规筋定省由咐用丛地吓单运位歪交态给纠国暑家未，郊再谣由伴国钻家盖支央付披给柔被妹征讽地青者晋。勾在抚这晃一节阶凭段竖，血新屯的虾用宁地祥者碌取撞得封城鹅市犬土旷地笋是洗有亿代聋价云的跟，真不翅是夫人忘们决通鸣常序所预说悦的堆是衫无践偿誉的旨，南但旧征置地共费秋不付是饭城陕市搏土胳地天的近价职格愉。头所肆以魔，露确骗切发地握说美，茫这非一宋阶姜段盏城所市乎土偏地壶是威“灭无笛价央使您用肺。千进爽一歇步覆分昌析发可星以逢看是出简，登征心地寄费沫虽壤然伸是雕由愈用恰地践单近位而支设付躺的坐，森但遵在宁当流时商统都收据统伤支唉的炕资壤金永计乎划请管示理吧制透度孤下袋，洪用烤地跳单勒位掉的台建税设完投煮资锣全燥部波由梅财擦政另拨丰款刘，领征男地煤费唉负径担眼最脆终令要球落货到雅财衣政纷上理。乱正袄是像由增于贤政帽府同与曾企粱事浆业刘单功位碍之极间保的通“贴父稠子谣关侨系疑”输，燕形贿成蚂了干这球种滋费饺用叉负拼担点的割传梁导扭机碧制委，削征慰地赖费姥的烫高母低雷并抚不幕构野成驱对馒用访地夜单励位烛的岂实妹际思经南济何约诞束抵。课因雪此钩，丰国盾家周长僚期埋以宫来驾，零一锤直托压秋低类征昂地软费陕用感，漠以抱此轰保浓证寸工长业横化蓝和趁城抽市堪化述的连进肾程他，典也叶说己明轻了评城北市隐土巨地润价背格阵在奏这兴一胞阶遭段婆没园有掌存侮在援的宗必厅要辜。第三阶段是自1980年以来，城市土地价格逐步形成。对外开放政策引来了外国企业，外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国企业使用中国土地。中国城市土地使用制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。1980年7月26日，国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出“中外合营企业用地，不论新征地还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”计。偶此膏后材，宫一建些劣城参市脚加芦抚素顺候．姿广协州悬也屈开森始金对吸国香内相企耗业挖收添取和土乖地亚使阵用醉费凡。娘场阶地板（路土伟地绕）枯使毫用挤费横的斩实炉质恋就装是伤地忘租免，授所乳以袋说别，牧国南家播征博收扰场疗地胁（艘土穗地侍）选使渴用鸣费计，脸标滩志辉着筝我仗国师城中市惜土恩地挎开花始联有脚了压价枝格昌形促式基（厦准侍确猛地稳讲来只谈是薄地烟价紧雏趋形尽）娃。雁另狸一泥方院面灾，倚随翁着羊国厉有叙企息业处利舍改江税项，关建膜设蹈投毫资羊由锻财这政牵拨揪款铅改王为姿银建行蠢贷份款兼，悄企絮业缴开爹始袍有黎了润独式立功性举，屈统懂收财统尖支或的趟局颈面仪开燕始税被围打陕破仅。津在定这译种佳环远境泽下掏，合企钳业仇开婚始塔有封愿披望撑利剃用迁自断己杏多优余芽的厘土梯地琴换尘取焦资终金巡及翅其贼它纤必沾需承品沙，纸也都有阵可对能剂用虎自芽己塔的舅钱袖而女不灿是休财彼政熟的描钱恐取已得消所瑞需取的缓土燥地复，钟所贼以琴，截各端种科违跃背散当乌时柴法啄律摘的技私减下弹土签地勺交架易驴即探隐但形胸土屈地阵市幼场美开饥始誓出羊现趴。锯这习种钟隐沿形登土丢地辰市丽场拥的奸出贤现状；蔽标真志挽着央我驰国绢城魄市滋土坡地拒价碌格虹真誉正柜形颈成亏，吸只兵不营过劝这火种熟地刘价间没嚷有房得泳到掠法假律松的堤认产可向。仿1膝9关9阴0余年森5晴月餐1辰9赵日劝，张国罚务然院体发割布墨了损《白中径华庭人挎民罪共搭和揉国齿城辫镇是国滨有布土博地卵使伞用僵权猪出轿让晓和黎转衔让到暂布行荷条科例粥》慧，丑这轮标泄志锦着哥我喷国写城仅市肯土朴地触一绕级棵市优场赢和在二碌级姨市凑场没价小格鸣正渴式杜全此面姑形祸成堵。页目馅前兼，直我挎国昼城瘦市卧土考地画一栋级销市引场这价洁格喊有稼出鹿让太地笼价炊、炭出铺租苍地蛮租沙、竿入覆股著股首息护与反股晕利血三拘种锤形算式塌，社二稀级暗市备场借价陵格植有绒转哲让泉地虏价阁和婶转岭租盼租昌金屡两柳种积形损式池。2.2我国城市土地价格形成机制2.2.1城市土地一级市场价格形成机制2.2.1.1出让地价的形成机制（1）协议地价形成机制。总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的，而是取决于供需双方的动机。作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营企业的动机较单纯，就是赚取更多的利润，而作为出让方的地方政府的动机较复杂，因为城市土地对地方政府具有多重效用。这样，协议地价主要由地方政府的动机所决定。当招商引资、发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时，协议地价一般较低，往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府主要的动机时，协议地价一般略高。一些地方为了避免与中央政府分享土地收益，还往往采取“实物地价”的形式。（2）招标地价形成机制。招标出让土地；是政府公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定中标者。与协议出让相比；招标出让引进了竞争机制，使招标人有择优选择的机会，使投标人各展所能。但出价最高者不一定能中标，中标者往往是出价中等、其他条件优越的投标人。可以看出招标地价是一种竞争性地价；但它不完全由土地预期收益所决定，社会公共目标或者说政府意图在其形成中起着非常重要的作用。（3）拍卖地价形成机制。土地拍卖，是指在特定的时间和公开的场合，竞投者按规定的方式应价，按“价高者得”的原则出让土地。拍卖出让和招标出让虽都是竞争性出让方式，但有很大差异。招标出让中的各投标入相互不知道其竞争对手的条件，而且一般只有一次投标机会；而拍卖出让是在各竞买人之间公开竞争，每个竞买入可根据对手提出的报价，提出更高的报价。因此，拍卖出让是最富有竞争性的，拍卖地价完全是市场竞争机制的产物，完全由土地最佳预期收益所决定。从结果来看，在三种出让地价中，拍卖地价是最高的。需补充说明的是，招标地价和拍卖地价的形成虽具有竞争性，但这种竞争是一种垄断竞争，这是因为：出让地块的用途、容积率、建筑密度等都是由政府决定的；竞投者与政府之间不存在竞争，竞争仅发生在竞投者之间。这种垄断竞争方式既有积极的一面，又有消极的一面。它有利于城市规划的实施；可以避免自由竞争条件下土地资源配置的不合理，但要是城市规划本身不合理；这种竞争又具有“先天性”不足，会给城市经济发展和居民生活造成极大的危害。2.2.1.2地租的形成机制出租是城市土地一级市场的另一种交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地使用权，按年收取地租。目前，这种交易方式仍处在试点探索阶段。现根据全国几个试点县市的情况，来说明地租形成机制。地租不是市场竞争的产物，而星由政府单方面确定的。从制度经济学的角度来讲，出租制（又称为年租制）的出现是一种强制性制度变迁，所以推行速度较快。湖北省襄阳县用了不到一年的时间，就全面实行了年租制。截至1997年9月底，全县共签订了土地使用权出租合同1637份，地租总额达4219万元。增加财政收入，考虑企业的承受能力，是政府确定地租标准的两项主要原则。全面征收地租，能增加地方财政收入，但目前相当一部分企业不太景气，政府为了减少年租制实施的阻力，不得不考虑企业按年交租的经济承受能力，所以从低制定地租标准。四川省攀枝花市所制定的地租标准只相当于“标准地租”（标定地价X土地还原利率）的30％一50％湖北省襄阳县的地租标准只相当于征地成本的2％－6％河南省许昌市的地租标准为每平方米3－8元。2.2.1.3入股股息与股利的形成机制随着国有企业股份制改造的进行，城市土地一级市场又出现了入股这种交易方式。土地入股是指国家将土地资产投入股份公司，由股份公司向国家支付土地股股息和股利。国有股包括国有土地股，与社会公众股不一样，它不能转让，所以股息和股利是国有土地资产所能获得的全部收益，可视为城市土地一级市场一种特殊的价格形式。若不考虑股权的转让，国有土地股社会公众股所获取的收益应是一致的，即同股同利。国有土地股的收益大小取决于国有土地资产所占的股份、股份公司的盈利大小和股息胜利分配方案。而国有土地资产所占的股份与土地资产价格评估有着密切的关系。在不考虑其它因素的条件下，国有土地股的收益大小则取决于股份公司组建时的地价评估。目前，我国宗地地价评估特别是改制企业地产评估，基本上被政府有关部门的地价评估机构所垄断，评估结果要经地方政府土地部门初审，还要经省级或国家土地部门确认。就目前情况来看，“确认”只不过是一个名义上的步骤，“初审”才是关键。估价机构只要按照地方政府土地部门和企业的意图进行“技术包装”，估价结果通过“初审这一关是没有任何问题的。估价机构为了自身的利益，也只好如此。因此在实际操作中，改制企业往往根据所获得的上市“额度”和净资产数量，来确定土地资产的某一价位，土地估价机构据此进行技术包装’而确定具体的价格。由于国有企业净资产量一般都非常大，而且非土地资产“调账”余地又很小，为了抬高净资产收益率，以利于公司募集资金，往往采取压低土地价格的办法。例如，湖北省某市有两个上市公司，一个是国有企业，其资产量很大，一个是乡镇企业，其资产量较小，它们所处城镇的条件相差无几，所在地段的条件也基本一致，其地价理应接近或者差异甚微，但估价结果却相差很大；国有企业土地的每平方米价格比后者低50多元。从上可以看出，目前企业改制中的地价评估很不规范；估价结果受人为因素的影响很大，最终对土地使用权入股的地价形式——股息和股利产生很大的影响。2.2.2城市土地二级市场价格的形成机制城市土地二级市场交易，往往表现为房地产交易，而房地产交易主要包括房地产出租和房地产买卖两种方式。因此，城市土地二级市场价格是通过房租和房价来表现的，房租和房价的形成机制就反映了城市土地二级市场价格的形成机制。根据我国有关法律规定，房租和房价又可分为显性和隐性两种。显性房价（租）是指房地产转让方支付了一级市场地价再转让房地产所形成的价格；隐性房价（租）是指房地产转让方未支付一级市场地价就转让房地产所形成的价格，有人称之为“黑市”房价（租）。就目前情况来看，显性价格主要表现为商品房价，隐性价格主要表现为私旧房租金，两者的形成机制基本上是一致的。本文仅以隐性房租的形成机制来说明城市土地二级市场价格的形成机制（暂不论地租与房租的数量关系）。l、房租反映了市场供求关系从短期来看，可供出租的房地产的数量一定，供给天弹性，房租的大小完全由房地产需求所决定。需求增加，房租上升；需求减少，房租下降。从长期来讲，房地产的供给是有弹性的；房租的大小由房地产供需所决定，若需求增加幅度大于供给增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供给增加幅度，房租下降。2、房租完全是市场竞争的产物一级市场上土地拍卖和招标出让，虽具有竞争性；但竞争只存在于承受方之间。与此不同，二级市场上房地产租赁，既有出租方之间的竞争，又有承租方之间的竞争。在经济高速增长时期，房地产市场往往是现出供不应求的局面，供给方处于有利地位，竞争主要是承租方之间的竞争，表现为“谁出价高就租给谁”。据我们调查，广西防城港市港口区1992年就是这一情况，致使一级地段商业铺面的年租金每平方米高达3000－4000元。在经济出现衰退时，房地产市场萧条，已建成的房地产大量空置待租，需求方则处于有利地位，竞争主要是出租方之间的竞争，表现为“谁要价低就租谁的”。由于房租的主要部分是地租，而地租又来支付，所以出租方降低房租的余地很大。1994年，广西防城港市港日区就出现了这种情况，到1995年更加明显。1995年商业铺面的“关门率”高达40％，宾馆饭店的“空房率”高达60％，一级地段商业铺面的年租金每平方米只有1000－15元，与1992年相比，每平方米下降了2000－2500元。3、房租的形成不受政府影响据我们对广西和湖北部分县市的调查，政府对房屋租赁缺乏有效的管理，工商、税务部门的管理只是出于征税。收费的目的。房屋租赁双方为了减少税费支出，往往隐瞒租金。为了减少征税收费成本，工商、税务部门则普遍采取定税定费制。因此，受政府影响的只是名义租金，实际租金的形成根本不受政府的影响。3.房地产估价原理介绍3.1房地产价格评估制度介绍《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，"国家实行房地产价格评估制度"，"国家实行房地产价格评估人员资格认定制度"。根据国家的法律、法规，房地产估价可分为两种类型：①政策性估价；②市场性估价。不论是政策性估价还是市场性估价，均应委托有房地产估价资质证书的专业估价机构进行估价。专业估价机构接受委托后，将按照《房地产估价规范》，进行"独立、客观、公正"地估价。估价管理是指房地产估价行业行政主管部门依照法律法规和有关规范性文件，对房地产估价活动进行的管理。1995年八届人大常委会通过了《中华人民共和国房地产法》，明确规定"国家实行房地产价格评估制度"和"国家实行房地产评估人员资格认定制度"，为房地产估价管理提供了重要法律依据。本市房地产估价行政主管部门是上海市房屋土地资源管理局。房地产估价管理制度主要包括房地产估价机构及其从事估价人员的资质、资格的管理和技术规范规程管理二个方面。

（1）房地产估价机构资质管理

国家对房地产估价机构实行资质审批和年检制度。目前，上海市房地产估价机构实行A、B、C三级等级制度。

主要管理规定有：

《土地估价机构管理暂行规定》（[1993]国土[籍]字第29号）

《关于严格按土地评估机构资质等级加强评估业务管理的通知》（国土资发[1999]113号）

《关于房地产价格评估机构资质等级管理的若干规定》（建房[1997]12号）

《关于房地产价格评估机构备案和管理的通知》（沪房地交[1995]317号）

《关于B级房地产价格评估机构从业范围的补充通知》（沪房地交[1996]648号）

《关于房地产价格必须评估的范围及政府指定评估的规定的通知》（沪房地交[1996]1017号）

（2）房地产估价专业人员资格管理

国家主要通过实行执业资格管理制度对房地产估价人员进行管理。目前从事房地产估价专业人员的执业资格有注册房地产估价师、土地估价师和房地产估价员。

有关管理规定主要有：

《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房[1995]147号）

《房地产估价师执业资格考试实施办法》（建房[1995]247号）

《土地估价师资格考试暂行规定》（[1993]国土[籍]字第28号）房地产估价技术规范、规程是进行房地产价格评估的技术标准和准则，凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价都必须遵循这些标准和准则。

房地产估价的技术规范、规程主要有：

（1）《房地产估价规范》（简称"规范"）

"规范"由国家质量技术监督局和国家建设部联合发布，是中华人民共和国国家标准。"规范"规定了房地产估价的原则、程序、结果和估价报告以及房地产估价人员、机构的职业道德的标准。"规范"制定的目的是：1、规范房地产估价行为；2、统一房地产估价的程序和方法；3、促使房地产估价结果客观、公正、合理。

（2）《城镇土地估价规程（试行）》（简称"规程"）

"规程"由原国家土地管理局（现国家国土资源部）批准，是中华人民共和国行业标准。"规程"规定了土地估价的目的、运用范围、技术途径、估价成果等内容。"规程"着重于基准地价、宗地地价评估的各种方法、公式、参数。

3.2房地产价格评估原理介绍房地产估价，全称为房地产价格评估。台湾称其为"不动产估价"；香港称其为"物业估价"，都是一个意思；房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。估价原则，是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则。

合法原则：指房地产估价必须符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提。

替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价格也应相近的一般原理进行估价。

估价时点原则：估价时点又称评估基准日，是估价对象房地产的估价额所指的具体日期，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。估价时点，是指估价结果对应的日期，或者说，是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。房地产市场是不断变化的，因此，房地产价格具有很强的时间性，它只能是某一时点的价格。在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。房地产估价是估价对象房地产的客观合理价格或价值的估算和判定，是一种"公平市价"，是为当事人提供的公平可信的价格参考依据；它不等于房地产交易双方的实际成交价格。需要指出的是，一宗房地产在市场上的实际成交价格，通常会随着时间的推移和房地产供求关系的变化以及交易双方的心态等而经常变动。房地产价格的水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。这是房地产估价的主要难点。估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次：

个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。

区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。

一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。房地产价格的估价方法，目前大致成熟的方法有五种，成本法、收益法、市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法。委托估价时应明确的基本事项包括:

（1）明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。

（2）明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。

（3）明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。

（4）明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。

（5）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。

（6）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。4.我单位的土地开发成本分析土地开发成本由征地费用、动拆迁费用、市政基础配套设施工程建设费用（包括项目前期调查、工程地质勘探、地形测量、设计费用、监理费用及审价费用等）、财务费用及管理费用等组成。我单位的土地开发模式是“政府推动＋市场运作”方式进行的，对土地的开发与经营是以征用农民集体所有的土地方式为主的，因为发生了土地所有权的转移，即由农民集体所有转为国家所有，必然要对原所有权人进行补偿。根据《土地管理法》第四十七条规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费”；“征用其他土地的土地补偿费和安置费标准，由省、自治区、直辖市参照征用的土地补偿费和安置补偿费的标准规定”；“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定交纳新菜地开发基金”。从征地行为的实质看，它是国家依法采取的强制性手段，其实质是对原所有人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现，亦即土地取得费。当我公司完成了对农民集体所有的土地征地后，土地便成了国有土地，在此基础上对生地进行八通一平的开发建设，变成熟地后再出让，使用人要支付土地出让金。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。由于我公司承担着国有土地的代出让工作，因此在出让完成后依法要向国家土地管理部门缴纳土地使用费后，才能取得土地使用证，才能依法获得土地经营权，这部分需要上缴的费用目前已在征地费中预计列。5.土地地块价格估价方法土地使用权出让地价有三种方式，即协议、招标和拍卖，但不管用何种方法出让，均需要有一个出让底价，土地出让金底价的计算方式要根据发布的地价文件，确定出让地块土地级别、有效使用面积、土地用途及容积率、建筑系数等规划指标计算，要注意的是待出让地块的用途、容积率、建筑密度等都是由政府来决定的。城市国有土地使用权出让价格受下列因素影响：按照因素与土地关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等，还有人口，社会，国际，经济因素等。区域因素应包括土地所在地区的自然、社会、经济条件，这些条件相互作用所产生的地区特性，对本地区内的地产价格水平产生决定性的影响，这一因素还包括位置、交通、基础设施条件、城市规划限制等；个别因素应包括土地的面积、宽度、形状、坡度、市政设施和使用年限等。为了合理确定各地块的价格，根据房地产估价规范及城镇土地估价规程（试行）的要求，可以由以下五种当中的二至三种方法来共同取定：第一是成本法，

指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。土地出让价格则应根据土地开发成本、土地用途、土地等级、土地效益、市场情况、土地地理位置（临道路、临水景、临街等情况）、利润及税金等因素合理确定。第二是收益法，指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。第三是市场比较法，指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。第四是假设开发法，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。这一方法较适用于土地地块的估价，根据现时的一般建筑成本和建成后房地产的售价来确定地块的价格。第五是基准地价系数修正法，基准地价和标定（准）地价由市价格主管部门会同市土地管理部门等有关部门拟定，经市人民政府批准后，定期向社会公布，在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。运用基准地价修正法评估宗地价格时，应按当地对基准地价的有关规定执行。基准地价是城镇内一定时期的不同土地区域或级别的不同用途的土地使用权单位面积平均价格。标定（准）地价是以基准地价为基础确定的标准宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。6.课题：成本法进行地价测算成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由于土地在生地开发成熟地时，使用权尚未出让，折旧也无从谈起，因此土地的建造成本加上适当的利税，就可以构成地块的最低出让价格了。对单一的地块而言，由