超市招商分析报告

上河城超市招商分析汇报销售部年5月12日超市招商分析报告第1页上河城超市招商分析汇报内容提要

项目概况市场调研项目优劣势分析总结超市招商分析报告第2页

项目概况

本项目宿州上河城商业综合体（25#楼）位于小区西南角，磬云路与银河三路交汇处，占地总面积为3922.66㎡，总建筑面积为18339.57㎡，地上四层为商业，地下一层为地下车库（约79个停车位），整体建筑高度约为22米。超市招商分析报告第3页每层面积明细楼层面积（㎡）层高（米）地下一层4812.362.7米1F3720.025.8米2F3701.195.1米3F3268.595.4米4F2640.013.6米超市招商分析报告第4页位置分析◆上河城项目西临磬云路，南临银河三路，东北面接滨河路，沱河对岸为三角洲公园。周围大型项目有港丽锦绣江南、明日新城市、水木清华、天鹅湾等，依据当前规划整个西北片区已经有大型商业体有环宇国际广场及首钢首御大型城市综合体，而伴随近期万达广场强势入驻，整个西北地块商业将被带进一个白热化阶段。◆本项目利用项目与北侧住宅日照间距和与东侧住宅消防间距，规划区内道路，与市政道路相接，形成消防环道。两个地下室出入口分别位于西北角与东南角，既与市政道路有良好衔接，方便车辆通行，同时又避开商业人流。另本项目因地制宜，利用磬云路和银河三路人流优势，在西侧和南侧退道路红线留足广场，开放广场空间，精巧景观小品，聚集人气，从而带动商业经营。广场沿道牙边布置适量暂时车位，从而更利于人气带动。超市招商分析报告第5页宿州市整体商业格局显示项目所在地临近规划商业区域中心点上；市级商业中心：1个，以老城区为关键工字体形状，去年已详细汇报过规划内容；以汴河中路、淮海路、胜利路形成“工”字型商业辐射区，商业近期规划主要以人民路、淮海路、胜利路、汴河路形成“井”字状商业分布，商业网点集中为一个中心，两个副中心和其它区域中心。市级商业副中心：1个，位于汴河北新城区，为年远期规划。当前还还未形成。区域商业中心6个:1、西北新区2、西南区3、西区4、经济开发区5、道东区，6、符离集区。规划中市级商业副中心超市招商分析报告第6页

关键区市级商业分布工字型各大商业网点分布情况显示，成为商业中心须具备有影响力大商业体。华润苏果城皇庙百货大楼宿州商场环宇商厦莲都商厦华厦商场中央广场亿龙国际苏果家乐福金茂金泰商城超市招商分析报告第7页

项目所在片区商业规划显示已经有三个大型商业体，将成为区域关键领导者；上河城汴河新区规划商业关键图示分布情况如左所表示万达广场环宇西尔城国际广场元一新天地超市招商分析报告第8页市中心重点商业介绍：中央广场项目位置汴河路与淮海路交汇处西北角物业形态住宅，商铺面积住宅108-140m2，商铺25-40m2商铺价格21000元/平（销售价格）销售情况10月份开盘销售项目概况中央广场位于宿州市汴河路与淮海路交汇处西北侧，地处市中心最繁荣地段，地下两层，地上最高30层，建筑面积近6平方米。项目周围配套极为成熟，金融、商业、医疗、学校、文化、娱乐、市政等配套设施一应俱全，交通十分便捷。超市招商分析报告第9页中央广场各楼层业态分布及当初销售价格；年价格情况：-1F，21000元/㎡1F，31000-35000元/㎡2F，27000-31000元/㎡3F，21000元/㎡4F，17000元/㎡超市招商分析报告第10页*楼层主力面积（m2）铺面情况(m)成交均价(元/m2)地下一层35/50面宽：5进深：10层高：4.512,421一层4558,379开发企业：宿州创新时代置业有限企业开盘时间：年1月均价：一层均价在5万,地下一层1.2万项目地下一层和一层沿街部分出售地上一层、地上二至五层持有经营市中心重点商业介绍：家乐福世纪广场超市招商分析报告第11页*楼层楼层主题楼层业态品牌列举-1F名品家居家居饰品、童装童玩、文体用具家纺1F时尚精品黄金珠宝、化装品、烟酒、男女鞋、综合服务区、名表眼镜屈臣氏、名牌珠宝、名烟名酒、达芙妮、鞋柜、KFC2F城市流行时尚女装、流行配饰、超市RBWY、虫二、艾格3F名媛仕女精品女装、羊毛羊绒、休闲女装、经典配饰、超市鄂尔多斯、恒源祥名典屋4F美食广场精品男装、时尚休闲、运动休闲、餐饮九牧王、李宁、阿迪达斯、耐克、安踏5F娱乐区娱乐、休闲、家用电器横店电影院、动漫城、水果吧市中心重点商业介绍：家乐福世纪广场超市招商分析报告第12页*名称区域商业类型商业体量(m2)楼层主力面积段(m2)市场均价(元/m2)总价区间（万元）入市时间销售模式中央广场市中心区商场55,742B1-4F23/28/3532994(内铺)一层：60-100-10分割出售售后返租统一招商统一经营家乐福商之都115,000B1-5F35/45/5050000(沿街)13000（-1F）地下一层：50-60-01大部分持有经营，部分分割销售该类型项目地处宿州市市中心区域，含有较强影响力，商业价值较高；该类型项目都含有良好招商经营平台，项目大部分持有经营，给予了投资者较大信心；各项目大部分持有经营，部分商业面积进行分割出售；该类型项目单价较高，但分割面积较小，总价低，去化很好。商业概况总结——超市招商分析报告第13页

市中心重点商业介绍——武夷商城开发商宿州同胜置业有限企业项目位置宿州汴河中路361号武夷商业城类型/规模占地50000，总建80000㎡销售均价8000-40000元/㎡。销售情况当前已经在租赁状态。优惠情况先前宿房网会员9.5折。当前无铺销售。产品特征产品较为丰富。客群特征投资4:6自用，适中心客户较多。商业主诉求新格局新市场新形象超市招商分析报告第14页市中心重点商业介绍：宿州国贸商厦地理位置：淮海中路商业黄金地段规模：3000平方米楼层：-1-4层经营方式：服装主题式百货，销售额扣点分成方式收取费用。扣点率：20%结算周期：30天-1F：花雨伞、意尔康、男女主角、百丽、他她等1F：百丽，哥弟，ATA，JUNBO2F：GXG、L2、杰凡尼、迪赛、鄂尔多斯、雅戈尔、九牧王、利郎、希努尔、与狼共舞、波司登男装等3F：德菲蒂奥、高田、艾迪儿、好日子、雅莹、妞娜公主等4F：独角戏、波司登羽绒服、拉夏贝尔超市招商分析报告第15页市中心重点商业介绍：华夏商厦地理位置：汴河中路与淮海南路交叉口东北角规模：0平方米楼层：：1-3层经营方式：综合性百货企业，采取销售额扣点分成方式收取场地费用扣点率：20%管理及推广费：3.5%1F：雅鹿，九牧王，贵人鸟，奥康皮具，，与狼共舞，骆驼，金利来，意尔康，绳谷，森达，红蜻蜓，芭比，康奈，都彭，美克，皮尔·卡丹，S·DEER等，2F：欧维苔妮，雪伦，谜底，艾思德妮（ASDN），高氏杰，名郎，诗梦，才子，皮尔·卡丹，达芙妮，迪莱莉，3F：以纯，庆瑞西服，美特斯·邦威，贵人鸟，恩东体育，李宁，乔丹，X特步，SEMIR，KAPPA，PUMA；超市招商分析报告第16页

市中心重点商业介绍：淮海中路商业街当前宿州市区人流最旺、租金水平最高商业步行街，沿华夏商场至华润苏果，租金水平从南向北递减，华夏商场附近为宿州当前租金水平最高商铺。商铺租金案：15㎡，租期1年半，租金4.5万/年；另1家：20㎡，转让费2万，租期3年，5万/年淮海南路：地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段商业街长度：不到500米，沿街一层商铺经营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等租金水平：180-450元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高；支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增超市招商分析报告第17页市中心重点商业介绍：汴河中路商业街地理位置：城区汴河中淮海路至宿怀路段商业街长度：300米左右，沿街一层商铺经营品类：服装、皮具、鞋类等租金：150-300元/平，租金水平从西向东递减，华夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增情况介绍：两侧分布着亿龙商厦、中心广场、武夷商城、恒丰大厦、世纪广场、安厦时代广场等多个商业体。商铺租金案：中介70㎡，5.5万转让费，租期4年半，租金每年20万；超市招商分析报告第18页中心区其它近年来入市商业体情况：项目名称产品形态面积情况备注莲都·金街口商铺13-40㎡8月开盘时时约1.7万/平华夏商贸广场商场、商铺商铺50-200㎡地上43间，2185平米，起价53900元/平；地下145间，5963平方米，起价31900元/平。外铺6.6万元/㎡超市招商分析报告第19页市中心当前在售重点项目——沃尔玛国际购物广场开发商宿州同胜置业有限企业项目位置宿州市胜利中路（原市政府旧址

类型/规模占地27亩，总建116000㎡销售均价沿街店铺：10W/㎡，内铺:2-4W/㎡不等，楼层越高价格越低。销售情况当前在卖卡蓄客，5月份左右开盘。优惠情况卖卡，沿街存一万抵3万，内铺存一万抵2万。按揭9.9折，全款9.8折。开盘有抽奖。产品特征面宽:4.2米,进深：10米，层高：5米。客群特征（市中心）7:3（乡镇），沿街店铺多为衣帽，鞋业品牌店主，以自用为主。楼上内铺多为投资客，从事煤矿行业，及教师、医生、个体经营户客户居多。商业主诉求6万起置业沃尔玛最具价值不动产超市招商分析报告第20页城南区在售项目——百丽富通广场开发商宿州富通置业有限企业项目位置人民南路与外环二路交汇处类型/规模占地270亩，总建100万㎡销售均价店铺未开盘。销售情况当前高层在蓄客当中。店铺未接收预约，预计店铺10月份左右开盘。优惠情况占无产品特征占无。客群特征占无。超市招商分析报告第21页城南重点商业项目——卓耕广场开发商宿州卓耕投资置业有限企业项目位置宿州市经济开发区西昌南路与外环3路交汇处类型/规模占地115亩，总建422600㎡销售均价一楼25000元/㎡，四楼8888元/㎡，五楼6800元/㎡。销售情况当前在卖1楼，4楼，五楼店铺，已去化70%左右。优惠情况认购8.8折，购房送双金条。当前是交2万定金可控房号，全款9.2折，按揭9.5折。产品特征面积区间：6-17㎡，一楼层高6米，二楼层高4.5.统一招商，统一经验，统一管理。客群特征投资5:5自住，市中心客户较多。商业主诉求超市招商分析报告第22页城南重点商业项目——天下第一石文博世界城开发商宿州市恒远置业有限企业项目位置宿州市淮海南路与南内环交汇处类型/规模占地98亩，总建93993㎡销售均价沿街0多元/㎡，内街10000多元/㎡。销售情况全都已开盘，去化80%左右。优惠情况1万抵3万，同时介绍一个客户成交即可现金奖励元/套，新客户也奖励元/套.产品特征面宽：4-5米。进深8-13米，层高5.5米，可做两层，面积区间在50-100㎡。客群特征因为是专业商城，所以多为灵璧县，渔沟镇客户来置业购置店铺。超市招商分析报告第23页经济开发区重点在售商业——义乌国际商贸城开发商安徽中都置业有限企业项目位置宿州市道东港口路沱河二桥北约500米类型/规模占地540亩，总建70万㎡销售均价一层均价约1元/㎡，二层均价约6500元/㎡销售情况当前正在认筹中优惠情况交抵一万，一次性付款9.2折，按揭9.5折产品特征面宽：4.2米,进深：9-10米，层高：4.8米客群特征投资5:5自用，市中心客户较多，但乡镇客户出手比较干脆超市招商分析报告第24页周围大型商业体—CBD环宇西尔城国际广场项目位置：人民路与银河1路交叉西南侧项目形态：公寓,高层,商铺,商住,写字楼基本概况：环宇国际广场位于政务新区关键地段，西邻人民路，北临银河一路，宿州市政府与其隔路相望，市博物馆、市文化艺术中心、银河公园、工商银行政务区支行等周围配套完善，项目很多优势凸现项目数据：1、占地近50亩，2、总建面积：约218342.4平，3、其中地上面积：约171434.4平，4、地下部分面积：46908平方米。引进开元集团酒店管理：地上26层(裙房五层)计39750平方米，拥有300余间客房、1200多平方米宴会厅、300多平方米多功效厅及大小会议室6个、中西餐厅及餐饮包厢20余个，游泳池、网球场、水疗馆、KTV、棋牌室等设施配套完善。大堂面积800余平方米，顶层设有高档会所，地下停车位近300个，总投资人民币5亿多。超市招商分析报告第25页周围大型商业体——万达广场开发商大连万达集团项目位置银河三路以北、水木清华小区用地以西、银河四路以南、拂晓大道以东类型/规模占地245亩，建筑面积163759㎡销售均价暂无销售情况未开盘优惠情况暂无产品特征大型城市综合体客群特征暂无超市招商分析报告第26页周围大型商业体——元一新天地开发商宿州元一新天地房地产开发有限企业项目位置宿州市人民路与胜利路交汇处东北角类型/规模占地135亩，建筑面积43万方销售均价暂无销售情况未开盘优惠情况暂无产品特征大型城市综合体客群特征暂无超市招商分析报告第27页商业格局结论：1市中心、区域内及当前在售大型商业体不存在直接竞争2主要直接竞争项目都是属于大型城市综合体，商业属于自带3从面积情况来看，直接竞争楼盘产品规模相对较大超市招商分析报告第28页项目优劣势分析超市招商分析报告第29页位置优势：

所处位置依靠于项目能够说是紧邻政务区，这对于全市范围客户是有一定吸引力。距市政府：仅1.6公里距法院：仅900米距市立医院：仅860米超市招商分析报告第30页

伴随万达广场强势入驻，商业圈也将辐射到整个西北新区周围数百公里，成为宿州市第二个商业中心。而我们项目近水楼台，也确保了一定消费群体。超市招商分析报告第31页人气优势：

上河城成熟居住区，拥有庞大消费能力规划近5000户前期房源已入住成熟小区成熟街铺马上有消费群购铺之后不用养可直接收益超市招商分析报告第32页上河水香别墅相邻，拥有潜在消费劲是强大！多层高层住户别墅住户消费劲数量消费劲质量超市招商分析报告第33页与多个学校相邻，雪枫小学、一中新校等3个名校在此周围，拥有丰富学生及其家长消费劲；雪枫小学新校规划24个班一中新校：规划90班能容纳5400人宿州幼稚园超市招商分析报告第34页项目劣势：◆与周围商业项目相比较，我们项目面积比上不足比下有余，而且因为政府规划必须要有菜市场和超市，所以对于我们招商起到了不足；◆因为我们项目属于商业配套，当前不能办理产权证，使得商户占用大笔资金而不能及时回款，投资成本偏高；◆即使万达进入会带动周围商业市场，不过我们商场不一样于商铺，面对如此强大竞争对手，也使得很多商户不敢妄下断论，接过这个项目；

超市招商分析报告第35页招商商户分析：现市场上招商对象大型连锁超市比较有著名度，规模较大，面积在15000㎡以上大型商场；如：乐天玛特、苏果、家乐福等本土性大型商场经营多年大型企业，在当地已形成大规模；如：华夏商场、华夏世贸初成规模商场自营超市或商场企业家，比较有这方面经验，准备扩大自已产业，超市招商分析报告第36页★从招商对象上分析不难看出，当前我们项目在面积上很适合像家乐福、乐天玛特等一些大型连锁超市进入，不过像这类超市对周围环境和消费群体等是要求是非常严格，之前谈过永辉、苏果都被一一拒绝，所以我们即使在面积上能满足这类商场，不过在其它方面上未必能够吸引他们；★在项目标招商方面，我们项目处于一个非常尴尬境地，大型连锁超市不愿进来，小规模商场又未必有这个实力。超市招商分析报告第37页总结超市招商分析报告第38页总结：1依据市场情况，周围商业虽已逐